パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[31201: 匿名さん]

ほかのPCといいましても、ここはほかのPCと同列なのでしょうか。
実際、赤坂檜町や青山の掲示板は静かですね。

やはり土地柄、小石川の検討者層は湾岸マンションと被るから、荒れるのでは。
あるいは、当初の予定通りパークタワー春日、とかにしておけば荒れなかったのか。
どちらにしても、北部の皆さんの民度の低さも一因かなと感じます。

あと、この掲示板は多くの方々が物件を検討するときに真っ先にご覧になりますから、
ここまで毎日毎日住民が必死になって掲示板を偵察するのは、逆効果だとアドバイスしておきますよ。

[31202: 匿名さん]

事例研究対象としては、この物件は面白い。
スーモに今賃貸が94件出ているが、これが1か月後にどのくらい減っているかは興味深い。もちろん複数仲介会社登録分があるから、94戸募集されているわけではないけどね。

https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13105/to_1000907473/

[31203: 匿名さん]

>>31202 匿名さん
ちなみに、募集賃料は総じて強気なイメージ。言い値で決まれば、まあまあの表面利回りだが、近隣含め、新築未入居の賃貸物件が大量に募集されているため、値引き余地はかなりありそう。新築好きで借りたい人は、まず値引き交渉してみることを推奨。

[31204: 匿名さん]

転売に賃貸に多すぎて実需で買った人かわいそうだな
共有部も賃貸で使えるみたいだし荒れそう

[31206: 匿名さん]

天井の半分くらいを巨大な梁が占めてて、
なんか住んでて息がつまりそう。
窓を開けようにも騒音と排ガスが飛んでくる立地。

借り手がつかないのもわかる気がしますね…

[31209: 匿名さん]

パークコートとしては、建物のグレードや仕様が低いのは事実です。建つのが10年早ければパークタワーになっていたのも事実です。

[31210: 匿名さん]

パークコート小石川タワーに 住まえる 必須資格として、年収3000万クラスのドレスコードは当たり前。

誰のおかげでマンションを建て替えてもらえたのかという事を、地権者にわからせるべきです。

[31212: 匿名さん]

>>31209 匿名さん

典型的なネガ投稿ですね。他でも多数見られます。これなんかどのパークコートでも使える書き込みなんでコピペでもしてんの？手抜きネガ

[31213: 匿名さん]

>>31210 匿名さん

あーなるほど、自分でモンペとか書き込んで、さらにかぶせて自作自演？
で、自作自演に反応して何言ってんの？とかいってくるパターン？

[31214: 匿名さん]

>>31202 匿名さん

いま、レインズ見た所では売買で３４F申し込み有。３６F申し込み有。１８F申し込み有。３７F2社から売り出し中。３４F売り出し中。サウスも2件くらい出てる。売買の部屋は順調に売れてるみたいだね。賃貸は再開発ではどこでもそうで引き渡しと同時に大量に出るからしばらくごたごたするんだろうな。

[31215: 匿名さん]

レインズは、成約価格を見るものです。
なぜかというと、申し込みあり、の表記には実はカラクリがあります。
ヒントは専任、とまで言えば売買経験者ならわかりますね。

[31216: 匿名さん]

申し込み有にしてほかの業者に客付けさせない業者もたまにいるから申し込み有が１００％成約とは限らんけどね。ただ、リハウスの申し込み有もあるから。地権者が多い割に売り出しが少ない様な気がしないでもない。これから、分譲の部屋が引き渡しになった時にどのくらい転売が出てくるかね。三井の後楽園再開発があれだけ取り上げられると簡単に転売するかどうか。

[31217: 匿名さん]

後楽園再開発は、契約者全員あてが外れましたね。

2040年に再開発したとしても、こちらのような
コストカット最盛期に建てられた築古20年のタワマンに手を出す人は、あまりいないような気がします。

[31218: 匿名さん]

地権者のひとりに納税通知書を見せていただきました。その方の部屋は60m2ほどですが、土地の持ち分は計算すると6m2ほどでした。。。分譲住戸も同じ比率ですから、この物件の価値はほぼ建物ということです。それなのに建物のグレードが低い。。。なのに分譲価格が高い。。。気付かない振りをするのが精一杯でした。

[31219: 匿名さん]

