越後湯沢・苗場のリゾートマンションは買ってはいけない?

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越後湯沢・苗場のリゾートマンションは買ってはいけない?



藻谷　湯沢のいくつかのマンションでは、水回りが老朽化しているために、蛇口から出る水道水も飲用には堪えず、住民はペットボトルの水を買っていると聞きます。



「空き家大国ニッポン」のゾッとする近未来?首都圏でさえこの惨状… 無計画な開発の果てに
2017.03.10　藻谷 浩介,野澤 千絵　現代ビジネス
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51118


ベストセラー『里山資本主義』の著者・藻谷浩介さんと、『老いる家　崩れる街』の著者・野澤千絵さんのおふたりが明かす日本の惨状――。


藻谷 浩介（もたに・こうすけ）1964年、山口県生まれ。日本総合研究所主席研究員。主な著書に『デフレの正体』『里山資本主義』『しなやかな日本列島のつくりかた』『和の国富論』などがある

野澤 千絵（のざわ・ちえ）兵庫県生まれ。東洋大学理工学部建築学科教授。著書『老いる家　崩れる街――住宅過剰社会の末路』（講談社現代新書）が話題を呼び、累計5万5000部を超えている




藻谷　戦後の日本の住宅業界は、「供給を増やせば市場価値も上がる」という、市場経済原理とは真逆の、謎の信念によって支えられてきたのです。原理的には、供給を増やせば値段は下がるのが当然なのですが。

今から20年以上も前、日本開発銀行で地域振興の調査をしていた時分に、大阪の街づくりコンサルタントと話をしていて、初めてそのことに気づきました。

私が「容積率を上げると供給が過剰になってテナントの家賃も下がるし、地価も下落しますから、やめたほうがいいですよね」と言ったら、「はぁ？　容積率を上げないと地価が上がらないだろうが！」と激怒されたんです。

私は「供給を増やすと値段が上がる」と大真面目な顔で言う人がいることにひどく驚いたんですが、それ以来出会った不動産業界、住宅業界の人はみな同じ考えだったんです。



野澤　たしかに、同じ広さの土地を開発する場合、容積率を上げればより多くの住戸が作れますから、その土地の価値は上がりますが……。




藻谷　これは典型的な「合成の誤謬」です。その土地だけみれば確かにその時には価値は上がるのですが、そうなると隣の土地でも同じことを始めます。つまり、エリア全体で見ればあっという間に供給過剰になって地価が下がるんです。

湯沢町（新潟県）が典型ですね。都市計画もないスキー場エリアで、バブルの頃に林立した超高層のリゾートマンションの部屋が、今は超格安で売りに出ています。




野澤　そうですね。あのリゾートマンションはいまや100万円でも売れない状態でしょう。結局、持ち主にしてみれば資産価値は暴落しても、古くなった家電製品のようにどこかに廃棄することもできない。

所有権がある以上、固定資産税や管理費・修繕積立金という支出だけは負担しなければならない。ものすごい重荷になっているはずです。



藻谷　湯沢のいくつかのマンションでは、水回りが老朽化しているために、蛇口から出る水道水も飲用には堪えず、住民はペットボトルの水を買っていると聞きます。




野澤　えーっ！




住宅業界の人が買わない物件


藻谷　実際には開発業者はそんな超高層住宅の末路は知っているのです。でも「買う奴がいるのだから、今売れればいい」という「売り逃げの論理」で突っ走っているんです。

東京都心に急増している分譲タワーマンションの多くは、近い将来、高齢者が詰まった「新・山村」になって、その処理は大きな社会問題になります。その頃になって製造物責任を問われるのは、売り逃げを図った不動産会社ですよ。




野澤　だから、建築や住宅業界の人はほとんど、タワーマンションを買ってないですよね。




藻谷　そう、住宅業界の人は超高層物件を買わない。私も家は買っていない。首都圏の家を買うリスクは大きすぎます。




野澤　タワーマンションは修繕コストも膨大になります。大規模修繕や建て替えの際に住民の意見をまとめなくてはならないけれど、何百世帯もの合意を得るのは非常に難しい。




藻谷　消防車の梯子が届かないような高さの建物の修繕はかなり技術的にハードルが高い。湯沢町のように、十分な修繕ができない「立ち腐れ超高層」が激増するでしょう。そして、劣悪な状態になったマンションであっても、居住者は税金や管理費・修繕積立金を負担し続けなければならない……。




野澤　戸建てもタワーマンションも大量に余る時代になってきているのは予想ではなく現実です。こうなった以上、今すでにある空き家を中古住宅として流通できる建物にして売買・賃貸したり、古い空き家は解体・除却することが一般化するような仕組みを整えつつ、都市計画を厳格にし、規制を強化すべきだと思います。




藻谷　高さ制限の厳格な国立市（東京都）では、高層マンションを建設した業者に、住民が訴訟を起こし、一審では20メートルを超える部分の撤去を命じた。地元の不動産業者が「不当な判決だ。これで国立の地価は暴落する」と言っていましたが、現実には国立の地価は今でも上がっている。




