イニシア高輪プレシアスコートについて

[マンション検討中さん]

イニシア高輪プレシアスコートについて情報交換しませんか。
2020年に新駅が開業予定で期待できそうな、港区高輪アドレスですね。
泉岳寺駅からはフラットなアプローチで、歴史も感じることのできるエリアかなって思いました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/A10081/

所在地：東京都港区高輪2-248-15（地番）
交通：都営浅草線「泉岳寺」駅 A2出口より徒歩5分
JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・東海道新幹線「品川」駅高輪口より徒歩14分
間取： 1LDK～3LDK
面積：56.46m2～88.69m2
売主：株式会社コスモスイニシア、豊田通商株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[公式URLを追加しました 2018/7/23 管理担当]

[51: 匿名さん]

現地見てきましたが、道幅が狭すぎるので囲まれ感ありそう。裏がパークコートなんですね、あまり高級感が無かったかな。場所が場所だけに抜け感を求めるのは難しいんでしょうね

[52: 匿名さん]

購入意欲が減退する価格と仕様のアンバランスがここの魅力ですね。

[53: 匿名さん]

現地見ちゃうと…ですよね。泉岳寺の崖下、囲まれ感、狭い前の道、半地下の部屋…。自分が持ってた高輪のイメージとは違いすぎて。でも、価格だけはイメージ通りでした(笑)もちろん見送りです。

[54: 匿名さん]

皆さん囲まれ感とおっしゃってますが、比較として工業地域や商業地域に建つタワマンなどをイメージされてませんか？
住居地域としては、道の広さも平均的と思います。
高輪四丁目などと変わらないのでは。
それより、接道面の広さや敷地面積-建築面積がある程度以上ある事が囲まれ感を決定する要因と思います。
接道面が狭かったり、敷地いっぱいに建ってると囲まれ感がありますよね。

[55: 匿名さん]

イメージじゃなく、現地見ての感想。
後が崖で目の前があんな庶民的な場所、高輪四丁目にありましたっけ？高輪住所で一番地価が高いところですよ。

[56: 匿名さん]

ここは新駅にも近いしいいなぁと思ってましたが、接道がとにかく狭かったですね、大きなセダンで厳しい感じ。ここなら高輪警察署ら辺りの方がいいかなぁ

[57: 匿名さん]

空き地だとイメージが付きにくいので、参考までに建物が建ってた頃の風景。
大通りに面した物件と比べると確かに道が狭いけど、この程度の狭小さは都心部ではごく普通でしょう。

[58: 匿名さん]

>>53
>自分が持ってた高輪のイメージとは違いすぎて。

こういうイメージかな？
そりゃ、どこもかしこも大企業の社長・会長が住まうような住宅ばかりじゃないよ
イメージ美化しすぎ

[59: 匿名さん]

正式価格ってもう出てますか？販売が12月に延期されてるのは知ってるんですが。再開発、新駅ネタだけではなかなか厳しいみたいですね。

[60: 匿名さん]

2024年の街開き後、大きく生活が変わるであろう。将来再開発されるという先行情報だけでは皆さんなかなか動かない。
新駅ができても2023年まではほぼ現状維持、街開きしたら高騰すると思う。
新駅・再開発エリアから徒歩数分。しかも高輪側。周りは築30年、40年の築古ばかり。築浅のここは大化けるする可能性が高い。

[61: 匿名さん]

どうして高輪で実績のある三菱地所や野村がこの土地に手を出さなかったのか気になりますね。イニシアの仕入担当が駅距離だけで飛びついてしまったのでは？ここが郊外なら絶対マンション建設地としてあり得ないですもの。

[62: 匿名さん]

まさか高輪は三菱地所や野村しか無いの？

三菱地所や野村はここを取りたくても取れなかったという見方は？

[63: マンション検討中さん]

白金高輪、泉岳寺の新築を探しています。イニシアかジオ、似たような感じで判断しがたいです。

価格的、仕様はジオの方が良さそう。でも駅近なのはイニシアですよね。

[64: 匿名さん]

新駅再開発エリアまで直線距離で約300m。
こんな駅近新築物件は超貴重です。

[65: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[66: 匿名さん]

>>61 匿名さん

土地持ちの豊田通商がイニシアに声を掛けたと聞いています。
公開入札ならどうだったかは、たらればの世界。

[67: 匿名さん]

リハウスに、ここの裏のパークコート(築10年)が約80平米、10400万円で中古出てるけどなかなか売れないみたい。価格はここよりだいぶ安いのに。

[68: 匿名]

