パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[24501: 匿名さん]

そうですね。私も顧問を最終召喚しようと思います。私、ネガを倒します。

[24502: 匿名さん]

法的手続きを取ることは自由ですからやれば良いと思います。わざわざマンションの情報交換の場で宣言する必要はありません。じゃまです。

[24503: 匿名さん]

>>24502 匿名さん

何の邪魔になってるか教えてもらえますか？
こちら完売してるマンションですが。笑

[24504: 匿名さん]

>>24502 匿名さん

あなたのコメントが邪魔です。

[24505: 匿名さん]

>>24499 匿名さん

管理者が法律の専門家ではないなら対応しないでしょう。
あなたが言ってることは法律違反していても警察が捕まえてないなら問題が無いと言ってるようなもので詭弁です。

[24506: 匿名さん]

>>24505 匿名さん
それを言うなら、緑のオバサンが交通違反者を注意しないから問題ないと言ってるレベル

[24507: 匿名さん]

>>24499 匿名さん
除依頼のあった違法な書き込みを放置していたらサイト管理者も管理責任を負うの。法律の専門家という前に事業者として当たり前の法務です。

[24508: 匿名さん]

>>24499 匿名さん
削除依頼のあった違法な書き込みを放置していたらサイト管理者も管理責任を負うの。法律の専門家でなくとも事業者として当たり前の法務です。
削除依頼したのに削除されていない書き込みは、法適用になんの問題もないと考えましょう。

パークコートの掲示板ってこんなレベルでしたっけ？

[24509: 匿名さん]

>>24507 匿名さん

削除してますが、多すぎて削除対応が追いつきません

[24510: 匿名さん]

>>24508 匿名さん

おかしいのはこのひとだけですね

[24511: 匿名さん]

>>24510 匿名さん

ですね。何年も前から粘着してますよね。
ここだけじゃなくて、他にも被害受けてるマンション多いので、その人がいなくなれば掲示板も有意義に活用されていくんじゃないかな。

[24512: 匿名さん]

わざと荒らしてアクセス数稼ぐために雇ってるとしか考えられない。
こんなアルバイトするなんてネガさんも惨めだね。

[24513: 検討板ユーザーさん]

>>24512 匿名さん

今後裁判で分かることですから。
運営の責任のように工作しても無駄ですよ。笑

[24514: 匿名さん]

荒れていた他のマンションスレで、裁判、訴訟、弁護士などでワード検索してみてください。どのマンションでも良くある流れのようです。

[24515: 匿名さん]

>>24514 匿名さん
今後良くあっては困るんですよ。
今までは、ネガだからとかの一言で片付けてたけど。

[24516: Ｅマンションさん]

オレもこの前買ったクルマ、高値掴みとかポンコツとかバカにされたはー

全部事実だけど、くやしいから訴えるはー

[24517: 匿名さん]

>>24516 Ｅマンションさん

ご自分のやってきたことを正当化しようと必死のようですが、全く無駄ですね。身の振り方を考えていた方が良いですよ。世の中甘く無いことを痛いほど分かるようになるでしょう。

[24518: ご近所さん]

早く竣工しないかなー

[24519: ご近所さん]

34階くらいまできたかな

[24520: 匿名さん]

＞梁下2.1メートル

私は身長177cmあるので、買うのやめました。

[24521: マンション検討中さん]

>>24494 匿名さん
インターネットの誹謗中傷で、損害賠償が認められるケースは多いですけど、「不動産の購入者」という個人が特定されない集団への誹謗中傷が裁判上の「当事者適格」を満たすかどうか弁護士の見解はどうでしたか？
まだ管理組合は設立されてないですよね。

[24522: 匿名さん]

しかも所有権も移転してない他人物なのに

[24523: 匿名さん]

>>24521 マンション検討中さん
管理組合が設立されてからでも大丈夫ですよ。

[24524: 匿名さん]

まだ販売中なら三井不動産が訴えればいい
販売妨害だからね
私は、三井不動産が顧問弁護士使って文章一枚送るだけでかなりの効果があると思うけどね
でも、完売しているのだよね

[24525: 匿名さん]

アイドルが犯罪したとか、嘘ついて捕まったやついたね
主観的な話ではなく、嘘は捕まるよ

[24526: 匿名さん]

>>24481 匿名さん
>>24494 匿名さん
法律にお詳しそうなので質問させてください。

本物件の場合、名誉棄損の客体は、誰になるのでしょうか。
請負契約において、引き渡し前の建物の所有権は注文者と請負人のどちらにあるかは請負契約内容よりますが、一般的には請負人と思われます。他方、本物件の場合、市街地再開発事業における施設建築物ですから、その敷地にかかる権利は90条登記で一括して行われ共有となっていると認識しています。

となると、土地所有権の大半を持つ三井不動産、その他の持ち分を有する従前の土地所有者等、未完成建物の所有権を有する清水建設、誰が名誉棄損の客体となるのでしょうか？

[24527: 匿名さん]

刑事告訴なら関係ないでしょ
証拠があれば誰でも告訴できる

[24528: ご近所さん]

法律論争は他でおやりください。
ここはそういう場ではありません。

[24529: 匿名さん]

嫌がらせする場でもないよ

[24530: 匿名さん]

嫌がらせはいけませんね。
ここは論理的かつ客観的な意見交換の場です。

>>13124 匿名さん
>>24451 匿名さん
>>24451 匿名さん

お答えします（『』はTwitterからの引用です）。

『想定賃料だけはあてにしてはダメですね。何があってもこれ以上の賃料は絶対無理です、という位の意味だと理解してます。』

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね。
＞担当者に言えば見せてもらえると思うので確認して下さい。3社の賃料査定がありました。

『物件価格が月想定家賃の「267倍」の上か下かで超大まかに割高判定可能。モデルルームに行ったときなどとっさに割り算の計算が面倒な時に。267倍＝表面4.5％。「300倍＝4％」は相当割高。
なお、モデルルームで示される想定賃料はインフレしてるので、SUUMO等で調べてから行くのが正解。』


☆利回りは賃料×12×100÷物件価格で算出できますから、デベが依頼した3社査定によると
【本物件の利回り】は【3.2%から3.52%】となります


『都心マンション表面利回りによる割高判定早見。
5%→OK
4.5%→やや割高だか仕方ない
4%→相当割高
3.5%→超割高、心中覚悟 』

[24531: 匿名さん]

>>24530 匿名さん
表面利回りが3.2%！？
新築マンションは最低4.5％ないと利益でませんよね。中古マンションあら8％くらいですよね。
ここを3.2%で貸したオーナーは、受取った賃料から固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金、空室損、建物減価償却費、不動会社への管理手数料、借入金の金利を払ったら、マイナスじゃないですか！
いくらなんでも取得価額が高過ぎですよ・・・

[24532: 匿名さん]

実需マンションですよ

[24533: 匿名さん]

マンションは住み替えを前提としたものですから、
実需マンションなどというものは存在しません。

[24534: 匿名さん]

>>24533 匿名さん

>マンションは住み替えを前提としたものですから、実需マンションなどというものは存在しません。

んなこたあない

[24535: 匿名さん]

何か上で訳わからないこと言ってる人がいるから訂正するけど、このマンションであれば平均坪賃料で1.9万?2.2万円くらいのバンドで貸せるよ。

だからグロス4.5%で割り戻すなら中間値の2.05万を採用したとして専有546.6万円ならイーブン。
今の金利ならイールド3あれば十分にNCFプラスを維持できるから不稼働減収10%弱とみても専有500万円程度の水準で買って35年金利0.8%程度以下で引けるなら、まあOKかな。グロス4.5ならネット約3.8%くらいだからね、金融経費控除前で。

600万超えたら自己資金ある程度入れて保有できないと回らない。550万円程度までならぼくは買うけどね。この場所で。

[24536: 匿名さん]

>マンションは住み替えを前提としたものですから実需マンションなどというものは存在しません。

洗脳というか思い込みというか言葉遊びといいますか
現実に即してないね。

[24537: 匿名さん]

>>24535 匿名さん
>グロス4.5ならネット約3.8%
費用足らないよw　NCFプラスをやっと維持、そのための条件が35年金利0.8％とか自宅投資でしか成立しないシナリオですね。

[24538: 匿名さん]

千代田富士見が50平米40万だから、流石に70平米40万は無いんじゃない。
https://www.m-standard.co.jp/ms/rent/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%82...

東大や順天堂の医者になら50-60で貸せるでしょ。

[24539: ご近所さん]

平米単価では表しきれない。
しかし大昔の書き込みとか保存してるのか、粘着なのか。
関心する。
でもこれって一人の自演？？？？？？？？

[24540: 匿名さん]

取得価額が高過ぎて貸しても利益ゼロがやっと
＝自宅投資でしか成り立たないほど高い分譲価格
＝標準的な資金調達能力を有する投資家は高すぎて買わない価格
＝投資需要（相続、節税除く）がない高過ぎる価格
＝自用での需要者しかいなくなる価格
→自用実需は景気次第で大きく増減する
→景気後退で大きく需要減退、価格下落する
→一般的な投資需要が出てくる水準の５００まで下落
この500あたりが適正価格ということです

[24541: 匿名さん]

本日も皆さんこの物件で盛り上がってますね。
ありがたいことです。

[24542: 匿名さん]

タラレバはもう結構。

数字で議論なさい。

デベロッパーが選んだプロの3社の査定で、利回りが
3.2%くらいなのですから。

ちなみに、格上・千代田富士見と比べるのはあちらに失礼なので、今後はおやめくださいませ。

[24543: 職人さん]

毎日前を通りますが、竣工が本当に楽しみです。

[24552: 匿名さん]

便利な場所だし神楽坂近くていいね。

[24553: 匿名さん]

家賃は千代田富士見も小石川も変わらないよ。なにせみんなが大好き駅直結パークコートだもん。しかもこっちは屋上にジャグジーが付いてるんだぜ、凄いだろ！

[24554: 匿名さん]

千代田富士見は圧倒的な格上パークコートですね。
小石川と比べるのは、三井すら侮辱する行為。
せめて、小石川にも千代田のおこぼれがありますように。

[24556: 匿名さん]

[No.24545～本レスまで他レスのコピー投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[24557: 匿名さん]

>>24553 匿名さん
千代田富士見は三井の公式サイトで、パークコートの代表例として紹介されてるけど、ここは載ってないことが不満だ。

[24558: 匿名さん]

>>24537 匿名さん

どう計算したら足りない？
足りるよね。

金融経費控除前のネットで約3.8%だよ、大体。
平米約600円でしょ管理費等1式で大体。
それに火保、固都税までを控除して。
坪3000円控除したらいい、20500円から。
それがネットの月額坪当たり賃料収入。
さっきの専有546.6で割り戻すなら3.84か。


それと、きみのレベルでは金利0%台で融資してもらえる与信がないから、その発想になるのでしょうが世の中たくさんいるんだよ。投資用で0.8とかで9割引ける人が。

今の世界の要諦を知らず、また、基礎的な四則演算ができないようならぼくの前で不動産を語るのはやめてね。

[24559: 匿名さん]

ネガは繰り返し削除されてるのに何度も書き直すのは管理者の手間とストレスだからやめて。

[24560: 匿名さん]

>>24558 匿名さん
みなさん見てるんだからもっと丁寧に書きませんか。貴方の頭の中で解かっていても、ここを見てる人が理解できなければ、単なるあなたの自慰でしょう？
管理費一式以外の、固都税、火災保険、空室損、テナント管理費用も数値出して計算してくださいよ。

>>投資用で0.8とかで9割引ける人が
そんな有利な条件で融資を引ける者しかNCFがプラスにならないような取得価額が適正なんですか？　しかも投資用で融資を想定しておきながら、まとも利益も出せない。収益で不動産を評価するなら、一般的な融資条件と通常期待すべき利益を前提にしなければ、恣意的な評価がいくらでもできますよ。

