ザ・パークハウス 渋谷南平台について

[買い替え検討中さん]

ザ・パークハウス 渋谷南平台はどうでしょうか。
南平台の環境が気に入っていて、周辺を検討しています。
プランや設備についてや価格について知りたいです。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-shibuyananpeidai/index.html

所在地：東京都渋谷区南平台町12番2他（地番）
交通：ＪＲ山手線「渋谷」駅（西口）より　徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
専有面積：56.44m2～215.30m2
完成日または予定日：2019年11月中旬
入居(予定)日：2020年1月中旬
構造／規模 鉄筋コンクリート造 地上10階地下1階建
総戸数 100戸（事業協力者30戸含む）
売主：三菱地所レジデンス株式会社、大林新星和不動産株式会社、東急不動産株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: 匿名さん]

バレーサービスとかコンシェルジェサービスがすごいと思って見ていましたが、
やはり管理費に影響しているのでしょうか。
管理費が45,970円～172,030円(月額)とありましたが、やはりそれくらいになってしまいますよね。

[122: マンション検討中さん]

>>121
バレーサービスは戸当たり平均2-3,000円に過ぎません。高いのは24時間友人管理で、ここはネットスーパーの生鮮の保管などもやってくれますし、夜間のクリーニング取次も可能です。

[123: マンション掲示板さん]

でも今競合してる物件て、どこも管積高いよね。

区役所タワーは借地だけど解体準備金取られるから結局同じで、どこも平米単価で1,000円弱くらい。

[124: 通りがかりさん]

周りがなんか汚い物件多いけど、三方接道のこの物件が建ったら雰囲気変わりそうですね。
宗教法人のある東側ビューが眺望抜けてて特に良さそうです。

[125: 評判気になるさん]

ここって売れてるんですか？第１期は捌き終わりつつあるみたいですけど。

[126: 匿名さん]

まあこの立地の所有権物件なら坪1000万円もありえるところを850万円に抑えての販売だから売れ行き好調って感じじゃないですか
低金利環境の継続と建設コストの高止まりを前提に考えると更なる値上がりはあっても値下がりリスクはほぼないと踏んでる人が多いんだろうね

[127: マンション検討中さん]

>>126
ありがとうございます。検討していたので心強いです。渋谷駅再開発が楽しみです！

[128: マンション検討中さん]

二期はいつからかな？

[129: マンション検討中さん]

>>127
買えるなら安心して買って良い物件だと思いますよ。買えるなら、ですが笑

私は予算的に手が届きません。

[130: マンション検討中さん]

>>128
まず第１期２次が先かと。タワーの後くらいにするんじゃないですかね。

[131: 匿名さん]

>>126

いやー、このエリアでこの価格、将来いくら値下がりしても気にならないっていう人しか買っちゃダメな物件なのでは・・

[132: マンション検討中さん]

>>131
三菱もそれを分かっていて目一杯高級仕様にしてきてるんでしょうね。

[133: 通りがかりさん]

まあヒルズが出来たときも元麻布とか西麻布の周りのマンションは軒並み値上がりしてたし、再開発次第でしょうね。

[134: 周辺住民さん]

南平台で200万/㎡以上の価格設定はないな・・高すぎる。同じ南平台で築後3年のマンションが138万/㎡以下で成約されているし、築5年では110万/㎡だよ。

[135: マンション検討中さん]

>>134
他の物件とグレード違いませんか？笑

まあ、私は見送りますが、ここは良いマンションだと思いますよ。

[136: 匿名さん]

あと10年経てば周辺が全て再開発でタワーマンション群になりますから心配ご無用です
坪単価1000万円エリアになりますよ

[137: マンション検討中さん]

>>136
なんか私もそう思って小さい住戸を買いました。今買うなら、ここと、区役所タワーと、神宮外苑。３つ買って、賃貸で回してオーナーチェンジで出口探ります。

[138: マンション検討中さん]

>>137
まあそう思う人が多いから、第１期は蒸発だったんですよ。私は１戸ですが、複数戸買った人もいたそうです。

第２期は年明けだそうです。皆様ゆっくり他をご覧になってから、来られると良いと思います。

[139: 匿名さん]

3つも買うなんて凄すぎます！そんなお金ありません。。

[140: 匿名さん]

