プラウド天王寺清水谷ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プラウド天王寺清水谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/shimizudani/

所在地：大阪府大阪市天王寺区清水谷町8番11,14（地番）
交通：Osaka Metro長堀鶴見緑地線・谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩5分
　　　Osaka Metro長堀鶴見緑地線 「玉造」駅 徒歩8分
　　　Osaka Metro谷町線・中央線 「谷町四丁目」駅 徒歩10分
　　　JR大阪環状線 「玉造」駅 徒歩13分
　　　近畿日本鉄道　近鉄難波線･奈良線･大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩15分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.95平米～83.49平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[324: 匿名さん]

道路から見える範囲を撮影したように見えますが。

[325: 匿名さん]

盗撮で間違いないです。

[326: 匿名さん]

論点はそこではないと思いますよ。
写真を無許可で撮影し、それを真偽の分からない悪評と共に投稿するという行為自体がアウトだと思います。
もちろん訴えられたところで、被害額の立証は困難な為、賠償どうこうは難しいでしょうが。

但しそれは部外者であった場合。
もし、投稿者が何らかの関係者、たとえば業界人なら信用に関わる話なので、別のお話になるのではないでしょうか。

あくまで個人的な意見ですが。

[327: 匿名さん]

>>325 匿名さん

根拠は？

[328: 匿名さん]

>>326 匿名さん

マンション工事中の写真の投稿は他の物件でも散見しますが違法なんでしょうか？

[329: 匿名]

仮囲いの隙間から見える風景なのに、工事エリアに侵入して撮影したと勘違いして騒いでいるだけなのかなと。確かに見ようによっては中から撮った風には見えるけどね。

[330: 匿名さん]

借地権物件って、ちょっと購入に迷うところはありますが
立地が良くて、間取りが希望と合っていれば案外問題ないのかなと思います。
子供たちに財産を残すことを考えなければいけないのであれば別ですが。
夫婦で住んでいくのであれば利便性を優先に考えるべきですね。

[331: 匿名さん]

資産性・流動性は捨てて、価格の安さと利便性を優先させるのが借地権物件。
要らなくなっても売るに売れないから、永住確定でこの価格が安いと思う人のうちこの場所の利便性が高いと思う人が買うのでしょう。
何となく雰囲気で買うと後悔するので、慎重に検討するといいと思います。

[332: 匿名さん]

借地権のマンション、すごく増えてきています。
自分たちが定年まで住めればいいのなら、定期借地権でもいいのかなと思います。

借地権は何年になりますか？
それがわかるだけでもありがたいのですが……。
物件概要には書いてなかったようなので、資料請求した人教えてください。

老後まで住めるのか、定年になったら別の住居に移るべきなのか。
年数がどのくらいなのかが一番重要です。いつまで住めるんでしょう？？

[333: 匿名さん]

>>332 匿名さん

定年後はどこに住むの？
所有権マンションなら売って住み替えとかできそうだけど、定借の中古は買ってくれる人いないみたいだし。

[334: 匿名]

>>332 匿名さん
定借なら分譲賃貸で良くないですか？

[335: 匿名さん]

>>332 匿名さん

定借期間は物件ホームページの物件概要に記載がありますよ。

[336: マンション検討中さん]

70年ですよ

[337: マンション比較中さん]

一般定期借地権：引渡し日より2089年8月31日まで

[338: マンション検討中さん]

70年後にどこに住むか考えられてるのであれば、皆さんお若いですね。
私は流石にその時に生きてる自信はないので　　汗

[339: 通りがかりさん]

解体すると分かっているのに
毎月地代のかかるので相続の事も
考えているのですよ。

[340: 通りがかりさん]

>>334 匿名さん
分譲賃貸なら定借で良くないですか？

[341: ユーザーさん]

>>340 通りがかりさん

メリットわかればよいです。
費用対効果です。
賃貸と比較して30年居住したケースを
計算してみてください。

固定資産税や諸経費除きます。

賃貸70平米　家賃15万円管理費1万円で計算します。
16万円×12カ月×30年=5760万円です。

[342: 通りがかりさん]

賃貸の方がお得ですよね
修繕積立金・管理費・固定資産税・
解体積立金・給湯器などの修繕費用など
考慮すると。
あと古くなると定期借地の場合売却が
難しくなるリスクもある。

[343: 匿名さん]

>>342 通りがかりさん

でも30年同じとこに住みたいのなら15年くらいでリフォームしたいよね。賃貸だとどうなの？

[344: マンション検討中さん]

