繰上げ返済の「期間短縮型」と「返済額軽減型」

[入居予定さん]

これから固定10年（返済予定は15年）・元利均等でローンが始まる者です。

繰り上げ返済も積極的にしていこうと思っていますが、
みなさんは「期間短縮型」と「返済額軽減型」、どちらを選ばれてますか？

理由等も教えて頂けるとありがたいです。

[164: 匿名さん]

で、どういうのが投資なのさ

[165: 匿名さん]

ローン完済すれば家賃入り放題・・老後にむけてのいい投資だと思うけどね

[166: 匿名さん]

やっかみか？意味わかんないだろ、どうせ。

[167: 入居済み住民さん]

去年の春に3400万の借り入れをし、
現在、3150万のローン残金があります。

臨時収入があり、600万を「返済額軽減型」で、繰り上げ返済をしたいと思っています。

http://www.saveinfo.or.jp/cgi-bin/tool/sikin/kinri_main.cgi

のホームページで、シュミレーションしたところ、
返済額は減るのですが、返済額に占める利子分の割合は
逆に増えてしまうんですね。

■繰り上げ返済前
月のローン支払額9万円（内利子分2万円ぐらい）

■繰り上げ返済後
月のローン支払額7万円（内利子分2万円ぐらい）

利子を払うのがイヤなので、繰り上げ返済を早くしたいのに
これって、仕方ないんですよね？

ローン控除もあるし、そんなに大きく繰り上げ返済をする必要は
ないのでしょうか？

[168: 匿名さん]

＞返済額は減るのですが、返済額に占める利子分の割合は
＞逆に増えてしまうんですね。

そんなはずないですよ。
返済額軽減型なら、利子分の割合は変わりません。

[169: 購入経験者さん]

借金は、死んだら、チャラなのだから、返しすぎないのも大事ですよ。

2000万円の借金＋貯金0円

よりも

4000万円の借金＋貯金2000万円

の方が、自分が死んだとき、家と2000万円が残る

なので、無理に50代返済はしない方が良い。


あとは、繰上げ返済は、支払額軽減型でするのが良い。
期間を減らすメリットはない。

月の支払いが減れば、金利上昇時も、支払いが大きく増えることはない。
期間で割るから。

期間が減ってると、金利上昇時に、もろにそれをかぶってしまう。

さらに、返済額が減ると、貯金がしやすくなり、さらなる繰上げ返済をするチャンスがくる。

[170: 入居済み住民さん]

〉168さん

ご返答ありがとうございます。
僕もそう思っていたのですが、
シュミレーションで計算しても
繰り上げ返済後の、
月々の返済額は72,426円で、
うち利息分は22,120円で、

繰り上げ返済前と、変わりありません。
繰り上げ返済をすると、利息分も15,000円ぐらいに
減るかと思ったのですが、それなら、
住宅ローン減税が適応されるうちは、ほんと、繰り上げ返済をあまりしない方が
いいのでしょうかね？
ちなみに、金利は1.075の変動で借りています。

[171: 匿名さん]

リンク先が500エラーだからシミュレーション(シュミレーションじゃないよ！)を実際に確認できないけど、

> 繰り上げ返済をすると、利息分も15,000円ぐらいに
> 減るかと思ったのですが、

軽減型でも短縮型でも繰上げ後の元金は同じだから、利息も同じように減ります。

> ■繰り上げ返済前
> 月のローン支払額9万円（内利子分2万円ぐらい）
>
> ■繰り上げ返済後
> 月のローン支払額7万円（内利子分2万円ぐらい）

繰上げ返済後、なんで支払額を2万円減らす必要があるの？
軽減型で減った2万円を繰り上げて返済額を元と同じ9万にしたら、短縮型と何も変わらないでしょ？
変わるのは返済期間だけ。

[172: 入居済み住民さん]

リンク先、失礼しました。

正しくは
http://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuriage.html
でした。

