ザ・パークハウス住吉川ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-sumiyoshigawa/top.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件概要
2017年09月11日現在
ザ・パークハウス 住吉川
所在地 兵庫県神戸市東灘区住吉東町２丁目１８７６番２４６（地番）
交通
ＪＲ東海道本線「住吉」駅（南出口・駐輪場側）より徒歩8分、
阪神本線「魚崎」駅（北出口）より　徒歩10分、
六甲アイランド線「魚崎」駅（西出口）より徒歩7分
総戸数 44戸
販売戸数 未定
駐車場 (総戸数に対して)22台〔月額使用料：未定〕
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 3LDK・4LDK
専有面積 78.47m2～98.95m2
バルコニー面積 7.49m2～10.53m2
販売予定 平成30年2月上旬販売開始予定
モデルルーム 資料請求受付中
完成日または予定日 2018年11月上旬
入居(予定)日 2019年1月下旬
敷地面積 2246.75m2（売買対象面積）
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・地上5階地下1階建
用途地域 用途地域：第一種中高層住居専用地域・第3種風致地区
高度地区：第四種高度地区
防火地域：準防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：40% 、容積率：200%
管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
施設費用・償却費
【駐車施設】(総戸数に対して)/22台〔月額使用料：未定〕、
【バイク置場】(総戸数に対して)/1台〔月額使用料：未定〕、
【ミニバイク置場】(総戸数に対して)/4台〔月額使用料：未定〕、
【自転車置場】(総戸数に対して)/44台〔月額使用料：未定〕
売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社 株式会社鍜治田工務店
建築確認番号 第NK16-1488号（平成29年5月19日）
問い合わせ先 ザ・パークハウス 住吉川　販売準備室
10:00～17:00（水・木・第2火曜日定休※祝日除く）
0120-320-240
[e-mail]

[181: マンション掲示板さん]

駅北、駅北と言うけれど、住吉本町アドレスでも大部分はハザードマップでビシャビシャのエリアですし、北側に商業施設が多いわけでもないし（南側2号線沿いのほうがむしろ多い）、学区が良くなるわけでもないんですよね。。みんな住吉中。

周りに建ってる建物は確かに北側の方が高級で雰囲気もいいのは間違いないのでお金持ちは北側一択で学校も甲南に入れるんでしょうけど、南も風致地区内であれば阪神大震災でも生き残った40年、50年選手のマンションを壊せば雰囲気はマシになるポテンシャルはある。マンション作るときにパティシエ エスコヤマ神戸店を誘致するのがデベロッパーがやるべきことだ！

[182: 匿名さん]

住吉本町アドレスってそんなに良いの？
知らない人は住吉は住吉だからなぁ？

[183: 検討板ユーザーさん]

神戸のＪＲか阪急でファミリーマンション7、8000万というと駅3-5分のイメージ

[184: 匿名さん]

住吉という名前がつくマンションで坪単価高いのはほとんどが住吉本町アドレスですし、
マンション名も「○○住吉」ではなく「○○住吉本町」となります。
実際に歩かれてみれば違いは雰囲気の違いは一目瞭然かと思います。

ただなぜ高級エリアになったかというとイメージ先行な部分が多いのではと感じてしまうところがあって（実際戦前住んでた超お金持ち達はかなり散っていった）、
ファンダメンタルな要素としては風致地区であることときれいな住吉川が近いということ
くらいかなと思います。
その意味では本物件も条件は同じ（学区も同じ、災害リスクは自然堤防上なのでむしろ川から離れた住吉本町アドレスよりも低い）で、それゆえ三菱地所も値付けを少し間違えてしまってなかなか捌けないのでしょうが、不動産も人気商売なのでイメージや雰囲気が大事なのでしょう。皆様もJR（2号線）から北か南かを多いに気にされていることからもそれがわかります。

本物件とか2号線沿いタワマンは住吉本町ではないけど坪単価は高いという例外ですが、
どちらも「住吉川」とつけて川から近いことをアピールしてますね。

[185: マンション検討中さん]