まぁまぁ皆さん落ち着いて。

ほら。
グランドエントランス併設の韓国料理屋でスンドゥブチゲでも食べて、ね？

[31220: 匿名さん]

>>31216 匿名さん

完売後の転売も順調ということで。めでたしめでたし。あとは後楽園再開発2030までのんびり待つことにしましょう。焼肉だか韓国料理だかたべながらね。

[31221: 匿名さん]

そんな事言われても、どうすれば北から抜け出せるのかわからない。
ここ売っても、芝浦くらいしか買えないし。

[31224: マンション掲示板さん]

共有部が賃貸でも使える時点でここは下の下だよ

[31226: 匿名さん]

>>31221 匿名さん
そもそも持って無いと売れないけどねWWW

[31227: 匿名さん]

>>31222 匿名さん

そんなに安く買いたいの？

[31228: 匿名さん]

>>31225 匿名さん

え？足立区とか？

[31229: 匿名さん]

>>31224 マンション掲示板さん
もしかしてだけど、マンションに住んだ事が無い？気の毒すぎる書き込み発見。

[31230: 匿名さん]

小石川（練馬ナンバー）から芝浦（品川ナンバー）への住み替えだと、少なくともクルマで中央線を超えても恥をかく心配は減りますね。

ただマンションのレベルで言うと、小石川と芝浦ならどちらかと言えば肌感覚では小石川が有利な気がしますが。

[31231: 匿名さん]

なんか、ここのネガってレベル低くない？ほかのパークコートのネガの方がレベル高いと思う。

[31232: 匿名さん]

>>31217 匿名さん

2030年着工なんだけどね、その前に計画発表あって凄い騒ぎになって値上がりしてるでしょ。

[31233: 匿名さん]

白山通りの通行量を知る人としては、うるさくないとしか言えない。交通量が多い時間は限られているから。

[31234: 匿名さん]

ネガさんが嘘ばっかり言うので、私も嘘をいいますよ、ここはうるさいので誰も住みたくないです。

[31235: 匿名さん]

>>31231 匿名さん

浜離宮ぐらいのネガならいいんですけどね。

[31242: 匿名さん]

>>31232 匿名さん
再開発計画なんて、だいたい遅れるものですよ。

[31243: 匿名さん]

再開発の計画があることが重要だと思うけどね
数年後にはおおまかな計画が明らかになるだろうから、いまのうちに仕込んでおかないと知らないよ

[31258: 匿名さん]

[No.30991～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[31259: 通りがかりさん]

隠蔽削除された中に重要な情報もあったように思いますが。

そんなに転売が苦しいなら、もっと別の方向に努力の矛先を向けた方が良いように感じますね。

[31260: 匿名さん]

明らかな誤りは削除されるみたいだよ

[31261: 匿名さん]

マンションに配備されるラーメン屋の詳細はまだでしょうか？
ニンニク山盛り豚骨キムチラーメンだったらいいなあ

[31262: 匿名さん]

皆さん、これで成約価格見れるのでチェックしてみてくださいね。
平均の成約単価は坪590。
ほぼ、元値から上がってないです。
売り住戸も見れますね。
大量に売れ残っていますが、この成約単価より大幅に相場アウトしていることが理由でしょう。

https://pinrich.com/estimate/

[31263: 匿名さん]

>>31262 匿名さん
放っておけば500くらいまで下げて安定します。
自用はその辺なら買って良いと思います。投資目的なら更に下の470くらいで買わないと出口で苦労しそうです。

[31264: 匿名さん]

見たところ低層階の実績のみだからちょっと注意が必要だけどね
地権者住戸は少し安めに出しても利益が出ている可能性がある
物件も網羅的というより少し偏っているように思える

[31265: 匿名さん]

>>31264 匿名さん
地権者住戸は少し安めどころか、かなり安めでも利益が出ますよ。

[31266: 匿名さん]

損切りってほどではないと思うけどね。

てかタワマンで低層階なんてぶっちゃけ底辺が住むわけだし、高層階特権民からしてみたらどうでもいいわｗ

[31267: 匿名さん]

>>31265 匿名さん
ここの分譲が始まるぐらいの頃から地権者が一斉に売り始めるので暴落するという主張が再三にわたって書き込まれていたけれど、案外お金に変えないで自家使用したり賃貸に出す人の方が多かったね。あんまりしつこく書くんでひところはとても気になっていたが、所有し続けた方がいいと思う人がおおかったんだね。