>>341 ユーザーさん
管理費込みで16万は厳しいでしょうね。
以前近くでファミリー向けの分譲賃貸を
探しましたが少なくとも20万は見ておいた方が良いかと。
もちろん鶴橋近くや分譲賃貸を除けば無くはないですが。

[345: ユーザーさん]

>>344 マンション検討中さん

分譲賃貸　20万円だと15年居住して
3600万円になります。

金額をみてわかるように10年でも分譲マンションを購入する頭金になります。

[346: 購入経験者さん]

固定資産税や毎月の地代や管理費、修繕積立金考えたら月に５万円ぐらいかかるんじゃないの？

[347: 匿名さん]

解体積立金もかかりますね。
定借は引っ越しのできない賃貸ってとこですかね。（売れないから）

[348: 通りがかりさん]

今は１５万出せば３LDKあります
阪急オアシスの横の分譲貸は１５万円
空清町で新築で１８万円であります
賃貸相場も建築ラッシュで値下がり
していくでしょうね

[349: マンコミュファンさん]

定期借地権付きマンションのメリット

相場よりも価格が安い
デメリットがある分、物件価格は安くなります。相場よりも2割以上安くなっているケースもあります。

固定資産税や都市計画税が不要
土地の固定資産税や都市計画税は毎年支払わなければなりませんが、所有権がないため、支払う必要はありません。しかし、その分、地代に置き換わっていると言っても良いでしょう。



定期借地権付きマンションのデメリット

地代を支払う必要がある
地主に対して毎月決められた金額を支払う必要があり、数万円かかるケースもあります。 また、土地の価格が上昇すると地代も値上がります。

住宅ローンが組みにくくなる
金融機関によって、借地権が付いた物件の場合は住宅ローンが組めなかったり、組めたとしても残存期間内での契約になるなど条件が付くケースがあります。

売却しにくい
地主の承諾が必要だったり、場合によっては譲渡承諾料を請求されます。

更地で地主に返す必要がある
定期借地権の場合は、普通借地権と違い、マンションを解体して更地にしたうえで地主に返す必要があります。そのため、マンション居住者全員で解体費用を毎月積み立てているケースもあります。

[350: 通りがかりさん]

>>348 通りがかりさん
毎月15万も18万もお金捨てるのは心情的にちょっと。それなら売れるか貸せるかの可能性がある方がマシのような気もします。

でも、賃貸相場って下がっていくのは知らなかったです。市内ってファミリー向け賃貸そんなに建ってるんですね。それなら賃貸もありかと思います。情報ありがとうございます。

[351: マンション検討中さん]

確かに転居などが予測される仕事の場合は、借地権付きであることを十分納得した上で購入した方が良いでしょうね。

借地権物件で特に気を付けないといけないのは、郊外など不便な場所のマンションでしょう。今後人口が減っていく中で、郊外の　しかも借地権付きとなると自分達が万が一住まなくなった場合に売れない・貸せないという状況に陥る可能性があります。
また、資産に余裕がない方の場合も、いざ直ぐに手元にお金が必要となった場合は、他の方も書かれてある通りローンが組み難い、借地権が途中で切れる恐れがあるなど購入者を選ぶ為、買い叩かれる可能性もあります。

[352: マンション検討中さん]

351の補足です。

ただし、一部の方の話し方では、定期借地権は『売れない』という間違った印象操作をしようとする方が見受けられます。
あくまで買主が限定されるだけで、今後DINKS世帯などが増える中で、同じ条件で割安に購入できる定期借地権に魅力を感じる方が多いのも事実です。現に定期借地権マンションが市場で十分に流動的に売買されていますし。

348さんが言われる様に、賃貸価格も今後下がっていく。マンションの資産価値が下がるリスクを許容出来ないのであれば、そもそも分譲マンションなど買わずに、賃貸に住み続けるのが一番だとおもいます。

[353: マンション比較中さん]

>>352 マンション検討中さん

分譲賃貸で仮に5年以上居住するとして　
築浅か築12年以内で75平米前後の床暖房が
ついた分譲賃貸がどの程度あるかが疑問です。
エリアを拡張すればあるのでしょうが、天王寺区と中央区の静かなエリアとなると。
数がないのです。
タワマンですら、数が少ない。

[354: 匿名さん]

でも定借を中古で買おうとしてもローンが下りないんでしょ？もしかして都市伝説？

[355: 匿名さん]

