BELISTA(ベリスタ)三鷹下連雀壱番館（旧称：三鷹下連雀プロジェクト）ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

BELISTA(ベリスタ)三鷹下連雀壱番館についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都三鷹市下連雀4丁目275番2の一部他（A棟）、274番2の一部（B棟）（地番）
交通：
中央線 「三鷹」駅 徒歩8分 （南口）（A棟）、徒歩9分（南口）（B棟）
総武線 「三鷹」駅 徒歩8分 （南口）（A棟）、徒歩9分（南口）（B棟）
間取：2LDK・3LDK
面積：63.28平米～77.21平米
売主：藤和不動産

施工会社：大末建設（株）
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ（株）

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2011.12.01　管理担当】

[21: 匿名]

ここは徒歩圏内で静かな場所なのでいいなと思いました。
正式価格はまだ出ていませんが、借地権のマンションの割には安くはなかったです。毎月地代も支払わなくてはいけない事を考えると躊躇してしまいますが、立地が気にいったので購入しようかどうか検討中です。

[22: サラリーマンさん]

　ちなみにおいくらでした？
　参考までにお教えください。

[23: 匿名さん]

63㎡4500万円台～、70㎡5200万円台～でしたよ。

[24: 物件比較中さん]

全然高すぎ、検討に値せず。
　三鷹って定借でもそんなに高いの？

[25: 匿名さん]

えっ安いでしょ。
武蔵野タワーズの三分の二の値段、
以前販売のシェルゼやグローリオの四分の三の値段、
フォーリオやベルジュールよりも安いぐらいですね。

ベリスタって場所によっては内装設備など充実させて高い所もあるのに、
三鷹南口のここはまた素うどん様ユニクロ型マンションにするんですかね。

[26: 匿名]

タンクレストイレだしスペック高いと思うけどな。一番安い部屋で値段の会話してもしょうがない。

[27: 匿名]

ていうか、ミニバブルで土地も資材も高騰してた時期のマンションと価格比較する意味がない。無駄な比較はやめましょう。
そんなに比較したいならちょうど中古で出てるから内覧してみれば。

[28: 周辺住民さん]

このままじゃグローリオの中古より安くなってしまう。
素人のわからない色々なところでランク落としているとしか思えないが。
藤和さんは、都心に比べて都下であるからといって三鷹をなめてるのかなあ？
三鷹の相場を崩しそうで心配。

中古を買う人は、よほど注意しないとだまされちゃいますよね。
新築の時は何の設備が付いているのか、造りはどれぐらい丈夫なのかなど
パンフレットやHPでいくらでも比較できるが、
中古になると階数や間取りぐらいしか載ってないもの。

[29: 匿名さん]

なんか、この掲示板、ひがみの書き込み多くてイマイチだね。
時期が違うんだから値段も違って当たり前。

[30: 匿名さん]

徒歩三分の物件だから、八分の物件と比較しでもしかたないのでは？

片道五分の差は人によって価値が違うだろうから。

[31: 購入検討中いつか買いたいさんさん]

中央線 「三鷹」駅 徒歩8分 （南口）（A棟）、徒歩9分（南口）（B棟）
総武線 「三鷹」駅 徒歩8分 （南口）（A棟）、徒歩9分（南口）（B棟）

[32: 匿名さん]

地代が思ったよりも高かった。

[33: 物件比較中さん]

借地であの値段は・・・。借地だよ。

[34: 匿名さん]

しかも地代も高い・・・。
禅林寺通りの他マンションは、あそこまで高くないと思ったのだけど。
敷地の広さによるものなのか、計算方法が違うのか。
ローン・修繕管理・駐車場にあの地代もとなると躊躇してしまいます。
路線価？が上がれば地代も上がるようだし、
ローンと違って終わりなく支払い続けるものですし。悩みます。

[35: 匿名]

34
戸数少ないし敷地広いからね。一戸当たりの負担が大きくなるよね。こういうタイプは所有権でも固定資産税も高いよ。
だからこその自走式駐車場には惹かれる。駐車場のメンテナンス費用は確実に低くなる。
戸数の少ないメリットとデメリット、これがなやみどころ。

[36: 匿名さん]

これでも一時の高騰してた時と比べたらひがまれるほど安いみたいだし、場所はいいからこんなもんと思ってる人で少ない戸数は埋まっちゃうような気がする。
南口は基本的に借地権でそれが普通だから偏見含めてもマイナスポイントとしてはかなり小さいと思う。これまでは借地権でももっと高かったみたいだからね。普通借地権は所有権とほとんど値段変わらないよ。
地代は共有持分の大きさが来てしまった感じ。これはどちらにも評価できることだと思う。住宅地で環境がいい分戸数が少ないのはしょうがないと思うし、少ない戸数で持分多いのも財産だからね。少々負担大きくてもそのほうがいいという人もいれば逆に負担の大きさが気になる人もいる。気になるならやめたほうがいいかもね。

