ジオ宮前平ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ宮前平についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.geohankyu.com/miyamaedaira/

所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋1丁目21番12、16、17（地番）
交通：東急田園都市線「宮前平」駅 徒歩8分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：68.08平米～81.13平米
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：ライト工業株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[542: 匿名さん]

ご苦労さま
そんなに気になるようでしたらモデルルームの営業マンではなく発注者に直接お問い合わせください。
もしかしたらCGが差しかわるかもしれません。
ただ樹木でしたら未来永劫今の状態が続くわけではありません。枯れることもありますしもっと成長するかもしれません。
うち近所のマンションは、敷地内の植栽の高木がCGでは立派な枝ぶりでしたが実際は高さこそ同じでしたが幹も細く残念なことになりました。

[543: 匿名さん]

>>541 マンション検討中さん
他のマンションの完成予想CGでは既存の電柱やら電線、隣の建物を消して新築マンションがアピールできるように表現していました。よく見るとCGに薄っすらと白く細い線でアウトラインがありました。
よく見ないとわからないレベル。
敷地まわりの状態は購入する際に自身の目で確認されるでしょうし重要事項説明においても記名押印するでしょ。
まさかげんちを見ないで購入する人いるのかな？

[544: 匿名さん]

合成写真を用いたCGの鮮明なものと撮影当時、もしくは現在での同じアングルの写真を両方見比べないとよくわかりません。言葉だけだと確証が持てない。

[545: マンション検討中さん]

長々と失礼しました。

よく見るとホームページの下の方に
※隣地植栽を透過表現しております。
ときちんと記載がありました。

どうもすみませんでした。

[546: 通りがかりさん]

最近の野村営業さんはどんどん手が込んできてますね！
おつかれサマです

[547: 近所に住むものですが]

>>545 マンション検討中さん
うーん、注記したとしてもその透過表現が不当表示にあたるのでは？
ま、どのみち、透過表現をしないと建物がまるで見えないということですよね。
もともとグリーンヒルという名前のレストランで、名前の通り緑の丘にひっそり佇むというコンセプトでしたので、向こうからしても大きな建物が建って邪魔でしょうね。

[548: 匿名さん]

デベの社員ではないですね

[549: 匿名さん]

>>547 近所に住むものですがさん
以前の珪藻土も売っていた設備系の倉庫のような建物よりはよかろうに

[550: 匿名さん]

>>547 近所に住むものですがさん
デベさんはその道のプロ
ただでさえ不動産に伴うクレーム対応をしてきているのでぬかりは無いと思います。会社の規模も大きいですし顧問弁護士を雇っているはずです。
少なくとも購入していない一般の人からのクレームはスルーされて終わりでしょう。

[551: 匿名さん]

野村には相手にされてないと思いますよ。残念ながら。
勝手にライバル視しているだけでは？
近隣の野村物件のモデルルームに行きましたが、この物件に触れることさえなかったですね。

[552: 匿名さん]

>>550 匿名さん
それにしたって、過度なCG加工は検討者の立場からするとやめて頂きたいですけどね。
自分の目で現地を見ればわかることですが、最初はCGを見て期待を膨らませてモデルルームを訪れるわけで。
デベさんの良識が問われる部分だと思います。

[553: 匿名さん]

>>552 匿名さん
こんな記事がありました。
https://allabout.co.jp/gm/gc/449414/
これによると
公正競争規約では「周囲の建物などは描かなくてもよい」とされているため販売物件の建物本体と外構、敷地内の植栽くらいまでしか完成予想図に描かれていないことが大半らしい。
これがデベさんたちのデフォルトなのでしょう。

[554: 匿名さん]

>>551 匿名さん
こちらに限らずお互い同業者としてリスペクトして対応いますよ。ネットの方がひどいように感じます。
本心ではライバル視しているのかもしれませんがお客さんにそれを悟られるようでは販売は務まりません。

[555: 匿名さん]

>>552 匿名さん
この物件とは関係しませんが
不動産販売においてCGよりも皆さんに関係がありそうな事項があります。
それは、嫌悪施設の有無。そもそもどれが嫌悪施設なのか宅建業法に定義されておらず各物件毎に対応しており説明が必要であるようでしたら重要事項説明で契約する人に説明し確認のうえ署名、印をもらいます。そもそも物件HPに近くに嫌悪施設であると考えられるものを物件地図での明示なり付近のロケーションに記載する必要はないということです。
たとえば、実際に現地を確認したらお隣が墓地、近接して高圧電線があるみたいな事例は多いですよ。まったく気にしない人もいるでしょうがね

[556: 匿名さん]

本日情報登録更新されたが前回と変わらず。
第3期は販売はいつなんだろう。
このままだと第2期4次、5次の後かな

[557: 匿名さん]

宮前区在住の人のブログに宮前区役所移転に関する有益な情報提供がありました。
https://blog.miyamae-navi.com/entry/2018/12/03/084039
区民の皆さんも鷺沼再開発、区役所移転の話を知らない人が多いらしいです。
今週末に市民説明会が開催されるようです。
移転すると思ってましたが雲行きが怪しくなってきましたね。

[558: なぁ～ずっちーな]

宮前平駅北口から宮前区役所前交差点の手前まで
距離800m高低差64m
11分とマップ表示してるけど箱根の山登りみたいに駆け上がれば8分切るのかなぁ

[559: なぁ～ずっちーな]

>>558 なぁ～ずっちーなさん
下りは8分位

[560: 通りがかりさん]

