「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20438: 匿名さん]

不在組合員の協力金の強制徴収は無効である。

[20439: 匿名さん]

↓こういうマンションはマンション管理士を入れても、どうにもならないものなのでしょうか？？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/671820/

[20440: 匿名さん]

>>20439 匿名さん
法令で勝っていても管理者が変わり理事
の過半数の仲間がいないと難しい。
そういう組合員に制覇されたマンション
は意外と多い。
購入時に十分調べて買うしかない。
お宅が理事に立候補して他の理事と共闘
できる体制を作るのが早道だが、
他の組合員に同調者がいれば助かるよね
。
仲間を増やすしかないね。

[20441: 匿名さん]

先週は米国の経済指標が良すぎて株価大幅続落した。そのあおりで日本は暴落している。雇用統計が良ければ株価はさらに暴落すると覚悟していた。ところが意に反して雇用統計はいいにも関わらづ米国三指数は反騰している。組合資金も現在は含み益が少し減っている。来週はCPIの発表があるのでさらに急落の危険をはらんでいる。今週まで名忍耐である。再来週あたりから持ち直す。反対組合員が騒いでいる。米国経済は盤石のようだ。

[20442: 匿名さん]

米国の利下げと日本の利上げが株価に左右される。原油の高騰はご用心。

[20443: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[20444: 匿名さん]

保険はその調査員によって金額が大きく違ってきます。
どう対応すればいいのかを研究しておくことも大切だね。
交渉次第で賠償金額が違ってきますから。
交通事故も同じです。

[20445: 匿名さん]

中古マンションでは、火災保険も地震保険も金額が高いわりには、
改正後には免責がついて事故が生じたときの自己負担額も増えていますよね。
ありえない事故想定も含まれているので、保険をやめたくなるかもしれませんが、
大地震や火災が生じた万が一のために加入をつづけたほうが良いと思います。

中古マンションの現実として、とりわけ重要なのが水漏れ特約だと思います。
専有の給水管や配水管に水漏れが生じて近隣に迷惑をかけてしまった場合、
（階下だけでなく、まれに隣や階下の隣のこともあります。）
専有の給水管や配水管の修理や交換に対して、保険には支払い義務が
ないので、支払われません。
しかし、水漏れ原因調査に対して水漏れ特約が付いてさえいれば、
保険は調査して原因特定してくれ、調査代を個人で支払わなくて済みます。
水漏れ箇所が眼に見えない場合ですと、あちこち床や壁をはがして調べまくることになるのですが、それが最悪数十万もかかることがあります。
調査のためにはがした個所についても保険に加入していれば、保険金で元通りになります。階下や隣に与えた損害（壁や床のシミ）は個人賠償特約が保険金を払ってくれます。水漏れ原因が特定できずに水が滝のように流れ落ちた場合、
賠償金はかなり高額になる可能性があるので、やはり保険はやめるわけにはいかないと思っているところです。まるでギャンブルみたいですが…最悪の事態に備えておこうと思いました。

[20446: 匿名さん]

俺、マンションが地震に遭ったら旅行に行くから平気
役員さんは仕事返上で後始末ですか、ご苦労さんｗ

[20447: 匿名さん]

>>20446 匿名さん
お前のマンションは漏水で水浸しで住めない。最上階ならば停電のみで済むが水道や電気の復旧までは帰宅は禁物。一階に住んではいないだろうね。

[20448: 匿名さん]

１階のバカが「ネコが庭に入ってきてウ●コした！」と管理人に文句言ったらしいが、
ネコに言えって話だよな

[20449: 匿名さん]

ウンチは中庭の植栽か１階の部屋の専用庭でやるように
ペットに躾してる飼い主もおるからな

[20450: 匿名さん]

