プラウド天王寺真田山ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/karakiyocho/
売主：野村不動産株式会社
売主：東海建物株式会社
施工会社：株式会社森組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件名 プラウド天王寺真田山
販売時期 平成29年10月上旬 (予定)
※予告広告
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられません。
また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。
予めご了承下さい。
所在地 大阪府大阪市天王寺区空清町2番2(地番)
交通情報
大阪市営地下鉄谷町線・長堀鶴見緑地線 「谷町六丁目」駅 徒歩10分 （※敷地西側エントランスより。メインエントランスまでは11分。）
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線 「玉造」駅 徒歩7分
JR大阪環状線 「玉造」駅 徒歩11分
近鉄難波線・奈良線・大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩14分
種別 マンション
敷地面積 1,037.57m2
土地権利/借地権種類 所有権
建築確認番号 第NK17-0184号（平成29年7月3日付）
用途地域 第二種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上14階
建物竣工時期 平成31年2月下旬 (予定)
入居時期 平成31年3月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
総戸数 41戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格 未定
予定最多価格帯(万円) 未定
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 67.25m2 ～ 83.16m2
バルコニー 7.89m2 ～ 8.89m2
管理費(円)/月額 未定
修繕積立金(円)/月額 未定
管理準備金(円)/引渡時一括払 未定
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 未定
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、運営･管理業務は野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主 野村不動産株式会社
東海建物株式会社
施工 株式会社森組
お問い合わせ 『プラウド天王寺真田山』プロジェクト準備室
TEL:0120 - 15 - 3780
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
情報更新日 2017/07/31
次回情報更新日 2017/08/21

[282: 匿名さん]

>>281 検討者さん

素晴らしい寸評ですね。私も相当マンションは勉強したつもりでしたが、一度の訪問でここまで網羅的にまとめることができるのは素晴らしいですね。

管理費が高いのは酷いですし、野村の管理がレベルが高いというのは残念な言い訳ですよね。関西は比較的低いと理解していますが、リーゾナルブルといわれている物件でも共用施設が少ないのに管理費が高い事例も増えているように思います。

もしご本人でしたら、ご質問ですが、野村は利益率をさげて売値を少し下げ始めたという話をきいたことがありますが、管理で回収しようとしているのでしょうかね？

[283: アイスマン]

見学記執筆者です。
お褒めの言葉をいただき大変ありがたく存じます。

さて，ご質問の件ですが，御指摘のとおり，野村不動産としては利益率を下げている状況にあると思われます。

と言いますのも，私は１０月１４日と翌週の２１日，続けて訪問したのですが，１４日時点と，２１日時点では，２１日の方が安価になっていました。これは，１４日の顧客の反応を勘案し，野村側で販売価格が高すぎるということでディスカウントをしたものと思われ，事実，２１日の訪問時に担当者から全体的に若干安くしたことと，最上階においてはかなりの値下げ（記憶が不正確ですが，３００～５００万程度一気に下げていたはずです。）を行ったとの説明を受けました。
見学記のとおり，これで検討対象外としたため，現在の状況は不明ですが，１０月中旬の状況では，販売価格のディスカウントは見られました。

後段の，管理で回収という点については，どうでしょうか…。
プラウド南堀江と，本物件で同じような専有面積の間取りを比較した際は，プラウド南堀江の方が管理費が１０００円ほど高い状況であり，本物件がそこまで管理費を乗せているという印象は受けません。

推測にはなりますが，野村としては本物件を早く売り切り，定借案件に着手したいと考えているはずです。そのため，利益率を低下させたとしても，それによって売り切りを狙うほうが，結果的にモデルルームに張り付ける営業の人件費等を節減できるわけで，結果，野村不動産全体で見たときに，利益率を下げずダラダラ販売を続けるよりは，利益率を下げてでも売り切る方が得策と判断したのではないでしょうか。

そうすると，管理費で回収とは考えず，単純にディスカウントして早期完売を目指す方向性かと考える次第です。

[284: 検討者さん]