ニューヨークや香港シンガポールと比べると東京はかなり安くホノルルと同水準です
日本以外の先進国の都心部不動産はこの30年間、10年で倍になるペースで順調に値上がりしています
つまり国が政策で適度な不動産インフレになるよう金融政策をコントロールしてるわけです
日本もこれからは移民開放で需給の弱さを補完しながら引き続き金融政策では低金利政策を続けて緩やかな不動産インフレとなる公算大です

[141: 通りがかりさん]

>>139
金融機関に黙って複数組むんでしょ。デベロッパーの社員がよくやってる。

にしても２億を複数は立派だわ。4,000万くらい年収無いと、そのゲームも不可能。

[142: 匿名さん]

こうやって不動産屋さんにあおられて買うんでしょうね・・
リスクを取るのは消費者ばかり

業者は売ったらそれでいいんですから無責任でいいですよね～

[143: マンション検討中さん]

>>141
信用調査情報照会でバレませんか？上手いやり方があるんですかね。

[144: マンション検討中さん]

>>134
レインズ見れないので、物件名教えて頂けますか？
宜しくお願い致します。

[145: 匿名さん]

このマンションの周りの南平台と桜丘は今後の再開発で相当伸びしろありそうですね
新しいJR改札ができれば、246を超えたり、坂を登らずにここまで帰って来れるんですね

[146: マンション検討中さん]

>>146
デッキで全部繋がります。雨の日はマークシティから。晴れの日はデッキから。

[147: マンション検討中さん]

>>144
聞いても本当かどうか一般人には確かめようがないので意味が無いかと。

まあ高過ぎると思う人はそれで良いと思います。今から出るのはここより高いでしょうけど。

[148: 匿名さん]

仲介会社にきいたら教えてくれるよレインズくらいなら

[149: 通りがかり]

>>141 通りがかりさん

金融機関に黙ってローン組めないでしょ？
ローンじゃなくて現金で購入じゃないですか？

[150: 匿名さん]

全体の6割強が売れてる感じですよね
なんちゃって南平台の割には顧客の評価は高いようね

[151: 通りがかりさん]

>>150
むしろ、なんちゃって南平台だからこその便利さと再開発期待ではないでしょうか。

[152: 匿名さん]

大通り近すぎ
排ガスヤバいでしょ

[153: マンション検討中さん]

>>152
現地見たら全然そんな感じ無いですよ

[154: 匿名さん]

＞＞153
いやいや、一区画先が首都高と246ですよ？
それに目の前はタクシーなどの抜け道。
決して落ち着いた場所ではないかと。

高級な南平台町は樹木希林の家あたりですよ。

[155: 匿名さん]

そうした周辺環境も織り込んだ上での坪850万ってことでしょ
一方で再開発により今後10年で劇的に渋谷駅アクセスがよくなり、きれいな街並みに変化する可能性があるのでお買い得なんではとの論調があるわけですよ

[156: 匿名さん]

こっちの方まで良い影響があればいいですけどね。
高速道路や246は変わらないので、空気環境だけで見た場合は厳しい面もありますよね。
渋谷の再開発は個人的には恩恵を受けているので前向きですが。

[157: 検討板ユーザーさん]

>>156
「個人的には恩恵」笑 ネットでも隠し切れない自己顕示欲、大変ですね。

ちょっと和みました。

[158: 匿名さん]

＞＞157
はい、別に隠すつもりもなく、普通に書きました。

そういう人も検討者の中にはいるかもしれませんよ。
小さな家・ビルでも再開発地域にあり、東急に譲渡したならば数億ですから。
もしずっと渋谷に住んでいて、渋谷の中でマンションを探しているのならターゲットになっているかもしれないですよね。

私は住んでいないので思い入れは特になく、フラットにしかこのマンションを見ていませんが。

[159: マンション検討中さん]

>>158
実際排気ガス感じますか？もう少し奥に住んでいて住み替えを検討しているものですが、現地を見たときそんなに気にならなかったので、伺いたいです。

[160: 匿名さん]

＞＞159
南側の住居ならそこまで感じないかもしれませんが、246を渋谷から歩いてくると騒音と排ガスはすごいですよ。
246も池尻大橋側からのトンネルの出口なわけで、数百m分の排気ガスが一気に出てくる場所です。（これはラトゥールも一緒）