[31268: 匿名さん]

>>31262 匿名さん
そこまで確認しているなら、ちゃんと検証すればいいのに。
16階西向きの8800万円の64.07平米の部屋が11480万円で成約しているように見えるけど。
即転売で2680万円の利益なら、税金・経費引いても、まあまあ、いい出口だったということに見えるが、どうかね。
しかし、使い勝手がいいサイトを紹介してくれたことは感謝。ありがとう。自分の過去売買で確認したが、正しい情報だった。

[31269: 匿名さん]

低層階ほど利益が出るのがタワマンの常識ですが
ここは2000万程度の低利で頭打ちですかね

[31270: マンコミュファンさん]

>>31268 匿名さん
そうですね。8800万の部屋は元々の坪単価が低いですからね。590万になったならすごいですよ。この部屋でそれなら、他は間違いなく600オーバーです。

[31271: 匿名さん]

分譲時に自称専門家の先生まで高い高いとさわいだ物件が転売出来てるだけで凄いのでは？2000万なら大儲けということでいいよね。リスク取った人、おめでとうございます。先見の明でした。

[31272: 匿名さん]

しかし、思った通り、安い住戸しか売れてませんね

小石川は、エリアの天井価格が港区千代田区渋谷区に比べて低いので、高額住戸ほど売るのに苦労します

億ション買うなら 中央線南側＋山手線内側のセオリーは、こういう場面でも役に立ちます

[31273: 匿名さん]

なんか主張がジワジワ後退しているのが痛々しいね

[31274: 匿名さん]

文京区で1.5億出すなら戸建注文住宅の一択です。駅直好みなら湾岸で良いでしょう。なんで春日で！？が正直な感想です。

[31275: 匿名さん]

あれだけポジが息巻いてたわりに、
結局 2戸しか売れてない…ｗ

しかも 安部屋ｗ

[31276: 匿名さん]

>>31274 匿名さん
>文京区で1.5億出すなら戸建注文住宅の一択

最近話題の土砂災害警戒区域の戸建てがその半額で出ているね。買ったら？

[31277: マンコミュファンさん]

タワマンは、エレベーターに乗って、忘れ物に気づいた時の痛恨感、半端なくないですか！！

[31278: 匿名さん]

>>31276 匿名さん
土性災害警戒区域であっても土木や建築の技術的進歩でリスクを低く抑えることができれば住めるのです。このマンションの場所も低地で浸水するリスクの高い土地だけど、建築技術の進歩によるながーい杭打って地盤改良したから住めるのと同じなんです。

[31279: 匿名さん]

>>31277 マンコミュファンさん

忘れ物する人の気持ちは分からんが、忘れ物防止タグとかつけとけば大丈夫なんじゃない

[31280: 匿名さん]

後楽園の駅に行くとママチャリが多いですが、彼女らは1.5億の注文住宅に住んでママチャリ通勤、冷蔵庫にはゴミ出しの日のポスターが掲げられてますｗ

[31281: 匿名さん]

高層階の方が利益出るよ
同じ割合上昇なら坪単価高いほうが利益出るでしょ
小石川は、眺望がないからお見合いでなければ差でないかもね

[31282: マンコミュファンさん]

>>31275 匿名さん
先程のサイトに載っているものは一部です。レインズに載せていない部屋もありました。
実際はもっと売れてますよ。まだ内覧できない状態ですから動きはこんなもんでしょう。個人的には内覧できるようになれば坪単価も上がると思ってます。

[31283: 匿名さん]

ユーチューブで見たけど、3次元空間はたかに良くないよね
昔のパークコートタワーの住民は抵抗あるかもね
北参道も良くないけどね

[31284: 匿名さん]

>>31278 匿名さん
それ、このあいだ現地みたけどそういうレベルの話じゃないので…

[31285: 匿名さん]

転売部屋は狭い２部屋しか売れず、
高額売り出しはことごとく売れ残っている。

これがこの物件に対する、マーケットの評価です。

[31286: 匿名さん]

>>31284 匿名さん
お互いハンデを抱えた土地に住む者として相手を侮辱しないでほしい

[31287: 匿名さん]

未だに転売部屋が売れないって言ってる若葉、近くの不動産屋に友達いないのかね？

[31288: 匿名さん]

