ザ・パークハウス 渋谷南平台について

[買い替え検討中さん]

ザ・パークハウス 渋谷南平台はどうでしょうか。
南平台の環境が気に入っていて、周辺を検討しています。
プランや設備についてや価格について知りたいです。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-shibuyananpeidai/index.html

所在地：東京都渋谷区南平台町12番2他（地番）
交通：ＪＲ山手線「渋谷」駅（西口）より　徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
専有面積：56.44m2～215.30m2
完成日または予定日：2019年11月中旬
入居(予定)日：2020年1月中旬
構造／規模 鉄筋コンクリート造 地上10階地下1階建
総戸数 100戸（事業協力者30戸含む）
売主：三菱地所レジデンス株式会社、大林新星和不動産株式会社、東急不動産株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 通りがかりさん]

>>200 匿名さん
なるほど。でも課税所得900万ではとても住宅ローンより低利なプロパーローンを調達できるイメージが湧きません。2.0%とかかかりそう。

[202: 匿名さん]

そうね、年収3000万円以上くらいあれば、0.5％の調達が可能で、1000万円くらいなら2％くらいだろうね
売り手の立場からすると銀行がうまく属性のいい買い手をみつけてきてくれて0.5％でフルローンをつけてくれれば、都心物件なら４％目線でイグジットできそうね

[203: マンション検討中さん]

表面利回り3.3%が都心人気エリアの新築水準です。中古水準が4%です。
このような物件は、現金一括払いの相続税対策、現金一括払いのキャピタルゲイン狙い、超低利でのプロパーでの資金調達が可能な個人・法人などが検討するべきです。
由緒ある紳士、淑女、御子息が住まうのであって、間違っても株などの博打で利益を得た程度の成り上がりが購入すべきではありません。

[204: 通りがかりさん]

>>202 匿名さん
え、、年収4,000万以上で勤め人ですが、法人に0.5%ローンで外したり出来ませんよ。法人には収益不動産置いており、勿論純資産ポジティブですが、都銀はこの取引自体消極的で、地銀は対応してくれますが1.0%は取ってきます。

周りの同僚達も似たような状況で、年収1億超えないと無理そうな印象ですが、やり方が下手くそなんでしょうか。

[205: マンション検討中さん]

ここつぎはいつからなんですか？

[206: 匿名さん]

>>204 通りがかりさん
地銀で積極的なとこに聞いてみられてはと思います
もちろん収益不動産の話です

[207: マンション検討中さん]

>>206 匿名さん
あ、なーんだ。それならもうやってます。ありがとうございます。

スレ違い失礼しました。

[208: マンション検討中さん]

>>205 マンション検討中さん
ギャラリーに問い合わせたら教えてくれますよ。

[209: 匿名さん]

ここ２次はいつなんでしょうか？タワーからこちらに鞍替えしようか迷っています

[210: 匿名さん]

タワー落選された方？

[211: 匿名さん]

>>210 匿名さん
いえ、結局見送ったものです。隣のパークマンション建て替えの方が良いかなと。

[212: 匿名さん]

群銀に頼むかな

[213: 匿名さん]

ここなんで一向に２次始めないの？

[214: 匿名さん]

桜丘の再開発セルリアンの所まで拡張ですか。
ここにとっては追風だね。

[215: 通りがかりさん]

貼っておきますね。

https://www.shibukei.com/amp/headline.php?id=13744

[216: マンション検討中さん]

デッキで繋がれば駅徒歩５分。

[217: マンション検討中さん]

ここ内容は本当に良いね。三方接道だし、渋谷まですぐだし。

[218: 匿名さん]

予算2億だから諦めたけど良いと思います。
内容はグランだもんなー。
もっとお金に余裕をもって中古を探しに来ます！

[219: マンション検討中さん]

水面下で販売しているという噂を聞きましたが本当ですか？

[220: マンション検討中さん]

>>218 匿名さん
予算２億円なら買える部屋もあったのではないですか？
ここを検討されたなら、中古ですが鶯谷のセンチュリーフォレストも良いと思いますよ！

[221: 通りがかりさん]

しかしここはホントに静かだね。

[222: 匿名さん]

なぜグランにならないのか的確に答えられる方いらっ知ったらご教示下さい。

[223: 通りがかりさん]