排ガスがあまり感じられず、お子様がいらっしゃらなくてマンション前の車通りが気にならないなら良いのではないでしょうか。

もう少し奥ということですと、静かなエリアだと思いますので、そちらの方が魅力的に感じてしまいます。

[161: 匿名さん]

>>155 匿名さん
さすがにお買い得だと思ってる方はいないんじゃないかな？高くても欲しいって人が多くいたってことかと。

[162: 匿名さん]

>>158 匿名さん
その売ったら数億ってはなしだけど、土地単価で坪1000万円なのか、坪3000万円なのか、坪5000万円なのかが重要だよ
今、再開発エリアででてるのは坪3000〜坪5000超
1種評価でいうと坪300〜500万円超といったとこね
ちなみに1種とは容積率100%あたりの単価のことね

[163: 名無しさん]

>>162 匿名さん
何が重要なのかはわかりませんが、うちは小さくて30坪ほどの所ですよ。
計算していただければ下限、上限出るのでは。

[164: 匿名さん]

>>163 名無しさん
ホントに再開発で容積率1000%超えの更地なら1種300万円目線で交渉できんじゃない
30坪で９億だから結構オイシイんじゃないでしょうか
ちょうど東急は第三者割当増資で市場から800億円調達した直後だからホントに売る気があるんならリバブルに相談してみたら！

[165: 名無しさん]

>>164 匿名さん
もちろん、既にお譲りしましたよ。
発表されている再開発区計画の中ですから。

[166: 通りがかりさん]

>>164
TPAで800億円もやったら総会決議必要でしょ笑
引受証券を割当先としたオーバーアロットメントか電鉄宛のTPAのプレスリリースを読み間違えたのだと思いますが、公募でちゃんと集めています。なお、調達資金は「20年9月末までにオフィスビルや商業施設などの開発に投じ、残りは有利子負債の返済資金」に充当しますが、このうちいくらが用地取得に充当されるかどうかは不明。

どうでも良いことですが、証券会社や東急の人が読んでビックリしないように指摘しておきます。

[167: マンション検討中さん]

区役所タワーの値段が下がっていってるみたいですが、ここは下がりますかね？

[168: 匿名さん]

区役所タワーは定借だからでしょ。あれは下げて当たり前。

[169: 匿名さん]

やっぱ定借だと750なんかね
エキサイトからも遠いし
年寄りには坂はきついね

[170: 坪単価比較中さん]

治安も悪い。パチンコ店、風俗店もある。空気も悪い。

[171: 匿名さん]

それって道玄坂でこのマンションの場所ではないっしょ

[172: 匿名さん]

＞＞171
信号渡ればすぐラブホですよ

[173: 匿名さん]

そーなんだけど246は大河みたいなもんだからラブホ街とは関係ないよ
それよりドンキがラブホ街を再開発してホテルにするってのもすごいよな
色々な連中が入り乱れて渋谷の再開発が進んでいくね

[174: 匿名さん]

＞＞173
ラブホ街と関係ないと言いたいでしょうが、家の前に出れば現実ラブホは見えるわけで、あまりいい環境とは言い難いですよね。。。

[175: 通りがかりさん]

ラブホ見えるかな？小さい頃からこの辺いますけど、渡って道玄坂の向こうを登らないとラブホには辿り着かないはず。
それとも私の知らない間に道玄坂の左側にラブホできたのかな？

[176: 匿名さん]

言ってみれば松濤もラブホと隣り合わせなわけで。いいんじゃない

[177: 匿名さん]

>>175 通りがかりさん
道玄坂の左側にラブホありますよー。
昔からあります。ここから100mぐらいじゃないでしょうか。

松濤もラブホが見えるとこや、山手通り沿いは松濤とは言い難いところですよね。
だからここも南平台ですが、南平台とは言い難いところということです。

[178: 匿名さん]

たしかに本当の南平台町は三木元首相の家とかグランツオーベルがある辺りの緑がある低層住宅エリアだからね

[179: マンション検討中さん]

宮益坂のヒカリエすぐ横で旭化成の建築看板が出ているのを見かけましたが、あれは分譲マンションでしょうか？位置的に駅とデッキで直結するのでしょうか？ご存知の方がいらっしゃいましたら是非教えてください。

[180: 通りがかりさん]

>>179 マンション検討中さん
ギャラリーに電話したら教えてくれますよ

[181: 購入経験者さん]

最上階はコネ販売ですか？

[182: 匿名さん]