野澤　「地区計画」という都市計画制度による規制で、実質的に住宅の供給が一定程度制限されているからですね。住宅過剰時代には、自分の家があるまち自体の資産価値を上げるよう、ひとりひとりが行政に働きかけることが、ますます必要となってくるのでしょう。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51118?page=4

[34: 匿名さん]

2018年9月27日
「老朽化マンション」の不都合な真実
マンション　サバイバル時代――スラム化していくマンション
中西 享（経済ジャーナリスト）
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/14045



　国土交通省によると、2017年末のマンションストック総数は644万1000戸で、居住人口は1533万人と推計され、国民の約1割に当たる。そのうち、築40年以上の老朽マンションは72万9000戸あり、全体に占める割合は約1割だが、10年後には2・5倍の184万戸、20年後には5倍の351万戸と爆発的に増える。


（出所）国土交通省
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/14045


　このまま日本の「巨大都市」は、供給過剰で空き家だらけの「虚大都市」になってしまうのだろうか。実は自ら住むマンションの生死は、自分たちの選択にかかっている。マンション管理組合を通じて、「他人任せ」ではなく、自らマンション管理にコミットする姿勢こそが今、求められている。こうした住民が多いマンションは生き残っていく可能性が高い。

水漏れ、ガス漏れ……
管理不全で進むスラム化

　横浜市内で小規模のマンション管理業をしている、横浜サンユーの利根宏社長の案内で、同市中区にある1974（昭和49）年に建てられた築44年目のマンションを訪問した。


横浜サンユーが再生を支援している横浜市内のマンション。1回目の修繕は終わったが、2回目のめどがたっていない

　9階建てで34戸のうち、11戸が外国人、1階には飲食店が入っている。本来は見えないようになっているはずの配管が天井部分にむき出し、継ぎはぎ工事をした跡が見える。それでも、駅からの便がよいこともあって部屋は全室埋まっている。

　昨年12月に管理組合が民間金融機関から1500万円借りて、第一次工事として、外壁塗装、防水など初めての大規模修繕工事をした。しかし、資金不足から第二次工事の見通しは立っていない……。

　74年に建設され、分譲後は管理会社に管理を委託しなかったこともあり、マンションのメンテナンスがないがしろにされてきた。マンション内の管理組合は機能しておらず、修繕費と管理費も区別なく合算で徴収するという形態で、滞納者も複数いた。

　そんなスラム化の一途をたどるなか、このマンションを所有する親戚から管理を委託された田邊賢一氏は、マンションの惨状を見るなり「スラム化マンション延命化」を事業として行う横浜サンユーに駆け込んだ。

　旧建築基準法の基で建っているため、建て替えとなると戸数を減らす必要があるほか、高齢者、外国人が多く金銭的にも難しい。そのため、まずは田邊氏自身が管理組合の理事長となり、延命策として大規模修繕を提案した。

これは同意され、管理費、修繕費を払わないオーナーとは弁護士と話し合い、競売にかけるなどして体裁を整え、金融機関から1500万円の融資を受けてなんとか、第一次の大規模修繕にこぎつけた。

　しかし、修繕費として25万円の一時金を各戸が負担しなければならないということが判明すると、離反者が出ることになった。しかも理事会の決議で「理事長は居住者から選出する」ということになり、田邊氏は理事長の職を解かれた。

　その後、迷走が続いている。田邊氏の後を受けた新任の理事長に問題が山積するマンションを委ねるには無理があり、第二次の修繕はやり残されたまま。さらに、年1回必要な浄水槽の清掃などもストップしていることから茶色い水が出たり、外国人居住者が生肉を排水管に流すため水漏れが起きたり、老朽化のためガス漏れが4件発生するなど、事態は悪化している。

　これほど管理状態が悪いと日本人の入居は難しく、結果的に外国人の比率が増える傾向になる。それでも、利根社長は「延命は可能」と、再度の田邊氏の理事長就任に向けて背中を押す。

管理会社も逃げ出した
築55年の老朽マンション

　一方こうしたケースとは違い、大規模修繕も定期的に行い、管理組合も無借金経営を貫いてきても、延命がいよいよ限界に近づくマンションもある。東京都世田谷区にある「田園メイゾン」は、有名建築家が設計した築55年の全17戸からなる6階建てだ。建築当初からエレベータがあり、東日本大震災後に行った耐震調査で新耐震基準を満たしていることも判明した。

　しかし、骨格は頑丈であっても、老いは確実に進行している。「音漏れ、におい漏れは許容の範囲だが、大規模修繕の直後に雨漏りが一段と酷（ひど）くなった」と住民の一人は嘆く。5年前には汚水管が破裂して、複数の部屋が大惨事に。上水管も相当傷んでいるが、壁の中に埋め込まれており、修繕することすらできない。

　こうした深刻な老朽化に対し、財閥系の大手管理会社は、4回目の大規模修繕工事を前に、「責任を持てないので系列の業者では工事できない」と断ってきた。管理会社に紹介された中堅業者によって今年8月に工事は終わったが、その途端、管理会社は管理費の2割アップを突き付けてきた。

