サンメゾン九大学研都市エルド《居住者専用》

[マンション住民]

こちらは居住者及び賃貸オーナーの方専用の掲示板です。

周辺及び共用部分の情報交換や、専有部分の設備について、管理組合・自治会、
生活全般の情報共有（勧誘・販売業者対応等含む）に有意義に活用しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586956/

公式URL：http://s-kyudai.jp/?utm_source=Yahoo&utm_medium=CPC&utm_campaign=simei...

[263: 住民板ユーザーさん1]

廊下の間引き点灯について

0時以降の深夜帯については多少理解できますが、20時で既にこの状態は通常なのでしょうか？

深夜帯も暗くなったのは6月頃から感じていますが、ご存知の方はいらっしゃいますでしょうか？

[579: 住民板ユーザーさん1]

雨の日だからといってスロープを塞がれるとベビーカーや車椅子が通れないので困りますね…。
来客用の駐輪スペースはないのでしたでしょうか？
来客を受け入れる側で相手方に一言伝えてるように配慮して欲しいですね。
残念でした。

[652: 匿名さん]

令和元年は、当該企業グループ（売主とＳＨＣ）にとっては、九州進出１５年目の節目の年となる。
ＳＨＣは、過去に経験した事が無い『管理物件の急増に直面』します。
既に２物件（今川と熊本 古城堀端公園）は竣工・引渡し済みですが。

言うまでも無く、過去の管理戸数の急増は「当物件の管理業務を受託した２０１７年」です。
管理戸数の急増が、次々と発生する課題処理が出来ず、多くの業務の遅滞に繋がった。

本年の新規物件には、熊本最大となる５８戸を有する１物件も含まれ、更なる業務効率の低下懸念もあります。
しかも、働き方改革推進も視野に入れ、業務改善を実現せねばならない為、業務消化は非常に難度が高い。

現実的には、本社の経営・事業計画ありきの事案。だからこそ、九州事業所は増員等の抜本的な？
対応や、体制改善と業務の効率化を企図しているのかの確認が不可欠です。

理事会では、当事業所の労働実態などを観察やヒアリング等をした事は有るのでしょうか？

管理組合としては、管理会社の経営方針や事業所組織の運営実態、業務改善の進捗状況も
しっかりと検証した上で、管理委託契約の更新に臨みたいものです。泥船にだけは乗りたくない。

そもそもが、平均４０戸規模の物件管理は経営効率上は、決して生産性はは高くは無いと推察出来る。
企業側の非効率・低生産性の経営体質や組織構造を原因として、結果、物件辺りの戸数が最大の
当マンションが「ワリを食う」ような事態は避けたいものです。

当地の事業所が２名体制である点や過去の業務実態を踏まえ、添付資料「分譲物件の供給推移」を
ご参照頂ければ、上記の見解や考察をご理解頂けるものと考えます。

[653: 匿名さん]

※この投稿は ＞＞630 匿名さん 自身による更新版です。本文及び掲載資料を更新しました。
（投稿翌日4/28リリースの「SM西鉄久留米」〈竣工2021年02月〉を資料に追記・更新）

＞＞627 匿名さん
売主の公式ＨＰによると、マンション分譲事業は１９９５年開始。今年２５年目と意外と歴史は浅い。
首都圏進出は2000年、九州は2005年、中部は2010年と、実に律儀に５年毎に事業拡大して来たらしい。

九州進出は他デベより遅く又、Ｌショック等による景気低迷の影響か２件目分譲まで更に５年を要した。
その事業立上げ時から２０１４年迄はやや停滞（他では初進出２年目には第二弾分譲を完了している）。

九州上陸から１５年目となる本年３月末時点の竣工物件は１５件（結果的に１年１物件の分譲ペース）。
２０２０年末時点で、累計１９件を予定。〈平均戸数は４０戸強〉と小規模を得意とする事業スタイル。
平成最後の日曜に、異例とも言える ”早期リリース” にこぎつけた「SM西鉄久留米」が２０件目となる。

同系列のＳＨＣによる管理は今年でようやく５期目、管理物件は１０件（２０１５年の２物件から開始）。
そして、竣工引渡し済みのＳＨＣ管理物件 １０物件 の 戸数合計 は 全 ５３４戸です。

当物件は此の企業グループが市場戦略上『フラッグシップマンション！』と位置付けるものです。
尚、当物件の１１６戸は戸数比率２１.７％に匹敵し、他に比べ非常に高く突出した存在感があります。
（ＳＨＣ九州事業所の管理事業における戸数ウエイトは、たったの１件で約５分の１強を占めるのです）

