ザ・パークハウス住吉川ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-sumiyoshigawa/top.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件概要
2017年09月11日現在
ザ・パークハウス 住吉川
所在地 兵庫県神戸市東灘区住吉東町２丁目１８７６番２４６（地番）
交通
ＪＲ東海道本線「住吉」駅（南出口・駐輪場側）より徒歩8分、
阪神本線「魚崎」駅（北出口）より　徒歩10分、
六甲アイランド線「魚崎」駅（西出口）より徒歩7分
総戸数 44戸
販売戸数 未定
駐車場 (総戸数に対して)22台〔月額使用料：未定〕
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 3LDK・4LDK
専有面積 78.47m2～98.95m2
バルコニー面積 7.49m2～10.53m2
販売予定 平成30年2月上旬販売開始予定
モデルルーム 資料請求受付中
完成日または予定日 2018年11月上旬
入居(予定)日 2019年1月下旬
敷地面積 2246.75m2（売買対象面積）
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・地上5階地下1階建
用途地域 用途地域：第一種中高層住居専用地域・第3種風致地区
高度地区：第四種高度地区
防火地域：準防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：40% 、容積率：200%
管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
施設費用・償却費
【駐車施設】(総戸数に対して)/22台〔月額使用料：未定〕、
【バイク置場】(総戸数に対して)/1台〔月額使用料：未定〕、
【ミニバイク置場】(総戸数に対して)/4台〔月額使用料：未定〕、
【自転車置場】(総戸数に対して)/44台〔月額使用料：未定〕
売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社 株式会社鍜治田工務店
建築確認番号 第NK16-1488号（平成29年5月19日）
問い合わせ先 ザ・パークハウス 住吉川　販売準備室
10:00～17:00（水・木・第2火曜日定休※祝日除く）
0120-320-240
[e-mail]

[203: マンション検討中さん]

中古はやっぱり気持ち悪いし設備内装が時代遅れでダサい。立地は2号線から阪急間がマストだな。結局便利が最優先。阪急北は急坂、43南は災害不安で問題外。

[204: 匿名さん]

中古買っても水回りは最低チェンジするだろ？
北側6000万クラスの中古になると共有部分が美術館並みやで

[205: 匿名さん]

2年売れ残りに関しては、このクラスの価格で大手デベの物件は場所が芦屋であっても、
灘区であっても、東灘区であっても、2号線と阪急の間であっても、
軒並み売れ残ったのでこの物件特有というわけではないのではないかと思いますよ。
場所も設備も内装も外観もいい線いってて大きな欠点はないので、
あくまで市況と価格だけの話です。

コロナで半年は販売が遅れたでしょうし（デベにとっては完全に想定外の事象）、
それによってかなり買い手市場になったのだから
その状況をうまく使って価格交渉して、納得できる値段になったら買う。これに尽きます。

駅北は築浅少なく一回目大規模修繕やりましたみたいな物件ばかりで、
今から10年20年住んで築25年とか30年になった物件を誰かが買ってくれるのかと心配です。
今では古臭いオーキッドコートも30年前は最新最高級マンションだったのですよ。
永住なら駅北いいと思いますが、永住しないなら築浅にしておいたほうが安全です。
私は10年以上も他人が住んだ中古、しかも値上がりした物件に住むのは悔しいのでお断りですが。

[206: マンション比較中さん]

2重扉って結局どうなんですか
前に音の反響や風通しが心配されていましたが

[207: 匿名さん]

30年40年位だと意識高い系の住民はマンション建て替えを意識するんじゃないの？

[208: 検討板ユーザーさん]

1990年代のマンションならまだしも2000年後半ぐらいからのブランドマンションなら今の新築と大して設備変わらんし、築40年で建て替えはないと思うよ
50、60年ぐらいから話が出て実際は築70年ぐらいにならないと話まとまらず建て替え実行には移らないんじゃない

[209: 匿名さん]

やっぱ立地だわ

[210: 評判気になるさん]

>>206 マンション比較中さん

二重扉は悪くないですよ。
めんどくさい方はめんどくさいかも。
本社に、同じ玄関扉が二つありますから(笑)