自らも不動産業界に身を置く管理組合の永井聖理事長は、「管理会社は一般的に大規模改修で3割、日々の管理で2割5分のマージンを抜く。ここまで築年数が経つと次の大規模改修も見通せず、日々のメンテもさらに増える。味がなくなったこのマンションから逃げ出したいのだろう」と見る。

　「管理費の値上げは飲めない」と断ると、案の定、管理会社は間髪入れずに管理契約の打ち切りを通告してきた。「単純な大規模修繕を繰り返す時期は終わったので、これからは修繕費をただ積み立てるだけでなく、いかに使って延命していくかが問われる」（永井氏）と未知の領域に足を踏み入れる。

　延命措置と並行してマンションの建て替えの道筋を引くことも理事長の大事な役割である。しかし、理事長を悩ますのは法律の壁である。日照権の問題で、容積率は建設時の300％から200％へと減らされている上、風致地区にも指定されたため、建て替えの際にはセットバックも必要だ。この条件では、今の住居スペースより大幅に狭くなり、半分の住戸は家族では居住できない広さになり退去を余儀なくされる。このため住民の総意を得るのは難しい。

　マンションの「終活」が二進（にっち）も三進（さっち）もいかないなか、「マンション寿命」のカウントダウンは刻一刻と進んでいく。

[35: 匿名さん]

日本人は地方を見捨てるのか。
2024年、少子高齢化で認知症が這い回る地獄絵図となる＝鈴木傾城 2018年9月20日
https://www.mag2.com/p/money/530806



少子高齢化の問題を真剣に考えている人は少ない。日本人の半数が大都市圏に住んでいるため、その深刻さを理解できないのだ。日本をあきらめた地方の悲惨な現状を知っても、まだ見て見ぬふりを続けられるだろうか。


都会の人は気づかない。急増する買い物弱者、団塊世代の認知症…

日本を終わらせる「超少子高齢化」

2018年9月16日、総務省は「日本の総人口に占める70歳以上の割合が2,618万人となり、初めて日本の人口の2割を超えた」と報告している。団塊の世代が70代に達しているのだ。65歳以上で見ると3,557万人で、日本の総人口比の28.1％である。

一方で出生数の方は、200万人超えだった1974年以後から明確に減少の方向にあり、2016年にはとうとう100万人を割って97万6,978人になってしまっている。

高齢者が極端に増え、子供が極端に減っている。まさに、超少子高齢化が進んでいる。また、人口の自然増減率を見ると2007年から一貫してマイナスを記録するようになった。

これらのデータから、日本は3つの危険な事態が進行しているということが分かる。

1. 高齢者が増え続けている
2. 子供が減り続けている
3. 人口も減り続けている

高齢者が増えて、子供が減って、人口も消えていく。日本が静かな危機に直面している。

高齢者が増え続ける国にイノベーションは生まれない。子供が減り続ける国に活力は生まれない。人口が減り続ける国に成長は見込めない。

少子高齢化は日本を崩壊させる致命的な病苦なのだ。そろそろ日本人は、これから生々しい「日本の崩壊」を現実に見ることになる。

日本人のほとんどは少子高齢化という病魔に無関心

社会・文化・経済における「日本の崩壊」があるとしたら、その原因となる確率が最も高いのは、間違いなく少子高齢化の進行だ。

しかし、日本人のほとんどは少子高齢化という日本を蝕む病魔に無関心だ。まるで他人事なのだ。なぜなのだろうか。それは、半分以上の日本人が「少子高齢化をまったく実感できていない」ことにある。

なぜ実感できないのか。それは、日本人の人口の半分が三大都市圏（東京圏・名古屋圏・大阪圏）に暮らしており、この三大都市圏に暮らす人たちは「日本人が減っている」ということに肌で気づかないからでもある。

総務省統計局「国勢調査」及び国土交通省「国土の長期展望」がまとめた資料を元に、総務省市町村課が作成した『都市部への人口集中、大都市等の増加について』の資料を読むと、この三大都市圏に住む人たちの割合はさらに増えていき、都市部の人口集中がこれからも続くことが示されている。

一方で、三大都市圏以外の地域は着実に人口減となる。2050年までに、現在、人が居住している地域の約2割が無居住化し、国土の約6割は無人化すると分析されている。

人口の半分以上は三大都市圏に暮らすので、少子高齢化はまったく実感できていないのである。だから、地方がどんどん死んでいくのに無関心のまま放置されている。

日本崩壊の過程が人口動態から透けて見える

この現象を見ると、日本の崩壊はどのように始まるのかは明確に見えてくるはずだ。

「都会に住む日本人が無関心のまま最初に地方が死んでいき、やがて都市部もまた少子高齢化に飲まれて崩壊する」

これが、人口動態から見た日本の崩壊の姿である。少子高齢化という病魔は、「地方」という最も弱いところを破壊して壊死させてから、都市部に侵食していくのだ。


増え続ける「買い物弱者」

最近、地方で買い物ができずに孤立する「買い物弱者」の問題が表面化しつつある。

地方は人口が少ないので、そこでビジネスをしても割が合わない。だから地方に進出するビジネスは少ないし、逆に地方のビジネスはチャンスを求めて都会に向かう。

仕事が消えれば、若者も消える。地方に残されるのは常に高齢層である。高齢層は消費が弱い。だから地方の個人商店は売上が上がらず、店主の高齢化も相まって次々と廃業を余儀なくされていく。

