プレサンス ロジェ 京橋IIってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレサンス ロジェ 京橋IIについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://pressance-loger.com/pl-2kbs-56/

所在地：大阪府大阪市城東区鴫野東一丁目36番1、36番2、36番3（地番）
交通：大阪市営今里筋線 「鴫野」駅 徒歩5分
片町線 「鴫野」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「蒲生四丁目」駅 徒歩9分
大阪市営今里筋線 「蒲生四丁目」駅 徒歩9分
大阪環状線 「京橋」駅 徒歩14分
東西線 「京橋」駅 徒歩14分
片町線 「京橋」駅 徒歩14分
京阪本線 「京橋」駅 徒歩17分
間取：2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：56.67平米～71.03平米
売主・事業主：プレサンスコーポレーション
販売代理：プレサンス住販
施工会社：株式会社松本組
管理会社：日本住宅管理株式会社　株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

見るまでも、ないわここ。人を馬鹿にし過ぎや！
何がここ買わない人は中古買うたらいいや。ここより安いとこは沢山あるわい！

[22: マンコミュファンさん]

>>19 マンション検討中さん

ここの担当者は二流ですので、他の大手マンションを買うほうが良いですね。正しい判断です。

[23: 検討板ユーザーさん]

人生の中で一番大きな買い物なのに、そんな対応をされたら…
私もプレサンスについてあまりいい噂を聞きません。
この物件も立地など気に入っていたのですが、残念です。

[24: 通りがかりさん]

同じ会社でも残念ながら担当者の当たり外れはあるのかもしれないですね。
私は良い担当者さんに当たったようで、検討中です。
確かに鴫野であって、京橋ではないので名前はどーかな？ とは思います。笑
でも再来年頃にはおおさか東線が新大阪に繋がるようですので、地価は上がるでしょうし、出張の多い我が家は利便性が良いですね。
ただ、リビング横の間取りがちょっと残念で、壁ではなく、引き戸で解放して一部屋のように広々した空間になるなら…って感じです。
立地的にも間取り的にもシティテラス京橋が１番希望に近いのですが、やはり価格が…という感じです。。

[25: 匿名さん]

駅までの距離を考えたら、ここは現実的な価格設定をしているのかな？と思いました

マンション買うのって担当者の印象が強いですが、
住んでからも関わり合いにはならないですし、
とにかくマンションそのものがとてもたいせつにはななってくるかと思います。
できれば勿論良い人に当たるのがベストだけれど。

[26: 通りがかりさん]

プレサンスからマンションを購入した知人から聞きましたが、プレサンスは担当の入れ替わりが激しく、担当の営業はすぐに辞めてしまったそうです。マンションのことで問題があり相談しようとしても、他の営業は担当で無いので知らないの一点張り。どういう会社から購入するかは重要な考慮点ですよと言ってました。住んでからも関わり合いがあるので、販売する会社そのものも大切何だと思います。

[27: 匿名さん]

>>26
不動産業界と飲食業界は離職率は高いのは世間一般でも知られてるでしょ

自己防衛の対策は契約書の全ての条文に目を通すのと、最初の相談会や案内会から最後まで全部録音しとくことだよね

[28: 通りすがりさん]

>>24 通りがかりさん

そんなに価格は変わりますか？

[29: 通りがかりさん]

タカラスタンダードの前に建つ物件ですよね。
古い民家が多いですがこのあたりの治安はどうですか？

[30: 匿名さん]

2300万円からで安い！

>>同じ会社でも残念ながら担当者の当たり外れ
これがあるから怖いですよね。同じ会社では営業同士、ライバルなんでしょうか。それとも仲がいい？

もし可能なら、最初に2～3人の営業から名刺を渡されて、担当営業を決めるなんてどうでしょうか。成約率が高くなる気がするんですが。AとDタイプの間取り、どちらも2LDKですね。これはファミリーで住める物件ですか？

[31: マンション検討中さん]

プレサンスはいつも最低価格だけは安いですよね。それにつられて連絡すると、その部屋は抽選ですと言われて、後は最低でも＋５００万円～１０００万円くらいの部屋を紹介されて、営業攻勢に入られます。

[32: マンション検討中さん]