中古の予想成約価格については、マンションレビューをはじめ、
最近は個人情報を入れなくても調べられるサイトがありますよ。
ただ売り主目線で、高めに出ていますね。　中古マンション同士を比較するには
有効ですが。
新橋から品川まで、連続的な再開発が目白押しで楽しみですね。

[69: 匿名さん]

不動産市況はピークを超えたと言われ始めましたが、ここは山手線新駅の恩恵を一番受けられる立地。資産価値も心配なし！みんなが注目する前に早く買いたいなぁ。

[70: 匿名さん]

私は現地を見て買うの止めました。ごちゃごちゃしてて、日当たりも悪く、泉岳寺のお墓の崖下。晴れた日の昼間に行きましたが、南側のマンションの陰になり雰囲気が暗いです。ちゃんと現地見た方が良いですよ。

[71: 匿名さん]

新駅の名前高輪ゲートウェイだそうな。

[72: 匿名さん]

高輪の名も付いて、駅近が具体的になってきましたね。

[73: 近所在住なの]

ここ以前は高級外人さん専門の賃貸マンションでした。総戸数6戸で、お部屋は200平米超。植栽がこんもりでしたね。長らく、もう7年ほどかな？空き地で、デカイ池みたいな水溜りがあって、オタマジャクシ、泳いでいたわ。水が湧いているのかと思ってたわ。交通は便利、でもお買い物とかは近所になんもないです。人混みとは無縁の駅。朝、地下鉄もそれほど混まない。実家の住み替えの選択肢のひとつとして、消極的にマンション探しています。近所だから検討したいけど、高そうね。ショールームの予約もハードル高い、ビビるわ。

[74: 匿名さん]

ホームページによると、また販売延期だそうです。これで何度目の延期でしょう。12月中旬販売開始と書かれてますが、17日からギャラリーが年末休業らしいので…。
ところで、新駅名はすこぶる不評でしたね。

[75: 匿名さん]

二本榎通り（高輪警察署があるバス通りの尾根道）と第一京浜に挟まれ二本榎通りの下側一帯（三田３丁目から西にグランドプリンスホテル高輪手前までの一帯）は、大半が低地のベルト地帯です。
特にここの敷地一帯は入り江みたいに細長く入り込んだ谷戸になっていて、日当たり悪く、ジメジメ感、圧迫感が漂う場所なので、駅近とどんなに突っ張っても高級マンションのイメージには程遠い佇まいになるでしょう。残念ですね。

[76: 匿名さん]

購入希望者が集まらないのでしょう。
賃貸物件に転換されるかも知れないですね。
価格を下げた、知りたければモデルルームへ来い、みたいなメールをもらいましたが、行く気がしません。

[77: 匿名さん]

また販売延期です。１月上旬販売とのこと。強気の予定価格を出したものの来訪者の反応が予想外に悪く、正式価格を決められないのでしょう。デベの混乱ぶりが垣間見える。

[78: 検討板ユーザーさん]

白金高輪周辺で探していますが、ここは地形が少し気になりますね。
以前、この近くの三田三丁目の坂下のマンションに賃貸で住んでいたことがありますが、崖を背負っていたせいか、湿気が厄介でした。
いまは白金高輪の平地に建つマンションに引っ越しましたが、湿気とは無縁になりました。

[79: 匿名さん]

ザ・パークハウス高輪フォートスレでもここと同様の投稿がありますね

[80: 匿名さん]

双方の物件が近場にあり、販売時期も重なっているので比較検討しているんでしょう。

[81: 匿名さん]

プラン見ました。70㎡から80㎡の間取りのプラン、普通なら3LDKのところ2LDKにしています。78.88㎡の2LDKプランを拝見しましたが、ウォークインクロゼットの広さが2部屋分で1部屋分の広さくらいありますね。目測ですが4.5畳くらいはありそう。

さすが港区マンション。キッチン横のドアスペースやLDKの窓の広さなども高級感があっていいと思いました。2LDKだから子供が1人の家庭用がちょうどいいでしょうか。

>>ザ・パークハウス高輪フォート
近い場所にあるマンションなので競合物件なのかなと思いました。価格や仕様の違いで比較して決める人が多いんじゃないかと思っています。

[82: 匿名さん]

この物件価格下がったのですか？
それは初めて聞きました。

[83: 匿名さん]

値下げとは言っても誤差の範囲。予定価格が高過ぎたから依然として割高感はある。価格以前にあの立地と仕様で億超えはキツイ。

[84: マンション検討中さん]

