プラウド天王寺真田山ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/karakiyocho/
売主：野村不動産株式会社
売主：東海建物株式会社
施工会社：株式会社森組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件名 プラウド天王寺真田山
販売時期 平成29年10月上旬 (予定)
※予告広告
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられません。
また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。
予めご了承下さい。
所在地 大阪府大阪市天王寺区空清町2番2(地番)
交通情報
大阪市営地下鉄谷町線・長堀鶴見緑地線 「谷町六丁目」駅 徒歩10分 （※敷地西側エントランスより。メインエントランスまでは11分。）
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線 「玉造」駅 徒歩7分
JR大阪環状線 「玉造」駅 徒歩11分
近鉄難波線・奈良線・大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩14分
種別 マンション
敷地面積 1,037.57m2
土地権利/借地権種類 所有権
建築確認番号 第NK17-0184号（平成29年7月3日付）
用途地域 第二種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上14階
建物竣工時期 平成31年2月下旬 (予定)
入居時期 平成31年3月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
総戸数 41戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格 未定
予定最多価格帯(万円) 未定
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 67.25m2 ～ 83.16m2
バルコニー 7.89m2 ～ 8.89m2
管理費(円)/月額 未定
修繕積立金(円)/月額 未定
管理準備金(円)/引渡時一括払 未定
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 未定
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、運営･管理業務は野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主 野村不動産株式会社
東海建物株式会社
施工 株式会社森組
お問い合わせ 『プラウド天王寺真田山』プロジェクト準備室
TEL:0120 - 15 - 3780
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
情報更新日 2017/07/31
次回情報更新日 2017/08/21

[282: 匿名さん]

>>281 検討者さん

素晴らしい寸評ですね。私も相当マンションは勉強したつもりでしたが、一度の訪問でここまで網羅的にまとめることができるのは素晴らしいですね。

管理費が高いのは酷いですし、野村の管理がレベルが高いというのは残念な言い訳ですよね。関西は比較的低いと理解していますが、リーゾナルブルといわれている物件でも共用施設が少ないのに管理費が高い事例も増えているように思います。

もしご本人でしたら、ご質問ですが、野村は利益率をさげて売値を少し下げ始めたという話をきいたことがありますが、管理で回収しようとしているのでしょうかね？

[283: アイスマン]

見学記執筆者です。
お褒めの言葉をいただき大変ありがたく存じます。

さて，ご質問の件ですが，御指摘のとおり，野村不動産としては利益率を下げている状況にあると思われます。

と言いますのも，私は１０月１４日と翌週の２１日，続けて訪問したのですが，１４日時点と，２１日時点では，２１日の方が安価になっていました。これは，１４日の顧客の反応を勘案し，野村側で販売価格が高すぎるということでディスカウントをしたものと思われ，事実，２１日の訪問時に担当者から全体的に若干安くしたことと，最上階においてはかなりの値下げ（記憶が不正確ですが，３００～５００万程度一気に下げていたはずです。）を行ったとの説明を受けました。
見学記のとおり，これで検討対象外としたため，現在の状況は不明ですが，１０月中旬の状況では，販売価格のディスカウントは見られました。

後段の，管理で回収という点については，どうでしょうか…。
プラウド南堀江と，本物件で同じような専有面積の間取りを比較した際は，プラウド南堀江の方が管理費が１０００円ほど高い状況であり，本物件がそこまで管理費を乗せているという印象は受けません。

推測にはなりますが，野村としては本物件を早く売り切り，定借案件に着手したいと考えているはずです。そのため，利益率を低下させたとしても，それによって売り切りを狙うほうが，結果的にモデルルームに張り付ける営業の人件費等を節減できるわけで，結果，野村不動産全体で見たときに，利益率を下げずダラダラ販売を続けるよりは，利益率を下げてでも売り切る方が得策と判断したのではないでしょうか。

そうすると，管理費で回収とは考えず，単純にディスカウントして早期完売を目指す方向性かと考える次第です。

[284: 検討者さん]

>>283

詳細な見学記ありがとうございました。私も大変勉強になりました。

しかしながら８３㎡の１３階で約７５００万、１０階で約７２００万円とはまだ強気すぎませんかね？
しかも管理費・修繕積立金・その他含めて月３万円出す層が満足出来る物件とは思えませんが、２０１８年価格になるとこのあたりが基準になってくるという感じでしょうか。
この仕様でこの価格と言うのは野村が悪いと言うよりは、すべてが値上がりしてしまいマンション業界全体としてやむ得ないという感じなのかもしれませんが。
特に天王寺区の物件は軒並み竣工前完売していますから、来年になればこのプラウドも相対的に割安と感じられて完売するのかもしれませんね。

[285: 評判気になるさん]

