ザ・パークハウス 早稲田について語りましょう

[匿名さん]

三菱地所による「メゾンドール早稲田」と「早稲田住宅（国家公務員宿舎）」の一括建替プロジェクトです。

南と東に戸山公園、西に学習院女子大学。
公園の中といっても過言ではない良好な住環境の中に誕生します。
皆さまと情報交換したく、よろしくお願いいたします。


物件概要

所在地　　東京都新宿区戸山３丁目43番363他2筆（地番）
交　通　　東京メトロ東西線「早稲田」駅(3ｂ出口)より徒歩6分
　　　　　東京メトロ副都心線「西早稲田」駅(2番出口)より徒歩9分

総戸数　　115戸（事業協力者38戸含む）
販売戸数　未定
駐車場　　30台（内17台は事業協力者の優先選定）
間取り　　1LDK～3LDK
専有面積　40.35m2～107.94m2

販売予定　　2018年10月下旬販売開始予定
完成予定日　2020年5月上旬
入居予定日　2020年6月中旬

敷地面積　　2726.62m2（売買対象面積）
構造規模　　鉄筋コンクリート造・地上10階地下1階
用途地域　　用途地域：第一種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第一種文教地区

売　　主　　三菱地所レジデンス株式会社
施工会社　　不二建設株式会社

[165: 匿名さん]

複数戸所有しているからといって、賃貸に回すとは限りません。自己使用と親族使用ということもあるでしょうし、自己使用しないものは売却するという選択もあるでしょう。
分譲で購入した人でも、自分で居住するか賃貸するかは分かれるでしょうから、複数取得者数で賃貸に回る部屋の比率を推測するのは難しいのではないでしょうか？

[166: 匿名さん]

物件よりも、営業さんバカだと思う。

[167: 匿名さん]

埼玉で奥様キッチン収納が〜とか言ってベリスタ売ってた人が富裕層相手にモノ売れるはずもなく

[168: 匿名さん]

富裕層とまで言う価格帯じゃないでしょ、ここは。

[169: 匿名さん]

んだね。富裕層価格じゃないわな。

しかし、ベリスタ。
古い話を持ち出してくるね〜今時そんなん言うヤツいねーわ。

[170: 匿名さん]

物件とのバランスでいえば、富裕層である、ないにかかわらず、高い物件であることは確かですね。金融資産１億程度で富裕層と思って手を出すと後が怖いかも知れない。

[171: 匿名さん]

今度の日曜には営業マン居なくなるぞ。宅建の試験日だ。

[172: 匿名さん]

>>171 匿名さん
今度の日曜いっぱいでして、って言われた笑

[173: 匿名さん]

それそれwww

[174: 匿名さん]

>>135 匿名さん

率直な御意見を伺いたいのですが、坪単価幾ら位なら許容範囲だと思いますか？

[175: 匿名さん]

許容範囲もなにも売る側が価格を決めるワケで、許容範囲でなければ買わなきゃいい。
無理してまで買うもんじゃないよ。

[176: 匿名さん]

1、早稲田にどうしても住みたいかという点ではブランド力がありません。結局、他所との価格競争でしょう。
2、これは近隣マンションの中古価格からもわかります。中古は坪250万程度で坪300万を超えるものは稀です。
3、リセールという観点からは、かなり厳しい数字です。
4、ここに坪500万以上も投入できるほどお大尽ではないですし、そこまでの魅力もありません。
5、135個人としては、100平米超えで坪400万程度なら新築プレミアという理解もできますが、予定価格表のような提示なら、購入後に予想されるロスが大き過ぎて買う気になりません。
6、売主、買主の価格についての考え方がマッチングしなければ買わないだけというのはそのとおりで、その意味では私は買いませんということです。言い値で買うか買わないかという選択肢しかないとは思いませんが。

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん

大変参考になりました。
公園が前方の魅力ある立地ですが、色々とある戸山公園ですし、135様の御意見に納得いたしました。有難うございました。

[178: 匿名さん]

なんやかんや理由付けしてるけど、つまりは地縁も何も無いエリアだから買う事は無いという事だよ。
別に買わなくても、ずっと賃貸でいいんじゃないのかい。

[179: 匿名さん]