Bタイプに続いて10部屋あるDタイプも完売になってますね。
80㎡前後の部屋はそろそろなくなりそう。竣工2年が近いしさすがに終盤戦。

[186: マンション検討中さん]

残り何戸くらいになったかご存知の方いますでしょうか。
最上階はもう売り切れですかね。。

[189: マンション検討中さん]

>>187 さん
>>188 さん
ありがとうございます！
そんなところにしれっと書いてあったのですね。

[190: マンション検討中さん]

>>186 マンション検討中さん
あと7戸ですよ。

[191: マンション検討中さん]

お隣の北側マンションが嫌すぎる。。

[192: マンション検討中さん]

販売戸数：5戸(1階～4階)にアップデートされているので最上階は完売ですね。

[193: マンション検討中さん]

VRモデルルームで新しく公開された部屋は軒並み分譲済みの表記に変わってますね。
1番広い部屋のみ残ってる。

モデルルーム化することで内装をアップグレードして価値を上げると同時に、モデルルームに使ったので、ということで多少の値下げの口実にもなる（入居済の方に対する配慮）という、
和田ワコー○にはできない三菱地所の売り切り方。

[194: 評判気になるさん]

>>193 マンション検討中さん

モデルルーム、本当にきれいですよね。
内装もアップグレードしており、素敵でした。

値段もよかったですよ。悩みます。
芦屋川にするか、芦屋レジデンスにするか、住吉か。

[195: 名無しさん]

>>194 評判気になるさん

いくらのお部屋が残っているのでしょうか？

安い金額のお部屋はあいてるのでしょうか。

[196: マンション掲示板さん]

値下げの話は掲示板には書けないし、本当に買う気あるならMRで直接聞いたほうがいいですよ

[197: マンション検討中さん]

>>194 評判気になるさん

芦屋レジデンス、住吉川どちらもよい物件ですよね。
同じ三菱地所、どちらも大阪・神戸へのアクセス良好、どちらも駅前充実の人気エリア、
駅からは少しだけ歩く（6分?10分）、どちらも中規模。
似たところは多いと思います。

敢えて細かく見ていくと、新快速VS快速、3駅VS2駅（六甲ライナーはカウントせず笑）、
学区も微妙に芦屋がいいとかあるので、
価格と間取り、階数が同じという前提なら
芦屋レジデンス92点、住吉川90点という感じです。

ただ一番の違いはやはり2号線沿いか風致地区の奥まったところにあるかだと思います。
2号線（アクティブ、便利）のイメージか、風致地区の奥（隠れ家的、落ち着き）の差は
住んでみるとかなり大きいと思います。

[198: 評判気になるさん]

>>195 名無しさん
いま、お部屋は五部屋ですよ。一番安くて多分、いま、商談ルームの203かと。5000万台じゃないですかね。

[199: 匿名さん]

>>198 評判気になるさん
お仕事ごくろうさまです。197さんもおつです。

[200: マンション検討中さん]

いい場所なのに、二年売れてないと
不安ですよね。今後が。
内装も外装も、素敵。
値下げしても、売れないのは、
不思議に思います。
2号線より遥かに下ですがね。

[201: 検討板ユーザーさん]

価格的に駅北中古も検討可能だからですかね
中古に抵抗がなければ駅北中古の方が駅近で流動性利便性ともに高いですし。

[202: マンション検討中さん]

>>201 検討板ユーザーさん

新築も中古もあんまり関係ないみたいで、やはり場所ですね。場所は確かに駅北がいい！

[203: マンション検討中さん]

中古はやっぱり気持ち悪いし設備内装が時代遅れでダサい。立地は2号線から阪急間がマストだな。結局便利が最優先。阪急北は急坂、43南は災害不安で問題外。

[204: 匿名さん]

