ブランズ浦和別所沼公園

[匿名さん]

別所沼公園に程近い公務員住宅跡地に低層レジデンスです。中浦和駅・武蔵浦和駅が徒歩圏にあり、バスで5分程度で浦和駅にも行ける立地。埼玉大学付属中なども近く、ファミリー層の注目度も高くなるのではないでしょうか。

住所：埼玉県さいたま市南区鹿手袋2丁目826番(地番)
交通：埼京線中浦和駅から徒歩4分
公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/besshonuma/index.html
売主：東急不動産
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[143: マンション検討中]

>>141 マンション検討中さん

駅が逆です

わかりやすく○×全部つけるとこんな感じでそょうか

パークハウス浦和 ブランズ
値段 3500〜6400○ 4600〜7400×
最寄駅 浦和○ 中浦和×
ディスポーザー ○ ×
二重床、天井 ○ ×
地盤 普通○ 弱い×
中学校 普通○ 遠い×

ですね

[144: 坪単価比較中さん]

パークハウス浦和レジデンスの価格設定は、隣の駐車場にマンション建設の話があるので瞬殺で売り逃げる為なんですよね。商業地域はエゲツないですから。

[145: 通りがかりさん]

>>144 坪単価比較中さん
それも不動産会社の戦略ですよ。
全然悪いことではありません。
全て購入者の責任なので、最新の注意を払って決めましょう。

[146: 匿名]

>>145 通りがかりさん

そのとおりです。
ブランズに関しても細心の注意が必要です。
この掲示板の過去書き込みにはけっこう現実味のある情報が書いてあったので、そこも加味して考えた方がいいかと。

[147: マンション検討中さん]

近隣マンションの人は売却チャンスだね。新築のブランズと比較するとこんなにお得ですよ！って言える。

[148: 匿名]

>>147 マンション検討中さん
それでわざわざ今住んでるとこを売りに出す人もごく少数でしょうが笑
そういう方は中浦和のすたれ具合と相場観ご存知でしょうし
私も現地見に行きましたが1〜3階は敷地ギリギリに戸建てがあるので要注意ですね

前にどなたか言ってましたが北海道地震も最近あり、2丁目は地盤がけっこう弱いのはきになるとこです。

[149: マンション検討中さん]

>>148 匿名さん
中浦和、廃れてますよねー。別所沼公園の近くにもっとステキなカフェや飲食店が増えても良いのに。ブランズができることで高所得の方が増えて、街の雰囲気がもっと良くなるといいなぁ。

[150: 匿名]

>>149 マンション検討中さん

色々地主の制約もありますから、難しいみたいですよ。
期待は薄いですね〜。
浦和、武蔵浦和ならともかく中浦和に高所得のイメージはないです。
特にブランズの今回の仕様では高所得の人は違うとかろ買うのではないでしょうか。

私ならそうしますね

[151: マンション検討中]

>>150 匿名さん

浦和→文教地区
武蔵浦和→新しく整備された街
中浦和→田舎

[152: マンション検討中さん]

>>151 マンション検討中さん
特に公園と反対側の雰囲気が田舎感すごいですよね

[153: マンション検討中さん]

そのうち8000万くらいまで中浦和もあがるんだろうか

[154: マンション検討中さん]

>>153 マンション検討中さん

ん、売主業者の方ですか？
値を釣り上げようとするのはやめてください
150さんの話からそれは薄いかと

[155: マンション検討中さん]

>>153 マンション検討中さん
鹿手袋でそれはないよ。別所沼公園の裏手の別所エリアはとんでもない豪邸もあるけどね。

[156: 匿名さん]

別所アドレスならぎりぎり浦和物件を名乗っても許されますが、鹿手袋じゃ完全に中浦和の物件ですからね。
それでこの値段では、地元の人間で買う人はいないでしょうから、都内からの検討者を浦和物件だと騙して買わせるしかなさそうですね。ブランズブランドに騙されて被害に合う検討者が可哀想です。

[157: マンション検討中さん]

しかもブランズといいながら仕様がひどい

ディスポーザーなし
風呂狭い
トイレ手洗いカウンターなし
二重天井、床ではない
エントランスランドスケープひどい
地盤弱い

[158: 匿名さん]

まぁ、これでも売れてしまうかもしれないですね。
都内はこれ以上に相場が高騰してますので、都内からの検討者には割安に見えるかもしれません。

[159: 匿名さん]