地方で暮らすというのは、不便と隣合わせである。都会ではどこにでもあるファストフード店やコンビニも採算が合わないので進出しない。


そこに今まであった個人商店さえも消えていくのだから、地方ではモノを買いたくても買えない人たちが大量に出現しているのである。

地方は、もはや買い物すらできない陸の孤島に

2015年の経済産業省調査では、こうした60歳以上の買い物弱者数は700万人いると試算している。

若年層であれば、こうした環境であっても「インターネットで買い物すればいい」と考える。しかし、高齢者はそんなわけにいかない。

高齢層は年齢層が高くなればなるほどテクノロジーから疎くなり、インターネットの基本さえ分からない。

それだけではない。人口が減り、出歩く高齢者も減っていくと、交通機関も赤字経営となって維持できない。電車は走らなくなり、バスの路線もなくなり、交通はいよいよ不便になる。


銀行も、病院も、郵便局も、赤字経営になれば撤退していくしかない。当然のことながらATMもない。

そうなれば、地方は陸の孤島も同然の状態となり、いくら郷土愛が強くても、そこで暮らしていけなくなってしまう。こうした状況が延々と続いており、少子高齢化によって状況は悪化するばかりだ。


自然災害からのインフラ復旧すら危うい

ファストフード店もない、コンビニもない、個人商店もない、交通機関もない、銀行もない、病院もない、郵便局もない。少子高齢化はそうやって地方を「壊死」させてしまう。

人口が減り、高齢化し、やがて消えていくのだから、地方が再生できると思う方がどうかしている。

昨今は地震やゲリラ豪雨や台風と言った自然災害も大型化しているが、地方がこうした自然災害に被災していくと、やがてはインフラの復旧ができなくなる可能性も高い。

インフラが消えれば生活環境は極度に悪化する。地方は再生よりも荒廃に向かう。


見捨てられた高齢者が認知症で這い回る地獄絵図

2018年、「70歳以上の割合が2,618万人となった」と総務省は発表したというのは冒頭でも書いたが、気がかりなのは2024年には日本で最も人口の多い団塊の世代がすべて「75歳以上」となってしまうことだ。

認知症は75歳を過ぎると急激に増えていく。2024年から認知症は大きな社会問題として見えるようになっていく。2026年には高齢者の5人に1人が認知症患者となる。これは患者数にすると約730万人である。

日本の地方は病院も介護施設もなくなっている。だとすれば、あと10年もしないうちに、見捨てられた高齢者が認知症で這い回る地獄絵図が発生したとしてもおかしくない。実際、そうなると危惧する人もいる。

地方の人々は日本をあきらめた

少子高齢化に叩きのめされ、地方は疲弊し、荒廃し、そして見捨てられた。そして、地方の人々はもうこの状況が改善できないことを悟り、再生をあきらめ、日本をあきらめた。

しかし、都会に住む日本人はまったくそのことに気づいていないか、気づいても無関心のままである。これで日本はこれからも大国でいられると楽観的に思える人はどうかしている。


日本を愛し、日本の未来を憂うのであれば、日本最大の国難は少子高齢化であると強く認識しなければならない。もう手遅れの一歩手前まで来ている。


危機感が共有できていないうちは何も始まらない

少子高齢化が日本を破壊する時限爆弾になっているという意識は、まだ日本人全体に共有されていない。そして、危機感もまた希薄だ。

すでに少子高齢化が地方をじわじわと殺している現状にあっても、国民の半数は三大都市圏に住んでいるので、まるで他人事のように「見て見ぬふり」をしている。

しかし、少子高齢化によって税収が減っている上に、高齢者にかける社会保障費が膨れ上がっている。

少子高齢化の放置によるツケは、年金受給年齢の引き上げ、年金の削減、医療費負担の増大、税金の引き上げ……という見える形で、日本人全員にのしかかってくるようになっている。


人口動態から見ると、少子高齢化問題は解決するどころかより深刻化してしまうわけで、もう日本人はこの問題を無視できないところにまできていることを認識すべきなのだ。

自滅へのトロッコに乗った私たちにできること

最初にやらなければならないのは、とにかく「少子高齢化が日本を自滅させる」という共通認識を持ち、これを広く周知して国民の意識と議論を高めていくことだ。

危機感が共有できていないから問題は先送りされてきた。ここで少子高齢化の危機感が共有できなければ、日本は破滅的な結末を迎えてしまう。

この危機感が共有できたら、出生率を上げるためにどうするのか、地方をどう救うのか、少子高齢化を解決するために税金はどのように配ればいいのか、政治家は何をすべきなのか、社会はどのように変わるべきなのか、すべての議論が進んでいくことになる。

危機感が共有できていないうちは何も始まらない。だから、「少子高齢化による日本の崩壊」という未来が見えた人は、まず最初に日本を救うために「大変なことが起きている」と叫ぶ必要がある。もう時間がない。