>>222 匿名さん
１戸に１台の駐車場、というグランの形式基準を満たしてないからです。
ただ、麻布仙台坂のグランよりもこちらの方が立地、内容全て格上。形式基準にこだわってグランをつけなかったのはマーケティング上どうだったんでしょうか。

グランが付いていれば、坪単価だけでなく過去最高の物件になれたのに。

[224: 通りがかりさん]

第２期は７戸売出しのようですね。
https://www.mecsumai.com/tph-shibuyananpeidai/outline/index.html

[225: 匿名さん]

たった7戸。厳しいなあ。
このご時世、7戸でも2戸程度は登録無しで先着順かも？

[226: 通りがかりさん]

値段を安くするか、グランを付ければ良かったのに。

[227: デベにお勤めさん]

あと１年で残り３０戸だったら、まあまあの売れ行きなんでない

[228: マンション検討中さん]

>>223 通りがかりさん

このご時世にそんなアホな基準設けてるんだ…。だったら57平米の部屋なんて作らないでほしいのだが。本当に旧地所と藤和の悪いとこだけ引き継いだんだな。

[229: 契約者]

当物件が、日経産業新聞のコラムに載っていましたので情報提供です。

①コラム名
「駅直」が欲しい、首都圏新築マンション　最新格付け

②該当箇所
「首都圏 新築マンショントップ30 将来価値格付け」
星★★

③参照先※
https://www.nikkei.com/article/DGX...
※日本経済新聞の有料会員向け記事

[230: 匿名さん]

売れ行き悪いです。

[231: 契約者]

困りました笑

[232: 匿名さん]

>>230 匿名さん

そうなの？

[233: マンション検討中さん]

内容は良いけど高過ぎますよね。。

[234: 評判気になるさん]

売れ行きどんな感じなんですか？

[235: 匿名さん]

渋谷駅まで徒歩７分だと、強気になるのはわかるなぁと思います。
ただ、運用しようとすると初期投資がかかりすぎているのは気になる部分です。
本当に渋谷が好きで、
自分で住むためにマンションを買うぞ、という人ならば
需要はあるのかもしれないと思います。
値段次第ではそもそも相当じゅようはありそうだけど。

[236: 検討板ユーザーさん]

>>234 評判気になるさん

好調だと、何かの記事で見ました

[237: 他デベ]

この値段で普通に竣工前分譲できる売れ行きのようなので、渋谷駅近南平台アドレスのパワーを感じています。

再開発が公表されて地上げ進んでますし、もうこの手の一団土地建ては作りにくいので、不動産屋的には垂涎の案件です。

[238: 評判気になるさん]

これだけ駅に近い三方接面の広い土地、なかなかありませんよね。

[239: マンション検討中さん]

営業の方からは予定通りの販売ペースと聞きました。再開発の話が出てきたり、区役所タワーと神宮外苑を見送った人が戻ってきたりで、最終需要では竣工前完売を狙えるという読みなのでしょう。

残ってもここならスミフスタイル販売か地所で継続保有も出来ますし、販売に焦ってない気がします。

[240: 通りがかりさん]

ここはタワーみたいに値下げは無いのかな？

プラウドの恵比寿が高過ぎ、タワーは輩系ぽいし、神宮の板マンは値段の割には環境微妙なんで、ここが良いなと思い始めた。

[241: 通りがかりさん]

>>240 通りがかりさん
値下げは無いでしょうね。営業の方、相当自身持ってるようでしたから、ゆっくり売っていくのではないでしょうか。

[242: マンコミュファンさん]

ここホント静かですね。

[243: 匿名さん]

ここ高いですけど、桜丘の再開発は全部折り込み済みですかね。

[244: 匿名さん]

半分折り込み。あと半分は再開発完了したら上昇。桜丘は、坪1000万超えと言われています。

[245: 匿名さん]

>>244 匿名さん
ネクストは最近発表でしたよね。
ここが８００万超えが妥当だとしたなら、駅距離だけで考えたら、桜丘は１，０００万を軽く超えてくるでしょうね。

[246: 匿名さん]

渋谷駅まで徒歩7分なのに静かな環境なんですか？
この辺りの立地についてよく知らないのですが、
どちらかというと活気がありそうな印象を持っていました。

[247: 通りがかりさん]