三井のクヤクションにやられた感ありあり
モモレジさんも指摘しているけど、あこまで安くするとは・・・

[183: 通りがかりさん]

>>182 匿名さん
まああっちは借地だから。焦らず売っていくでしょう。ここはフラッグシップ案件だから、値下げも出来ないだろうし。

[184: 匿名さん]

既に2/3ちかく売れてんだから、値下げなんてあるわけないんじゃない
渋谷駅歩の大型物件は10年に一度出てくるかどうかだから需給はタイトだと思うよ

[185: 通りがかりさん]

>>182 匿名さん
クヤクションでも、ここでも、買いたかったら早く動いた方が良いですよ。今はかなり高値まで来てるから、値上がり狙うなら高くても我慢して買わないともう買えなくなるよ。

ここの土地仕入れが2016年。今仕入れてるのはもっと高くなる。デベロッパーが粗利益率を大幅に切り込んで売りでもしない限りは、高値が続くよ。そういうバーゲンセールやるのは、期末近くに在庫抱えたりしたときか、完工売り在庫だけ。良い立地のは下げると色々影響あるから、ゆっくりでも価格を下げずに売ってく。

で、グロスを抑えるために戸数を細かくしていく。高級路線じゃなくて投資路線になる。それがみんな分かってるから、青山パークタワーとかテラス渋谷美竹のある程度の広さの物件は全然売りに出ない。みんなもっと上がると期待してるから。

[186: 匿名さん]

確かに渋谷10分県内で100㎡以上の３ＬＤＫの売り物って最近みたことないもんね
そもそも持ってるマンションをあえて売る理由がないんだよな
使わないならとりあえず貸せば３％以上の利回りで賃料がとれるわけだし、売って金利ゼロの銀行預金に入れておく必然性がないんよな

[187: 通りがかりさん]

>>186 匿名さん
そういうこと。

もっとincome / capital gainが見込める新しい買い物がある人は売って現金化するかもしれない。でも2027まで開発が続く渋谷なら、あと数年持っても良い。
勿論、景気が急減速したり、緩和が泊まって住宅ローン金利が高騰したりしたら、タイミング関係無く売りだと思うよ。でも政府も日銀も政策的要請からそんなこと出来ない。

だから、高過ぎるし、買える人は限られるんだけど、このまま推移か、上がるかだと思ってる。

でもさ、2009-2011年の安い頃に買った時は、金利も今より高かったし、何より上がる期待が持てなかったし、今とは違うリスクがあった。そんなとき買えた人がリターンを手にした。
今は庶民感覚からすると、どうにも高い。高過ぎる。でもお金持ちが買うからなんとか消化されていく。今から値上がるだなんて考えづらい。でも一二年前からずっとそんな話してる。

結局わらしべ長者チキンレース。市況が上がっていくうちに、鉄板エリアの物件に根を下ろせるかどうか。そんな気がしてる。

[188: マンション掲示板さん]

ここって第２期はいつからなの？

[189: 匿名さん]

100m2、3LDK、角部屋の3原則を獲得すれば、大損はしないよ。

[190: 匿名さん]

販売スケジュール教えてください！m(_ _)m

[191: 匿名さん]

周りの雑居ビルもいずれは再開発されるから、そんときに日陰にならない部屋を選ぶことが重要だよな

[192: マンコミュファンさん]

>>191 匿名さん
規制で高いのに建て替えできないそうです。
抜けてるのは東向きですが、間取りが良いのは北西角住戸ですね。

[193: 匿名さん]

南面を確保できない時点で鉄板マンションの資格はないでしょうね。
東京都心の人気エリアは南面でなくとも資産価値を確保できますが、長期的には物件がだぶつけば崩れる可能性が残ります。
東京を象徴するランドマークを眺望できるなら、方角は無関係ですが、、、

[194: マンコミュファンさん]

>>193 匿名さん
そうなんですね。今ならどこが鉄板なんですかね？

[195: 匿名さん]

クヤクショ定借タワーの方がビューの変化の危険性ゼロだから将来不安はないかもね
高さ制限は再開発&地区計画変更で変わりえるから絶対ではないのでは？

[196: 匿名さん]

>>186 匿名さん

すみません、貸すと賃料収入がそのまま所得に加算されて物凄い税金がかかりませんか？
もちろん、経費でいくらかは節税できると思いますが、それにしても所得税と住民税で半分以上持っていかれると焼け石に水ですよね？