37階部屋出ましたね
内覧したい

[31289: 匿名さん]

タイムリーに1.5億の戸建てが有れば良いですね。狭小じゃないやつ。全然止めないので、どうぞ戸建て買って下さい。で、戸建て探されてる方が何でこの板をさまよってるんですか？

[31290: 匿名さん]

まぁここは本宅として住む為の物件じゃないからね

転売か賃貸で回ればネガの戯言はどうでもいい罠ｗ

[31291: 匿名さん]

>>31281 匿名さん
＞同じ割合上昇なら坪単価高いほうが利益出るでしょ

同じ割合上昇しないのよ。残念ながら。
スムログのモモレジの過去記事が分かりやすいから読んでおくと良い。

[31292: 匿名さん]

>>31288 匿名さん
西向きのこの物件のことですか？

https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_105/pj_96438961/
リビングの写真見ると、設計何とか出来なかったのかと首を傾げるところはありますね。
非ワイドスパン、天カセは下がり天井部分、バルコニーは非透明手摺り、、、折角のタワーなのに勿体ないと思います。三井さんにはもう少し占有部に力を入れてほしかったな、改めてそう感じました。

[31293: 匿名さん]

この部屋が500万で買えたからいいじゃないですか、え今いくらか？700万ですクスクスｗ

[31294: 匿名さん]

>>31292 匿名さん
梁下が低い・・・なんじゃこれ

[31295: クス男]

700どころか昨年より値下がりしてますよクスクス
購入者希望者も一人しかいませんねえクスクス
住民が嘘をつき始めたらもはや手出し無用ですよクスクス

https://mansion-market.com/mansions/detail/448071

[31296: デベにお勤めさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[31297: 匿名さん]

昨日のビッグデータの不動産サイト見たけど、
坪700どころか坪600でも成約してないじゃん。
そこまでモラルに反してまで売り逃げたいのかね。

[31298: 評判気になるさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[31299: 匿名さん]

>>31292 匿名さん
バルコニーはスラブにならずにシースルーになっていたらここで覗き放題とか言われるからじゃない？

それはさておき、この3Dは建築基準法的に完璧に適法かつ必要十分以上の強度を施した結果なんだろうね。東側住戸のバルコニー手すりの下半分のスラブ部分は下からの騒音や視線をカットする目的でつけられたものでしょう。目の前が運河とか海なら必要ないだろうけれど、ここは街のど真ん中だからね。

[31300: 匿名さん]

超都心の青山、赤坂檜町、浜離宮あたりは透明手すりですが、これは要するに目隠しではなく構造の違いです。笑
お金をかけてアウトフレーム構造にする必要がありますので、パークタワー文京小石川は単純にコストカットされたのでしょう。

[31301: 匿名さん]

あの写真、モデルルームと同じタイプなんではりも手すりも分譲前から分かってとことで、いまさら言うかね～って感じですね。周回遅れな情弱か方もいるんですねー。ま、＊＊＊の遠吠えと受け取って置きます。

[31302: 匿名さん]

ほんとに知らなくて今頃、天井の梁とかバルコニーのネガしてるとしたら情弱にも程があるし、知っててやってるとしたらそのネガは何年か前にもありましたよ。と言いたいですね。ちなみにその時はあっさり完売してました。

[31303: マンション検討中さん]

>>31300 匿名さん
逆梁アウトフレームだからこそ、
手すりに梁が来るんですけどね。
そもそも逆梁のほうが建築コストは上。
なにも分かってないのにどや顔でディスるとか
恥ずかしくないんですかね。

[31304: 匿名さん]

>>31302 匿名さん
駅直結なら部屋や建物は質が悪くても良いという人たちばかりだからバカにされてるのでは？

[31305: 匿名さん]

ここ、逆梁インフレームですよ（^人^）クスクス

[31306: マンション掲示板さん]

エントランス出てすぐの三田線の改札から乗ると
板橋や巣鴨の方向に行っちゃうので注意です

中央線南側へ上京したい人は、
地下鉄構内を大回りして反対側にわたるか、
外に出て白山通りを渡って地下鉄入り口に入るか、
の二択になります

外から渡る方が早いですが、直結にこだわる人は
我慢して大回りした方が、精神的に良いです

[31307: 匿名さん]

