シェフルール文京茗荷谷ってどうですか？

[評判気になるさん]

シェフルール文京茗荷谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://myogadani65.jp/

所在地：東京都文京区大塚三丁目3番3(地番)
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩3分
　　　東京メトロ有楽町線「護国寺」駅徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.17㎡～68.25㎡
売主：株式会社松尾工務店
施工会社：株式会社松尾工務店
管理会社：和興通商株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

>>16 匿名さん

学区外から通ってる人はたくさんいるでしょ。例えば文京区に住民票持って、港区の家から通えば問題ない

[22: 匿名さん]

通学時間が長いと子供がかわいそうだよ。友達が近所に住んでないと一緒に遊ぶのも大変だし。情操教育の面でお勧めではないな。

[23: マンション検討中さん]

間取りがひどすぎる…
柱がバリバリ入りまくり…

[24: 匿名さん]

eタイプ、リビングに片方に2本分の柱が食い込んできているのが、どう考えるかですね
柱と柱の間にテレビを置くのはもう決定になるのかな、という感じではあります。
リビングインの居室が、ウォールドアではなくて、独立している居室になっていますから、
リビングとくっつけてみたいな使い方は想定されていないようです。

[25: 匿名さん]

間取りですが、実際に住んでいるときの感覚は違うことがよくあります。
住んでみると横長と感じないこともありますよ。
逆に円のような形だと何か違和感があることも多いかと思います。
このあたりは個人の思い入れなどが現れそうな気がします。

[26: マンション検討中さん]

未完成物件ですから、時期によっては間取りがセレクトが出来ると思いますよ。

[27: 匿名さん]

駅からはかなり近いと感じられる場所だと思います。
教育の森公園、文京区のスポーツセンターが近いのが魅力です。

[28: 匿名さん]

子育て世代のファミリー層がターゲットなのかな
サラリーマンのいち馬力では厳しい価格っぽきけど

[29: 匿名さん]

茗荷谷を名乗る場所なので、共働きファミリーが多くなってくるのかなぁと思いますが。
教育に熱心な方も多く集まる地域ですので、
親は親で結構子供の学業に対してサポートが必要になってくるでしょう。

シングルからファミリーを想定しているそうです。シングルだと賃貸に…ということになってくるのでしょうか。

[30: 匿名さん]

おそらく将来賃貸に出すことも視野に入れたシングルかDINKSだろうね、ターゲットは。

窪町小学校がったりのロケーションは学区のいいところに賃貸で母子だけ住むという需要に合致している気がする。

例えば東京のみたいに福利厚生がいい大手企業の多い地域では海外や地方に単身赴任の父親（地方都市の家賃の安いアパートや会社の借り上げ住宅に住む）と都心に住む母子（会社から住居手当をもらって高級賃貸に住む）というパターンの借り手がいるので、窪町小学校隣接という地の利は狭くてもかなり需要はあると思う。

[31: 匿名さん]

>>30 匿名さん
お父さん可哀想すぎる

[32: 名無しさん]

ダブル賃貸は、大手だろうと持ち出しになるからないよ。

[33: 匿名さん]

賃貸に出した時の利回りを考えるとこの辺の駅近は採算レベル未満だから。

[34: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[35: 匿名さん]

シングルからファミリー向けまでがターゲットということです。
結構生活リズムも違うような感じがしますので、
本当にお互いに気をつけて暮らしていかないといけない、という風に感じられます。
ここだと賃貸に回す人よりは…実需で、という人に多くなってくるのかしら、とスレッドを見てて思いました。

[36: マンション検討中さん]

３５㎡があるのがいいですね。家族用です。
パークビュウなのも春日通の騒音がなくて良いと思いますが、果たして何階が良いのか？

[37: マンション検討中さん]

まあ立派な資料がようやく届きました。ロケーションとかも良いと思いますが
デベとしての松尾（工務店）と言うのは聞いたことがありませんでした。
メジャーでないとリセールバリューに影響するとか中古として売れにくくなる
なんてことはないのでしょうか？

[38: 匿名さん]

パークビュー側は将来裏の運送屋さんのところにマンションが建ってお見合いになるリスクないかな

[39: マンション検討中さん]

裏の書店（倉庫？）と運送屋さんの敷地は一体みたいですし、マンション建設に十分な広さが
あるようです。となるとパークビュウも暫しの間かもしれませんね。

[40: マンション検討中さん]

