三鷹の杜ザ・ハウス 井の頭公園の森継承プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

三鷹の杜ザ・ハウス　井の頭公園の森継承プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mitakanomori102.com/index.html

所在地：東京都三鷹市下連雀六丁目514番1、83（地番）
交通：JR中央線・総武線（東京メトロ東西線乗り入れ）「三鷹」駅（南口）より徒歩19分 または京王バス・小田急バス4分「連雀通り商店街」バス停下車徒歩1分、京王バス・小田急バス4分「下連雀七丁目バス停下車徒歩2分
　　　JR中央線・総武線（東京メトロ東西線乗り入れ)・京王井の頭線「吉祥寺」駅より京王バス・小田急バス6分「連雀通り商店街」バス停下車徒歩2分、 京王バス・小田急バス7分「下連雀七丁目」バス停下車徒歩2分
間取：2LDK～3LDK
面積：62.22平米～85.42平米
売主：新日鉄興和不動産株式会社　三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[601: マンション検討中さん]

>>599 マンション検討中さん
南側一低で高層階で抜け感あり。

[602: 匿名さん]

>>601 マンション検討中さん

南向きで日当たりと眺望・抜け感はありますね。周辺地域はどうしても細長い敷地形状が多く、南向きの住戸がほとんどなく、眺望も期待できないところが多いなと思っています。

それに、高圧電線や小学校までの距離など、絶対に譲れないNGがないのもポイントですね。

[603: マンション検討中さん]

物件単体として見たときの三鷹の杜

■距離：
三鷹駅徒歩19分のバス便△
三鷹駅中央線始発利用可◯

■環境：
周辺戸建住居系地域の落ち着いた環境◎
井の頭公園徒歩圏◯
3方接道+新設歩道による周辺開放感◯
上層階は眺望抜け○
周辺戸建のため低層階でも日照良好◯
子育て世代、学校◎

■価格：
業界全体の建設費高騰の影響でやや高め△
距離・坪単価・仕様設備のバランス◯
上層階は眺望抜け感ある分やや高め△

■共用部：
ライブラリーのみ△
宅配BOX等、必要なものは揃っておりスケールメリットによる管理費抑制○

■建物：
大人びた印象の白系素材で統一◯
派手好きには△
エントランスまわりの高級感◯
ライブラリー、杜を含めたランドプラン○

■仕様：
廊下側もアウトフレームで大梁なし○
標準天井高2400△
アルコープなし△
住戸玄関ノンタッチなし△
キッチン天板フィオレストーンオープン◯
ディスポーザー◯
モアトリエによる+αの自由空間◎
可動間仕切りによるLD自由度（白建具）◯
1F戸建感覚タイル張りテラス、シンク付◯
リビング間仕切壁のプラン変更可◯
カラーセレクト3パターン○
キッチン・洗面の高さ変更可◯
抜群の収納率◎

■資産価値：
マンション名の知名度なし△
JVだが大手2社○
賃貸化、常時中古販売の懸念少なめ◯
周辺住居系地域3方接道+低層の希少価値◎

[604: マンション検討中さん]

>>603 マンション検討中さん

まぁ、依然としてバイアスかかりまくってますが、概ね購入者にはこのように見えているとすれば強ち間違いではないのでしょうね。これで良いかと思います。

[605: マンション検討中さん]

バイアス三鷹の杜

■距離：
三鷹駅徒歩約20分、不便なバス便×
所詮は三鷹駅メイン利用×

■環境：
周辺暗くて怖い戸建密集地×
井の頭公園まで歩くには遠い×
新設歩道ができても結局狭い×
眺望抜けても所詮は5階建て×
低層階は目の前戸建×
学校近くても夜道が怖い×

