バウス本郷三丁目ってどうですか？

[評判気になるさん]

バウス本郷三丁目について知りたいです。
３LDK中心の間取りで、南向きのワイドスパンですがどうでしょうか。使いやすいのか気になっています。
開放感のある高台ですね。眺望の良い部屋だと良さそうです。
周辺の治安、利便性や将来性、資産性についても情報交換したいので、よろしくお願いします。


公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/hongo-3chome/index.html
所在地：東京都文京区湯島2丁目35-5（地番）
交通：都営大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩7分、東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅徒歩8分
　　　東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩8分
　　　JR中央線・総武線、東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅徒歩9分
売主：日本土地建物株式会社
施工会社：ファーストコーポレーション株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
構造規模：鉄筋コンクリート造・地上10階建
総戸数：36戸
建物完成時期：平成30年10月上旬（予定）
入居開始時期：平成30年10月下旬（予定）

[181: マンション検討中さん]

今時珍しい値段なりの高級感がある物件だと思うけどね。
価格帯的に飛ぶように売れないだけで、時間をかけて売り切ると思うけどね。
間取り自体はリビングインが目立つが共用部分はなかなかいいね。

ここの前の道を歩いてみたら空が広くて都心でありながらちょっとのんびりした感じがあるいい場所だと思ったね。売れないかどうかは中の人にでも聞かないとわからないね。自分の検討している物件以外は興味ないからさ。

[182: 匿名さん]

小規模物件はなかなか大変だと思う。
自分は基本的に10年に1つ出るかどうかぐらいのランドマーク的な物件を選ぶようにしている。今文京区ならパークコート小石川の1択かな。

[183: マンション検討中さん]

大規模分譲駅近で価格も近いとなるとなかなか強力なライバルですよね。
倍率がすごいので多分買えなかった人がいずれ夏前にもこの辺を物色し始めるでしょう

それまで色々ゆっくり選ばせていただきます。

[184: 匿名さん]

徒歩１０分までの距離の最寄りの駅が複数あって便利な立地にある分
かなり価格帯としてはお高めなのかなという印象を受けました。
総戸数も３６戸と小規模マンションなので、
大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽だとは思いますが
将来の修繕積立がどんどん上がるのではないかなという不安は感じます。
この価格を出してまで・・と考えると厳しいかもしれないなと思いました。

[185: 匿名さん]

逆張りハイサッシに天カセエアコン、どこかのネガり職人が見たら悶絶して喜びそうなものが満載の豪華仕様なんだけど、やはりそれだけのものを作るとこのお値段になっちゃうんだね。

[186: 匿名さん]

価格はそれほど高い印象はない。
また、仕様はそれほど重視すべきでない、というのもみんなわかってるのではないかな。
1次取得者は仕様に目を奪われがちだが。

[187: 匿名さん]

HPをみてみたが、豪華仕様というほどではないような。
浴槽周りに天然石が使われてないようだし。天然石カウンターのグレードもさほど高くなさそうにみえるがどいうなんだろう。
天カセはもちろん全居室標準なんだろうね。

[188: 検討板ユーザーさん]

>>182 匿名さん
同感です。
私なら、小石川、大井町、ムサコで迷ってるかな。

[189: 匿名さん]

無駄な共用設備がありませんし、駐車場も平置きタイプで機械式ではないということを考慮すると、管理費は比較的抑えられそうなところが良いと思います
単身世帯からファミリーまで幅広い世帯向きのタイプがそろっているようですが、ターゲット世帯としてはどういった世帯になるのかしら？

複数路線利用できる便利な立地なので、通勤だけではなく休日の移動も億劫にならなそうですね

[190: 匿名さん]

>>189

管理費はどれくらい？
この規模でディスポーザーがついてるようなので、さほど安くはできない気がするけど。

[191: 匿名]

>>187
天カセは全居室ではなく7階以上の2LDK,3LDKタイプのみの様です。
この価格であれば最低限このくらいはという仕様に思いますね。もっと色々やれたはずです。
大き目のスーパーマーケットがなく、どの駅にも中途半端な距離なのが、沖式新築価格に表れちゃっているのでしょうか。

[192: 匿名さん]