販売再開したから、せっかくなら内覧してからと思って様子見して
他のとこ見に行ってたら、いつのまにか狙ってた間取りがなくなっとるやん
周りの分譲見に行ったけどろくなとこないし
駅1、2分か知らんけど、まあこの間取りで、この設備で、ようこの値段で売るわってアホらしなったわ

[356: 匿名さん]

>>353 マンション比較中さん
タワマンはええわ
ウン小杉の話で、タワマン神話は潰えたしな
タワマンなんて、あんなん不動産屋の陰謀や。武蔵小杉ふくめてな
住むにしろ、貸すにしろリスク高過ぎや

[358: 通りがかりさん]

[NO.357と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[359: 通りがかりさん]

>>341 ユーザーさん
30年後はどうする予定のシミュレーションですか？

ここは20代後半から30代前半のファミリー層がターゲットと思われるので、少なくとも50年間における住居費を試算しないと、分譲賃貸と定借を比較した費用対効果出せないのでは？

[360: 通りがかりさん]

賃貸の方がいいという方が多いですが、一番大きいのは団信じゃないでしょうか？
賃貸だとなんの保証もないですから。例えば先程から例に出ているように、家賃15万くらいのところに共働きで住んだとして、片方に何かあった場合一人で払い続けるのはしんどいですよね。
まぁもっと安いところに住み替えればいい話ですが、正直家が残る方がありがたい。
40代で子供ももう大きい夫婦ならお得じゃないでしょうか？70年後なんてもう死んでるでしょうし。

[361: 匿名さん]

>>360 通りがかりさん

保証とか家が残るとか気にするなら所有権マンションの方がいいのでは？

[362: マンション比較中さん]

>>361 匿名さん

そうですよ。所有権ありが優先度高いです。

[363: 匿名さん]

>>360 通りがかりさん

賃貸で住んでる部屋買った方がいいと思います。

[364: 匿名さん]

所有権でも70年後なんてどうなってるかわからないし、とりあえず安くて保証有りがいいのでは？
いま天王寺区で5000万で所有権のマンション買えないし。
谷六のローレルコート7000万オーバー、誰が買うのか。
でも20代30代は先が長いのでやめた方がいいね。

[365: 匿名さん]

>>361 匿名さん
その所有権マンションの価格が高い時代だから定借物件が注目されているのでは？

[366: 匿名さん]

>>362 匿名さん
それな

[367: 通りがかりさん]

何も一生賃貸に住まなくてもこの先10年間の間に賃貸に住みながらマンション価格が下落していくタイミングを狙えばいいのでは。

[368: 通りがかりさん]

>>367 通りがかりさん
今後10年間の家賃支払い金額と今時点からの物件価格の下落幅なら前者の方が高くつきません？

[369: 匿名さん]

>>368 通りがかりさん
そうですよね。それに若い方はいいですが10年待っていたらローン組むのが難しくなってきますよね

[370: マンション比較中さん]

>>368 通りがかりさん

賃貸住まい10年
家賃14万円　1年で約170万円
10年で1700万円を支払い
10年後には手元に何も残らない。
39歳→49歳で住民ローンは年数や保険等
かなり制約限定されます。

[371: 通りがかりさん]

あのー。わかりやすく10年の間のどっかで下がると言っているだけで10年間賃貸に住み続けるという話ではないのですが。オリンピック後に下がるのか万博後に下がるのか、自分で見極めて下さい。年齢も人によりけり。34歳の5年後なら39歳。

[372: 通りがかりさん]

でも定期借地はかなり
値段さがると思う。
上本町駅近くで定期借地マンションあるけど
最近でも１００平米で３０００万円切ってる。ここより数段ハイグレード。
マンションバブルだけど直ぐに１０００万円は下がる。マンションバブルがはじけると
半値にはなるし手放したくても手放なせない
リスクは大きい

[373: 匿名さん]

>>371 通りがかりさん
そう信じ続けながら、買うタイミングを逃し続けて今に至るんですね。
分かります。

[374: マンション検討中さん]

>>373 匿名さん
ここはマンションに関する有意義な情報を交換する場だと思います。それをただ単に定借という一言で全てを片付けようとするだけの人に真面目に構ってても仕方ありません。
人それぞれですが、何か事情があってその様なことをされているのでしょう。
もちろん定借を肯定するわけでも否定するわけでもありませんが、今後のライフスタイルや環境の中では増えていくのは至極当然のこと。
それについて有意義に議論したいものですね

[375: 通りがかりさん]