■価格：
周辺過去物件相場より全体的に高い×
駅遠バス便の割に高い×
眺望抜けあるも所詮は5階の割に高い×

■共用部：
ライブラリーのみ×
管理費抑制よりも共用部の充実を希望×

■建物：
真っ白で普通×
私は派手好きだから×
高級感を感じるのはエントランスくらい×
一箇所にまとめただけで緑化率は低い×

■仕様：
梁が全くないわけではない×
天井高2400なんてありえない×
アルコープなし×
住戸玄関ノンタッチなしなんてありえない×
私は閉鎖型ハイバックの御影石キッチンが好き×
ディスポーザーなんて管理費の無駄×
モアトリエってただのウォークスルーでしょ×
可動間仕切りは使いづらい×
1Fはセキュリティが不安×
プラン変更なんて不要×
カラーセレクトも不要×
キッチン・洗面の高さ変更も不要、全て統一プランでいいからとにかく安さを重視×
収納率よりリビングの広さ重視×

■資産価値：
ブランド力なし×
2社のJV物件×
周りに競合多数×
突出したランドマーク性なし×

[606: マンコミュファンさん]

>>602 匿名さん
譲れないポイントが意識し過ぎw
普通は値段立地設備だろ

[607: 匿名さん]

>>606 マンコミュファンさん

値段はもちろんだが、設備なんかよりもエリアと日当たりの優先順位が高い。

日当たりは前に書いた通り、このエリアは細長い敷地形状が多く、南向き住戸が少ないと思ってる。

三鷹・吉祥寺に自転車で行けるエリアで検討してるんだが、北に行っても南に行っても、どっちもちょうどいいところに高圧電線が走ってるのもまた事実。

100%の物件なんてない中で、普通に検討してるだけなんだがな。

[610: 匿名さん]

[No.608から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[611: 匿名さん]

>>605 マンション検討中さん

客観的な評価としては的を得ているような気がします。また何と言ってもバス便駅遠は厳しと言わざるを得ませんが、環境や商品に補って余りある魅力があればバス便のデメリットを払拭することは可能です。ここの場合は閑静な住環境といったところでしょか。あとは価格がもう少し魅力的だとよかったのですが。

[612: マンション検討中さん]

>>611 匿名さん
杜ネガバイアスがかかっている方にはこう見えているんでしょうね。ここ意外と良さげだなと思っている私からしたら、残念な限りです。

[613: マンション検討中さん]

ただの杜下げかと思いきや、ネガ情報流して売れ残らせてからの値引き狙いだったん?
そりゃずっと掲示板張り付いてるわけだわ。

[614: マンション掲示板さん]

この物件よく見たら廊下側もガラス手摺なんですね！透明感があっていいですね！

[615: 匿名さん]

立地が武蔵野市ならまだしも三鷹市なので悩みます。2022年問題や空き家対策の今後によっては売却が期待しにくそうです。皆さんリセールは二の次なのでしょうか。

[616: 匿名さん]

三鷹は東京市部でリセールバリュートップです。築10年で+9.7%だから新築時より場合によっては高く売れる。吉祥寺はマイナス。
三鷹にくる人は落ち着いた環境で住みたいんだろうからむしろここはリセールに期待できると思う。

[617: マンション検討中さん]

三鷹市の生産緑地は結構多いですよね。駅徒歩圏なら確かに中古売りも期待できますがさすがにここは。。三鷹大好きで、二馬力で駅近新築を買うか、専業主婦で中古かここにするか悩んでいて、情報を集めてます。

[618: 匿名さん]

生産緑地はせいぜい戸建になるくらいで、マンション建つようなまとまった土地はないのでは。

三鷹はバス網がなぜ発達しているかというと、当然そこに住みたい人がたくさんいるからだと思います。駅から少し離れたところに中規模マンションが多数あるのも、規模感と価格と立地のバランスが程良いからですよね。都心どころか市部ですら、ある程度の富裕層でなければ駅近はもう買えない金額まできてしまったのと、三鷹を選ぶ人は都心の人に比べて環境を重視するためか、必ずしも駅近至上主義ではない人が一定数いることに起因しているかと思います。
たまに吉祥寺で買い物したりできて、でも普段は三鷹の落ち着いた環境で暮らしたい。そんなちょうど良さがこの物件の強みな気がします。