有利な融資条件を前提にしてやっとNCFがプラス。ここの分譲価格で取得しても、自宅投資でしか経済合理性がないということですよね。そんな有利な融資条件を引ける属性なら間違いなく他のマンション選択しますって。

[24561: 匿名さん]

投資用にマンション買うことは個人の自由だが、既に完売済で個人契約が済んでいる。他人の個人資産に対して不特定多数がみるネットで難癖つける者はどういう意図か。

[24562: 名無しさん]

赤の他人にお金持ってるか見られるのは気分悪いよね

[24563: 検討板ユーザーさん]

細かい計算必要な層はここ買ってないでしょ。

[24564: 匿名さん]

キツいなあ…
永住覚悟なら突っぱってもいいけど、タワマンだし、10年くらいで住み替えないと、詰む。
ここは管理費も下駄履き商業施設のせいで、極割高だし、買っちゃった人の為にもなんかいいアイデアないもんかね。

[24565: 匿名さん]

だから、それも貴方が心配することでは無いでしょ。

[24566: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[24567: 匿名さん]

>>24561 匿名さん
難癖ではありません、客観的な検証です。検証の結果が割安となれば「参考になる」をたくさん押すのでしょう。検証の結果が割高といわれて「難癖」になったのでしょう。
マンションの資産性を論じることに何の問題があるのですか。週刊誌ではランキングまで掲載して暗に資産性の低いマンションを挙げています。
これから中古を購入しようとする人の有用な情報となるものですし、ひいては不動取引の適正化に資すると思いますよ。

[24568: 名無しさん]

>>24567 匿名さん

週刊誌等で公表する情報はプロが所属と名前を公開して付けるもので責任を負います。信用を担保に情報でお金をもらわれています。
あなたは匿名で何の信用もなく書かれており内容は稚拙なのでプロではないと推測しますが、いかがですか。責任負えるならお名前を出されては。

[24569: 匿名]

>>24567 匿名さん

プロなら名前と所属と顔だして記事出せば
アマチュアならYouTubeやればいい
色んな人が見てくれるぞ

[24570: 名無しさん]

掲示板なんだし色んな意見書けばいいのではないでしょうか？個人の資産に～とかかれてる方もいますが、将来的には中古も出てきますし、キャンセル住戸も多少は出てくるのあなただけの物件ではありません。
見てる方も有料サービスでもない匿名の掲示板なので適当に情報の取捨選択してますよ。

[24571: 匿名さん]

>>24568 名無しさん
三井が賃料査定を依頼した3社がプロでないはずがないと思いますが、如何でしょう。


お答えします（『』はTwitterからの引用です）。

『想定賃料だけはあてにしてはダメですね。何があってもこれ以上の賃料は絶対無理です、という位の意味だと理解してます。』

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね。
＞担当者に言えば見せてもらえると思うので確認して下さい。3社の賃料査定がありました。

『物件価格が月想定家賃の「267倍」の上か下かで超大まかに割高判定可能。モデルルームに行ったときなどとっさに割り算の計算が面倒な時に。267倍＝表面4.5％。「300倍＝4％」は相当割高。
なお、モデルルームで示される想定賃料はインフレしてるので、SUUMO等で調べてから行くのが正解。』


☆利回りは賃料×12×100÷物件価格で算出できますから、デベが依頼した3社査定によると
【本物件の利回り】は【3.2%から3.52%】となります


『都心マンション表面利回りによる割高判定早見。
5%→OK
4.5%→やや割高だか仕方ない
4%→相当割高
3.5%→超割高、心中覚悟 』

[24572: 匿名さん]

>>24570 名無しさん

それなら中古が出てから書けばよい。
現在の市場と状況は違うのにいまの議論は意味がない。

その頃にはこのスレ閉鎖されてるけどね。

[24573: 匿名さん]

投機目的で分譲マンション買うって値幅も回転効率も効率悪いの当たり前でしょ。

[24574: 匿名さん]

バブル期ピークの商業地のタワマンですし地権者住戸大量ですし、竣工時から将来的にも、売り優勢の物件になるのは素人でもわかります。

盛り上がりを見てもわかる通り、価格に関する議論は皆様の最も関心の高いところでしょう。

[24575: 匿名さん]

>>24574 匿名さん

で、おたくはなんで同じことを繰り返し書くの？

[24576: 匿名さん]

完売した物件にいつまでも書き込みするのって虚しくないですか？発売前も発売中も利回りの事を言う方がいらっしゃいましたが「あっさり」完売。ここは利回りなんて些細な事をちまちま考える人は買わないってことで良いんじゃありませんか？貴方が購入されてるので無ければ。世の中にはいろんな人がいるってことで良いんじゃないですか～。

[24577: 匿名さん]

世の中たくさん住戸があるのに、完売後物件で管理人に書き込み削除されても延々同じ内容を書き込み続ける行為は粘着嫌がらせと捉えられても仕方がない。
普通は人生のリスク考えたらそんなことできないよ。

[24578: マンション検討中さん]

中古が売れてませんし転売住戸や地権者住戸が相当数出てくることは容易に想像できます。
よって、マンションや立地や価格についての議論を続けることは建設的なことであり、それを阻害する行為こそ普通は人生のリスク考えたらそんなことできないよ。

議論にして欲しく無い人は、一体何が目的なのでしょうか。

[24579: 匿名さん]

実際の市場動向みたら値上がりしてますね。
ネガの素人意見が参考にならないことがよく分かりました。

[24580: 匿名さん]

言っていいのか迷いますが…。
一年以上売れてない中古が高額なプレミアム部屋なので機械的にそうなっちゃっただけでしょうね。

誰も突っ込まないので私が悪者になりました。笑w

[24581: 匿名さん]

しかしなぜ、唯一のプレミアムフロアである39階の、しかもその中の王様部屋が売れないのでしょう。

普通なら真っ先に売れるはずなのですが。

[24582: 匿名さん]

>>24581 匿名さん

あなたの為に用意してるんじゃないですか。

[24583: 契約者さん]

はぁ…。

ロジカルに突っ込まれるだけの脳内お花畑な投稿は、やめましょうね。
もう値下がりさえしなければ、なんでもいいです。

[24584: 匿名さん]

>>24579 匿名さん
そのようにデータを示して議論することは良いことです。価格が上がると考えるなら根拠を示してぜひ主張してください。あっさり定されるとは思いますが、マンションに無関係な返答するより掲示板の趣旨に合っています。

[24585: 匿名さん]

答えがあるものを議論の余地はないです

[24591: 匿名さん]

[No.24586～本レスまで、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[24592: 匿名さん]

CGペタペタされて結構悔しかったの？

[24593: 匿名さん]

利回り3.2%では話になりませんね。
未入居新築プレミアム状態で売り抜ける以外に、なにか良い出口が見つかるといいのですが。
地価が低いので減価償却がどれだけ取れるかもポイントの一つでしょうね。

場所柄、私は手出しはしませんが、応援してますよ。

[24594: 匿名さん]

確かにマンションすごろくの一発目に選ぶと寸詰まりになるかもしれないね。
タワマンはもちろん住み替えが大前提。
と言ってもアベノミクスで皆んな数千万は儲けてるだろうし、とりま問題ないだろ。

[24595: 匿名さん]

ずっと住むでしょ。交通の弁も良いし、買い物も完結する。年を取るほど恵まれた環境。
買えた人は宝くじ当たったようなもので素直に喜んでよいよ。

[24596: 匿名さん]

珍しい考え方ですね（尊重はします）。

それと、一年以上中古が売れ残る物件が宝くじなんですか。
パークコートと名付けながらプレミアムフロアがワンフロアしかないのには正直引きましたが、その数少ないプレミアム住戸が売れ残るとは、むしろ余り好ましくない物件だと私は感じましたが、如何でしょう。

[24597: 匿名さん]

>>24596 匿名さん

所有者がいる部屋で別に住む人がいない訳ではないです。
それよりも完売後もずっと粘着し続ける人の方が珍しいです（はっきり言えば、アイドルをつけ回す粘着ストーカーと同様で、気持ち悪いし危険を感じます）。

[24598: 匿名さん]

ここは幹線道路脇だし、年をとったら普通は排気ガスとかがキツくなるんじゃないかな。
地下鉄しかないから、階段もキツくなる。

高齢ならタクシー10分でどこにでもいける場所が良さそうだけど、ここからだとちょっと不便。

[24599: 匿名さん]

20年後、どんな世の中になってるかわからない。
だから、住環境、管理コスト、交通利便、生活利便の
バランスの良い住宅を選択するのが賢い。
交通利便性だけに偏ったココのような共同住宅は超リスキー。

[24600: 評判気になるさん]

>>24598 匿名さん
ここが不便って？笑
タクシー10分圏内には
東大病院、日医、医科歯科、順天、日大、東京歯科、日本歯科、大塚病院、慈愛病院、、、病院は選び放題。

大手町、丸の内、日比谷、虎ノ門、、ビジネス街にも10分で。
東京駅や上野駅、上野の美術館、銀座も10分圏内。

ま、渋谷原宿青山の若者に人気のエリアには10分ではいけませんがね。神楽坂に足を延ばせば、ちょいと小粋なお店があるので、高齢者にとって、こんな便利の良い場所はなかなかないと思うんですがねえ、、、。

[24601: 匿名さん]

>>24600 評判気になるさん
病院行くために生きてるのでしょうか？
ビジネス街に行く用事ありますか？
東京駅や上野駅、上野の美術館、銀座に毎日行きますか？

そういう表面的な品揃えにはあまり価値はありません。
北朝鮮デパートの商品棚じゃないんですから。

重要なのは、日常生活で毎日利用する店舗、施設が
選択できるほど豊富に徒歩圏に存在することです。

[24602: 評判気になるさん]

>>24601 匿名さん
24598 匿名さん のおっしゃってる　タクシー10分でどこでも行ける　内容について私見を述べただけですから、そこまで力まないでくださいね。
毎日利用できる店舗は、枚挙にいとまがない程にありますよ。スーパーならクイーンズ伊勢丹、成城石井、マイバスケット、ダイエー、、、小石川の昔ながらの商店街には八百屋も花屋も、薬屋、コーヒー、、
東京ドーム、ラクーア、ドンキホーテ、、、それこそ徒歩10分圏内。
この辺りの住民なら徒歩圏内に日常使いのお店が豊富に存在してる事を知ってる訳で。
この辺りに詳しくない方なんでしょうね。

[24603: 匿名さん]

ぱっとしませんね。
お土地柄、仕方ないですが。

そう言えば、日本最大の場外競馬場も余裕の10分圏内ですね。
競馬オジサンの団体は、週末の春日エリアの風物詩です。

[24604: 匿名さん]

>>24602 評判気になるさん
失礼しました。食品スーパーは豊富にあるのですね。勉強不足でした。

その辺りはドーム以外行ったことがないので、普通に暮らせる場所だと知りませんでした。ストリートビューなどで分かるのは住環境が悪いということだけで、生活環境までは確かに分かりませんからね。大変失礼しました。

[24605: 匿名さん]

隣棟間隔には十分に配慮した建物配置で、
絶対にお見合いにさせないという決意を
設計にみることができます。
さすが高グレードブランドの「パークコート」です。

竣工が新しい順に時計回りで

パークコート赤坂檜町 ザ・タワー
2018年
パークコート青山 ザ・タワー　
2018年
パークタワー芝公園
2012年
パークコート六本木ヒルトップ
2012年

[24606: 匿名さん]

パークコート赤坂 ザ・タワーでは
お見合いを最小限に押さえた設計。
とはいえその距離は30mあります。

パークコート麻布十番ザ・タワー
2010年
パークコート赤坂 ザ・タワー
2009年
パークコート虎ノ門愛宕タワー
2008年

[24607: 匿名さん]

ところが、バブル最終盤2019年以降に
分譲された高グレードのタワマンは、
無理な配置計画で設計されたのが良く分かります。
これもコスト削減の代償です。
今までの高グレードタワマンでは、
ありえない隣棟間隔です。


パークコート文京小石川ザ・タワー
2020年
シティタワー大井町
2019年

[24608: 匿名さん]