>>373 匿名さん
現金一括で去年購入しました。私は高値だろうと今欲しかったので。何を言っても「でも」と反論を続ける人が買い時を逃す人ですね。賃貸に住んでタイミングを見れば、と言っても買った方が賃貸代が無駄にならないと言い、だったら買えばいいのに高いと言う。数年前に買っとけば一番お得だったけど今はその選択肢がないんだからある選択肢の中から選ぶしかないでしょ。

[376: マンション比較中さん]

ザ・北浜タワーの売り出し時は、25階で72㎡　4980万円が高いと言ってる人がいた。

一つ買えば、2戸目は眺望の関係で低層階角住戸FIX窓で4000万円も満たなかった。

今ではすでに7000万円超え。。。。

時代はいつも同じ。
相場の波に乗れないと買えないままで意見が飛びます。

[377: マンション検討中さん]

>>376 マンション比較中さん
そうそう、買いたいときが一番の買い時。価格が大暴落するって5年前から言われてたけど上がりまくり。オリンピック後落ちると言われてたがその片鱗すら見せず更に上昇中。次は万博後に落ちるキャンペーン。
そこで落ちなかったときに買う？

[378: マンション検討中さん]

公式見ると販売戸数が5戸に減ってるね。
なんだかんだ言っても、さすがにこの立地でプラウドなら、売れていきますね。
定借期間が70年ってのもプラスになったのかな。
定借というと大体のところは50年が多いみたいだし、20年経ってもまだ50年も有れば将来設計も立てやすい。

[379: マンション検討中さん]

リセールは難しいだろうけど賃貸ならいい条件でずっと貸せそう。問題は古くなって賃貸収入でペイできなくなったときかな。

[380: 通りがかりさん]

北浜タワーは、
定期借地マンションではないけどね

[381: 匿名さん]

>>375 通りがかりさん
わざわざ「現金一括で」と、アピる必要は無いですよ。
誰も聞いてませんから

[382: マンション検討中さん]

>>381

現金一括にしなくても、住宅ローン使う方がメリット大きくないですか？
メリットについては、販売主に確認しても教えて頂けると思いますが。

[383: マンション検討中さん]

建物が老朽化しても70年経たないと取り壊さないのかしら？
しっかり管理すれば配管とかも70年持つの？

[384: マンション検討中さん]

>>383 マンション検討中さん
もつところともたないところあるよね。修繕費はきっちり取ってるから70年待たずして手は打つと思いますよ。

[385: マンション検討中さん]

お金あるなら普通わざわざ住宅ローン
組まないと思います。
面倒だし住宅ローン控除云々言うけれど
ローン組んで出すお金の方が多い。
家を現金で買ってもある程度手元にお金が残る人だけが現金一括で買う人。

[386: マンション検討中さん]

>>385 マンション検討中さん
お金持ちはローン控除を絶対に利用しますよ。だからお金持ちなんです。

[387: 匿名さん]

>>386 マンション検討中さん

ローン控除は所得制限なかったっけ？

[388: マンション検討中さん]

住宅ローン金利は10年固定優遇金利でぜいぜい0.5パーセントだけど、現金一括分の預金を入れればもっと金利を引き下げてくれる。
決済用口座ならペイオフも関係ない。
住宅ローン控除を使えば利益が出る。
現金一括より得と考える資産家は多い。
これが金があるのにローンを組む理由。
ただ、スルガの所為で国税が本当に住んでいるか確認に来るのにで注意が必要。

[389: マンション比較中さん]

>>385 マンション検討中さん

住宅ローン活用するケースが
メリットあるかと思いました。

[390: 匿名]

>>386 マンション検討中さん

お金待ち、つまり所得が3000万超えの人はローン控除の適用外なんだよなあ。

[391: マンション検討中さん]

お金のある人は自宅に抵当権を
設定しません。
お金持ちの基準が違うかも？

[392: マンション検討中さん]

そもそも金持ちは定期借地のマンションは
買いません

[393: マンション検討中さん]

>>392 マンション検討中さん
本当にお金持ちのことを知っていての発言でしょうか？それともお金持ちの定義が違うのかな？
お金がない＝定期借地権　と安直に考えてるのかな。

[394: 匿名さん]

>>393 マンション検討中さん

お金待ちって財産をいかに残すかを考えているってイメージ。相続税対策もしかり。
だから定期借地マンションは買わなさそう。
想像です。

[395: 匿名]

このマンションを購入された方は何が決め手になったのでしょうか？定借云々から離れて今後の参考に教えて欲しいです

[396: 匿名さん]