神奈川新聞 宮前区役所移転へ 市民館、図書館も鷺沼駅前に 川崎市.　2026年に図書館・市民館を先行移転、2030年には新区役所完成目標
http://www.kanaloco.jp/article/386604

[561: 匿名さん]

やはり基本方針（案）で推し進めようとしていますね。
今回の発表の後に住民説明会することに違和感を感じます。
なぜなら今回の住民説明会の開催日程は昨年末には日程が決まっていた点。
既定路線を周到し住民説明会を実施したという事実が欲しいのでしょう。
「移転ありき」で当初の予定通り役所＋民間業者のタッグで再開発プロジェクトを推進していきたいようです。
個人的には公共建築で築35年の庁舎は日本全国に山ほどあるので建物がこの程度で古いと言うにはいささか疑問。
鎌倉市でも問題になってますね。

[562: 匿名さん]

>>561 匿名さん
腐った行政がやりそうなことですね。
住民説明会は飾りか。

[563: 評判気になるさん]

その移転の話が進むとなると、区役所近くのマンションの価値も変わりそうですね。

[564: 名無しさん]

区役所移転したら、市バスとしては別にあの経路を通らなくてもいい、ってなるんじゃないかという感じしません？
近隣の他の坂道は特に通らないのに、あの坂だけは区役所があるからバスが通っているだけでは

[565: 匿名さん]

小学校前もあるし区役所前が警察署前にかわるぐらいじゃないかな。
そもそも役所主導で始まった移転計画。区役所移転し川崎市バスもルート変更ならそのあたりの住民の反発必至だと思う。神木の住民の利用もあります。
警察署、消防署、小学校はそのまま。
民間のバスと違って市バスは営利を追い求めるところではありません。公務員でしょ

[566: 通りがかりさん]

考えてみれば、宮前区越して10年経つけど、区役所は引っ越し直後1回しか行ってない。警察署の方が免許更新で行く回数は多い。後はローン関係で新百合の法務局とか。区役所移転するメリットってまりない気がしてきた。

[567: 匿名さん]

区役所よりも図書館、区民館の移転の方が関心が高いような

[568: 匿名さん]

>>567 匿名さん
おとなりの横浜市青葉区の区役所は地理的に青葉区の中心あたりの市が尾の川沿いにあるし、たまプラーザやあざみ野、青葉台でないところでも特に不便という声を聞きません。あちこちに住民票などを取得できる施設があるからかな。

[569: 匿名さん]

問題は役所主導で民間の鷺沼駅前再開発に乗っかっているだけと感じます。宮前区民の移転に関する認知度もかなり低く区議会の議員さんも複数疑問を投げかけています。住民の意見を反映し強引でない決め方をしてらいたいです。

[570: 名無しさん]

>>568 匿名さん
横浜市と川崎市を比べたら駄目でしょう
青葉区がかわいそうですよ

[571: 匿名さん]

あくまで近くの事例を紹介しただけです。
乗降客の多い駅に必ずしも区役所があるわけでわないというひとつの事例です。

[572: 匿名さん]

規模を縮小してもいいので図書館は残してもらいたいな。

[573: 名無しさん]

田園都市線沿線そのものが、民間の開発前提で今日まで進められているのに、民間の再開発ありきで行政が動くなんて！っていう批判はちょっとちがうと思う。東急が田園都市線を通してなければ、どこもかしこも畑と養鶏場などが多いだけの場所だったはず。でも東急が税収をとれる場所にした。行政は民間がもたらす旨味から逃れられないはず。
ついこの間も横浜市長が「これからの町づくり」に東急とべったり気味の声明を出したばかり。
http://www.city.yokohama.lg.jp/ex/mayor/interview/2017/170404.html

[574: 匿名さん]

>>573 名無しさん
市役所、区役所に開発のプロはいるでしょうか？
行政の役人さんは机上のプランニングや計算はお手のものでしょうがそれを生業としている商売人には敵いません。
タラレバを言っても仕方がありません。
東急城下町みたいな田園都市線沿線の開発には電鉄の協力なしには進みません。
電鉄も大きくなってさまざまなグループ会社がありその規模は日本を代表する鉄道グループですよ
不動産、百貨店、スーパーなどこのエリアに住んでいればなにかとお世話になっていますよね
他が入り込む余地は極めて少ないと思います

[575: 匿名さん]

みんな区役所移転で宮前平のポテンシャルが低下するのではないかと思っているようですが私は区役所跡地開発の方が楽しみ。まとまった土地だし住宅街を走る大通り沿いなのでマンションだけじゃないでしょう。近隣のスーパーなども動向を気にしていると思います。

[576: マンション検討中さん]

区役所跡地は住民感情から売却前提ではないでしょう
おそらく公共の施設か素敵な公園なんかになる様に思います。その方がいいかも

[577: 匿名さん]

>>576 マンション検討中さん
市は3つのパターンを想定して費用の算出をしています。売却なければ全て市の負担(市民の税金)で建物の応分費用を支払うことになります。
跡地利用のことには触れられていません。
つまり売却前提だからです。
公共施設を代わりに設置するなら事前にアナウンスがあるはずです。公園設置にしても土地は市の所有ですか？違うと思いますよ

[578: 匿名さん]

>>576 マンション検討中さん
気になるなら川崎市にパブリックコメントを
まだ間に合いますよ

[579: 通りがかりさん]

○○シティとかの大規模マンションに化けちゃったりして。。。

[580: 匿名さん]

