イニシア高輪プレシアスコートについて

[マンション検討中さん]

イニシア高輪プレシアスコートについて情報交換しませんか。
2020年に新駅が開業予定で期待できそうな、港区高輪アドレスですね。
泉岳寺駅からはフラットなアプローチで、歴史も感じることのできるエリアかなって思いました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/A10081/

所在地：東京都港区高輪2-248-15（地番）
交通：都営浅草線「泉岳寺」駅 A2出口より徒歩5分
JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・東海道新幹線「品川」駅高輪口より徒歩14分
間取： 1LDK～3LDK
面積：56.46m2～88.69m2
売主：株式会社コスモスイニシア、豊田通商株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[公式URLを追加しました 2018/7/23 管理担当]

[1: 近隣住民]

初スレッドです。

泉岳寺界隈の新築マンションが久しぶりなので
どのくらいの価格になるか予想がつきません。

[2: マンション検討中さん]

間取り良いんだけど、外廊下でディスポーザーもなさそうだが。
山手内側の高輪なんだから、きちんと安普じゃないマンション建ててほしいな。

[3: マンション検討中さん]

坪単価400から、ですかね

[4: マンション検討中さん]

坪400〜で妥当ですね
間違っても、有名ブランドシリーズのマンションみたいな
変な値付けで売れ残り、みたいなパターンは辞めてほしいです

[5: マンション検討中さん]

ここの標高はどのくらいですか？
泉岳寺駅からフラットアプローチということは、標高は高くないのでしょうか？

[6: 匿名さん]

崖下です。

[7: マンション検討中さん]

崖下ということは地盤がよくなくて、災害時は心配ということでしょうか？

[8: 匿名さん]

ちらっと検索してみたところ泉岳寺駅で標高4ｍみたいでした。
マンションの場所だともう少し高くなるのでしょうか。
地盤や水害のことについて若干心配なことも出てたので、ハザードマップなどで要確認だと思います。
ただまあ家の周辺に坂が多いのは単純に生活はし辛いこともあるかなと。
通学区の学校へは坂を登って行く方面となるのですかね？生活環境については色々考えそうですね。

[9: 匿名さん]

外観も良いですし、天然石を使っているという事で高級感のある物件ですよね。なかなかありません。

しかも、交通面も充実しているので快適に生活出来る立地環境は文句ありません。

[10: 匿名さん]

プランを見ていて思ったんですが、無理やり部屋数を増やすのならば、収納を増やしたり、居室をもう少し広くしましょうよ、というスタンスでいるようです。
このあたりだと、部屋数がどうしても必要な小さい子供が複数いるファミリーは、あまり検討には入れないでしょうからね。
そうなると、大人のみの少人数世帯でゆったり暮らしていくことができる方向を見ていくのって、ニーズにはぴったりだと思いました。

[11: 匿名さん]

国土地理院の地図で見ると、各所の標高は以下の通り。
泉岳寺駅A2出口付近、4.8m
泉岳寺入口付近、10.2m
建設地北端付近、12.0m
高輪台小学校校門付近、26.0m
リンコス前交差点、27.9m
全然フラットアプローチじゃない‼️
因みに、
西側マンション敷地、14.6m
北側戸建敷地、19.0m
北側墓地内、22.7m

[12: 匿名さん]

港区の中でも大幅に変化しそうな感じがある地域です。
今後、さらに開けてくるのが楽しみです。
やはり、このあたりの地域はずいぶんと将来性がある、ということで注目されているような気がします。

[13: 匿名さん]

現地見てきた。
リンコスへの買い物や小学校へ行くには、
スキー場並の傾斜を登らないとたどり着けない。
駅からも坂を2段階で登らないと
帰って来れない。
なのに、崖下で、周りは6、7階のマンションに
囲まれ、眺望、プライバシー性は皆無。
しかも、大規模な墓地に隣接してるので、
線香臭いかも。
ものが良さそうなだけに、残念です。
泉岳寺駅最寄りなら、東禅寺入口の
三菱地所の物件が良さげ。
品川駅近いし、坂もほとんどないし、墓もないし。
ただ、元々10階建ての計画が5階建てに削られたので、
庶民が買える価格ではないでしょうけど(笑)

[14: 匿名さん]

意外に個人的には、開発などにも期待したい。
けっこう立地や間取りなどとともに開発も気になるほうが多いですし。
ちょっと立地も大事なので気にしたほうがいいのは当然です。

[15: 匿名さん]

新駅が出来ること、宮様が越してこられること、品川駅がリニア始発駅になることなどを考えると、今後が楽しみなエリアだと思います。

[16: 匿名さん]

》13
墓なしなら、高輪4丁目のブリリアか
ジ・インプレストでしょ。
でも、ブリリアは3面道路でも、
3面とも私道で、いろいろ面倒くさそう。
ジ・インプレストは、竣工1年経つし。
どちらも、ちょっとは、お安くなるのかな？

[17: 匿名さん]

