規約共用部分の工事 総会決議は必要ですか？

[匿名さん]

規約共用部分であるテナント（認可外保育所）が小規模認可保育所と認可外保育所を併設した保育所に移行するための申請を自治体に出します。
それに伴い、以下の内装工事が必要とのことです。
・（専有部分でいうと）3部屋分ぶち抜きで１つの保育所としていたものを、間仕切壁を設置し、「認可」と「認可外」2つの保育所に分ける。
・壁紙、床の張替え
・エアコン、照明の移設
・トイレ、手洗いといった水回りの増設工事

総会には『賃貸借契約書締結の承認』のみが議案として諮られ、工事については触れていません。
総会の１週間前に開催された保育所による説明会では、口頭で工事箇所を上記のように簡単に説明しただけで、図面等の提示もありませんでした。

共用部分なので工事を行うには総会決議が必要なのではないかと理事会、管理会社に尋ねましたが、
「工事は契約に付随するものなので決議は不要」
「間仕切壁の設置は構造壁ではないので決議は不要」
「工事はするが用途は同じため、形状または効用の著しい変更には当たらず、専有部分の改修と同じ扱いと考える」
との回答でした。
専有部分の改修と同じというのはちょっと理解できないのですが…。

形状または効用の著しい変更でないとしても、総会に諮り、過半数の賛成が必要だと思っていたのですが違うのでしょうか。
総会で可決してしまいましたが、このまま工事させてよいのでしょうか。

[1: 匿名さん]

管理組合が規約共用部分をスケルトンの状態で賃貸し、賃借人が自己の費用で内装設備等を設置するという契約内容のようですから、特に問題があるとは思いません。

[2: 匿名さん]

　管理会社に工事関係の書類が提出された段階で、チェックしていないのでしょうか？
　管理会社の善管注意義務違反だと思います。
　総会議案書（案）作成も、管理会社の責任ですから、二重の責任があり、まるで、財閥系悪徳管理会社のようです。

[3: スレ主です]

>>1さん
早速のコメントありがとうございます。
契約書をもう一度読んでみました。

【管理義務】の項目に
「次に定める箇所を修繕する場合は乙（保育所）は遅滞なく甲（管理組合）に通知し、工事については必ず甲と協議の上行うこととする。ただし工事内容によっては総会の決議を得なければならない場合がある」
とあり、その定める箇所の中に『水道、ガス、電気設備に関する修繕、これらの変更』というのがあります。
これによって水回りの増設は、その工事内容によっては総会決議が必要になってきませんでしょうか。

[4: スレ主です]

>>2さん
コメントありがとうございます。
総会決議が必要というご判断でいらっしゃいますね。

管理会社は過去に別件で、総会決議が必要なことを理事会の判断で実施させてしまったことがあったので、信用ならないと思っています。
総会では担当フロントマンの上司が出てきて自信満々に「決議は不要」だと言うので、逆に私は自分の発言に自信がなくなってしまいました。

もう少し調べてみようと思います。

[5: 1]

理事長（理事会）の判断（推測）
１．今回の「水回りの増設」工事 ⇒ 「水道、ガス、電気設備に関する
　　修繕、これらの変更」工事であるが、特に総会の決議を得なければ
　　ならないような重大工事ではない。
２．したがって、乙（保育所）は遅滞なく甲（管理組合）に通知し、
　　甲・乙で協議の上、甲の承認を得てから工事を行う。（原則通り）

[6: 匿名さん]

　物事の筋道として、まず最初に、共用部分の変更を伴う変更の場合、どのような変更をするかが分からないと、理事会では検討できません。　管理会社には、まず共用部分の変更が必要なことの申し出があり、理事会にその変更が適当か、可能か、理事会議案書や資料等で、管理組合集会や理事会等で説明し、理解を得る必要があり、いきなり総会は乱暴すぎます。

　例は違いますが、自主管理の管理組合で、駐車場が慢性的に不足するため、植栽の一部を１台分の駐車場にする案が提案され、問題の把握、不正使用の疑い、使用料の設定等に１年半ほど費やした覚えがあります。

　物事には、何でも、順番があり、ＰＤＣＡを繰り返し、より良い方法の検討が欠かせません。
　全く新しい問題なら、ＰＤＣＡすら不可能ですから、４０年ほど前はＫＪ法（発想法）を使い、問題の発見、対応等を検討しました。

　スレ主さんの例では、申請を自治体に出す前に、管理組合や、理事会で解決すべき問題が多すぎ、全く順序が違いますから、判断のしようがありませんので、一から見直すことが必要です。　

[7: 匿名さん]

　規約が事前に提供されず、小出しで資料を提供し、判断ミスをさせる、典型的な財閥系悪徳管理会社の「得意技」パターンのスレ立て。　しかも、社員フロントは、マンション管理士の上級フロント。　何のために管理会社があり、何のためにマンション管理士制度が創設されたかを、井桁の付いた管理会社は認識せよ。
　管理組合や、マンション管理センターをはじめ、管理会社内部、協力会社等にも、責任を押し付けることしか能のない社員は、即刻、懲戒免職にせよ。　国土交通省から、二度目の処分を受けたことだし。　二度あることは三度ある？

[8: マンション住民さん]

住民の方は勿論、住民の代表である理事会の方々が、管理会社お任せが度を越えているのではないでしょうか？
テナント案件に限らず、住民の興味が薄いと議案の内容すら理事会は理解無く、勿論住民も理解は無く、フロントは住民からは多分、質問は来ないから、説明があやふやで、住民に一番近い管理員は住民からの質問が無ければ気にもせず、が当たり前になります。

一事が万事で、管理会社に悪意無くとも、最低限の段取りは踏んで最終的には議案を可決※させています。
あとになり工事が始まってから住民が、理事会から説明が無かったとか、、聞かれた役員が同役の〇〇さんに任せていたから、、、賃貸契約書のこの項目からこれは無効では、、と言っても遅いと思います。
※管理会社が主体して可決させたのではなく、全ての住民の賛成で可決したが結果となります。

[9: 匿名さん]

>>3
>【管理義務】の項目に
>「次に定める箇所を修繕する場合は乙（保育所）は遅滞なく甲（管理組合）に通知し、工事については必ず甲と協議の上行うこととする。ただし工事内容によっては総会の決議を得なければならない場合がある」

但書の部分は、本文の改装工事を実施するにあたり、共用部分の変更が必要となる場合など、管理規約に定める総会決議を得なければならない事項に該当することもあり得るため、確認的に規定されているのだと思います。

[10: 匿名さん]

　重要事項説明書によると、理事会議案書や総会議案書や予算の案や素案は、管理会社が作成します。
　その段階で、虚偽があれば、管理会社の責任で、理事会、総会で決定しても、虚偽の議案書（案）や管理会社しか分からない虚偽決算、不完全な事業計画、予算措置のない予算書（案）を作成し、管理組合をだました管理会社が免責されることはありません。

　「プロがサポート」しながら、管理組合や理事会が破壊され、修理するする必要のない箇所が修理されたこともあります。

　再度、信用できるマンション管理士等の方に相談され、管理会社の不正を糺されることをお勧めします。

　なお、管理会社のマンション管理士は、マンション管理センターも利益相反の恐れがあると言っています。
　井桁の付いた、財閥系悪徳管理会社の社員上級フロントは、マンション管理士を騙っていますので、ご注意ください。　　運営会社しかできない、投稿拒否を、自由に発揮する超能力も持っている、とんでもない奴です。