シエリアタワーなんば

[買い替え検討中さん]

シエリアタワーなんばってどうですか。


公式URL：http://cielia.com/m/namba220/

所在地：大阪府大阪市中央区高津3丁目17番1、34番2(地番)
交通：大阪メトロ御堂筋線 「なんば」駅徒歩 12分 、大阪メトロ堺筋・千日前線「日本橋」駅 徒歩8分
土地権利：借地権種類定期借地権(転借地権)
借地権の種類と期間建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(転借地権)
借地期間:引渡日より70年間
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地下1階地上30階建
総戸数：220戸
間取り：2LDK～3LDK
売主：関電不動産開発、住友商事、パナソニック ホームズ
施工会社：日本国土開発
管理会社：関電コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[483: 通りがかりさん]

いろいろ有りますが、ここは利回り７%前後とれる。これは絶対的なメリットです。解体準備金と地代を考慮しても、なお魅力的と思います。

[484: 匿名]

>>483 通りがかりさん

初期費用、維持、税金、売却損と考慮すればマイナスでしょう。どんな計算したら7%なりましたか。

[485: 通りがかり]

>>484 匿名さん
GROSS利回です。家賃月額23万が見込める２LDKが４千万未満からのため7%、も可能でしょう。空室ロスと減価償却以外の経費を全て含めるNOI利回なら5%強くらいでしょう。

[486: 匿名さん]

>>485 通りがかりさん
そんなに上手くいくなら、貴方が買って賃貸に出せばいいんでは？
この場所で3000万円台の部屋を23万円？夢見てるんですかw

[487: 匿名]

>>485 通りがかりさん

夢がありますね
僕なら絶対買いませんし、借りもしません

[488: 匿名さん]

>>485 通りがかりさん

中央区でタワマンのほかの同じぐらいの広さの部屋は低層階で20万超えるのは駅近物件とかなので、ここだとその賃料は難しそうじゃないかな

初期費用含め4000未満だと５0㎡ぐらいの部屋なら、中層階ぐらいまではいけそうですが、周りに背の高い建物はないので眺望のよさそうな部屋とかならいけるのかな？

以前SUUMOに載っていたここの部屋だと27階52.82㎡で16万（+管理費2.8万）、6階64.95㎡で19.6万（+管理費3.4万）てのはあったみたいです、参考までに

[489: 口コミ知りたいさん]

全体概要

物件名称シエリアタワーなんば
所在地大阪市中央区高津3丁目17番1、34番2(地番)
交通大阪メトロ御堂筋線 「なんば」駅徒歩 12分
大阪メトロ堺筋・千日前線「日本橋」駅 徒歩8分
地目宅地
用途地域商業地域
敷地面積1,795.85㎡
土地権利/借地権種類定期借地権(転借地権)
借地権の種類と期間建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(転借地権)
借地期間:2020年12月1日より約70年間
建築面積931.46㎡
建築延床面積24,141.53㎡
構造・規模鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地下1階地上30階建
総戸数220戸
間取り2LDK～3LDK
住居専有面積55.27～127.91㎡
バルコニー面積5.35～22.18㎡
駐車場88台
自転車置場440台
バイク置場5台収容
ミニバイク置場39台収容
分譲後の権利形態建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(転借地権)
管理形態区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
設計・監理株式会社IAO竹田設計
施工会社日本国土開発株式会社 大阪支店
管理会社関電コミュニティ株式会社
事業主(売主)関電不動産開発株式会社
〒530-0005 大阪市北区中之島3丁目3-23(中之島ダイビル14F)
国土交通大臣(4)第6379号 (一社)大阪土地協会会員、(一社)不動産協会会員、 (公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
(売主) 住友商事株式会社
〒541-0041 大阪府大阪市中央区北浜4丁目5番33号
国土交通大臣(15)第189号 (一社)不動産協会会員、(一社)不動産流通経営協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
(売主) パナソニック ホームズ株式会社 都市開発支社
〒560-8543 大阪府豊中市新千里西町1丁目1番4号
国土交通大臣(14)第982号、国土交通大臣(特-2)第6164号、(一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
販売提携(販売提携代理)住商建物株式会社
〒541-0041 大阪市中央区北浜4丁目7番28号 (大阪住宅販売部)
国土交通大臣(13)第1894号 (一社)不動産協会会員、(一社)不動産流通経営協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟

