住宅メーカーとの解約について

[戸建て検討中さん]

約1年ほど前に住宅メーカーと契約しました。家族所有の農地を転用し、家を建てる予定でした。

役所から農転の許可が下りるとの見解を頂き、住宅メーカーと契約しましたが、1年経過してもまだ承認されておらず、今後も目処が立たない&転勤の話が浮上したため、住宅メーカーへ解約を申し出たところ、損害賠償と違約金を請求しますと言われました。
詳細は出ておりませんが、手付金100万をすでに払っています。
土地について家族が申請を出しており、住宅メーカーは関わっておりません。
土地も確定していないため、1年間で打ち合わせは2回のみで、間取り変更や資材発注、測量等は実施していません。

住宅メーカーの言い分としては土地は買えば建てれる。単身赴任でも建築は可能なので、解約の理由はやむを得ないではなく、注文者側の勝手な理由の解約ですと言われています。

契約時には土地がだめだったら、印紙代以外はお返ししますという言葉を信じて契約してしまいました。

やはり100万円は返金されず、違約金を支払う必要があるのでしょうか。
ご見解お待ちしております。

[1: 通りがかりさん]

土地がだめだったら、印紙代以外はお返しします　というのは書面で残していませんか。

[2: 戸建て検討中さん]

書面で残しておりませんでした。
ですが、営業は認めています。ですが、申請に住宅メーカーが絡んでいないのでダメですと言われました。
申請者以外に住宅メーカー等から役所へ横槍が入ると許可が降りにくいと農業委員会から話をされたため、住宅メーカーには土地に関して動かないでくださいとお話ししておりました。

[3: 匿名さん]

まず違約金の内訳と金額を出してもらう
実際に建築請負契約に則した活動があり費用が発生しているなら、それは支払う必要がある。

しかし実費以外の半ばでっち上げ(例：土地も決まっていないのに設計図がある等)や
逸失利益などを掲げてくる様であれば、最終的には裁判を考えて下さい。

ＨＭもそうなのですが、大手企業だからおかしな真似はやらないだろう
ということはありません。
契約を破棄するのですから、彼等にとってはその時点で貴方は客ではないのです
後々を考えて姿勢良い振る舞いをするかどうかは判りません。
損害を受けたのだから、後は取れるだけ取ってやるという姿勢もありです。

契約時に社内では仮の売上を立て利益も皮算用し、報奨金等々まで決まり
経費で契約達成内祝い飲み会まで開いていたら、それは毟り取りたくなるのも当然かも
といった話です。

[4: 匿名]

そもそも解約手付として契約金１００万払ってんのに、なんで損害賠償と違約金取られるんだろう。

とりあえず話し合いの場で、録音しながら、
再度の確認になりますが、営業さんは土地がだめだったら印紙代以外返してくださるとおっしゃいましたよね？　と確認して見てはいかがですか？

[5: 匿名さん]

農地転用は難しいので不可抗力を主張できると思いますが、施主都合の解約と言われても仕方がないかもしれません。「１年以内に農地転用が完了しなかった場合には白紙解除とする」などのように特約条項を追加させるべきでしたね。

まずは法的なお話から。
民法の規定で、請負契約は施主都合による解約が認められており、その場合相手の損害を賠償する事になっています。

　第六百四十一条　請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して
　　　　　　　　　契約の解除をすることができる。

損害賠償額については消費者契約法に規定があり、ハウスメーカーの平均的な損害を超える部分は無効になります。このように法律が整備されていて法外な請求はできないようになっているので、高額な請求をされても怯える事はありません。

　第九条　次の各号に掲げる消費者契約の条項は、当該各号に定める部分について、無効とする。
　一　当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める条項であって、
　　　これらを合算した額が、当該条項において設定された解除の事由、時期等の区分に応じ、
　　　当該消費者契約と同種の消費者契約の解除に伴い当該事業者に生ずべき平均的な損害の額を
　　　超えるもの　当該超える部分

今回のようなケースでは、損害賠償はせいぜい数万程度。高くても10万円台が妥当な金額だと思います。ハウスメーカーは実質的には何もしておらず、大した損害などないと推測されるからです。３さんがおっしゃっているように明細を出すように要求し、１つ１つの項目が妥当かどうかを確認した上で、納得がいかないものについては支払わないようにしましょう。

なお手付金100万円を払っているそうですが、これは損害賠償の額を差し引いて残りは返金してもらって下さい。請負契約では損害を賠償する事が必要とされているので、手付金放棄による解約は認められていません。もし手付金を没収するような不法行為があったなら、然るべきところに通報して取り締まって貰いましょう。

[6: 匿名さん]

>然るべきところに通報して取り締まって貰いましょう。
あれだけ長い法律レクチャーしておいて、然るべきところは具体的に明言せず取り締まってもらいましょうって何だその釈然としない勝手な終わり方は。ただ法律知識披露したいだけか。