支払額を2万円減らしたい理由は特にありません。
強いて言えば
繰り上げ返済は、早い時期にした方が得！ということが
よく言われるじゃないですか。

それは、返済額に対する利息分の割合が、初めの方が
高いからだと、理解していたのですが
（もちろん、ほかの理由もあると思います。保証料の返金とか）

シミュレーションしてみると、利息が同じ様に減らないので
質問してみました。

[173: 匿名さん]

>>172
＞それは、返済額に対する利息分の割合が、初めの方が高いからだと、理解していたのですが

利息の計算方法も知らないのか？　小学生でもできる算数だぞ
元金３１５０万で利息が２万なら金利は２×１２／３１５０＝０．７６１９％
６００万繰り上げて元金が２５５０万に減れば利息は２５５０×０．７６１９％／１２＝１６１９０円
約４千円下がる。繰上直後は軽減も短縮も同じ。
ただしその後は元金の減り方が違うので支払利息も違ってくる。

あ、繰り上げても利息が約２万で変わらんなどとあり得ないことを言うから小学生レベルの算数を教えてやったが、あんたが言いたいのは返済額に占める利息の割合だっけ。
軽減の場合は変わらない。短縮の場合は小さくなる。いずれにせよ利息の割合が増えることはない。
理由は説明しても理解できないだろうから割愛

[174: 匿名さん]

>>172

支払いのタイミングで、わずかにずれますが、期間短縮型でも、軽減型でも、毎月同じ金額を払っていれば、同じ時に支払いが終わります。

つまり、月に９万円払っていたとして、

１）期間短縮で繰り上げをやって、その後も９万円払った場合
２）軽減できる上げをした後に、支払う金額を減らさないで今まで通り９万円払い続けた場合

これは、同じ期間で支払いが終わります。
少し違いますが、数千万借りて３０年ローン組んで、数万円違うかどうかです。

では、個の二つの支払い方のどこが違うと考えられているかというと、期間短縮と比べて、軽減型にしておいた方が、何かあった時に対応ができる可能性を高くできるということです。

軽減型で繰上した後に、支払額を減らしてはいけません。それだと総支払額が期間短縮に比べて増えてしまいます。
軽減型で繰上したうえで、期間短縮のように、月々の支払額を変えないで、返済していくのが大切です。

[175: 匿名さん]

>>171だが、私を含め、>>173も>>174も、結局みんな同じことを言ってるわけだけど、
>>172はシミュレーション結果を見て悩んでいるようなので、
>>172が示したリンク先のシミュレーション結果を使って説明すると

■シミュレーション条件
当初借入元金 10,000,000 円
うち　ボーナス返済分 0 円
当初借入期間 35年 0ヶ月
返済ずみ期間 5年 ヶ月
返済方法 元利均等返済
借入金利 初回から 1.0％

繰り上げ金額 1,000,000 円


■シミュレーション結果
<短縮型>
5年 1 ヵ月 返済額：1,028,228(うち利息分：7,313)残元金：7,755,545
5年 2 ヵ月 返済額：28,228(うち利息分：6,462) 残元金：7,733,779
5年 3 ヵ月 返済額：28,228(うち利息分：6,444) 残元金：7,711,995

<軽減型>
5年 1 ヵ月 返済額：1,028,228(うち利息分：7,313)残元金：7,755,545
5年 2 ヵ月 返済額：25,004(うち利息分：6,462)残元金：7,737,003
5年 3 ヵ月 返済額：25,004(うち利息分：6,447)残元金：7,718,446


5年1ヶ月目の返済額、利息、残元金は短縮型でも軽減型でも同じ。
5年2ヶ月目は、短縮型と軽減型で利息は同じだが、返済額が違うので、当然残元金が変わり、
5年3ヶ月目の利息が変わる。

もし、5年2ヶ月目に、軽減型でも短縮型と同じ返済額 \28,228 を返せば、残元金は同じになるはずなので、5年3ヶ月目の利息も同じになる。

一度、上記のシミュレーション条件を入力して結果を確かめてごらん？

[176: 入居済み住民さん]

