ザ・パークハウス代々木上原
| No.101 |
by 匿名さん 2018-09-05 11:03:20
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[No.98～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
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| No.102 |
坪単価だけで単純に比較するのが流行っているみたいですが、坪単価って新築の場合その時期の土地仕入れとか建築費とかのコストが最も反映されているので、必ずしも仕様と比例しませんよ。低仕様のオープンハウでも今年は坪500です。。逆に坪300とかでも良い時期に建設された物件は仕様がハイグレードですよ
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| No.103 |
>>102 マンション検討中さん
相場なんですよ。それが。 坪300で分譲されたハイグレードマンションが オープンの坪500以上に値上がりしてないなら それまで、ってことです、 どこでも、相場相応の坪単価が待ってますよ。 |
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| No.104 |
坪400って普通に考えて高すぎませんか？笑
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| No.105 |
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| No.106 |
変なマンション掴むとこうなりますよ。
物件選びは慎重に。 |
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| No.107 |
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| No.108 |
>>105 匿名さん
本当、高くてため息出ますよね。ベトナム大使館隣のザ パークハウス、わずか４年前の分譲ですが平均坪４４０だそうです。 こちらは２分ほど駅近でこそありますが、坂下と言われれば坂下の立地で坪単価は１.５倍ですものね…。 |
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| No.109 |
ここのプランバリエーションは何タイプあるのでしようか？
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| No.110 |
外観デザインを見ると、急勾配の坂に建てられている事が分かりますが、
1階にも住戸があるんですか？ あるとすれば半地下になってしまう住戸は価格の面で何か優遇が あるのでしょうか？ |
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| No.111 |
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| No.112 |
こちらのマンションに限らずですが、一般的には半地下階の部屋は売れにくいですか？
設計の工夫によりリビングの日照が確保されていれば他の部屋と同じ条件で売れますでしょうか？ 環境面では湿気が一番気にかかるところですが、今のマンションではクリアされていますか？ |
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| No.113 |
南傾斜の住宅地内の低層マンションで普通に人気になるんでない
とっても良いと思うけど |
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| No.114 |
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| No.115 |
建築基準法上は、地上5階・地下2階建てとなっていますが、実際は6階地下1階建として扱われているみたいです。外からの見た目はどうなっているんでしょう？
それにしても1LDKでも1億を越えるとなるとそう簡単に手が出ませんが、皆さん永住向けとして契約されるのでしょうか？ |
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| No.116 |
ファミリータイプだと管理費と修繕積立金だけでも月60000円かかるようですから、相当資金に余裕がないと住み続けるのも難しいですね。どういう層が買うのでしょう。
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| No.117 |
イモムシみたいな形ですね。
スーモで、都内の年収倍率が13.5倍とかって言いますが 年収2000万円でも2.7億円買おうとは到底思えません。誰が買ってるんだろ？？ |
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| No.118 |
>>117
年収2000万で 2.7億買ってるって事ですか？？ 絶対に無謀ですよね デベは今、住んでる家を賃貸に出してそれを元手にとか言いますけど 実際どうなんでしょうね。 そういう人が多いんでしょうか。 |
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| No.119 |
ここと、4年前のザ・パークハウス上原だと、仕様って結構違うのでしょうか？
それとも、立地が違うだけで高くなってるのですかね？ |
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| No.120 |
>>119 マンション検討中さん
立地もありますが4年前と比べて単純に土地代や建設費がべらぼーに高くなってるから、売値を高くせざるを得ないのではないでしょうか。仕様はそれほど変わらないのではないかと思います。むしろコスト高のときに建つマンションて色んなところコストカットされる傾向にあるので、使用される素材などがグレード低い可能性すらありますが、そうしないためにここまで価格を上げているのかな |