(販売提携代理)株式会社 ビーロット
〒532-0011 大阪市淀川区西中島5-5-15(大阪支社)
国土交通大臣免許(3)第8157号 ・(公社)東京都宅地建物取引業協会加盟・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
建築確認番号BCJ18大建確004号(H30年4月25日)
竣工時期2020年10月
入居時期即入居可
お問い合わせシエリアタワーなんば 販売事務所
大阪市中央区高津3丁目14番11
営業時間10:00～18:00(火・水・木曜日定休)
販売概要

販売期先着順申込受付
販売戸数29戸
販売価格3,860万円～12,990万円
最多販売価格帯4800万円台(4戸)※100万円単位
間取り2LDK～3LDK+WIC+SIC+2N
住居専有面積55.27㎡～121.79㎡
バルコニー面積5.35㎡～14.15㎡
管理費12,800円～28,200円
修繕積立金4,500円～9,800円
修繕積立一時金360,000円～784,000円
管理準備金15,000円
地代(毎月支払額)5,400円～11,800円
解体準備金(月額)4,800円～10,500円
前払地代(引渡時一括払※販売価格に含む)2,988,560円～6,585,430円
地代保証金(引渡時一括払)129,600円～283,200円
インターネット基本利用料(月額)1,265円(税込)
申込期間先着順
申込受付場所シエリアタワーなんば

[490: 口コミ知りたいさん]

55.27㎡ ２LDK 3,860万円～
64.41㎡ ２LDK 3,990万円～
【角住戸】76.25㎡ ３LDK 4,910万円～
【角住戸】83.39㎡ ３LDK 5,490万円～

[491: 匿名さん]

>>490 口コミ知りたいさん

上二つは16階B、11階Hのものみたいですね、角部屋のは５階のA、３階のFかな

[492: 匿名さん]

>>491 匿名さん
あ、FじゃなくEだったかな

[493: 通りがかり]

>>486 匿名さん

夢ではなく、現に賃貸中の実績を見てます。なお、新築で利回７%は今の大阪では希少ですが、中古なら所有権でそれ以上が可能です。またGROSS７%はフルローンでの投資の場合、返済比率が高すぎてキャッシュフロー赤字の年度も覚悟となります。夢見るレベルなんかではないですよ。投資は慎重に自己責任で。

[494: 匿名さん]

賃貸で出てもすぐウェブからはすぐ消えるんで需要はあるみたいですね。
謄本取ってみたら建築関係の法人が複数押さえてた。個人じゃなくて法人で持つと確かに回りそう。
バルク買いで突撃や！

[495: ご近所さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[496: 匿名さん]

いや、逆にランニングコストの高い定借で5%だと不味いでしょ
7%で良いんではなく、5%だと不味いんです。
所有権で7%取れるなら、今頃ハイエナ投資家さん達に食い荒らされてますよ。
投資家が見向きもしない。それが結論でしょう

[497: 匿名さん]

少し前ならここみないな安さだけが売りの物件ってそれなりに売れてたんだけど、最近はそうでもないですね。
そういうのを求める層は中古に流れるようになったからかな。

[498: 匿名さん]

今は日本人の平均手取りが２７とからしいですからね
そのぐらいの人が組めるローンだとフルで３０００台前半ぐらいだろうし、頭頑張るかペアローンなどで組まない限りは、市内では１LDKとかになるだろうから中古に流れているのでしょうかね
最近は中古でも条件大分落とさないと難しくなってはいるみたいですが

[499: 匿名]

>>498 匿名さん

平均の話を持ち出したところでなんの意味もない

[500: 匿名さん]

タワマンでも相続があって属性低い人がフラット35で買ってるから平均年収なんか関係無い。

[501: 坪単価比較中さん]

なんば駅まで歩くとなると想像以上に遠いですね。自転車がちょうどいいですが雨に濡れてしまいます。

[502: 匿名さん]