駐車場値上げの質問です。
総会議案で駐車場500区画の一律5％値上げ。ただし、5区画のみ40％程（5000円程）値上げ。この5区画には事前告知や承諾無し。
理事会・管理会社の言う目的は、使用料不公平の是正。この5区画は端部で入出庫しにくいためもともと他区画より安価（通常20000円が15000円程度）。今回の議案で他区画の価格帯と合わせる形に。
ただし、この5区画よりもマンションに近く入出庫しやすい15000円の区画が他に8区画あり、そこは5％値上げのまま。
これでは不公平の是正になってないし、区分所有法31条1項（管理規約にも同様の項目あり）とかの違反にならないのでしょうか。せめて事前に通知なり相談なりするのが筋では。。

[20451: 匿名さん]

>>20450 匿名さん
規約の設定、変更及び廃止）
第31条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の１以上
の多数による集会の決議によってする。
この場合において、規約の設定、変更又
は廃止が一部の区分所有者の権利に特別
の影響を及ぼすべきときは、その承認を
得なければならない。

２，前条第2項に規定する事項において区分所有者全員の規約の設定、変更又
は廃止は、当該一部共用部分を共用す
べき区分所有者の4分の１を超える者
又はその議決権の4分の1を超える議決
権を有する者が反対したときは、する
ことができない。

前条第30条第2項
一部共用部分に関する事項で区分所有
者全員の利害に関係しないときは、区
分所有者全員の規約に定めがある場合
を除いて、これを共用すべき区分所有
者の規約で定めることができる。

[20452: 匿名さん]

>>20451 匿名さんです。
訂正　4分の3以上

[20453: 匿名さん]

>>20450 匿名さん
多くのマンションでは駐車場は管理組合と個々の組合員との契約によって使用している。
その場合は、民法９１条の規定により、区分所有法が出る幕はない。
事前通知または事前相談は、契約の中でそれが管理組合の義務として定められているか
どうかがカギとなる。

[20454: 匿名さん]

【民法第９１条】
法律行為の当事者が法令中の公の秩序に関しない規定と異なる意思を表示したときは、その意思に従う。

区分所有法の「強行規定」は、「法令中の公の秩序に関する規定」である。

[20455: 匿名さん]

>>20454 匿名さん
この場面に民法が登場するのは飛躍すぎ。駐車場の規定は区分所有法にはないし区分所有法の強行規定を持ち出すのも飛躍的で可笑しな論法。大丈夫か( ´艸｀)。区分所有法３０条と３１条を持ち出した意味は規約の設定等を理解させるためである。質問者は駐車場の規定は区分所有法に反しているかどうかを問うている。

[20456: 匿名さん]

>>20455 匿名さん
( ´艸｀）とか（笑）はＬＯＬといってスランプにあたるもので、
軽薄な書き込みにあたるんだよね。
水原一平が、胴元に限度額のオーバーを要請したときにＬＯＬを
使用したが、全米の記者が驚嘆したそうだ。
ＬＯＬは使用しないほうが良いね。２チャンでは良く使われて
いるけどね。

[20457: 匿名さん]

>>20456 匿名さん
笑えずにはおれない投稿だからだよ。
ましな投稿には真面目に対応している。笑われたくなけれなまともな投稿をしてよね。わからなければ恥をさらすな。

[20458: 匿名さん]

スラングは使わないほうがいいよ。

[20459: デベにお勤めさん]

駐車場台数が５００台とは大規模マンションですね
仮に組合員数が５００人なら法律の規定により１人１台は無料です
ただし、その場合は、入出庫しやすい「いい場所」は早い者勝ちになります
それでは組合員同士でケンカになる、血が流れるかもしれない、ということで
管理組合が各組合員の利用区画指定をすることがあります
こうすると「区画指定料」という名のサービス料を取ることができて管理組合の
財政安定にもつながります

[20460: デベにお勤めさん]

そのサービス料（一般には「使用料」という名称）を駐車場以外の設備にも使えると
規約に小さい字で書いておけば、カネが足りなくなった時に使用料改定（普通決議）
するだけでガッポガッポで管理組合理事一同笑いが止まりません
フロントも不要不急の工事を提案すればするだけ認めてもらえてうれしいです