同意。
おそらくそうなる確率高いと思います。

[581: 通りがかりさん]

もともと、区役所は宮前郵便局なんかとセットの場所にあってほしい、駅近で。と思ってたから区役所移転そのものは賛成ですね
ジオ検討とは話がそれましたが

[582: マンション検討中さん]

>>579 通りがかりさん
そうでしょうね。移転と跡地売却はセットで既定路線かと。

[583: 匿名さん]

2015年には「東急沿線まちづくり包括連携協定」
2017年には鷺沼駅前再開発において東急３社、ＪＡセレサ川崎、横浜銀行の鷺沼駅前地域の５権利者で構成する「再開発準備組合」設立。
この沿線には東急グループは必須なようです。

[584: 匿名さん]

>>581　通りがかりさん
宮前郵便局と区役所がセットの考えがよくわかりません。
宮前郵便局は鷺沼駅から少しばかり離れているし駅地下に郵便局があります。
窓口とATMがあれば事足りるのでは。

[585: 匿名さん]

週末に区民向け説明会行ってきましたが、その場では跡地は行政の貴重な財産として活用する方針、と言ってました
どうなるか分かりませんがね

[586: 匿名さん]

>>585 匿名さん
そうならば再開発と跡地利用の計画をセットで説明が必要ですね。明確な回答がないのであれば活用する方針が裏で進んでいる予感がします。

[587: マンション検討中さん]

>>585 匿名さん
これまでも移転は決定事項ではないと繰り返しておきながら、あっさりと移転案を発表しています。跡地利用についても周辺住民の感情を逆撫でしないようその場しのぎの発言でしょう。

[588: 匿名さん]

>>587 マンション検討中さん
再開発を推し進めるのなら特に宮前平周辺住民に対して跡地の今後のことを説明責任があると思います。市民から予想してなかった質問であり差し障りのないように回答したということかな。当然市側は跡地をどうするのかコンサルに計画立案させているところでしょう。市民説明会ですら説明会運営は民間業者に委託してるくらいだから。

[589: 契約済みさん]

住民スレつくりました。
契約者のみなさま、そちらでも情報交換しませんか。

[590: 匿名さん]

>>589 契約済みさん

住民スレ、見当たりませんが。
住民の方、どれくらいいらっしゃるのでしょう？

[591: マンション検討中さん]

＞これまでも移転は決定事項ではないと繰り返しておきながら、あっさりと移転案を発表しています。

決定事項でなかったものが、決定して発表したってのなら普通じゃないですか？
決定したのに発表しなかったら問題ですが。

[592: 匿名さん]

この移転計画の問題点は
http://www.city.kawasaki.jp/250/cmsfiles/contents/0000097/97126/tokube...
のこれまでの経過と検討スケジュール通りにことが進んでいる点。
本年2月の基本方針(案)の公表については、市民フォーラムで市民意見を踏まえた行政内部検討を経てからの公表とあるのに2月に開催された市民説明会で疑問や反対意見、要望があった。ここがポイント！です。市民説明会を開催した事実が必要なだけなのです。
説明会で議決をとるわけではありません。あとはパブリックコメントを加味し行政内部の検討を行い(案)がとれる流れでしょう。(案)の段階ではゾーン検討と並行して建物完成イメージを提示しないのは腑に落ちません。どうやら住宅は役所施設併設のタワーマンション2棟で決まりそうです。今後の動きをウォッチですね

[593: 周辺住民さん]

まあ移転はするんでしょうね。

[594: 匿名さん]

基本方針案を公開までしておいてご破算になりましたはないな

[595: 匿名さん]

ここまできたら移転中止になるのは住民投票で過半数の反対がなければなりません。現実は住民投票に持っていくのに非常に高いハードルがあるということ。鎌倉市も大変だな。

[596: 名無しさん]

ジオ検討スレが区役所スレになってる
もともと区役所移転はスレの流れに話題としてずっとあった。それを「先の話だから」と遮る人が必ずいて、話題を長続きさせなかった。
それなのにここにきてそんなに気になるなら、もっと前の段階でいろいろな情報や意見を聞いておけばよかったのに。
区役所移転を責める人はほんとにジオ検討・契約者？

[597: 匿名さん]

その頃はまだ計画段階だったはずなのに突如基本方針案なるものに格上げして公開した。今後のスケジュールも決まっているので実現に向かっています。
ただし移転するには新しい建物ができないといけないので数年先。

[598: 匿名さん]

せっかく外観も見えて、南側のようすも実際に見ることができるし、検討スレなのだから契約した方は検討している方に情報を出せばいいし、検討中の方は質問すればいいのにね

どなたかも言っていたけど「年に何度も世話にならない建物の移転」に、マンション検討スレでこんなに執着しなくても……
数年先と言っても、もう市はバス網の再編も2020年に再編案をまとめる方向で、鷺沼中心に発着を増やす方向で動き出していますしね
http://www.kanaloco.jp/article/390492

[599: 匿名さん]

>>598 匿名さん
どちらかというと区役所ではなく図書館では？
駅徒歩圏内でしたらバスの利用はほとんどないのでバス再編は関係ないかな。

[600: 通りがかりさん]

>>598 匿名さん

そもそも契約した人も検討してる人も数少ないからここで物件の話題が出ないだけ。
ネタがないので区役所移転話しか話に上らない寂しい状況。

[601: マンション検討中さん]

市役所図書館逃げて消防署だけ残るのねあんまり出てないけど消防車とあと頻繁に出動する救急車の音結構うるさいよね

[602: 匿名さん]

