ザ・パークハウス住吉川ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-sumiyoshigawa/top.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件概要
2017年09月11日現在
ザ・パークハウス 住吉川
所在地 兵庫県神戸市東灘区住吉東町２丁目１８７６番２４６（地番）
交通
ＪＲ東海道本線「住吉」駅（南出口・駐輪場側）より徒歩8分、
阪神本線「魚崎」駅（北出口）より　徒歩10分、
六甲アイランド線「魚崎」駅（西出口）より徒歩7分
総戸数 44戸
販売戸数 未定
駐車場 (総戸数に対して)22台〔月額使用料：未定〕
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 3LDK・4LDK
専有面積 78.47m2～98.95m2
バルコニー面積 7.49m2～10.53m2
販売予定 平成30年2月上旬販売開始予定
モデルルーム 資料請求受付中
完成日または予定日 2018年11月上旬
入居(予定)日 2019年1月下旬
敷地面積 2246.75m2（売買対象面積）
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・地上5階地下1階建
用途地域 用途地域：第一種中高層住居専用地域・第3種風致地区
高度地区：第四種高度地区
防火地域：準防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：40% 、容積率：200%
管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
施設費用・償却費
【駐車施設】(総戸数に対して)/22台〔月額使用料：未定〕、
【バイク置場】(総戸数に対して)/1台〔月額使用料：未定〕、
【ミニバイク置場】(総戸数に対して)/4台〔月額使用料：未定〕、
【自転車置場】(総戸数に対して)/44台〔月額使用料：未定〕
売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社 株式会社鍜治田工務店
建築確認番号 第NK16-1488号（平成29年5月19日）
問い合わせ先 ザ・パークハウス 住吉川　販売準備室
10:00～17:00（水・木・第2火曜日定休※祝日除く）
0120-320-240
[e-mail]

[1: 匿名さん]

>>所在地 兵庫県神戸市　東灘区住吉東町２丁目１８７６番２４６（地番）
>>交通
>>ＪＲ東海道本線「住吉」駅（南出口・駐輪場側）より徒歩8分、
>>阪神本線「魚崎」駅（北出口）より　徒歩10分、
>>六甲アイランド線「魚崎」駅（西出口）より徒歩7分


高級住宅地ではないよね
感覚的にはこんな印象だけどどう思います？
阪神間で言えば100点中60点、東灘区内で言えば100点中40点くらいな印象かな？

[2: マンション掲示板さん]

>>1 匿名さん
あなたの資力は5点くらいですか？

[3: 匿名さん]

神戸市ってかなり広いので、兵庫県神戸市といっても「何区」なのかで違う気がしますよねえ。
でも東灘区はいいと思います。むしろ、神戸市でも西側だと大阪にどんどん遠くなっていってしまう気がするんですけど。

ここは灘中学校、灘高校のすぐ近くなので「徒歩で行ける」！！
子供を私立でと考えていたら、小学校のように親が徒歩で送り迎えできるということですね。

交通費が浮きそう！

[4: マンション検討中さん]

三井と三菱は大阪阪神間では意味不明なところでしかマンション建てへんよな。零細デベレベルやな。

三井は団地売れ残りの神戸、今更の供給過剰の宝塚南、千里で何故か北千里だけ、摩耶駅の安物、阪急中津の淀川近くの場末、御影と言いつつ石屋川、摂津駅に不要なタワー、西宮であえて香櫨園だけ。

そして魚崎のここ。

ほんま何がしたいんやろな。おまけにコストダウンで安っぽい。ただの変なとこにしょうもないマンションを作ってる割高デベでしかないで。

どういう方針なのかしら？

[5: マンション掲示板さん]

>>4 マンション検討中さん
なるほど、そんな見解があるのですね。 ちなみにどこのデベなら満足できるものがありますか？

[6: 匿名さん]

>>4
三菱、三井は兵庫についてはそんなに土地勘が無いんやろうなー
大手系なら野村の方がだいぶ上手
三菱は尼崎のザ・パークハウス塚口町一丁目の売れ残った部屋をバルク売りで新築のまま業者に横流し処分したようだしねー

[7: 検討者]

>>6 匿名さん

野村は関西では一流の場所に作ってるよね。野村証券が住吉村に原点だからかな。

三菱も数が少ない。出してる場所は良いよ。トアロード、六甲篠原、芦屋川、中之島、福島、中崎、梅田、塚口一丁目などの一等地に近い場所。ただ、値段が高すぎたり安すぎたりとおかしい。

まあ、三井のわけのわからなさが光ってるよね。

[8: 匿名さん]