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| No.121 |
上原と同じ時期にザ パークハウス元代々木が分譲されており、そちらとの比較が適当では
立地は甲乙つけがたいですが、スケールはこちらがある一方で価格も1.5倍違います 仕様というかコンセプトは価格差を反映してこちらが上かなと思いますが、元値で買えるものなら当然元代々木選びますね 一方で上原はいろいろと難しい物件なので、たくさん出ている中古を内覧してみてはいかがですか それほど規模変わらないのに元代々木は全く中古出ません |
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| No.122 |
ありがとうございます。
上原は駅距離がやはりネックなのですが…… ここはコスパがどうも許容範囲を超えるかなと。坪500くらいが適正だと思うのですが。 |
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| No.123 |
第1期21戸の売り出し戸数はこんなものかなという印象ですが、ほとんど価格調整入らなかったのは予想外です。かなり強気の予定価格だったので大きく下げると予想してましたが、この辺りまだまだ値上がりしてますね。プレミストもほぼ完売で競合物件も当面ないですから、時間かけて売っていくんでしょう。
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| No.124 |
>>118 匿名さん
売れてるマンションがそういった金額というだけで、実際に年収倍率13.5倍で買ってる人なんていないと思います。 海外投資、相続、セカンドハウスなど富裕層が買ってるだけで、単に倍率がこうだから買えます、というものでもない感じですね |
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| No.125 |
駅まで近くてこの敷地面積のマンション。低層。
値段が高くなってしまうカードが揃っているように感じます。 それでもまだ、この先値上がりしていくという可能性はあるのでしょうか？ 日本経済が下り坂になったときの下げ幅が大きくなりすぎてしまいそうなので、 購入するとしたら今くらいの金額がギリギリ現実的なのではないか、と感じられました。 |
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| No.126 |
港区の超一等地だけはまだ若干の上昇余地を残していると思います。
いつの時代であっても超富裕層が好む立地は需要がありますし、再開発が絡むとその周辺も一般的に地価が上昇するものです。 また、そもそも土地が限られているので需給的に大幅な下落は考えづらいです。 逆に、郊外では既にマンション価格は下落し始めています。一部の物件を除くと非常に売れ行きが悪く、竣工物件は値引きの嵐です。 一概には言えませんが、山手線から20分以上かかる場所はほぼ駅直結でもない限り危険です。住宅ローン金利の上昇に伴い暴落するでしょう。 代々木上原は実需中心の、そこまでボラティリティが大きくないエリアだったのですが、ここ数年の上げ幅は都心並みですね。 この物件は人気エリアの駅近で立地が悪くないので景気後退局面が訪れた際にも相対的に値持ちはすると思いますが、やはりそれなりの影響はあるでしょう。 将来的なリセールも視野に入れるなら、坪500を切る可能性は意識すべきでしょうね。 500万円台で買えば大怪我はしないでしょうが、いくら新築プレミアムとはいえ、代々木上原で坪600超はどう考えても高すぎます。 |
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| No.127 |
もともと都心並みに高いエリアではあったけど、坪650はさすがに強気すぎるから、リセール考えてる人はまず手を出してはいけないと思う。駅近だけどランドマーク感もないし、中古でプレミア化するようなものと思えない。
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| No.128 |
東口から改札まで結構ありますね。敷地内も奥はかなり歩きそう。これを４分というんですね。
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| No.129 |
駅からの距離がネックという方がいらっしゃいますが、
千代田線の赤坂駅から徒歩8分、青山一丁目駅から徒歩9分であれば許容範囲内ではありませんか？ 公式サイトのアクセスは表記上のもので、実際に歩くともう少し時間がかかってしまいますか？ |
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| No.130 |
こういう書き込みってbotなのかな。なかなか自然装ってるが。
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| No.131 |
総戸数が47戸で、一番広いものだと115.47㎡。価格も高くなりそうですし、管理費も高くなりそうです。
完成は2020年なのでまだまだ先のことになります。あと1年半くらいです。 消費税の増税前に駆け込みで需要が高くなるような気もしますが、どうなるでしょうね。買える人がいるのか、もしくはいなくて売れ残ってしまうのか。日本は二極化になっているので、一部の買える人が独占するかもしれません。 |
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| No.132 |
パークコート渋谷ザ・タワーの定期借家より安いので買い。
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| No.133 |
そう言われると安い気がするな。代々木上原の駅近では図抜けたスケール感、ブランドもあり。それだけ相場が上がっているということか。
気が早いけどベトナム大使館の跡地はどうなるんでしょうね。マンションなるか富裕層が買うか他の大使館なるかくらいですか。 |