>>601 マンション検討中さん
だけではありません警察署も残りますよ。
音に関してはここに限らず大通り、幹線道路、救急病院へのルート沿いならどこでも関係すること。
メリットは近いので何かあった時の初動時間が極めて短いこと。

[603: 匿名さん]

>>601 マンション検討中さん
写真ありがとうございます。
やはり、お隣の建物が近いですねー。

[604: 匿名さん]

>>603 匿名さん
現地見てなかったのですね
歩道、車道からよく見えます。

[605: 通りがかりさん]

第2期3次販売、当初の2月下旬から3月上旬、3月下旬へと先送り。
そろそろ竣工ですが中々な感じ。

[606: 匿名さん]

>>605 通りがかりさん
いろいろと販売戦略を考えてのことでしょう。
売り急がない感じでしょうか

[607: マンション検討中さん]

>>606 匿名さん

住民板も盛り上ってるし、お客には困らないといった感じですね。

[608: 匿名さん]

>>607 マンション検討中さん
住民はグループラインで盛り上がってますね

[609: 匿名さん]

>>608 匿名さん

住民の方ですか？
今、何人くらいで盛り上ってますか？

[610: 匿名さん]

最寄り駅から徒歩８分。
この距離でこの価格帯であれば、納得かもしれません。
便利さを優先に考えたら絶対にイイと思えるマンション物件です。
万が一リセールしなければいけないときでも、ここなら資産価値があるかなと思います。
南向き物件なので、陽当たりも良さそうだと感じました。

[611: マンション検討中さん]

イヤミですか。

[612: マンコミュファンさん]

>>610 匿名さん

どっかの物件と勘違いしてるんですか？

[613: 匿名さん]

駅まで近いこと、買い物なども便利なこと
住宅地としては、十分なのではないかなと思います。
子育てや教育などのページを公式サイトに作っているので、子育て中の人を主に対象にしているのか…と思いました。
子供はこのあたり、たしかに多いです

[614: 名無しさん]

なんで急にそんなこと言い出したの？

[615: 匿名さん]

このあたりは富士見台、土橋、宮前平と小学校が近くに3つありますので
子供は多いのでしょう

[616: マンコミュファンさん]

>>614 名無しさん

営業さんか、現地見てない人が書き込んでるんだよ。

[617: 名無しさん]

そうですね
どういう意図かわかりませんが、現地を見ての書き込みではないですね

[618: 匿名さん]

施工会社：ライト工業
https://www.raito.co.jp/project/kenchiku/jisseki/index.html

[619: 通りがかりさん]

建物はしっかりした作りで特に北側のファサードはデザインがいいですね。
丸源ラーメンが近いので夜食に困らないのでは。

[620: 名無しさん]

CoCo壱もあるね(笑)
よかったね

[621: 匿名さん]

第2期3次販売、1戸(最安値の4990万円)…

そろそろ竣工しちゃうけど。

[622: マンション検討中さん]

あと何個残ってるんですか？
新しくマンション出来るから期待したけどデザイン安っぽいし南向きでも日当たりダメでしょあれは。
新しくでるエクセレントシティ宮前平の方が良いと思います。

[623: 匿名さん]

何を期待されたのでしょうか

[624: 名無しさん]

この物件については、日当たりも、駅からのアクセスも語り尽くされてましたよね。
そういう面では、宮前平駅～坂の上周辺までの物件に勝てるところはどこにもないって最初からはっきりしていて、図書館や区役所も移転する。検討する内容ってもうないんじゃ。

[625: 匿名さん]

第2期3次販売が1戸だったそうで第2期4次販売もまた1戸かと思いましたが、
最多価格帯が5,100万円台（3戸）（予定）だそうなので
最低3戸は販売されるという事ですかね。
こちらは先着順はなしで、未販売住戸が残っているだけなのですか？

[626: 匿名さん]

>>625 匿名さん
普通であれば未販売住戸は期を変えて販売するのが一般的。売れ残っている住戸であれば先着順は普通の販売の仕方。

[627: 匿名さん]

物件概要の状態が4月竣工済に変わっているので、連休中の見学では建物内を案内していただけるのでしょうか？
素朴な疑問ですが、建物内のモデルルームを見学する際、上下の音の響きなどを確認する事はできるんですか？

[628: 匿名さん]

>>627 匿名さん
物件見学についてはここではなく
ライフスタイルサロンにお電話するのが確実です
0120の電話番号
4/29まで営業しているようですよ

[629: 匿名さん]

建物内のMR、上下の音の響きは確認…難しいのではないでしょうか。
丁度、上下が重なっている階がMRになっていればいいのでしょうけれど、そうじゃないことも多いです。
違う間取りをモデルルームにしないと意味がないですからね。
それに音を立てることで、
フローリングなどに傷がついてしまう可能性もありますし…。

[630: 匿名さん]

以前、どこかの物件板の住民板で内覧会の時に、ラジカセ持参して隣と下の階で音が聞こえるかを試したなんてことを書き込んでた人がいる。

引き渡し前の棟内モデルルームだったら音実験できたかもね。

[631: 匿名さん]

音は実際に入居してみないとわからないから難しい。

住宅性能評価でも音については任意評価なので実施しているケースはない。買う側がそういうところをチェックして判断するようにならないと変わらないかな。

[632: 匿名さん]

音は厄介ですね
同じマンション内でも違うし、人間の感じ方も千差万別
最上階角部屋ならそのマンション内では良いのかな

[633: 匿名さん]