皆さん、ご返答ありがとうございます。
疑問の方、解決しました。

しかし、繰り上げ返済はどれぐらいするか
悩みますね。ローン控除を考えると
実質の金利なんて、0.075％
3150万借りて、年間の利子が23000円ぐらいですもんね。

[177: 匿名さん]

元金が3150万→2550万で0.8095倍だから利息も0.8095倍になるということは理解できたんだね
0.075%のために繰り上げるのはどうかと思うよ
自分なら資金繰り自由度を高くしておくため手元においておく

[178: 匿名さん]

自分は10年で完済するように、手元にある程度残しながら、適度に繰り上げるかな。
控除のあるうちはほとんど金利ゼロだけど、ウン千万の借金を抱えているという精神的不安を
和らげるためには、適度な繰上げが必要だと思ってる。

死んだらチャラだというのも分かってるけど、死後に保険屋がどう判断するか分からないし、余り当てにしてない。

個々の考え方次第かな。

>>176が、600万で精神的不安をやわらげられると思うのなら繰上げすればいいし、そんなにかわらないと思うのなら手元に残しておけばよい。

[179: ご近所さん]

当初の５年くらいは期間短縮型で繰上返済
６年目以降からは返済軽減型で繰上返済

このご時勢ではこれが黄金パターンかと

[180: 匿名さん]

当初の５年を短縮にする理由、メリットは？

[181: 匿名]

>179
逆じゃないですかね？

[182: ご近所さん]

当初５年は利息分が多いので、元本を返済し、期間短縮
６年目以降は返済年数の短縮期間を鑑み、返済軽減型でこつこつ返済

[183: 匿名さん]

返済額軽減にして軽減された分を繰上回せば同じこと。

[184: 匿名さん]

>>183
それは繰上げ返済の手数料が無料だったり、最低金額がない場合だけにいえること。

[185: 匿名さん]

>>182
また「利息＝元金残高×金利」という初歩も知らないのがでてきちゃったな。
そういう考えなら最後まで期間短縮でこつこつ繰り上げれば良い。
期間短縮をやっちゃった後に軽減に切り替えるのは無意味。

[186: 匿名さん]

め～ぐる～め～ぐる～よ議論～はめぐる～

「過去ログを読む」という基本的なことが何故出来ないんだろう？

[187: 契約済みさん]

返済額軽減型で、月々を余裕のもてる返済額まで下げ
その後に期間短縮しようかと思ってた。
単純に考えすぎなのかな。

[188: 匿名さん]

>>187
それはＯＫ

[189: 匿名さん]

>>187
最初から余裕もてる返済額にしておくべきだろ

[190: 契約済みさん]

>>188 どうもありがとう
>>189　もちろん払える額だけど、すごい余裕があるわけじゃないので…
　　　　あと1万でも下がれば安心出来るので、その額まで下げたいなあ、と。
　　　　頭金をもっと貯めるよりも、今の金利や優遇を考えたら
　　　　今実行した方がいいかな、と思って。
　　　　

[191: 匿名さん]

この議論て186さんが言うようにとっくに結論はでていると
おもったけど・・・

[192: 匿名さん]

結論出ているのにループするのは、過去スレ見ない新規参入者が絶えないから。
そのたびに一から説明するから繰り返す。
このスレの結論をまとめたようなサイトがあれば、そこにリンクを張るだけですむのだがな。
言うまでもないが、まちがっても期間短縮が良いと信じ込んでいる時代遅れのＦＰのサイトにリンク張ることのないよう。

[193: 匿名さん]

＞期間短縮をやっちゃった後に軽減に切り替えるのは無意味。
ええと、例えば１５年後に定年退職予定として２０年ローン組んだら、とりあえず先に５年分はまず期間短縮して退職時にローン終わる状態を目標として、そっから先は軽減で…みたいなやり方って愚策？

[194: 匿名さん]

