ピアース中野坂上パークフロントってどうですか？

[マンション比較中さん]

ピアース中野坂上パークフロントについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-nakanosakaue-pf/index.html

所在地：東京都中野区本町2丁目36番6、14（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・都営大江戸線「中野坂上」駅徒歩7分
間取：1K～2LDK
面積：30.68平米～64.66平米
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社本間組
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

ここは掛け値なしにいい場所。
高台で、目の前が広い区立公園。
さらに真裏が区立図書館。小学校至近。

中野区で子育てするなら最高の立地！
・・・と思ったら、間取りは狭めで子持ちには向かないプラン。
うーん残念！

[2: マンション検討中さん]

間取りがいいですよね
ルーバル1ldkも高そう 4980くらい？

[3: 匿名さん]

Hタイプ、いい感じですよね。値段まではわからないけれど…もう少し強気の値付けをする可能性もあったりするのだろうか、なんて思ったり。
ここだったら夫婦で暮らしていくのにちょうど良さそうだなという印象を受けました。
風呂はもう少し広くても良かったのかもしれないなと思いました。

[4: 匿名さん]

坂上に新しいマンションが！と思ったら、DINKSや単身者向けの間取りで残念でした。
坂上は70～80平米のマンションがなかなか建たないですね。

[5: 匿名さん]

確かにこちら素敵ですね！
公園横、立地とまさに子供がいるご家庭向きなのに2LDKまでか。
昨今のマンション高で、意外と子供がいる世帯の購入もありそうですね。
子供1人、もしくは2人でも小さいうちはいけそう。

まあ大きな部屋を作らないということは強気の値段でしょうね。
坪単価350-400ぐらい？60平米、7000強とかありそう。
近所のプラウドが5年前坪単価300ぐらいでしたよね？

[6: 匿名さん]

シングル・ディンクス向けマンションだと公園横というのはデメリットでは。
まだ完成していないのでどういった公園になるかは予想できませんけど、
絵によると芝生広場っぽくもありますし。
マンション側にある植樹で視線避けや音避け効果が出るのを期待するしかないですね。
（上階は難しいと思いますが）

価格帯としてはお高めといった感じになりそうですか？設備仕様も豪華になりそうかしら。

[7: 匿名さん]

逆梁だと腰高まで壁なんですよね。南面開放・ワイドスパンの良さが半減して開放感があまり無さそう。どうして逆梁を採用するんだろう。

[8: 匿名さん]

周辺相場と南向きパークフロントの付加価値から強気の価格の気配です。

おそらく坪単価420万くらいではないかと思います。中古で港区買えますね！

[9: 匿名さん]

ここは新宿近いし、中野って意外と高いです。

[10: 匿名さん]

公園が目の前だったり、植物が多いところが近くにある点のデメリットは夏場は虫がかなり多いということです。特に公園だと蚊が多いので、虫よけ対策は必須。
木が植えてあると最近では鳥の被害も結構あるようですね。
緑が多いというのは良いことですが、逆に弊害が出てきてしまうというのはデメリットになってしまうのかな。

[11: 匿名さん]

>10
デメリット探し、ご苦労様です。

[12: 匿名さん]

子供が遊ぶ声も最初はいいが度が過ぎると煩わしくなる、夜中の花火も

[13: 匿名さん]

>>9
まだ販売中のリビオ中野坂上パークフロントは坪平均350万弱でした。ちなみにMR住戸は306万。

[14: 匿名さん]

>>13 匿名さん
どこの駅からも遠い谷底の物件でも坪350で売れるなら凄いですね。

[15: ご近所さん]

坪420万！？　たか！　モリモトなのにね。

[16: 匿名さん]

>>15 ご近所さん

モリモトだから高い
だって仕様が良いもの
天カセ無いのは残念だけど

[17: ご近所さん]

あなたの会社一度失敗してるんだから、言動も価格ももっと謙虚にならないとダメ。

[18: 匿名さん]

坪400～南側の上層は500といってました．ちなみに南側公園の公衆便所がマンションの前でまるみえですよ．．．
丸の内線徒歩７分はがまんしたとしても，道路が狭隘な地区なのでひとをマンションまで呼ぶとなると，駐車場も周辺には少なく，かといって路上駐車もできず，マンションの駐車場は住民用１台分のみです．買うひといるのかな．