正直音に関してはマンションの構造というよりは両隣と上階の住人で全てが決まると言っても過言ではないかもしれません。
たまたま運悪く小さなお子さんが走り回る家が上階に入ってしまったり、ドスドス音を立てて歩く人やドアを勢いよく閉める人が入ってしまうとアウトですよね。
この点は賃貸も分譲マンションも変わらずで、全ては運次第ではないでしょうか。

[634: 匿名さん]

そうですね
以前の賃貸マンションですぐ下の住戸の住人がとても音に対して神経質な方で、うちには子供がいない時期でしたがテレビの音、音楽に何かとクレームをつけられました。
不動産屋に伝えるも改善されずとっとと引っ越した経験があります。
こればかりは運なのかもしれません。

[635: 検討者さん]

そもそも上下左右を気にする程、入居者いらっしゃるのでしょうか。
住民板も書き込みないし不安です。

[636: 匿名さん]

他のマンションに住民スレありますが本当の住人がどれだけいることやら

[637: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[638: 匿名さん]

生活音は多岐に及びます。
通常では考えられないような音に対してもクレームをつける人は少なからずいます。
住人が音に対して敏感でありませんように

[639: 匿名さん]

ルピアコートは完売した様ですね。

[640: 通りがかりさん]

連れがいなくなって寂しそう。

[641: 匿名さん]

連れないなぁ

[642: マンション検討中]

まだ半分くらいしか売れてないみたいですね。
南側のカフェの草木が邪魔で眺望はいまいちだからですかね？
それより鷺沼の再開発で区役所移転したらまた隣にはプラウドとかのマンション建つんですかね

[643: 通りがかりさん]

>>642 マンション検討中さん
半分くらいってマジですか？
ずいぶん長いこと販売してるのに。やっちまったマンションになるのでしょうか。ルピアコートは完売してのに悔しい。

[644: 匿名さん]

売れ行きは半分という声がありますが、現在は第二期四次販売まで進んでいますよね。
これまで先着順の販売も出ていませんし、順調に売れ進んでいるのではありませんか？
そうでないとしたら、期毎に売れなかった部屋はどのような扱いになっているのでしょうか。

[645: 通りがかりさん]

45戸の小規模マンションで販売1年以上経って完成在庫を抱えている状況は順調とは言えないのでは。
せめて最終期販売くらい行ってないと。
一応、ブランドマンションな訳だし。

[646: 匿名さん]

>>645 通りがかりさん
売れ行き気になりますか？

[647: 通りがかりさん]

>>646 匿名さん

別に気になりませんよ。
売れてないの見ればわかりますから。
売れ行き順調などと言っている方に一般論を申し上げたまでで。

[648: 匿名さん]

>>647 通りがかりさん
通りがかりさん
まさに通りがかりですね

[649: マンション検討中]

ここは売れてないの明確ですね。時期が経てば入居した部屋の明かりで分かりますから。

[650: 匿名さん]

>>649 マンション検討中さん
それがどうかしましたか
定期的にご自身で確認して納得してください

[651: マンション比較中さん]

宮前平駅までは結構な坂なので、宮前ー宮崎台駅間が結構近いと聞きましたが、宮崎台駅を利用するというのはどうなんでしょうか？利用している方いらっしゃいますでしょうか。

[652: 匿名さん]

>>651 マンション比較中さん
ここからだと宮前平駅でしょ
駅利用して通勤通学する世代なら富士見坂は問題なし。老人になったら駅に行くのは毎日じゃないし

[653: 匿名さん]

追加で売れ残りの先着順販売が8戸出てきて第2期5次販売が7月下旬に延期。
ここもそうだけどご近所のエクセレントも苦しそう。
今の時期、検討者も色んな物件見て慎重だから新築でも高い狭い物件は厳しいかもね。

[654: 匿名さん]

>>653 匿名さん
残りの売れ行き状況気にするのはお仕事に関係しているのでしょうか？
どちらがオススメですか？

[655: マンション検討中]

ちなみにまだ先ですけどこの間宮前警察署の前見たらライオンズ建てるみたいですね。

[656: 匿名さん]

ここ、まだ売ってたんですね。

[657: 匿名さん]

>>655 マンション検討中さん
企業の独身寮のとこ？

[658: 匿名さん]

>>656 匿名さん
やっぱりベランダ側の斜面と急坂が響いてるのかな？
老後駅まで行かないからとは言いつつも、歳にもよるけど20年近くあの急坂をつかれた帰りに登るのは慣れとかではない気もする

[659: 匿名さん]

>>658 匿名さん
まわりはマンションだらけ
皆さん頑張っています

[660: 周辺住民さん]

向かいのプラウドは売り出して早い時期に完売しているので立地の問題ではなさそう。
売れないのは一目でわかる南側の日当たり眺望の悪さと狭小なのに高い価格設定

[661: 匿名さん]

>>660 周辺住民さん
向かいのプラウド？
売れないと言っても買ってる人がいる。
同じ検討者じゃないよね

[662: 匿名さん]

>>660 周辺住民さん
やっぱりあの日あたり眺望は改善されるものでもないですしやっぱり辛いですよね。
坂と日当たりなんかを吹き飛ばすくらいの前向きになれる材料が欲しいですね！

[663: 匿名さん]

>>662 匿名さん
材料は出揃っています
検討するかしないかの違い

[664: マンション検討中さん]