>>24601 匿名さん

マンションの下で様々商業施設ができて生活完結しますよ

[24609: 匿名さん]

>>24604 匿名さん

ドーム以外行かない、契約者でもない、ひたすら悪態つくだけなのにここに執着するのはなんなの？

[24610: 匿名さん]

>>24606 匿名さん

よく分からんがそっちに住めばよいのでは？
以前より資材と物価と税金が高騰してるのに同じ金額で同じものが建つ訳ないじゃん

[24611: 通りがかりさん]

パークコート同士仲良くしたら良い。
金持ち喧嘩せずじゃ。

[24612: 匿名さん]

空撮写真ありがとうございます。
ゆとりを無くして敷地を目一杯、建物分に使っちゃってますね。
このやり方を使えば売り主は儲かるでしょう。
階高も低く抑えて販売部屋数もたっぷり稼げたはずですし。

それと、緑が全然ないですね。
隣のデカい道路は何車線あるのかな…。

[24613: eマンションさん]

西側のお見合い部分は、居室ではなくパーキングなので安心してください。
敷地内に緑があるので、安心してください。
新築販売住戸は完売しているので、安心してください。
契約者でも検討者でもない方が色々心配してくださっていますが、契約者はこのマンションを想定より安く買えてラッキーだったと思っているので、どうぞ安心してください。

[24614: 匿名さん]

場所柄、子供ができたら出て行く人が多いエリアですし、緑は少ないですが問題ないでしょう。

しかしながら、いまだに割安だと強弁し続けているのは契約者の中でも少数派にまで減りましたね。

三井の査定内容が投稿されて諦めたのでしょうか。

[24615: マンション検討中さん]

都心だしこれぐらいのお見合い物件は普通にあるけどね。

ハザードマップが真っ赤なので、保険料アップなのは痛いですが、立地はそれ以外は完璧でしょう。

[24616: 匿名さん]

城北だとこういうのが完璧なんですか。

そう豪語する割には地価が低いですね。

[24617: マンコミュファンさん]

駐車場の付帯率は過去最低、プレミアムフロアもワンフロアのみ。
購入者がいくら入れ込んでも、三井による小石川のランク設定はそんなもんです。

[24618: 匿名さん]

＞それと、緑が全然ないですね。
＞隣のデカい道路は何車線あるのかな…。


片側４車線なので第一京浜と同じですね。

[24619: 匿名さん]

保険料ハザードマップに反映来ましたね。
水害にも弱いここは価値を担保出来るか心配です。

[24620: 匿名さん]

＞保険料ハザードマップに反映来ましたね

どういう事でしょうか？

[24621: 匿名さん]

ここの東向きは、実際は北東ですよね。
日照シミュレーションによると、
冬の朝の日差しは入っても30分です。
パークコートなのに・・・

[24622: 匿名さん]

>>24621 匿名さん
西向きも1時間あるかないか・・・

[24623: 匿名さん]

どちらにせよ、これ程周りを高層ビルに囲まれていたら敷地内は常に真っ暗です。
これはモデルルームでのＣＧでは再現されない、真実の一つです。
雰囲気は良くないでしょうね。

[24624: 匿名さん]

みんな大好き駅直結パークコート。
幾らネガしようが、駅直結パークコートの優位性は変わらない。

[24625: 匿名さん]

パークコートの中では文句なく最下位ですね。
パークシティだと中央湊といい勝負。

[24628: 匿名さん]

>>24625 匿名さん

パーコー渋谷買えば良いのに。

[24631: マンコミュファンさん]

[No.24626～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[24632: 匿名さん]

駅直結というだけで環境が良くないから貸しても賃料2万は取れないと思う。

[24633: ご近所さん]

平米２万円か

[24634: 匿名さん]

>>24633 ご近所さん
平米・・・
坪でしょ

[24635: 匿名さん]

文京区で坪2万ｗｗｗ

[24636: 匿名さん]

デベの公式査定だと、maxで坪1.8万くらいですね。
文京区にしては破格の高さで、良かったです。

[24637: 匿名さん]

1年程前になりますがほぼ同じ立地のウエスト棟の5階で坪15200円から16600円で成約してましたね。この物価にない駅直結、パークコート タワーという付加価値でどこまで賃料が伸びるかですね。
個人的な感覚ですが、非直結のペンシル
賃マンの低層階が16000円なら駅直結パークコート タワーの高層階には18000円以上出す価値あると思いますけどね。

[24638: 匿名さん]

ただいずれにしてもこれはマーケットが決まることであり予想は所詮予想です。榊氏のようにプロも予想は外しまくります。

[24639: 匿名さん]

>>24638 匿名さん
あれはプロではない。

[24640: 匿名さん]

やっぱり坪500以下で買わなきゃいけない物件でしたか

[24641: 匿名さん]

>>24640 匿名さん
わかってて書いてるんだろうけど、@500以下だったら瞬間蒸発で営業責任者のクビが飛ぶ

[24642: 匿名さん]

>>24641 匿名さん

今の価格でも瞬間蒸発だからね。
営業責任者としてはもう少し高く設定すべきだったけど、東京都や文京区が関わってるので、あまりいじらないらしい。だからフロア毎の価格差が比較的小さい。

[24643: 匿名さん]

>>24641 匿名さん
>>24642 匿名さん
もう2019年じゃないんですよ、時代は変わったんです。
いつまでも過去の栄光に引きずるのは良くないです。
現実を見ましょう。

[24644: マンコミュファンさん]

>>24634 匿名さん
>>24635 匿名さん
勝手に決めないでよ。
平米だよ。

[24645: 匿名さん]

>>24643 匿名さん

2000年代の物件の比較してくる貴方にだけは言われたくないです

[24646: 検討板ユーザーさん]

進捗率50%スタートでしたから、正直 瞬間蒸発と呼ぶには程遠いです。
残念なことに、中古も一年以上売れ残ってますね。

[24647: 匿名さん]

>>24645 匿名さん
中古になったら建築時期は関係なくマンションの質そのもので評価されるのですが。

[24648: 匿名さん]

>>24647 匿名さん
中古になったらマンションの質で評価？なにそれ、初めて聞いたんだけど。

[24649: 評判気になるさん]

>>24647 匿名さん
マンションは、一に立地、二に立地と聞いてますが。

[24650: 匿名さん]

>>24648 匿名さん
>>24649 評判気になるさん
そんなことまで説明しなきゃならんほどのレベルなのか・・・
このレベルだと、仮にネガを書かれたとしても、
それがネガだと理解できてないかもしれない。

[24651: 匿名さん]

立地は良くないですね。

[24652: 匿名さん]

>>24650 匿名さん
中古価格を決めるのは、需給関係でしかないと学びましたが。
まさか、本気で質が～と思ってるとは知りませんでした。
市場原理について一から説明しなきゃいけないレベルなのか・・・

[24653: 匿名さん]

>>24649 評判気になるさん
立地もマンションのグレード（24647の言うところの質っていうやつ？）も、需給関係に影響を及ぼす１要素でしかないから。

[24654: 匿名さん]

供給に関して、
イレギュラーな例はあるけど、基本的には残債割れしてくると、極端に供給が減るとも言われています。
周辺相場は参考値にはなるけど、結局不動産は製品と違って唯一無二の存在なので、周辺相場が下がったからといっても暴落することはない

[24655: 匿名さん]

＞中古価格を決めるのは、需給関係でしかないと学びましたが。

いいえ。
収益還元、積算、取引事例比較、などがあります。
需給は強いて言えば、取引事例比較に当てはまります。

銀行評価は収益還元か積算ですが、契約者の傷を何度もえぐるような事はしたくないので省略させて頂きます。

[24656: 匿名さん]

>>24655 匿名さん
収益還元も価格形成の1要素でしかないよ。
結局中古市場は、その部屋を売りたい人と買いたい人の閉じた話でしかない。

[24657: 匿名さん]

＞中古価格を決めるのは、需給関係でしかないと学びましたが。

広～い意味では、教科書的には、一般論としては特に間違ってないと思います。
それでいいでしょう。
例え1点ものでも類似商品の市場価格に影響される事もたぶんにあります。
但し、それで全て説明できるかというとそうでもないってことだと思います。

[24658: 匿名さん]

>>24657 匿名さん
なぜ、上から目線

[24659: 匿名さん]

>>24656 匿名さん
閉じた話に見えて、閉じた話しじゃないのです。
代替品がいくらでもある本物件程度では。
代替品がない骨董品じゃあるまいし、
手に入れるならいくらでも出す馬鹿いないでしょう。
ぜんぜん閉じてないのです。

[24660: 匿名さん]

>>24654 匿名さん
その出てこなくなった供給（売り）のせいで、新たな需要（売りを予定していた人たちの買い）がなくなるのだから、長い目で見れば下落圧力になるのです。供給（売り）を控えていた人たちが、ローンの支払いに困って売りに出す、または債権者が抵当権を実行し始めたら、下落は一気に進みますよ。

[24661: 匿名さん]

てことは、中古が損切り部屋しか売れないここは、
すでに値下がりしてるってことか。
ま、全体的にマンション値下がりしてるから特にここに限った話じゃないけど。

[24662: 匿名さん]

>>24660 匿名さん
マンションは質と豪語してた話から、大分それてるけど

[24665: 匿名さん]

ちなみに、収益還元法だとこうなる。


（『』はTwitterからの引用です）。

『想定賃料だけはあてにしてはダメですね。何があってもこれ以上の賃料は絶対無理です、という位の意味だと理解してます。』

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね。
＞担当者に言えば見せてもらえると思うので確認して下さい。3社の賃料査定がありました。

『物件価格が月想定家賃の「267倍」の上か下かで超大まかに割高判定可能。モデルルームに行ったときなどとっさに割り算の計算が面倒な時に。267倍＝表面4.5％。「300倍＝4％」は相当割高。
なお、モデルルームで示される想定賃料はインフレしてるので、SUUMO等で調べてから行くのが正解。』


☆利回りは賃料×12×100÷物件価格で算出できますから、デベが依頼した3社査定によると
【本物件の利回り】は【3.2%から3.52%】となります


『都心マンション表面利回りによる割高判定早見。
5%→OK
4.5%→やや割高だか仕方ない
4%→相当割高
3.5%→超割高、心中覚悟 』

[24667: 匿名さん]

>>24666 匿名さん

＞担当者に言えば見せてもらえると思うので確認して下さい。3社の賃料査定がありました。

[24668: eマンションさん]

損切り部屋って…残代金の支払いやローン組むまでに猶予があるのに損切りするわけないじゃん。益が出たから売ったんだよ。
仮に損切りするとしたら決済の時に中古出るかもしれないから待ってなよ。

[24669: 匿名さん]

>>24668 eマンションさん
若葉以外、損きりとは思ってないから安心して。

[24670: 匿名さん]

パークコート千代田四番町。
小石川と比べるのは番町様に失礼だけど、あからさまに差をつけてきたね。笑

ナンチャッテコートはバブル期に便乗して上手く売り抜けたって感じかな。

[24671: 匿名さん]

>>24662 匿名さん
マンションの価値は質ですよ。
立地は当然のこと、建物と敷地の配置、隣棟間隔、建蔽率、日照、通風などの設計の良否。使用資材や施行の良否。維持管理の状態。組合運営の良否。これぜんぶマンションの「質」なのよ。

[24674: マンション検討中さん]

>>24607 匿名さん

写真ありがとうございます。
敷地を目一杯使って建物を詰め込んだ感じですね。
緑はほぼ見えないです…。
一応、ビルの隙間にグリーンバレーとやらができるようですが、写真の通り、暗く狭い場所にちっさい公園を作っても焼け石に水のような気がします。

金額に見合った高級感を出せなかったのは、バブル期には仕方ないのかもしれませんが…。

[24675: 匿名さん]

>>24673 匿名さん
なんの話ししてるのw

[24676: 匿名さん]