【教育の森公園　VIEW】
1LDK　Aタイプ　35.17㎡　３,８００万円台～
2LDK　Bタイプ　55.15㎡　６,０００万円台～

　【新宿・池袋方面　VIEW】
3LDK　Eタイプ　68.25㎡　８,４００万円台～

高！　文京区はマンションは高いけど、リセールや賃貸は意外と弱い、ただ見知らぬデベでもお買い得で
あれば良いのでは？
とのアドバイスを某３大デベ関係者からもらったのですが、これでは見に行く気もしない。

[41: マンション検討中さん]

安い方がいいですが、、、。
まぁー文京区の駅3分物件だったら仕方がないのかな。

[42: 匿名さん]

純粋に駅まで徒歩５分以内ということで、お値段が高くなってしまう要素があるということになってくるのではないでしょうか。
それに、子供がいる家庭に大人気の茗荷谷ですしね…。
小学校は、人気のある小学校の通学区になるのですか？
あの小学校に入るために越境する人がいるっていうのは聞いたことがあります。

[43: 匿名さん]

学区はいいよね、通学距離もほぼゼロで塾とかにも行かせやすい。松尾工務店は横浜のゼネコンで、大正時代から続く老舗みたいだね。

いい会社なんだろうけれど、知名度があまりないから販売は苦戦しそうだなあ。

[44: マンション検討中さん]

販売代理は、伊藤忠ハウジングだから
クレヴィア文京関口、サンメゾン小石川など
この周辺ではかなり販売中の物件があって
会員だけで相当いると思います。

昨年、近くで販売されたクレヴィア文京名荷谷も
ありましたね。

[45: マンション検討中さん]

デベといい、チープな外観といい、内装といい、ふと我に返ると高すぎるなあと思ってしまう。

[46: マンション検討中さん]

なんで白って安っぽく見えるんでしょうね

[47: 匿名さん]

私は外観はそれほどこだわらない方なのですが、やはり重要視する人も多いということなんでしょうか。部屋の間取りの方が、実際に生活するとなると重要になるような気もするんですけどね。

[48: 匿名さん]

最初のうちは外観、かなり気になるけれど、住んでいくうちに気にならなくなりそうな感じはします…
格好いいマンションだと、帰ってきたときに見えてくるとテンションが上がるというのを知人からは聞いたことがあるけれど。
でも好みもあるかとは思いますが
まあ、マンションとしてはこんなもんではないでしょうか。

[49: マンション検討中さん]

価格下がりましたね！
丸ノ内線の駅3分では安い物件ではないかと。
第一期で34戸/46戸とは抽選覚悟ですね。

[50: マンション検討中さん]

それでも高すぎ。。。本来の資産価値を冷静に考えよう。

[51: マンション検討中さん]

〉50さん

あまり、将来的な価値は求めてないのですが、、、
ちなみに「本来の資産価値」っていくら位なんでしょうか。

[52: マンション検討中さん]

結局、いくらなんですか？

[53: 通りがかりさん]

>>52 マンション検討中さん

資産価値なんていつでも変動する。
50は言葉選びが下手なだけです。
だから拘らないで下さい。
私は駅距離と学区から、この値段でも売れてしまうと思っています。

[54: 匿名さん]

高い高いと言っていたので、いくらくらいなんだろうと思っていました。第1期の値段が公式ホームページに掲載されています。1LDKは3660万円～、2LDKは5950万円～、3LDKは8590万円～。

2LDKの6000万円は出せるかなと思うものの、3LDKになると8500万円。高いものだと1億くらいになるんでしょうか。部屋の広さも2LDKだと55.15㎡なので、ファミリーだと3LDK欲しいと思う人も多そうです。

予算があるなら3LDKでしょうか。

値段によっては最終期くらいに値引きがあるといいなと思うのですが、どうでしょうか。

[55: マンション検討中さん]

最高価格は物件概要にある通り9,470万円で3LDKの最上階だと思います。
3LDKは1期で完売と聞きました。

[56: 5丁目住人]