当たり前ですが営業の方もお客の年齢や年収を見ながら接客対応を変えていると思います。自分達より若い営業さんは頼りなかったりしますよね。
狭めの3LDKですがファミリーで住めると思いますよ！五人家族とかだと厳しいと思いますが‥

[33: 坪単価比較中さん]

>>31 マンション検討中さん　

そのパターン、私にもありました。最低価格を見て安いって思ってＭＲに行くと抽選ですって言われて。それでも申し込んだら、直前に別の日(平日)に振り返られて結局抽選も参加できませんでした。本当に抽選していたのかも怪しかったです。

でも価格の高い方の坪単価をみると、どのくらいの値段で売りたいかがわかりますよね。
ここは７１㎡＝２１．５坪が４２００万円なので、坪単価は１９６万円になります。
同じく２３００万円の部屋は１３４万円になり、同じマンション内ではあり得ない差額になっています。

そこから考えると２３００万円の部屋は絶対に抽選で、それより５００万円くらい高い２８００万円が坪単価１６３万円で、これなら最上階と低層階の差額であり得るかと思います。もっと高いでしょうけど。
いずれにせよ鴫野でその価格は高過ぎですよね。

[34: 検討板ユーザーさん]

駅徒歩５分ほどで２沿線使えて立地はよいと思います。2019年には大阪東線も開通し新大阪にもスムーズに行けますしますます便利になります。大阪市内で3,000万円前後なら妥当ではないでしょうか。京橋、梅田や本町に出るのも便利ですし。うちは前向きに検討していますよ！

[35: 評判気になるさん]

>>33 坪単価比較中さん

京橋駅徒歩５分のシティテラスでさえ３０００万円くらいで売っている部屋があるのに、京橋から１．５Ｋｍも離れたところで３０００万円は高いですよね。鴫野駅は乗換えが必要で路線的にもあまり利便性が良くないですから。もっと大幅に安ければ検討の余地はあったかもしれません。

[36: マンション検討中さん]

京橋は確かに便利ですが自宅の最寄り駅が京橋なのは子育て環境を考えたときに嫌だなと思ったので、程よく離れている鴫野はいいなと思いました。

[37: マンション検討中さん]

>>18　検討板ユーザーさん

「いらない」って言ってるのに、営業がしつこいとお怒りになるのも当然です。
やる気がある営業と、客のニーズが把握できない営業は違います。
できる営業なら、いらないと断られた時点で、押せ押せじゃなくて別のアプローチを仕掛けるのが普通でしょう。
できない営業や、ブラック不動産会社の人間は、ノルマに追い詰められてて、ひたすらしつこい。こうゆう会社の売ってるマンションは、ひたすら売ることだけにベクトルが向いていて、購入後のアフターフォローや管理が杜撰な場合が多いので注意が必要です。

[38: マンション検討中さん]

話を聞きましたが第一期前なのに契約や申込みはすでに３割程埋まってる感じでした。それがホントかどうか分かりませんが人気の様ですね。蒲生四丁目のように鴫野駅周辺もおしゃれなお店が増えるといいのですが・・

[39: マンション検討中さん]

いつも営業は人気があり、すぐに埋まりますよって言ってるみたいですね。そうやって焦らせようとしているようです。プレサンスのホームページにいくとすぐにわかりますが、どこも長い期間販売しても売れなくて残っているようです。

[40: 匿名さん]

>>39 マンション検討中さん
建築ラッシュのあおりからか、どこも急速に販売が不調になってきて、次第に売れなくなってきてるようですね。金利も上がりそうですし。おっしゃるとおり、鴫野なのでそこまで急速に売れることは無いでしょう。ここのいつもの営業トークの一つですね。

[41: 検討板ユーザーさん]

今月末から第一期販売予定ですね！いくらくらいの価格帯なのか気になります！

[42: 匿名さん]

>>41 検討板ユーザーさん
階数不明だが57㎡弱で2400万円弱は予想以上に高かった
3'4年前の京橋駅徒歩5分の価格だねー
鴫野でこんな価格つく時代なんだな


販売スケジュール
第1期 予告広告
販売開始予定 : 2017年9月下旬
価格 2,300万円台予定～4,200万円台予定
最多価格帯 -
間取り 2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積 56.67m2～71.03m2
販売戸数 6戸

[43: 匿名さん]

