「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20451: 匿名さん]

>>20450 匿名さん
規約の設定、変更及び廃止）
第31条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の１以上
の多数による集会の決議によってする。
この場合において、規約の設定、変更又
は廃止が一部の区分所有者の権利に特別
の影響を及ぼすべきときは、その承認を
得なければならない。

２，前条第2項に規定する事項において区分所有者全員の規約の設定、変更又
は廃止は、当該一部共用部分を共用す
べき区分所有者の4分の１を超える者
又はその議決権の4分の1を超える議決
権を有する者が反対したときは、する
ことができない。

前条第30条第2項
一部共用部分に関する事項で区分所有
者全員の利害に関係しないときは、区
分所有者全員の規約に定めがある場合
を除いて、これを共用すべき区分所有
者の規約で定めることができる。

[20452: 匿名さん]

>>20451 匿名さんです。
訂正　4分の3以上

[20453: 匿名さん]

>>20450 匿名さん
多くのマンションでは駐車場は管理組合と個々の組合員との契約によって使用している。
その場合は、民法９１条の規定により、区分所有法が出る幕はない。
事前通知または事前相談は、契約の中でそれが管理組合の義務として定められているか
どうかがカギとなる。

[20454: 匿名さん]

【民法第９１条】
法律行為の当事者が法令中の公の秩序に関しない規定と異なる意思を表示したときは、その意思に従う。

区分所有法の「強行規定」は、「法令中の公の秩序に関する規定」である。

[20455: 匿名さん]

>>20454 匿名さん
この場面に民法が登場するのは飛躍すぎ。駐車場の規定は区分所有法にはないし区分所有法の強行規定を持ち出すのも飛躍的で可笑しな論法。大丈夫か( ´艸｀)。区分所有法３０条と３１条を持ち出した意味は規約の設定等を理解させるためである。質問者は駐車場の規定は区分所有法に反しているかどうかを問うている。

[20456: 匿名さん]

>>20455 匿名さん
( ´艸｀）とか（笑）はＬＯＬといってスランプにあたるもので、
軽薄な書き込みにあたるんだよね。
水原一平が、胴元に限度額のオーバーを要請したときにＬＯＬを
使用したが、全米の記者が驚嘆したそうだ。
ＬＯＬは使用しないほうが良いね。２チャンでは良く使われて
いるけどね。

[20457: 匿名さん]

>>20456 匿名さん
笑えずにはおれない投稿だからだよ。
ましな投稿には真面目に対応している。笑われたくなけれなまともな投稿をしてよね。わからなければ恥をさらすな。

[20458: 匿名さん]

スラングは使わないほうがいいよ。

[20459: デベにお勤めさん]

駐車場台数が５００台とは大規模マンションですね
仮に組合員数が５００人なら法律の規定により１人１台は無料です
ただし、その場合は、入出庫しやすい「いい場所」は早い者勝ちになります
それでは組合員同士でケンカになる、血が流れるかもしれない、ということで
管理組合が各組合員の利用区画指定をすることがあります
こうすると「区画指定料」という名のサービス料を取ることができて管理組合の
財政安定にもつながります

[20460: デベにお勤めさん]

そのサービス料（一般には「使用料」という名称）を駐車場以外の設備にも使えると
規約に小さい字で書いておけば、カネが足りなくなった時に使用料改定（普通決議）
するだけでガッポガッポで管理組合理事一同笑いが止まりません
フロントも不要不急の工事を提案すればするだけ認めてもらえてうれしいです

[20461: 匿名さん]

分譲マンションの駐車場は、建物内にあれば専有部分、建物の外にあれば付属施設と
なって、その使用については、前者は区分所有法13条、後者は民法249、250条と
法的根拠が違ってくるので要注意。
ただし、いずれの場合でも標準管理規約の規定に従い「契約方式」にしてしまえば、
法律と違う使用ルールにしても文句は言われない。「イヤなら契約するな」で済む。

[20462: 匿名さん]

駐車場が「共用部分」または「その敷地若しくは附属施設」であっても、区分所有法３０条の規定により、規約によってその使用方法を定めることができる。

【区分区分所有法】
第３０条（規約事項）
第１項　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

[20463: 匿名さん]

民法・区分所有法・標準管理規約・各マンションの管理規約のチャンンポン回答が見受けられる。時のは憲法が混入される場合もある。

[20464: 匿名さん]

うちのマンションでは、駐車場は「契約方式」、駐輪場は「自由放任方式」である。
自由放任方式では持分を超えて駐輪した場合、他の共有者（組合員）に使用料を
払うことを法律は定めているが、「払え」という奴はいない。
この手の問題は「そっと」しておくことが大事である。