前向きになれる材料が出揃ってないから検討しようがない。日当たり、眺望は変えようがないから材料とすれば値下げくらい。
裏ではやってるかもしれないけど表に出さないと。検討されてなんぼ。

[665: 匿名さん]

>>664 マンション検討中さん
値下げを表に出している物件がありますか？
この板に書くことも禁止されています。
直撃してなんぼ。

[666: 匿名さん]

>>664 マンション検討中さん
都内のミニミニ戸建てはここより物件価格が高いにもかかわらず日当たり眺望は望むことすらできない事が多い。
しかしそれでも売れるから世の中わかりませんね

[667: 匿名さん]

>>664
都内だからそれでも売れるんだと思います。

[668: 匿名さん]

↑間違えました。
>>666

[669: 匿名さん]

>>667 匿名さん
都内の人気のある区で駅から歩いて20分。
このような立地でも都内がいいのかなあ
車で送迎あれば関係ないか
駐車場は半分だけビルトイン。

[670: 検討板ユーザーさん]

南向き！
っていいながら現物見たら目の前があれでは…やっぱやめようってなるわな。
日影自体は実はそんなに大きくなくて、多くの部屋には日が当たると思うんだけど、なんであんなに息苦しくなっちゃったのかね？

[671: 匿名さん]

宮前平、いい場所だと思うんですが日当たりが…価格、7月下旬の4,900万円台～が気になっているのですが低層階でしょうか。
キャンペーンでは、事前WEB予約して期間中に来場した人にはサーティーワンのギフト券とTポイントプレゼント。
サーティーワンのギフト券はおつりが出たはずなので、1,000円買わずに800円ほど買って200円のおつりは小銭貯金・・・なんてできます。セコいでしょうか。

[672: 匿名さん]

4900万円台は間違いなく最低層の中住戸。
5000万円あれば、もっと駅近で広くて日当たり良い中古買って好きにリフォームした方が幸せな人生送れそうな気がする。

[673: 匿名さん]

>>671 匿名さん
ギフト券目当てと販売員に思われなきゃいいのですが、、

[674: 匿名さん]

>>672 匿名さん
それもありだが5000万+リフォーム代がかかる。
新築に近いようなリフォームならば数百万、デザインにこり仕様が良い製品を使えば1千万なんて見積もりはザラ。
結果、中古で手間暇かけて6千万か新築で6千万で全てが新品なのがいいのか？どちらもあり

[675: 匿名さん]

駅徒歩10分以内で75㎡以上、南向き中高層階で4000万円台前半の中古物件は宮前区でもザラ。
手数料等諸経費とリフォーム500万円程度かけても5000万円位には収まるかも。

[676: 匿名さん]

>>675 匿名さん
そこそこ築浅ですか？
リフォームも見積り高いよ

[677: マンション検討中]

ちなみに宮前警察署の向かいでジオの並びにライオンズマンション出来ますね。宮前平ですぐ売れたのは直近だとプラウド宮前平くらいですかね。規模感もあってそれなりにかっこよかったからだと思いますけど。個人的には区役所移転したところがマンションになるのか気になります。関係ない話でした失礼しました。

[678: 匿名さん]

>>677 マンション検討中さん
ライオンズは50戸だそうですね
こじんまりしたマンションになりそうです。

[679: 周辺住民さん]

宮前区役所市民館隣接、とはいえ宮前区役所も図書館も鷺沼駅近辺に移転予定。
北側は、そこそこ距離を取っているものも、南側の眺望は微妙。

ロケーション、設備、眺望、など含めて厳しいのでしょうね。
未だにペナント？のぼりが出てました。

富士見台に帰国子女を通わせたいならメリットあり。
区役所が鷺沼駅付近に移転したら、引越しもできないほど
資産価値が下がる覚悟は必要かと。

[680: マンション検討中さん]

>>679 周辺住民さん
ここの立地で引越しもできないほど資産価値が下がるのならほとんどの地域で下がりそうですね。
高い資産価値があるほど下がる時の割合が大きくなります。
宮前区でどこがおすすめですか？

[681: 匿名さん]

>>680 マンション検討中さん
ん？
謎理論。

[682: 検討板ユーザーさん]

>>681 匿名さん
理論というほど考証されたものではありません。
単に景気が悪くなり不動産物件がだぶつくようになったらどこも下がります。
ピンポイントの地域だけが下がりません。

[683: 匿名さん]

高い資産価値がある物件は景気が悪くても資産価値を維持するものだよ。
資産価値以上に値段を盛っている物件は、景気が悪くなると困ったことになるけど。
つまり立地がいい物件は、値崩れを起こしません。

[684: 匿名さん]

>>683 匿名さん
わからないでもないですが宮前区、宮前平でそういう物件はあるのでしょうか

[685: 匿名さん]

>>683 匿名さん
営業みたいなコメントですね
都内でも下がる時はガクンと下がる。
バブル以降の地価変遷を見てみればわかります。

[686: 匿名さん]

下げ幅の話でしょ。
全体が下がっても、大きく下げるところと小さく下げ止まるところがあるという話かと。

[687: 匿名さん]

>>686 匿名さん
下げ率なのか下げた金額なのか
どちらでしょう

[688: 匿名さん]

>>686 匿名さん
下げ幅は高い方が下がる幅は大きいよ
例えば8000万が6400万に。また、5000万が4000万に。同じ2割減だけど価格は高い方が価格差が大きくなる

[689: 匿名さん]

2割で済めば良いですね。

[690: 匿名さん]

>>689 匿名さん
10年以内で2割なら良いのでは

[691: 元この辺の地上げ屋です]