中古に人が流れているって話が、なぜか所得関係無く相続金でタワマンに部屋が買えるって話になってて面白いですね、お金は使ってもらったほうが経済的にも好影響なので景気のいい話はいいとおもいますよ

公式HPとかではなんば駅まで１２分とかなってますが、実際は交差点の信号待ちだったり、駅近くになるにつれ人が多くなってくるので２０分近くはかかるんじゃないかな、自転車で行くにしても気軽に止めれる場所は多くはないので逆に不便かもしれませんね

人によるかもしれませんが、日常的には黒門あたりまでは行っても、なんばは用事でもない限りしょっちゅう行く感じにはならないじゃないかな、運動がてら足を延ばす感じの話になるかと、地下街とかは便利ですけどね

[503: 口コミ知りたいさん]

>>502 匿名さん


信号待ち加味して 自分の場合ランニングシューズ早歩きですが
12分から ゆったり目で15分ですね。

[504: 口コミ知りたいさん]

>>502 匿名さん

駐輪場
https://ebisubashi-magazine.com/bicycle-parking-namba/

[505: 匿名さん]

他のタワマンの掲示板はちょっと駅から遠いだけで駐車場の空きや出庫の待ち時間を心配する人に溢れているのに…　ここは自転車がどうとか歩いたら遠いとか空気感が違いすぎる。毎日通勤で駅まで歩く人と、用事がある時しか駅のへんまで出ない人だと感覚が違うのかな。

[506: 匿名さん]

面白いですよね、ここの近所のグランパレス夕陽丘の検討スレなんかをみると本当に同じ地域にある物件なのかと思うぐらい地域評が違ったりするので
物件のイメージとセットなんでしょうね、毒を食らわば皿までな感じなのかな

[507: 匿名さん]

なんばのタワマンでこの価格！というふうに価格面でのメリットを訴えていますよね。
確かにそうかもしれないけど
地代がそれなりにするからなぁ。土地部分の固定資産税がなくとも、建物部分についてはかかってくるから
結構それなりにコストはかかりそうな。
地代の変動ってあるんでしょうか。

[508: 匿名さん]

土地にかかる税金が上がれば地主としても地代の見直しは発生するんじゃないかな、ここがどうなっているかは何ともいえませんが、だいたいは地主と管理組合で話し合いのもとで価格交渉が行われるかと思います

税金うんぬん関係なく定期的に見直しのタイミングが設定されているなど計画されている場合もあるみたいですね、ローンがあるぐらいの期間は低めに設定して、後半は上げてくるとかはあるみたいです、高すぎると人がいなくなるので負担を分散する意味合いもあるでしょうね

価格面でのメリットというのは初期費用的な面だけかと、残らないけど土地代はどのみち地代として分割でとられますしね

[509: 匿名さん]

ググったら公式サイトに載ってた。消費者物価指数に基づくそうな。
https://www.cielia.com/m/namba220/guide/

どのくらいの幅で連動するんかは聞いてみないと分からんですね。
あくまでCPIベースなんだったら資源価格、穀物価格ばっかり上がってCPI上昇の場合も地代が上がる理屈にはなります。
不動産価格だけ上がって家賃があんまり上がらない場合はお得感が出るということでしょうか？

[510: 匿名さん]

地代、あたりまでだけど一応基準はあったんですね。
消費者物価指数基準かぁ。
直近で考えるとこの情勢で一気に上がりそうだけど…長い目で見たときに正直、わかりにくいです。
借地というシステムそのものは、エンドが最初からわかっていていいなと思いますが
地代については見通しがよくわからないっていう方は多そう。

[511: マンション検討中さん]

ここって平均坪単価いくら？

[512: 匿名さん]

>ここって平均坪単価いくら？

下記のブログによると、低層階で200万ちょっとの水準、最上階のプレミアムフロアだと350万超とか
https://mansion-madori.com/blog-entry-6434.html

[513: 匿名さん]

『地代は3年に1度改定され地代の算出は、消費者物価指数の変動に基づいた一定の算出方法により行いますので、上がることもあれば下がることもあります』 だそうです。
正直地代が消費者物価指数で決められるとは驚きです。
てっきり路線価により決められるものだと思い込んでいました。