[20465: 匿名さん]

自転車は玄関ポーチに無料で停めるのが吉

[20466: 匿名さん]

長年賃貸アパートに住んで貧乏借家人根性が染みついている連中が分譲マンションを購入するとき、よく勘違いするのが「部屋は自分のものだが、廊下や階段や駐車場は管理組合のもの」ということである。分譲マンションは廊下も階段も駐車場もすべて組合員のもの、自分のものを使うのはタダと法律で規定されているので、管理組合から使用料を請求されたら「それ法律の何条？」「払ったら管理組合は何をしてくれるの？」と聞き返すことが重要である。一度やってみるといい。１年交代の素人役員はもちろん、理事会でボケーッと座ってるだけの管理会社の担当者も意外と答えられなくてホガホガ言うのを見るのはいいヒマつぶしになる。

[20467: 匿名さん]

関東近郊、築26年、約60戸のマンションに住む男性が言う。

「我々のマンションは、ある財閥系の大手管理会社Aが管理するマンションですが、1回目の大規模修繕の際にＡ社から提案された見積もりは1億7000万円でした。あまりに高額で、今の積立金ではとても賄いきれません。一戸あたり50万円程度の一時金が必要な金額でしたが、『Ａ社が言うなら仕方がない』と一旦はまとまりかけていました。

しかし後に、『やはり高すぎる』ということで、管理会社を通さずにコンサルに依頼して他社から見積もりを取ってもらうと、工事内容も削らず6000万円でできることが分かったのです。最初の見積もりは何だったのか、と、住民の間では管理会社に不信感が蔓延しています」（＊記事内容は編集部が保証するものではありません。実際のマンションの状況に合わせて考え方を参考にしてください）

[20468: 匿名さん]

満足度ランキング上位の大手財閥系管理会社が大幅“水増し”提案
別所マンション管理事務所の別所毅謙氏が解説する。

「これまで、大規模修繕は独立系の管理会社が割高な印象でしたが、最近では、大手財閥系でも、明らかに高額な見積もりを出すところが増えてきた印象です。関係者に聞くと、最近の財閥系管理会社は、『とりあえず吹っかけてみて受注できればOK。10物件のうち3～4物件の受注でも1物件当たりの儲けが多い方が、業務効率が格段に良い』と言っていました。

大手財閥系の中にはすでにそういう厚利少売の戦略にシフトしてきている所もあるようです。特にタワマンは、積立金が豊富に溜まっていて、ブランド志向の強い所有者が住むので、余計に“割高提案”のターゲットになりやすいと言えます」

大手管理会社が自身のブランドイメージを悪用して、不当に高い工事費を提示し、顧客でもあるマンション管理組合の利益に反しているのなら問題だが、そうは言っても管理会社は営利企業でもある。自社利益のためのビジネスを行っているに過ぎない。

別所氏が続ける。

「一番の問題は管理組合や理事会がマンション管理の正しい知識と関心を持っていないことです。結果、管理会社へ依存状態となりコスパの悪い営業提案のターゲットになりやすい。

その上、修繕工事はオーダーメード性が高く、費用の妥当性を一般人は判断しにくい。例え割高でも、事業者からもっともらしい説明をされれば、それを適正価格だと誤解してしまいます。気付かずに高い買い物になっているのです。

高額な見積もりを提示された時に、その説明を鵜呑みにしてしまうか、修繕周期や施工範囲を見直し、業者の選定も管理会社や設計コンサルタント会社などの修繕事業者に依存せず、独自に探すなどのアプローチの違いだけでも、何千万円単位で変わってくる。そういう世界なのです」

不透明な“工事費”で狙われる修繕積立金
また、大規模修繕において、管理会社が元請けとなる「責任施工方式」の場合、直接の工事は外注にもかかわらず、元請けのため、利益にあたる“手数料”の明示がない。つまり、管理会社がいくら高額な手数料を水増ししても、それを“工事費”として説明できてしまうので、手数料を比較検討する、という機運が起きず、大きな機会損失に繋がっているのが現状だと考えられる。

本来、建設業では「一括下請負」は禁止されている（建設業法第22条）。これは、不適切で過大な中間搾取や、中間業者が利益を増やすため、格安な下請け業者への発注による品質低下を防ぐためだ。