78.88m2 は、いくらですか？

[85: マンションはじめました]

>>83 匿名さん

私は今、実需でブリリアとフォートとこことで比較しています。立地でいうと、三者三様かなと。確かに狭義の立地だとブリリアが断然いいんですよね。そして100%車外出の人ならネガ要素はないかも。ただ、電車利用を考えるなら、JRと地下鉄二路線使えて(新駅なら)どちらも徒歩５分という利便性を立地と呼ぶとして、ここも悪くはない。アプローチも駅からは多少のぼるとはいえ、坂の手前ですし。ただ、重視するポイントはそれぞれ違うので、総合的な立地ポイントは変わってくるのでしょうね。

それから各部屋の仕様なんですが、モデルルーム全て見ての感想ですが、三者ともに設備的には大差ないです。

ちなみに、匿名さんが割高だと判断された根拠を是非伺いたいです。もしかしたらこの物件に限らず仰っているのかしらと思いました。この辺は築浅の物件が少ないので私には相場感が難しいです。実需なので割安物件でなくても良いのですが、リセールバリューが低すぎるのはしんどいので。

[86: 匿名さん]

私は>>83さんではないのですが、参考までに申し上げると、>>67さんが仰っておられる通り、
物件の裏手にあるパークコートがここより安値かつ、標高の高い立地ですが売れていません。
築年数の差を考慮しても、この事例をベンチマークとすると、ここはやや割高という判断にはなるでしょう。
もっとも、ここは階毎の価格差が激しいので、下層階ならば検討の余地はあると思います。
近隣他物件との比較においては、地位が高いのはブリリア、新駅の影響を受けるのはフォートとここでしょう。
資産価値重視かつ高輪限定で新築マンションを買うなら、フォートかここの低層階ですね。
インプレストも今のタイミングなら交渉可能と思われるので、単価次第ではありです。
もっと言うと、ここの売主も地所レジも竣工間際は交渉可能な場合もあるので、暫く様子を見るのも作戦かと。

[87: マンションはじめました]

>>86 匿名さん

なるほどですね。中古マンションの価値は、あくまで周辺類似物件がアンカーとなるというのが改めて分かりました。しかし、パークコートを除くと、築50年みたいな物件ばかりですよね、この辺は。

完成在庫は様々な意味で低リスクだし、値引きなどのいいディールの可能性もあるのかぁ。実需だと、欲しい部屋が欲しいというのが難しいところです。

[88: 匿名さん]

低層階が狙い目、というのは、本当に同意です。
価格のする高層階の物件も、それ相応の需要もあるかもしれないですが、
その後のリセールのしやすさや、賃貸に出したときの需要を思うと
なるべくコストは抑えたところのほうが
流動性はあるのかなという印象は受けます。

[89: 匿名さん]

港区内の内陸エリアは築年が古くても結構な高値で取引されてるので、港区では新築を買う方が満足度は高いかも。

[90: 匿名さん]

確かに港区でも高値で売却できる物件もあるようですが、ここは違うように思いました。裏のパークコートが売却に大苦戦している現実をどう考えるかですね。デベロッパーはまだ見ぬ再開発ばかり強調しますが、私は、顕在化している立地のデメリット(既存のマンションに囲まれ日の当たらない立地、裏の墓場、前の狭い道路、崖下であることなど)をパークコートの例から感じ取りました。ここはパークコートより分譲価格も高いので、資産価値はさらに厳しくなると考えます。高輪で探すような方は、駅から近ければどこでも良いとは考えないようです。

[91: 匿名さん]

泉岳寺駅が最寄りではあるものの、少し頑張れば品川駅がありますが、
品川を直接利用される事もありますかね？
あんまりこの辺の土地感がないのでなんともわかりませんが。

[92: 匿名さん]

>>91 匿名さん

日常的に徒歩での品川駅利用は無理です。三菱地所の物件ならなんとか。
品川使うつもりなら、あっちの方がいいですよ。

[93: マンションはじめました]

>>91 匿名さん

私も品川駅を毎日の通勤に使うのなら、ちょっと遠いかと思います。ただ、品川駅でなくとも良いのであれば、JR新駅は恐らく徒歩5～6分なので、そちらを使えば良いかと。

国道に出てからは品川駅まで平坦なので、歩くのは意外と苦痛ではないと思いますが、距離は結構あるので、エクササイズのつもりでなければ、毎日はないかな～

[94: 匿名さん]