>>283

詳細な見学記ありがとうございました。私も大変勉強になりました。

しかしながら８３㎡の１３階で約７５００万、１０階で約７２００万円とはまだ強気すぎませんかね？
しかも管理費・修繕積立金・その他含めて月３万円出す層が満足出来る物件とは思えませんが、２０１８年価格になるとこのあたりが基準になってくるという感じでしょうか。
この仕様でこの価格と言うのは野村が悪いと言うよりは、すべてが値上がりしてしまいマンション業界全体としてやむ得ないという感じなのかもしれませんが。
特に天王寺区の物件は軒並み竣工前完売していますから、来年になればこのプラウドも相対的に割安と感じられて完売するのかもしれませんね。

[285: 評判気になるさん]

>>283 アイスマンさん

早速ありがとうございます。
ここの管理費は平米あたり220円ぐらいですね。
全国平均は140円ですがまあこんなものでしょうか。

正直、野村の低層の管理費は規模や共用施設や提供サービスをみても合理的な金額の差がよくわからないのです。値段が高ければとにかく高く設定してぼったくっているようにしか見えず。東山はゲストルームからラウンジから24時間若い女性のコンシェルジュのついたタワーより高いですからね。

プラウド芦屋東山は400円
プラウド京都東洞院は330円
プラウド南堀江は250円
プラウド苦楽園は200円
プラウド武庫之荘は200円
プラウドシティ伊丹は160円
プラウドシティ塚口は130円

管理費は昔より確実に上がっています。積立金は建築費の高騰や積立金不足の問題から値上がりは妥当と思いますが、管理はさして変化ないですからね。

何かご存知でしょうか？というのも別のマンションでデベ付きの管理会社を変えたいと思っていまして。

[286: マンション比較中さん]

>>284

>>しかしながら８３㎡の１３階で約７５００万、１０階で約７２００万円とはまだ強気すぎませんかね？

この値段を出すなら、土地にこだわることなく　ゴミ捨て２４時間、付帯設備充実、もちろん駐輪場も駐車場も

近隣の法円坂　グランドメゾンタワーも視野に入りますし

谷町１丁目の大阪市中心部の上町台地屈指の大規模タワーマンションも視野に入ります。

価格面で　高額出すなら小規模マンションにこだわる理由はなくなります。

[287: 匿名さん]

プラウド四天王寺夕陽ヶ丘でも　８５平米　5000万円でしたよね！？
プラウドタワー安堂寺と比較しても　金額を何割か割増しても高い感覚あります。

[288: マンション検討中さん]

>>286 マンション比較中さん

横レス失礼します。

'谷町１丁目の大阪市中心部の上町台地屈指の大規模タワーマンション'とは、既に発表されているのでしょうか？

大変興味があるので、よろしければご教示お願い致します。

[289: マンション検討中さん]

皆さんご予算おいくらでお考えですか？
６５００万までで探していますが新築・中古共に高い。
グランドメゾン上町台は、日当たりなど考えると８５００万～でした。

[290: マンション検討中さん]

>>289
6500万予算うらやましいです！
5000万予算の私はここだとCタイプしか検討できません、、天王寺区中心に一通り見ましたがここも含めて立地良いところは高いですし、安いところは立地良くないですし。。

できれば70平米以上はほしいのでクレヴィアかパークホームズが現実的なとこですかね。近隣のプレサンスロジェに興味ありますが狭い部屋しかないんですかね？

[291: マンション検討中さん]

>>290
ＨＰ見ると７2㎡の部屋がありましたね

[292: 買い替え検討中さん]

>>288

>>大変興味があるので、よろしければご教示お願い致します。

天満橋近所に住んで昔から動向見ています。
谷町１丁目と谷町２丁目です。
ここの喫茶店は行きつけでした。

今のペースで行くと２年先の公開ではないでしょうか。
上町台地のランドマークとなりそうです。高さは敷地から見ると３０階以上でしょうか。
京阪含め共同体デイべになるでしょうか。
先の話なのでどうなるかはわかりませんが、低層は北浜タワーのように施設が入るのかもしれません。