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| No.134 |
ベトナム大使館の隣のパークハウスは平均 坪440万だっけか。
当時は高嶺の花だなと思ったけど、少しばかり世帯年収も上がった今なら買えたんだなと。 自分は一度、マンションを買ってるけどその当時も高いと言われてた時期、 なんで、自分の人生で買いたいと思えるタイミングが市場的に高い時期なんだろう。 今は１億払えても６０、７０平米程度ってマジ悲しいわ。 ここパークハウス元代々木売ってたり、プラウド上原売ってたりしてたころの時代が今だったらなと常々思う。 今は上原だと三菱地所かオープンハウスしか無いからな。 |
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| No.135 |
そもそもここを購入する方は、永住目的が多いのでしょうか。
こちらで皆さんのご意見を伺うと、リセールを視野に入れるなら踏みとどまる価格帯になってしまうようですね。 管理費・修繕積立金の額も一般的なマンションに比べて割高ですが、住人層はどのような？ |
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| No.136 |
このレベルの値段のマンションは大体、医者、弁護士、企業家、芸能人と相場は決まってんだよ
あとギリギリ外資系サラリーマン |
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| No.137 |
>>136 匿名さん
必ずしもそうですかね？世の中に数多あるビルとかアパートはそれぞれオーナーがいて、ショボめの建物でも月100万とか200万とかの家賃収入はあって、それを生活の足しにしてる普通のサラリーマンって結構いると思うんですよ。そうすると月40-50万のローンとか余裕で払えるので、地味に見える普通のサラリーマンでも買えなくもないかと。うちがそうです |
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| No.138 |
あっはい
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| No.139 |
要するに親が資産家のタイプね
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| No.140 |
>>137さん
そんなショボめの建物でも持てないサラリーマンが大多数な訳で。100万、200万の家賃収入って相当ですよ。 何もないところからそんな家賃収入を得られる物件持とうと思うなら数億円必要でしょうし。 羨ましい。 |
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| No.141 |
あとはDINKSのパワーカップルならなんとかって感じかな
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| No.142 |
牧田さんの記事によればあと16戸だか17戸だか。3月末までの完売は厳しいかもねー。
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| No.143 |
あら、そうなんですか。
最初の勢いでどれだけ売れたか、みたいなので、大体勢いもわかりますが ここの場合は値段がネックになっているのかもしれませんね。 場所自体はとても良いですし、 人気のある街なのですが、価格が需要のラインまで来ていないのかも。 あまり値下げの印象がないデベなので、 このままゆっくり販売する形になるのかしら。 |
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| No.144 |
羽田新飛行ルートの騒音、代々木八幡は70dB、こちらは大丈夫でしょうか。
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/international/new.html#newFlightPath |
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| No.145 |
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| No.146 |
国土交通省や不動産会社は、羽田新飛行ルートの問題を極力隠そうとしているような気がする。重要事項説明書にちゃんと記載して契約者に説明しているだろうか。
A滑走路到着ルートは1時間に14回（4分20秒毎）、中野、初台、代々木5丁目、元代々木町、渋谷、代官山、恵比寿、目黒、五反田、大崎、大井町の上空を。 C滑走路到着ルートは１時間に31回（2分おきに）、大久保、新宿、代々木、外苑前、六本木、広尾、白金高輪、泉岳寺、品川、天王洲アイルの上空を飛んでゆく。15時から19時という時間帯はあるもののやがて増えてゆくに違いない。 売主各社は一緒になって国土交通相に猛反対してもおかしくない。それが不可能なら、例えば、完全なる二重サッシに変更するなどして、「静かさ」を守る努力をすべきではないだろうか。 65dBから80dBは、音に関して人それぞれ感じ方が違うから、と逃げ切れるようなレベルではない。家を買い求めた後からでは遅い。飛行機が飛び始めてからでは遅い。 https://1manken.hatenablog.com/entry/how-to-find-out-new-haneda-flight... https://www.sumu-log.com/archives/3693/ https://homenever.com/haneda-airport-route/ http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/ |
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| No.147 |
>146 住心地いいマンション検討中 さん