この辺は高輪では格下エリア
新駅も10分ぐらいはかかりそうだし中途半端ね
開発期待で売るんだろうけど

[18: 匿名さん]

やっぱりサウスゲートゲート近くは期待度が高い分だけお値段は張るのでしょうか。

可動間仕切り、魅力ではありますが最近は間仕切り家具も普及しているのでそこまでこだわる必要は無いかと思います。

もちろん最初からあれば便利ですけど、無い部屋でも後付は可能ですから。

仕様もよく、バルコニーのタイルなど細かいところまで作りが丁寧なのが好感度です。

[19: 坪単価比較中さん]

デザインがいいと生き返ったような気分になります

[20: 匿名さん]

地所の高輪3丁目のＨＰがあがったね。
ここと、ガチンコだね。
ザ・パークハウス高輪テラス。
イニシアさん、グランじゃなくて、良かったね

[21: 匿名さん]

来週、再来週と事前案内会らしいけど、どんな感じですか？行った人、感想教えてください。
予約いっぱいで行けなかったので。
でも、各回一組だけって、どうよ？

[22: 匿名さん]

もっと事前案内会ってガンガン人を呼んで派手にやるものだと思っていたんですが、必ずしもそうでもないっぽいですね。
各回1組だけって、かなり1組1組力を入れてじっくりと説明に来るということなんでしょう。
事前案内会から参加する人って本気の人が割合として多いらしいですからね。

[23: マンション検討中さん]

リソースの問題？
各回１組って、新築で初めてかも。

[24: マンション検討中さん]

マンションの前の道、細過ぎて。。。

[25: 匿名さん]

前の道、狭いですよね。車一台通れるくらいの広さなので、すれ違いは無理。ここは一方通行になるのですか？

もともとこちらは何が建っていたんだろうと思って
グーグルマップの過去を遡れる機能でみてみたところ、お屋敷が建っていました。しばらく空き地で、そしてこちらができるということになったようです。

[27: 匿名さん]

マンション前の道は狭いかもしれないですが、一方通行だったら特に不便を感じるわけではないでしょう。
それよりもやたらと車が入ってくるわけではないという
環境がいいんじゃないですか？
静かですよ。駅までそこそこ近いのに、すごく閑静な環境です。

[28: 評判気になるさん]

割と良さそうですね。
すぐに完売しそうな気がします。

[29: 匿名さん]

>>28 評判気になるさん

高過ぎる。
1億切る下の階は売れるだろうけど。

[30: 匿名さん]

28＞＞
全31戸なのに、第一期で6戸って。
売れ残り必至だね。
お墓、崖下、囲まれ感、、、嫌悪多過ぎ❗
駅に近いのはいいんだけどね。
道が細いのは、高輪の静かな住宅地なら当たり前。
ブリリア高輪ﾚﾌｨｰﾙは、1期で14戸くらい出してたよ。
終ったな。

[31: 匿名さん]

モデルルーム見学が1回あたり1組だけなので、高級感あるんだなと感じました。接客も丁寧そうです。

全部で31戸ですし、そこまで焦って売らなくてもいいのかもしれません。完成は12月下旬、入居は2020年2月下旬とのこと。今からあと3～4ヶ月ありますね。ゆったりペースの見学で売れ残りが出るかもしれませんけど。

1億以上の部屋もあるので割高感は否定できません。買える方が買うんでしょうね。

[32: マンションはじめましたさん]

今から１年と3ヶ月ありますよね。

ところで、地所の物件の販売開始が来年にずれこみましたが、ここと合わせて検討している人はどのくらいいるのでしょうか？ 三菱ブランドプラス処々の事情により、こことは競合しないのでしょうかね？

いずれにせよ、お安くはないですね、ハァー

[33: 匿名さん]

＞＞32
こっちのいいところは、
接道幅が大きい
泉岳寺周辺再開発地が近い

あっちのいいところは、
新駅及び品川駅へのアクセスがこっちより良い
よって新駅周辺及び品川駅西口の再開発地がより近い
公園がすぐ近くにある
周辺は街路樹など緑が豊富
プリンスの庭園も近い

地所の方は旗竿地で、囲まれ感がありますね。
接道幅は5ｍぐらいしかないのでは。
しかし竿の部分すなわち長いアプローチが、場合によってはいい感じになる可能性もありますね。
しかし高さをけずられた経緯があるので、質を落としてくる可能性もありますね。

総合して判断すると、同じ坪単価なら地所の方がいいと思います。

[34: 匿名さん]

ジオとここで悩み中ですが、どっちがリセール有利ですかね？

[35: マンションはじめましたさん]

>>33 匿名さん

プラスとマイナスのポイントについて、ほぼ同意です。まあ後は、個々の条件の優先順位と価格との兼ね合いですかね。

ところで、現地見て参りました。フォートの方は、確かに旗竿地をどう取るかで好みが別れるかもしれませんね。パース図のような感じだと奥まり感がいいと思いましたが、手前にもしっかりマンションが建っていて、本当に囲まれてしまっています。自分の敷地内でセットバックして余裕を出すのですかね。