[36: 匿名さん]

【不動産売買】リゾートマンション１万円で購入します【諸費用０円】 (Project羽金堂)
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よろしくお願いします。

[37: 匿名さん]

買い手が見つからないスラム化したリゾートマンションを処分する方法は？


60 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:40:34.93
リゾートマンションなんて買うと後悔するぞ。

何が困るって、管理費／共益費／修繕積立費、それに将来の建て替え費用が出てくる場合も。

年に半分ぐらい、そっちに住むならまだしも冬に時々行くぐらいなら
普通にホテルに泊まったほうがよっぽど良い。


64 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:47:57.72
>>60
賃貸にすればそれらのリスクは全て回避可能。

家賃なんて家族が余裕を持って過ごせる広さでも5～7万円だから、月に1～2泊するならホテルより全然お得。
ホテルより部屋は広いし温泉は空いてるし、何より荷物を置きっぱなしにできる。



66 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:49:28.0

湯沢は新幹線があるから、ここにすんで時々東京に新幹線でいけばいいや、くらいの人もいるからね

でも、調べると、せめて３００万で眺望のいい角部屋とか買っておかないと
あとでババ抜きのババ状態で永久に手放せない

やるとしたら、ダミー会社たちあげてその名義だね
最後捨てるときは、管理費も固定資産税も、会社倒産手続きしてすべて終了。


246 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/23(日) 15:16:08.82

リゾマンはただの消費財じゃなくて、維持費が掛かるのに捨てられない（売れない）消費財だから性質が悪い。
満足できる物件が賃貸で出ているなら、賃貸のほうがいいと思うけどな。

自分から進んでババ抜きに参加したくない。


249 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/24(月) 03:36:48.83
>>246
知識なさすぎ。

高齢で財産ない人に譲渡する、ダミー法人作って偽装売却する、
無限に方法あります。
捨てるのは簡単だよ

今現在管理費滞納して放置されているのは、その人（法人）自体が実質的に破産、夜逃げ状態で、もう終わっているケース。

まだ本人元気なら、「切り捨て」は極めて簡単。


75 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:17:42.00

利便性考えると、湯沢でしょうが、永住老人が居ないという意味では苗場もいいかもね。

ただし、夏いったことある人はわかっているだろうけど、フジロック以外は、完全なゴーストタウン

寂しいを通り越して、恐怖を感じる
千と千尋の神隠しみたいな感じ


82 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:27:56.31

ぶっちゃけ、苗場はスラム化へのカウントダウンが始まっているけど、
あと何年もつか、それだけが問題。

仮に３年もつとして、ガンガン使いまくって捨てるなら、損はない
「財産」なんて考えると大間違い。使って捨てるティッシュペーパーみたいなもの

あと、スラム化して、どうなるかだね。

仕事場がないから、アジア系外国人の犯罪の温床にはならないでしょう

どちらかというと、地元民の普通のマンション化か、それとも老人ホームか。

ご近所つきあいとかしてしまうと、怪我、病気で車運転できない老人の介護、買い出しやらされるから、 絶対に近所つきあいはやってはいけないね。可愛そうだけど、高齢者がいたら完全無視。これを貫く。


86 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:39:13.89
>>82
いくらなんでも3年はもつでしょ。
維持のモチベーション以外はｗ

使い捨てられるといいんだけど、投げ捨て禁止だからなあ。


91 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:50:15.92
>>86
個人名義で買うのは危険すぎ。

３年であぼんと予測したなら、やっぱり法人ダミーで最悪倒産手続き
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/ski/1434758230/


しかし、みんながこの方法取ると、管理費・修繕費が集まらなくなり、水道修繕工事は不可能になり、水道も出なくなりますね。

[38: 匿名さん]

1戸1万円!? 越後湯沢発、リゾートマンション価格暴落という大問題
松浦 新 2018/06/02

　スキーと温泉で人気を博したリゾートマンションが今、社会問題となっている。なぜ売却が進まないのか。住居の維持に力を入れる管理組合の取り組みを紹介しながら、問題の根深さを朝日新聞記者の松浦新氏が解説する。 （出典：文藝春秋オピニオン　2018年の論点100）


バブル崩壊後、マンション住民が高齢者に変化　


　新潟県湯沢町は1985年に上越新幹線が上野に乗り入れ、関越自動車道も全線開通し、年間1000万人を集める観光地になった。首都圏から気楽に行けて、スキーと温泉が楽しめる。バブル景気に乗って、リゾートマンションは93年までに58棟、計約1万5000戸も造られた。不動産情報会社の東京カンテイによると、全国のリゾートマンションは約8万戸なので、2割近い。しかし、スキーブームは去り、供給過剰で価格は暴落した。


スキーブームに沸いた越後湯沢 ©杉山拓也／文藝春秋© 文春オンラインスキーブームに沸いた越後湯沢 ©杉山拓也／文藝春秋
　バブルから約30年。マンションの利用者も大きく変わった。町によると、2016年4月時点の町民8000人余りのうち、1000人余りがマンションに住民票を置いていた。町民の12.4％を占める。バブル景気のリゾートブームで買った人たちが定年を迎えるなどして移り住み、地元の人も、高齢で冬の雪下ろしが負担などの理由で移住しているという。マンションの高齢化率は43％超と、町全体より8ポイントも高い。