>>10 マンション検討中さん

ほんとにビックリ！
ディスポーザーは関係か？
其にしても三菱の特別仕様？

[180: 匿名さん]

この物件を買わない　→　ずっと賃貸でいい
ってちょっと論理性にどうかと。
この物件を検討している人たちには、賃貸の人もいるでしょうが、買い替えの人や買い増しの人もいるでしょう。しかも、どれであってもこの物件以外を購入する人もいるのでは…。

[181: 匿名さん]

完成が２年後なので、急いで売らなくてもいいんでしょうね。
それまで強気の値付けで行って売れれば儲けものということだと思います。
ウエリスは完成済みでも強気ですので、その様子も見ているのではないでしょうか。

[182: マンション比較中さん]

ウエリスってあんな売れ行きで大丈夫なんだろうか
良くも悪くもあの立地だしあの価格
値引きするとかしてそろそろ完売しないと永久に完売できなそう
ここも価格考え直した方がいいかもね

[183: 匿名さん]

値段は考え直してほしいところではあるけれど、もともとも土地の取得もこの時期の販売だと高かったろうし
なかなか難しいんだろうなと思います。
場所も駅までの距離という点だけ見ると悪くないわけだし、安くなる要素があまりないのですよ

[184: 匿名さん]

このままで売れていくなら売主さんとしてはベストでしょうし、買う側も価格に納得したから買うんでしょうから、ウィンウィンの関係でいいんじゃないでしょうか。安くなる最大の要素は売れないことなんですから。

[185: 匿名さん]

早稲田駅へは行った事がないのですが、この周辺の住み易さはどうでしょうか？
調べる限りでは食料品や日用品の買い出しに困る事はなさそうですが、
そのほか治安や騒音など、何かあれば知りたいです。

[186: 匿名さん]

早稲田いいですよ。住んだ人にしかわからない良さがあります。大隈講堂の周辺や新目白通りを超えた文京区との区界エリアの方が、緑が豊かで落ち着いていて治安も良く環境は良いと思います。早稲田駅周辺からこの物件までは学生や交通量も多くバス通りでもあるので、騒音は仕方ないエリアですね。治安は悪くないと思いますよ。

[187: マンション比較中さん]

戸山公園の入り口が広場になってて、それがちょうどこのマンションの横。
夜間、早稲田の学生がお酒飲んだりして大勢たむろしてるので大変賑やかです。
公園の虫の音を聞きたくて窓を開けても学生の声がうるさいでしょうね。

[188: 匿名さん]

昔じゃないから。今は早稲田の学生も大人しいもんです。

[189: 匿名さん]

第1期の登録が始まりました。既に客が付いている部屋だけ売り出して、「第1期即日完売」なんてことはしないでしょうね。それでも、この値付けで売れたことには違いはないのかもしれませんが。

[190: 匿名さん]

第1期の登録が始まりました。既に客が付いている部屋だけ売り出して、「第1期即日完売」なんてことはしないでしょうね。

↑やるに決まっとるがな。

[191: 匿名さん]

>>189 匿名さん
どこから目線のコメントか分かりませんが、
100戸以上の規模で今時そうじゃない物件て
あるんですかね。

[192: マンション検討中さん]

ここに住んだら、食品の買い出しは、あの薄暗い小さな三徳だけになるのでしようか？
ファミリーでの生活をしていくには、買い物一つとっても選択肢がなく、不自由な感じがするのですが、主婦目線だととても気になるのですが、皆さまはどう思われますか？

戸山公園入口にはホームレスぽい人が自動販売機のあたりにいつもおられます。学生が数人でタバコ吸ってたり、どうもあやしい感じの人がベンチに座っている、公園とはいえ、明るい感じがしないのですが、どう思われますか？

南側、1億超えてますし、悩みます。

[193: 匿名さん]

>>192 マンション検討中さん
ではなぜ検討されているんですか？

[194: 匿名さん]

>>192 マンション検討中さん

ショボいですが、ヨーカドー食品館もあります。品揃えはいまいちです。

[195: 匿名さん]

>>194 匿名さん
この辺よく歩きますけど、
ここのエントランスは諏訪通りであり、
戸山公園入口は南面から見えないので
気にする必要がないかと。
ホームレスぽい人、学生、暗い感じ、については見たタイミングによるでしょう。
よく通る私にとっては良くも悪くも普通の公園です。
少なくとも「いつも」はいないですよ。

