レーベン長野 THE MID TOWERってどうですか？

[評判気になるさん]

レーベン長野 THE MID TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-nagano2/

所在地：長野県長野市大字鶴賀字流2129-1、2129-11、2129-12（地番）
交通：長野電鉄「権堂」駅2番出口徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.37平米～131.71平米
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：未定
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: マンション検討中さん]

来年６月にイトーヨーカドーの跡地にスーパーできるようですね！

[22: 通りがかりさん]

こんなコロナ渦で誰が買うんですかね？
企業もバタバタ倒れてる中で、マンション買ってる余裕なんてないですよね？
このまま何年も売れ残っちゃうのかな。

[23: マンション検討中さん]

コロナ禍が今後数年続くのなら、長野市に新築マンションはその間は建たないでしょう。長野市自体にマンションの供給数が少ないので、若里で3200万円の中古マンションを買うより、新築で3500万をえらぶとおもいますが。

[24: マンション検討中さん]

エントランスや共用部分の天井は高くなくていいと思います。高ければ高いほど、冷暖房費がかかりますから。外廊下は、コロナ感染リスクも内廊下より低いですし。

[25: 通りがかりさん]

横が葬儀会場ってのはな(´･ω･`)うーん
って感じ
レーベン中御所も計画してるとか
中御所の方が交通の便もよさげだし
中御所に期待

[26: 匿名さん]

駅近って何かと助かるんだよねんっ！

[27: 匿名さん]

>25さん　国道19号沿いですよね？車の騒音と排気ガス気になりません？

[28: マンション比較中さん]

売れ残りかなり出てるみたいね

[29: 契約者]

8月29日に物件内覧会に行ってきました。
タカラレーベンの方が案内するのかと思っていたら、施工会社の守谷商会の方が案内してくださいました。
内覧会で見て気づいた点を正直にいくつか述べます。
まず悪かった点
1、2、3、4階は陽当たりが非常に悪いです。
向かいにある老人ホームの影となってしまい窓を開けると老人ホームが向かい側にある感じです。

エレベーターが2機設置されていますが
その内、1機が非常に狭くて大人4人が限界です。

立体駐車場の車の出し入れが時間がかかります。
朝夕などは集中的に混雑が予想されます。

次に良かった点
なんと言っても指摘事項が全然なかった事です。
クロスのちょっとした剥がれ、糊の跡、亀裂、建具の建て付け、コーキングにはみ出し、事細かに確認しましたが特にありませんでした。
※普通は５箇所くらいあってもザラです。

4階以上になると陽当たり良好。
北側の窓(玄関脇)の窓からは涼しい北風が入ってくる。

キッチン、バスルームは長野市内の他社のマンションよりグレードが上。
それが標準仕様。
キッチンの天板は大理石
バスルームにはテレビ

共有スペースがある
ゲストルーム2部屋、パーティールーム、ランドリールーム、ラウンジ、屋上。
ランドリールームに関しては大型の業務用の洗濯機、乾燥機が数台あるので便利。

[30: 契約者]

部屋の天井高ですが2470cmでした。
プレミアムフロアは2700cmあるそうです。洗面台も大理石だそうです。

[31: 通りがかりさん]

>>29 契約者さん

悪い点（陽当たり，エレベーター，立体駐車場）は、いずれも契約前から注意深く情報収集していれば分かった点ではないでしょうか？
エレベーター2基のうち、広い方は非常用兼障がい者用であり、狭い方が通常用でレーベンの標準仕様ですね。

[32: マンション検討中さん]

市内で財閥系不動産のマンションって建つ可能性あるでしょうか?
流石に長野じゃ建たない？

[33: 評判気になるさん]

住友財閥・三井財閥・三菱財閥　さすがに長野市では難しいでしょう。富裕層が少なすぎるうえ、そのような方々は土地付き1軒屋にこだわってますから。でも、もし建つのであれば、ぜひ購入したいです。同じような年収・資産を持つ方々なら治安はいいはずですから。今度、中御所にポレスターが建つようですが、アクセスが悪いのに駐車場は１戸に１台のようですし、用途地域は準工業地域ですし。長野市に最近建設されたマンションのなかでは、レーベン長野 THE MID TOWER、なかなかいいと思います。

[34: 匿名さん]