実際に見ていますが
唯一無二　大阪城が間近に真横からではなく見下ろす形で東側に望めます。
天神祭、淀川花火、PL花火見えます。

[293: 通りがかりさん]

>>292 買い替え検討中さん

ガレリア大手前ビル跡地のこと？
あそこはタワマンでなくホテルになるはずだが。

[294: 匿名さん]

販売が今月下旬になりましたね！

[295: マンション検討中]

>>294 匿名さん

このまま売るのやめるんちゃう？
評判悪すぎて。

[296: 周辺住民さん]

販売延期。自身のない物件なんですかね？
プラウドブランドも値打ち下がりました。
グランドメゾンも梁が出ていて使いにく感じでしたが、
販売時期通りに分譲し完売。やはり積水ハウスて感じ。
建物もこの近隣のマンションの仕様をリサ－チしないとダメですね。
最低リビングは、ハイサッシにしておけば天井が高く見えるのに

定借の清水谷のマンションはもっと苦戦すると思います。
この地域では、定借は厳しい販売の仕方です。
持ち家志向が強い地域です。

[297: マンション比較中さん]

>>296 周辺住民さん

そうこうしている間に、
グランドメゾン 販売開始です！
谷町2丁目のショールームへ行きましょう！

[298: マンション検討中さん]

>２９４
確か１０月頭に行ったときすでに販売時期は１１月下旬以降って言ってましたね。
殺到したら前倒して販売できるようにしてたんでしょうね。結果ここまで来たので予定通り？なのかそれとも

[299: 匿名さん]

上下階を買って、メゾネットには出来ますか？

[300: 買い替え検討中さん]

>>299

メゾネット　谷町線
https://www.youtube.com/watch?v=9314cls-he8

[301: マンション検討中さん]

また販売時期遅らせた？
苦戦してるのかな。

[302: マンション検討中]

>>301 マンション検討中さん

一期販売分のまとまった数が集まらないんでしょうね。
普通に考えれば最低でも15くらいは売りたいやろうし。

[303: マンション検討中さん]

ここ、実際行けばめっちゃ不便て分かるで。
駅遠すぎで、とても谷六から10分では着かへんから。
すーぱーも遠い。
周りに何もない


にもかかわらず、6000万とか、はぁぁ？？

[304: マンション検討中さん]

利便性を一番に重視する方向けではないですね。
閑静なのでゆったりと過ごす方向けで定住する方向けだと思います。
住居地域なんで建築規制も厳しいので買い物も距離が有るのは仕方がない事です。
大阪市内では、この閑静な感じに雰囲気はなかなか無いと思います。

ただ専有面積が狭いので10階より上は専有面積を広くしワンフロア－２戸にし
価格を上げても売れるエリアだと思います。
その点プレサンスは、プレミアムフロア－があり専有面積が広くなっているフロア－があるのが
商売上手だなあという感じです。

[305: 口コミ知りたいさん]

6000万とか、はぁぁ？？

[306: マンション比較中さん]

>>305 口コミ知りたいさん
残念でしたね・・・

[307: マンション検討中さん]

この近所で高校時代まで住んでいましたが、とても静かな場所です。治安もとてもいいです。
しかし本当に周りに何もありません。。7年前ぐらいには明星の坂の下にセブイレがあったのでまだ便利でしたが、今はそのセブイレは潰れてないので、買い物すら一苦労です。。
坂道ですし、自転車も億劫です。

[308: 評判気になるさん]

スーパーライフが長堀通り沿いにありますよね？

[309: 匿名さん]

>>305
6000万円でしたか。はぁとは思わないけれど、高いな・・・が本音です。

小規模マンションが好きなので、1フロア3邸はすばらしい環境と思いました。角住戸率100％。北のCタイプ、日当たりがどうなんだろうと思う気持ちはありますが、一番狭い3LDKでも67.25㎡。一番広い間取りは83.16㎡。ファミリーが住めそうでいいなと思っています。6000万円はちょっと予算オーバー……。

[310: マンション検討中さん]