この問題、メーカーとの解約云々が論点じゃなくて、農地転用が完了していないってのがそもそもの根本的な問題じゃないの？この農地転用が完了しない限り、そこに家は未来永劫建たないんだろ。農地転用に関する認識の甘さが原因じゃないのかと聞いている。

となると趣旨は違ってくるな。

[7: 匿名さん]

>>6
建設出来ないのはスレ主さんの農地転用に関する認識の甘さが原因ですが、それでも住宅メーカーが取るべき対応は変わりません。ペナルティーを課すような法外な損害賠償を請求する事は不法行為です。

[8: 匿名さん]

>7
論点ずらすな。不法行為なのはアンタの講釈でよく分かった。然るべきところに対応してもらうところが具体的にどこなんだよ。警察か？消費者庁か？役所か？取り締まってもらうというからには警察しかないんだな？メーカーの解約云々は色々、噂程度で聞いてきたけど全部警察動いたか？弁護士同伴なら動くんなら、雇う費用でチャラになったらどうすんの？

他人事だからか、「取り締まってもらえ」なんて具体的な取締り機関も明記せず、簡単に適当なこと書くな。あれだけの法律論、打てるなら最後まできっちり書けや。無責任の一言。

[9: 匿名さん]

>>8
然るべきところが何処か知りたいの？
でも教えないよ。あなたのように失礼極まりない輩にはね（笑）

[10: 通りがかりさん]

あのさぁ、子供じゃないんだから意にそぐわない投稿にすぐにムキになって、教えないとか議論が停滞する投稿やめてくれる？他にも不特定多数の人が見てるんだから、幼稚な発言は不愉快なのよ。悩んでいる人が建てたスレでよく(笑)とか使えるね。貴方も相当失礼だよ。

意見交換が進まないんだったら、このスレの意味なくなるよ。

[11: 匿名さん]

あんだけの法律見識述べておいて、肝心なところは教えない・・・それって良いところは過大に宣伝して、悪いところは一切伝えないハウスメーカーとやっていること一緒じゃねぇか。

つまり５のレスに、スレ主さんを助けてあげたいという気持ちは皆無なんです、コイツは。

スレ主さん、住宅業界も怖いけど、ネットも恐ろしいところだと分かりましたか？

一応、然るべきところは教えておきます。「特定適格消費者団体」に告発することです。ただ残念ながらあなたは農地転用の件が片付いていないので、その団体で何とかしようというのはちょっと難しいですね。

5のレスの奴は他人のトラブルに乗じて、消費者団体に告発し憎きハウスメーカーを駆逐してやりたいそうですが、先ほども述べたようにもうハウスメーカーの人間と同等レベルまで堕ちたので、相手にしないでいいです。常習なので。

[13: 匿名さん]

>ただ残念ながらあなたは農地転用の件が片付いていないので、その団体で何とかしようというのはちょっと難しいですね。
スレ主さん。こいつらの言う事を鵜呑みにしないとは思いますが、悪賢い奴らですから騙されないように用心して下さいね。

まず、農地転用が出来ても出来なくても関係なく解約は可能ですよ。
解約のやり方ですが
　１）解約する旨を内容証明郵便で通知する
　２）損害賠償額について交渉する
　３）損害賠償額が合意出来たら、手付金から差し引いてもらって差額を返金してもらう

内容証明郵便は契約書の請負者欄に署名されている相手に対して送付して下さい。言った言わないになる口頭ではなく必ず書面で通知する事が肝心です。内容証明郵便を送るなんて大げさだし、余計に関係を悪化させるのではないかと心配されるかもしれませんが、解約すると言い出した時点であなたはもう客ではありません。相手は容赦なく損害賠償や違約金を請求すると言っているのですから、あなたも覚悟を決めて相応の対応をしなければいけませんよ。

普通ならこれできれいに清算して終わるのですが、スレ主さんの相手はまともではなさそうなので、不当に高額な請求をされ続けるかもしれません。その場合は特定商取引法違反を以下に告発して下さい。

　　　消費者庁
　　　　http://www.caa.go.jp/policies/application/inquiry/

　　　特定適格消費者団体　消費者機構日本
　　　　http://www.coj.gr.jp/

但し、消費者庁や消費者団体はあなた個人の紛争の解決には介入しませんから、これで終わりにはなりません。
　４）契約金の返還を求めて訴訟を起こす

裁判なんて腰が引けると思いますが、返さないという相手から取り返すには裁判で勝つしか方法がないのです。ですが、実際には裁判にまでなる事は少ないでしょう。訴訟など起こされたら相手も社内での立場が悪くなるので、あなたが強い態度に出れば妥当な金額を提示してくる可能性が高いと思います。