[619: マンション検討中さん]

>>618 匿名さん
有難う御座います。落ち着いた環境という言葉がしっくり来ました。三鷹駅利用であればアドレスには拘っていませんでしたが、駅アクセスと眺望と予算だけでなく、落ち着きもチェックして新築中古から選んでみます。

[620: マンション検討中さん]

>>616 匿名さん

この辺りも10年前から比べると随分と値上がりましたよね。三鷹は市部でNO1の上昇率ですか、さすがですね。
ただ不動産相場はいまがピークと言われる中で、この先10年も右肩上がりが期待できますかね。坪単価が260万以上になると購入者のレイヤーもワンランク上がると思うのですが、いくら三鷹といえどバス便物件がどこまで評価してもらえるか？そのあたりが懸念ではありますね。

[621: マンション検討中さん]

相場が下がると信じて購入を先延ばしにしている人がいるから将来的(オリンピック後とか)に需要が落ち込むことはないと個人的には思います。したがって、しばらくは高止まりではないかと思います。

[622: 匿名さん]

>>620 マンション検討中さん
これから人口減が顕著ですからね。23区の成熟した市街地では、駅近賃貸は外国人によって高どまり、分譲は治安や子育ての観点で資産価値が二極化。ここは都心じゃないし、バス便だし、正直妥協は多いです。でも行政が下手しなければ立地はギリセーフと思います。

同じ駅距離でも、マンションに希少価値があるか、武蔵野市アドレスなら更に良かったです。

[623: 匿名さん]

人気があるはずの吉祥寺がマイナスで、三鷹がプラスなのはなぜか。
元々の価格が吉祥寺は高すぎて、三鷹はそれなりだから。賃貸なら吉祥寺にするかもしれませんが、中古で買うなら三鷹を。
少し離れただけで新築買える金額なら、中古の吉祥寺より三鷹の新築を。と考える人がいても不思議ではありません。吉祥寺は大きく値下げしないと売れない→三鷹は吉祥寺のおかげで大きく値下げしなくても売れる。吉祥寺が上がれば三鷹も上がる。という構造ですか。

[624: 匿名さん]

吉祥寺駅徒歩圏とそのバス圏の購入者は完全に属性が異なるので別物と考えた方がいいでしょう。ただ吉祥寺の相場に連動してというのはまさにその通りで、この不動産相場のピーク時にその吉祥寺がマイナスということが気になります。これからも吉祥寺がマイナスで、オリンピックが終わり、金利も上昇し、生産緑地の行為制限が解除されるとなると、いくら三鷹と言えど郊外バス便物件が上がるという見通しは現実的ではないかもしれませんね。

[625: 匿名さん]

>>624 匿名さん

この辺を指名買いする方は珍しいので、ここだけ騰がるというのは考えにくいですよね。

三鷹駅利用だから買う、三鷹市だから買う、という方が大半じゃないかなと。

時間にまだ猶予があって、マンションに拘らないなら2022年を待っても良いと思います。

私は金利上昇がインフレとセットになると見ているので、あまり気にしていません。

[626: 通りがかりさん]

ここら辺の物件検討してる人で購入時より高値で売れるの期待して買う人いるのかな？せいぜい売却時に残債割れしなきゃいいくらいのイメージじゃないですか？

吉祥寺はピークを迎えたのか知らないけど、三鷹は駅前の開発も、連雀通りの開発もこれからだから少なくとも数年後にかけて地価上がると思う。期待してなくても結果的に上がることになったらラッキーですね！

[627: 匿名さん]