83㎡は、7000万円台

[311: マンション比較中さん]

67.25㎡　　は　　４８００万円？

[312: マンション検討中さん]

先週時点で3LDKはほとんど5000万円台に価格変わっていましたね。一番小さい67㎡は4800万円から5400万円くらい。

全体的に価格下げたようです。やっぱり価格が高いという反応が多かった表れですね。この価格なら前に完売した上之宮や石ヶ辻のグランドメゾンとあまり変わりなくなりました。

[313: 評判気になるさん]

スペースを考慮するとグランドメゾンが買いだったということですか？



物件詳細
物件名称　グランドメゾン天王寺上之宮町
所在地　大阪府大阪市天王寺区上之宮町32-1（地番）
交通
近鉄大阪線・奈良線「大阪上本町」駅徒歩7分
大阪市営地下鉄谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅徒歩9分
大阪環状線「桃谷」駅徒歩11分
用途地域 第2種中高層住居専用地域、準防火地域
建ペイ・容積率　60％(角地緩和により70％)・240％
敷地面積 1,597.66㎡
建築面積 729.58㎡
建築延床面積　4,500.58㎡
総戸数　42戸
構造・規模　鉄筋コンクリート造地上14階建
建築確認番号　BCJ16大建確021（平成28年6月30日）
分譲後の権利形態　建物専有部分は区分所有、敷地及び建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有
完成(竣工)予定　平成30年5月中旬予定
入居(引渡)予定　平成30年6月下旬予定
駐車場(台数／月額使用料)　29台（機械式）／未定
バイク置場(台数／月額使用料) 7台（バイク置場1台・ミニバイク置場6台）／未定
自転車置場(台数／月額使用料) 84台／未定

[314: マンション比較中さん]

>313
そうは思いませんね。
マンション価格が上がり始める前の10年前くらいがお買い得でした。

[315: マンション検討中]

>>313 評判気になるさん

最近の値上がりと仕様の低下を考えるとグランドメゾン上之宮とかルネグランあたりはまだ買いだったかもですね。
物件自体はまだ完成してないからわかりませんが。

[316: 職人さん]

>>315


これから　２０１７年後期から　売り出しのマンション　なんか材料費削減で　建物　寂しくなっていませんか？

価格も、２０１７年前期のマンションより　高めになっているようですし。

[317: マンション検討中さん]

この界隈色色々見学したけど子育てファミリー層は公園多くて静かな真田山
大学生以上の子がいるなら駅にまだ近い上之宮のグランドメゾンって感じの印象

[318: マンション検討中]

>>316 職人さん

材料費より人件費高騰の方が影響大きいらしいですよ。
人件費を下げるのは難しいので結局設備仕様を下げざるを得なくなると言う。
人件費は来年以降も下がる事はないでしょうね。

[319: 匿名さん]

>>318 マンション検討中さん

材料のグレードも下がってるだろうね。

[320: 評判気になるさん]

>>319


コンクリート量や建設時間を減らすために、スチールの外付け非常階段にしたりですか。

[321: 匿名さん]

>>320 評判気になるさん

鉄筋コンクリートの階段作るよりは人件費はかなり削減できますね。

[322: 匿名さん]

売れる値段ですね。
完売早そう

[323: 匿名さん]

物件価格変わっても異常に高い駐車場と管理費修繕費も変わらんと結局売れ行き変わらんだろう

[324: 検討者さん]

値段下がったと言っても予定価格からしたら高層階の方が１００万－２００万ほどくらい下がったくらいでしょ。
低層はほとんど変わってないし売れ行きは厳しそう。
販売も先延ばしにしてるしよほど物件に自信ないんかなって邪推しちゃいますよね。

[325: マンション検討中さん]

＞３２４
低中層階も同じくらい下がってましたよ。

最初の予定価格が高かったって気付いたんでしょうね。前は高過ぎて苦戦しそうな印象でしたが、価格下がったし売れるのでは？

[326: 検討者さん]