[19: 匿名さん]

井の頭公園沿いに住んでましたが，大きい公園のデメリットは，不特定者がつねにうろうろしていること，ときに喧嘩や口論などもあって，あまりいいイメージないです．公衆便所も汚くて臭いますよ．

[20: 名無しさん]

>>19 匿名さん

逆に、公園でのんびりしてるフリして
生活リズムや在宅かとかを
チェックされるパターンだね。
あるあるだ。

[21: 匿名さん]

大きな公園がある＝いいイメージでした。そんなこともないんですね。

浮浪者は子供の頃にも公園によくいました。ダンボールハウスがあったりするなら要注意です。子供が1人で遊びに行く時も浮浪者のいる公園には行きたくないですから、親同伴必須でしょうね。

「南面公園隣接」として紹介しているように、ここはキレイな公園なのかなと思います。
新しくできるんですよね。

公園が建つ＝南に大きな建物がないわけなので日当たりは心配いらないでしょう。

[22: 匿名さん]

この立地、ファミリー物件にすれば多少高くてもあっという間に完売になるけど、
単身者には厳しいね。

[23: ご近所さん]

南側公園は芝生張りの広場のような感じですよ。なのでたぶん平日はお母さん子どもの幼稚園みたいな感じになるのでは。子どもの声がきになるひとは厳しいかな。。。
あとマンション西側の接地道路ですが、上の書き込みにあるように狭隘で、しかも一方通行でないので車同士が鉢合わせになって、よくケンカしてますよ。いろいろ検討する参考にしてください。

[24: 匿名さん]

外観デザインとバルコニーが素敵。
間取りの広さ的にはコンパクトなので、単身者か投資向けか、2人暮らし用かと思いました。
丘上立地となっているので坂の勾配はどうなのでしょうか。
駐車場がないに等しいので、自転車で利用できる程度の勾配なら問題ないのでしょうけど。

[25: マンション比較中さん]

高いですね。
立地（環境）が良いのは確かだけど、
この坪単価ではね。
天井相場の天井価格。

[26: マンション比較中さん]

ほんとに高い。。中野坂上といわれればそうなんだけど、恵比寿とか西新宿のタワーとおなじ程度の坪単価といわれると、さすがにちょっと。買うひとほんとうにいるのかな。

[27: 匿名さん]

お値段の具体的な話ってオフィシャルでもう出ているのですか？公式サイトだけ見ても、特に何も書かれていないので、正直良くわからないです。
ただ、最近はマンションは本当に値段が高くなってしまっているので、
ある程度の額がしてしまっても仕方がないのかもしれないなとは感じていますが…。

[28: 匿名さん]

窓がとても大きくて、景色が楽しむことができるのだな、と思いました。借景という感じがして良いですよね。

値段に関してはマンションギャラリー情報なんでしょうか。あまりに高すぎてしまうのは…ですが、このあたりの立地を考えると、最近の傾向ではお高めになっていますよね。

[29: 匿名さん]

ずいぶん前から説明会で値段の価格帯の話はでてますよ。検討さんは参加してみては。驚きの価格です（笑）８千万近くで、公園の公衆便所まえはキツイです．．．

[30: 匿名さん]

現地みてきました！
上の書き込みにあるように、やはり公園の公衆便所がしっかり目の前にありました（笑）
お向かいにある中野区の図書館も、老朽化していて小さかったです．．．中に入ってみたら、貧相なお年寄りばかり、雑誌を読んだり、寝てたりしてます ~~;

[31: マンション比較中さん]

逆梁が残念。窓の下半分が壁だとどうしても閉塞感がある。
トイレの件もそうだけどここはいまいち公園隣接の良さを生かせてない気がする。
でも公園隣接という理由で値段はえらい高い（←これ営業が必死にアピールしてた）

[32: マンション検討中さん]

1年後には、
あまり高くなかったんだね
っていう感じになるのかもね。

[33: 匿名]

いや、これ以上高くなったら買える人が限られるでしょ。
これは大手のブランドマンションならその可能性はもう少しあっただろうけど、坂上だし。

[34: 匿名さん]