>>689　匿名さん
そんなに安くなれば周辺検討者は即買いだね！
ご近所方の哀れな中傷か、何か個人的な私怨ですか？

[692: 匿名だよ]

外観はいい感じだよね。対面のプラウドよりも良さげなのになぜ完売しない？

[693: 匿名さん]

>>692 匿名だよさん
残りが少ないということは広さ、間取り、価格の折り合いがつく住戸がなかった検討者が多かっただけでは

[694: 匿名さん]

>>692 匿名だよさん
近くのラーメン屋美味しかったよ

[695: マンション検討中さん]

宮前平でマンションを検討中の者です。
宮前区は土砂災害警戒区域や急斜地指定が
多いようですが、今回の台風で被害など出ませんでしたか？
雨の多い時は冠水する所がありますか？
もし、お近くにお住まいの方いらっしゃいましたらお教えいただけたら幸いです。
よろしくお願いいたします。

[696: 匿名さん]

>>695 マンション検討中さん
丘陵地帯を開発したところですので傾斜地などはあります。冠水するところは記憶にありません。
水はけがいいのかな

[697: 匿名さん]

>>695 マンション検討中さん
宮前平はいいところですが同じような雰囲気のところがくないにあります。宮崎台、鷺沼も候補として検討することをお勧めします。

[698: ご近所さん]

ここは学区がいいのね
https://www.sumai-surfin.com/k/static/nensyu/14/

[699: 匿名さん]

>>698 ご近所さん
学区で人気のエリアです。
ただし、以前のような国家公務員宿舎や大手企業の社宅はかなり少なくなりました。
ほとんどが分譲マンションへと変貌しています。

[700: 匿名さん]

宮前平のアドバンテージである区役所のあるところが鷺沼へ移転。宮前平と鷺沼の住民で意見が2分されている。跡地利用の方向性を決めて欲しい。

[701: マンション検討中さん]

>>696 匿名さん
そうですか、安心しました。教えて頂きありがとうございます。

[702: マンション検討中さん]

>>697 匿名さん
両隣の駅も候補に入れて探したいと思います。
教えて頂きありがとうございます。

[703: マンション検討中]

災害気にするなら高台なのは圧倒的に鷺沼ですよ！ご参考までに

[704: 匿名さん]

>>703 マンション検討中さん
知らないのですね
地名は沼。

[705: 検討板ユーザーさん]

市内の武蔵小杉の惨状見ると、鷺沼の再開発見直した方がいいと思う。災害に弱いことが露呈した超高層マンション、土砂災害警戒区域に立てる宮前区役所など。

[706: 匿名さん]

>>705 検討板ユーザーさん
それは短絡的です。
一部のニュースを聞いて全てだと思わない方がいい。
武蔵小杉と言っても全く影響のなかったエリアやタワマンはたくさんあります。
明日の通勤には影響はあるでしょかが。
再開発やめてどこの資本で何をしたら良いのか？
今はもうその段階ではありません。

[707: 匿名さん]

調べたのですが、宮前区は下水の方式が分流式と言うものになっています。
武蔵小杉でも合流式というタイプの場所は水が出てしまったのですが、分流式のところではそれがなかったそうです。
分流式・合流式については、ぐぐると詳しく出てきます。
このあたりについては分流式なので、
大雨で下水から水が出てきてしまう、というタイプのものにはなりにくいとのことでした。

[708: 匿名さん]

>>707 匿名さん
下水を放流する大きな河川がないから

[709: 匿名さん]

少なくとも、このあたりは台風19号のときには大丈夫だったということなのでしょう。

小学校が近い、ということで子供がいる人に向かってのアプローチがありますが
その割には専有面積は若干コンパクトに感じます。
都内では最近コレくらいの広さはまま見かけますけれど…。
もう一声あるといいのかなぁ。
ただ広くするとその分、値段は高くなってしまいますか。

[710: マンション検討中さん]

リストレジデンス高津で大幅な値引きをしてくれる見たいですよ！見学に行って比べて見たらいかがですか？

[711: 匿名さん]

>>710 マンション検討中さん
なんかここにも投稿してる
いけないんだ。

[712: 匿名さん]

あれ、ここまだ売れてなかったの？

[713: 匿名さん]

駅まで近いと言うのはいいと思うのですが、
値段的にはどうなんでしょうか。
駅に近い・小学校もものすごく近いので、環境面はとても良さそう。
ただその分が価格にここの場合は織り込まれていたのかもしれないと感じました。

[714: 匿名さん]

>>713 匿名さん
駅に近いか？

[715: 匿名さん]

駅まで8分、これは人それぞれに感じ方が違うかもしれませんね。
10分以内を近いと感じる人もけっこういらっしゃるのかもしれません。
バス利用とか10分以上歩くのが普通の感覚だとしたら近いと感じるのも理解できるかと思います。

最終5邸と出ています。
そのうち1邸は家具付き。
竣工からまだ1年経過していないので完売に向けて頑張ってほしいですね。
小学校もスーパーも近くて子育てにはとても良い環境かもと思うので、値下げなどあれば注目度アップするのでは。

[716: 匿名さん]

>>715 匿名さん
定価はあるので
電気製品や自動車と同じで旬を過ぎれば
需要と供給のバランスから値は下がってきます。
ただし交渉次第。
それでも成立しなければ公式に価格改定に

[717: 匿名さん]