先ほどの投稿に誤りがあり、訂正です。

販売スケジュール
第1期 予告広告
販売開始予定 : 2017年9月下旬
価格 2,300万円台予定(抽選1戸)～4,200万円台予定
最多価格帯 - 4,200万円台予定
間取り 2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積 56.67m2～71.03m2
販売戸数 6戸

[44: 匿名さん]

>>42 匿名さん

差し支えなければ、3,4年前の京橋徒歩5分のマンション名を教えていただけませんか？

[45: 匿名さん]

>>44
全く同じ条件のマンションなんて無いから比較し難いけどね

京橋駅から徒歩5分じゃないけど徒歩7分だったら
2015年のエステムプラザ京橋Ⅲリベルタが55㎡くらいで低層階が2,300万円くらいだったはず

京橋駅から徒歩9分の2014年のグランアッシュ京橋ネクサスだったら
66㎡のが低層階で2,600万円くらいだったかな

駅からの徒歩分数で言えばプレサンスロジェ京橋Ⅱより遠いけど鴫野駅じゃなく京橋駅からの徒歩圏内の差って割と大きいと思う

2つとも本体価格値引きだけじゃなく色んな無料サービスとかもやってたから実質はもっと安く買えたかも

エステムもグランアッシュも元々はプレサンスと同じ投資マンションの企業だね

[46: マンション検討中さん]

プレサンスロジェ鴫野Ⅱで4,200万円台ですか。えらく高い価格ですね。
全く売れなくて最終的には社員寮になってそうな価格ですね。

[47: 匿名さん]

>>45 匿名さん

勉強になります！
ありがとうございます！

[48: マンション検討中さん]

ファミリー層には京橋付近は治安が心配なので、あえて京橋から一駅離れた鴫野駅が良いと思う人もいるんじゃないでしょうか。鴫野駅から５分以内と２沿線使える上、蒲生四丁目も10分以内なので含めると３沿線近いのは魅力的です。

[49: マンション比較中さん]

>>45 匿名さん

貴重な情報提供ありがとうございます。
京橋徒歩１０分以内で55㎡で2,300万円や、66㎡で2,600万円くらいですか。
今は高騰していますが、本来の価値ではそのくらいということですね。

ここは鴫野で京橋駅から徒歩２０分近く離れているので、もっと安くても、それが妥当な価値ということですね。
それを考えると71㎡で4,200万円台ってありえない高値ですね。

あと１、２年待てば、71㎡で2,600万円くらいの妥当な価格に大暴落しそうです。
そう考えると、今購入するのは損な気がしてきました。

[50: 匿名さん]

10月中旬販売予定の第一期予定販売概要が出ておりますが、もう価格が公開されていたんですね。
価格以外の費用、管理費・修繕積立金などはいつ頃はっきりするのでしょう。
単にネット上では未公開で、マンションギャラリーでは公開されていたりするのでしょうか。

[51: 匿名さん]

>>50 匿名さん
この部屋2階かな？
この部屋だけは検討価値ありそう


価格 2,300万円台
間取り 2LDK＋S
専有面積 56.67m2

[52: マンション検討中さん]

以前に一番安い部屋を購入しようとしたら、抽選と言われ、抽選に参加しようとしたら、直前に別の平日に変更され、参加できませんでした。その後に希望でもない高い部屋を売りつけるため、セールスの電話が途絶えませんでした。結局その安い部屋は、4,200万円台の部屋を売りつけるためのおとりでしか無いでしょう。

[53: マンション検討中さん]

鴫野駅のクチコミでだんじりがうるさいという意見があったのですがどの程度でしょうか？このあたりに住んだことがないので分かりません。

[54: マンション検討中さん]

昨日、MR行きました。
ほとんど残りはありませんでした。
今販売中で一番安値ものは11階のCtypeで3090万でした。

[55: 匿名さん]

>>54 マンション検討中さん

お仕事ご苦労様です。
もうひと頑張りですね。

[56: マンション検討中さん]

11階でそのお値段は破格ですね！ここは駐車場が平面なのが気に入りました！

[57: 匿名さん]

>>54 マンション検討中さん

こんな狭い部屋が3090万円なのか？

1103号室
56.67㎡
Cタイプ

[58: 匿名さん]

このマンションのハイヒールモモコのTVCM見ましたか？

[59: マンション比較中さん]