駐車場完備と書いているが車高制限があり、全高155センチ以下じゃないと普通車枠に入らない。
それ以上の高さの車はハイルーフ扱いで、台数が少なく抽選となるので要注意。高確率で抽選に外れる可能性が高く、近隣の駐車場を自分で契約しないといけない。タイヤ保管庫も抽選。

[35: 通りがかりさん]

9月末から入居が始まってるようですが、ベランダ側から見ても満室には程遠い感じですね…。この状態だと、現入居者に共益費、修繕積立費の負担が重くのしかかってくるでしょう。特に15年後の修繕の際に、積立金が足りず、しかしゲストルームなどの共用部は多く…

[36: 通りがかりさん]

>>35 通りがかりさん

新築分譲マンションのことは何もご存じないのでしょうか？
入居開始しても全戸が一斉に引っ越して来るわけではありません。引越の幹事会社（エントランスやエレベーターなどの共用部を養生している運送業者）がスケジュール調整し、1日に4戸ずつとか順番に引っ越して来るのです。
この物件の場合、129戸 / 4 = 32日あまり要することになりますが、実際は平日に引っ越す人は少ないでしょうから、おそらく 2, 3ヶ月は掛かることでしょう。

まだ完売していませんが、物件概要を見ると、
第5期2次物件概要　
販売戸数　5戸　

最終期予告物件概要　
予定販売戸数　未定　
販売開始予定　2020年10月下旬　
となっていますから、残り 15戸から 20戸程度ではないでしょうか。少なくとも、完売には程遠いということはないでしょう。

それと、満室ではなく完売、共益費ではなく管理費ですね。
完売については上記の通り。管理費については売れ残り分はデベロッパー（タカラレーベン）が負担しますから、入居者の負担が直ちに重くなることはありません。また、修繕積立金についても初回の大規模修繕で大きく不足することはないでしょう。

[37: マンコミュ]

ヨーカドーアリオが頓挫が
影響あるようですが
これからの権堂開発に期待します。

[38: 匿名さん]

売れ行き不調は間違いないようですね。
コロナ禍の販売と言うのもありましたが、同じ時期に販売していたサーパス北長野駅レジデンスは2期で完売しました。

[39: 匿名さん]

駅越えて反対側に行くと周辺においしい飲食店も多い
近くに学校も病院もあるから環境的には良き

[40: マンション検討中さん]

≫38さん
サーパスと比較されても

[41: 匿名さん]

>40
同じ中堅クラスのデベロッパーであり、
大京穴吹不動産は地方では約4割をシェアしています。
長野市内でもサーパス棟数が多いのが明確です。
地方のマンション選びで比較されないとおっしゃっる根拠はなんでしょう、、、？

[42: 通りがかりさん]

>>41 匿名さん

大京穴吹不動産は中古マンションの売買仲介などの会社。
サーパスを建てているデベロッパーは穴吹工務店。

少なくとも、別会社ですね。

[43: 匿名さん]

穴吹工務店は大京の傘下です。

[44: 通りがかりさん]

>>42 通りがかりさん

サーパス北長野駅レジデンスってどうですか？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/648475/
売主：株式会社穴吹工務店
施工会社：株式会社穴吹工務店
管理会社：株式会社穴吹コミュニティ

大京穴吹不動産は全く関係ないじゃないの。

スレもコメントが2つしか付いてないし、誰も注目しないままで終わった物件だったのですね。

[45: 通りがかりさん]

>>41 匿名さん

サーパス北長野駅レジデンス > Access
https://www.384.co.jp/kitanagano/ekichika.html
『徒歩６分の長野電鉄「信濃吉田」駅からは、古くからの繁華街である「権堂」駅や、「附属中学前」駅にアクセスできます。』

レーベンがあるのは「権堂」駅。
サーパス自身が「レーベンよりも立地が劣る」と認めてしまっていますね。

マンション購入で物件選定の際に最も重視すべき点は立地です。
これでは最初から比較対象にならなくとも無理はないでしょう。

[46: 匿名さん]

>44
大京の子会社です。
無知なんですね

[47: マンション検討中さん]

このあたり雪って結構多いですか？

[48: マンション掲示板さん]

>45
事実、サーパスの方が売れてると言う現実。
比較するかしないかは購入者次第なのでは？

[49: 買い替え検討中さん]