要介護者が大浴場を汚すことも　


　自らも定住している管理組合の理事長は、実態をこう話す。

「数10万円なので、借金なしでも買える。管理費は高いが、大浴場が使えるので、光熱水費は安い。一方、介護が必要な人もいて、大浴場が汚物で汚れることもあります。亡くなって連絡しても、遺体も部屋もいらないという遺族もいます。相続放棄はこれから増えるでしょう」

　それだけに、価格の下落は深刻だ。17年9月、新潟地裁長岡支部で湯沢町のマンション9戸が借金の担保として入札で売られる競売にかけられた。88年から90年までのバブル期に建てられた約23～88平米だが、裁判所がつけた基準額はいずれも1万円だった。

　こんなに低いのは、いずれも管理費や修繕積立金の滞納があるためだ。競売で落札した人は、前の持ち主の滞納でも原則として引き継いで払わなければならない。滞納額が建物の評価額を上回ってマイナスなのだが、マイナス価格を認めると、「落札者」はお金がもらえることになる。それはできないので、裁判所は便宜上、1万円の基準額をつけているのだ。

　この入札の結果、3戸は1万円で落札されたが、6戸には20万円前後の値段がついた。実は、リゾートマンションを競売にかけるのは、ほとんどが管理組合だ。通常の競売は住宅ローンを貸している銀行がかけることが多いが、リゾートマンションは価格が低すぎて、競売でつく価格は経費にもならないことが多い。しかし、管理組合は滞納を放置すると他の所有者にもモラルハザードが広がる恐れがあり、それを止めるために競売をすることがある。湯沢のマンションはこのケースが多く、毎月数件は競売がある。


競売も落札も管理組合が行う理由


　落札するのも、多くの場合は管理組合だ。滞納で実質マイナスなので、一般の入札は期待しづらいためだが、このところ、第三者が入札するケースも出てきた。

　あるマンションでは16年3月と4月に競売で売れた2部屋が、沖縄の宗教法人の名義で登記された。屋内プールやジャグジー付きの大浴場も備えた豪華マンションで、1室は、11、12階にまたがるメゾネットタイプの77平米だが、2800万円余りの滞納があり、裁判所の基準額は1万円。宗教法人はこれを33万円で落札したが、過去の滞納管理費を払わずに入居と同時に滞納を始めた。さらに、入れ墨をした人たちが部屋に出入りして共同の大浴場も使う。管理人が、入れ墨の人は風呂を使わないよう注意してもやめないという。マンションの管理組合は、仕方なく、2部屋の競売手続きを改めて進めている。

　こうした落札者がいるため、湯沢のリゾートマンションの管理組合は自ら落札する時でも、高めの入札をするところがでている。先述の9月の競売でも、ある管理組合は20万円前後で2部屋を自ら落札したが、別の応札者があり、高めの入札が功を奏したとみている。

　別のマンションの理事長は心配する。

「マンションは安くなると様々な人が買って入ってくる。マンションが戸建てと違うのは、管理組合に億円単位の修繕積立金があることです。嫌気がさして出ていく住民が増え、管理組合が乗っ取られたら大変なことになる」


マンションは値下がりしたのに固定資産税は高止まりとは


　価格が暴落したリゾートマンション定住者の間で負担感が高まっているのが、固定資産税だ。17年8月、町内のリゾートマンションの理事長ら30人が町の担当者と意見交換をする「連絡会議」が開かれた。席上、理事長から町の固定資産税に対する不満が出た。

「総務省の規定で、固定資産税は時価が下がれば減額するはずだ。リゾートマンションがこれだけ値下がりしたのに固定資産税が高止まりするのはおかしい」

　固定資産税を計算するもとになる建物の評価額は、同じ建物を建てるのにいくらかかるかを、所管する総務省の基準で積算し（再建築価格）、経年劣化分の減額をする。そのため、マンションの評価額は、同じ建物であれば場所に関係なく同じになる。ところが、リゾートマンションの不動産広告を見ると、70平米以上の物件が10万円で、年間の固定資産税額がそれに近いようなケースもある。

　固定資産評価の原則は時価だが、町は「検討する」というだけで動きは鈍い。それは、町税収入の八割が30億円弱の固定資産税だからだ。そのうち、マンションは約8億9000万円と3割を占める。町を支えてきたスキー場やホテルが斜陽化して法人税が減っても、人口の高齢化で住民税を払える人が減っても、建物などがある限り、固定資産税は集められる。「最後の砦」ともいえる安定財源なのだ。

　湯沢では、マンション管理組合が自分たちの資産の価値を必死で支えている状態だが、人口減の日本で、マンションの供給が需要を大幅に上回る状況は、リゾートだけの問題ではない。湯沢で起きていることを他人事と考えず、資産の有効活用ができる対策を打つ必要がある。
https://www.msn.com/ja-jp/money/news/1%E6%88%B81%E4%B8%87%E5%86%86-%E8...