お金持ち論争は終わりましたか？

[397: 匿名さん]

天王寺はこれからも価格さがらないようなので頭金入れずにローン組めるのは魅力的
やっぱり現金は手元に残しておきたいと思ってしまう
皆さんどうですか？預貯金全額頭金としていれるのはこわくないですか？

[398: 匿名さん]

ここ天王寺ちゃうやん。

[399: 通りがかりさん]

定期借地マンションにローンを
組む事が怖い。
バブル時代流行ったからね。
もしかして今もバブル？

[400: 匿名さん]

>>399 通りがかりさん

定期借地マンションってバブル崩壊後もしくは崩壊寸前にできたような気がする。

[401: 周辺住民さん]

良し悪しはともかく、半分賃貸みたいなもの？

[402: マンション比較中さん]

>>395 匿名さん

駅から距離あっても心斎橋や梅田、難波にも行ける立地と大阪市内で最もごちゃつかず静かな立地だからです。

[403: マンション検討中さん]

うむ、間違いなく清水谷はいい街。大阪市内でこんな環境探してもほぼない。定借ってとこだけがネックなんだよな。

[404: 周辺住民さん]

好みによるかもしれませんが、阪神間（兵庫県内）の定借マンションよりはよっぽど良いと思いますが。

[405: 匿名さん]

>>404 周辺住民さん

つまり阪神間の所有権マンションよりは劣るということですか。

[406: eマンションさん]

そうですね。

風致地区のように道幅幅員がほどほどあり
静寂な立地と余計な建物や店舗がない立地です。

[407: 周辺住民さん]

この環境、立地でこの価格帯なら定借でも高くはないような気がしますが。

[408: 匿名さん]

借地なら賃貸でいいやん。
借り物には違いないんだし。
借り物に数年前ならもっといい所買えた金額払うのはさすがに馬鹿らしい。

[409: 匿名]

この物件の真田山エリアと夕陽丘エリアだとどちらが皆様お勧めですか？理由もつけて教えて頂ければ嬉しいです。現在購入を検討しております。

[410: 匿名さん]

>>408
数年前の価格と比べても意味無いでしょう
今はその金額では買えないどころかどんどん価格は上がるばかりですしね
土地の購入価格からあと数年はマンション価格もさがらないと聞きました

[411: eマンションさん]

>>409 匿名さん

夕陽ヶ丘エリアに対象物件ありますか？

6500万以上！　7000万円で納得されますか？

[412: 周辺住民さん]

考えようによっては、建て替えでもめることもないですし、一代かぎりで残年数、身内のだれかが賃貸にまわしとけば、すっきりしていいのではないでしょうか？

[413: 匿名さん]

>>410 匿名さん
じゃあ今の価格でも馬鹿らしいって書けば満足かな？

[414: マンション掲示板さん]

>>410 匿名さん
かまって君は、明日から嫌な仕事で、こんなトコで憂さ晴らししてるだけなので、優しい気持ちで見守ってあげてください。
かまってくれる場所を探して、掲示板をウロウロしているだけなので。

[415: マンション検討中さん]

>>414 マンション掲示板さん

ニートは羨ましいね。

[416: 匿名さん]

借地権物件なので価格は割と安いなと思いました。
残りあと４邸と順調に売れているようです。
財産とか考えなくても良い環境なのであれば
アクセスの良い立地にあることを優先に考えてもいいのかなと思いました。

[417: マンション検討中さん]

借地代購入者が毎月負担ってマジ？
相当割高になんねえか？

[418: 周辺住民さん]

借地代＋解体準備金－土地の固定資産税
７０年でどれぐらい？
１０００万に満たないような感じがしますがどうでしょうか？
あの世までマンション持っていけないし。

[419: 物件比較中さん]

>>418 周辺住民さん

後生に引き継ぐとかありませんか？

[420: 周辺住民さん]

墓も解体する時代ですからね。
四天王寺さんで永大供養などは？

[421: 匿名さん]

借地代と固定資産税、どちらがどうなのかっていうのが借地のマンションの場合大切になるかも。
固定資産税よりも借地代が大幅に大きくなってしまうと
借地のメリットってあまりなくなってきてしまいます。
固定資産税が建物にしかかからないっていうのが
メリットの一つにありますからね。

[422: 名無しさん]

祝完売！

[423: マンション検討中さん]

>>422 名無しさん
全部売れたんですね。
住み始めて1ヶ月ほどたちますが、とても気に入ってます。
郊外から越してきましたが、便利だし、公園も多く子育てしやすいです。