>>24673 匿名さん
小石川と他の歴代パークコートを、航空写真を使って比較しています。比較しているのは、建物と敷地の配置に関する設計の良否、すなわち「マンションの質」です。写真を並べて比較してるのに、駅距離やその他のものは比較しようがないでしょう。

小石川の狭苦しい建物配置は、建物を容積率上限まで建てたい、だけど高さが十分に取れないから仕方なしに横に広げた結果です。それまでのパークコートであれば敷地が窮屈になるのであれば、多少の容積率未消化は目をつぶって、日照、通風、眺望など良好な住環境を確保するための選択をしたでしょう。

これは、言い換えれば売上優先（何としても容積率を完全に消化）のため、品質を低下させた設計と評価できるのです。

[24677: 匿名さん]

と言うか完売した物件のなんの話してるの？

[24683: マンション検討中さん]

ほかの新築マンションも高値で出してるから、今時点でここが高すぎたともいえないね。

新築マンションが安くなったら、高すぎたと言えば良いよ。

[24684: ご近所さん]

完璧なんてありえないし個人個人の価値観で変ってくるでしょ。
ここが嫌ならネガる必要もない。
買えないのか買わないのか、どちらにしても欲しかったのは粘着の仕方で分る。
好きな女に振られて、好きなのに悪口言うのと同じ。
住まないなら何も言わない方が良い。
ネガればネガるほど惨めだぜ。
緑が好きならそういう地方に住めば良いし。
割高なのかもしれないけど完売してる、なおかつ倍率ついて。
誰が何を言おうとそういう物件だと言うことは間違えない。
ポルシェが好きな人、フェラーリが好きな人。
乗りたいけど買えない人、乗れるけど軽自動車に乗る人。
でもね、車はある程度無理すれば買えるけど、この物件は無理しても買えない人が多いよ。

[24685: 匿名さん]

>>24684 ご近所さん

その通り

[24686: 匿名さん]

無理しても買えないと言うより、買わない方が得だと三井の公式査定からわかりますね。


（『』はTwitterからの引用です）。

『想定賃料だけはあてにしてはダメですね。何があってもこれ以上の賃料は絶対無理です、という位の意味だと理解してます。』

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね。
＞担当者に言えば見せてもらえると思うので確認して下さい。3社の賃料査定がありました。

『物件価格が月想定家賃の「267倍」の上か下かで超大まかに割高判定可能。モデルルームに行ったときなどとっさに割り算の計算が面倒な時に。267倍＝表面4.5％。「300倍＝4％」は相当割高。
なお、モデルルームで示される想定賃料はインフレしてるので、SUUMO等で調べてから行くのが正解。』


☆利回りは賃料×12×100÷物件価格で算出できますから、デベが依頼した3社査定によると
【本物件の利回り】は【3.2%から3.52%】となります


『都心マンション表面利回りによる割高判定早見。
5%→OK
4.5%→やや割高だか仕方ない
4%→相当割高
3.5%→超割高、心中覚悟 』

[24687: 匿名さん]

>>24686 匿名さん
必死やな。あなた関係ないのに。

[24688: 匿名さん]

必死と言うかコピペなので大した労力ではないです。

[24689: 職人さん]

>>24684 ご近所さん
全くその通りですね。
ふられたからネガ粘着は良い表現です。
何につけても賛否両論あります。
だからこそそれぞれの立地や価格帯が存在する。

白山通りの車道の整備ももう終盤ですね。
歩道は竣工後になりそうですね。
とにかく楽しみです。
約570戸、平均2.7人/戸だとすると1500人の高所得な人たち（家族）が住み、その大半は区外からと考えると税収UPですね。
S棟の昼間の人口増も地域商いにかなり貢献してくれるはずです。
N棟は3月末竣工で地権者住戸は引き渡し。
6月に内覧会、7月に一般販売住戸入居。
もうすぐですね。

[24690: 通りがかりさん]

煽るとムキになってくる様が滑稽でおちょくられているだけに見えますが。
個人的には、そこまで最悪な物件ではないと思いますよ。
分譲時は坪400くらいでしたっけ。坪400くらいの価格相応の価値はあるように見えます。

[24691: マンション検討中さん]

日本列島の亜熱帯化による降水量の変化を受け、今月から ハザードマップ の添付が義務化されましたね。

内水タイプの洪水は、対策が難しいとされます。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0201/1695/20197514634.pdf

内水タイプの洪水といえば、昨年の 武蔵小杉 が有名ですが、あのように一度水につかったマンション価格は、どのようになったでしょうか。

将来の パークコート小石川 の中古価格の参考にしたいのですが、どなたかご存じの方はいらっしゃいませんかね？

[24705: 白山通り脇住民]

朝からクルマがうるせえなあ

[24706: 匿名さん]

新築マンション、どんどん安くなってますね。
白金台の自然教育園が目の前の80㎡が1.3億台で買える時代になりました。

[24707: 匿名さん]

>>24706 匿名さん
半地下

[24708: 匿名さん]

3階ですよ。笑

バブル期の過去に生きている人達は、そろそろ現実を見つめてください。

[24709: 匿名さん]

>>24708 匿名さん
駐車場無し

[24710: マンション検討中さん]

格上の白金台でもそんな感じかあ。
でもここの80㎡も中古で1.3億弱なら引き取り手いるんじゃないかな。

[24711: 匿名さん]

白金の何がいいんだ
住みづらいやん

[24712: 匿名さん]

>>24711 匿名さん
白金台・白金高輪エリアも住みやすいよ。
ただ、グラメゾ5チョーメは小規模で比較対象にならないですね。
比較するのであれば、タワマンじゃないと。となると、コロナ後に売り出し開始したプレミストか、中古ならば白金の杜でしょうか

[24713: 匿名さん]

PC小石川も今から売り出しなら、80㎡で1.3億は切るだろうね。
大儲けできた2019年バブル末期の名残を引きずらないのは、さすが大手。

全ては、デベロッパーの手のひら転がしだ。

[24715: 匿名さん]

>>24714 匿名さん

ここ、値下げどころか、既に売り出し時より値上りしてるんだけどね。

[24716: 匿名さん]

>>24712 匿名さん

全く魅力感じないエリアやな

[24718: 匿名さん]

>>24715 匿名さん

過去の投稿をあらいましたが、損切り価格の中古しか見当たりませんでした。

[24719: 匿名さん]

>>24709 匿名さん

ここも、駐車場が少ないです。
Twitterでも、ここは最初はパークシティの計画だったと言われていますが、駐車場付帯率の低さからもその事実が垣間見えますね。

[24727: 匿名さん]

ほらよ。
実際は建設中だから新築だけどな。

[24728: 匿名さん]

>>24717 匿名さん

人それぞれならこのスレもう要らないやろ

[24729: 匿名さん]

>>24727 匿名さん
この数字をみて
自分の買った単価よりだいぶ高いな？
なんでだろうな？
プレミアムが平均をだいぶ押し上げてるのかな？
母数が少ないのかな？
じゃあこの数字意味なくね？

と普通は簡単に気づくものですが・・・

[24730: 匿名さん]

損切り価格の中古も、売値から500位上がってるんだけどね。
みんなパークコート買えなくてくやちぃーって感じかな。近々千代田四番長が分譲されるので、そちらを買えばいいんじゃないですか。
このレス覗く人は30平米台の部屋しか買えないかもしれないけど笑

[24734: 匿名さん]

>>24719 匿名さん
最初は「パークシティーの計画だった」ちゃんとエビデンス有って仰ってるんですよね。
伝聞でも嘘書き込んで訴えられた方がいらっしゃいますよ。

[24735: 匿名さん]

パークシティレベルの物件とでも思って自分を納得させないと、気持ちが収まらないわけです。
人気物件によくあるパターンですよ。ネガが多いのは超人気物件の証。なんせ、みんな大好き駅直結パークコートですから。

[24736: 匿名さん]

業界人、不動産系ブロガーまでかなり熱かったからね。
みんな文京区パワーを再確認したってところでしょう。

[24737: 匿名さん]

冷静に考えてください、業界人、不動産ブロガーは、タワマン、パークコート、駅直結、それぞれ単体でも大好きなのに、3つ合わさるなんて。

[24738: 匿名さん]

>>24718 匿名さん
その地権者物件が損切りだというの根拠を教えてください。
これは検討する上で重要

[24739: 匿名さん]

>>24737 匿名さん
それだけの大好物を並べれれたら冷静でいられませんよね。興奮して手放しで絶賛するのも仕方ないかも。冷静になってみると、、、、確かに。

[24740: 匿名さん]

>>24739
業界的にも前評判から人気凄そうというのが漏れ伝わってきていたんだけど
その想像を遥かに超える物凄い売れ行きだったから盛り上がりましたねー。

[24741: 匿名さん]

>>24737 匿名さん
再開発を入れたら4つですね。
タワマン、パークタワー、駅直結、再開発の小山さんと小石川は兄弟みたいなものでしょうから、同じ運命をたどるのかしら？

[24742: 匿名さん]

>>24741 匿名さん
ここもムサコもパークタワーではない

[24743: 匿名さん]

>>24742 匿名さん
間違えましたゴメンナサイ。。。でも意味わかりますでしょう？

[24744: 匿名さん]

ムサコも値上がりしてますがな

[24753: 匿名さん]

待ってこっち買えばよかったという気持ちを消したいからでしょ
三田線直通で大手町に出て行くのでしょ

[24754: 匿名さん]

白金が云々いうならそっち買えばいいのにね
武蔵小山のマンション売れば買える部屋もあるだろう

[24755: 検討板ユーザーさん]

>>24754 匿名さん

売れないらしい。30件売りに出てるのに成約3件ですって。

[24756: 匿名さん]

それでこちらに八つ当たりして不幸な人を増やそうと躍起なのか。

[24757: 匿名さん]

地域と共生
1位は文京区
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000023.000038683.html

[24764: 名無しさん]

ここは値上がり確実の駅直結パーコー。
他になくね？

[24766: 匿名さん]

文京区は地域の見守りが手厚い
https://ignite.jp/2020/07/207639/

[24767: 匿名さん]

>>24766 匿名さん
戸建てを中心にした低層住宅地域が上位です。多くの住民が長くその街に住み、自分たちの住む地域を大切にする意識が強く、そのおかげで良好な住環境を維持することができています。旧来からの文京区の一番の魅力です。残念ながら駅前の商業地域に文京区らしさは見られません。

[24768: 匿名さん]

長い時間繰り返し議論して進めてきたプロジェクトだから上手くいくんじゃないかね

[24769: 匿名さん]

>>24767 匿名さん

文京区らしい特徴ある街ができるよ
http://www.harusan.jp/redevelop/concept.html

[24770: 匿名さん]

パークタワー勝どきは500ぐらいみたいですね。
新築マンションは崩れるどころか、どんどん高くなってますね。

[24771: 匿名さん]

>>24769 匿名さん
残念ながら低層住宅地域のような良好なコミュニティ形成はこのマンションでは無理です。昔からの住民が主体的に取り組む活動と、市街地再開発事業の推進のために作られた形式的なコンセプト、しかも半住居半投資目的の住民による活動では、街づくりへの意識に雲泥の差がでます。隣りに誰が住んでいるか分からない。賃貸で入居者が短期間で変わる、そのようなコミュニティが、文京区らしいコミュニティを形成できるわけありません。

[24772: 匿名さん]

>>24770 匿名さん
コロナで下がると思いましたがなかなか下がりませんね。4、5年前からマンション価格暴落を唱えていた榊氏はコロナで今度こそ暴落が確実になったと鼻息荒かったですが、なかなか思い通りになりませんね。
結局将来のことなど神のみぞ知るのであり、そんな将来予測に注力するより、今のマーケットでその物件が価値あるものか吟味することに集中することが重要ですね。

[24773: 検討板ユーザーさん]

>>24771 匿名さん

牛一頭の丸焼き大会

[24774: 匿名さん]

>>24773 検討板ユーザーさん

楽しみ?