[20461: 匿名さん]

分譲マンションの駐車場は、建物内にあれば専有部分、建物の外にあれば付属施設と
なって、その使用については、前者は区分所有法13条、後者は民法249、250条と
法的根拠が違ってくるので要注意。
ただし、いずれの場合でも標準管理規約の規定に従い「契約方式」にしてしまえば、
法律と違う使用ルールにしても文句は言われない。「イヤなら契約するな」で済む。

[20462: 匿名さん]

駐車場が「共用部分」または「その敷地若しくは附属施設」であっても、区分所有法３０条の規定により、規約によってその使用方法を定めることができる。

【区分区分所有法】
第３０条（規約事項）
第１項　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

[20463: 匿名さん]

民法・区分所有法・標準管理規約・各マンションの管理規約のチャンンポン回答が見受けられる。時のは憲法が混入される場合もある。

[20464: 匿名さん]

うちのマンションでは、駐車場は「契約方式」、駐輪場は「自由放任方式」である。
自由放任方式では持分を超えて駐輪した場合、他の共有者（組合員）に使用料を
払うことを法律は定めているが、「払え」という奴はいない。
この手の問題は「そっと」しておくことが大事である。

[20465: 匿名さん]

自転車は玄関ポーチに無料で停めるのが吉

[20466: 匿名さん]

長年賃貸アパートに住んで貧乏借家人根性が染みついている連中が分譲マンションを購入するとき、よく勘違いするのが「部屋は自分のものだが、廊下や階段や駐車場は管理組合のもの」ということである。分譲マンションは廊下も階段も駐車場もすべて組合員のもの、自分のものを使うのはタダと法律で規定されているので、管理組合から使用料を請求されたら「それ法律の何条？」「払ったら管理組合は何をしてくれるの？」と聞き返すことが重要である。一度やってみるといい。１年交代の素人役員はもちろん、理事会でボケーッと座ってるだけの管理会社の担当者も意外と答えられなくてホガホガ言うのを見るのはいいヒマつぶしになる。

[20467: 匿名さん]

関東近郊、築26年、約60戸のマンションに住む男性が言う。

「我々のマンションは、ある財閥系の大手管理会社Aが管理するマンションですが、1回目の大規模修繕の際にＡ社から提案された見積もりは1億7000万円でした。あまりに高額で、今の積立金ではとても賄いきれません。一戸あたり50万円程度の一時金が必要な金額でしたが、『Ａ社が言うなら仕方がない』と一旦はまとまりかけていました。

しかし後に、『やはり高すぎる』ということで、管理会社を通さずにコンサルに依頼して他社から見積もりを取ってもらうと、工事内容も削らず6000万円でできることが分かったのです。最初の見積もりは何だったのか、と、住民の間では管理会社に不信感が蔓延しています」（＊記事内容は編集部が保証するものではありません。実際のマンションの状況に合わせて考え方を参考にしてください）

[20468: 匿名さん]

満足度ランキング上位の大手財閥系管理会社が大幅“水増し”提案
別所マンション管理事務所の別所毅謙氏が解説する。

「これまで、大規模修繕は独立系の管理会社が割高な印象でしたが、最近では、大手財閥系でも、明らかに高額な見積もりを出すところが増えてきた印象です。関係者に聞くと、最近の財閥系管理会社は、『とりあえず吹っかけてみて受注できればOK。10物件のうち3～4物件の受注でも1物件当たりの儲けが多い方が、業務効率が格段に良い』と言っていました。

大手財閥系の中にはすでにそういう厚利少売の戦略にシフトしてきている所もあるようです。特にタワマンは、積立金が豊富に溜まっていて、ブランド志向の強い所有者が住むので、余計に“割高提案”のターゲットになりやすいと言えます」

大手管理会社が自身のブランドイメージを悪用して、不当に高い工事費を提示し、顧客でもあるマンション管理組合の利益に反しているのなら問題だが、そうは言っても管理会社は営利企業でもある。自社利益のためのビジネスを行っているに過ぎない。