>>57 匿名さん

蒲生四でその値段は高過ぎますね。坪単価が京橋駅か５分以内の駅近の値段設定になっています。京橋駅から２０分近くかかる蒲生四丁目の値段設定では無いですね。

[60: 匿名さん]

物件概要の注意に「私道負担部分には一部大阪市に道路寄付予定部分が含まれています。」と記載されていますが、これってどういう意味になりますか？
道路寄付となるかは建物竣工時までに決定となると続いていて、ますます解らなくなりましたが、売主がマンションを建てるにあたり何らかの条件があり、大阪市に寄付が必要だという事ですか？

[61: マンション検討中さん]

>>59 マンション比較中さん
京橋駅から徒歩五分でいうと住友のがここの1.5倍以上すると思うので、まぁ破格って言ってもいいくらいじゃないですか？

[62: 通りがかりさん]

まあ比較するマンションが間違ってますけれどもね。こちらは京橋駅は徒歩圏内では無いでしょう。また向こうの今までの最低価格でしたら、ここの最多販売価格と変わらないですよ。

[63: マンション比較中さん]

>>61 マンション検討中さん

56.67㎡の部屋が3090万円というのは、もう既に京橋駅徒歩５分の住友のより同じか少し高いですけどね。71.03㎡で4,200万円台でも同様です。坪単価が２００万円近くになり、京橋駅周辺の１８０万円よりさらに高くなっています。加えて、こちらが徒歩１５分ということを考慮すると破格の高さですけど。

プレサンスロジェ鴫野Ⅱにしては強気の価格設定です。

[64: マンション検討中さん]

何階の部屋かによって値段は変わるので正式には比べようが無いと思いますが・・というか治安の悪い京橋から離れたい人もいると思います。

[65: 匿名さん]

>>64 マンション検討中さん

マンションの価格は絶対評価ではなく相対評価なので比べるしかないと思うのですが。
もちろん京橋から離れたい人もいてますが、駅から遠い分割安であることを期待して買うので高いと言ってるのです。
そもそも住友のも住所は鴫野で同じ中学校内なので治安は変わらないと思いますが。

[66: 評判気になるさん]

鴫野駅の近くのマンションなのに、わざわざプレサンスロジェ京橋という名前を付けておいて、購入見込みの客が「治安の悪い京橋から離れたい人」のはずが無いですね。

場所は鴫野なのに、マンション名は京橋で、価格は京橋駅近を遥かに越えて天満駅価格に近いですね。狙いが何なのかがわかりません。小さく書かれた自転車の文字を見逃して、京橋駅近くと勘違いするバカな客をターゲットとしているとしか思えません。

[67: 匿名さん]

安さを前面に出してきていますが、
ここの場合は実需で…というか賃貸経営をしたい人向けって言うことになってくるのでしょうか。

単純に利便性ということならば
賃貸でここをという需要はそれなりに出てくるのではないかな、と思いました。
ただその代わり、マンション内で競合はしてしまいそう。

[68: マンション検討中さん]

ここの安い部屋は1部屋しかなく、しかも当たらない抽選ですね。その他の部屋は坪単価が約200万円の部屋で、鴫野ではあり得ないくらい高い価格になっています。賃貸需要の少ない鴫野で、相場より遥かに高い物件になりますので、賃貸経営は少なくとも成り立たないでしょう。

臭い寝屋川やうるさい線路も近くにあり、鴫野の中でも良い立地とはとても言えませんが、価格、立地以外の条件については、悪くないかと思いました。

[69: マンション検討中さん]

現在プレサンス京橋Ⅱ予定地の寝屋川挟んで反対側の川沿い、中層階に住んでおり川も線路も予定地より近いですが、臭いも線路の騒音も気になりませんよ。
予定地は線路からも川からも離れているので気にならないと思います。

鴫野で値段が高めなのは１～２年後のおおさか東線が全面開通することにより、新大阪まで行けるようになり、東西線、今里筋線、おおさか東線の３路線になることも大きいのかな？と思いますよ。

[70: 匿名さん]

ここならば、住環境としては十分整っている、という風に言っても良いということなのかしら。
自分の目で確認していかないとならないとは思いますが。

間取りを見ているとフリールームってあるんですが
普通のお部屋として使っても大丈夫なものなのでしょうか。
広さがある程度ありますから
物置にしておくにはもったいない感じがしてしまって。