Ｃルート、六本木はルートから結構離れてるよ。 入れるなら南青山、表参道じゃない。 http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/international/pdf/20180306_01_04.pdf |
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| No.148 |
三菱地所は値下げはしないスタンスなんですか？
三菱地所のまとめ記事を見たところ、決算期に1000万円値引きしてもらえた、竣工後であれば交渉次第で値引きしてもらえる、という投稿が見つかりました。 中には値引き交渉を一蹴されたという投稿もあるので、物件の販売状況によって異なるのでしょうね。 |
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| No.149 |
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| No.150 |
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| No.151 |
赤坂に昔から米軍のヘリポートあって、3Aって昔から上空100メートルくらいをヘリコプターぶんぶん飛んでるんだよね。めちゃくちゃうるさいし朝夜もおかまいなし。渋谷は報道ヘリも年中飛んでる。それで今の資産価値なんだよ。
大井町とか大崎は知らんけど、西側憎しで火つけて回ってるのはルサンチマン以外の何物でもないから恥ずかしいよ。 |
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| No.152 |
飛行ルートとか、ヘリが上空を飛んでいるとかについて、
実際のところそれほど気になる騒音ですかね？ なんだかんだ一瞬ですし、耳障りな音でもないかと思うのですが、 やっぱ気になる人は気になるのでしょうか。 |
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| No.153 |
正直全く気になりませんよ。
なんか飛んでるなぁってたまに思うくらい。 年がら年中、ヘリが飛びまくってるならうるさいと思うかもしれませんが、飛行機であれば飛んでることすら気が付きませんよ。 |
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| No.154 |
私も飛行機やらヘリコプターの飛行音は全く気になりませんね。
そんな低空を飛んでいる訳ではないので、そんなにうるさくないでしょう。 窓を閉めていたらほとんど気がつかないはずです。 |
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| No.155 |
元浅草、元麻布、元赤坂、元代々木... なんとなく奥座敷があって、憧れの住所ですね。駅までフラットな場所ですので、日々の生活を考えると（車での通勤をする超アッパークラスを除く）、上原２丁目や大山町、西原３丁目（徳川山） と比べても魅力ある立地ですね。お金があったら（金融資産４億円ぐらい？）、是非購入したいですね。
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| No.156 |
外観の完成予想CGでは屋上にも植栽があり、緑が豊かなマンションだと感じますが、
屋上庭園になる予定なのでしょうか？ 屋上にベンチを設置し住人の憩いの場として利用できれば素敵だと思います。 マンション周りの植栽も桜やユキヤナギになるのか、良さげですね。 |
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| No.157 |
でもあの立派な桜の木を切っちゃったのは本当にもったいない
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| No.158 |
>>155 近隣住民さん
元浅草は冗談だと思いますが、代々木上原駅最寄りのまともなマンションは駅距離と坂あるのが普通ですから、ここは時流に乗った貴重な立地だと思います。その代わり高級感の全くない周辺の雰囲気は妥協点かと。近隣の上原2や代々木5と比ぶべくもないです。 |
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| No.159 |
ん？
やたらとマウンティングしたがる田舎出身者かな。 |
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| No.160 |
>>156 匿名さん
屋上に出れるとの話はありませんでした。単なる屋上緑化だと思いますが、窓から目に入る部屋があるだけマシかと。 最近は条例満たすためだけに屋上防水のコスト上げて衛星写真でしか見えない緑化しているマンションがほとんどですから。 |
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| No.161 |
元浅草は江戸時代は大名屋敷があったところです。むしろ元代々木はそこまで地歴はないですよ。江戸時代からの地歴に拘る人で高級住宅地を探してる人は港区千代田区へGO
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| No.162 |
ははは、元浅草は大名屋敷どころか昔からの寺町なので掘ったらザクザク出てきますよ。下町風情あっていいと思いますけど、浅草の中心からは大きく外れてます。
元代々木は文字通り代々木本村ですがおっしゃる通り地歴は浅く江戸時代は茶畑ですね。農家が十軒二十軒の寒村だったと聞きます。 |
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| No.163 |
立地だけでなくプラン内容まで素敵な物件。
サービス内容も充実しているので、この価格帯でも納得です。 住んでみたいなというあこがれもありますが この価格帯はなかなか普通のサラリーマンでは購入できないですね。 |
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| No.164 |