[211: マンション検討中さん]

>>205 匿名さん

参考になりました。ありがとうございます。

[212: マンション掲示板さん]

>>195 名無しさん
Gは4階のモデルルームのみ。
Fは２階が交渉中らしい、他のFは完売。
現地にいけば最終価格教えてくれますよ。

[213: マンション検討中さん]

モデルルームきれいでした。
内装もグレードアップしていて、よかったです。芦屋も物件あるみたいですね。

[214: 匿名さん]

残り4戸にアップデートされていますね。
4戸すべてVRモデルルームで公式サイトから見れる。
3階と5階が完売。
全4パターンの部屋サイズが一部屋ずつ残ってるのは面白い。

4階78㎡
2階83㎡
1階92㎡
4階99㎡

[215: 匿名さん]

残り2戸。
庶民には手が届かない90平米超のお部屋が残りましたね。
角部屋の広々ルームに住める人うらやましいわ。

[216: マンション検討中さん]

あと２戸なんですかー？！
急にうれちゃいましたね、、！どことどこがのこってるのでしょうか？

[217: マンション検討中さん]

検討していましたが、欲しいところは高いなと思ってました。
売れ残りで条件悪いですが、値引きで買った方々はお手頃です。
最初に億で買った方々もいるようですが永住でないと辛いところでした。
今後は中古の売値が気になるところです。

[218: 匿名さん]

>>216 マンション検討中さん
401と209っぽいですね。
2階と4階が販売中、かつVRモデルルーム見ると401が未分譲のようなので、
残る2階のFタイプ（92.44㎡）の条件に当てはまるのは209のみかと。

[219: マンション検討中さん]

２階の販売開始事務所と４階の406もうれちゃったんですかね？！まだあいてたのかと、、

[220: マンション検討中さん]

住吉東町という地価の安い下町、暗い。2号線より下、JRまで大人の足で徒歩10分、信号長い、改札は逆側しかない。店なしとなかなか悪条件の中強気な価格帯ですね。検討されてた方は買わなくてよかったと思いますね。

[221: 匿名さん]

実際に駅まで徒歩で歩かれたようですし真剣にご検討された方のようで。
コロナ後の数ヶ月で10数戸くらい一気に捌けたようなので、
その期間だけで考えれば超人気物件、狙ってた間取りを買えなかった方もいそう。
ちなみにかごの屋の前の歩道橋使えば2号線の信号は待たなくてもOKです。

2号線より南も風致地区は別枠で考えたほうがよさそうで、実際高台で地形的にも別枠。
今はたしかに微妙なんですが時間が経ち建て替えが進むほど、
風致地区にふさわしい景観の建物が増え、エリアの価値が上がるでしょう。
30年後くらいかな笑

この物件で本当に悪条件なのは眺望と駐車場の少なさだと思いますね。

[222: 検討板ユーザーさん]

パークハウスのブランド高級感は好きでしたがたしかに立地に関してはかなり狭苦しい印象でした

[223: マンション検討中さん]

敷地が狭く感じるのは特にプライバシー確保のためのポーチスペースと風致地区の緑地率30%超ルールが一因になってるでしょうね。
ランドプラン見る限り緑地率要求なければ機械式駐車場で18台分くらいのスペースは確保できそうです。

やはり良くも悪くも風致地区内にあることがこの物件の1番の個性ですね。

[224: 223]

追加で18台分のスペース確保できそうという意図です。

[225: 購入経験者さん]

物件見に行きましたがあの一角あたり木が茂っていて晴れているのに妙に暗いなと感じました
古いマンションが多く日照を遮っているのもあるのでしょうか
１本西に入ると急に日が差して明るいのですが。住吉山側に住んでいる知人もあの地域は店舗がない為夜かなり暗くなるし駅まで遠いしその価格帯で２号線下はやめた方が良い（この地域の方は２号線より下を避ける傾向はあるみたいですね数人に言われました）との事でしたのでうちは山側で検討します

[226: 匿名さん]