今日も高値転売されると困るネガが湧いてますね、クスクスｗ
ネットサイトしか見れないのかな、不動産屋のお友達いないのかな、クスクスｗ

[31308: 周辺住民さん]

予算をかけられたら、逆梁を扁平梁にできたでしょう。であれば、上下にもワイド。

[31309: クス姉]

しかし、今日も売れませんねえ

クスクス（^人^）

[31310: 匿名さん]

>>31302 匿名さん
ネガしているつもりではないですよ。転売物件の検討のための投稿です。情報を知悉して購入されている方に対して、何か申し上げるつもりもありませんので、ご安心ください。

[31311: 匿名さん]

湾岸のタワマンとか窓が大きくて眺望の開けている物件があるからいいよね。最近はちょっと苦しい局面もあるけれど供給も多くて比較して選べる余地があるよね。

でもここは文京区だから、はっきり言って周辺の物件は小規模かつ外廊下が一般的でディスポーザーなし、梁もガンガン出ているし、アルコープも引っ込んでない昭和な香りの物件だらけだからね。それなりに質が高いタワマンとなるとここ一択、今後何十年か知らないが、当分は同じレベルのものは建たないってところが強い。

[31312: 匿名さん]

賢明な検討者の皆様は、
ポジの売り煽りにだけは注意しましょうね。
今はなんとかして高値で売り抜けたい契約者が、
跋扈暗躍している状態。
レインズを見ても坪500台の成約しかありません。
これが現時点での唯一のエビデンスです。

反論は、データを添えて根拠とともに、どうぞ。

[31313: 匿名さん]

>>31311 匿名さん
文京区にその手のタワマンは供給がない＝需要がない
からでしょう。長年の実績が都市計画を含めたいまの街を作っているわけで、文京区にタワマンは需要がないだけでだと思います。ここは駅直結という要素だけで成り立った訳ですし、ここの購入者は文京区である必要性よりも、駅直結タワマンなら湾岸意外ならどこでも良かったのでしょう。

[31314: 匿名さん]

>>31313 匿名さん
小石川パークタワーとかもありますし、ここの売れ行きとかご近所の羨望混じりの評判を聞くかぎりでは、需要はあっても建てられないって言う方がただしいんじゃないですか。

茗荷谷のレクサスの隣、残念でしたね。

[31315: 匿名さん]

質やグレードの低いマンションでも駅直結なら高値でパークコートとして売れるとデベロッパーが調子のれば、将来のマンションの質の低下をもたらし、消費者の利益を損なうので、批判される必要はあるでしょう。

[31316: 匿名さん]

>>31314 匿名さん
>ご近所の羨望混じりの評判
これが本心なのよね。

[31317: 匿名さん]

>>31313 匿名さん
駅直結だけでなく、文京区の中心である文京区役所というバス路線の結節点にして地下鉄四路線が東西南北に放射状に伸びる公共交通のまさしく要と行って良い場所に存在していて、近隣に複数のスーパーやホームセンターが存在、東京ドームシティという大人も子供も楽しめるようなレジャー施設にも至近という奇跡のような立地に立つ大規模タワーマンションという特徴があります。しかも文京区においては空前にしておそらくは絶後、同規模のタワーマンションはまず建たないと言われています。

これだけでもお腹いっぱいなのに、パークコートの名を冠するにふさわしい美しいファサードと共用部をもつ高品質高性能な住宅です。品質が悪いとはとても思えないのですが。一体どのような豪邸に住んでいる方が批判する資格があるのでしょうか。

[31318: 匿名さん]

>>31315 匿名さん
ほんそれ。批判されるべきは、購入者ではなくデベロッパー。まあ、諸事情あるんだろうけど、仕様を良くしてもう少し価格上げても、売れ行き順調だったと思うんだよね。

[31319: 匿名さん]

>>31318 匿名さん
たぶん暴利をむさぼる大企業は文京区にはいらないとかいう人が涌いてくるから大変だったと思いますよ。

[31320: 匿名さん]

ネガは2年くらい検討してるよね
優柔不断すぎじゃね

[31321: 匿名さん]

>>31320 匿名さん
建築基準法違反を見つけることができなかったフラストレーションを晴らしていると思うんですが。違う？

[31322: eマンションさん]