>>7
何?その書き込み(笑)
野村も一流も三流も色んな地域に出してるし高くて苦戦してる物件も有るしあまり変わらん。
というか三井よりも最近の野村は手を多く出しすぎ、
マンション販売戸数が減少する中それが吉と出るか凶と出るか東京オリンピック辺りまでには結果が出るだろうな。

[9: eマンションさん]

>>8 匿名さん

三井社員はよくマンコミにでてくるよね。和田と住友とマンコミの業者ビッグ3だな。関西で2010年以降で三井はほぼカスマンという指摘は正しいよ。三菱も野村はいいものが多い。三井の阪神間と大阪の全物件並べてあげようか？ここで三菱を叩く前に、神戸団地と売れ残りの北浜直結タワーをなんとかしたらどうな？

[10: 匿名さん]

風致地区にできるというのは良いことなのかもしれないですが、
その代わり
マンションとして何かしらの制限とか受けていたりとかってしていないんでしょうか。
デザインとかなにか資産価値に関わるようなこととか。
見ている限りだと大丈夫なのかな。
風致地区にも色々と種類はあるようで、ここの場合は第3種風致地区というものにあたるようです。

[11: 匿名さん]

http://www.city.kobe.lg.jp/life/town/flower/midoriseido/index.html
神戸市のサイトがありました。素人にはよく分かり辛いですが…。
とりあえず建物の色やデザインには何かしらの制限があるってことですよね。
そういう制限があっても、外観をオシャレにしたり重厚に見せたりするのが
売主さんのセンスの見せどころなのかなと思いました。
イメージイラストからすると植栽は結構するのかしら。どんな木植えるんでしょうね？

[12: 匿名さん]

風致地区における建築規制（第3種）
高さ制限15m以下建ぺい率40％以下緑地率30％以上

緑地率３０％以上ってこれ、どうなんだろう。土地の３割が緑地である必要があるとすると、
植樹の手入れの管理費用みたいなものも結構かかってきてしまうのではないでしょうか。
植える樹木の種類も本当に大切。
落葉樹だと掃除が大変そう。

[13: 匿名さん]

どうなんでしょうね。
単純に考えると緑が多いのは見た目にも周囲にも優しい環境をつくると思われ、外観デザインも街並みに合ったデザインになるのだろうから、考えようによっては美しいだろうと思われます。
マンション住民になるとして考えると、やはり費用のことは負担に思われる面もあるかもしれないです。

[14: 匿名]

資料請求しましたが、残念ながら大した情報は載ってませんでした。

[15: 匿名さん]

この辺、住吉川側から見るとなかなかいい場所だと思うんだけど、反対側というか中に入って見るとなんかガチャガチャしてるんよね
ある程度の便利さと、絵になる雰囲気をどっちも楽しめる場所なのかもしれないですが。

[16: 匿名さん]

緑地計画については黒松の保存樹のほか四季や緑量に配慮した庭園計画って書いてありますね。
庭園デザインが公開されおりませんので、イメージが湧きにくいですが、灯籠が似合いそうな
和風庭園になるのかなと。どんな風になるのか楽しみです。黒松のお手入れだけでも費用は掛かってしまいそうですね。

[17: 匿名さん]

役所も図書館も近いし住みやすそう。

[18: 坪単価比較中さん]

他のマンションのモデルルーム見学に行ったら、パークハウス住吉川は最高級グレードで建てるって話です、平均坪単価300万超という情報です、ってそこの担当者に言われました。こういう情報って鵜呑みにしていいもんなんでしょうか？

[19: 匿名さん]

周辺は昔ながらの雰囲気を大事にした地域になっているということから周辺は風情漂う雰囲気になっているのかな。
緑地計画も周辺と調和したつくりになっているので、見た目は良さそう。
他の方のコメントにも出ているように確かに維持費が結構かかってきてしまうんじゃないかという部分は懸念されます。管理費が高額になるのは仕方のないことなんでしょうね。

[20: マンション検討中さん]

いつまでも白黒写真しか提供されないのはまだ詳細が未確定なんだろうか？

[21: 匿名さん]

平成30年2月上旬販売開始予定となっているし、詳細が出るのはまだ先なのではないでしょうか。
それにしても、2018年11月上旬完成予定なのですから、デザインなどはほぼ決定しているのではと思われます。
もっとちゃんとしたＣＧで外観を見たいところですが、こういう見せ方も期待させられる感じがします。

[22: 匿名さん]

白黒写真とは何だろう？と思いましたが、公式サイトトップに出ている
外観イメージのイラストの事ですね。
建物の完成時期が一年後ですが、遅くとも来年頭には正式な外観CGや
間取りが公開されて欲しいです。
専有は最大面積98.95m2だとかなりゆったり目ですね！

[23: 通りがかりさん]