はい。愚策です。
ただし軽減された分を繰り上げに充てられる自信がない人、日頃から散在している人、意志が弱い人、資金管理ができない人は、そうやって自らを追い詰めるのもありかも。

[195: 匿名さん]

>>193

何で愚作かっていうと

先に期間短縮をした場合、期間は短くなっても、毎月支払う金額は変わりません。

先に軽減をしておいた場合、帰還はそのままで、支払わないといけない金額は減りますが、
ここで、毎月の支払いを同じにしておくと、結局は期間短縮と同じ期間で返済は終わります。

ようは、どちらの方法をとっても、月々に支払う額を変えなければ、返済が終わる時期は
一緒になり、支払総額も一緒になるということです。

ところが、期間短縮で返済してしまうと、途中で支払いが厳しくなるような状況になっても、
その短縮した期間までに支払いを終えねばならなくなってしまいます。
一方、軽減の場合は、支払期間を短縮していませんので、何かあった時には減らしておいた
範囲内で支払額を調整することができます。

つまり、最初に定年までに返すように期間を短縮してしまうと、その期間で返さないといけなく
なりますが、軽減で返しておけば、最初の返済期間と定年までの間で返済を終わらせる
タイミングを自分で選べるようになります。

何も問題が無く払い終えることができるなら、どちらの方法でもいいんですが、期間短縮は
返済額軽減に比べて、自分から選択肢を狭めるような返済方法なんですね。

[196: 購入経験者さん]

さらに、期間があれば、60で自分が死んだときに、残り10年とかの借金がチャラになります。

1000万円の借金＋1000万円の貯金で自分が死ぬか
0年の借金＋0円の貯金で自分が死ぬか

どちらが良いでしょう？

1000万円の借金はチャラになるのだから、1000万円の貯金があった方がいいですよね？

借金は、多すぎず、少なすぎずというのもポイントですよ。

まあ、なぜか一部の狂信者か、人を道連れにしたいのか、足をひっぱりたい人が
期間短縮がイイ！と言ってるのですが・・・。

何のために借りるときに長い期間で借りるのか
何のために、金利を小さくして借りるのか

良くわからない人がいる

[197: 匿名さん]

その分を使っちゃう人が多いのでしょう。

[198: 匿名さん]

繰上げ返済するとすれば、
住宅ローン減税の期間が終わったら一気に全額返済かなと思ってる自分から見ると
>>195,196ってすごく小っちゃな人間に感じちゃうんだよね
言ってる事は間違ってないんだけどね。

[199: 匿名]

>198
小さいのはあなた‼
支払い方は人それぞれだしあなたは一気に返済出来る事をアピールしたいだけ。

[200: 匿名さん]

私は住宅ローン減税の半分の期間で全額返済しちゃおうと予定している余裕ローンの者ですが、
193さんのような質問をいただいたら195,196さんと同じようにお答えしますよ。
198は既に期間短縮で繰上返済してしまって取り返しがつかなくなって悔しがっているアホでしょう。

[201: 匿名さん]

>200
自称余裕ローンの馬鹿？
言ってる事がおかしすぎる。

[202: 匿名さん]

>>200
こんなに低利で貸してくれてるローンを一括返済してしまう人が
他人をアホ呼ばわりするのはどうかと思うが

[203: 匿名さん]

>200

198ですが

＞住宅ローン減税の期間が終わったら一気に全額

に対抗するために

＞減税の半分の期間で全額返済しちゃおうと予定している余裕ローンの者

なーんて自分を書いちゃう辺りが、うわぁ～って感じですね。
質問をいただいたら195、196みたいに

＞何のために借りるときに長い期間で借りるのか
＞何のために、金利を小さくして借りるのか

と答えるんですよね？
それなのに自分は一括返済なんすか？　なにがしたいんですか？

[204: 匿名さん]

>>202に同意。
ローン減税中は貯めておいて控除が終わったら一括返済というならわかるが、控除期間半ばで一括返済ということは、>>200は５年で返せるのに１０年固定２．３５％とかで借りちゃったんだな。繰上方法以前に借り方を間違えているな。