>>31312 匿名さん
73m2の2Lの部屋が坪670マンで売れてますけど。
https://pinrich.com/estimate/sp/map?pin=sale-1544175&manipulated=1

[31323: 匿名さん]

>>31322 eマンションさん
分譲価格13600万円の部屋かな。15000万円成約だと、この部屋に関しては転売益はちと辛いね。物件特定間違えていて、分譲でなく地権者住戸だったらごめんよ。
ただし、他の物件、特に低層階は坪単価が切り上がり、楽しみが増えたね。

[31324: 匿名さん]

以前は600台で買える部屋あったけど、ネガが相場は500って言い張ってたら700の部屋ばかりになっちゃったねクスクスｗ

[31325: 匿名さん]

いつまで経っても売れない700の部屋は、マーケットではいわゆる晒しものと呼ばれてますよクスクス

[31326: eマンションさん]

>>31323 匿名さん
13050万円の部屋ですね。転勤なり事情があったんだとは思いますが、引渡し後にじっくり時間をかけた方が高く売れたでしょうね。
少なくとも購入検討者に内覧の機会を設ければいいのにと思いました。

[31327: 匿名さん]

>>31326 eマンションさん
その辺りが小石川の天井価格ですから、売り主さんは良くわかってらっしゃるのでしょう。
むしろポジにもこんなマトモな方がいらっしゃるのだと、ある意味感心いたしました。

[31328: 匿名さん]

>>31326 eマンションさん
物件特定ありがとう。

[31329: 匿名さん]

広めの部屋は、ほぼ損切り価格ｗ
ほらね、言ったとおり
エリアの天井価格を無視すると、こうなる
TMショーン先生も、言ってるおｗ

[31330: 匿名さん]

>>31329 匿名さん
TMショーン先生　笑
>31327の価格なら、利益1950万円。税引・経費後でも何とか形はついているか。まあ、転売目当てなら別の部屋を買うべきだったということかね。若しくは狭くして別マンションか。

[31331: 荒ぶるクス男 a.k.a 白山通りワキ民]

今日もクルマがうるせぇなぁ

[31332: 匿名さん]

お金の話しかしませんね、ここの契約者。

住む人いるのかな。

[31333: 匿名さん]

>>31332 匿名さん
お金の話の答え合わせが出来る貴重な機会だから、楽しむべし。実需で買った人も次の投資をするかもしれないでしょ。

[31334: 匿名さん]

手数料 3%で465万
初期費用（積み立て修繕基金100万、固定資産税不動産取得税35万）

差額 = 1950 ー 465 ー 100 ー 35 に対して50%の税
つまり利益は700万ちょいですね。

この立地この物件にしては、上出来だと感じます。
パークタワー文京小石川の上限を示す、一つの基準になるでしょう。
逆に言うと、これ以上利益を上乗せされた転売部屋を買うのは、ギャンブル性が一気に高まると言えます。

検討者の皆様の参考になれば、幸いです。

[31335: 匿名]

>>31334 匿名さん
修繕や固定資産税、不動産取得税も取得経費として計上できましたでしょうか。短期譲渡の約40%は1950-465にかかり、そこから初期費用などを引いたのが手残りのイメージでした。

[31336: 買い替え検討中さん]

3000万円特別控除
があるんじゃないの？

[31337: 匿名さん]

どちらにしても、北はショボいってこと

[31338: 匿名]

>>31336 買い替え検討中さん
一定期間住んでからなら使えますね。上のは短期譲渡の話なので別物です。

[31339: 匿名さん]

>>31336 買い替え検討中さん

長期じゃないと無いよ

[31340: 検討板ユーザーさん]

完売物件に、何故こんなに群がるのですか？？

[31341: マンション比較中さん]

3000万円特別控除に
所有期間は関係ないでしょ。

[31342: 匿名さん]

>>31341 マンション比較中さん

ごめんね
ショーンの流れで、居住じゃなく転売の話だと思ってた

[31343: 検討板ユーザーさん]

>>31341 マンション比較中さん
ないですね。
自宅を買ったことも売った事も無いネガさんのいうことをまともに信じちゃダメですねw

[31344: 匿名さん]

>>31343 検討板ユーザーさん

買換え特例のこと言っているのでしょ

[31345: 匿名さん]

ちなみにダブル適用できないから
税理士に相談してね
小石川税理士会に東京税理士会の相談委員の先生いるから

[31346: 匿名]