そりゃ高い金出して住吉本町という2号線北（だけど学区は南と同じで浸水可能性は高くてそれって高級住宅街？）に住んでいる人は同じ価格帯のブランドマンションが南にあったら許せないでしょう、北のほうがいいと主張するでしょう。だれだってそーする、おれだってそーする。
今までは大した物件が2号線南にはなかったのでなおさらね。

にしても2号線北はここ15年くらい前に良いマンションが連続でできましたが、
未だにその後が続かないですね。
山側で検討ってあと10年待つの？と言いたくなる有様かと。

[227: マンション比較中さん]

ジオみたいな線路沿いでない住吉本町のちゃんとしたところに新築が出ればここも完敗だけど、あの辺の土地の希少性が故にあと１０、２０年は無理じゃないかな
中古に抵抗ないなら資産性はやはり駅北が鉄板だろうが個々の購入者はおそらく新築という条件は譲れなったはず
また２０年後だと家族構成も変わりそもそも検討地区や物件も変わってくるだろう
必要な時に買って住むのが一番満足度が高いのではないかな

[228: マンション掲示板さん]

住吉本町のいい立地に一流デベがマンション建てたらどうなるか。
阪急御影最寄りの三井の2物件のように高くて誰も手を出せなくなるのでは。
三井の2物件は小規模だったというのもあるけどじゃあ南向きに広くて100戸クラスを建てられる土地があるかというと、それこそ20年、30年待ち。
結果、小規模な土地に微妙なデベが頑張った仕様で建てるか、ジオが微妙な仕様で建てるかというのが最近の住吉本町。

[229: マンション検討中さん]

ファインレジデンスより先に完売！

[230: マンション検討中さん]

まだ、売れ残ってますね。
最後は広い部屋だけが残ったのかと思ったら、
また、Dタイプが売りにでてきましたね。
もう、一階二階の広い部屋は売れたのかな？

[231: マンション検討中さん]

広い部屋は完売！
最後に商談ルームを売って手仕舞いです。
大抽選会。

[232: 匿名さん]

この近所に住んでいますが、前の道（２号線へ出る道）夜は暗く
また、何回も痴漢が出ています！！！気を付けてください！！

[233: 通りがかりさん]

なんだか業者同士の掲示の場みたいな、、
あと少しで、、とあるのも業者ぽいし、この辺住んでるんですがチカンがでる、、とも業者ぽい！
そもそも住んでる人がそんなん言わないとおもいますよ！環境的にはいい所だと思います。チカンとかはない地区です！！

[234: 通りがかりさん]

目の前の住吉川は街中なのに清流で。
夏になると子供たちが水遊びして、大人はウォーキングやジョギング。2号線下とは言え、のどかでいいところですよ。

[235: 検討板ユーザーさん]

値引きはあっただろうけどこの価格帯で売れたのは流石パークハウスやね
ファインレジデンスは立地がここよりさらに厳しいしね　風情ある場所なんだろうけど今時それをありがたがる家庭も少なく実用性重視が多いだろうし

[236: 評判気になるさん]

>>235 検討板ユーザーさん
半年前に訪れたときは5百万ほど勉強しますと言われたので1千万ほど引いて家具とかも付けたのかな。
それでも6千超でしょうけど妥当な値段になればそりゃ売れるよね。パークハウスだし。

[237: マンション検討中さん]

おしえてくださーい！
大抽選会ってなんですか、、？！

[238: 匿名さん]

ファインレジは雰囲気の良い所だけど、あの辺を選ぶ人なら戸建にすると思う。住宅街過ぎてマンションって気分にならないんよね。あと少し下で本町アドレスになれば人気のマンションになっただろうが。
マンションだったらこちらの方が、住みやすいと思う。
これで息子が灘に受かってくれればー！

[239: 匿名さん]

痴漢でるのは間違いないです
近所の戸建ての方に聞いてください
うそではありません
実際に女性の助けを求める声ききましたから

[240: マンション検討中さん]

近所にアパートがあるのにわざわざ戸建ての方と指定する理由とは。
実際に声を聞いたのが本当ならあなたは近隣住民の可能性が高いですね。引っ越されたらいいのではないでしょうか。