別所氏が続ける。

「一番の問題は管理組合や理事会がマンション管理の正しい知識と関心を持っていないことです。結果、管理会社へ依存状態となりコスパの悪い営業提案のターゲットになりやすい。

その上、修繕工事はオーダーメード性が高く、費用の妥当性を一般人は判断しにくい。例え割高でも、事業者からもっともらしい説明をされれば、それを適正価格だと誤解してしまいます。気付かずに高い買い物になっているのです。

高額な見積もりを提示された時に、その説明を鵜呑みにしてしまうか、修繕周期や施工範囲を見直し、業者の選定も管理会社や設計コンサルタント会社などの修繕事業者に依存せず、独自に探すなどのアプローチの違いだけでも、何千万円単位で変わってくる。そういう世界なのです」

不透明な“工事費”で狙われる修繕積立金
また、大規模修繕において、管理会社が元請けとなる「責任施工方式」の場合、直接の工事は外注にもかかわらず、元請けのため、利益にあたる“手数料”の明示がない。つまり、管理会社がいくら高額な手数料を水増ししても、それを“工事費”として説明できてしまうので、手数料を比較検討する、という機運が起きず、大きな機会損失に繋がっているのが現状だと考えられる。

本来、建設業では「一括下請負」は禁止されている（建設業法第22条）。これは、不適切で過大な中間搾取や、中間業者が利益を増やすため、格安な下請け業者への発注による品質低下を防ぐためだ。

住宅ジャーナリストが言う。

「ただ、この法律は、書面等による事前の了解があれば適法となる例外規定があり、大規模修繕でもこうした手続きが取られていれば法的には問題ありません。しかし、この例外規定は、あくまで建設関係者間の言わばプロ同士取引を想定されていると考えられ、一般消費者である管理組合が、一括下請けによる弊害を理解しているとは到底、思えません。国はマンションの管理組合を、建設事業者と同じ土俵で扱ってしまっているのです。

大規模修繕における管理会社の責任施工方式も、実質的に工事会社の仲介行為に近いにも関わらず、工事費としていくらでも自社利益を水増しできる構造になっている。これが、修繕積立金の増額となって、年金生活者も含めた住民の可処分所得を容赦無く削り取っていくような構図になってしまっています」

営利企業のサジ加減で決まる修繕積立金
国交省では、毎月の修繕積立金の増額は、長期修繕計画（長計）に基づく修繕費用の総額を毎月で割った「基準額」の1.1倍以内までに抑える案を検討中だが、

「この長期修繕計画の数字も、結局は、営利企業である管理会社や設計コンサル会社に依存している状態で、彼らのサジ加減で変わる。長計の見直しの際に『物価高で』と、ちゃっかり法外な計画にして、『基準額』を好きに引き上げ、彼らの利益の原資である修繕積立金をいくらでも引き上げられる状態に変わりはない」（同）

こうした構図になってしまうのも、マンション管理会社への過度な依存状態が原因と言えそうだ。そもそも管理会社は分譲時から無競争のいわば“抱き合わせ契約”の言い値で割高な可能性が高いにもかかわらず、疑いもなく毎年、契約更新され続けていることが一般的だ。国交省の調査でも既存マンションの７０％が分譲時から管理会社を変更していないという。

住宅ジャーナリストがいう。

「管理会社にとっては、特段、不満を抱かせない限り、契約の更新は続くので、日常の管理でも無理に顧客満足度を高める必然性がなく、許容される範囲で管理コストのカットをするほど自社の収益につながる。逆に経営リソースを割いて顧客満足度を高めようとすると、自社の収益の悪化に繋がるのです。

「今、工事しないと危ないです！」そのウラに管理会社社員の「高額成功報酬」
その上、工事では多重下請け構造の問題もある。管理業務を委託される管理会社は、管理組合にできるだけ高額な工事を勧め、関係会社に安く発注することで、中間マージンやキックバックによる収益も肥大化できるという利益相反的な側面も強い。