中古買っても水回りは最低チェンジするだろ？
北側6000万クラスの中古になると共有部分が美術館並みやで

[205: 匿名さん]

2年売れ残りに関しては、このクラスの価格で大手デベの物件は場所が芦屋であっても、
灘区であっても、東灘区であっても、2号線と阪急の間であっても、
軒並み売れ残ったのでこの物件特有というわけではないのではないかと思いますよ。
場所も設備も内装も外観もいい線いってて大きな欠点はないので、
あくまで市況と価格だけの話です。

コロナで半年は販売が遅れたでしょうし（デベにとっては完全に想定外の事象）、
それによってかなり買い手市場になったのだから
その状況をうまく使って価格交渉して、納得できる値段になったら買う。これに尽きます。

駅北は築浅少なく一回目大規模修繕やりましたみたいな物件ばかりで、
今から10年20年住んで築25年とか30年になった物件を誰かが買ってくれるのかと心配です。
今では古臭いオーキッドコートも30年前は最新最高級マンションだったのですよ。
永住なら駅北いいと思いますが、永住しないなら築浅にしておいたほうが安全です。
私は10年以上も他人が住んだ中古、しかも値上がりした物件に住むのは悔しいのでお断りですが。

[206: マンション比較中さん]

2重扉って結局どうなんですか
前に音の反響や風通しが心配されていましたが

[207: 匿名さん]

30年40年位だと意識高い系の住民はマンション建て替えを意識するんじゃないの？

[208: 検討板ユーザーさん]

1990年代のマンションならまだしも2000年後半ぐらいからのブランドマンションなら今の新築と大して設備変わらんし、築40年で建て替えはないと思うよ
50、60年ぐらいから話が出て実際は築70年ぐらいにならないと話まとまらず建て替え実行には移らないんじゃない

[209: 匿名さん]

やっぱ立地だわ

[210: 評判気になるさん]

>>206 マンション比較中さん

二重扉は悪くないですよ。
めんどくさい方はめんどくさいかも。
本社に、同じ玄関扉が二つありますから(笑)

[211: マンション検討中さん]

>>205 匿名さん

参考になりました。ありがとうございます。

[212: マンション掲示板さん]

>>195 名無しさん
Gは4階のモデルルームのみ。
Fは２階が交渉中らしい、他のFは完売。
現地にいけば最終価格教えてくれますよ。

[213: マンション検討中さん]

モデルルームきれいでした。
内装もグレードアップしていて、よかったです。芦屋も物件あるみたいですね。

[214: 匿名さん]

残り4戸にアップデートされていますね。
4戸すべてVRモデルルームで公式サイトから見れる。
3階と5階が完売。
全4パターンの部屋サイズが一部屋ずつ残ってるのは面白い。

4階78㎡
2階83㎡
1階92㎡
4階99㎡

[215: 匿名さん]

残り2戸。
庶民には手が届かない90平米超のお部屋が残りましたね。
角部屋の広々ルームに住める人うらやましいわ。

[216: マンション検討中さん]

あと２戸なんですかー？！
急にうれちゃいましたね、、！どことどこがのこってるのでしょうか？

[217: マンション検討中さん]

検討していましたが、欲しいところは高いなと思ってました。
売れ残りで条件悪いですが、値引きで買った方々はお手頃です。
最初に億で買った方々もいるようですが永住でないと辛いところでした。
今後は中古の売値が気になるところです。

[218: 匿名さん]

>>216 マンション検討中さん
401と209っぽいですね。
2階と4階が販売中、かつVRモデルルーム見ると401が未分譲のようなので、
残る2階のFタイプ（92.44㎡）の条件に当てはまるのは209のみかと。

[219: マンション検討中さん]

２階の販売開始事務所と４階の406もうれちゃったんですかね？！まだあいてたのかと、、

[220: マンション検討中さん]

住吉東町という地価の安い下町、暗い。2号線より下、JRまで大人の足で徒歩10分、信号長い、改札は逆側しかない。店なしとなかなか悪条件の中強気な価格帯ですね。検討されてた方は買わなくてよかったと思いますね。