なんだかんだ言っても買いたい物件が見つかったタイミングが買い時だと思います。
仮に3年後にいざ買おうと思ってもそれまでの賃貸家賃月15万なら540万ですよ。仮に価格下がっても相殺されちゃうどころか、金利が上がろうもんなら損しちゃいますよ。

[628: 匿名さん]

>>626 通りがかりさん

そうですね。自己資金によっては残割れの可能性もありますから、やはり永住前提でリセールは期待しない方がいいということですね。
そういう意味では静かな住環境で永住するという、とても理に適ったコンセプトと言えますね。

[629: 匿名さん]

>>628 匿名さん
開発で周辺地価上がったら、リセール上がるんじゃないの？武蔵小金井とかすごいもんね。

[630: マンション検討中さん]

マンションは6年前より3?4割ほど値上がり、戸建は6年前の価格のまま。
金利が上昇し続けたらローンが苦しくなった層から物件を売りに回る。
売りが増えればリセールが悪化する。買う人か減っていく都市では特に。

金融緩和の出口を示唆した安倍さん、2021年までに何か結論を出すのが自然。金利が上がるのに景気が悪いまま、も有り得る。

こんな所ですかね。
2022まで中古を待つか、戸建なら傷が浅くて済む読んでるのでは？

[631: 匿名さん]

>>629 匿名さん

開発といっても800戸規模の住宅がメインの建て替え事業ですから期待はできないかと。第一弾としてグレーシアタワーが竣工しましたが、その恩恵がこのエリアにあったとは思えません。

[632: 通りがかりさん]

>>627 匿名さん

買わないという選択肢もあると思います。これからは住まいにも柔軟性が求められる時代です。少子化による空き家問題、老朽化による建て替え問題、金利の上昇に不動産の大暴落と、所有することのリスクも多分にあると思います。とくにリセールのできない物件などは、将来、負の遺産にしかなりません。高い買い物ですから、そのあたりは慎重に考えたいですよね。

[633: 匿名さん]

>>631 匿名さん
計画概要みる限り商業施設も入るんですよね？それに駅近の相場が上がれば、おのずと周辺も底上げされるのではと思いましたが違うのでしょうか。
仮に違っても、駅近だけどんどん価格上昇していって駅遠でも割安感が出てきたら、一部の富裕層以外の大多数がそちらに流れてくると思いますが。富裕層を除いては、現実的に買える金額かどうかが鍵ですよ。

[634: 通りがかりさん]

>>633 匿名さん

いくら駅前の価値が上がっても、希少価値のないバス便に人は流れてきませんよ。6000万の新築でも思うように売れないのに、7000万出してここの中古買いたいと思いますか？駅近はいくら高くても買う人はいますが駅遠には越えられない壁があるのです。グレーシアタワーがいい例です。あそこ坪480万でも順調に売れてしまいましたよね。

[635: マンション検討中さん]

先程モデルルームの前を通りましたが、駐車場には一台も車が停まってませんでした。土曜の3時台といえばたくさんのお客さんで賑わっているのかと思いましたが、現実はなかなか厳しいようですね。

[636: マンション検討中さん]

私がモデル見学行った時は皆さん徒歩か自転車で来られてましたよ。

[637: マンション検討中さん]

>>634 通りがかりさん
駅遠に越えられない壁が云々というより、せいぜい全体の2?3%程度しかいない富裕層の話をここでしても仕方ないと思いますよ。
坪480払ってまで駅近にこだわる人はこの物件に興味ないんじゃないですか？
いくら資産価値が高かろうが住居にそこまでお金をかけるメリットも感じなければ、そもそも三鷹まできてわざわざ駅近のガヤガヤした所に住みたいとも思わないし。

ちなみに価格上がるだけがリセールバリューじゃないですよ。仮に10数年後に上昇しなくても購入時とステイもしくは下がっても原価割れしないくらいだったら私は十分です。

もちろん資産価値も大切ですが、そこに住み続けたいと思えるかの方が私にとっては大事なことです。

[638: マンション検討中さん]