[196: 匿名さん]

↑192さんへのレスでした

[197: 匿名さん]

>>192
三徳が「薄暗い」とか公園入口が「明るい感じがしない」とか、お目が悪くてらっしゃるのでは？

[198: 匿名さん]

てか、ホントになんでこのスレッドにいるのか謎だよね192は。

[199: マンション検討中さん]

買い物は三徳とイトヨー、セブン
それに路面店の八百屋さんがとても良いので心配ないなあ

以前白金の方検討した時は
買い物が不安でやめたこともあったので
日常の買い物に意識が行く気持ちはわかる

ここは山手線の内側、しかも明治通りの内側 凄い立地ですよ〜
私は買うことにしました

[200: 匿名さん]

おめでとうございます。
内装のセレクトやオプションなど決められたら、教えていただければと思います。
参考にさせていただきます。

[201: 匿名さん]

私が見学に行った時は既にかなりの要望書が入っていたし抽選住戸も結構あったので、ここは竣工前に完売すると思う

[202: 匿名さん]

私は、じっくりと考えたいです。
竣工前に完売するのかもしれませんが、だから急いで買わないといけないという気にはなりません。アドレス、周辺環境、それに見合う価格かどうかは、早急に結論づけることは難しいです。
一生に一度の買い物かもしれないので 、それで完売となってしまうのなら、諦めます。それで後悔するような物件なのかどうかも含めて検討したいと思います。

[203: 匿名さん]

>>192 マンション検討中さん

都心部で滅多に無い環境でありながら、明るい感じがしない公園との感じ方にとても共感し踏みきれません。感覚的な事って大事ですよね。

[204: 匿名さん]

東京所得分布図
https://president.jp/articles/-/1437?page=3
都営戸山ハイツアパートのある新宿区戸山二丁目だけが最も低所得者である事を示す「濃い青色」で塗り潰されている。こういう地域を忌避する人は多い。ウェリス苦戦の原因もこれ。

[205: 匿名さん]

幹線沿いの排気ガスだけは我慢出来ないからこの物件はマスト
品川も見に行ったけど潮がきつくて車も建物も痛む気がする
海抜1mとかの看板見てゾッとした

リニア関連で伸びる地域でしょうけど
それこそ直感でダメだった
合うか合わないかは人それぞれなんでしょうね

[206: 匿名さん]

>>204 匿名さん

でも実際は学習院と早稲田に挟まれた文教第1種地区ですよね
学習院の煉瓦の外壁もとても雰囲気あるし早稲田の大隈講堂も見えるし
穴八幡さまも趣きあるし神楽坂も近いし、やっぱり自分はこの立地好きだな

[207: 匿名さん]

第１期第１次即日完売にはならなかったようですね。その理由が知りたいです。

[208: 匿名さん]

>>207 匿名さん
登録締切より前の時点で、
要望書が出てない部屋も
何部屋か売りに出てましたから
そのあたりじゃないかと。

[209: 匿名さん]

>>208 匿名さん

第１期第１次は何戸売り出したのでしょうか？
現在、先着順住戸が４戸出ているようですが…。

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん

208さんではないですが、確か50戸だと思います

[211: 匿名さん]

>>209 匿名さん

210さんおっしゃる通り50戸です。
（208です）
1期2次、抽選漏れ用の4戸かと思いきや、
その下にまた別の1期2次の表があって
先着14戸と。謎。

[212: 匿名さん]

プレジデントにA I予想の地域騰落出てたので買って読んで見た
港区の勝ち組みと思われる地域が上がり過ぎ警報で指標を落とす中、ここの地域は↑予報で良かった！
都内であればどこを買っても良いといういう時代は終わったのかな

[213: 匿名さん]

そしてよく見たら
14戸の方は金曜販売開始で、
4戸の方は販売開始済、ですね。
20日に何か調整したのかな。

[214: 匿名さん]

4戸に関しては抽選漏れ対応でしょうね
総販売戸が80戸前後とすると半分売った感じでしょうか
竣工まで1年半、あっという間に売れてしまいそうです
ネームも早稲田が効いてる
戸山だったら絶対興味持ってないw