家具付きモデルルームって大体どこもモデルルーム仕舞いに近い時に出てくるので
ここも売り切る目途がある程度付いてるような気がします。竣工から10か月ほど経つので遅いペースではありますけどね。
家具は現状有姿とありますがキズとかはあるのかなあ。そのままで引き渡しですもんね。
それほどハードには使ってないでしょうから綺麗な状態を保ってると思いたいですね。

[718: 匿名さん]

>>717 匿名さん
普通に生活で使うよりはキレイな状態でしょう。
飲み食いしていないしね

[719: 匿名さん]

[個別に提示される具体的な値引き金額の話題は禁止のため、削除しました。管理担当]

[720: 匿名さん]

最終3邸になったようです。家具付きの案内が見られないので、売れたのかもしれません。部屋も家具も気に入ったらお買い得だと思います。古くなったら気兼ねなく新しく交換できるでしょうし。
買い物も学校もアクセス面も、いろんな面で利便性が良さそうなので、4月までには完売できるかもしれませんね。あと一息、頑張ってください！

[721: 匿名さん]

２４日に物件概要が更新されましたが、特に変化はない様子。
あと３戸中１戸は事務所で使われていたということです。
安くはなっているけれど、これって現状で引き渡されるのですか？
水回りとか使っていたりするから
安くなっているのかなと思います。あまり神経質でないならばお得に買えますね。

[722: 匿名さん]

別にキッチンで調理したわけではないし、トイレやユニットバスはクリーニングとアルコール洗浄を外注すれば全く問題無いね
新築も1日でも住めば中古です

[723: 匿名さん]

事務所として使用される場合もお手洗いは使わないと聞きましたが、
マンションによって異なるのでしょうか？
それよりも現況有姿で傷や汚れがそのままで引き渡されてしまいますか？
修繕やクリーニングは入らないんですか？

[724: 匿名さん]

>>723 匿名さん
ケースバイケースでしょうから
事務所の住戸が気になるのであれば直接聞かないと
ここで議論しても確証は持てません

[725: 匿名さん]

ですね。現地で実際に見てから決めても良いのでは。
350万円お得なので、その分の資金をどこかに回せるとなったらかなり楽だと思います。

家具やインテリアは好みもあるし、中古でもらうより浮いた資金で新調したほうが気持ちが良さそうに思います。
部屋そのものはせめてクリーニングしてもらえてれば許容範囲ではないかなと思いますが、それも実際に見ておいたほうが確実でしょうね。

[726: 匿名さん]

この週末は、もともと決まっていた引っ越しとか引き渡しの手続き以外は
営業活動はここはしないということでした。
そりゃそうですよね…。
あと1戸ということで
早めに売り切りたいでしょうに、こういう決断がきちんと出来るのは大切なことだと思います。

[727: 匿名さん]

>>726 匿名さん
普通だと思うのですが

[728: 匿名さん]

ここは買い物が便利なところはかなり良いと思いました。

複数買い物ができる場所があって、人がある程度分散するのは良い。
ただ、もともとこのあたり自体住んでいる人がものすごく多いので、
買い物に行く時間とかかなり工夫は必要そう。

最後の部屋、中住戸だけど何階なんだろう。

[729: 匿名さん]

>>728 匿名さん

残り1戸は6階ですよ。
すみません、部屋番号までは覚えてません。

[730: 匿名さん]

あれ、残っている部屋は5階じゃないですか？
3LDKの68.31m2の部屋ですよね？
外部の不動産サイトの詳細には5階となっていますが、記載ミスでしょうか。
ちなみに情報は4/22更新となっています。

[731: 匿名さん]

>>730 匿名さん

728です。
確認しましたが、空きはやっぱり6階ですね。

[732: 匿名さん]

>>730 匿名さん

すみません。
730の文中の729と728間違えました。
投稿したのは、729です。

[733: 匿名さん]

>>731 匿名さん
このスレの物件紹介に
1戸(6階)とありました！

[734: 匿名さん]

>>727
>>普通だと思う
ちゃんと自粛してえらいと思います。普通のことを当たり前にやることが今は重要。買う側もちゃんとわかっていますから、コロナが終息したらまじめな企業が評価されると思いますよ。

[735: 匿名さん]

最後の1戸は最上階ですか。じゃあ、この中だったら条件は良い方だと言えると思います。もう値段も出ているし、あとは解除後に動きが出てくるかどうか。
ただ、ここもできて結構経っている上でのあと1戸なので、何かしらサービス的なものがあった方が動きは出てきやすいように見ています。
値下げとかは…最上階だとしにくいかなぁ。

[736: 匿名さん]

>>735 匿名さん
買わないのにウォッチするだけですか？

[737: 匿名さん]

最上階は良いのですけれど中部屋、築一年、3LDKとしては少々狭いといった条件で決め手が少ないように思います。
値段も約六千万とお高め。特に今は休業中のようでもありますしね。
少し前のレスに事務所やモデルルームで使っていた部屋が販売されてたと書いてありますが
残り1戸の部屋というのが該当の部屋となるんでしょうか。

[738: 匿名]

>>737
残り1戸は最上階ではありません。上から2フロア目です。

[739: 匿名さん]

>>738 匿名さん
この下に5階って書いてありました。

[740: 匿名さん]

ここは6階建てなので、
5階なのか6階なのかで、全然資産価値が異なってきてしまう、ということなんですね…
だからスレッド内でも
どちらなんだろうか？ということになっているのかもしれないです。

[741: 匿名さん]

>>740 匿名さん
3月末にはマニアさんが情報提供してくれているのに？