>>325

予定価格の価格表を見る限りではAタイプ5000万台前半～、Bタイプ6500万前後～、Cタイプ4800万前後からになっていましたけど、ここからいくらくらい下がったんですか？

[327: マンション検討中さん]

>>326 検討者さん

天下の野村がやっちまったな！！

[328: 匿名]

>>327 マンション検討中さん

天下はスミフだよ

[329: 口コミ知りたいさん]

>>328 匿名さん
ん？一品では

[330: マンション検討中さん]

今の相場にしては、安いので完売するでしょうね。

[331: マンコミュファンさん]

2018年 新価格 安いなぁ！

最後の価格でしょう。

来年からは 最低価格5500万円スタートだから。

[332: マンション検討中さん]

16日にAタイプを申し込みするつもりですが、
申し込みされた方いらっしいますか？

[333: マンコミュファンさん]

>>332 マンション検討中さん
Aタイプの何階申し込みするか？

[334: 匿名さん]

いよいよ来月から販売開始。
複線利用出来る立地でプラウドの物件となると
相当な価格帯になるのかなと思っていましたが
最低価格は4,600万円、最高価格は7,000万円台なので
思ってよりも価格が高くないなと思いました。

[335: 通りがかりさん]

>>334 匿名さん
もう第１期はじまってるようですけど？

[336: マンコミュファンさん]

>>334 匿名さん
第一期もう終わったですが、来年１月から第二期になります。

[337: 匿名さん]

もうここはいいから早く清水谷の物件の情報出して欲しいわ

[338: 匿名さん]

駅からの距離があまり関係ないような価格だなと思いました。
立地というよりはマンションそのものの質がいいからでしょうか。

ワンフロア3邸で開口部が多くて開放的なのは良いと思います。
各プランを見て思ったのですが、細かい部分で残念な点が目につきました。
小さな凸凹があるといったらいいのかな。

メニュープランとFit Style-Fit’sというのは、Bタイプだけなのでしょうか？
他のプランでも可能なのでしょうか？

[339: マンション検討中さん]

>>338
亀レスですが…
校区が良いのと、夜間に周りが騒がしくないこと（日中の学校の喧騒は歓迎）、歩車分離で子供に安心、駅から近すぎず歩けなくはない距離…ということで第2期でここの購入を検討中です。

先日、マンションサロンで確認しましたがBタイプ以外もメニューやFit’sがあるそうです。
間取りによって適用されないオプションはあるみたいですが。
シューズクローゼットの扉を鏡にするのはBタイプは出来ないけど、他のタイプは出来る…などなど。

[340: マンション検討中さん]

1期分譲が知らずに2期で検討中で、来週モデルル－ムに行く予定です。
先着順分譲とありますが、1期で売れなかった分ですか？
売れ行きどんな感じですか？ご教示お願いいたします。

[341: マンション検討中さん]

マンションの前が学校ということで、チャイムの音、校内放送、クラブ活動の音はどれくらいうるさそうですか？
近所に住んでいて、または前を通りかかって気になることはありますか？　文化祭、体育祭の時はやはり音がひびくのでしょうか？
ご存じの方教えてください

[342: 検討者さん]

>>341 マンション検討中さん

音はもちろんしますよ。
チャイムの音、野球部のカキーンという金属音、吹奏楽部の音などなど。
日常的に音はします。
ただ最近のマンションは防音性が高いので窓を閉めているとほとんど気にならないかもです。
行事ごとも騒がしいでしょうが、年に何度もあることではないですし、高校なら平日開催でしょうからそこまで神経質にならなくて良いかも。

そういう音をうるさいと感じるなら学校の近くはやめた方がよいですね。

[343: 口コミ知りたいさん]

>>342 検討者さん

この近くでは無いですが、幹線道路を挟んで高校があります。

吹奏楽やブラスバンドが、うるさくて最悪です。
春や秋など、季節が良いときに、外で練習やるんです。

何度も高校へ近所迷惑だと、クレームしました。

朝から暗くなるまでやるから。。。

二度と学校近くは、住みたくありません。

ご参考に。

[344: 匿名さん]