住宅ジャーナリストが言う。

「ただ、この法律は、書面等による事前の了解があれば適法となる例外規定があり、大規模修繕でもこうした手続きが取られていれば法的には問題ありません。しかし、この例外規定は、あくまで建設関係者間の言わばプロ同士取引を想定されていると考えられ、一般消費者である管理組合が、一括下請けによる弊害を理解しているとは到底、思えません。国はマンションの管理組合を、建設事業者と同じ土俵で扱ってしまっているのです。

大規模修繕における管理会社の責任施工方式も、実質的に工事会社の仲介行為に近いにも関わらず、工事費としていくらでも自社利益を水増しできる構造になっている。これが、修繕積立金の増額となって、年金生活者も含めた住民の可処分所得を容赦無く削り取っていくような構図になってしまっています」

営利企業のサジ加減で決まる修繕積立金
国交省では、毎月の修繕積立金の増額は、長期修繕計画（長計）に基づく修繕費用の総額を毎月で割った「基準額」の1.1倍以内までに抑える案を検討中だが、

「この長期修繕計画の数字も、結局は、営利企業である管理会社や設計コンサル会社に依存している状態で、彼らのサジ加減で変わる。長計の見直しの際に『物価高で』と、ちゃっかり法外な計画にして、『基準額』を好きに引き上げ、彼らの利益の原資である修繕積立金をいくらでも引き上げられる状態に変わりはない」（同）

こうした構図になってしまうのも、マンション管理会社への過度な依存状態が原因と言えそうだ。そもそも管理会社は分譲時から無競争のいわば“抱き合わせ契約”の言い値で割高な可能性が高いにもかかわらず、疑いもなく毎年、契約更新され続けていることが一般的だ。国交省の調査でも既存マンションの７０％が分譲時から管理会社を変更していないという。

住宅ジャーナリストがいう。

「管理会社にとっては、特段、不満を抱かせない限り、契約の更新は続くので、日常の管理でも無理に顧客満足度を高める必然性がなく、許容される範囲で管理コストのカットをするほど自社の収益につながる。逆に経営リソースを割いて顧客満足度を高めようとすると、自社の収益の悪化に繋がるのです。

「今、工事しないと危ないです！」そのウラに管理会社社員の「高額成功報酬」
その上、工事では多重下請け構造の問題もある。管理業務を委託される管理会社は、管理組合にできるだけ高額な工事を勧め、関係会社に安く発注することで、中間マージンやキックバックによる収益も肥大化できるという利益相反的な側面も強い。

しかも、管理会社によっては、フロント社員にノルマや成功報酬を与えている会社もあります。実際、ある独立系の大手管理会社の求人情報では、インセンティブが昨年実績で『平均100万円』と書いてあり、ゾッとしました。この原資も『工事をしないとスラムになる』と脅かされ、値上げした積立金なのかもしれません。

財閥系の管理会社はノルマや成功報酬は緩やかですが、出世には影響するようです。決算資料を見ても、財閥系も独立系も粗利は20～25%程度で、管理費や修繕積立金を収益源にしている点で、ビジネス構造には大差ありません。管理費の設定は安いが、工事で儲ける独立系と、工事はそこまででなく、管理費から儲ける財閥系と覚えておけばよいでしょう」

もちろん、これはマンション管理会社が悪徳なわけではなく、これが事業構造であり、それ以上でも以下でもない。しかしながら、管理組合が賢明で経済的な管理を目指すなら、まずはこの構造を理解した上で対策を講じるべきだろう。

管理組合が管理会社との利益相反的な関係に切り込まないで、マンション管理の無駄を省こうとしたり、足りない工事費を補う目的で月々の修繕積立金を値上げしてもザルで水を汲むようなもので、問題の解決にはならない。

管理会社への「お任せ」体質はNG
「管理会社に『お任せ体質』だと、値上げしたお金がそのまま中間マージンやキックバックへ消えているだけ、ということになってしまいかねない。実際、上場している管理会社はコスト増に苦しむどころか、毎年のように最高益の更新を決算で公表している。このご時世、新築マンションの供給で、国内産業にしては珍しく、業界全体で市場規模は右肩上がりで、倒産自体、極めて稀と言われています」（同）

管理会社をパートナーだと信じて言われるがまま、割高な工事をするほど、管理会社は儲かる。大規模修繕事業は管理会社にとってその集大成的なイベントだとも言えるのだ。

[20469: 匿名さん]

今よその資料を読んだばかりだったのだが、もうここに
張り付けられている。

[20470: 匿名さん]

管理会社にカネを取られるには仕方ないが、できるだけ焦らして
細かいこと言って何度か資料も作り直させて、いわばお百度参りさせてから
提案を理事会にかけるようにしている
楽させるとすぐ手抜きしよるからな、あいつらは