エントランスのデザイン壁がかっこいいです。お花の模様みたいでもあります。

ホテルみたいな内廊下で高級感もありますし、おひとりさま向けマンションとしても高級です。どんな職業の方が住むんでしょうね。エリートな方かなとも思います。
1LDKを見てみました。洋室は5.2畳で引き戸。そしてDENと呼ばれる押し入れあり。DENは窓がついているので書斎にもなりそうでした。ポーチと共用廊下が区切られていて、プライベートスペースもあります。SICもあり、1人で住むなら贅沢な感じ。頭金8万円、月々12万円で支払いが可能なので、貯金がない人も払えるプランでした。

[193: 匿名]

>>191
沖式適正価格だと101万円/m2とは。これはリセールとか考えると二の足を踏むなあ。

[194: 匿名さん]

機械式の駐車場とかディスポーザーとかがついていたら、
それだけ管理費って高くなってしまうのですか？
なんか管理費という名目とちょっと違うような気がしてしまって。

[195: 匿名さん]

沖さんのイメージを悪くしようという人がいますね？ハウスですよ、ハウス。

[196: 匿名さん]

沖式の意図するところは本来そこに住まう人の選択を縛るものではないのです。
あくまでもリセールという評価軸であって、実需でそこに住みたい、リセールなんか関係ないという人には無縁のものです。リセールが期待できないからボッタクリというのなら、逆にあなたはここを高値で売り払って不当な利益をあげたいんですか？と、言ってあげたい。私はいいなあ、と思ってしまいました。大学時代この辺に下宿があったので、ここには地縁があります。良い場所だと思っていますけどね。申し訳ありませんが、勤め先には遠いので検討はしておりませんが、私の検討中の物件にちょっかい出している阿呆がこっちにまでご迷惑をかけているようなので、書かせていただきました。

[197: 匿名さん]

沖式新築時価は、周辺の中古相場（おそらくデベロッパーも加味）から諸条件補正、新築補正を加え、新築としての適正価格を算出したもの。割高か割安かの指標となる。
検討者はそれを参考にすればよい。

[198: 匿名さん]

竣工して、実際に見ることができる状態にあるのですよね？
そこで設備などは確認ができるのはわかりやすいと思います。
価格面というよりは、
管理費などについての議論がありますが…戸数は抑えめになっているので、高くなってしまいやすいとは思います。
ディスポーザーも処理槽の方でコストがかかるとは聞いたことがあります。

[199: 匿名さん]

仕様が高級だと、どうしてもランニングコストは高くなっちゃうよね。

[200: 通りがかりさん]

ランニングコストがかかる仕様って、ディスポーザー、機械式駐車場、内廊下の空調、管理人常駐費、コンシェルジュ常駐費、植栽維持費、ゲストルームやキッズルーム的な共用設備費とかが思い浮かびます。全館空調なら冷暖房費もランニングコストに入ってくるのかと思います。
そういう意味ではあまり費用のかかる仕様は無さそうだから、戸数の割には管理費は高くなさそう。修繕積立だけが気になりますね。

[201: 匿名さん]

たぶんマンションを修繕する人ってマンションを建てる人と大きくかぶるとおもうので、建設費用が高騰している今は、今後の修繕費用の見積もりもたかくなるので修繕積立金も高くなるんじゃないかな。最近の物件で修繕積立金が安いのは逆に不安になるね。ブロガーのはるぶーさんの記事を読むと修繕積立金が安いことよりもそれをいかに有効に使うかが重要だと思えてくるけどね。

[202: 匿名]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[203: 匿名さん]

管理費は安い方がありがたいけれど、
修繕積立金って、大規模修繕や保証が切れてしまった設備の修理代のプールしているお金ですからね。
どう使うか云々というよりは
備えみたいなものなので…。
やすけりゃいいってものでもないのが修繕積立金でしょうね。

[204: 匿名さん]

>201

建築費高騰を理由にしてマンションを高く売ってるだけのような気がしてならない。ちょうど今、住んでるマンションの一回目の大規模修繕をしているところなんだけど、予算に収まっている。修繕計画って１０年以上前に決めたにもかかわらず。大規模修繕の見積もり前は、この時期に修繕で大丈夫なのなんて住民の意見も多かったんだけど。