しかも、管理会社によっては、フロント社員にノルマや成功報酬を与えている会社もあります。実際、ある独立系の大手管理会社の求人情報では、インセンティブが昨年実績で『平均100万円』と書いてあり、ゾッとしました。この原資も『工事をしないとスラムになる』と脅かされ、値上げした積立金なのかもしれません。

財閥系の管理会社はノルマや成功報酬は緩やかですが、出世には影響するようです。決算資料を見ても、財閥系も独立系も粗利は20～25%程度で、管理費や修繕積立金を収益源にしている点で、ビジネス構造には大差ありません。管理費の設定は安いが、工事で儲ける独立系と、工事はそこまででなく、管理費から儲ける財閥系と覚えておけばよいでしょう」

もちろん、これはマンション管理会社が悪徳なわけではなく、これが事業構造であり、それ以上でも以下でもない。しかしながら、管理組合が賢明で経済的な管理を目指すなら、まずはこの構造を理解した上で対策を講じるべきだろう。

管理組合が管理会社との利益相反的な関係に切り込まないで、マンション管理の無駄を省こうとしたり、足りない工事費を補う目的で月々の修繕積立金を値上げしてもザルで水を汲むようなもので、問題の解決にはならない。

管理会社への「お任せ」体質はNG
「管理会社に『お任せ体質』だと、値上げしたお金がそのまま中間マージンやキックバックへ消えているだけ、ということになってしまいかねない。実際、上場している管理会社はコスト増に苦しむどころか、毎年のように最高益の更新を決算で公表している。このご時世、新築マンションの供給で、国内産業にしては珍しく、業界全体で市場規模は右肩上がりで、倒産自体、極めて稀と言われています」（同）

管理会社をパートナーだと信じて言われるがまま、割高な工事をするほど、管理会社は儲かる。大規模修繕事業は管理会社にとってその集大成的なイベントだとも言えるのだ。

[20469: 匿名さん]

今よその資料を読んだばかりだったのだが、もうここに
張り付けられている。

[20470: 匿名さん]

管理会社にカネを取られるには仕方ないが、できるだけ焦らして
細かいこと言って何度か資料も作り直させて、いわばお百度参りさせてから
提案を理事会にかけるようにしている
楽させるとすぐ手抜きしよるからな、あいつらは

[20471: 匿名さん]

組合資金投資反対組合員のつき上げ対
応で大変な日々がである。
ようやく時間が取れたので投稿している。
株価下落で含み益減少は仕方ないが素
人は危惧する気持ちは小生も理解して
いる。現実は不確実な毎日である。
先週の雇用統計やその後のCPIや昨夜
小売売上高の上振れと中東情勢が重な
り金利が下がらないのではないかとの
憶測で大幅な下落である。
現時点では先行きは売られてさらに下
げ基調である。
普段ならば時間が来れば回復するのだ
が中東情勢で株価の上値を抑えられて
重い相場がしばらく続く情勢だ。
これ等を素人の説明しても理解はして
もらえない。
経験上ここらへんで早とちりして売却
したら益を減らすか若しくは損切を繰
り返す羽目になり資産を失うことのな
る事を素人は理解できない。
さわらぬ神に祟りなしである。

[20472: 匿名さん]

>>20471 匿名さん
お前はここにはくるなといってるだろう。
執念深い奴だな。
みんなの嫌われ者。

[20473: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[20474: 匿名さん]

お前はここにはくるなといってるだろう
執念深い奴だな

[20475: 匿名さん]

お前はこのにくるなといってるだろう
執念深い奴だな

[20476: 匿名さん]

お前こそこのにくるなといってるだろう
執念深い奴だわ

[20477: 匿名さん]

お江戸の茶碗騒動ではないが、金価格上昇で大儲け継続中でござんす。

[20478: 匿名さん]