>>246 匿名さん
現地は凄い静かですよ。活気があるのを期待すると、ちょっと違うかも。

[248: 匿名さん]

>>246 匿名さん
静かは静かでしょうけど、ってエリアです。
渋谷駅にそこそこ近くてうるさくないエリア。
貴重といえば貴重。

[249: 購入者]

私は買いました。不動産業界で長らく働いてきましたが、ここは長い目で見れば間違いない物件。グランツオーベルと迷いましたが、ここにしました。

なぜかというと、
・（ほぼ）一団の三方接道土地
・JVではあるが、おそらく現時点での地所最高峰物件
・渋谷に近い。しかも桜丘直上（坪単価1,000万以上と想定される物件よりも高台で、地盤も良い）
・珍しい南平台アドレス
・今後デッキ整備で更に渋谷に近くなる
・間取りがどれも良い（物件の平均単価は維持される）
・内装含めてハイグレード
・この手の物件を好む富裕層は常に一定程度いる

ということで住むに良し、売るに良しとの判断です。ご参考まで。

[250: 匿名さん]

>>249 購入者さん
三井のタワーは選ばなかったんですか？

[251: 購入者]

>>250 匿名さん
見に行きました。立地や豪華な共用部という観点からは良いマンションだと思いますし、賃貸・リセールも期待できると思いますが、なんというか、買う人の属性がアレな気がして、私は年齢も年齢なんで、落ち着いた住処が良いのでこちらにしました。

あちらは内装がショボ過ぎて、自分も業者なんで、あの立地なら内装削るのは分かるんですけど、オプションで付けてもフォレストヒルズとかならまだしもあの程度の物件ではリセールのバリューアップに繋がらないですし、住居として微妙かなと思ってやめました。見栄っ張りみたいに思われるのが嫌だったというのもあります。

長期的にはこっちかな、みたいな判断です。
ちなみに、外苑前の再開発も、恵比寿のプラウドも見ましたが、私の読みではこちらの方がカタイです。人が集まるところに近いほどリセールは期待できますし、ジグライと仕様が良いほど富裕層には訴求できます。

なお、三井のタワーを買うなら、南向きがオススメです。

[252: 匿名さん]

上にあがっている物件は、いずれも間違いないので、好みの問題だけでしょう。

[253: マンション検討中さん]

マンション評論家の牧野さんが新作の中で渋谷区でくすむ街として南平台と幡ヶ谷を挙げてらっしゃいました。幡ヶ谷はまだしも南平台もそういう見方をされているのかとショックでしたね。

[254: 匿名さん]

マンション評論家としては、牧野さん、榊さんは私は情緒的な分析で信用してません。
分析力では沖さんが一番かな。三井さんもなかなかいいですね。

なお、沖さんの買ってもいいマンション、セミナーでリストの紹介がありましたが、ここはありませんでした。渋谷タワー、ザコート、プラウド恵比寿は入ってましたね。
https://diamond.jp/articles/-/191063?display=b

[255: タワー購入者]

>>254 匿名さん
榊さんは言ってることフワッとしていて、そのへんのおっさんのボヤキみたいな感じですよね

[256: 通りがかりさん]

その２つなら、私は南平台に住みたいです笑
まあくすんでもいいでしょ、これだけ駅に近ければ。

[257: 通りがかりさん]

>>253 マンション検討中さん
参考までに拝見したいので、記事のリンクを頂けますか？
探してみましたが見当たりませんでした。

[258: 通りがかりさん]

>>254 匿名さん
この記事は沖さんの分析力をご紹介頂くための記事なのでしょうか？

拝見しましたが、具体的な物件名は挙げられていませんでした。

[259: 通りがかりさん]

>>257 通りがかりさん
貶すための投稿なんだから元記事なんて無いよ笑笑

[260: 匿名さん]

>>259 通りがかりさん

うん、記事はないよ。記事には件数しか書いてない。
具体的な物件名は、書いたとおり、セミナー情報。セミナーに参加して、プレゼン資料を見ないとわからない。

[261: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[262: 匿名さん]

メールによると先着順7戸のまま、第二期は5戸だけとは思ったよりも売れてないですね。竣工までに完売は難しいのかもしれないですね。
コート神宮外苑もそこまでですし、区役所タワーがミーハーな人々に安い部屋は売れてるけど、グロス高くなるとこの市況ではどこも厳しいですね。
私はに2億前半で港区中心部低層にしましたが、こことは最後まで迷いました。