ギリギリ住吉川沿いではないですよね、ただこの街の雰囲気はすきです。
どれくらいの値段になるのでしょうか、

[24: 通りがかりさん]

スーパー銭湯がすぐ下にできますね。資産価値があがるかな

[25: 匿名さん]

スーパー銭湯いいですねぇ。
資産価値的にはどうでしょうか。
あまり関係なさそうな気もしますが。
個人的にはプラスです。

間取り図を見ると普通な感じにしか見えないです。
けれど、数字を見るとたしかに広い！
柱のくいこみも極少で室内がスッキリしていると思います。
収納部もきちんと収まっているようです。
ドア付きポーチも安心感があると思います。

[26: 評判気になるさん]

そうなんですよね、間取りはほんと普通のマンション、て感じですよね。
坪単価的にどのくらいになるのか気になります。ハイグレードの扱いなんでしょうか？

[27: 匿名さん]

風致地区って綺麗に整備されたイメージです。
洗濯物をベランダに干しても大丈夫なんでしょうか？
駅までフラットアプローチはやはり歩きやすいですし、坂の勾配がきつい物件と違い自転車も利用しやすいので魅力を感じます。
フラットアプローチになっているということは区画整理や再開発されているということでもある。

[28: マンション検討中さん]

気になってるんですけど、この辺最近高いですよね
5000万〜くらいないと厳しいですかね？

[29: 匿名]

坪300万円からでしょうね。

[30: 匿名さん]

現在は白黒写真から変わっています。Dタイプの1階バルコニーの歓声予想のCGを見ました。リバービューなので、レースカーテンを開け広げていても視線が気にならないのでいいですね。開放感もありますし、緑もきれいです。

Gプランだとバルコニーは狭くなっちゃうのですが、その分、角部屋でLDKの西がガラス面で日当たりがよさそうです。ベッドルーム1、3にも小さいバルコニーがついているでしょうか。

DのVoidは吹き抜けになりますか？まだ専門用語がわかっていません……。

[31: 匿名さん]

この辺りは緑が豊かなのですね。
歩いたことがなかったのですが、よい場所だと思いました。

ランドプランは微妙ですね。
東は住吉川には面しておらず、残念です。

南は接道してなくて、目の前にマンションがあります。
間取りの映像を見ると南側は植栽で埋めるようですが、すぐ目の前に金属の前立てがあり圧迫感があります。

前のマンションは3階建なので4.5階は前は抜けそうです。
前は前のマンションの出入り口と平面駐車場で、採光は問題ないですが、2.3階は視線が気になるでしょうね。車がすぐ目の前で出入りするので音も気になりそうです。

ファインレジデンスも一長一短で悩ましいですね。

御影のグランドメゾンは山手幹線沿いの狭い場所ですが、完売の垂れ幕出てました。

この辺の方はあまり気にされないのですかね。

[32: 匿名さん]

30さんのおっしゃるVoidについて調べてみたらいろいろと難しい言葉も出てきたのですが、
建築関係では吹き抜け部分とか室内壁に空いたガラスがない開口部のこととありました。

ランドスケープの説明にも吹抜とありますね。
プライバシー性に配慮したものとのことです。
そうかなぁと思うのですが玄関が明るそうなのはとてもよいのではと思います。

[33: 匿名さん]

ここは住吉小と住吉中ですよね。
宮町がご近所。厳しいでしょう。

[34: マンション検討中さん]

明日から事前案内会が始まりますね。
私もこの三連休中で行ってきます。
どこまで情報が出てくるか楽しみです。

[35: 匿名]

ここは、50年ほど前に日本郵船（同じ三菱系の会社）の社宅として建設され土地。三菱地所が買い取り建て替えに至った。（建築概要並びに住戸プランなどは皆さんご存知と思いますので省略）いきなり販売価格のことを述べるのはどうかと思いましたが概略は以下のようです。（正確さに欠けますのでこの程度としてみていただければと思います）1階：78㎡・6,800万（1戸）～7,200万、2階：7,200万～7,800万・・・４階：8,400万～、５階：9,200万、10,200万、12,000万（98㎡・1戸）坪あたりの単価：約289万。（こう言っては何ですが小生が予想した販売価格とあまり変わりませんでした）販売価格から推定するには、どうしてもこの地に居住したい或いは経済的に余裕があるなどの方が住まれるのかもしれません。どなたかが申していたようにプランニングは極一般的なものであり、収納スペースが（1住戸あた4～5%程度は必要）狭い。また、これもどなたかが述べていましたボイド部分についてですが、1階から屋上迄吹き抜けとなっており、風雨にさらされる、ポーチ部分での話し声などは上下階に通ずるなどが考えられます。もう一つは住戸南のバルコニーの狭さがやや気になるところ。その他いろいろ述べたいことはありますがこのくらいにしておきます。