がしかし、戸数のみならず敷地・建築・延床面積いずれもが、他の物件に比べ突出しているが為に、
４０戸規模の管理業務に馴染んできたＳＨＣは、業務処理能力を超える過負荷状態に陥っている様です。

今後、用途地域「準工業地域」で、周辺一帯の「土地区画整理事業」が本格化する環境下で、果たして
自治体及び関連業者との交渉・折衝・取引き並びに、適正な管理業務・理事会支援が実行出来るのか疑問。

ＳＨＣにとって、当物件の『管理業務契約の受託・更新』は、経営的観点からも非常に大きな意味が有る筈。

戸数データを数的根拠とした検証・分析とは言え、当物件は明らかに主要な収入源だと推察出来る。
つまり、『更新不可』となった場合には、既存物件ベースで２０％相当の売上げ減は避けられない。

エリア唯一の『旗艦物件』と位置付けられ、戸数比率２１.７％と存在感がある物件の管理なのだから、
企業のエリア戦略・ブランドエクイティ戦略も踏まえ、あと１年はもっとちゃんとして欲しいものです。

区分所有者で構成される『管理組合』は、それ相応のコスト（対価）を遅滞なく支払っています。
一般論では、提供サービスが不適切で低品質且つ低下傾向な場合、対価が固定ならばコスパは悪化します。

[659: 匿名さん]

今日、9:30-10:15 非常識な 路上駐車１台あり。
フロントバンパーは、植栽の囲いに接触、ぶつかっている状態でした。

この車を避けるように、小学生の歩行者が車の陰から飛び出て来ました。

時折、当該車両の違反駐車を見かけるが基本的な交通マナーは守って頂きたい。

[704: 匿名さん]

自販機設置は、やり直しの効かないリスクや周囲の環境変化を踏まえ、再検討した方が良いでしょう。
※リスク：５年契約・販売不振時の違約金・維持コストが不明・美観の毀損・壁面等の加工痕等々。

仮に設置する場合、平面図面上の【Ｒ】（理事会内定案）は、明らかに動線に干渉し、往来の邪魔です。

是非、【Ａ】【Ｂ】【Ｃ】【Ｄ】案で、再考して頂きたい。【Ａ】が最適ですが。

その４箇所は、往来には悪影響は無い上に、お招きしたお客さま や 空き物件の内覧者に対し
従来どおり、入館時の視覚的には美観を充分に印象付けられますね。

設計コンセプトである「落ち着きのある ゆとりのエントランスホール」は、この物件の訴求ポイント。

物件価値を維持し、所有者の快適な空間を確保する為には、【Ｒ】（理事会内定案）はあり得ない。

[721: 匿名さん]

今日から２年アフター点検なのかな？

エントランスをこんな状態にして、作業員全員お昼休憩！
住民への配慮など全く無いようですね。

[794: 住民板ユーザーさん1]

本日、西側階段1階から2階の踊り場にて、タバコの吸殻が落ちていました。
心無い住人がいる事が残念です。
前回は駐輪場にも落ちていました。

何より大分前ですが、ゴミ捨て場にてゴミ袋の一番見える所に使用済み避妊用具がそのまま置いてありました。
頭おかしいんでないの？？狂ってる。

[802: 匿名さん]

主に不具合の注意喚起の為、並びに管理会社の意識欠如・遅い対応の 分かり易い具体例として投稿します。
※奇しくもタイミング的に、業者の本気度・姿勢をテストする事態となったが、想定どおりの結果でした。

■ 不具合　：玄関前スロープの手すり（パイプ）の中央部が不安定な状態。
　　　　　 歩行時に躰を支える為に体重をかけると、バランスを崩す可能性があります。
■ 箇所等　：中央部の１箇所のみ。
■ 暫定措置：当該箇所に貼り紙をしました。
■ 想定原因：固定する為のボルトの脱落か、建築時の施工作業モレ　※相当期間抜けていた形跡あり。
■ 発見日時：5/17（金）16時過ぎ