アンチ営業も大変やね。

かつてここの近くに住んでて、今は違うところに住んでる人が、この近くにできるマンションのコミュにわざわざ登場して、ブラバンがうるさいだの学校にクレームをいれただのの書き込みをわざわざやる

なんて設定には無理があるよね〜。

[345: マンコミュファンさん]

>>344 匿名さん

確かに。


音は、するよ。
窓閉めれば、文句無しです。

学校にクレームつけるのがナンセンスです。
住人が異動するしかないです。

[346: 検討者さん]

>>340 マンション検討中さん

1期で6〜7割は販売してようで、たださすがに完売はしなかったみたいですね。先着順は残り数戸と聞きました。
近隣のプレサンスも好調とのことで真田山エリアは夕陽丘あたりと比較して人気のようです。
利便性ならプレサンス、環境重視ならこちらといった感じでしょうか？

[347: マンコミュファンさん]

>>346 検討者さん

ツートップのエリアでしょう。

[348: 匿名さん]

>>343 口コミ知りたいさん

それを知ってて、それでも学校隣に住んだあなたが悪いような。
それに>345さんの言う通り、いまの新築なら窓を閉めればほとんど軽減できるはず。いちいち敏感な人は学校横は選ばなければ良い。

[349: 周辺住民さん]

>>346
有難うございました。
定住するつもりで探しているので穏やかな環境が気に入っています。
近隣も中古マンションが売りに出ていないので定住志向の方が多い様に感じましたし、
マンション価格が上昇しているからといって頻繁に売りに出ているエリアは避けたいと思っていました。

[350: マンション検討中さん]

当初は高い高いと言われてたわりに、第1期は評判良かったようですね。最終的には少し価格下げたようなので割安感が出たのでしょうか？

そもそも真田山エリアは中古賃貸ともに出物が少なく、将来的にも供給が少ないエリアのようです。人気の学校区ですし、売る貸すにしてもファミリー中心に需要が見込めそうです。前面の通りも広くて大きな筋をまたがないので安心して通学させられそうです。

強いていうなら、場所によって坂があるのと駅近ではない点でしょうか？逆に駅近だと環境が劣りますし、悩ましいところですね。ここを買う人は子育てファミリーが多そうですが、働き盛りの共働き夫婦とか単身者には向かないのでしょうね。

[351: 口コミ知りたいさん]

>>350 マンション検討中さん
夕陽丘と違って供給が少ないので、潜在需要がストックされてるのでしょう。でもそこを突いて建物グレードはは最低限プラウドブランドを保った印象です。ただ外観は気を付けた感じですね。個人的には夕陽丘の方が好きですが、このマンションはそれなりに資産維持しそうですね。マンションを建築できる場所が少ないですし。

[352: 匿名さん]

このあたりでマンションはあまり新築で出てきにくいから、
希少性があるということになってくるのでしょうか。
資産維持をし易いのはとても喜ばしいことだと思いますが、
イニシャルコスト（購入価格）が高いと、そうとも限らないような気がします。
こちらの値付けについてはいかがでしょうか。
妥当な線なのでしょうか。

[353: マンション検討中さん]

>>352 匿名さん
若干高い感じです。
積水のタワーと競合しますね。

[354: 匿名さん]

>>352 匿名さん
>>353 マンション検討中さん

比較するものが周りに無いので判断しにくいでしょうね。ただ、ある程度売れてるところを見ると価格は妥当なのではないでしょうか？
積水の方が全体的に価格は高いようですが、そもそもの立地が違いますしね。

[355: 周辺住民さん]

この近隣は、郊外より転居してきましたが本当に閑静です。
思っていた以上に便利で上本町へもよく買い物のも出掛けます。
隣り駅の森之宮駅近くに市大と府大がと統合し移転の話が出てますが実現すれば
玉造も文教地区としてもっとよくなれると思います。

[356: 匿名さん]