[36: 匿名さん]

日々の生活に必要な商業施設や病院が近いため
車がなくても自転車でことが足りる感じがします。
でも、良い感じで歴史も残っている街並みがステキ。
気になるのは、各部屋の収納箇所が狭いことかもしれないです。

[37: 匿名さん]

なによりも価格が気になる方が多いと思われるので、35さん、とても参考になっていると思いますよ。
素直に上に行くほど価格も高くなり、最上階はプレミアムなのですね。
プレミアムとはいえ、ごく普通の間取りに見えてしまいますが、Ｇタイプに関しては各部屋すべてスッキリと四角い質のよい空間となっているように思います。
皆様おっしゃるように収納が足りない感じとか、面白みには欠けるかもしれません。

[38: マンション検討中さん]

香雪美術館の隣に三井が立てますね。
実質12戸でここより遥かに固そうですが。

[39: 匿名さん]

外観はグレーなのでしょうか？
重厚感があって素敵なマンションですね。
隠れ家的な和の邸宅がテーマのようですが、
程よい和の感じが自然でいいと思います。
1階バルコニー前に緑が広がり素敵ですが、
害虫に悩まされないか心配ですね。

[40: 匿名さん]

さすがパークハウスのマンションだという感じがします。
設備仕様を見るとキッチンにディスポーザーがあったり、バスルームも広そうです。
リセールを考えている人にも、永住を考えている人にもすごく良い物件だなと思いました。

[41: マンション検討中さん]

思ったほど人気ないみたいですね。
値段がちょっと高すぎるのかな、、、

[42: 匿名さん]

人気ないんですかね。
確かに、モデルルーム案内会も予約にまだ空きがあるようですね。
風致地区なだけあって緑も多く、マンションの見た目も豪華で悪くないと思います。
間取りは普通ですが、設備もそれなりに整っているし。
ただ、スーパーが近くになく不便に感じることはありそうです。

[43: マンション掲示板さん]

川も見えず、マンションビューで、学区が残念で、高いならそりゃ売れないでしょう。

[44: 匿名さん]

マンション近くにコンビニ等が出来る予定はないのでしょうか。
風致地区だとそういうのも制限があるのかしら。
ファミリーだと学区は気になりますものね…。小中、どちらもでしょうか？
近くの有名校に入れる素質のあるお子さんなら便利な環境になるのでしょうけど。
設備仕様の写真にあるものが標準仕様ですかね。
キッチン仕様が豪華でとてもおしゃれだなと思います。

[45: 匿名さん]

間取りや設備内容に関しては、ごく普通なのかなと思いましたが

徒歩圏内に最寄り駅が３駅もあるって、便利すぎるくらいでしょう。

小学校も近いので、小さいお子さんがいらっしゃる家庭は安心なのかなと思います。

総戸数４４戸なので、ご近所付き合いも大変じゃないかも。

[46: 匿名さん]

低層階のマンションってどうなのかなと思っていましたが
物件概要を含め、間取りや設備を見ると使い勝手良さそう。
特に、キッチンや洗面所は収納もしやすく、家事もしやすいように感じました。
玄関も広めなので、風通しが良いかもしれないです。

[47: 匿名さん]

外観がカッコイイ。
現代的な感じする。
色も落ち着いていていい感じ。
玄関にポーチが付いているとプライバシー感があっていい。
こちらの間取りに引き戸が導入されていますが、音はうるさくないのでしょうか。
吊りレール型引戸は音がしないと聞いていますが、下レール型は音がするとか。

[48: 匿名さん]

眺望が開けているのもマンションの一つの魅力と思っていましたが
こちらの一階のように植栽がバルコニーの外側にあってプライバシーが守られているのも
それはそれでいいのかもしれないと思えました。
眺望が開けていると外からも見えているということになるので
バルコニーに椅子を出してくつろいだりできるのは
もしかしたらこちらの一階のような環境のほうが向いているのかもと思います。

[49: 匿名さん]

全体的に、すごく仕様が高くなっているなぁと見ていて思いました。オプションでああなっているのか、それとも標準でなのかで大きく違ってくるとは思いますが。
少なくとも
最近のマンションの必須設備的なものは
だいたいついているように感じました。例えばディスポーザーなどなど。

[50: マンション検討中さん]

昔、この近くに住んでいて良かったから検討中です。神戸を離れ分かったことですが学校区が少し気になるとか。実際に子供が1年だけ通学していましたが、特に問題は感じませんでしたが。
転売はしないつもりで検討してますが資産価値に影響するのでしょうか。