[37: 購入検討中さん]

自走式駐車場も自走式駐車場自体にの修繕費は掛かるよ。自走式駐車場の建物部分の固定資産税も掛かるし。
小さい戸数の２棟建て構造は、修繕費は高いよ。
１棟なら一つでいい設備もすべて２倍になるからね。
相場と比べて相当安い！っと思えれば借地も選択肢に入るけど、私はかなり見送り気味かな・・・。

[38: 匿名さん]

>>37
なるほど。貴重なご意見ありがとうございます。人それぞれですね。
約８０戸でエレベータ１台のマンションに以前住んでたんですが、急いでるときに限ってあまりにエレベータが来なかったり各階停車モードになったりでうんざりしてたことがあります。上階だったので自分が乗れなかったことは無かったですが下の階の方が乗れないことは本当に何度もありました。
１棟なら一つでいい設備もすべて２倍でエレベータが２０戸で１台というのに逆に魅力を感じてるんですが修繕費等の負担を考えると難しいところです。

[39: 匿名]

ちなみに地代って、おいくら位なんですか？

[40: 匿名さん]

７７平米タイプで１６６００円／月。
賃貸の家賃払い続けるのが嫌で探しているのにこれではね。。。

[41: 匿名]

回答頂きありがとうございますm(__)m
地代びっくり価格でした。それって単純に地代だけですよね？
修繕積立金などは別ですよね？
借地のマンションによっては、何十年か後にくる、借地の更新料を積み立てしているところもあるようですが…
それも別ですか？

[42: 匿名]

戸数少ないから高いのは仕方ないのでは？要は家主の固定資産税肩代わりみたいなものですし。

[43: 匿名]

もちろん修繕積立金とは別です。
更新料があるのかどうかは覚えてません。
地代は土地の評価額によって年度ごとに変動すると言われたような覚えがあります。
三鷹の土地の評価額って、今後どうなるんでしょうね。
倍になったから借地料も倍ってことになるのかな。
逆の場合もあるんでしょうが。

[44: 匿名さん]

>>43
地代は土地税額の2倍とか3倍とかで計算するのが普通なので、地価に連動しますね。
地代が７７平米タイプで１６６００円／月という書き込みがありましたが、
1年で約20万、10年で約200万、30年で約600万、50年で約1000万、ですね。
実際には土地の税金がかからないわけですから、地代が土地税額の3倍だとしたら、
先ほどの負担計算金額の3分の2の負担になりますね。
その金額をプラスした金額の所有権物件と比較してみてどうかだと思いますが。

[45: 購入検討中さん]

マンションは戸建てと違い、土地の持ち分が少ないので土地の固定資産税は大した金額ではありません（マンションは建物代がコンクリート造だし高い、当然減価償却していきます）。この物件の場合、建物の固定資産税は所有権のマンション同様高く、所有権マンションではあまり負担にならない土地の固定資産税の代わりとしての地代が馬鹿高い。

[46: 匿名さん]

何か某三流私立大学みたいに、入学金だけは安くて魅力だけど、四年通学して卒業後トータルに見ると、他大学に比べてバカみたいにお金がかかっていた、
って事にならないか心配。

[47: 匿名さん]

４６さんに同感

固定資産税と年間地代を合計してみると、すごい額になります。維持費高すぎ。
ちなみに、地代に借地の更新料は含まれていません。

都市計画道路予定地を含むから二棟構成となったのですよね。
その結果、戸数が減って一戸あたりの負担が増えた。
空虚率を売りにしてますけど、本音はもっと詰め込みたかったのでは。

[48: 匿名]

あの場所は以前、製薬会社の製造工場だったと思うのですが、住むにあたって影響ないのでしょうか？

[49: 匿名]

ここはエコポイント30万ポイントもらえるみたいですね。
エコポイントがもらえるかもらえないかが一覧で分かるようなサイト知ってる方いらっしゃったら教えていただけると嬉しいです。

[50: 匿名]

もう販売開始してますか？

[51: 物件比較中さん]

5/1より販売を開始していましたよ。

先日、モデルルームで普通借地の件を聞きました。
地代を払う分、価格が相場より安くなるのがメリットだ！と言ってたのですが、
建物・建築代で５０００万近くかかるものなのでしょうか？
内訳ご存知の方いましたら教えてください。