>>283 アイスマンさん

早速ありがとうございます。
ここの管理費は平米あたり220円ぐらいですね。
全国平均は140円ですがまあこんなものでしょうか。

正直、野村の低層の管理費は規模や共用施設や提供サービスをみても合理的な金額の差がよくわからないのです。値段が高ければとにかく高く設定してぼったくっているようにしか見えず。東山はゲストルームからラウンジから24時間若い女性のコンシェルジュのついたタワーより高いですからね。

プラウド芦屋東山は400円
プラウド京都東洞院は330円
プラウド南堀江は250円
プラウド苦楽園は200円
プラウド武庫之荘は200円
プラウドシティ伊丹は160円
プラウドシティ塚口は130円

管理費は昔より確実に上がっています。積立金は建築費の高騰や積立金不足の問題から値上がりは妥当と思いますが、管理はさして変化ないですからね。

何かご存知でしょうか？というのも別のマンションでデベ付きの管理会社を変えたいと思っていまして。

[286: マンション比較中さん]

>>284

>>しかしながら８３㎡の１３階で約７５００万、１０階で約７２００万円とはまだ強気すぎませんかね？

この値段を出すなら、土地にこだわることなく　ゴミ捨て２４時間、付帯設備充実、もちろん駐輪場も駐車場も

近隣の法円坂　グランドメゾンタワーも視野に入りますし

谷町１丁目の大阪市中心部の上町台地屈指の大規模タワーマンションも視野に入ります。

価格面で　高額出すなら小規模マンションにこだわる理由はなくなります。

[287: 匿名さん]

プラウド四天王寺夕陽ヶ丘でも　８５平米　5000万円でしたよね！？
プラウドタワー安堂寺と比較しても　金額を何割か割増しても高い感覚あります。

[288: マンション検討中さん]

>>286 マンション比較中さん

横レス失礼します。

'谷町１丁目の大阪市中心部の上町台地屈指の大規模タワーマンション'とは、既に発表されているのでしょうか？

大変興味があるので、よろしければご教示お願い致します。

[289: マンション検討中さん]

皆さんご予算おいくらでお考えですか？
６５００万までで探していますが新築・中古共に高い。
グランドメゾン上町台は、日当たりなど考えると８５００万～でした。

[290: マンション検討中さん]

>>289
6500万予算うらやましいです！
5000万予算の私はここだとCタイプしか検討できません、、天王寺区中心に一通り見ましたがここも含めて立地良いところは高いですし、安いところは立地良くないですし。。

できれば70平米以上はほしいのでクレヴィアかパークホームズが現実的なとこですかね。近隣のプレサンスロジェに興味ありますが狭い部屋しかないんですかね？

[291: マンション検討中さん]

>>290
ＨＰ見ると７2㎡の部屋がありましたね

[292: 買い替え検討中さん]

>>288

>>大変興味があるので、よろしければご教示お願い致します。

天満橋近所に住んで昔から動向見ています。
谷町１丁目と谷町２丁目です。
ここの喫茶店は行きつけでした。

今のペースで行くと２年先の公開ではないでしょうか。
上町台地のランドマークとなりそうです。高さは敷地から見ると３０階以上でしょうか。
京阪含め共同体デイべになるでしょうか。
先の話なのでどうなるかはわかりませんが、低層は北浜タワーのように施設が入るのかもしれません。

実際に見ていますが
唯一無二　大阪城が間近に真横からではなく見下ろす形で東側に望めます。
天神祭、淀川花火、PL花火見えます。

[293: 通りがかりさん]

>>292 買い替え検討中さん

ガレリア大手前ビル跡地のこと？
あそこはタワマンでなくホテルになるはずだが。

[294: 匿名さん]

販売が今月下旬になりましたね！

[295: マンション検討中]

>>294 匿名さん

このまま売るのやめるんちゃう？
評判悪すぎて。

[296: 周辺住民さん]

販売延期。自身のない物件なんですかね？
プラウドブランドも値打ち下がりました。
グランドメゾンも梁が出ていて使いにく感じでしたが、
販売時期通りに分譲し完売。やはり積水ハウスて感じ。
建物もこの近隣のマンションの仕様をリサ－チしないとダメですね。
最低リビングは、ハイサッシにしておけば天井が高く見えるのに

定借の清水谷のマンションはもっと苦戦すると思います。
この地域では、定借は厳しい販売の仕方です。
持ち家志向が強い地域です。

[297: マンション比較中さん]

>>296 周辺住民さん

そうこうしている間に、
グランドメゾン 販売開始です！
谷町2丁目のショールームへ行きましょう！

[298: マンション検討中さん]

>２９４
確か１０月頭に行ったときすでに販売時期は１１月下旬以降って言ってましたね。
殺到したら前倒して販売できるようにしてたんでしょうね。結果ここまで来たので予定通り？なのかそれとも

[299: 匿名さん]

上下階を買って、メゾネットには出来ますか？

[300: 買い替え検討中さん]

>>299

メゾネット　谷町線
https://www.youtube.com/watch?v=9314cls-he8

[301: マンション検討中さん]

また販売時期遅らせた？
苦戦してるのかな。