[263: 通りがかり]

>>262 匿名さん
中心部低層ってことは、パークコート青山一丁目ですか？気になります。

[264: 匿名さん]

3A＋Rのどこかです。

[265: 通りがかり]

>>264 匿名さん
広いwww

[266: 匿名さん]

ホテルのようなサービスが受けられること、バレーパーキングやコンシェルジュは
クリーニングやハウスクリーニングなどを頼めるようです

その他、セルリアンタワー東急ホテルのフィットネスジムやスイミングプールが利用できるとあって、サービスとしては価値が高いと思います
物件価格自体も高額ですが、毎月の管理費だけでも6-8万とものすごい高額になることから、かなりの高所得者が住まれるんでしょうね。それにしても管理費がものすごい！

[267: 評判気になるさん]

ここ、すっかり過疎っちゃいましたね。。一時期は話題の物件だったのに。

[268: 販売関係者さん]

私は濃い茶色や黒が嫌いなのでモデルルームのデザインは嫌いです
とくにキッチンはもっと明るくすべきだと思う
キッチンの棚のデザインは安っぽい
重厚感より明るく軽やかな室内にしたほうがいいと思う

[269: 評判気になるさん]

>>268 販売関係者さん
と、販売関係者を名乗る若葉さんが申しております。

プロなら、好き嫌いの曖昧な感想や主観じゃなくて、販売上の影響について客観的なコメントをするとかして欲しい。

このコメントでは、そのへんの暇な主婦と大差無く、何の参考にもならない。

[270: 評判気になるさん]

一向に販売戸数が進捗しないけど、どうなってんだろ？

[271: 匿名さん]

ネクストが開業するとセルリアンまで再開発エリアが広がりますね。ただ、何年先のことか分かりません。

[272: 名無し]

>>271 匿名さん
まあそれを織り込んでのこの価格なんでしょ。

[273: 匿名さん]

これですね。
https://www.tokyu-land.co.jp/news/2018/000953.html

[274: 検討板ユーザーさん]

ここには若葉もムサコも小石川も現れないね。

[275: マンション検討中さん]

売れ行きはどうですか？

[276: 評判気になるさん]

>>275 マンション検討中さん
のんびり進捗してる模様です。２期はそろそろ埋まる模様。

[277: 通りがかりさん]

買えるなら買いたいけどなあ

[278: 匿名さん]

ここ買うのはいいけど、リセールを考えると買える人が限られるだけに迷うところじゃないだろうか。少し郊外に迎賓館的な豪邸が建てられる価格帯の物件もあるからなあ、さすがのお金持ちもちょっと考えるだろうね。

[279: 名無し]

>>278 匿名さん
ほかの物件と見比べると大したことなく見えてしまうんですけど、それはそれで異常ですよね。

[280: 不動産屋]

ここの周辺地価は上がってくんだろうけど、それにレジがどこまでついてくるのかが読めない。

デベの仕入れ値を見てると、パルコ前のアーバンスとかもかなり高値になりそう。そしてホテル用地取得との競合はしばらく変わらない。商業に近い一等地はレジよりホテルにした方が儲かる。
一方、購入層のボリュームゾーンである会社員家庭の所得は物件価格の上昇に追い付いていない。土地値高騰に合わせた物件価格上昇は継続する見通しなのに対して、購買側の購買力はそれほど伸びる見込みが無いから、需給が好転する兆しが見えない。高級マンションの購入層から、本当に会社員がいなくなりつつある。
業界ベンチマークの粗利20%はいつまで維持されるんだろうか。

あともう一つ思うのは、今は５年前くらいからしたらやたら高い訳だけど、良い立地の物件も本当に多く出てきた。どっちを取るか、ということだろうか。

[281: マンコミュファンさん]

ここにはオッコトヌシ来ないの？

[282: 名無し]

>>281 マンコミュファンさん
若葉が来ないからうりぼうちゃんも来ません

[283: 匿名さん]

共用サービスのバレーパーキングとは何か知らず思わずググってしまいましたが、海外のホテルやレストランで一般的な出入庫代行サービスなのですね。
マンションではさすがに24時間体制ではないでしょうから、スタッフがいる時間帯のみ、帰宅時等に利用可能になるのでしょう。