あと、土地の契約として
・売却時に承諾料として売却価格の３％を地主に支払う
・相続時に承諾料として購入価格１％を地主に支払う

建物の売買のはずなのにこのような契約を結ばなければならないのでしょうか？
なんか一方的な契約に感じるのですが…。
これは一般的なのかご存知の方いましたら教えてください。

[52: 匿名]

うん、一般的だよ。嫌ならやめればいい。
後、マルチは感じ悪いよ。

[53: 匿名さん]

No.46 さんの意見に共感。

近くの私立学園（小学校～大学）で表向きは財閥系となっていたが、結局就職留年する羽目に。授業料は半額にするらしいけど。入試は全学部まとめて受ければ割引という学園。金で受験生を集めてる利益追求型私立学園には固定資産税を徴収しマンションの地料代を軽減してあげるべきだ。

[54: 物件比較中さん]

No.52さん　ありがとうございます。
マルチ気をつけます。

[55: 匿名]

>>54
52です。せっかくなのでもう少し詳しく書いてみます。

一口に借地権と言っても以下の３つの切り口があります。
・地上権（物権）と賃借権（債権）
・普通借地権と定期借地権
・旧法と新法

賃借権は債権なんだから譲渡に承諾が必要なのは当然です。
地上権は物権なので譲渡に承諾は不要です。
普通借地権は期限がありませんが、定期借地権には期限があります。この差は大きいです。
他の切り口と比べると新法と旧法の間で決定的な差は無いと思います。

この組み合わせの主なパターンとして
・旧法普通賃借権（マンションの場合は通常は地権者住戸）
・新法普通賃借権（単に普通賃借権とだけ書いてある場合はこれ。）
・定期賃借権
・定期地上権
・普通地上権（権利が強すぎで通常ありえない）

キーワードを載せておきましたので、後はググってください。
借地権については誤解が多いので他スレ見ても嘘が書いてあったりします。
ご自身で信頼できそうなサイトで調べられたほうが良いです。
簡単に言えばタダ同然の格安賃料（月1～2万なら格安）で土地を借りる権利を買っていると思えば良いと思います。
普通賃借権の所有権に対する財産価値ですが、土地価格の8割くらいだと思います。
マンションなので建物合わせて同じ場所・仕様の所有権マンションの9割くらいの料金が妥当と個人的には思います。
いずれにせよ、内容が理解できないならやめておいたほうが良いと思います。

[56: 物件比較中さん]

51です。
52さん、色々とありがとうございました。
勉強します。

[57: 近隣住民]

この辺三鷹南口の一帯、マンションも一軒家も全て数千戸、禅林寺さんの普通借地権だよ。

ただでさえ、ここのマンションは禅林寺普通借地権マンションの中でも他と比べて激安なのに、
月一万前後の地代を払うのにギャーギャーケチるぐらいなら、
この辺に住むの止めといたら。

[58: 近所をよく知る人]

＜禅林寺普通借地権マンションの中でも他と比べて激安

どれも売れなかったから、相当値引きしてたぞ。定価ではほぼ売れなかった物件の価格と比べてもね。
普通借地とはいえ、馬鹿高い。

[59: 匿名さん]

>>58
売れなかったのはグローリオとシェルゼくらいだよ。
この２つは既に中古まで売り出し中だがなかなか売れない模様。
フォーリアは途中で売主が代わってしまったが入居までには売れてたな。
ベリスタは定価のまますぐに売れて抽選になってたよ。

[60: 匿名さん]

だって素うどん様ユニクロ型マンションで安すぎたから売れたんでしょ。

高いマンションは高いなりの
安いマンションは安いなりの
造りや設備が整っている。
マンション界の常識。

[61: 匿名さん]

>>60
デベにとって都合良く洗脳されてる方のようですね。

高いマンションでもセコムのようにすぐに値引きするマンションと、住友不動産などのように最後まで値引きしないマンションがあります。
値引きしないマンションは良いと思いますが、値引きするマンションはそれなりってことですよ。
大幅値引きするマンションはそれなりのマンションというのが常識です。

グローリオ蘆花公園なんてあんなに値引きしても見に行った人が割高と判断して売れ残ってますよ。
三鷹のベリスタを売ってる頃に残ってた三鷹のグローリオはベリスタの定価よりはるかに安く割引してましたが、それでも売れてませんでした。

そんなに定価が高かったマンションが買いたいなら、こんなスレを見ていないで中古でグルーリオかシェルゼを買えばいいんじゃないですか？
もっと安くなっていた値引き金額で買ったのか定価で買ったのかは分かりませんが、
少なくとも新築時の定価よりは大幅に割引してますよ。