駐車場出入口は歩道と植栽で周りはかなりいい雰囲気になるでしょうね。
今は車一台通るとギリギリで、物寂しく女性なら深夜通るのはちょっと怖い道。 |
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| No.165 |
屋上緑化ってたまに耳にしますけど、
実際のところどういった仕様になっているんですか？ 屋上がテラスみたいになっているなら休まりそうですが、人が出入りしても良いんですかね。 |
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| No.166 |
マンションが全体的に緑に包まれていて、とてもいいなと思います。屋上緑化っていいように思うのですが、大規模修繕のときとかは、かんたんに撤去できるようになっているのかな？
建物自体に熱を持たせないという意味合いでも、 導入しているととてもいいものなのではないでしょうか。 |
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| No.167 |
自治体が定めた緑化基準を植栽だけではクリアできないから屋上緑化してる、というのが現実。
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kankyo_keikaku/eco/midori_ryokka.htm... |
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| No.168 |
作りにもよるんでしょうけど屋上緑化も雨ざらし、台風にもさらされますから、大規模修繕前に何回か修繕しないとダメかもしれませんね。
それなりのお金もかかるでしょうし、その辺も月の管理修繕費に計上されてるんでしょうかね。 管理修繕費もそれなりの金額設定なのでローンと別と考えるとやはりそれなりに裕福なご家庭じゃないと購入は難しそうです。 |
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| No.169 |
上原2丁目あたりの緑豊かで閑静な高級住宅街に建てて欲しい
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| No.170 |
なんで室内を濃い茶色にしちゃうかな
駄目なデザインだと思う |
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| No.171 |
濃い茶色良くないでしょうか？
わたし的には真っ白とかより、落ち着いた色の方が色々良いと思っています。 眩しくないとか、汚れづらいとか、なんか暗めの方が落ち着きますね。 |
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| No.172 |
結局のところ室内の色の好みはひとそれぞれ、選択肢があればよいのにという話かな。
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| No.173 |
選択出来ないんですか？？
だいたいは白系、薄茶系、ダークブラウンみたいなのから選べると思うんですけどね。 ここは違うんでしょうか？ |
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| No.174 |
選択できる事ってありますか？
セレクトオーダーみたいのはキッチンのカウンターの高さとかそういうのばかりで、 あんまり壁紙とか全体的な色をアレンジできるというのはなさそうに思います。 |
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| No.175 |
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| No.176 |
屋上の植栽が見えるルーバルプランは、ほとんど事業協力者住戸なんですね。
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| No.177 |
一族の住戸が多いですよね。
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| No.178 |
10戸が事業協力者さんの住戸なんですよね。あまり管理組合の運営などには影響が出るほどの戸数ではないと思いますが…。
今は先着順であと4戸の販売となっています。これってもう最終期的な感じなんでしょうか。 駐車場も限られた台数となっていますが 一般分譲の人も抽選に当たれば停めることは可能ですか？ |
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| No.179 |
フロントサービスって、クリーニングの取次までしてくれるそうです。
クリーニングに持っていくのが面倒だったりするし、引き取りに行くのがもっと面倒だったりするので 家のエントランスでそれができるならば、 とても良いだろうなと思います。多少お値段はしても、使う方は多いのではないでしょうか。 |
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| No.180 |
エリアインフォメーションをみると、おしゃれな外食のお店がとても多いですよ?というのがアピールポイントにありました。
毎日はこういうところには行かないにしても、ちょっと気が利いた食事がしたいよね?というときに、とてもいいなと思います。 あとは 生活に即したお店などが近隣にあるのかないのか（特に自分にとって必要なもの） そこがとても大切でしょう。 |
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| No.181 |
コンシェルジュって掃除とか、ゴミ出しとかしないんですよね？
だとすると、コンシェルジュはいらないから、きちんとした管理人さんがいてくれて、掃除が行き届いているほうがいいなぁ |
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| No.182 |