>>158 匿名さん

さすがに都内検討者がいきなり中浦和を候補にはしないと思うが。。ある程度地場需要が必要だろうけどね。

[160: マンション検討中さん]

中古に目を向ければ、都内でも北区、板橋区や練馬区、駅遠なら世田谷区の築浅物件も変えてしまう値段だからね。新築しか買えないという＊＊でもかけられてなければ、都内検討者は中浦和には来ないよ。

[161: マンション検討中さん]

>>160 マンション検討中さん

そのとおり。

たまに158みたいな売主業者が書き込みしますね。
そういう人はこの物件のデメリットをくつがえすような、具体的な魅力を全然言えてませんよね。

[162: 匿名さん]

マンマニさんの評価もちょっと厳しいなあ。。

>新築マンションの相場だけで見れば立地と価格のバランスが良いですが新築にこだわらないのであればおすすめすることは難しく、周辺の築浅中古マンションで良いのではないか思えてしまいます。

[163: 検討板ユーザーさん]

現地見た方の意見や北海道での地盤ゆるさは気になります
にしても、特にこの建物の掲示板はかなり評判悪いこと多いですね、これだけ多いのも…しかも事実っぽいですし

[164: 通りがかりさん]

基本的にこういう掲示板は購入者が出てくると、ざっくばらんなデメリットの情報は書きづらくなるなるのが常です。
なのでみなさん購入前に良い点悪い点ざっくばらんに聞いてから考えて決めたいですね

[165: マンション検討中さん]

せめて設備仕様が良くて住んでからの満足度が高ければ、永住思考の人はリセールが悪くても検討対象になると思うけど、公開されている情報やモデルルーム訪問者の意見を聞く限り住み心地も良くなさそうだからね…。

[166: 検討者]

二重床・二重天井でしたし、お風呂も普通の1418サイズでしたよ。訪問した人ならわかると思うのですが･･･まあ、確かにトイレは手洗いカウンターはなく、チープでしたが。

[167: マンション検討中さん]

単層ガラスでしたか？

[168: 通りがかりさん]

私も訪問しましたが複層ガラスでした。
まぁ今は一戸建ての94%が複層ガラスですし当然でしょう。

ただ、だいたいこの掲示板の書き込みはあってましたね。
ディスポーザーなし、風呂もプレミアム住戸除いて4LDKなのに1620ではありませんでしたのでそう考えると狭い方でしょう。
エントランス脇の機械駐などランドスケープの悪さはあると思います。
あとは気になったのは確かに地盤はかなり弱いのに杭は通常と変わらないとのこと、白幡中学校が往復子供の朝で1時間以上というところでしょうか。
私は4LDK狙いでしたが、ちょっと6700も払うなら武蔵浦和駅近で築浅探すかなというレベルでした。
3L狙いの方も本当に5400も払うべき物件かはよく考えた方がよいでしょう。

[169: 通りがかりさん]

>>166 検討者さん

おそらく風呂サイズ狭いというのは55さんの書き込みの意味合いでしょう。
4LDKなのに1620ないとこもあったので…

たしかに設備仕様等考えても「さすがブランズだから」というのはなく二流マンションレベルと考えた方がよさそうです。
ブランド力を求める人は買わない方が無難でしょう
そう考えても中浦和なのに高い気はしますが

[170: マンション検討中さん]

土地の取得価格が高すぎたのかなぁ…。いくら建設費が高騰してるとはいえ、構造や設備仕様でしっかりコストダウンを行なっているのにこんな高額になってしまうなんて。

東急不動産だって中浦和の訴求力や不動産価格、地元住民の購買力などしっかりマーケティングしてるはずなのにね。

[171: マンション検討中さん]

正直、立地もよくはないですよね。
中学校、地盤もそうですが、南側と東側には三階建の戸建てが近接してるみたいですし。

[172: マンション検討中さん]

>>170 マンション検討中さん

もしくは東急ブランズは初進出なので、浦和と同じような価格設定で強気に攻めたのかもしれませんね。
浦和と中浦和では全然、利便性等違うのに

[173: マンコミュファンさん]

複層でしたよ。

[174: マンコミュファンさん]

高いから検討から外れましたけどね。

[175: 匿名さん]