一方、イニシアの方は、敷地は変な形だと思いましたが、道路に沿っている面が多いので、そちら側のお部屋は多少ゆったりしてると感じました。もちろん、通りの向こうにはマンションが建ってるわけですが、囲まれ感はあまりなかったです。

立地的には、フォートかなと思っていたのですが、現地を見たら、我が家はイニシアに傾いています。

ウチは実需なので、割安感にはそれほどこだわっていませんが、身動きできないほどリセールバリューが下がらなければいいという程度です。

間取りと向きと価格のバランスが気になります。

[36: 匿名さん]

＞＞34
＞＞35
あれだけ接道幅が広いと、やりようによっては建物の見栄えがかなり良くなると思います。
しっかりセットバックさせて、植栽やエントランスその他外構のデザインを工夫すれば、とても優雅な外見のマンションになりそうですね。
それでも、仮に坪単価が同じなら、立地やブランド面を考慮するとリセールバリューはフォートの方でしょうかね。
ジオとリセールがどっちがいいかですが、仮に同じ坪単価ならイニシアでは？
白金高輪駅はイニシアから徒歩圏の品川駅や新駅と比べると駅力が比べ物になりませんし。
イニシアは徒歩圏に様々な再開発が控えてますしね。
ジオを検討するなら南北線の品川延伸に掛けてみても良いかもしれませんね。

[37: 匿名さん]

収納力がたっぷりあり、ウォークインクローゼットが2つもあるのは贅沢だなーと思います

夫婦二人暮らしの場合、一人につき一つのウォークインクローゼットが利用できるし、
リビングの広さも圧倒的な広さになっていると思います。
ＤＩＮＫＳや単身世帯にとって、この広さで暮らせるのなら価値は高いと思いますね

[38: 匿名さん]

物件前の狭い道路は一方通行ではないようです。交通量が気になりますね。あと、近隣の古めのマンション群が今後どうなるのか？

[39: マンション検討中さん]

ここ、いつから売り出すの？当初は10月下旬と案内してたはずだけど。港区の中古価格も一部の築浅を除けば、少しずつこなれてきた。ここはちょっと高過ぎだから、見送って、中古に路線変更しようかな。

[40: 匿名さん]

39＞＞
第1期1次の販売予定時期が11月中旬となっています。当初は10月下旬だったんですね。次回情報更新予定が11/16(木)から11/22(木)に変わってんだけど、22日じゃ、下旬でしょうが❗宅建業法とかに抵触しないのか？
後ろ倒しってことは、やっぱり販売状況は厳しいのね。

[41: マンション検討中さん]

>>40 匿名さん
コロコロ予定を変えるということは、要するに大苦戦ってことですね。この程度の規模、しかも高輪でも集客できないとは、マンション市況は下り坂を転げ始めましたね。

[42: 匿名さん]

コスモスイニシアに都心一等地の経験が少なく、値付けを誤ったんだと思う。この価格では売り切れないだろうし、そのうち近隣の地所物件などに浮気される。
ただ、大手のように完成在庫を持つ体力もないだろうから、このまま販売には突入せず価格調整入るのでは？特に階数による価格差がひどい。

[43: 匿名さん]

ここいくらぐらいですか？

[44: 匿名さん]

1階(地下住戸)で坪420～450。3、4階で坪650。上層階やルーバル付は坪650～720。

[45: 匿名さん]

お墓とマンションに囲まれた窮屈な立地で日当たりも期待できず、建物自体には全く魅力を感じないのですが、泉岳寺駅再開発と山手線新駅の話題性で売れてしまうんでしょう。この仕様で億超えとは怖くて手が出ません。

[46: 名無しさん]

>>45 匿名さん
港区でこの大きさであれば億超えるのは当たり前では？

[47: マンション検討中さん]

1期6部屋と2割も販売に出せなかった
下がるのを待った方が良さそう

[48: 匿名さん]

ここまさかの天カセ無し？
サイトの画像ではリビングに壁掛けエアコンが見えるんだけど、、
嘘だよね？？

[49: 匿名さん]

全居室とキッチンに床暖装備なのに、エアコンが壁掛けって。都心の億ションではあり得ない仕様です。バックカウンターもオプションだし。しかも、全熱交換じゃないって。郊外のファミリーしかやったことないんじゃ、しょうがないか。
それに、また、販売時期延びてるし。
今すぐ、仕様を見直して、変更しないと売れないよ。

[50: 匿名さん]

お金に余裕のある人は４丁目のブリリアかインプレスト、3丁目の地所を検討するはず。ここは、頑張ってどうにか高輪買える層がメインでは？仕様が低いのは仕方ないけど、その分価格に反映させないと。近隣と比較して中身で勝負なんて無理なんだから、価格勝負しかないでしょ。