[205: 匿名]

〉196
確かに縛るものではないですね。しかし、よほど金があるのでなければ、リセールバリューは気になるポイントではないでしょうか。最初は永住するつもりでも、出来ない場合、売らざるを得ない場合は往々にしてありますから。検討者が客観的に出された数値を気にするのはごく自然なことだと思われます。資産価値とはそういうことでは？

[206: 匿名さん]

高台にあるマンションて眺望は見晴らしが良くとても気持ちが良いと思いますが、
帰りとか上り坂になってしまうのが気になります。
ここは駅から変える時、どれくらいの斜面になっているでしょうか？自転車でも楽に登れますか？

[207: 匿名さん]

JR御茶ノ水駅を利用する場合は聖橋から湯島聖堂の横を通るまではフラットだけど、湯島聖堂前交差点を渡って蔵前橋通りまで降りる坂は傾斜が結構ある。蔵前橋通りを渡って三つ組坂上までの坂も結構傾斜がきつい。正直アシスト付きでないとかなり脚力を要求されると思う。

むしろ少し迂回して明大通りの御茶ノ水橋を渡って東京医科歯科大学前を左折、順天堂大学との間のサッカー通りに入ってサッカーミュージアムの前を通っていく経路の方が傾斜はゆるやかだと思う。

地下鉄の本郷三丁目はあまりアップダウンはなかったかと思うが、歩いた方が早い気がする。

[208: 匿名さん]

直線で行き来すると傾斜が結構あるんですね。
電動アシストがないと厳しいとなると、
買い物に自転車で出かけるというのはあまり現実的ではないかもしれませんね。

[209: 匿名さん]

>>208
生協の利用者が多いようですね。値段もこなれてますし、よい選択だと思いますよ。
ここをお求めになる方は水害リスクの多い谷底低地を避けたいと思う方が多いと思いますので、アップダウンが激しいのはしょうがないと思います。大昔から高級な山手住宅街というものは起伏の激しい高台にあるものです。

[210: 匿名さん]

そもそもこのあたりで暮らす上で自転車を使おうと思っているのだったら、
電動アシスト付の自転車のほうが無難だと思います。自転車好きの人でロードバイクなどに乗っている方ならともかく
ママチャリ的なシティサイクル中心で生活しようと思うと、
アシスト付のほうが無難です。
買い物をして帰ってくるならば、荷物も多くなるわけですから。

[211: 匿名さん]

やっぱり皆さん考えることは一緒カナ。買い物をどうしようというのはここの場合は先に立ってくるんでしょうね。
生協とかもすごく便利で、しかも安全な物を取り扱っているところはいいんですが、
タイムラグが発生するのが難しいところです。
うまくやりくりしていかないといけません。
この辺りにもう少しミニスーパーでもいいからできてくれるのが一番いいのだけれど。

[212: 通りがかりさん]

ミニスーパーなら、本郷三丁目駅の方にマルエツプチや、まいばすけっとがありますよ。
坂下ならハナマサやピーコックが、御徒町まで足を伸ばせば吉池があります。2-3年後に湯島にもスーパーが出来るとか書いてませんでしたっけ、どっかに。
ちょろっとした買い物なら困らなそうです

[213: 匿名さん]

吉池、この間行ってみたんですが、かなりきれいで、品数も豊富でした。
ご近所さんが買いに来ているのか、普通の主婦っぽい方も多く、お店も賑わっていました。
自転車で吉池まで行ければベストですね。

あとは、生協の個配使ったり、ネットスーパー使ったりとか
イマドキはいくらでも工夫できますよ?！

[214: マンション購入中さん]

本郷三丁目駅周辺で数少ない新築物件！

[215: 匿名さん]

吉池、すごく昔のイメージで行くとかなりびっくりしますよね。
何年も前にですが建て替えて、かなりきれいになりました。
店の中の動線も以前と比べて動きやすい。
このあたりは、至近距離だとお店は少なくても
少し離れればお店はあるので、まあまあやっていける立地ではないでしょうか。

[216: サマリア人]

まだ売れ残っているんですね。
そろそろ完売にしてくれないと困るんだけどなあ。

[217: 匿名さん]