>>636 マンション検討中さん

すみません。書き忘れましたが自転車も一台もありませんでした。駅からも大分離れてるので徒歩も現実的ではないかと。まあそういう日もあるのだと思いますよ。あまり深く考えないでください。

[639: 検討板ユーザーさん]

>>637 マンション検討中さん

論点ズレてきてますが。。でも仰る通りリセールは諦めて永住覚悟でというのが大事だと思います。永住に耐え得る住まいかどうかが、このマンションの判断基準ですね。閑静な住環境ですし悪くないと思います。

[640: マンション検討中さん]

>>638 マンション検討中さん
駅からギャラリーまで徒歩7分くらいですよね。たった7分の距離歩くのが現実的ではないというのは、なんとかしてネガりたい気待ちはわかりますが、ちょっと無理がありますね。そもそも駅から歩いてくるとは限りませんし。

[641: マンション検討中さん]

>>639 検討板ユーザーさん
ではあなたの言う資産価値の高いオススメ物件はどちらですか？現在販売中の物件で御教授願いたいものです。

[642: eマンションさん]

客観的にこの物件を評価してくれてるのがありましたよ。

https://mansion-madori.com/blog-entry-6318.html?no=6319&sp

[643: 検討板ユーザーさん]

>>636 マンション検討中さん
ギャラリーには歩きで2回ほど行ってました。
ギャラリーに駐車場や駐輪場あったんですね。

[644: 匿名さん]

>>640 マンション検討中さん

もうその話はいいですよ。今日の3時ごろお客さんいましたか？いませんでしたよね。それだけの話ですから、何もムキになる話ではないです。あの広い駐車場に車は一台もなかったし自転車も見掛けませんでしたよ。

[645: 匿名さん]

>>641 マンション検討中さん

何か話しがズレますね。別にどこが高いではなく、ここの資産価値が期待できないということです。議論するまでもなくバス便だしこれといった希少価値もないから至極当然の話しですよ。

[646: 匿名さん]

武蔵野市在住です。これから数年かけて品川エリアへのアクセスが重視されますので、この辺は不利と思います。

三鷹駅の再開発は限定的です。他の方が言うように、リセールが期待できるのは駅近に限られますよ。

不謹慎ですが、騰がるとすれば地震災害後で、東部エリアの被害が大きい場合ですかね。武蔵野市は独自水道なので三鷹よりも地震断水リスクが高いです。三鷹市のほうが評価されやすいかなと感じます。

[647: eマンションさん]

>>645 匿名さん

どこと比べて資産価値が低いって言ってるのかって話だから全然ズレてませんよね。

特に具体的な話でなく雰囲気で書き込みされていたのですね。
駅近には駅近の、こちらにはこちらのニーズがあると思います。

最近目黒、世田谷等でも価値下落が懸念されているのをご存知ですか？どなたかがおっしゃっていたように今はピークです。ピークを迎えようとしてる今駅近を買っても大幅に下がるリスクをお考えですか？一度上がり過ぎてしまった価格はもう下がるしかありませんよ。

[648: eマンションさん]

>>644 匿名さん
わざわざ興味ない物件のモデルにまで行って中に入ってきたんですか??
中に入っていないのなら憶測で書き込みするのはやめましょうね。

[649: マンション検討中さん]

>>647 eマンションさん

引っ張りますね。笑 資産価値が低いではなく維持できないという話しです。そこがズレてるといってるのです。後はあなたの言う通り。駅近の下落懸念があるなら駅遠は目も向けられませんよね。

[650: マンション検討中さん]

>>648 eマンションさん

失礼。笑 お客さんが0だったかは確かに憶測です。私が見た限りの事実情報としては、土曜の午後3時ごろ、駐車場に車は一台もなく自転車もありませんでした。次回からは写メもアップするようにしますね。