[215: 匿名さん]

そうかなあ。第１期全体で50個で、第１次で４個の売れ残り。第２次で14戸が売り出されているのだから、第１次は多くても36個の売り出しになる計算。第３次、第４次があるなら、第1次はもっと少なくなる。まあ、販売住戸の半分が即日に売れたというのなら、それはそれでめでたいが、やはり第１次の正確な販売個数が知りたい。

[216: 匿名さん]

バブル時代も都心の人気地域がまず高騰し、遅れてその周辺が高騰した。暴落はその逆。つまり、遅れて高騰した地域は早く暴落する。同じ値段で青山、赤坂で買えるとしたら、早稲田を選ぶ人は少ない。

[217: 匿名さん]

>>216 匿名さん
その理論でいけば早稲田と赤坂は永遠に同価格にはならないのでは？

[218: 匿名さん]

ちなみにA I予測だけど現在の価格に対して5年後にどうなるかであって赤坂が下げて早稲田が上がってもそれらが同価格になるという意味ではない
赤坂や青山が若干値を下げても依然として庶民に手が届く訳でもない

[219: 検討板ユーザーさん]

>>218 匿名さん
ここも既に「庶民」に手が届く価格ではなくなっていますね。

[220: 匿名さん]

夏場は公園でしょっちゅう打ち上げ花火上げてます。夜中でも頻繁にやってる。
購入する人は頭に入れておきましょう。

[221: 匿名さん]

TDR隣接の住宅のようでいいかも。

[222: マンション比較中さん]

TDRは夜中花火やらないけどねw
あと不意打ち花火はなかなかキツい

[223: 匿名さん]

担当の話と現在の概要とプランを考え合わせて
1期当初50戸で、1次で46戸申込。
そのうち45戸が契約し、1戸キャンセル。
1次申込残4戸のうち1戸が申込か契約。
結果、今出てるプランと概要の4戸が先着に。
途中出てた14戸は50戸とは別とのこと。

[224: 匿名さん]

凄いですね
そんなに売れたのですか？
では残住戸は最大に見積もって18戸かな

[225: 匿名さん]

違うか
79戸に対して45戸が契約済み
残りは最大34戸ですかね
あと一年半もあるので静かに売れて行きそうですね

[226: マンション検討中さん]

Homesの記事で見たんですが、修繕積立金の「均等積立方式」を検討してるんだってね。

これは実需で購入する人にとっては、とても良い事だと思う。

修繕積立金って段階的に上げてくの大変だし、お金が足りなくなると修繕工事のために借り入れとか面倒くさい事になるし。

[227: 名無しさん]

>>223 匿名さん

みなさん、凄い経済力ですね。私は中古の値崩れを待ちます。

[228: 検討板ユーザーさん]

>>226 マンション検討中さん
均等積立方式って後から買う人にとっては嬉しいですね。

[229: 匿名さん]

>>228
だから中古も売りやすい。

[230: 匿名さん]

駅から遠すぎやしませんか
公園隣接といっても曰く付きの公園ですし、外国人が多く生活する都営アパートも隣接しています
夜は治安に問題があるかもしれません
近隣に店舗もありませんし利点が見つかりません

[231: 匿名さん]

この値付けでも売れ行き好調らしいですから、利点、魅力を感じている人たちも多いのではないでしょうか？

[232: マンション検討中さん]

高齢の方には徒歩6分もきついかもしれませんが、そうでなければまずまずでしょう
公園隣接という特徴から早稲田エリアの一番物件として将来に渡って指名買いが期待できますし、値付けに違和感ないですね
少なくとも大通り面した大久保アドレスのマンションよりずっと納得感があると思いますがね
あちらは竣工後もしっかりと販売続けてますが予想通りと言うほかないです

[233: 匿名さん]

ここの売りは第1種文教地区だから雑多な店舗が直ぐ近くにあるのを嫌って敢えての選択でここなんだと思う
都内で純粋な第1種文教地区って意外と少ないので結構な希少価値がありますよ

商業地区に住んでいましたが確かに便利ですが、臭い騒音と色々問題もあります

早稲田駅から現地まで歩いた感じでは全く遠くないです
早稲田駅が構内から地上に直ぐに出られるのも関係しているのでしょう

[234: 匿名さん]