ブランズ川口より低仕様なのですか？

[176: マンション検討中さん]

>>175 匿名さん

川口の詳しい仕様はわかりません。ただ価格でみても

ブランズ川口は72㎡で3990万
同じ大きさだと中浦和は5500万

そんなに駅力は差がないと思いますが、この値段差ですか
172さんが言うように本当に浦和駅と同じような価格設定で攻めたのかもしれませんね

まぁ川口の方が値段が明らかに安いので同じくらいの仕様もしくは少し川口の方が仕様落としてても私なら川口のほうがありかなと思います。

[177: マンション検討中さん]

>>175 匿名さん
ブランズ川口本町のことかな？
あっちはディスポーザーがついてますね。マンションの規模感が違うから一概に比べられないけど。

[179: マンション検討中さん]

プラウド別所沼公園ディアージュの中古が4490万円でてますね。この近隣ではNo. 1マンションだと思うけど、中古相場はこんなもんです。

[182: マンション検討中さん]

予定価格改定のお知らせが届きました。大幅に安くなっているのかと思いきや、南向きの部屋で100万円下がっている部屋もあれば、東向きなどはむしろ値上げしているところも…。強気ですね。

[183: マンション検討中さん]

>>182 マンション検討中さん

いくらぐらいですか？

[184: マンション検討中さん]

東向きの中住戸は100万から200万円値上げしたようです。

[185: マンション検討中さん]

高すぎ
こういう価格の場合ブランド力求める人が買うのでしょうが、

浦和駅ではなく何もない中浦和駅ですし
ブランズの割に仕様が低いですからね

ブランド力求める経済力ある人なら他の物件買いますよね
私も最初候補でしたがやめましたね

[186: 匿名さん]

値上げかあ

[187: マンション掲示板さん]

プラウド浦和別所沼が苦戦したの知らないのか？

[188: マンション検討中さん]

プラウド別所沼公園は販売開始から完売までは1年9ヶ月くらいでした。全然人気なかったです。
そのわりに営業は「抽選があるので、どうします」と聞いてきましたが、
実際は抽選どころか売れ残りでしたね
私も当時考えていましたがかなり苦戦していて後半はけっこう値下げ交渉もあったようです。

今回のブランズも同じ道辿りそうですね

ただプラウドの方が価格も安く構造や設備仕様もよかったです笑

[189: マンション検討中さん]

この価格帯たとブランズも売れ残れば値下げ交渉とかありそうですね。

以前土日マンションギャラリーいきましたが、ガラガラでした。

[190: 匿名さん]

市況からすれば、高値は仕方のないことかもしれませんが、高すぎですね。予定価格で全戸さばくのは、時間かけても不可能と思います。いいとこ一割、二割くらいしか売れないと思うので、個別とかじゃなく、ソライエ成増の様に価格改定あると思いますよ。取り立てて好立地でもないし中浦和じゃ駅力もイマイチ。

[191: 匿名さん]

>>190 匿名さん
成増ソライエは最初70㎡を約5500くらいで、結局販売開始から一年経っても2割しか売れませんでした。
そして500万くらいの値下げ価格改定しましたよね。
その成増よりも中浦和の方が駅も廃れてますし、都内アクセスも遠いですからね。
それなら個人的には成増選びます。

[192: マンション検討中さん]

マンションギャラリーオープンの時期は普通書き込みも多くなってくるんですが、
ここは逆に少なくなってきてますね

まぁ、中浦和駅で地盤やら設備仕様も最悪なのに値段だけ高すぎるのは、そうなるわな。

[193: マンション検討中さん]

>>190 匿名さん

ソライエ成増は1000万近く価格改定で値下げしたとこもあるそうです。

[194: マンション検討中さん]

こちらのマンションを検討してる人は様子見が吉ですね。契約のタイミングで購入価格が500万〜1000万も違うとしたら、いくら初期はオプションが選べたとはいえ納得しにくいですよね。価格改定してくれることを祈って待ちましょう。

[195: マンション検討中さん]

私はブランドマンションの憧れがあり
購入を考えていました。
ブランズはプラウドと同じレベルかと思いましたが、今回の仕様にはがっかりです。
ディスポーザーなし、トイレ手洗いカウンターなし、風呂はプレミアム住戸除いて1480で狭い。入口には圧迫感のある機械式駐車場。
他はわかりませんがこのブランズに関してはリビオなどの二流マンションと同じレベルです。
少なくともこの金額を出す価値はないですね。マンションギャラリーもけっこう空いてましたし、私は候補から外す予定。