生協、利用しています。
さばのみぞれ煮や味噌煮などのレトルトもあるので、保存できる食品があるのでまとめ買い。
冷凍食品も進化していますしやりくりできると思います。
マルエツプチも便利。
スーパーでネットスーパーが利用できると便利と思いますが近くにないんでしょうか。
イトーヨーカドーやマックスバリュが利用できると、当日配送もできるので便利です。

宅配サービスは過去にはOisix利用したりしたこともありましたが、ちょっと値段が高かったかな。子供は野菜など他より甘くておいしいと食べはよかったです。

あとは出前館も外出できない時には便利。子供が病気の時には出前を頼んだこともあります。

[218: 匿名さん]

ここは御茶ノ水が徒歩圏というのがいいね。シャリエ御茶ノ水と迷う人もいるかな。

[219: 匿名さん]

ここで御茶ノ水駅が徒歩圏って意外なかんじもします。
場所的には、湯島と本郷三丁目と御茶ノ水の間みたいなかんじだから、
どの駅も意外と近い感じなのかもしれません。

このエリアは比較的住宅も多く、静かな印象です。たまに美味しそうだなぁって感じの趣のある飲食店もあったりして
散歩をしていても楽しいですよね。

[220: 匿名さん]

駐車場について
平置4台（内1台は身障者乗降用兼来客用を予定）
とありました。
例えば、エアコンの業者さんが来てくれるとかそういうときには
この来客用を使っても良いということなんですよね？
このあたりだと業者さんどこに停まって貰えばいいんだろうと思っていたので
ここが使えるととても楽です。

[221: 匿名さん]

マンション内は、来客用を設定しているところ、多いですね
誰でもいつでも停めていいわけじゃなくて、
確か、事前に予約が必要な場合がおおいです。こちらもそのように運用されていれば、家具家電などの業者さんが来たときに、ここに停めてもらえるように予約ができますね。
いついらっしゃるのかっていうのは
だいたい事前にわかりますし。

[222: 匿名さん]

モデルルームとして使用している住戸は、１年以上使っているようです。
ディスカウントなどはあるのか…？
特に使用しているわけではなくて、
内覧してもらっているだけなので、使い込まれているわけではないし
あまり使用感みたいなものは考慮されないのですか？

[223: 匿名さん]

＞だいたい事前にわかりますし。

来客用の駐車場だけど、業者に使わせると例えばエアコンの設置は一時間だけど時間が前後したりするから午前とか午後といった単位で確保することになる。そうなるとお客さんが来たときに止められなくなっちゃうかも。

作業の業者だけでなく、郵便や宅配便とかのための荷捌きスペースを設置してるマンションって少ないんだよね。結局路駐になる。

[224: 匿名さん]

>222

モデルルーム使用住戸は家具付きで販売してるからその分がディスカウントかな。あとは個別交渉に応じるか売主次第。

完成物件の場合、現状有姿での引き渡しってのが多いから、手あかとか傷を気にしなければお得かな。

[225: 匿名さん]

ディスカウントの可能性あるんですね。
手垢とか細かい傷とかあったとしてどれくらい割引されるんですかね。
数万円という話ではなさそうな気もしますが。

[226: 匿名さん]

内覧だけならあまり使用感は考慮されない気がします。棟内モデルルームだと内覧時は、手袋スリッパ必須ですよね。あと、最近のモデルルーム家具は、レンタルだと聞いたことあります。家電は分かりませんが。
エアコン付なとこがディスカウントになるとかじゃないですかね。

[227: マンション検討中さん]

なぜ3Lを作ったのか売主を小一時間位詰めたい。この立地に一億出す人はいない。

[228: 匿名]

>227
3駅からの中点を取る立地なので、どの駅も等しく使うならいいけど、そうでないならどこからも遠いだけになりますね。
3Lはむしろこの地域では希少といって売り出しています。なぜ3Lが少ないかは明かさずに。

[229: 匿名さん]

眺望が良いというような事がホームページに書かれていますが
実際のところいかがでしょうか？
何か見栄えの良いものとか、自然とか見渡せるものはありますか？

[230: 匿名さん]

完売ですね、パークコートと二股かけていた人は多かったようですね