>>31341 マンション比較中さん
所有期間は関係ないですね。住民票を移してからの居住期間は特例利用可否の判断で見られますが。

[31347: マンション検討中さん]

コロナカレンダーのおっさんは息してんのかなー？

[31348: 匿名さん]

居住用資産の3000万控除なんだから期間は関係無いけど住まないで転売する人は対象外だし住民票移しただけで申請したらあんまり期間短いと確認に電気水道ガスの領収書を出せとか言われるよ。

[31349: 匿名さん]

沈んだスレが最近上がってると思ったらやっぱり転売屋でしたね

[31350: 匿名さん]

そもそも住宅ローン実行して一旦引き渡しを受けてからでないと売れないから、住宅ローン実行（住民票移してる）してる時点で3000万控除は使えるでしょ。

[31351: 匿名さん]

右から左に売れないと「売れない」と言うのもどうかと思うよ。

[31352: 匿名さん]

いつ見てもこのスレは上にあがってて、
恥ずかしい物件ですね

[31353: マンション検討中さん]

>>31350 匿名さん
国税庁　適用除外
(1)この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
難しいのでは？

[31354: マンコミュファンさん]

ここは百歩譲って、立派なタワマンなんだろうけど、都心のタワマンと違って、一歩下界に降りると、谷底低地の幹線道路、下駄はよう分からんテナントやコンビニ、周辺はシャッターアーケードやファストフードなんかがひしめく環境だから、お世辞にも金持ちが実需で住んでるとは思えない！！
文章長くなってすまん…興奮した。

[31355: 匿名さん]

>>31353 マンション検討中さん
国税も登記簿上げて抵当なしなら追跡調査、抵当ありなら金融機関に協力求めるからね。周辺住民のタレコミもあるし。

[31356: 匿名さん]

>>31354 マンコミュファンさん

いいんですよ。
ここは近所の中央大や東大のようなアカデミアの雰囲気を求める人も多く、いわゆる金持ち思考の人と考え方が違うので、住み分けた方がお互いにとって良いですね。

[31357: 匿名さん]

今から目の前の格上高台立地に建つ三井の物件、
パークホームズになる事が確定しましたね。

目の前がパークホームズなのになぜかパークコートって名前が付けられちゃったオモシロ物件ｗ
そういや同時期、南麻布にもありましたねｗ

[31358: 匿名さん]

その辺見解が異なっていて、目と鼻の先にパークコートがもう一軒できたらここの希少性が毀損されると思って気が気ではなかった。さらにパークマンションだったらどうしたらいいかわからなかっただろう。ありがとう、三井さん、客の気持ちがわかっている。

[31362: 匿名さん]

>>31354 マンコミュファンさん
>シャッターアーケード
潰れるどころか非常事態宣言中に店が増えた繁盛している商店街のどこがシャッターアーケードなんだろうね。

[31363: マンコミュファンさん]

なんて言う店ができて、どこが繁盛してるのか書いてみ！！

[31365: 匿名さん]

>>31363 マンコミュファンさん
テンガロンハットの親父を知らない人にはわからないだろうな
酒がなくても食いに行ったぞ

あんた住んでないからわからないんだよね、小石川のポテンシャルが

[31373: 匿名さん]

>>31355 匿名さん
そもそも引渡し前に転売の成約している物件で、3000万円控除使えば、国税の餌食でしょ。

[31375: 匿名さん]

とりま買った瞬間にプラス２０００万はかたいってことがわかったわけだから、まだ閉鎖まで時間あるし４万レス目指そうぜ!

[31377: 傷心イッチョメ]

[No.31359～本レスまで、意図的な迷惑行為、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[31378: マンコミュファンさん]

谷底じゃなく、小石川と本郷の台地に物件持ってるので、この辺詳しいです。
ないから書けないんで、テンガロンとか、訳わからんこと言い出す始末．
今、繁盛してるのは、パーコーから幹線道路を渡った反対側のスイーツ屋ぐらいなか

[31379: 検討板ユーザーさん]