第1種文教地区で、コンビニとファミレスが目の前。駅から歩くと急に静かになる諏訪通り沿いというのは、もっと推してもよさそうですけどね、オプレジも同じですが。
なお「外国人が多く生活する都営アパート」について。
平成30年の住民基本台帳によると、
新宿区全体の外国人比率は12.4%です。
その都営アパートが面積のほとんどである、
戸山2丁目の外国人比率は7.4%です。

[235: 匿名さん]

残念ながら急に静かにはなりませんよ。
ファミレスはサイゼリアです…

[236: 匿名さん]

第１種文教地区がウリなら、目の前にコンビニやファミレスがあるというのはむしろマイナスかもね。要するに外れにあるということだから。

[237: 匿名さん]

指名買いしてまで、早稲田に住みたいと思う方がどれだけいるかですね。

[238: 匿名さん]

とても順調に販売が進んでいるようなので早稲田に住みたい人も数多くいるという事ではないでしょうか。

場所的に賃貸でも直ぐに借り手は付きそうですし。

諏訪通りの整備された植樹が好きです。電線も無くてとてもスッキリしています。目の前のセブンは実際に住み始めたら本当にありがたいでしょうね。
サイゼリアも普段着で気兼ねなく行けるし安いし、他にも基本学生街なので食べる所は沢山あるし、高くて美味しいものを食べたい時は神楽坂や四ッ谷へ行けば良いのでなかなか便利な所というイメージです。

[239: 匿名さん]

諏訪通りから明治通りまでな坂道はなかなかですが、そこから先はフラットで自転車で伊勢丹までスイスイ行けそうなのも嬉しいです。

[240: マンション検討中さん]

>>237 匿名さん

あくまで早稲田に住みたいと思う人の中での指名買いね
ウエリスとはリセールで雲泥の差が出ると思うよ

[241: 匿名さん]

雑多な店舗というのはコンビニやファミレスなどではなく、はっきり言うと風俗店やパチンコ店などです。

五反田の方のマンションスレでソープの看板が見えるのをどうしたものか、と議論していました。
こちらは商業地区ではないのでそういった店舗が出来る可能性は将来にわたって心配する必要はありません。

一度でも商業地区に住んだ事がある方はメリットもデメリットもはっきりわかると思います。
非常に便利ですけど我慢しなくてはならない事も多いです。

[242: 匿名さん]

早稲田は大隈講堂やリーガロイヤルに面する庭園など周辺の緑深い環境に恵まれた大変いいところですが、戸山側の諏訪通りにはそれほどの魅力は正直ないと思います。その証拠に駅からの道沿いに点在する寂れた店がそれを表しています。

[243: 匿名さん]

リーガロイヤルの方、確かに凄く良いけどマンションとして立地出ますか？
仮に出たとしても確実に価格に反映されてきますよね

[244: 匿名さん]

あと、リーガロイヤルの方はメトロへのアクセスが悪い
どこも一長一短だけど色々なスレ見てますが価格とのバランスが良ければ売れて行ってますね
借地権とかバス便で値付けが高い場合、気の毒な程に売れ残ってます

[245: 匿名さん]

サイゼリアは学生さんが行くレベルですよね。一度表から覗いたことありますが学食と化していました。よっぽど節約してるならともかく安かろう悪かろうでいい大人が行く店ではないなぁ。リーガの方いいですよね。駅まで信号ないので5分少々、特にバスが抜群に便利。しばらく出ないと思いますが狙っています。

[246: 匿名さん]

リーガロイヤルホテルからどこの駅まで
5分で着くのですか？

[247: 匿名さん]

リーガ裏から早稲田の駅までは5分ちょいですね。

[248: 匿名さん]

ということはこのマンションからリーガまで15分みておけば余裕で着くのですね
嬉しい！
リーガのバーってよくドラマのロケで使われてますよね
行った事ありますがバーの割に明るめ店内でお店の方も感じ良い方多いです

[249: 匿名さん]

良さそうなマンションですが東西線の良いところは何でしょうか？

[250: 匿名さん]

空いてるところです。

[251: 匿名さん]

ありだな

[252: 匿名さん]