[24775: 匿名さん]

>>24773 検討板ユーザーさん

楽しみ！

[24776: 匿名さん]

東側から見える眺望は魅力的なのでしょうか。Googleアースで見た限りは変化がない景色に見えます。いかがでしょうか。

[24777: 匿名さん]

牛一頭の丸焼き大会

やるんでしょ？

[24778: 匿名さん]

>>24776 匿名さん
シビックセンターの展望台に行けば体感出来ますよ。

[24779: 匿名さん]

>>24777 匿名さん

やって欲しい

[24780: 匿名さん]

>>24708 匿名さん
やはり、地下

[24781: 匿名さん]

ネガはアクセス禁止ですか。
一気に静かになるということは、ネガの複数アカウントら同一人物、または同じグループのようですね。

1年前に検討はされ尽くし、完売後には、契約者や地権者は、契約者スレやslackに移動したようです。
本スレは役目を果たしたと思いますので、管理者の方は本検討スレの閉鎖をご検討お願いします。

[24782: 匿名さん]

>>24781 匿名さん
確かに凄い平和になったわ。

[24784: 匿名さん]

［No.24663～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[24785: 匿名さん]

>>24781 匿名さん
利用するだけ利用しておいて、自分が使い終わったら閉鎖依頼ですか。
購入まで散々情報収集で使わせてもらって、
自分が得るものがなくなったら閉鎖依頼ですか。
都合悪いことを書かれるようになったら閉鎖依頼ですか。

スレは今後中古で検討する人のものでもある情報インフラです。
しかも他サービス名を出して運営会社の利益を損ねることまでする。
ちょっと自己中すぎませんか？

[24786: 匿名さん]

>>24781 匿名さん
多分、竣工までは閉鎖しないんじゃないかな。
24785みたいなのは鬱陶しいけど

[24787: 匿名さん]

今更何検討するんですか？？　
私はポジもネガも公平に有益情報を提供してきましたが、これ以上検討するものも提供するものはないです。

あなたは何を提供されました？
誰かに感謝されましたか？

本件の荒らしは酷いもので、詳細は言えませんが、対応させていただきました。処分結果については知りませんが、もし運営会社の利益を損ねたならそれは荒らしの結果ではないですか？

契約者がslackへの移行している点については、荒らしの言い方を真似すれば、運営会社は問題無いと思ってるんでしょう。


散々多くの方から注意されていたにも関わらず、多くの方から賛同されないあなたの意見の方がよほど自己中ではないですか？

閉鎖のタイミングは入居が始まるタイミングが慣例なので、来年3月が目処かもしれませんが、完売から随分時間が経っているのでお願いします。

20000以上のレスがあり、そのまとめサイトもありますから十分と思いますが、いかがですか？

[24788: マンション検討中さん]

>>24785 匿名さん
本スレは新築分譲マンションの検討板であり、中古マンションの検討板では無いですよ？中古のお話がしたいのであれば中古板でスレをお作りになっては？

[24789: 匿名さん]

早期完売するマンションは珍しくないけど、どこのスレも入居開始後に完売が確認された時点で閉鎖される。
なぜかというと、それまではキャンセルが発生する可能性があるから。

[24790: 匿名さん]

>>24789 匿名さん

なるほど、そりゃしまりませんね

[24791: 匿名さん]

>>24788 マンション検討中さん
どのように利用するかは利用者が決めることです。新築マンション検討者以外には役に立たないとでも思っているのでしょうか。どのようなマンションでどんな住民が住んでいるのか中古検討者や賃借で住もうと考えている方が知りたい情報が満載の掲示板だと思いませんか？
だからこそ、住民のみなさんはネガに対して過剰の見回りをされているわけですよね。新築分譲マンション検討者以外が見ないのであれば、反論する必要がないはずですからね。

[24792: マンション検討中さん]

パークコートブランドは晴海が出た時点で終わりました。仕様が良いわけでなくただのコンセプト名だった事が判明。ここは埋め立てですし、割高なので三井もパークコートと名付けないと売れないと踏んだのでしょう。結果、ブランド好きで足元(地盤)見れない方が集まってしまいご苦労様という印象です。
ちなみに後楽園に住んでおりましたが、あの辺りはファミリー世帯は住みづらいですね。巨人ファンでない限りやめておいた方がよいです。

[24793: 匿名さん]

>>24791 匿名さん

毎日、白山通りの車がうるさくて眠れないとコメント（地元民ではないと思われるコメント）

学生向け1R賃貸部屋を出して駅ごとの家賃比較（春日は学生多いので比較的安いので意味がない）

1000年に1度以下の確率計算で作られたハザードマップを持ってきて浸水地域と連呼（昨年の史上最強台風直撃で問題なかったことを確認済み）


例えば以上のような意味不明なコメントを連呼して、仕舞いにはデベや建設主の悪口を残すわけですから、それは大勢の方に賛同されないのは当然では？

[24794: 匿名さん]

>>24792 マンション検討中さん

パークコート文教小石川と同価格帯でおすすめの物件を教えてください。

[24795: 匿名さん]

勝どきから出てきたんか
パークコートにまず住めよ

[24796: 匿名さん]

出たよ、また契約者だと思っている
ただの他のパークコートタワーの住民だよ
契約者の見回りだってさ

[24797: 匿名さん]

>>24787 匿名さん
>>今更何検討するんですか？？　 私はポジもネガも公平に有益情報を提供してきましたが、これ以上検討するものも提供するものはないです。

あなたは検討する必要も提供する必要もないです。利用者が情報の有用性を決めれば良いだけです。繰り返し出される論点は重要であり、過去の論点ではなく今も存続する論点ということです。それ自体が有用な情報なのです。

>>あなたは何を提供されました？
>>誰かに感謝されましたか？

情報提供の有無は利用者の自由です。感謝の有無をどうやって測るのでしょうか。このような事を質問すること自体がナンセンスです。

>>契約者がslackへの移行している点については、荒らしの言い方を真似すれば、運営会社は問題無いと思ってるんでしょう。

ご自分の都合の悪いことは、ネガを真似して言い訳ですか・・・。捕まらなきゃ犯罪じゃない理論と同じです。運営会社は発言の自由を尊重しているのでしょう。自ら削除依頼してみたらいかがでしょうか。

>>散々多くの方から注意されていたにも関わらず、多くの方から賛同されないあなたの意見の方がよほど自己中ではないですか？

誰のこと、どの書き込みの事を言っているのかよく分かりません。否定的な事を書く者が一人であるかのような思い込みは止めた方が良いです。

>>20000以上のレスがあり、そのまとめサイトもありますから

同じ論点の再掲出ができないのならば、どんなマンションでも、スレ数は相当少なくなるでしょう。運営会社の収益にもならず掲示板の運営自体が存続できません。
繰り返しになりますが、重要な論点は何度でも繰り返されます。時間の経過とともに消滅する論点、新たに発生する論点もあるでしょう。繰り返される論点は、現時点でも存続している論点と言うことです。

>>十分と思いますが、いかがですか？
十分か否かは検討者、利用者が決めることです。情報を与えて上げていると、なぜ上から目線なのでしょうか。

[24798: 匿名さん]

>>24797 匿名さん
マンションの話はしないの？
かなりなまってますが、山手線の外にお住まいですか？

[24799: 匿名さん]

>>24798 匿名さん

山手線でしか判断できない田舎者。山手線の中でもいろいろです。

[24800: マンション検討中さん]

>>24793 匿名さん
これだけ毎年豪雨が起きてて、去年大丈夫だったから今年も来年も大丈夫と思うほど皆さん呑気じゃないですよ

[24801: 匿名さん]

>>24797 匿名さん

私の情報提供をあなたも利用されたと思いますよ。
あなたもネガしたり、乞食をしたりするのではなく、人の役に立つ情報を提供してください。

何かひとつでも前向きな意見はないものですか？

[24802: 匿名さん]

>>24800 マンション検討中さん

小石川の浸水リスクがハザードマップ上で低いことは科学的な解析と確率統計に基づいた話だからねぇ。神田川水域も台風に問題なかったことが実証されたし、これから治水進めばますますリスク下がりますし。

理論値と客観的事実をみてそれでも、雨や浸水が嫌なら他の物件探したらいいんじゃないですか？

私は駅直結ほど雨にも浸水にも強い条件はないと思ってますけど。

[24803: 匿名さん]

ここのネガの方は過去に何度も何度も書き込まれたネガ情報をこりずに書き込み、エビデンスが有るのかどうか怪しい情報をさもホントの事のように書き込んでるだけなんで、どこら辺がキャンセル住戸や中古を検討するのに参考になる情報なのか全く分かりません。せめて、過去に書き込まれてない本当に参考になる情報でも新たに書き込んでくれれば多少は応援したいんですけどね。ホントに残念です。

[24804: 匿名さん]

>>24803 匿名さん
そうですね。
埋立地ではないのに埋立地だと嘘を連呼して不当にこの物件の評価を下げようとする行為はただの嫌がらせ（不法行為？）であり、検討に有用な情報にはなりません。嘘ですから。
ここの土地からは古代遺跡が発掘されているのに適当なもんです。

[24805: マンション検討中さん]

埋立地のエビデンスです

[24806: 匿名さん]

>>24805 マンション検討中さん
そのテレビで紹介されているのは小石川沼を明暦の大火により生じた瓦礫で埋め立てたものですが小石川沼は東京ドームよりもっと南でこの場所でないことは下のとおり明白です。文献にも記載されてます。
そもそもこの辺りが沼なら明暦の大火より前からこんにゃくえんまがあることや古代遺跡が出土することはどう説明するのか。
https://blog.goo.ne.jp/kawawalk/e/e6f64905321fab711c110e5f116d8fed

[24807: 匿名さん]

まぁ同じような立地・仕様のＫＰＴが坪単150位安く出た以上高値だったのは明々白々なんだからそれでいいのでは。周辺相場とは一線を画した高級マンションって事で。

[24808: 匿名さん]

>>24804 匿名さん
>>ここの土地からは古代遺跡が発掘されているのに
地盤面から約1m下は地下水面があるのですが、そのような所から古代遺跡が発掘されているのですか。水分の多い土壌で遺跡が腐らずに今まで残っていたということですか！？

[24809: 匿名さん]

https://news.tv-asahi.co.jp/news_economy/articles/000190602.html
ネガの指摘通りになりました。

[24810: 匿名さん]

遺跡見学ツアーやってたね
早く開発しろよ！って思ってた

[24811: 匿名さん]

というか、現地に土地勘ないのに、とち狂ったこと書くなよ

[24812: 匿名さん]

>>24805 マンション検討中さん

全く信憑性に欠ける資料を切り貼りして整合性もないし、こういうのがあなた嘘つきと言われる理由ですよ。
小石川、牛込、赤坂と全て立派な建物が沢山ありますけど。

文京ガーデンタワー綺麗に竣工してますけど。。。

[24813: 匿名さん]

>>24809 匿名さん

違うだろ。資産価値が最重要視されてるわけで、資産価値ならここは全国で最も住みやすい人気の文京区の中で最強マンション。

[24814: 匿名さん]

私の大嫌いなスミフが、ラ・トゥールの前の土地を寝かしているよ
土地が上がるの待っているんだぞ、あれ

[24815: 匿名さん]

そうだね
広さ重視で文京区だね
飯田橋と少ししか離れてないのにお得だよね

[24816: 匿名さん]

飯田橋は早朝から深夜までJRがうるさいのがネック

[24817: パークコート]

>>24806 匿名さん
そうですね。
埋立地なのに埋立地ではないと嘘を連呼して不当にこの物件の評価をあげようとする行為はただの自己満足であり、検討に有用な情報にはなりません。嘘ですから。
ここの土地は国土地理院も元沼地判定されているのに適当なもんです。

[24818: 匿名さん]

江戸時代の地図には、既に渡辺さんの大きなお屋敷がありますけど。

[24819: 匿名さん]

埋め立て地の中央区や港区よりよっぽど安全な立地に見えますけどね。

[24820: 匿名さん]