[196: マンション検討中さん]

>>195 マンション検討中さん
リビオはマンションブランドの資産価値ランキングではいつも上位です。仕様はイマイチですが値付けが適正なため価格が大きく下がることが少ないようです。ここのマンションと比較するのは、流石にリビオがかわいそうです。

[197: マンション検討中さん]

>>196 マンション検討中さん

そうだったんですね。
それはリビオに申し訳ないことをしました。

たしかにここのブランズは適正価格とはお世辞にも言えませんよね。

仕様がひどいだけでなく、地盤も弱く、中学校までは徒歩往復一時間近くで、何もない中浦和駅なのにこの値段ですからね

[198: マンコミュファンさん]

>>195 マンション検討中さん

リビオをなめんなよ。

[199: マンコミュファンさん]

>>195 マンション検討中さん

そもそも、ブランズの何に憧れてたの？
センスなさすぎー。(笑)
どー考えてもプラウドでしょ。

[200: マンコミュファンさん]

>>197 マンション検討中さん
適正価格って、いくらなん？？
ブランズに知らしめましょうよ。

さぁー！どーぞ。
盛り上がってきたー！

[201: マンション検討中さん]

わたしもリビオに一票。

[202: 匿名]

>>200 マンコミュファンさん

ブランズに知らしめるというか、買う側としてここでメリットデメリットを客観的に話し合えたらと思います。営業はデメリット隠しますからね。

今回の低仕様で低立地なら
1番安いファミリーが住むには狭すぎる66㎡で目の前に3階建の家が圧迫感あるとこなら3500万〜

1番高いプレミア住戸という名ばかりのプレミアム（なぜか南側にバルコニーなしで北側ルーフバルコニー、使い勝手悪い細長い部屋等）で6100万くらいじゃないでしょうか？

[203: マンション検討中さん]

>>199 マンコミュファンさん

ではなぜあなたはこの掲示板にきたのでしょうか？
盛り上げ目的ならやめてください。
ここは検討中の方で話し合う場です。

[204: 検討中さん]

>>202 匿名さん

自分もそれくらいが妥当かと、
3500〜6100くらいでやっと検討対象に入りますよね
逆にそれくらいでなければ絶対買いません笑

実際はそこまで資材費かかってないのに「市況の流れに沿って」とか言って余分に高くしてるケースもありますからね、成増も値下げきたとはいえ大損しない範囲に下げてるはずなので

[205: 検討板ユーザーさん]

なんか199.200みたいな変なのが入ってきたな。

ココは買う側の情報交換の場なのに

202さんの値段は妥当かもね

たしかに周りが３階建の家に囲まれてるのも気になるんだよな〜

[206: 匿名さん]

>>202 匿名さん
けっこう前の書き込みで適正価格より1000万近く高いって言ってる人もいましたよね

これでは買う気にはなれない、、、

[207: マンション検討中さん]

この辺りの相場は、マンション（70m2の3LDK）で4500万、戸建（建売3階建）で5000万くらい。それより高いなら他と差別化できるメリットがないと厳しいよ。

[208: マンション検討中さん]

>>207 マンション検討中さん

激しく同意します。

[209: 匿名さん]

>>207 マンション検討中さん

戸建だったら中浦和徒歩10分以内で3000万台わりとありますよ〜

建物面積も90㎡くらいはあります

そう考えても同じくらいの88㎡で7400万とか馬鹿げてますね

特に設備仕様が優れてるわけでもありませんし

[210: 匿名さん]

>>207 マンション検討中さん

中浦和ですからね

マンションなら70㎡4000万
戸建なら3500〜4500万ってとこでしょう。

そもそも中浦和に需要がある層もその辺りではないでしょうか
ブランズはこの地区初進出なので
マーケティングミスによる過大価格設定ですね。

[212: マンション検討中さん]

>>211 匿名希望さん

どこの業者ですか？

[219: 通りがかりさん]

>>218 検討板ユーザーさん
マンション ギャラリー私が行った時間は繁盛してなかったですね、、、
やはり中浦和だと
マンションなら3000後半〜4000くらいが需要層なのかもしれませんね
浦和駅や南浦和とは違いますからね。