不勉強でしたら申し訳ありません。

[197: 匿名さん]

個人の課税所得が900万円を超えるなら、資産会社を設立して物件を所有するのがトレンドです。

[198: マンコミュファンさん]

>>195 匿名さん
なるほどー。あっちは駅からのアプローチが嫌だったのと、室内が安普請だったのと、なんか見学に来てた方々のガラが悪くて見送ってしまいました笑

もう10歳若ければクヤクションも良かったのかもですが、私には派手過ぎました。良い物件だと思います。

[199: マンコミュファンさん]

>>197 匿名さん
住宅ローンが使えなくなりませんか？

[200: 匿名さん]

住宅ローンは利用できないです。
会社設立後3年間ほど経過したら、属性に応じたプロパーローンを利用することになります。プロパーローンは個人でも利用可能ですので、東京在住で京都のマンションを購入したりも可能です。逆も可能。
なお、属性によっては住宅ローンよりも低い金利で調達できます。

[201: 通りがかりさん]

>>200 匿名さん
なるほど。でも課税所得900万ではとても住宅ローンより低利なプロパーローンを調達できるイメージが湧きません。2.0%とかかかりそう。

[202: 匿名さん]

そうね、年収3000万円以上くらいあれば、0.5％の調達が可能で、1000万円くらいなら2％くらいだろうね
売り手の立場からすると銀行がうまく属性のいい買い手をみつけてきてくれて0.5％でフルローンをつけてくれれば、都心物件なら４％目線でイグジットできそうね

[203: マンション検討中さん]

表面利回り3.3%が都心人気エリアの新築水準です。中古水準が4%です。
このような物件は、現金一括払いの相続税対策、現金一括払いのキャピタルゲイン狙い、超低利でのプロパーでの資金調達が可能な個人・法人などが検討するべきです。
由緒ある紳士、淑女、御子息が住まうのであって、間違っても株などの博打で利益を得た程度の成り上がりが購入すべきではありません。

[204: 通りがかりさん]

>>202 匿名さん
え、、年収4,000万以上で勤め人ですが、法人に0.5%ローンで外したり出来ませんよ。法人には収益不動産置いており、勿論純資産ポジティブですが、都銀はこの取引自体消極的で、地銀は対応してくれますが1.0%は取ってきます。

周りの同僚達も似たような状況で、年収1億超えないと無理そうな印象ですが、やり方が下手くそなんでしょうか。

[205: マンション検討中さん]

ここつぎはいつからなんですか？

[206: 匿名さん]

>>204 通りがかりさん
地銀で積極的なとこに聞いてみられてはと思います
もちろん収益不動産の話です

[207: マンション検討中さん]

>>206 匿名さん
あ、なーんだ。それならもうやってます。ありがとうございます。

スレ違い失礼しました。

[208: マンション検討中さん]

>>205 マンション検討中さん
ギャラリーに問い合わせたら教えてくれますよ。

[209: 匿名さん]

ここ２次はいつなんでしょうか？タワーからこちらに鞍替えしようか迷っています

[210: 匿名さん]

タワー落選された方？

[211: 匿名さん]

>>210 匿名さん
いえ、結局見送ったものです。隣のパークマンション建て替えの方が良いかなと。

[212: 匿名さん]

群銀に頼むかな

[213: 匿名さん]

ここなんで一向に２次始めないの？

[214: 匿名さん]

桜丘の再開発セルリアンの所まで拡張ですか。
ここにとっては追風だね。

[215: 通りがかりさん]

貼っておきますね。

https://www.shibukei.com/amp/headline.php?id=13744

[216: マンション検討中さん]

デッキで繋がれば駅徒歩５分。

[217: マンション検討中さん]

ここ内容は本当に良いね。三方接道だし、渋谷まですぐだし。

[218: 匿名さん]

予算2億だから諦めたけど良いと思います。
内容はグランだもんなー。
もっとお金に余裕をもって中古を探しに来ます！

[219: マンション検討中さん]

水面下で販売しているという噂を聞きましたが本当ですか？

[220: マンション検討中さん]

>>218 匿名さん
予算２億円なら買える部屋もあったのではないですか？
ここを検討されたなら、中古ですが鶯谷のセンチュリーフォレストも良いと思いますよ！