小石川大沼は、小石川とは場所が異なり、水道橋以南の千代田区にあったようです。西神田や神保町と書かれてますね。小石川大沼の件はこれで終了でいいでしょう。


１．白鳥池、小石川大沼　
　神田川の目白通り沿いの「大曲」（白鳥橋が架かる辺り）から飯田橋に至る少し手前まで、大昔には「白鳥池」という大きな池があったようです。徳川家康が江戸に入府して以来、白鳥池などの池は徐々に埋め立てられたようです。
　また「白鳥池」から先（下流）には「小石川大沼（現在の三崎町、西神田、神田神保町辺り）」があり、ここも相当な湿地帯だったようです。小石川大沼から平川（神田川）は日比谷入江に抜けていました。

[24821: マンション検討中さん]

小石川大下水が流れてたんですよね。

[24822: 匿名さん]

>>24821 マンション検討中さん

汲み取りの時代に下水あるわけないじゃん
xxなの？？

[24823: 匿名さん]

>>24813 匿名さん
なんでこんなに非論理的なんだろう。
資産価値＝価格は、さまざまな「重視するポイント」の組み合わせで決まり、「駅との距離」の相対的重要性が低くなったという記事。内訳の重要性を論点にしているのに、“資産価値が最重要視されていてこのマンションが最強”だってｗ
これだけ非論理的ですから話しがかみ合うわけがないですね。

[24824: 匿名さん]

昔、ここがどんな土地だったかは見解が分かれていても、いま現在、土を1m掘れば水が湧くの低地であることは間違いありません。

[24825: 匿名さん]

地質：砂礫

[24826: 匿名さん]

>>24823 匿名さん

そう思うなら資産価値が高い物件スレ行けよ

[24827: 匿名さん]

>>24824 匿名さん

間違いありませんって、、、どんだけ情弱で非論理的で妄想糖質なの。。。
水湧く場所に高層ビル、地下鉄、東京ドームが建つわけないじゃん。。。

[24828: 評判気になるさん]

東京ドームの湧水は有名ですよ。笑

知らないとはガチのお上りさんかな。

[24829: 匿名さん]

久しぶりに現地見ましたが
かなり出来上がってきましたね。
存在感半端ない。
小石川ライフ楽しみ、早く住みたい！！

[24830: 匿名さん]

>>24823 匿名さん
それって回答した人5000人くらい？「駅に近い物件と駅から遠い物件のどちらが資産価値が高いと思いますか？」って聞いて欲しかったね。5000人のうち何人が駅から遠い物件って答えますかね？アンケート調査ってしょせんそんなもの。

[24831: 匿名さん]

>>24828 評判気になるさん
現地に行って地面を1メートル掘れるか挑戦してみて下さい。

[24832: マンション掲示板さん]

生活の場として住みたくはないですが、いくらで貸せるかだけは気になりますね。
私の投機用住戸。

[24833: マンション検討中さん]

ここは相変わらず酸っぱいブドウなんですねえ。高値掴みだという人は10年後の坪単価どの位になると考えてるのかな？それを知りたいです。

[24834: 匿名さん]

>>24832 マンション掲示板さん

投機用なら一層良いこと書いて値をあげようとするものですが、そうでないということは、所有者ではないのでしょうね。

いずれにせよ値上がり中です。

[24835: 匿名さん]

>>24831 匿名さん
論点は液状化です。茶化すのは情報交換の邪魔です、止めてください。。

[24836: 匿名さん]

>>24835 匿名さん

液状化したことあるんですか？私は記憶にないですけど。
もしデマだったらあなたやばいですよ。

[24837: 匿名さん]

>>24830 匿名さん
ポジの皆さんはこの書き込みを批判しないのでしょうか？
論点に対する答えにもなっていない、単なる煽りですよ。

[24838: 匿名さん]

>>24836 匿名さん
このマンションが建つ敷地の地盤面下1mに地下水面があり、
しかも地質が砂礫です。液状化の可能性が極めて高いということです。
ヤバいのは私ではなく、マンション一帯の地盤です。

[24839: 匿名さん]

>>24838 匿名さん

あなたが大好きな中央区や港区を心配されては？
ああ、港区や中央区ではなく武蔵小山の方でしたね。
武蔵小山は地盤堅そうですね。安心してそちらにお住まいください。

[24840: 匿名さん]

液状化の可能性が極めて高いの根拠が分かりません。

文京区は港区、千代田区、中央区、品川区より地盤は安定していますし、シビックセンターに加えて、今回の文京ガーデンタワー、パークコート文京小石川ザ・タワーの基礎工事でより盤石な地盤になりました。

その為に数年かけて調査して作り上げました。
ここは文京区のシンボルマークマンションですよ。

[24841: マンション掲示板さん]

久々に来たらコメント凄いことになってますな。みんな大好き

[24842: 匿名さん]

>>24841 マンション掲示板さん

十分検討も尽くされ完売されているにも関わらず、いまだネガ武蔵小山がしつこく粘着するので、仕方がなく正論してやってます

[24843: 匿名さん]

>>24838 匿名さん
ここの液状化リスクは日建設計が個別に調査済
です。
あなたは日建設計以上の知識を持って、日建設計以上に力を入れて調査したのですか？
日建設計の見解はあなたと違います。

[24844: 匿名さん]

よく分からない液状化の議論を
ひまなじいさんがしてますが
文京区は安全ですよ。
横浜から晴れて東京都民！
しかも文京区民！！
後楽園周辺の発展はすごい。

[24845: マンション検討中さん]

>>24843 匿名さん

ソースは？
液状化の問題がないという証明は？

[24846: 匿名さん]

マンションの敷地さえ液状化しなけりゃ問題ないとか考えてるのか？
周辺の地盤一帯が浅い地下水面、砂礫層で道路が液状化したら物流もインフラも止まるのに考えが及ばないとは、、、
それとも日建はマンション敷地以外の周辺の公衆用道路までボーリングしたのかｗ

[24847: 匿名さん]

>>24845 マンション検討中さん

液状化が起こってないという事実や、上記のような分析データからほぼ起こらないという仮説を考えるのが科学です。
あなたのような証明困難な問いを悪魔の証明といいます。

世界に白いカラスがいないという証明は？
幽霊が存在しないという証明は？

科学的データを否定するなら住むのをやめたらどうですか。
誰もあなたに住んでくださいとも、購入してくださいともお願いしてませんよ。

[24848: 匿名さん]

>>24846 匿名さん

あなたが心配する必要はないですよ。東京都と文京区の税金を投入して作られています。安全性とインフラは十分考慮されています。

そんな心配するなら先に地盤が緩い東京駅、大手町、日比谷、銀座、有楽町、霞ヶ関、赤坂、品川などの方に言われては？よほど危ないですよ。

[24849: 匿名さん]

ここは、関東大震災で都内随一の強震度を記録した、地盤の悪い場所です。
文京区の他のエリアは、こちらより震度マイナス１でした。（ファクトです）

[24850: 評判気になるさん]

>>24844 匿名さん

ホント武蔵小山のじいさんには困ったもんですよ。

[24851: 検討板ユーザーさん]

ここは物件の良し悪しを評価する検討スレ。
感情は排して、事実のみを語りましょう。
まず、土地の評価に関しては以下の通りです。

・江戸後期の大火で産まれたガレキを用いて埋め立てられた埋め立て地です。（興味がある方は検索なさってください。いくつも文献がヒットします）

・関東大震災では溜池や十番と並び、最も強い震度を記録した場所です。

・地表１メートルには地下水が流れる谷底低地です。

・水害ハザードマップでは３メートルの水没リスクが公的に指摘されている場所です。

・杭の長さは最大40メートルです。（これは、江東区の東雲レベルです）


以上、全てファクトです。
もし訂正したい箇所があれば、根拠を添えてお願いします。

[24852: 匿名さん]

完売してもまだ地盤が弱いだの液状化だのと
中身の無いクレーマー的要素の書き込みが
目立つ。よほど文京区やパークコートに
対して劣等感があると心理学では読み取れる。

地盤をかなり気にする方は
島国日本ではなく海外でお過ごし下さい。

[24853: 匿名さん]

>>24852 匿名さん

皆さんで地盤等々の話をしていたはずですが。
急にどうしました？

訂正なら、根拠を添えてお願いします。

[24854: 匿名さん]

このマンション特有の地権者優遇はありますか？

[24855: 匿名さん]

>>24852 匿名さん

正論だね。
若葉マークのコメントは
切ないからスルーした方がよいよ。

[24856: 匿名さん]

>>24854 匿名さん

その一つですが、南東の角部屋は、全て地権者用住戸です。
これをどう思うかは、各人で判断してください。
〆

[24857: 匿名さん]

＞南東の角部屋は、全て地権者用住戸です。

ひでぇｗ

[24858: 匿名さん]

地権者の多い市街地再開発事業は、従前土地の規模が小さく権利者が多数となるため、従前資産評価での評価単価が高くなってしまう。さらに建物補償、営業補償費、コンサル費用等も加わり、全事業費に占める地権者関連費用の割合が高くなってしまう。そのため施設建築物の従後資産評価で床価格を高く設定しなければ事業が赤字になってしまうおそれがある。

さらに、全事業費に占める地権者関連費用の割合が高いと、参加組合員が取得する保留床価格総額の割合が小さくなり、参加組合員は保留床処分で十分な利益を得られない。そのため、予定された保留床価格よりも相当高い額で処分をすることになる。

市街地再開発事業というスキームを使うだけで相当なコスト高となるが、地権者が多いマンションはさらにコスト高となる。

元来、マンションが建った経緯や地権者事情などはマンション購入者にとって無関係なことであって、他の同等マンションと合理的な価格比較を行う需要者であれば、割高コストを払ってまで再開発マンションを取得する者は少なく、高い転売価格を維持することができない。

[24859: 匿名さん]

勝どきの地権者さんは低層ウナギの寝床に押し込まれてるよね。
こちらは地権者さんが多大な利権を保持されているようですね。

[24860: 匿名さん]

粗探しネガしても正論で返されたら黙り込む。
サイテー人間だよね。

地権者の方がいて別にいいじゃん。
土地を出してくれたから住める訳だし、南東向きが欲しいなら地権者の方に譲ってもらえばいいじゃん？

[24861: マンション検討中さん]

>>24847 匿名さん

じゃあ日建設計が液状化問題を何をどう調査したかという情報だけでもいいよ。ここまで言い切るにはソース出せるんでしょ。まさか根拠なしに書き込んでませんよねえ

[24862: 匿名さん]

>>24861 マンション検討中さん

それ書いたの別の人や。
というか知りたいならこんな匿名掲示板で聞かずに業者、デベ、国に聞けば？

[24863: ご近所さん]

久しぶりに来たらまた４００年前の沼の話しなの。
でも沼は今の神保町でしょ。
フラれたやっかみのようですね。
みじめ。
液状化も間抜けな話し。
2011の地震で浦安やお台場は液状化になったけど文京区は全くないし。
無理に出してるけど次は何かな。

[24864: 通りがかりさん]

2011年の震度はいくつくらいでしたかね。

関東大震災の時は、ここは周囲よりプラス１の強震度でしたが。

[24865: 匿名さん]

>>24864 通りがかりさん

2011年のことは知らんが1920年頃にそんな細かいデータが取れる技術があったんですか。
竹やり戦法より古い時代ですけど凄いですね。

[24866: マンション検討中さん]

>>24865 匿名さん
倒壊した建屋の数で推計したらしい。他のエリアよりこのエリアは被害が大きいことから震度が大きかったと予測したんだって。地歴は隠せないから怖いね。

[24867: 匿名さん]

>>24866 マンション検討中さん

震度とマグニチュードの区別がついてないんじゃないか。
ネガに合わせると2011年には全く倒壊してないから震度小さいってことになるけど、そんな表現ないよ。

要は全く問題なかったという話です。
今回の再開発により避難所にもなるので、より安心です。

[24868: 匿名さん]

地盤が悪いのに、耐震？設備なんですか、ここ。
板状マンション（通称:板マン）なのに大丈夫なのでしょうか。

[24869: マンション検討中さん]