使うことができる駅や路線も複数ありますし、比較的普通に歩いていける範囲内にそれ粗があるというのは、生活していく上で大きいのではないかしらと思いました。

子どもがいる人だと学区が気になるといいますよね。このあたりはよくわからないのですが、良いみたいな書き込みもあります。
となるとファミリーにも良い立地ということになってきますね。

[357: マンション検討中さん]

ここ売れ行きは、どんな感じでしょうか？
値下げして売る可能性はありますか？

[358: マンション検討中さん]

>>357 マンション検討中さん
学校のチャイムや部活の騒音がかなりあると思われます。

気にされる方は検討外になるのでしょうね

[359: 匿名さん]

気づいたら表記が三期になってますね
売れ行きはつまりはそういうことでしょう
清水谷の物件売り出して欲しいです

[360: 匿名さん]

代表間取りでの話になりますが、トイレ、浴室、キッチンと水回りが少し離れた場所にあるので家事をする上ではマイナス。トイレは一番奥にあり玄関から近いので、もう少し真ん中あたりにあるとよかったかな。
洗面室、浴室は広めになっている点は良い
バルコニーの広さはもう少し広いとよかったですね。
廊下が長いので、部屋全体は広く見えることや来客や子供の友達が遊びに来るときには、
各部屋が離れているので過ごしやすそう。

[361: 匿名さん]

チャイムは騒音じゃないでしょう。あと、部活も「イチニ、イチニ」といった掛け声は騒音じゃないでしょうね。

騒音は、部活なら生徒を叱る声とか「おまえーー」とか汚いののしり言葉は聞いていて気持ちいいものではありません。これは学区や生徒の質にもよりますから。

現地を見ましたが、かなり多くの学校があります。高津中学校、高津高校、大阪明星学園、大阪女学院。清水谷高校。後で偏差値を調べてみたいと思います。これだけ多いと、通勤時間に生徒が駅で待ち合わせしているのにかちあいそうな気はします。

[362: 匿名さん]

総戸数は少なめですが、どのプランも南向きで駅に近いことから
もう少し人気が出ても良いのかなとは思います。
今回で3期分の販売ということでスローな売れ行きのように感じましたが
価格は高すぎないのに、何が問題なのでしょうか。

[363: マンション検討中さん]

現地見られたら分かると思いますが
低層階は近隣の建物が迫っているため安いけど売れにくいと思います。
南向きの良さは実感しにくいと思います。
逆に高層階はそれなりのお値段がします。

[364: 匿名さん]

売れない理由は一つ。
ここは駅遠の坂下だから。
空清、空掘は駅近くじゃないと資産価値がキープできない。真田山小区にしては売り土地も結構出るし。

[365: ご近所さん]

>>364 匿名さん

この辺りはたまに売り土地でるけど高額。ある程度の広さのものを建てようとすると億は超えてきます。
かたやマンションは出物が少ないので校区希望の人は待ってる人も多いと聞きます。

[366: 匿名さん]

某教団施設が土地を買い占める真田山小のレベルは右下がりです。かつてほどの学力はないし、何より教団施設の隣の高津高校が伸び悩んでいます。
公立なら天王寺高校でないと、京阪神に進学することすら怪しそう。
やはり五条区がリセール含めてお勧めではないでしょうか？

[367: 匿名さん]

>>366 匿名さん

五条のどこがおすすめですか？

[368: 周辺住民さん]

>>366


五条区は、区域狭くて人口密度が高すぎます。

[369: マンション検討中さん]

この辺りは土地は高いと思いますよ。
駅近い物件より成約事例価格も高いです。最近ではプラウドの裏側の土地４０坪　建物５０坪の
築１５年　ハウスメ－カ中古が１２５００万で即成約。
大阪市内でこの閑静な住宅エリアはないと思います。

まず中学から私立だし高校もこのクラスのマンション買うなら私学でしょう？

[370: 匿名さん]

>>366 匿名さん
五条校区は近年マンションが増えすぎて資産性はガタ落ち。中古出まくりで足引っ張りあってるよ。

[371: 匿名さん]