怖いので交番で聞いたけど車通りも人通りも多い道で痴漢に特別注意するようなエリアではないし、夜はパトカーで巡回もして安心してもらえるようにしていますとのことでした。

誹謗中傷に関しては酷いようなら警察に通報してくださいとのことでした。

[241: 評判気になるさん]

私も実際に見学に行きましたがめちゃ明るくて開放的な場所ではないと思いますがそんな真っ暗で怪しそうなとこでは決してないと思います。この雰囲気でやばければたいていのところはもっと気をつけないととおもいました。逆に出ないとも言い切れないですがもしそうであれば本当たまたまでは？！
でもチカン出たからどうやこうやとか近隣の方に失礼だと思います！！

[242: 匿名さん]

ただの注意喚起なのに誹謗中傷ってすごく大げさですね
ちなみにすでに引っ越してます
夜は気を付けてくださいって意味で、親切心で言ってるだけです
売主さんなのか知りませんが、必死すぎてすごいですね・・・

[243: 匿名さん]

しかも、あと1戸ですよね
書き込みしてないで、早く買ったら？

[244: マンション検討中さん]

ちなみに助けを求める声を聞いたのはどんなシチュエーションでいつ頃の話でしょうか。
10年前の話なら古すぎて誹謗中傷では？という気もしますし、最近助けを求める声を聞いたならよほどの大声だったんでしょうし、他にも聞いた人がいるはずで警察に記録が残っているか聞いて聞いてみようかなと。

必死すぎてすいませんね。親切心で教えてくださいませんか？

[245: 通りがかりさん]

近くにすんでるものです。それでたまたま近くの物件を見てみたらなんだかね、、ほんと環境はいーですよ！！
でも感じ方は人それぞれ、、それで引っ越されたのもしょうがないですしね、住んでいてチカンを聞いた記憶はないですがあったかもしれませんし、、もうやめましょー、私達はまだすんでおりますのでこのへんで！！

[246: 匿名さん]

１０年も前ではないですよ。近所の男性の方が追いかけたそうですが
逃げた？と聞きました。どうぞ、是非とも警察に聞いてください！
住人なのか売主さんなのか知りませんが必死すぎてこわーいｗ
環境は静かでとても良い場所ですけどね！

[247: 匿名さん]

ちなみに夜の１１時過ぎでした
女性のキャって声、猫が多いから猫の声かと最初に思いましたが
助けてって聞こえて、、びっくりしたのを覚えてます
頻繁に出るわけではないですし、たまたまだと思いますが
2回くらい聞いたことがあったので親切にお知らせしました！
では！

[248: マンション検討中さん]

ありがとうございます。
10年も経ってない、2回くらい、そんな曖昧な情報で警察に駆け込んだら恥かきそうですね。

確認のしようがない、全国どこにでも当てはまりそうな、頻繁ではないたまたまかもしれない情報を親切心で書いてくれる人がいる、というのは勉強になりました。
普通は悪意っていうんですけどね、それ。

悪意の書き込みが増えるのは興味がある人が多い物件の証と思っておきます。

[249: 匿名さん]

どういたしまして。
恥をかかなくて良かったと思います。
だって仰る通り事実を、少し気を付けてください的な感じで書いたまでですし。
特に
気になさらない方は、この書き込みにいちいち過剰反応なされないはずですよ！
コロナでストレスたまっていらっしゃるのかしら。
あと一戸が早く売れると良いですね！

[250: 匿名さん]

>>248 マンション検討中さん
貴方みたいな書き込みがあると余計に売れなくなりそうですね。　

[251: 匿名さん]

いやだって、別にいつの話だかも分からない自称近所の方の書き込みなんて参考にしなくても、防犯ネットですぐに分かる件です。
「特にこの辺りで」チカンが出る、なんて見た記憶がないように思うのですが。

ここ数年はこの近辺と言うより、もうちょっと山手の東灘区から芦屋にかけて男の子狙いの声かけとかチカン的な事案がちょくちょく起きてる方が気になってました。
女性というか女の子だけ気をつけてたら済む話じゃないよね。

[252: 名無しさん]

完売しましたね