そのとおりだと思います。購入する時は華やかで派手なものに目が行きますが、毎日の生活ですからね。地味に感じるくらいで丁度よいのです。
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| No.183 |
確かに華やかなのも良いとは思いますが、
毎日暮らしていく事を考えると確かに管理人がいて 綺麗に掃除してくれている方が良いですね。 |
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| No.184 |
コンシェルジュさんの他に、お掃除担当のスタッフさんがいらっしゃるのではないですか？
そういう方がいないと 共用部の清掃や、ゴミステーションなどの管理などをする人がいなくなってしまうと思います。 コンシェルジュさんがいるマンションだと、 他にそういう清掃担当の方がいる場合が多いかと思われますが…こちらはどのようになっているのでしょうか。 |
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| No.185 |
共用部分の清掃は管理業務の一部なので、コンシェルサービスみたいに特に説明はしない。大規模物件だと管理人とは別にパートで掃除担当の人がいたりするけどこれくらいの規模だと管理人がやるかな。詳しく知りたかったら営業に確認。
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| No.186 |
マンションの前の一通は深夜もタクシーの通り道になっててうるさいので、奥側の部屋が良いですよ。通り沿いのアヴニール元代々木の上階に住んでましたがうるさくて引越しましたｗ
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| No.187 |
交通量の多い道でなくても、タクシーの通り道になってしまう道は深夜の騒音問題があるのですね。
ご近所さんならではの経験談が参考になります。 年中窓を閉めっぱなしにしておく訳にはいきませんし、部屋の位置によって騒音が回避できればいいと思います。 奥側だと価格も多少変わってきますか？ |
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| No.188 |
もう少ししたら参宮橋1,2分程度の場所に三菱がマンション建てるようなんでそれも出てきますね
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| No.189 |
設備内容を見るとキッチンにはディスポーザーがついていて
生ごみの処理がとても楽でいいと思います。 この規模でまさかついているとは思いませんでした。 バスルームも乾燥機があるようなので、雨の日の洗濯物も安心だなと思いました。 ただ、かなりの高額で買いたくても買えないなと思っている人が多そう。 |
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| No.190 |
85平米12000万円になってますが、安くないですか？
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| No.191 |
乾燥機もあってディスポーザーもついていて、
便利な設備はある程度揃っている感じですね。 駅近でアクセスも良好ですし、悪いところを見つけられない気がします。 |
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| No.192 |
1階が半地下で2階が1.5階と思っていたほうが良いですね。半地下なのでドライエリアはありますがかなり小さいので湿気対策が必要なのと、外からのホコリや虫が入りやすいです。
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| No.193 |
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| No.194 |
フロントサービスってホテルみたいですごいですね。
ホテルだと24時間体制でスタッフが常駐していてくれますが、 こういったマンションだとそういうことはないですよね？ そもそも24時間いてもらう必要はあんまりでしょうか。 |
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| No.195 |
植栽多いとリセールバリュー上がりますよ。広尾ガーデンヒルズがいい例
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| No.196 |
植栽より車寄せあった方がリセールバリュー良いと思う
それが無いのが残念だわ |
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| No.197 |
マンション価格は上がりきってしまったので、小規模マンションでリセール期待して買うとつらいですよ。ここはリセールではなく実需で買うと割切るマンションです。リセール狙うならパークコートほげほげザ・タワーみたいな大規模物件ですね。
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| No.198 |
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| No.199 |
まあ新築で瞬間蒸発でもしない限り、その価格なら一考って評価なんだからリセールつっても価格下げないと売れないんでしょう。
ただ完成後の建物のデキの評価が高いと値上がりする事ありますよね。 プラウド上原とか。 もちろんマンションが安い時に分譲されたって事もあるので値上がりも当然かもしれませんけど。 |
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| No.200 |
リセールってどういった条件で行われるものなのでしょうか。
単純に売れ残ったからということではないのだろうと思っていて、 周囲の評価も影響しているんですかね |
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