>>43 匿名さん

穴吹工務店 と 大京穴吹不動産 はどちらも 大京 の子会社であり、その 大京 は更に オリックス の子会社ですね。
また、穴吹工務店 と 大京 は不動産開発事業部門ですが、大京穴吹不動産 は不動産流通事業部門であり、マンション開発とは関係ありませんね。
https://www.daikyo.co.jp/group/

[50: 買い替え検討中さん]

>>48 マンション掲示板さん

比較したがっているのは、 >>38 >>41 の匿名さんですね。

レーベンを購入する人は、サーパス程度のものは最初から検討対象としないでしょうし、サーパスを購入する人は、レーベン クラスのものは最初から検討対象とはならないでしょうから、比較されることは極めて少ないような気がしますけど。

[51: 買い替え検討中さん]

>>48 マンション掲示板さん

「サーパスの方が売れてると言う現実」とは、具体的にどの「事実」を指しているのでしょうか？

対象物件の総戸数で比較すると、
サーパス北長野駅レジデンス　　　57戸，
レーベン長野 THE MID TOWER　129戸
であり、レーベンは次が最終期だと予告しているので残り20戸程度でしょうか。
レーベンの方が二倍近く売れているというのが事実ではありませんか？

また、全国の供給実績で比較すると、昨年は
8位　タカラレーベン　1,765戸　
15位　穴吹工務店　　1,032戸　
でしたから、やはりレーベンの方が大幅に売れているというのが事実ではありませんか？
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/414/z2019.pdf

[52: 買い替え検討中さん]

>>51 買い替え検討中さん

その不動産経済研究所の発表に関連して、こんな記事がありました。
「異彩を放つ関西の不動産会社、「絶対王者」大京の変化…　業界事情が透けるランキング発表」
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20200222-00164015/

穴吹工務店の親会社である大京は、かつて「供給戸数日本一」に拘るあまり粗製濫造で評判を落としてしまい、現在は供給戸数を絞る方向にあるのですね。

どのデベロッパーが売れているかという比較は、あまり意味がないのかもしれませんね。

[53: 通りがかりさん]

マンション気になって検索してたら、サーパスとレーベンの目糞鼻糞の言い争いしててビックリしました。
サーパス、レーベン、絶対買わないですね。

[54: 名無しさん]

>50
分かってねぇなー
マンション購入の目的は人それぞれなんだっつーの
必ずしも自分が住む訳じゃない。
立地、マンションブランドさえ良ければ購入後300万以上の値を上乗せして、1日で売り出す人だって実際いる。
側から見たら転売ヤーに見えるけど、歴とした投資家だ。
購入後に直ぐサブリースで賃貸に出す客もいる。
このような人達が比較しない訳がない。
と言うか不動産コンサルタントに相談しにくる。

[55: マンション検討中さん]

>>54 名無しさん

そうですね。 たとえば 住まいサーフィン は投資の観点からマンションを評価していますね。
https://www.sumai-surfin.com/re/41868/
https://www.sumai-surfin.com/re/43032/

そして、この観点から見れば、サーパスとレーベンのいずれも投資不適格な物件です。
投資に旨みのある物件が複数あれば比較検討しますが、最初から不適格であると分かっている物件は比較対象にはなりません。

まず、レーベンについては、住まいサーフィンによると売主中古値上がり率 -14.0%，つまり値下がりする危険性が極めて高いのですから、利益を乗せて転売などできません。サブリースであっても10年程度経って古くなれば売却するのですから、中古価格は重要です。

また、レーベンは 20階建てですが、通常のデベロッパーは高さ 60m であれば 18階建てにします。これを 20階建てにすると天井が低く安っぽくなるため、転売しようにも買う人は現れません。

次にサーパスについては、住まいサーフィンによると売主中古値上がり率は算出されていません。数多の物件を建てているにもかかわらず中古が１つも出ていないということはあり得ませんから、これはそもそもサーパスというブランド自体が投資の対象外ということでしょう。

また、穴吹工務店は大京の子会社であるため、大京が街中で利便性の高い場所にハイグレードな物件を建てるのに対し、穴吹工務店は郊外で利便性の悪い場所に廉価なサーパスを建てるという企業としての棲み分けが行なわれています。このため、サーパスは全般に投資不適格となります。