平米数考えたら8千万は厳しい。
部屋数少なくしてファミリータイプにすればまだよかったのかも。

[35: 匿名さん]

ファミリータイプの広さにしてしまうと、それこそ最近の価格傾向からいくとものすごい金額になってしまうので、
落とし所はこれくらいというのがあるのではないでしょうか。
駅まで10分以内ならば、DINKSの需要はあるでしょうし。
パークフロントというのがいい響きだなぁとは思ったんですが、公園隣接がもっとうまく活かせているとよかったのかも。

[36: マンション比較中さん]

>>32さん
大丈夫。この坪単価なら発売1年以内に売り切れることは無いから。

[37: マンション検討中さん]

好調みたいよ。すぐ売れそうじゃない？！

[38: マンション比較中さん]

好調みたいって…　販売開始してから言いなよ

[39: 匿名さん]

都心から近い立地条件は本当に魅力的で、通勤や通学の際に便利であると思います。
ビジネスエリアからほど近い立地であるので、通勤の際には特に楽になると思います。
ところで、車の移動に関してはどの時間帯であってもスムーズに行えるものでしょうか。

[40: マンション検討中さん]

>>38 マンション比較中さん

え、、友の会先行販売はもう終わってんじゃない？？

[41: 近所さん]

このあたりの道は狭隘で一通が多いのですが、マンションの接面道路は狭いのにもかかわらず一通でないので，しょっちゅう対面車同士でケンカしてて怖いです。

[42: 匿名さん]

このあたりは、ずいぶんと駅の周りがにぎやかになってきました。
そのお陰で本当に住みやすくなったように感じます。
後は、将来的にも、安心して住めるようになっているといいのですが。
自分でもこのあたりの条件をよく調べてみたいものです。

[43: 匿名さん]

目の前が公園なので高い建物が建つという心配がないという点が良い
緑が多く、子育てものびのびとできそう。

夏場は虫や鳥の被害が心配なところですが、ちゃんと対策をとっていればさほど問題はないのかな。
公園も芝生になっているので砂埃が発生するというところも比較的抑えられそう。

ワンちゃんを飼っている方も散歩コースがあって住みやすそうですね

[44: 匿名さん]

現地周辺空撮でいうと公園予想図にある白いものがトイレということでしょうか。
マンションと公園では高低差があるようなので、一階でも木々しか見えないのは良かったようにも思います。
しかし大きな公園ですね。防災公園とも兼ねているのかな？遊具がない（少しはあるのかも？）ので普段は静かそうですけどね。
間取り、どの部屋も部屋の室内の柱が気になるなあ。出ていない部屋もこんな感じでしょうか。

[45: 検討さん]

便利な場所なので検討しているものです。
現地にいってみました。やはり公園の公衆便所は目の前で、高低差でみえないとかいうレベルどころか、丸見えです．．．．
防災公園はすこし離れたところだと便利なのですが、隣接しているとかえって喧噪として価値が落ちそうです．．．．なにかお薦めな長所とかあれば教えてください。

[46: 匿名さん]

ちょっと先に公園が見える、緑が見える、のほうがいいのかもね。
考えたら意外と公園隣接のメリットって無いかも。
それに比べて日中子供、夜花火うるさい、虫とか蚊が多い、とか短所のほうが多い気がする。

[47: 匿名さん]

ちょうどよい広さの公園だから毎朝ラジオ体操の集まりがあると予想。
たぶんダイレクトに聞こえる。それで起きるのもいいかも。

[48: マンション検討中さん]

公衆便所が目の前にあるということですが、夏場の南風に乗って、匂いがマンションに直接来るようなことは考えられるでしょうか？
そうだとすると一年の大半を窓を閉め切ることになってしまいそうです。
中野区がいい公衆便所を設置して、匂いを完璧に閉じ込めてくれればいいのですが。

[49: eマンションさん]

64平米 2LDK
7750万円
と説明されました・・・

[50: マンション検討中さん]

公衆トイレ、そんなに問題でしょうか。匂いは窓を閉めればいいですし、忙しい朝など自宅トイレの代わりに出がけに利用するなど便利な一面もありそうですが。