[39: 匿名さん]

地球温暖化によって湯沢・苗場ではスキーができなくなる


地球温暖化がスキー場の積雪量や滑走可能日数に及ぼす影響予測
道総研 環境科学研究センター
http://www.ies.hro.or.jp/katsudo/kikou/kikou_04.html


地球温暖化によって将来、湯沢・苗場で「スキーができない」事態は発生しないのでしょうか？ 心配なので今回は以下の文献で調べてみることにします。



◆◆◆　地球温暖化がスキー場の積雪量や滑走可能日数に及ぼす影響予測－気象庁RCM20予測を用いて－◆◆◆
◇◇◇　著者：中口毅博(2010)　芝浦工大紀要人文系,44-1,p71-76◇◇◇　


この文献は、地球温暖化によるスキー場の将来の積雪量の変化と、滑走可能日数の変化を予測したものです。スキー場の積雪量の将来予測は、

【１】過去のスキー場の平年積雪量を算出し、
【２】予測ツールを用いて【１】の再現性を確認したのち、
【３】将来の平年積雪量を算出する

という手順を踏んでいます。

【１】
気象庁の気候メッシュ値を利用しています。その他にも気象庁のサイトには過去の気候に関するデータが充実しており参考になります。
（参考：http://www.data.jma.go.jp/obd/stats/etrn/index.php）

【２】
IPCCのA2シナリオに基づき、水平解像度20kmの高解像度の地域気候モデル（MRI-RCM20)を用いて行っています。 A2シナリオとは経済重視で地域志向が強まったと仮定したシナリオのことです。
（参考：気候変動適応策文献紹介シリーズ第１回）
再現性については、スキー場の積雪量が1kmメッシュに対してMRI-RCM20が20kmメッシュであることもあり、高い相関関係は得られず説明力は高くないものの、現状から将来にかけての積雪量増減率の予測は可能であると判断しています。
なお、今回の文献は2009年に執筆されたものですが、近年は5kmメッシュで計算できるモデルが出ており、さらに精度が上がった計算も可能となっているようです。

【３】
【１】【２】を踏まえ、2031年～2050年及び2081年～2100年の積雪量増減率平均値を求めています。有効データが得られた全国275スキー場のうち、2031年～2050年において増加するのは24スキー場であるとのことです。北海道では道央の数か所のスキー場が積雪量が増加すると予想されていますが、他のスキー場は減少しています（図１）。
これが2081～2100年の予想となるとさらに積雪量の減少は加速され、北海道のすべてのスキー場は積雪量の減少が予想されています（図２）。




図１　スキー場ごとの積雪量増減率平均値（2031年～2050年）
○は増加。●は減少。
出典：地球温暖化がスキー場の積雪量や滑走可能日数に及ぼす影響予測　～気象庁ＲＣＭ20予測を用いて　P3より




図２　スキー場ごとの積雪量増減率平均値（2081年～2100年）
○は増加。●は減少。
出典：地球温暖化がスキー場の積雪量や滑走可能日数に及ぼす影響予測　～気象庁ＲＣＭ20予測を用いて　P3より


　また、滑走可能日数ついては、電話ヒアリングによって滑走可能な積雪量を調査し【３】と比較することによって推計しています。 全国15スキー場から回答が得られ、2008年では15スキー場平均で125日あった滑走可能日数が2031年～2050年になると平均で39日、2081年～2100年に至っては19日と約1/6となることが示されています。

　その他、夕張市のあるＦスキー場の滑走可能日数が年ごとに棒グラフで示されています。2008年シーズンの滑走可能日数は120日ですが、2031年から2050年までの20年間のうち滑走可能日数が20日以下になるシーズンが８年に及ぶこと、2081年から2100年までの20年間のうちでは41日を超えるシーズンがなくなってしまうなどの結果となっています （表１）



表１　Ｆスキー場の滑走可能日数

滑走可能日数 2031年～2050年 2081年～2100年
00～20日 8年 17年
21～40日 8年 3年
41～60日 3年 0年
61～70日 1年 0年
http://www.ies.hro.or.jp/katsudo/kikou/kikou_04.html


出典：地球温暖化がスキー場の積雪量や滑走可能日数に及ぼす影響予測　図９及び図10より作成


　北海道は、言うまでもなくウィンタースポーツが盛んな地域です。さらには雪まつりや屈斜路湖における御神渡りなど自然を生かした観光、わかさぎ釣りなども魅力です。
　温暖化の影響を少しでも和らげ、将来にわたって北海道の自然を満喫していきたいですね！


【今回ご紹介した文献はこちら・・・】
http://homepage1.nifty.com/nakaguti/work/ondanka/ski.pdf

[40: 匿名さん]