[221: 匿名さん]

実際に駅まで徒歩で歩かれたようですし真剣にご検討された方のようで。
コロナ後の数ヶ月で10数戸くらい一気に捌けたようなので、
その期間だけで考えれば超人気物件、狙ってた間取りを買えなかった方もいそう。
ちなみにかごの屋の前の歩道橋使えば2号線の信号は待たなくてもOKです。

2号線より南も風致地区は別枠で考えたほうがよさそうで、実際高台で地形的にも別枠。
今はたしかに微妙なんですが時間が経ち建て替えが進むほど、
風致地区にふさわしい景観の建物が増え、エリアの価値が上がるでしょう。
30年後くらいかな笑

この物件で本当に悪条件なのは眺望と駐車場の少なさだと思いますね。

[222: 検討板ユーザーさん]

パークハウスのブランド高級感は好きでしたがたしかに立地に関してはかなり狭苦しい印象でした

[223: マンション検討中さん]

敷地が狭く感じるのは特にプライバシー確保のためのポーチスペースと風致地区の緑地率30%超ルールが一因になってるでしょうね。
ランドプラン見る限り緑地率要求なければ機械式駐車場で18台分くらいのスペースは確保できそうです。

やはり良くも悪くも風致地区内にあることがこの物件の1番の個性ですね。

[224: 223]

追加で18台分のスペース確保できそうという意図です。

[225: 購入経験者さん]

物件見に行きましたがあの一角あたり木が茂っていて晴れているのに妙に暗いなと感じました
古いマンションが多く日照を遮っているのもあるのでしょうか
１本西に入ると急に日が差して明るいのですが。住吉山側に住んでいる知人もあの地域は店舗がない為夜かなり暗くなるし駅まで遠いしその価格帯で２号線下はやめた方が良い（この地域の方は２号線より下を避ける傾向はあるみたいですね数人に言われました）との事でしたのでうちは山側で検討します

[226: 匿名さん]

そりゃ高い金出して住吉本町という2号線北（だけど学区は南と同じで浸水可能性は高くてそれって高級住宅街？）に住んでいる人は同じ価格帯のブランドマンションが南にあったら許せないでしょう、北のほうがいいと主張するでしょう。だれだってそーする、おれだってそーする。
今までは大した物件が2号線南にはなかったのでなおさらね。

にしても2号線北はここ15年くらい前に良いマンションが連続でできましたが、
未だにその後が続かないですね。
山側で検討ってあと10年待つの？と言いたくなる有様かと。

[227: マンション比較中さん]

ジオみたいな線路沿いでない住吉本町のちゃんとしたところに新築が出ればここも完敗だけど、あの辺の土地の希少性が故にあと１０、２０年は無理じゃないかな
中古に抵抗ないなら資産性はやはり駅北が鉄板だろうが個々の購入者はおそらく新築という条件は譲れなったはず
また２０年後だと家族構成も変わりそもそも検討地区や物件も変わってくるだろう
必要な時に買って住むのが一番満足度が高いのではないかな

[228: マンション掲示板さん]

住吉本町のいい立地に一流デベがマンション建てたらどうなるか。
阪急御影最寄りの三井の2物件のように高くて誰も手を出せなくなるのでは。
三井の2物件は小規模だったというのもあるけどじゃあ南向きに広くて100戸クラスを建てられる土地があるかというと、それこそ20年、30年待ち。
結果、小規模な土地に微妙なデベが頑張った仕様で建てるか、ジオが微妙な仕様で建てるかというのが最近の住吉本町。

[229: マンション検討中さん]

ファインレジデンスより先に完売！

[230: マンション検討中さん]

まだ、売れ残ってますね。
最後は広い部屋だけが残ったのかと思ったら、
また、Dタイプが売りにでてきましたね。
もう、一階二階の広い部屋は売れたのかな？