真田山小区のお勧めは空清公園付近の上本町2〜3丁目、空清町、清水谷町、あるいは真田山公園、宰相西公園付近の玉造本町、空掘町だね。しかも戸建ね。
そもそもここは立地が駄目。
ヴィークコートの中古の方がまし。

[372: 匿名さん]

中のエリアは昔から戸建が多くあってマンション自体は数が少ないので資産性は高いと思います。
特にこの辺りはまとまった大きな土地が出にくいので注文住宅などの一戸建てになりやすいようです。

[373: 匿名さん]

真田丸を構築するため、江戸時代からの盛土切土の乱開発。原形を留めていないため、本当に地盤がいいか疑念が湧きます。

[374: マンション比較中さん]

賛否両論何だかんだ言われてますが、残りも少なくなってきましたね。駅からは少し離れますが、その分住環境が良いからでしょうかね。第２期までである程度の戸数を販売したようなので未販売合わせても残りは１０戸くらいでしょうか？真田山エリアはプレサンス残り４戸、グランアッシュ第１期完売と、どこも好調ですね。

総戸数 41戸
販売戸数 6 戸
販売価格 51,500,000円 (1戸) ～70,400,000円 (1戸)
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 67.25m2 ～ 83.16m2

[375: 匿名さん]

好調？当初売り出し初めてもう半年でしょ？本当に欲しい層はもう契約した後なのにまだ６邸も残ってるのはかなり厳しいと思うけどな
前評判良かっただけに意外
やっぱり駅遠が全ての要因かなと思うよ
プレサンスの売れ行きにびっくりだわ

[376: 匿名さん]

ただの駅遠じゃなくて、坂下だから。

[377: 匿名さん]

ここの売りは間違いなく環境。
駅距離なんて気にしない、それよりも大阪市内で落ち着いた静かな環境で暮らしたいファミリーにピッタリだと思う。
駅遠って言う人いるけど最寄り駅まで徒歩７分と１０分？この環境下で子育てしたい人からすれば通い慣れたら気にならんでしょう。

売れ行きが好調がどうかは微妙だけど、今のマーケット考えたらそんなものでは？とも思うところ。駅近じゃないと爆発的な人気は出ないだろうし。
確かにプレサンスは凄いね。駅近で価格が安いというのが分かりやすくてヒットしてるんだろうね。

[378: マンション検討中さん]

プレサンス見ましたが近隣に居酒屋などあり玉造という閑静な環境も
買うつもりで探しているので許容範囲の駅からの距離だと思います。
利便性一番優先なら玉造では物件は探しません。
最近販売された玉造のもう１物件は周辺の雰囲気が違うのでパスしました。

ただこの物件は7階から上は他の玉造の物件からするとかなり高額です。
そこが一番問題だと思います。
プラウドブランドだし建物が完成すれば完売する物件だと思います。

[379: 匿名さん]

プレサンスは便利な場所ですが駅に近すぎて飲食店が多いしごちゃごちゃしてる印象です。
グランアッシュは商店街横で買い物には便利ですが環状線沿いという悪環境。
プラウドは周りの環境は良さそうですがこれらの物件と比べると駅から少し離れます。何を一番に求めるかで選ぶ物件が変わるでしょうね。

なんとなく玉造より谷町の方が格が上な気がするので、
谷六にも歩いて行けるプラウドの価格はブランドもありますしそれだけ払う価値がある気はします。

[380: 匿名さん]

ここは上り坂の谷六駅も、長堀鶴見緑地線の玉造駅も使えないでしょう。
資産価値があるのは、真田山小校区かつヒルトップの谷六寄りか、同校区かつ玉造元町を除くJR玉造5分圏内(玉造筋の一本西側あたり)なんだよ。
ここは坂の下の駅遠物件だから苦戦必至です。

[381: ご近所さん]

>>380 匿名さん
凄い言い切りようですね。人によって感じ方は違うのでは？
ちなみに坂下はもっと空堀側。ここは坂上ではないけど坂下ではありません。坂の途中ですね。
また谷六までは道を選べば登り坂はほとんどありませんよ。この辺りから玉造までに掛けてはほぼ平坦な道です。