[62: 匿名さん]

車で言えば、
トヨタカローラや日産サニーは直ぐに完売したけど、
BMWやベンツは高くて売れ残ってる、
って事ですかね。

グローリオやシェルゼだけでなく、武蔵野タワーズやレジデンシアやルフォン吉祥寺なども高仕様ですが高くて未だに販売苦労されてますよね。

フォーリオは、アスコットの時はオプションポイントを自由に選べるのを売りにして高く売って苦労してたけど、アウトレット化してその売りを全部削除して安く売りました。
この前のベリスタ禅林寺通りは、杭打ちはグローリオやシェルゼに比べて半分以下にして内装設備はほとんど付いてませんでした。

今回のベリスタは、内装設備は充実してて駅徒歩８分で前回と比べて値段的にもまだ妥当だと思います。

[63: 匿名]

>>62
あれ、三鷹って三井や地所の物件なんか出てたっけ？
ブランドマンションが高いのは分かるが、三流カタカナデベのマンションが高いのは利益を上乗せされてるだけだよ。
三流カタカナデベが高仕様のブランドって・・・？？？

[64: 匿名]

>>62
ちなみに、ここと禅林寺通りのベリスタは仕様とかほとんど同じだよ。同じ建設会社だしね。
何故もっと安く売ってたグローリオが売れ残っててベリスタは売れたかってことだよ。値段の問題じゃないんだよね。
くい打ちはこの辺のマンションは全部あんな感じだから何の問題もないよ。ここもそうだし。それにくいの長さは売りにしやすいけど、耐震性能はそれだけじゃないからね。

まあ、値段の話から他のマンションの話になったが、結局のところ、定価が高かったところは値引きして売ってたし、安かったところはすぐに売れちゃってもっと高くするべきだったのかもしれないし、徒歩距離考えても値段はこんなもんなのかもしれないね。

[65: 匿名さん]

防犯と耐震性能はグローリオが高いから、値段も高い。

この間もテレビ朝日のニュースの中で、新世代のマンション特集でグローリオは紹介されてたよ。

[66: 匿名さん]

杭打ちの深さは、
ベリスタ禅林寺通りは１３メートル、
グローリオ２７メートル、
シェルゼは３０メートル。

ほぼ同じ場所なのに、こんなに違う。頑丈差が。

[67: 匿名さん]

なんか目の敵にしてる人がいますね。
ベリスタの抽選に落ちた人かな。

[68: 匿名さん]

逆を言えば、こんなに安いのはこことフォーリオぐらいなんだよ。

三鷹南口駅近ファミリータイプは、近隣の一軒家は最低8500万以上だし、
グローリオもシェルゼもクラッシーもガーラもクレッセントタワーも7000万前後だったのに、
5000万円台？

頼むから三小と四中のレベルを落とさないでくれよ。
この辺の転売時の資産価値を落とさないでくれよ。

[69: 匿名さん]

>>68
これから買う人にとっては最初から安いほうがいいです。
引き合いに出されたマンションはどれもリーマンショック前に高値で売り出していたマンションだと思います。
今は新築も中古も安くなってますし、過去に高値で定価をつけてた所はどこも値引きが当たり前です。
そういうマンションを引き合いに出して、わざわざこのマンションの価格を高くさせようとする書き込みは本当にやめてください。

この金額払える人なら学校のレベルは全く問題ないと思いますよ。
うちは中学は本人の希望次第で受験させようと思っていますが、小学校も中学校も学区には何の問題も無いと思っています。

周辺の資産価値はこんな小さなマンションがどんな価格で売られようが全く影響ないと思います。
もし今の時点で以前より下がっていると感じているのだとしたら、それは単に景気の問題です。日本全国どこでも値下がりしています。

三鷹は本当に気に入っています。経済活動とは違う観点で土地を持っているお寺から借地権という形で合理的に土地を使えることも気に入っています。
だから合理的な価格であればぜひ購入したいのです。
どういう感情から書かれているのか分かりませんが、三鷹の住民だったら仲良くしましょうよ。

[70: 購入検討中さん]

安かろうと言われても、ユニクロ型と言われようと、
買う人たちがこのマンションに対してそのバリューがあると思って買うのだからいいのではないですか？

即決できる「超良いマンション」とまでは言えないとは思いますが、
借地といえど三鷹の駅から徒歩10分以内という好立地、それなりの間取り、それなりの設備を考えれば、
この値段は安く、購入検討の余地は非常にあると思ってます。

69さんがおっしゃるように、この値段を出せる人がレベルの低いとは思えませんし、
実際にマンションの見学に来ている人も、そのような人は見かけませんでしたよ。