■ 共有状況：ＳＨＣ及びＳＨ・イチケンには報告済み。理事会・理事長と共有したのかは不明。
・5/17　19:49　ＳＨＣ本社の部長と担当宛に他の事案含め、画像添付しメール送信。　
　　　　　　 　 総会終了後の現地立会いも要請。　
・5/17　09:20　事前点検で来館中のＳＨ担当者並びにイチケンと現地確認。
・5/18　09:40　総会開始前、ｉ-phone で画像提示、口頭で事象を報告。
・5/18　14:20　総会終了後、担当に片付け終了後の現地立会いを再要請した。
　　　　　　　 回答は「短時間なら現地に行けます」であった。
・5/18　17:40　総会決議の速報の貼り紙はあったので、担当は来館した模様だが
　　　　　　　　当方への訪問も無し。
　　　　　　　　「問題箇所を確認した」若しくは「時間が無くて出来なかった」等の連絡も無し。
　　　　　　　　肝心の問題箇所には、何も処置は施されず。

総会で『第８号議案』承認後に、なにか誠意を以てとか宣言していたようだが、虚しい宣誓でした。

[954: 匿名さん]

>>953 匿名さん
事前に掲示された行程表と異なり、本日から駐車場の擁壁修繕が始まった。
午後、業者さんに注意事項等の周知が無いことを質すと、ホワイトボードをこれからEVホール脇に配置するとのことでした。
本来の事前告知どおり、初日からやって頂きたかった。
理事会役員の方々には、適時的確に指摘や指導をして頂きたかった。

[959: 匿名さん]

>>579 住民板ユーザーさん1さん
この自転車ちょくちょく停まってますね。
本日は、理事会だから再度検討して頂きたいですね。
管理会社担当は、到着時に気付くのだろうか？

[983: 住人です]

昨日のことです。
朝出掛け、夕方帰宅した際に玄関の鍵穴周囲に2箇所傷が付けられていました。朝はなかった為、防犯面も含め大変不快な思いをしております。ちなみに昨日は業者さんによる作業はありませんでしたよね？管理会社にも報告はしていますが、こういうことをする人が外部か内部にいると気持ちが悪いため、皆様もご注意ください。

[1015: 匿名さん]

キッチンもバスもLIXILの排水トラップは、概して
機能面と掃除がしにくい構造が主婦には不評です。

が、キッチントラップのゴミ受皿はこれに替えると
問題点は全て解決します。住み替えで、LIXIL物件に
暮らす時は毎回、既設の中皿に替え使用してます。

ナフコ等のHC で購入出来て、銅メッキ仕上げが
若干高額ですが、ヌメリはほぼ起きません。

流行りの『名も無き家事』の一つであるキッチン
周りの掃除の時短と効率UPに、確実に繋がります。

内紛騒動等で株価も降下トレンドのLIXILですが、
製品の欠点を補完する中小企業は存在する。

管理業務を補完する企業は、無いから悩ましい。

[1054: 匿名さん]

>>1053 匿名さん
前から思っていたが、その定期巡回告知の貼紙の
記載内容がおかしいよね。

〇〇分と表記してるが、字体やフォントからして
００分では無いよね。

[1059: 匿名さん]

これか！

[1060: 匿名さん]

どうにかならんかな。

[1126: 匿名さん]

隣接地の工事現場の養生パネルは、一面だけは設置
されないままに進行しています。何故でしょう？

撤去予定の建物・足場と駐車場が再接近する場所。
故に、車への塵芥の飛散等が一番懸念されると思い
ますが、SHC他はどう判断しているのでしょう？

南側正面の水槽タンク？なんて、パネル設置前から
重機を使っての破壊撤去が行われていましたね。

[1129: 匿名さん]

>>1128 匿名さん
私も２週間前から頻繁に見かけるようになりました。
県内外の外出先でも同様に見かけるので、そんな時季なんでしょう。

1127さんが住人か否か不明ですが、日常の現象について投稿しただけでしょう。
例えば、「今日にわか雨の後で虹が出ましたね」と同じでしょ。

[1134: 匿名さん]

場所は、駐車場の車路への出入り口周辺です。
出入り口横の壁面と舗装面にシミがあります。

[1150: 匿名さん]

>>1126 匿名さん
通常、この規模での隣接地のビル解体工事の際は、管理会社等の要請により、解体業者は周辺住民に対して工事概要説明会を行います。

印刷物での各戸への告知に加えて、対面での質疑応答で住民の理解を得て、トラブルを回避する為。

不在で詳細不明ですが、今回は説明会は行われたのでしょうか？

手前のビル解体時は、瓦礫落下の防御は万全なのかと気になる（写真参照）。

先刻、南側アパートの管理業者が現場確認に来て、色々と塵芥飛散や落下物の点検確認を行っていました。