[205: 匿名さん]

期間短縮OR支払軽減かは、「借りたものは返す」という考えであれば、

自分の収入の安定度合い（会社員、公務員、自営etc）や置かれた状況で、決めればいいんじゃないの？

自分の有利が、他人の有利とは限らないし、その逆も然り。

死んで団信で返した方が得とか書くから、おかしくなるんだよね。

＞１９５さんのスレは模範解答だと思います。

ﾌﾗｯﾄ利用者は期間短縮後でも、もともとの完済日まで期間を戻せるということもお忘れなく。

[206: 匿名さん]

>こんなに低利で貸してくれてるローンを一括返済してしまう人が
>他人をアホ呼ばわりするのはどうかと思うが

>それなのに自分は一括返済なんすか？　なにがしたいんですか？

住宅ローン減税の半分の期間で手元資金とローンのバランスがプラスになる見込みですが、
財政危機が噂されるご時勢ですから、
その頃には変動金利の上昇も十分予想されますので、
手元資金は機を見て全部繰上返済に回せる状態にしておき、
超低金利の逆ザヤ状態が続くようならそのまま置いておく予定ですけど。

というかこれって常識的な対応だと思いますけど。
あなたたちって超低金利が永久に続くと思っているギリ変さんですか？

[207: 匿名さん]

>>200には
＞私は住宅ローン減税の半分の期間で全額返済しちゃおうと予定している
としか書いていないのに、今さら
＞超低金利の逆ザヤ状態が続くようならそのまま置いておく予定ですけど。
はないんじゃないの？
２．３％固定で借りちゃったんだよな。そうでなければつじつまが合わないよ。君の発言は。

[208: 匿名さん]

確かに低金利の今は一番の運用は返済ともいえるけど、

＞200は話の展開が後出しじゃんけんで、良くないね。

負け戦認めて白旗上げたら？

[209: 匿名さん]

>>207
>>208
だ、か、ら、
今の超低金利逆ザヤ状態はいずれ遠からず終わるんだから、
住宅ローン減税期間の途中で全額返済することになると言ってんの。

まさかキミたち、今の超低金利逆ザヤ状態が、
住宅ローン減税期間の最後までずっと続くと本気で思ってんの？
まあそういう可能性も0.1%くらいはあるだろうけどさ。

[210: 匿名さん]

>>209
低金利だろうが高金利だろうが、
要は借りてるローンの金利上昇以上の商品で運用すれば良いだけでしょ。
そうしやすいのは低金利だからじゃなくて優遇幅があるから。

金利が上がるか下がるかなんて思い込んでいない。
そもそも、私には未来の金利のことなんて分からないので
上がったときにとる行動と下がったときに取る行動を
そうなった場合の経済情勢をふまえて準備しておくだけ。
0.1％なんて言えてしまうのが羨ましい。

[211: 匿名さん]

「未来の金利のことなんて分からないので、選択肢を準備しておく」
というお考えは実に素晴らしいです。

よって、「軽減で返しておけば、完済のタイミングを自分で選べるようになり、
選択肢を増やすことができる」という195さんのお考えは正しく、
それに対して「すごく小っちゃな人間」とか
わけのわからない罵詈雑言を浴びせている198はアホだという
>>200の結論に戻るということでよろしいですか？

[212: 匿名さん]

＞＞２０９

変動金利の上昇は住宅ローンだけに影響して、ご自身がお持ちの予定の預金金利は上がらないと考えているのでしょうか。そもそも、優遇＋ローン減税1％を超える短プラの上昇がそんなに早く来るのはなぜでしょうか？

[213: 匿名さん]

>200は借りてる条件を明示しないから話がややこしいんだよ。

返したけりゃ返せばいいんだけど、そもそも返せないくせにと思われてるから

＊＊＊の遠吠えにしか見えないんだよ。せめて、残期間と元本ぐらいは書きなよ。