ブランズはこの浦和近辺初進出らしいので
やはりマーケティングミスはいなめませんな。

浦和常盤地区のマンションよりなぜか高いこのマンションに高額払う価値が私にはわかりませんでした。
いたってフツーのマンションです。

[220: マンション検討中さん]

アドレスが別所だったらこの値段でも売れたかな？

[221: 通りがかりさん]

>>220 マンション検討中さん

別所の武蔵浦和駅徒歩5分とかでもこの値段ちょっと高いなって感じじゃない？

北浦和徒歩5〜10分圏内の今出てる新築マンションとかより、このブランズの方が高く値段設定されてるからね

中浦和より北浦和の方がで栄えてるのに、、、

中浦和は地主の関係とか今後も発展は見込まれないみたいですし

[225: マンション検討中さん]

今現在、さいたま市で分譲されてる中で、最もコスパの悪いマンションかもしれない。

[227: 匿名さん]

やっちまったな東急。
HPに文教都市浦和に誕生〜とあるがここは中浦和で鹿手袋です。マーケティングミスか‼︎
浦和の客層を掴めるエリアではありません。

[228: 通りがかりさん]

東急、動きがありましたね。
69平米4300万円~

[231: マンション検討中さん]

ホームページが更新されてますね。設備仕様も詳しく出てるけど、ダブルオートロックや新しいタイプの集合ポスト、コンクリート強度などコストカット一辺倒というわけでもないんだね。拘るポイントがずれてる気はするけど…。さて明日は価格発表会！！どれくらい人が集まるのかな？

[232: 匿名]

>>231 マンション検討中さん


ダブルオートロックあるんですか？！
ダブルオートロックは友達を招くのにかなりめんどくさいみたいです。
友達も三回もならさなきゃいけないし、招く側も三回も対応しなきゃいけないので、毎日のこととなるとかなりしんどいらしいです。
逆にこれはデメリットですね

今の時代不審者も知能犯なんでダブルオートロックなんて気休めにしかなりませんよ

[233: 検討版ユーザー]

>>231 マンション検討中さん

ホームページみましたがコンクリートやポストは今時の新築マンションからするとごく普通の仕様だと思うよ。

やっぱりディスポーザーとかトイレ手洗いカウンターないのは痛いね。
4LDKもほとんどの風呂は1418らしいし。
なんかそこを充実させてほしかったね

[234: 匿名さん]

>>232 匿名
私はダブルオートロックのマンションに住んでいますが、今は慣れて気にならないですね。たしかに最初は友達も私も戸惑いがありましたが。

今では２つめのロックは無言で解錠ボタン押してますね。

[236: マンション検討中さん]

都内のマンションでも練馬や板橋などの外周区はトイレ手洗いカウンターなしで風呂が狭いマンション増えてきてるよ。ディスポーザーなんてよっぽどの大規模か高級物件じゃないとつかないし。中浦和でこの仕様は当然。どうせならもっと仕様を落としてでも、価格を下げた方が良かったね。

[237: 通りがかりさん]

>>236 マンション検討中さん
浦和駅周辺ではディスポーザー、手洗いカウンターは付いている所が多いですよ。ここの仕様は武蔵野線沿線のマンションみたい…検討しましたが、価格と仕様差異が大きいのでやめました。

[238: マンション検討中さん]

>>237 通りがかりさん
ちょうど中規模でもディスポーザー設置に積極的な三菱と東京建物が分譲してますから嫌でも比較されてはしまいますね。まぁブリリアはここより2000万高いので双方で悩む人はいないと思いますが。

[239: マンション検討中さん]

ブリリアと比較してはダメでしょう！
ブリリアは浦和駅徒歩3分で仲町は人気高いですから
この物件は中浦和駅徒歩5分で鹿手袋ですよ
浦和駅と中浦和駅はベツモノです

ブランズは高級マンションブランドとかうたってますが、高級とうたうならディスポーザーや風呂、トイレ手洗いカウンターは充実させてほしかったですね
中浦和ということとこの仕様を考えても価格が高すぎます。

[241: 通りがかりさん]

>>240 通りがかりさん
MRの近所に住んでますが静かです…県庁下の静かなところですが…

[242: 通りがかりさん]

>>241 通りがかりさん
MRとはマンションギャラリーのことですか？

人気がなかったということでしょうか