突然やってきた"大手業者"に給湯器を点検させてはいけない…高額を騙し取る"点検商法"の常套句3パターン
高橋 ホイコ によるストーリー ? 1 時間 ? 読み終わるまで 5 分

給湯器の点検商法が急増している。突然の電話や訪問で給湯器の点検を持ちかけ、不安をあおって高額な契約を迫るものだ。全国の消費生活センターへの相談件数は2023年度に急増し、前年同期の約3倍となった。ライターの高橋ホイコさんが国民生活センターに取材した――。
「屋根工事の点検商法」と手口が似ている
突然の電話や訪問で「給湯器の点検をしています」と持ち掛け、「すぐに交換しないと」と不安をあおって高額な契約を迫る……。そんな給湯器の点検商法が急増しています（国民生活センター「給湯器の点検にご注意ください」2024年2月21日）。

国民生活センターによれば2023年度の相談件数は前年同期のなんと3倍。それ以前に目立っていた「屋根工事の点検商法」と手口が似ていることから、取り締まりが厳しくなったことで給湯器にシフトしてきたのではないかと言われています。

手口は年々巧妙化しており、おかしいと気づけるポイントも少なくなっています。とはいえ、セールストークには典型的なパターンがあります。それを知っていれば、不要なトラブルに巻き込まれなくなるはずです。

彼らはどんなふうに勧誘してくるのでしょうか。国民生活センターに取材をし、最新の手口を教えてもらいました。どんな相談が全国の消費生活センターに寄せられているのか、いろんな事例を見ていきましょう。

※消費生活センターは、商品の購入やサービスの利用に関する契約トラブルの相談を受け付ける都道府県・市区町村の機関。国民生活センターは、これらの機関に寄せられた苦情相談情報を収集し、情報提供を行っています。

「突然の電話や訪問」で点検を持ち掛けてくる業者は要注意
気をつけたい典型パターンとは「突然の電話や訪問」「このままでは……」「いますぐ契約しないと……」の3つです。最初の段階「突然の電話や訪問」について見ていきましょう。

突然の訪問で「無料点検をしています」と勧誘してくるシンプルなケースもありますが、なかには身分を偽ってくる悪質なやり口もあります。

突然家に訪問してきて、ガス給湯器の無料点検に来ましたと言われた。どちらさまですかと聞くと、大手ガス会社の名前を名乗ったので、玄関のドアを開けてしまった。（2023年8月相談受付　契約者：90歳代　男性）

「市から委託されてガスの点検に回っている。5分くらいで行けるが、家にいるか」と電話があった。了承して、業者が来た。（2023年10月相談受付　契約者：80歳代　男性）

自宅マンションに電話があって、マンションの管理会社から委託された業者だと名乗られた。ガス給湯器の定期点検があると言われ、点検を承諾して日時を決めた。（2023年5月相談受付　契約者：70歳代　女性）

点検が必要なら自分で連絡をすれば済む話
3つの事例すべて、のちに「大手ガス会社」「自治体」「マンションの管理会社」とは無関係だったことが判明しています。このウソは極めて巧妙なので、気づくのはなかなか難しいかもしれません。けれども、ここで大事にしたいポイントは“突然”であることです。

もし、給湯器の点検を依頼したければ、自分で契約先のガス・電力会社や給湯器のメーカー、販売会社に連絡をすればすむ話です。突然の電話や訪問で点検を持ち掛けてきた業者は、警戒した方がよいでしょう。

また、電話で点検を承諾したあとに断りたいと思っても、連絡先がわからないことがあります。約束の日時に業者が来訪してしまった場合には、断りの連絡ができなかったこと、点検は不要であることをインターホン越しにきっぱりと伝え、家の中には入れないようにしましょう。

「このままでは…」不安をあおるのは常套手段
第2の気づきポイントは「このままでは……」などといって、不安をあおってくることです。

業者が訪問してきて外から点検をしたところ、「古くて年数がたっているし落ち葉も入っている、危ないです」と言われた。（2023年4月相談受付　契約者：80歳代男性）

給湯器の年数だけを見て、10年が使用年数の限界なので自然発火する。交換しないと危険だと言われて、給湯器から火災が起きている動画を見せられた。（2023年10月相談受付　契約者：80歳代男性）