駅から徒歩１４分は少し遠いなというイメージです。
電車通勤している人であれば、同じことを思う人も多いでしょう。

プラン内容を見ると、面積の広さや部屋の配置などは使いやすそうです。
まだ価格は公表されていませんが、
価格と交通アクセスのバランスをどう考えるかかなと思います。

[95: 匿名さん]

エリアの抱える問題点として、羽田の飛行経路問題も悩ましいですね。今は気にしない人も多いかもしれませんが、実際に飛び始めたら騒音や落下物の心理的不安がけっこうバカにならないかと。この物件はサッシの騒音対策はしているのだろうか？

[96: 匿名さん]

よっぽどの理由がない限りは品川駅を利用することはないんですね。
品川周辺で働いているならともかく、通勤等に使うということは稀ですか。
やっぱり地図でみるだけではなく実際に歩いてみなければわからないものですね。

[97: マンションはじめました]

９３で通勤に使うにはちょっと遠いかなぁと回答したものです。９６さんが品川駅にこだわる理由を理解していないので、ちょっとずれたお答えになるかもしれませんが、私だったらもし品川駅に用事があれば普通に歩くと思います。商店街とかではないので、楽しくもない道ではありますが、安全で平坦でラクチンな道のりなので十分に徒歩圏だと思います。（再開発後は、かなり楽しく歩ける道になりそうですが、結構先ですね）

それでも、品川駅を通勤に使うのはないかなぁと思った理由は、通勤・通学などであれば疲れたときや悪天候などであっても常に行かなければならないわけで、だとすると徒歩１０分を超えるとしんどい人も増えるのではないかなと思ったからです。普段は健康も考えて品川駅まで徒歩、疲れたときには高輪ゲートウェイまで山手線で一駅か泉岳寺まで都営浅草線で一駅くらいに緩く考えられるのなら、十分ありだと思います。逆にいえばJRなら普段は高輪GWを使うときめて、天気と気分がよかったら品川まで歩いちゃう、みたいな感じなら全く無理なく通えると思いますよ。

９６さんが品川駅にこだわる理由をイマイチ把握できていないので、お話がピンボケしていたらごめんなさい。もちろん、資産価値としてのターミナル駅品川は何ものにも代えがたいというのは理解しますので、その場合にはフォートの品川９分は魅力的でしょうね。なお、資産価値といった面では、私自身は品川駅が遠くなっても山手線の高輪GWとJRではない地下鉄の泉岳寺が使えるというのは二路線利用という別の価値があるのではと思っています。でもこれは自分自身が泉岳寺利用が想定できるためのバイアスがかかっていると思うので、一般的な資産価値にどう反映されるのかはわかりません。

なお、実需の場合ですが、品川駅高輪口からのタクシー乗り場の利用も想定した方がよいかもしれません。時間帯にもよりますが、旅行者の利用もかなり多いためか結構な行列になります。よって面倒なときはタクシーで、が意外と使えないのではと危惧しています。

ブリリアは、本数の多い品９３とコミュニティバスで柘榴坂の途中までならいけます。フォートは残念ながら使えそうな都バスはないですね。高輪GWで降りれば多少近くなりますが、それなら品川駅から歩くのとそう変わらなさそうです。イニシアの場合は、本数の少ない都バス９７か９６およびコミュニティバスで泉岳寺前までくるか、電車で品川駅に着いたなら、そのまま一駅乗って高輪GWか泉岳寺ですかね。

品川駅から徒歩５分が一番いいのでしょうが、住環境とはなかなか両立しないものです（笑）９６さん、いろいろ書きましたが、実需ならばやはり何度か歩いてみたらいいと思います。私は、近隣ではないものの遠くでもないので、現地を何度も歩いてみています。

[98: マンション検討中]

SUUMO等に価格出てますね。
昨今にしては、控えめな坪単価のような。

[99: マンション検討中さん]

現地の印象は良くも悪くも地味めで崖下といえばそれもそうかなとは思う。地下住戸は思っていたような地下感はなさそうなので、単価が安ければ十分検討対象。ここは好みによるかなぁ。
三菱は同じような単価では全然なさそうだし…

[100: 匿名さん]

現地行きましたが、崖下の陰鬱な雰囲気が無理でした。崖の上は泉岳寺の墓地ですよね。実際、湿気が溜まりやすそうな地形ですし、既存のマンションに囲まれ、方角関係なく日当たりは悪く、梅雨や夏場の湿気に耐えられないだろうと想像しました。冬の冷え込みも厳しいでしょうね。地下住戸ならさらに環境は劣悪かと。あと、この価格帯で天カセエアコンがないのは、びっくりしました。