それでは、良い結果になることを祈っています。

[17: スレ主]

スレ主です。
皆様貴重なご意見ありがとうございます。
また、返信が遅れてしまい申し訳ありませんでした。

その後、担当営業とお話しさせていただきました。損害賠償額について、契約後の打ち合わせは2回のみで少額であり、設計等実費は発生していないとのことです。
ですが、請負契約前の打ち合わせ回数、間取り変更が多かったため、損害賠償は金額的にかなり大きくなるとの話でした。プラスで違約金も発生するかは検討中ですとのこと。。。詳細はまだ出ていません。

確かに契約前は打ち合わせ回数も多く、間取りも何度も作っていただきました。
土地が確定していなかったため、1年ほどの間に請負契約迫られましたが、2度ほど見送りにし、土地の状況報告なども含め、かなり打ち合わせ回数は多かったです。間取りも10回程度変更していただいてました。

請負契約前の営業経費や1/100の図面等も損害賠償の対象になるのでしょうか？そうした場合は100万円以上の請求があってもおかしくないかもしれません。

金額によってはご教示いただいた場所への相談も検討したいと思います。

[18: スレ主]

違約金等が高額になるのが予想されてるのであれば、「土地の許可出なかった場合は印紙代以外はお返しします」という言葉を盾にとことん突っ込むべきでしょうか？
営業担当は言ったのを認めていますが、書面には残していない内容です…。

[19: 匿名さん]

スレ主さんにこれだけはお伝えします。

>金額によってはご教示いただいた場所への相談も検討したいと思います。
するだけ無駄です。

>普通ならこれできれいに清算して終わるのですが、
>スレ主さんの相手はまともではなさそうなので、
>不当に高額な請求をされ続けるかもしれません。
>その場合は特定商取引法違反を以下に告発して下さい。
仮に不当請求をされて続けた場合はオレオレ詐欺、暴力団のみかじめ料と同じで請求されても無視、対応しないのが常識です。その際は容赦なく警察に連絡してください。「金銭の強要」で充分刑事罰が付きます。

[20: 匿名さん]

>>17
>請負契約前の営業経費や1/100の図面等も損害賠償の対象になるのでしょうか？
通常、契約前の費用は営業経費で賄われるものです。従って、損害賠償請求に含めるのは無理があります。

以下は個人的な見解です。
「土地の許可出なかった場合は印紙代以外はお返しします」と言った事を認めていたり、「契約後の打ち合わせは2回のみで少額であり、設計等実費は発生していないと」正直に言っていることから、営業の方は悪い人ではないような気がします。
その人もあなたと会社との間で板挟みになって困っているのかもしれません。お世話になったという気持ちがあり経済的にも可能であるならば、契約前の経費を少しは払ってあげても良いように思います。

[21: 匿名さん]

営業担当が上司に「この契約はキャンセルされました」って報告したら
上司は「糠喜びさせた戒めだ、損害金取れるだけ獲って来い！」って担当に言うだろうね。

つまり根に誠意はあっても出せないだろう担当者と話すより、会社の姿勢そのままで
立っているだろう上司と直接話した方がいい。

話し合いの最初で妥当と思える、又は互いの譲歩調整で納得行くだろう内容であれば
そのまま円満解決を目指した方が良い。
もし相手が強気で高額請求の方向であれば、これはスレ主も覚悟を決めて戦うしかない。

その時はまず、交渉相手の意向はそのまま会社の姿勢であるのか確認
会社としての姿勢であるならば、その内容を録音し場合によっては公開する事の許可を求める
（会社として正当な請求を行うものなら、世間に公表されても何ら困るものではありません）
もし公開に難色を示すなら、それは本来その会社としての姿勢では無い可能性があるので
折衝担当者を、もっと会社の姿勢に沿った立場の者にして話をしたいとして、交渉は一旦中断。

この時点で普通の会社は折れて来ます、悪どい会社は脅しすかし泣き落としに来ます
裁判はやっても儲からない事を知っていますので、脅し文句以外で実際はまずありません。

[22: 匿名さん]

>>21
>「糠喜びさせた戒めだ、損害金取れるだけ獲って来い！」
会社がその態度で臨んで来たら、特定商取引法違反で告発を！

[23: 匿名さん]

>普通ならこれできれいに清算して終わるのですが、
>スレ主さんの相手はまともではなさそうなので、
>不当に高額な請求をされ続けるかもしれません。
まぁ分からんでもないが、その次に

> ４）契約金の返還を求めて訴訟を起こす
こうくるのが意味不明。わざと不当請求を支払って、裁判で取り戻せってこと？それは世の中をみだりに混乱させることで問題だろ。みかじめ料なんか払ったほうも罪になるぞ。

[24: 匿名さん]

>>23
契約時に預けた契約金と損害賠償額の差額の返還を求めて訴訟を起こすのです。