[514: 匿名さん]

他だと借地は路線価で計算してる場合のほうが多そうですしね。
ここで路線価だと過去に何度か検討されてた抹茶町筋線でもできたりしない限りは大きな上昇はなさそうからかな。

[515: 匿名さん]

安いとこで
230万/坪でしょうか。

前の源聖寺坂は名所ですね。お寺が多く緑があって、落ち着いた佇まい。

[516: 匿名さん]

なんばよりも谷九のほうが近い。

難波もいいが、上本町のほうを向いて、
お寺や緑のある歴史が感じられる閑静なイメージにしてはいかが？

[517: 匿名さん]

もう埋まってると思いますが安いところだと200切るところもあったみたいですね

https://mansion-madori.com/blog-entry-6435.html

場所的に堺筋と谷町筋の間ともあって夕陽丘や日本橋など名前に付けたマンションもこの付近には多いですね
難波をつけたマンションも他にあるので、各社の販売戦略かと思いますが地図上ではまとまりのない感じになっちゃってますね

[518: 匿名さん]

10年ぶりの超高層タワーマンション、イメージ図でも相当高いことがわかります。
新生活応援キャンペーンでは50万円のサポートプレゼント。
相場がよくわからないのですが、50万円ってオプションつけていたらあっという間ですか？

このサポートプレゼント期間が5月8日まで。
前からやっているキャンペーンなんでしょうか。

来場キャンペーンじゃなくて制約キャンペーンなので……期間が少し短い気がしました。

[519: 匿名さん]

同じものかわかりませんが年明けぐらいに50万の成約キャンペーンやってたみたいなので、完売するまで似たようなキャンペーンが繰り返されるかと？

すでに建っている物件なのでオプションの変更というより、登記代などの初期費用から50万引く感じかな

[520: 匿名さん]

北は＊＊＊、東は墓場、南は動物園・西成、西は高速道路の四重奏+松屋橋筋直下の上町断層、谷九までは小学校前にスモークガラスのベンツ、地獄坂、ラブホ街、ノーブレーキのチャリ軍団

[521: よ]

もうこれ以上住人増えて欲しくないですね。
段々とエレベーターの待ち時間が増えて来てますので。
25階夜景は気に入ってます。
fixガラス最高ですね。

[522: 匿名]

>>521 よさん
まだ完売していないのですか？

[523: 匿名さん]

成約キャンペーンの話題でてるぐらいだからまだなのでは？

[524: 匿名]

>>523 匿名さん
竣工から2年ですよね？苦戦しているようですね。

[525: 匿名さん]

定借ですからねぇ、毛嫌いする人もいるので余程条件よくないとなかなかでは？

[526: マンション比較中さん]

近辺歩いていると、照明すくなく　寂しい限りです。
日中も寂しいですが、夜は特に暗いんですよね。

[527: 匿名さん]

周りにお寺か住宅街しかないですからね、深夜までやっているお店がないので暗く感じるのかな
まぁ、夜中酔っ払いが騒いでたり、においなどのトラブルとは無縁そうですけどね

[528: マンション比較中さん]

>>527 匿名さん

えっマジでまだ完売してないんだ。。。
相当ヤバいですね。

[529: 匿名さん]

>>528 マンション比較中さん
その理屈だとシティタワー東梅田とか住友不動産は相当ヤバいですね。

[530: 匿名さん]

>>528 マンション比較中さん

527です、他のコメントへの誤爆ですかな？
コメントに対して脈絡のないレスだったので少々困惑気味ですが

条件や立地によっては未入居物件も珍しくはないので、ここがどうなのかは販売側の想定次第かと

他では百万単位、高級なとこでは1千万単位の値下げとか見たことあるので、50万程度のキャンペーンとかやってるうちはそこまで焦っていなさそうかなと思いますが、実際は販売関係者に聞いてみないとなんともかな

[531: 匿名さん]

定借は売るときに苦労すると思う。

[532: 検討板ユーザーさん]

>>529 匿名さん

スミフは5年計画で販売するので
ほかのデベのような竣工後の完売は
全く考えてないよ。
煽り方が稚拙。