なお、レーベンは大京グループのような棲み分けが必要ないため、場合によっては投資の旨みがある物件を建てることも、もしかしたらあるかもしれません。

[56: 口コミ知りたいさん]

こんにちわ
投資とかじゃなくて自分たちが住みたい用でマンション色々探しています
今は家族3人なのですが3LDKと4LDKだったらやはり広いほうが良いんですかね？一般的に…。
3LDKでぴったりくらいだと子供が成長したら狭く感じちゃいますかね(>_<)？

[57: 匿名さん]

思春期は自分の部屋持ちたいだろうから部屋数は多めの方が良さそうな気もしなくもなさそう

[58: 口コミ知りたいさん]

>>57 匿名さん
…ですね(>_<)家族が増えることも考えるともう少しゆっくり考えていこうと思います。
あとは周辺地域の情報もポイントとしてしっかり抑えておきたいところです

[59: 匿名さん]

この辺りは飲食もほどほどだしコンビニや病院とかもあるから暮らしやすいと思いますよ！
権堂駅すぐに長野グランドシネマズっていう映画館あるの結構気に入ってます

[60: マンション比較中さん]

>>56 口コミ知りたいさん
あとは収納スペースとかですかね？？

[61: 通りがかりさん]

最終期登録抽選物件概要　
販売戸数　1戸（2階）　
販売価格　2,798万円　
スケジュール　
2020年11月28日（土）より登録申込受付開始
備考
■登録受付のご案内
●登録受付期間／2020年11月28日（土）～2020年12月26日（土）

遂に最終住戸の抽選登録受付が始まりますね。
今のところ並行する先着順は、

最終期先着順物件概要　
販売戸数　2戸　
販売価格　3,889万円・4,435万円　
スケジュール　
2020年11月28日（土）～先着順申込受付開始
　
だけど、抽選受付終了までの 1ヶ月に何戸の先着順が追加で出てくるのか？
或いは出てこないのか？

[62: 通りがかりさん]

>>61 通りがかりさん

早速、先着順の高い方の住戸が売れたみたいね。
善哉 善哉

[63: 匿名さん]

まだ空きありますか？
ゲストルームとかって販売されないんでしょうか？

[64: 通りがかりさん]

>>63 匿名さん

https://www.leben-style.jp/search/lbn-nagano2/
おかげさまで「レーベン長野 THE MID TOWER」は完売しました。
ありがとうございました。ただいま、キャンセル待ちを受け付けております。

↑
だそうです。
もう空きはありませんが、ダメ元でキャンセル待ちは可能です。

ゲストルームは販売されません。
住人の親戚や友人などが泊まるための部屋、つまり「マンション内限定の会員制ホテル」のような位置づけの共用設備です。

[65: 通りがかりさん]

>>64 通りがかりさん

SUUMO などには載っていませんが、既に中古で売りに出てるようですね。

https://sumaity.com/mansion/used/nagano_prop/prop_3107105/

[66: 匿名さん]

>>65 通りがかりさん

サイトを拝見しましたがやっぱりお値段それなりに高いですね(￣▽￣)
手も足も出ません。平均より少し多いくらいの年収なので、まずこの額ではローンすら通るか分かりません。
広告には2800万円?と書かれていたので夢のマイホームの購入を考えていましたが夢で終わりました。

[67: 通りがかりさん]

>>66 匿名さん

やっぱりお高いですよね。

レーベンの売り方は、3000万円を下回る広告用目玉商品を 1戸だけ用意して、それを最終期に抽選で販売することが多いようです。
お値段的にはお買い得ではあるのですが、その住戸だけ抽選倍率 10倍とか 20倍とかになるので、当選は難しいようです。

次のレーベン物件である中御所は最低価格が書かれていないので、この目玉商品は設定されていないのかもしれませんが、その更に次とかに設定されていれば、再チャレンジしてみてもよいかもしれませんね。

まあ必ずしもレーベンに拘る必要はなくて、他社でも割安な住戸が出たときにチャレンジすればいいんですけど。
少なくとも、「夢で終わりました」と言うにはまだ早いと思いますよ。

[68: 通りがかりさん]

公式ページが完全に消えた。
無事に全戸引渡完了したのですね。
（既に中古で売りに出てるけど。）