[284: 匿名さん]

>>283
24時間365日有人管理となっていますね。
ここに入居する人って都心の一流ホテルのレジデンスの費用とローンの費用を比較する人が多いだろうからホテルみたいなバレーサービスを入れましょうってことですね。

[285: 評判気になるさん]

ここが買える人ってリセール考えてないと思うねえ。

[286: 匿名さん]

コンシェルジュがいたり、ケータリングのサービスの紹介などをするところは他にもたくさんありますが
バレーサービスまであるところは、そうそう多くないと思います
この規模のマンションでバレーサービスつけて、満足行くようにサービスが回るのだったら本当にすごいと思います。
車庫入れ、好きな人はなんとも思わないでしょうけれど、
やってもらえたら本当に便利。

[287: 匿名さん]

管理費＋修繕積立金で920円/㎡超のランニングコストを、サービスや共有施設利用の対価として平気で払える人々にとっては、リセール価値の良し悪しは誤差の範囲。

[288: 匿名さん]

少々お高くはなりますがバレーは魅力です。

[289: マンション検討中さん]

まあ正直コスパとかどうでもいいです。タワーはアレなんで、大学に通う子供のためにここ買います^ ^

[290: 通りがかりさん]

まあでも確かに、ここは奇跡の立地。デッキで渋谷駅までのアプローチが整備されたら駅徒歩5分くらいになる。

岸さんや三木さんの家の近くと思うと、懐かしい。

[291: 匿名さん]

仔細に見ると結構梁が出ていたりパイプスペースで部屋の角が飛び出ていたりと内装の工夫でうまく和らげてはいるけれど、このレベルの物件でも３次元パーフェクトとはいかないんだね。ペラペラの湾岸物件と比べるのがおかしいのかもしれないけれど。

[292: 匿名さん]

免震とか制振とか一生懸命みんなアピールするんだけど、ここの物件はあまりはっきり書いていないんだね。梁の飛び出具合からすると耐震構造だろうと思うけど、お金持ちは躯体の強度が高い方がいいと考えているのかな。

[293: 名無し]

>>292 匿名さん
まあ、この物件は背が低いからじゃないですか？
あんまり、制震免震にする必要が無いのでは。ベタ基礎ゴム張りにするほど、戸数も多くないし。

素人考えですが。

[294: マンション検討中さん]

MR行ったけど、もう７割くらい埋まってた。うーん、この値段でよくこんなに売れるな。。

事業協力者住戸の開放は、相当力ないとやって貰えなさそう。

[295: 通りがかり]

>>291 匿名さん
でも最近のマンションそういうの多い印象あります。地階テラス住戸も、殆ど半地下みたいな部屋ばっかりだし。

まあ今買いたいなら今の実勢を受け入れるしかないですね。。

[296: 匿名さん]

この辺の掲示板に出入りしている人って高級物件のスレッドに若葉マークつけた下品煽りや誹謗中傷を書き込むのが大好きなのに、ここは本当に静かだよね。色々とツッコミどころ満載のようにも見えるのだが。

これはとても不思議

[297: 契約者]

>>296 匿名さん
注目度が低いだけだと思います。大型の高層物件と違って、買えない属性の人が憧れるような派手さも無いですし、広告も控え目だし。

私はここ気に入ったので、第１期で買いました。書き込み少ないのは少し寂しいですが、交換すべき情報も無いと言えば無い笑

[298: 匿名さん]

>>220 マンション検討中さん
センチュリーフォレスト見てきましたが天井が低く圧迫感否めないですね
やはりタワーでないと室内の格は限界感がありますね
ただ、バレーパーキングは魅力だし坪850万でこれだけ売れてるのにはそれだけニーズがあるってことですね

[299: 匿名さん]

>>298 匿名さん
４年待って、桜丘再開発にチャレンジ。

[300: 通りがかりさん]

>>298 匿名さん
センチュリーフォレストは鹿島低層ですが鶯谷ですからね。値上がってしまった今から買うにはどうかなと思います。

ここのバレーサービスは意外と訴求力ありますね。私は車を処分してはや10年経ちますが、まだまだみなさん車をお持ちなんですね。