>>24868 匿名さん

ご心配の通りです。地盤が悪いので、免震構造にして地震に備えるべきでした。ここはコストダウンのために制振にしかできなかったようですね。

[24870: マンション検討中さん]

国土地理院の地図でもこう分類されてますからね。
https://www.gsi.go.jp/bousaichiri/lfc_index.html

[24871: 匿名さん]

>>24870 マンション検討中さん
個別の場所のリスクを示しているのではありません。
この但し書きは結構大切なんじゃないかと、部外者は思う。
じゃあ、ここが大丈夫なのかは知らん

[24872: 匿名さん]

はい、またわざわざ間違い情報を出しているので、
正しい方を提示しておきますね。

問題ないでしょう。

[24873: 匿名さん]

>>24872 匿名さん
なんで、二種類の地図があるの？
ネガが捏造してるの？

[24874: マンコミュファンさん]

この小石川一丁目の幹線道路脇が埋め立て地なことくらい、東京人なら誰でも知ってますよ。

騒音も地震も水没も、知ってて買ってるのでほっといてください。

[24875: ご近所さん]

凄いな自演

[24876: マンション検討中さん]

>>24872 匿名さん
埋立地であることが見事に証明されましたね。

[24877: マンション検討中さん]

>>24872 匿名さん
埋立地で浸水リスクありって全然大丈夫でないのですけど。自爆？

[24878: 匿名さん]

>>24874 マンコミュファンさん
東京人なんて方言は言わない、聞かない
その鉛はもしかして山手線外人？

[24879: 匿名さん]

>>24873 匿名さん

自然地形と人工舗装した前後の図がある
ネガが出したのはアスファルトも何もないずっと昔のもの

[24880: 匿名さん]

>>24874 マンコミュファンさん

埋め立て地ではないです。
元々土地があったところに土を足したという意味です。海や溜池を埋め立てた中央区や港区と違います。

[24881: 匿名さん]

相対低地な分盛り土してる湾岸より災害リスクあるね

[24882: 匿名さん]

>>24877 マンション検討中さん

埋め立て地ではない。国土地理院はあくまで一般的に浸水リスクがある地形に分類されるというだけで、個々の土地状況や人工的対処を施してない状態のことを言っている。国土地理院が小石川とか、各土地をピンポイントに調査したとか、
ここは古くから浸水の歴史はなく、地盤対策や工事を整えているので、状況が異なる。但し書きがあるのはそのため。

[24883: 匿名さん]

>>24881 匿名さん

もともと土があった場所にさらに盛り土してるだけ。
低地ではない。低地なら川がここから先に流れない。
川はさらに流れて海に抜けてる。大手町、日比谷、銀座方面の方が土地が低い。

[24884: 匿名さん]

というか君たちなぜ一次情報に当たらないの？

[24885: 口コミ知りたいさん]

埋め立て谷底低地と知らずに買っちゃって大騒ぎしている人は、お上りさんでしょうね。

私含めた大半の契約者は事実として知っているので、落ち着いて見てますよ。

[24886: 匿名さん]

赤い場所は過去に盛り土したことがありますよという意味。

[24887: 匿名さん]

港区とかこんな感じ

[24888: 匿名さん]

赤いね

[24889: 匿名さん]

こんな感じ。
ネガが都合良く選んで載せてるだけだよ。

[24890: マンション検討中さん]

散々、埋立地でないと書き込んでいたくせに、自ら埋立地のソースを探し出して書き込むとは。契約者に見せかけたネガでしょうか。

どっちにしても埋立地論争は終了ですね。

[24891: 匿名さん]

浦安の液状化裁判をご存知でしょうか？
裁判所は「住宅の販売時（1981年当時）に液状化を予測するのは困難だった」として三井不動産の過失を認めませんでした。つまり想定を超えた事態だったということです。

[24892: 匿名さん]

マンションの敷地が液状化し甚大な被害が生じても、被告の主張も裁判所の判断も、判決の社会的影響の大きさから「住宅の販売時に液状化を予測するのは困難だった」となるでしょう。だからこそリスクのほぼないマンションを選びたいものです。

[24893: 匿名さん]

>>24892 匿名さん
東京の主要部分は住めないね。都落ちするしかない

[24894: 匿名さん]

>>24885 口コミ知りたいさん
あなたは山手線外のお訛りさんでしょうね

[24895: 匿名さん]

山を崩し、谷と海を埋めて出来たのが都心だからね。
それが嫌なら都心以外に住んだ方がいいね。

[24896: 匿名さん]

>>24895 匿名さん
近年の異常気象で日本各地で豪雨災害が起きています。被害が生じているのは河川沿い土地、低地、軟弱地盤など、本来は住むには適さない場所です。都市への人口集中が、住むには不適な場所の宅地化を進めまてしまいました。そのツケが今、日本中で起きていることです。

都心には昔から人々が暮らしてきた良好な地盤の街がたくさんあります。他方、都心の低地や軟弱地盤地は、人が住むには適さない代わりに商売や事業を行う地域になりました。商業地です。商業地であれば水害が起きても住む家や命までは失わないで済むからです。

ところが、利便性を過剰に重視する風潮は、安全性や良好な住環境を犠牲にしてまで低地に住みたいと考える人を増加させてしまいます。

日本全国で起きている異常気象による水害や、地震による液状化被害は、いずれ東京でも起きることでしょう。ハザードマップで指摘されていたのに「想定外」という言葉を多く聞くことになるのでしょう。

災害時、復興費用の一部は税金が使われます。災害を甘く見て過度な利便性を追求し被害を受けた者の救済を、注意を喚起してていた側の人や無関係な人まで負担するわけです。コロナは風邪とマスクをせずにウィルスをばらまく人々の迷惑と同じなのです。

[24897: 匿名さん]

>>24896 匿名さん
3.11の時に、東北住んでるのが悪いと言ってたのと同じレベルだな。

[24898: 匿名さん]

>>24896 匿名さん

ネガ武蔵小山はマスクをつけずにウィルスをばらまく人々の迷惑と同じなのです。

と言いたいのね。
長いよ。

[24899: マンション検討中さん]

>>24893 匿名さん
東京にも地盤の安定した土地はいくらでもありますよ。というか文京区の大半は高台の安定した地盤です。

地盤が悪くても免震構造なら良かったのですが、ここは免震構造ではないですから。

億を出す価値のある立地ではないことは明白です。

[24900: 匿名さん]

>>24899 マンション検討中さん

あなたはここを買わない、所有しない、関わらない
あなたとみんながウインウイン

はい、さようなら。
もう来ないでね。

[24901: 匿名さん]

購入者は住民スレで情報交換してほしい
いちいち反応してほんとじゃま

[24902: 匿名さん]

お疲れ様です。熱く議論するのもいいですが、こんな暑い日には屋上のジャグジーで涼みませんか?
俺の家、屋上にジャグジーあるんだぜ、一緒にパーティーしようぜ、なんてネガさんも心の中では叫びたいはず（笑）

[24903: 匿名さん]

>>24901 匿名さん

同感です。
お金持ちの購入者は住民スレへ。
ここは、内心欲しくても買うことの出来ない
庶民のストレス発散のスレ。
色々言いたい放題だけど買えないのよ。

[24904: 匿名さん]

契約者はslackで交流してるよ！

[24905: 匿名さん]

>>24901 匿名さん
検討スレは、検討者と住民が書き込みをする場とマンコミュの規約にも書いてあります。
関係ない第三者が憂さ晴らしに物件をボロクソに書く場ではない。あなたこそスレチ。
かく言う私も検討者でも住人でもないから、書き込みする資格はないんだろうけど

[24906: 匿名さん]

港区赤いところやばい

[24907: 匿名さん]

港区青いところもやばい

[24908: 匿名さん]

文京区の方が安全ね

[24909: 匿名]

>>24908 匿名さん

所でこのマップは何て言うサイト？アプリですか？
私も調べたいので教えて頂けたら幸いです。

[24910: 匿名さん]

>>24909 匿名さん
ここです

https://www.gsi.go.jp/bousaichiri/lfc_index.html

https://www.gsi.go.jp/bousaichiri/lfc_index.html

[24911: マンション検討中さん]

>>24908 匿名さん

武蔵小山を下げようとして、断念したのが哀愁を漂わせますね。

[24912: 匿名さん]

元々の自然地形は
後背低地･湿地

その後に造成が行われて
盛土地･埋立地

その結果が現在の
大分類：低地
中分類：氾濫平野小分類：後背湿地

ですから、正しいのはネガさんの情報です

[24913: 匿名さん]

>>24908 匿名さん

武蔵小山さん！大変！！
武蔵小山駅を検索した履歴残っちゃってますよ笑

[24914: 匿名さん]

>>24913 匿名さん
>>24911マンション検討中さんの書き込みをご参照ください

[24915: 匿名]

>>24910 匿名さん

ご丁寧に有難うございました！??

[24916: 匿名さん]

>>24914 匿名さん

武蔵小山さんこんにちは。
自分でミスったのに気付いて、早くも言い訳済みだったんですね。ご苦労様です。

[24917: 匿名さん]

>>24916 匿名さん
山手線外さんこんにちは。自作自演、なりすましでムサコと対立煽っても、騙される人はいないよ。

[24918: マンション検討中さん]

>>24912 匿名さん
いいまとめですね。追加するならパークコート小石川の歴史は以下の通りですね。
①戦国時代までは沼地
②1657年明暦の大火の後に、火災の瓦礫で埋立
③白山通りは小石川大下水が流れる
④関東大震災で軟弱地盤により周辺より大きな被害

[24919: 匿名さん]

>>24918 マンション検討中さん

神保町と神田にあった小石川大沼の話ですね。
いまの小石川とは違う場所です。

[24920: 匿名さん]

>>24917 匿名さん

武蔵小山さんは他者にニックネームをつけて揶揄する特徴があります。この投稿など正にそれですね。
また、あなたがこの物件に対して嫌がらせ行為を行なっている証拠は掴んでおります。

[24921: 匿名さん]

検索欄の武蔵小山駅
これもう半分ギャグだろ

[24922: 匿名さん]

>>24918 マンション検討中さん
山手線外さんの歴史は以下の通りですね。
①医者なら山手線が便利と珍理論
②パークコート富士見の住人のモノマネ、なりすまし
③田町と杭が好き
④小石川、武蔵小山、浜離宮の対立を誘導するも誰も引っかからず

[24923: 匿名さん]

①だけはその通りかと思います（当方 医師）。
地盤についてはこの記述がわかりやすいと思います。

地盤は局地的にかなり違うので、一番はっきりわかるのは「杭の長さ」。
直接基礎～杭長10m以内：良好地盤
杭長10～20m程度：まずまず
20～30m程度：普通
30～40m：軟弱地盤
40m～：超軟弱地盤
内陸部のマンションでも結構30m級の杭のことがある

[24924: 匿名さん]

>>24922 匿名さん

「山手線外」で検索しました。
今日突然誕生した人みたいですね笑
言い出しっぺは武蔵小山さんでした。
でも流行りそうにありません。
そして、>>24922の投稿そのものが自ら武蔵小山と言っているようなものですよ。

[24926: eマンションさん]

同価格帯の千代田富士見や浜離宮と比べると、バブル期のドサクサに便乗した小石川は、同じブランドとは思えないですね。

建築計画内容は変えられませんが、建物名称は基本、後付けです。
無理せずウワサ通り、パークシティのままでよかったのでは？

[24928: 匿名さん]

医師免許なしで名乗るのは医師法違反じゃないか？

[24929: 検討板ユーザーさん]

呼びました？
珍しいですかね、医師くらい。医籍番号の下３桁くらいなら晒せますよ。（医籍、って知ってます？笑）

普通は３から５年くらいで病院変わるので、住まい選びは山手線ありきです。
子育てにも環境良いところ、多いですし。

ここは、通勤にも不便で学区もイマイチですね。

[24930: 匿名さん]