>>250 匿名さん

東西線て地下鉄で最も込み合う路線ですよ！
調べたら直ぐ解ることですけど。

[253: eマンションさん]

町名は西早稲田、早稲田通り沿い、最寄駅は東西線早稲田駅である地域に住んでいます。ファミリー世帯です。参考までに投稿します。
このマンションの建設地は概して良いと思います。良い点は、①地下鉄駅が近い、②駅周辺で日常の買い物や飲食は事足りる、③公園が目の前、④近所の複数の寺社や商店街で頻繁にイベント開催、⑤バスで高田馬場や渋谷に出られる。これらだけでも希少な立地ではないでしょうか。設定価格次第ですが、リセールや賃貸で困ることはないと思います。特に賃貸は全く問題ないでしょう。
悪い点は、あくまでも私が住んでいる場所との比較ですが、①バス停が若干遠い。新宿にバスで直接行けない、②スーパーが若干遠い、③戸山公園は早稲田大学の新歓時期や文化祭前はサークル活動の学生が夜遅くまでたむろしていて結構うるさい、④低層階は害虫被害に注意、⑤アドレス、小学校の学区、事業協力者が異様に多い(建て替えだから仕方ないが)ことを気にする人は気になる、といったところでしょうか。
なお、①②は徒歩数分であるべきというのが持論ゆえの意見です。

私なら明治通り沿いや仮に新目白通り沿いに新築マンションがあっても当物件を選びます。空気環境は重要です。近くにワンルームを多く含む新築マンションが建設中ですが、世帯層を鑑みて当物件を選びます。けれどそれよりも今住んでいるところが便利なので私は敢えて当物件に引っ越ししたいとは思いません。中古でも早稲田通りのすぐ近くが断然住みやすいからです。あくまでも微妙な差なのでそれほど気にすることはないでしょうが、この地域に住んでいる人ならばある程度同意してもらえると思います。

[254: 匿名さん]

>>252
ネットで検索するとそういう理解になるのですね。
一度通勤時に乗ってごらんなさい。
さすがに座れはしませんが、都内の地下鉄ではダントツに空いていると思います。

東西線が混むのは都心東側です。千葉方面から都心に向かう木場→門仲が再混区間です。

[255: 匿名さん]

>253 同感。大きな公園が眼前に広がる分、早稲田の他物件と比較しても競争力があると思う。

[256: 匿名さん]

>>252 匿名さん
中野から来る大手町方面は混雑ってほどではないし、まして西船橋から来る方も茅場町日本橋大手町で粗方降りるよ。調べるまでもなく、路線図眺めたらすぐ分かるけど。乗ったことあれば尚更。

[257: 購入経験者さん]

向いのブリリア、売りに出てますね。
間取りは悪くないですけどねー。

[258: 匿名さん]

>>255
実際のところ、公園隣接よりも公園まで徒歩１分程の近さでその公園の緑が目に入るくらいの物件が一番いいんだけどね。
公園隣接物件はイメージはいいけど住んでみると結構デメリットが多い。

[259: 匿名さん]

あと、早稲田はいいんだけど戸山公園というのがね。

[260: 匿名さん]

管理費・修繕積立金の設定額は妥当ですか？
こちらは中規模マンションに分類されるかと思いますが、100戸オーバーであればもう少し住人負担は分配されても良いかな？と感じました。
物件概要に管理会社の記載がありませんが、どちらになるのでしょう？

[261: ご近所さん]

>>252 匿名さん 中野方面から飯田橋までの経路で利用していますが、電車によっては座れるときもあるので、混んでいないと思いますよ。

[262: マンション検討中さん]

現地に行ってみたのですが、隣の戸山公園の砂埃がやばいです。ベランダが砂埃になる可能性高いです。あと昔からの都営住宅も近くにあり、雰囲気悪い印象でした。見送ります。

[263: マンション検討中さん]

>>259 匿名さん
女性にとっては治安の問題がありますからね

[264: 評判気になるさん]

戸山団地をひと回り歩いてから戸山公園を通りマンションまで散歩してみて下さい
団地の近未来が容易に推測出来ますし、公園は曰く付きの場所だということが分かります
また、公園の木立には鳥の大群がやって来て大音量の声で鳴くことを予期しておいた方が良いです