目の前の高台格上立地に今から建つ新築が、
パークホームズと名付けられたこちらの立地。

今回のいきさつを踏まえると、
やはり都に計画書を提出した段階では、ここは当初から言われている通り、パークタワーかパークホームズの予定だったのかもしれないね。

不動産バブルにより、北のタワマンでも高値で売れそうだと判断し、ブランドタグを後で付け替えるのは、利益を最大化する上で良いマーケティング手法。

むしろまた計画書を練り直すと、最初から全てやり直しになるからね。

ま、これはあくまで全てを客観的に見た僕の意見。
ここは検討者の為のスレだから、もし反論があるなら同じように皆さんに納得感のある理由を添えた方がいいと思うよ。

[31380: 匿名さん]

三井は高値で売れると思って坪５００でパークコート売ったら大人気すぎて今では坪７００になっちゃったってオチがあるんだけどねｗ
ところで僕ちゃんはこの値段で買えるのかなｗ

[31382: 匿名さん]

>>31354 マンコミュファンさん

百歩譲るならなんも書き込むな。今時、銀座だって空き店舗だらけなんだから。

[31383: マンコミュファンさん]

書き込むかは、俺様の自由です！！

[31384: 匿名さん]

>>31378 マンコミュファンさん
全然詳しくない（笑
あの名物親父知らないのはモグリ

[31385: 匿名さん]

>>31379 検討板ユーザーさん
>目の前の高台格上立地に今から建つ新築が
その一行目から既に客観的でないことは誰の目にも明らかだな
そういうのを贔屓目という

贔屓の引き倒しにならないようにお互いきをつけたいね

[31386: マンコミュファンさん]

今朝もテンガロンの爺さんがチャリに乗ってんの見たけど、お前さんかい！！

[31387: マンコミュファンさん]

あと、播磨坂の高台の４丁目には、24日にセブンがオープンします！！
谷底はファミマだっけ…

[31388: 匿名さん]

>>31387 マンコミュファンさん
>播磨坂の高台の４丁目には、24日にセブンがオープン

よかったね、今までは谷底の共同印刷前まで自転車でセブンに行かなければならなかったから、これでやっと便利になるね。谷底にはファミマだけでなくローソンもセブンもダイエーもクイーンズ伊勢丹もあるよ。高台ももう少し便利なったらいいよ、地価が下がる。

[31389: マンコミュファンさん]

ですです！！
品川ナンバーのスーパーカー転がしてるので誤差ですが…

[31390: 匿名さん]

アヴェンタドールでタワマン帰宅し
地下駐から店へ直行し
セメント大盛ニボラーをかっこみ
10枚一杯タダ券もらって39ペントハウスへ

タワマン史上初、ラーメン屋開店日のささやかなレーヴ･･･

[31392: クスクスイッチョメ３代目]

[No.31391と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[31393: 匿名さん]

スイーツ屋工事してたけど
知らんやつはモグリ

[31394: 匿名さん]

スイーツはすぐ潰れそう。
中級リーマンと学生さんと競馬オヤジしかいないし、このへん。

[31395: 匿名さん]

最近はコロナでそういう風景はみられなくなったけれど、幼稚園お迎え帰りのマダムがこの辺の店でランチしたりお茶するのはよくみかけたよ。むしろオフィスや学校が増えることで若い女性が増えるのでこれまで以上に持ち帰りスイーツや喫茶の需要は増えるだろうね。あと、隣の駅の場外馬券売り場には、そこで遊ぶ競馬を趣味とするような人が安く楽しめるグルメがいっぱいあるので、そもそも遠いここまでこないでしょうね。お酒が好きな彼らは神田川の橋向こうにある千代田区の歓楽街に行く方が楽しいでしょう。

[31396: 匿名さん]

>>31394 匿名さん

そんなことはない
わざわざ遠くから買いに来るくらいの繁盛はしてる

[31397: 匿名さん]

文京区役所前の小石川１丁目にできた文京区初の大型マンション

それで需要があったわけで、金持ちが住んでると思えない?、とか批判してどうする？
金持ちが好きなら他の物件探したいいやろ？
それとも赤の他人がここに住むことで何か不都合があるのか？

[31398: 匿名さん]

パークホームズ文京小石川を買うために、ここをキャンセルしたくて、三井に手付金のスライドをお願いする人が続出すると思う。

[31399: 匿名さん]

>>31397 匿名さん
文京区の住宅の価格としてはここは安い方です。

[31400: 匿名さん]

>>31399 匿名さん

安くて良いとこ住めるなら最高じゃん