>>24929 検討板ユーザーさん
下3桁じゃ意味ないから、上3桁と厚労大臣の名前よろしく

[24931: マンション検討中さん]

契約者に医師がいようがここの地盤の緩さは変わりませんよ

[24932: 検討板ユーザーさん]

このマンションに医師が住み着きますかね。
利便性や子育て環境にも難あり。常に響き渡る幹線道路からの騒音。
こういう物件買うのってカツカツローンパワカ、ってやつでしょ。一緒にされたくないんじゃないかなあ。

>24930
上３つは拒否します。
私の免許の大臣欄には、川崎二郎、と書いてますね。
てかそんなに珍しいですかね、医師免許。
東大理一程度に受かる学力があれば、誰でもとれますよ。笑

[24933: 匿名さん]

>>24932 検討板ユーザーさん
全然珍しくない。珍しくないのに、なぜわざわざ投稿内容関係ない当方医師を書いたのか、その真意を知りたいね。
それに、医師国家試験合格率が9割である現在、東大理一よりも全然楽に医学部には入れるからね。授業料払えるお金さえあれば。よっぽど司法試験受かってる方々の方が凄いよ。ちなみに当方も医療従事者

[24935: 匿名さん]

>>24932 検討板ユーザーさん
武蔵小山、千代田富士見、白山通り住民になりすます医師はめずらしいよ。
郊外の山手線は都心の移動に本当に不便。山手線外大学病院もバイト代高い病院も少ないね。

[24937: マンション検討中さん]

>>24919 匿名さん

小石川大沼という名前だから小石川にありましたよ。

[24939: 匿名さん]

武蔵小山が医師になりすまし始めたのかと思った。
職業は医者でも何でも良いけど、山手線沿線が良いなら普通ここ選ばないでしょ。山手線と最も遠いわ。

田町、目黒、池袋、お茶の水あたりにでも住んだら？
スレ違いやで。

[24940: 匿名さん]

>>24939 匿名さん
大学病院本院勤めならば山手線沿線はそんなに多くない。
分院や関連たらい回しだとJRという選択肢もあるけどね

[24941: 匿名さん]

>>24940 匿名さん

投稿者が医者は数年おきに職場変わるから山手線沿いが良いというからそう返したんだけど。
大学病院でずっと働くならなおさら異動、まじめにやってるなら全国異動あり得るから家はどこでも良いでしょ。

[24942: 匿名さん]

>>24937 マンション検討中さん

小石川大沼はいまのし神保町あたりのことです。
正しい情報を書いてください。

[24943: 検討板ユーザーさん]

昔、文京区は、小石川区と本郷区だったから。今の小石川が昔の小石川とイコールではないです。

[24944: 匿名さん]

郊外居住の私からみて
小石川は高級住宅地だと思う。
イメージとしては
自由ヶ丘、浜田山、白金、駒沢、
四ツ谷、目白と同じステータス。
うらやまー

[24945: 匿名さん]

わーい、小石川アドレス褒めていただいてありがとうございます。
小石川アドレスの駅直結パークコート、最強ですね。

[24947: 名無しさん]

ダイレクトで行ける山手線

池袋、巣鴨、目黒、新宿、上野、御徒町、東京、有楽町、浜松町、代々木

乗り換え入れるともっと多いし、すぐ着くよ
ここは、素晴らしいね

[24948: 名無しさん]

三田から田町も行けるね

[24949: 匿名さん]

目黒とかエヴィス、大崎すめば良いやん

[24950: マンション検討中さん]

>>24942 匿名さん

契約者さんが国土地理院の地図をわざわざ調べて、元沼地の埋立地であることを証明いただきました。

[24952: 匿名さん]

>>24951 検討板ユーザーさん

有明の上位互換だよ
他に何がほしいの？

[24953: 匿名さん]

山手線以外のダイレクトJR駅

飯田橋、四谷、王子

[24954: 匿名さん]

外を歩いていいなら

新御茶ノ水→御茶ノ水
内幸町→新橋

[24955: 匿名さん]

有明民が泣いて喜ぶチェーン店もあるぞ

ユニクロ、無印良品、スタバ

[24956: 匿名さん]

スポーツジム、大浴場、ボーリング場、遊園地、ドンキ
個人の八百屋、魚屋
大衆から高級までスーパーもいっぱいだぞ

[24957: 匿名さん]

アイドルもリリースイベントでしょっちゅう来るぞ

[24958: 匿名さん]

一回行けばもう行かないけど、小石川後楽園
春日局って聞いたことあるか？

[24959: 匿名さん]

小石川といえば一丁目と二丁目が最強

[24968: マンション検討中さん]

水害ハザードマップが義務化されましたね。

ここのハザードマップはどうなっていますか？

[24971: 名無しさん]

文京区にパークコートは、本郷にしかないのにな

何の質問にも答えず、今度はハザードマップとか言っちゃてるのか

リアルどころか、ネットも使えないやつだよ

山手線にダイレクトに行くルートも簡単に調べれると思うのだけどね
どの駅に何分で移動できないからダメなの？医者的に

[24972: 匿名さん]

>>24971 名無しさん
相手にしないのが一番です。相手にしなければそのうちいなくなりますよ。まともに相手にするほどの相手ではありません。徹底的にスルーが一番です。

[24973: マンション検討中さん]

現地はクルマの騒音が耳障りですね。
しかも結構な夜中まで。
騒音対策は何かされてますか。
騒音耐性ないヤツくるなｗ、とか無粋な事だけは言わないで欲しいです…

[24974: 匿名さん]

[No.24925～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[24975: 匿名さん]

>>24973 マンション検討中さん

即完売したから気にならないってことでしょ。

[24976: 匿名さん]

予期せぬ災害で停電になるとエレベーターは止まりますが、このマンションは自家発電でエレベーターは稼動するのでしょうか。
ご存知の方、いらしたら教えて下さい。

[24977: 匿名さん]

>>24976 匿名さん

三井に聞いたら？

[24980: 匿名さん]

文京区のハザードマップってこれの事?

https://www.moneypost.jp/692228

「文京区にはかつて『池』や『沼』だった土地が点在しています。池や沼があった場所は、土の中で最も悪質とされる『腐植土』が堆積していて、周囲の台地と少し離れているだけなのに、揺れの大きさがまったく変わってきます。上野公園の『不忍池』を埋め立てた上に住んでいると考えれば、その危険性がイメージできるはずです」

[24981: 匿名さん]

このハザードマップ分かりやすいね

[24982: 匿名さん]

>>24981 匿名さん

分かりやすいですね。
他の地域のもあるのですか？

[24983: 匿名さん]

重ねるハザードマップを見て小石川が安全すぎることがよくわかりました。

[24984: 匿名さん]

>>24981 匿名さん

400年前の江戸時代に小石川大沼の工事を行い、その後に水戸藩大屋敷、後楽園、東京ドームと水道橋と神保町の街に変貌したのはロマンがあるね

[24985: 検討板ユーザーさん]

沼を埋め立てて作られた谷底低地の幹線道路脇のこちらに、何のロマンがあるのでしょう…

響き渡るうるさいエンジン音にも、感嘆するものでしょうかね

[24986: 匿名さん]

>>24985 検討板ユーザーさん

いまの小石川とかつての小石川大沼の場所が違うことを認めたら？

[24987: 匿名さん]

>>24985 検討板ユーザーさん

歴史と人の関わりが深い土地である。水戸藩の大敷地が後楽園球場になり、今は東京ドームと遊園地になった。東京ドームと東京ドームシティ改装の予定もあり、ロマンあるでしょ。

[24988: ご近所さん]

>>24986 匿名さん
最悪同じ場所でもいいじゃないですか。
もう400年前なんですよ。
神田山を切り開いた土砂で埋めたんです。
それは徳川家康の江戸の構想でした。
埋め立て数十年なら浦安やお台場のように2011の地震で液状化になるのは容易に理解できます。
400年の間に何度も何千回も大小の地震が起こったりし水ははけてしっかりした地盤になってるんです。
実際文京区で液状化になったところはありません。
今は山でも昔は海だったところなんていたるところにあります。
エベレストもそうです。
日本だと静岡の日本平、岡山の貝殻山など言い出せばきりがない。
飯田橋駅横はお堀を埋め立てました。
http://geo.d51498.com/peepooblue/ohori.html
東京なんてかなりの場所が埋め立て地なんですよ。
ブラタモリ観れば分かります。
だから昔沼だったとか川だったとか今は全く関係ない。
歴史の話しなら他でやりましょう。

[24989: 検討板ユーザーさん]

ここは同じ埋め立て地です（検索すると、沼地に関する文献がいくつかヒットします）。
繰り返しますが、地元民なら誰でも知ってます。

あと、地盤うんぬんは場所による差が激しいのです。
よって、一番わかりやすいのは、杭の長さ。
ご覧ください。


江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震

文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震

江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震
江東区豊洲　スカイズタワー＆ガーデン 70m/免震

[24990: 匿名さん]

ん？万一の浸水時には基礎杭から点火し大気圏外に対比出来るシステムをご存知無い？この<fladavoid>システムこそ周辺相場と解離した坪単価600超の真の理由ですよ。

[24991: マンコミュファンさん]

>>24989 検討板ユーザーさん

だからなんなの？

そもそも日本の平野部では浅いところに支持地盤は少ない。
建物の大きさにもよりますが40メートル程度の杭長なんてザラにあります。
平野で頑固な地盤でも支持地盤が深ければ杭長は長くなります。
沖積平野、洪積台地がそうです。
杭長議論は、このマンションで何の意味があるの？
そして大昔沼地とかも何の意味があるの？
私建築士ですが意味がわかりません。
このパークコートを購入しました。
近くなので毎日のように工事を見てますが都内でもトップクラスに信頼出来る工法工程だと感じて安心しています。

[24992: ご近所さん]

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000023.000038683.html
https://ignite.jp/2020/07/207639/

文京区って本当にすごい。
「地域に見守られていると感じる街ランキング」10の内５つ文京区。
水道橋、お茶の水も隣接している。

＜心身活力度＞
＜生活快適度＞
＜地域愛着度＞
＜社会共創度＞
＜社会公徳心度＞
これらの低い人たち（ネガを吐く人たち）は文京区には要らないのです。

[24993: マンコミュファンさん]

>>24992 ご近所さん

ほほー
そうなるとネガ様は足立区良いかと。
コスパ最高で治安も悪い。
300円で洋服が買えてコロッケ1個28円とは素晴らしい。

[24994: 匿名さん]

遺跡で立っていっているのに
昔から人が住んでいたんだよ
それで工期が更に遅れて、私は違うパークコートタワーを買う羽目に

[24995: 匿名さん]

東京ドームの改修工事は、広島球場がもう一個できる金額らしいね
さすが我らがジャイアンツは、もうかっとるな
けど、私は阪神タイガースファンです

[24996: 匿名さん]

>>24988 ご近所さん

あなたは同じ場所と主張しますが事実は違いますので、これ以上の虚偽拡散はおやめください。歪曲は非常に多くの人が迷惑します。

まああなたの生まれと育ちが知れます。あなたの親も悪いんでしょうけど、あなたの親もこんな人に育って嘆いているでしょう。

あなたが変わることはないでしょうし、可哀想と思いますが、小石川関係者に迷惑かけてることを自覚ください。

[24997: 匿名さん]

>>24994 匿名さん

どこ買ったの？

[24998: 匿名さん]

>>24993 マンコミュファンさん

地盤が固いところが良いらしいので、さいたまの山奥とかがいいんじゃないですか。

[24999: 評判気になるさん]

すごーい、文京区。
産まれてからずっと文京区民で良かった。
そして一年後にはパークコートの住人。

杭も専門家の意見があると安心ですね。
ネガさんもうネガるのはおやめになってくださいな。
買えないならそのまま足立区に居てくださいませ。

[25000: 匿名さん]

>>24997 匿名さん

直近5年以内に販売されたパークコートタワーの何処かですね
価格がガンガン上がっていったから、待た無くてよかったと思っている