安くならないかな～という人も居ますが、少なくとも竣工しなければ値下げは無いと思いますよ。
デベロッパーも、結局売れてしまう地域は、本当に最後の一部屋におまけ程度の値引き(諸費用の一部負担とか)する程度だと思います。
欲しいな～という間取りは法外な根付けでなければ値引きなく売れてしまうでしょう。
老婆心ながら、不動産は一物一価なので、本当に欲しいならばおまけ程度でも付けば決断した方が良いと思いますよ。
子供の教育面を考えて茗荷谷に興味を持たれているのであれば、環境は非常に良いと思います。
我が子はガラガラで国立関係に掠りもしませんでしたが窪町で(少なくとも今は)満足してます。

[57: マンション検討中さん]

周辺の他物件も見ましたが、
価格、駅距離、立地と学区、設備仕様では
良い物件だと思います。

娘が茗荷谷の国立付属出身で送り迎えもして
いましたが、住環境も良さそうですね。
3LDKは完売なのかしら？

[58: 5丁目住人]

>>57 マンション検討中さん

マンションと関係ない話で申し訳ありません。
お茶ですか？昔は送り迎えOKだったのですか？少なくとも今は駄目みたいですよ。
うちにも娘が居るので気になりました。

[59: 匿名さん]

お茶は、調べたら遅くとも1年生の5月までくらいしか送迎はできないみたいですね。
基本は子どもたちが自力で通わないといけないようです。
国立の小学校などの近くでは、
子供さんが居る人向けの賃貸は一定の需要があると聞きますが、
こういうふうに送迎ができないということを踏まえて、
近くに住もうとする人が多いからなのかもしれませんね。

[60: 匿名さん]

時期的なものでしょうね。ここだけじゃなくどこもちょっと高過ぎな感はありますし。
買いたいときが買い時なのでそれでも買う人はかうのでしょう。
増税もありますしね。まぁこれがいつまでも続くはずもないでしょうが、いつまでとも
言えませんしね。

[61: マンション検討中さん]

3LDKですが、かなりコンパクトですよね。廊下などが無駄に広くて各部屋の広さが十分に確保できていない印象です。洗面所には収納もない上にドアが引き戸ではない、キッチンではコンロ周りの壁がクロスになっていたりと、所々生活のしづらさが感じられるところがありました。場所がいいだけにやはり有名な施工会社ではないのが残念です。

[62: マンション掲示板さん]

杭が37メートルなのに驚きました。
埋立地より少し短いくらいですね。
アトラスとか、この付近の杭は何メートルなんでしょうか？
千川通り沿いのマンションの方が杭は短い（10~20メートル）のは何故なのか不思議です。

[63: 匿名さん]

支持層が同じであれば、高台のほうが杭は長くなります。

[64: マンション掲示板さん]

杭が長いのは良くないと聞きますが、どうなんでしょうか
地震で損傷しやすいとか。

[65: 通りがかりさん]

ホームページ見ると、第１期は完売みたいですね。
追加販売もしたみたいですので、40戸位は
売れてしまったのでしょうか。
第1期で残り10戸未満？

某大手不動産会社の知人談では、かなりの人気物件とのこと。（当人もこの物件の購入を検討中みたいです）
やはりブランドより駅近なのかなー。

[66: 匿名さん]

ここは相当人気ですよ。あっという間に売れてしまってます。急がないと本当に完売してしまいますよ。登録開始が始まってから間もないのにすごい勢いです。

[67: 匿名さん]

価格が高いのが気になりますが、広く収納が整っている快適な間取りが魅力を感じますね。

今とは言いませんが、将来的にはこういったマンションに住んでみたいと考えています。

[68: 匿名さん]

あまり目立たない情報ですが、ここの耐震等級は、マンションでは珍しい耐震等級２です！大抵のマンションがコストアップを嫌って最低限の耐震等級１にしている中（もちろん大手も含めて）、すごいことだと思います。地盤も強い地域ですし、今後起きるとされる南海トラフへの対策はバッチリですね。

[69: 匿名さん]

ここは小学校の学区がいいから売れると思うけどね〜

ただ近隣に似たような条件の物件の販売が相次いでいるのでちょっと迷うところだね

[70: 匿名さん]

>>68 匿名さん
勝手な予想ですが、建築基準法は将来的にさらに厳しくなり、現在の耐震等級2のレベルが最低ラインになると思います。そうなると、今の建築基準法ギリギリで建てられた耐震等級1のマンションは旧耐震基準マンションになって資産価値が低下するでしょう。それを考えても耐震等級2は貴重な存在だと重います。