給湯器の点検を行ったあと、劣化しているのでいずれ壊れる。火災の心配があると言って交換を勧めてきた。（2023年8月相談受付　契約者：90歳代男性）

オレオレ詐欺でもそうですが、相手の財布のひもをゆるませようとするときに不安をあおるのは常套(じょうとう)手段です。「火事になる」と言われれば恐怖を感じて当たり前です。そもそもお湯が出なくなっては生活が不便なので、「もうすぐ壊れる」と言われただけでも心配になると思います。

ここで大事にしてほしいのは「いま、不安を感じているな」と自分の心の動きを察知することです。冷静な心理状態でないときに高額な契約をするのはおすすめできません。給湯器は種類も値段もさまざまなので、ちゃんと調べて、複数社から見積もりを取って決めるくらいの気持ちでいた方がいいでしょう。

給湯器の納期遅延は解消されている
第3の気づきポイントは「今すぐ契約しないと……」と、契約をせかすセールストークです。

「いまなら割引できる」と言われ、言われるがまま承諾し、約30万円の契約をしてしまった。（2023年8月相談受付　契約者：60歳代女性）
契約をせかすのは、点検商法に限らず悪質商法全般でよくみられる手口です。「明日決めたい」と言っても、なんだかんだ“今すぐ”契約しなくてはいけない理由をつけてくるものです。

また、給湯器は2023年夏ごろまで品薄になっていたので、修理に時間がかかるイメージが残っている方がいるかもしれません。ですが、納期遅延はすでに解消されています。「いま交換しないと壊れたときに何カ月も使えなくなる」などと言われても、不安がる必要はありません。

「クーリングオフ」できるケースも多い、早めの対処が肝心
気づくポイントがあるといっても、実際に勧誘されてしまうと断るのは難しいものです。また「あとで契約書を見て初めて大手ガス会社ではないと気づいた」「改めて点検してもらったら、交換の時期ではなく、しかも高額だと言われた」など、あとからだまされたと気づくケースは少なくないです。

契約をしてしまったら、もうどうにもできないのでしょうか。そんなことはありません。この商法はクーリングオフができるケースが非常に多いです。クーリングオフを使えば、契約がなかったことにできます。

どんなときならクーリングオフできるのか、専門職でもない方がすべてのルールを覚えるのは大変です。わからなければ消費生活センターを頼るのがいいでしょう。ただ、ひとつだけ覚えておいてほしいルールがあります。それは「契約書面を受け取った日から8日以内なら可能」と期限があることです。対処は早めにすることを心がけましょう。

とはいえ、8日を過ぎたら絶対にダメかというと、そういうことではありません。条件があえば、消費者契約法など他の制度が使えます。時間の経過とともに解決のための手段は減ってしまいますが、もし過ぎてしまったとしても、消費生活センターに相談する価値はあるでしょう。

また、業者に「クーリングオフはできない」と言われても、それがウソなこともあります。業者の引き留め工作にも注意してください。

「給湯器の点検商法」は高齢者がターゲットにされています。およそ7割の相談が70歳以上です。身近なお年寄りと話す機会があったら、ぜひ伝えてあげてください。知識を身につけ、若造がつくウソなど見破ってしまいましょう。

---------- 高橋 ホイコ（たかはし・ほいこ） ライター 元国民生活センター職員。在職中は商品テスト、相談情報データベース（PIO-NET）、ホームページを通じた広報活動の業務に従事。現在はフリーライターとしてウェブメディアを中心に活動中。 ----------

[20479: 匿名さん]

これだけの金相場の暴騰は個人投資家だけでは起こり得ない。
であれば投資家として世界の主な機関は００を想定していると思われる。
私は平和主義者なのでこれには加担しない。平和のためにも暴落を望む。

[20480: 匿名さん]

いい加減にしないか。
誰も博打に関心はないよ。
株や宝くじ、博打は儲かる者もいれば損をする者もいる。
そして必ず儲かるのが胴元だよ。
１，０００円の株を買ったということはそれで打ったものも
同じ数だけいる。
その株が１，５００円になったとしたら、５００円儲かるが
その時売った者は５００円損をすることになる。
だからギャンブルに組合の資金を投資してはいけないんだよ。
投資をすることによって積立金の負担を少なくするといっているが、
積立金が足りないということは、いずれ工事が発生すれば解約を
しなければならなくなるし、その後投資の資金はなくなる。
積立金の使用については、管理規約で規定されているよね。
それ以外に使用するとなると組合員全員の承諾が必要なんだが、
それもやっていないようだね。
マンションの管理もまともにできない者が投資とかギャンブルに
手をだすな。

[20481: 匿名さん]

>>20480 匿名さん
株を博打と思ってはいけないよ。
投資だ。誤解するな。
投資には損得はつきもの。
知識と胆力が揃えば利益を上げろことが
できる。
金も損することがある。
しかし、金投資はいまは博打に近い。
長期で持っている人は優秀な投資家である。いまは投資は禁物。
１億２千万円の投資を金にしておけばよ
かったが売却時期見境が難しいけどね。

[20482: 匿名さん]

投資と博打をチャンポンにしている。
可笑しくなるよ。仕訳けて考えよう。
組合資金を投資してはいけないという
法律はない。
ただし、博打はいけません。
投資に全員の合意はいりませんよ。

[20483: 匿名さん]

投資は博打だよ。
僕も３０年以上株はやってるよ。現物とデイトレで。
しかし、組合のお金でやろうとは思っていない。
特に修繕積立金は組合員全員の積立金だよ。
積立金は積立金らしく積み立てていくもんだよ。
金だろうが株だろうがギャンブルだろうが得をする者と損をする者がいる。
胴元になれば確実に儲かるけどね。

[20484: 匿名さん]

管理組合が胴元になってバカな組合員や安月給のフロントが客になるのがいいのでは？

[20485: 匿名さん]

>>20478 匿名さん
うちにもそうゆう詐欺師連中から数回電話がありました！
大手ガス会社の名称を名乗り、「ガス給湯器の定期点検があるから、訪問します」
「管理会社に依頼されました」「ほかの住民もみな同じ点検を受けています」など
詐欺師は嘘を並べました。
そして、最後に笑い転げながら、そいつに言ってやりました。「うちは最初からずっと電気給湯器なんだけど。。。」

みなさん、詐欺に気を付けましょう！電話は録音機能付きが便利です。

[20486: 検討板ユーザーさん]

管理会社と長年癒着していた大規模修繕委員長インチキの署名で、
無駄な工事の縮小や予算削減を進めていた理事長と理事が解任されてしまいました。
インチキというのは、署名を集める際に人によって口実を変えており、
名前だけ羅列した名簿の１番上だけに「理事長不信任」と題目が貼られた、お粗末な物でした。
結局、その修繕委員会に理事会自体を乗っ取られてしまいました。
私は経緯を目にしてきており、監事として唯一ニセモノの現理事会に残ったのですが、
このような不正な経緯に対して、現理事会に対して臨時総会を招集する事は出来るのでしょうか？
他にも誹謗中傷文書を入れられたり、集会室の不正利用等、数々の証拠が手元にあるのですが……

[20487: 匿名さん]

>>20483 匿名さん
３０年も投資経験がありながら投資は
博打と宣う気が知れない。
何回も言うが投資は博打ではない。
実業家は博徒ではないし有能な投資家
が財界でのし上がっている。
投資家（実業家）を博徒呼ばわりは失
礼この上ない。
宮使いには理解しがたいだね。
たたき上げの実業家は絶えず投資に失
敗と成功を繰り返す。