発電をすべて原子力にしなければ地球温暖化で地球の気温は250℃になる



「地球の気温は250度まで上昇し硫酸の雨が降る」ホーキング博士
2017年7月4日（火）19時01分 ニューズウィーク日本版ウェブ編集部

理論物理学者のスティーブン・ホーキング博士　Toby Melville-REUTERS

＜アメリカのパリ協定離脱を批判したホーキング博士が、地球の「金星化」を予言。さらにこれを裏付けるデータも＞

著名な理論物理学者スティーブン・ホーキング博士が、人類に警告を発した。地球上の気温はいずれ250度まで上昇し、このままだと手遅れの状況になる可能性があるという。

7月2日に母校のケンブリッジ大学で行われた75歳の祝賀記念講演でホーキング博士は、アメリカの「パリ協定」からの脱退が原因で、地球上の気温上昇が加速するとの見方を示した。人類にとっての最善策は、他の惑星を植民地化することだと語った。

ホーキング博士は「地球温暖化は後戻りできない転換点に近づいている」と指摘し、ドナルド・トランプ米大統領によるパリ協定脱退の決断がさらに地球を追い詰めることになると非難した。気温は250度まで上がって硫酸の雨が降るという、まるで金星のように過酷な環境だ。

さらにこれを裏付けるような調査結果が出た。アメリカ気象学会の衛星データから地球表面と地球全体の温度が連動してどんどん暑くなってきていることが確認されたとワシントン・ポストが報じた。

【参考記事】イーロン・マスク「火星移住は生きている間に可能だと知ってほしい」
【参考記事】リッチな人々の火星移住は近い

不可逆的な状況になる前に

トランプは6月1日にホワイトハウスで声明を読み上げ、パリ協定から離脱すると発表した。同時に、自ら離脱するにもかかわらず「（パリ協定に署名する194カ国と）再交渉を始めて公正な協定を結びたい」とも提案。これを受け、ドイツ・メルケル首相とフランス、イタリアの首相は即座に連名で声明を発表。「パリ協定は再交渉できない」とトランプの提案を拒んだとニューヨーク・タイムズなどが報じた。

トランプの掲げるアメリカ第一主義に則って、離脱は「米国の雇用を守ることにつながる」と主張したが、アップル、フェイスブックなどの企業から批判を浴びる結果になってしまった。アップルのティム・クック最高経営責任者（CEO）はツイッタ―で、「パリ協定脱退は間違った決定」だと投稿した。
https://www.newsweekjapan.jp/stories/world/2017/07/250-1.php




地球の温度と温室効果
http://www.s-yamaga.jp/kankyo/kankyo-kankyo-3-1.htm

人間が作り出すエネルギーが大きくなりすぎてＸ点を超えてしまうと、地球は熱暴走を始め、海水はすっかり蒸発、石灰岩もすべて分解して、やっとＤ点（細かくいうとＤ点より少し温度の高いところ）で釣り合うようになる。そのとき地球の大気圧は水蒸気270気圧、二酸化炭素30～50気圧の合計300～320気圧、温度も200℃を越えるだろう。実際に、金星がこの状態である（図のＥ点）。金星は地球の90倍（90気圧）の大気を持ち、またその95％以上が温室効果ガスである二酸化炭素であるために、その温度は460℃～480℃にもなっている（※２）。


　地球の温度は、大きく見れば太陽からの放射エネルギー（地球が受け取るエネルギー）と、地球からの放射エネルギーが釣り合うところで決まる。物体が放射するエネルギーは、物体の表面積が一定ならば、その物体の表面温度（絶対温度）の４乗に比例している。これをステファン・ボルツマンの法則という。式で書くと

　　E(J)＝σT4　　ここで、σシグマはステファン・ボルツマン定数＝5.67×10-8（J/秒･m2･K4）

　地球の位置での太陽放射（太陽定数）は1.37×103J/秒･m2、それを地球全体に平均するとその1/4（１・２の（１）参照）、また地球の反射能（アルベド）は0.3だから（吸収しているのは0.7だから）、地球（地表と大気）が吸収している太陽放射は結局1.37×103J/秒･m2×0.7＝2.40×102J/秒･mである。地球もこれと同じだけのエネルギーを放射しなくてはならない。この値をステファン・ボルツマンの法則に代入すると、

　2.4×102（J・s-1・m-2）＝σＴ4　　　σ＝5.67×10-8（J・s-1・m-2・K-4）
　Ｔ4＝4.23×109（Ｋ）
　Ｔ＝255（Ｋ）　（0℃＝273Ｋだから255K＝－18℃）

地球の温度は255Ｋ（－18℃）となる。これは実際の地表の温度より約33℃も低い。

　なお、この詳しい計算についてはこちらも参照。
http://www.s-yamaga.jp/nanimono/taikitoumi/taikitotaiyoenergy.htm


また、

＜１・２　食料＞
http://www.s-yamaga.jp/kankyo/kankyo-shokuryo-1.htm

で用いた太陽エネルギーは、地表が吸収しているエネルギー（地表に到達するエネルギー）で、上で用いている太陽エネルギーは

地表＋大気（対流圏の大気）
http://www.s-yamaga.jp/nanimono/taikitoumi/taikinokouzo.htm

が吸収しているエネルギーであることに注意。

　地球の温度が単純な計算値より高いのは、地球の大気には水蒸気や二酸化炭素、さらにはメタン、窒素酸化物、オゾン、フロンガスなどの温室効果ガスが含まれているためである。温室効果ガスは、太陽からの放射エネルギー（おもに可視光線）は通すが、地球から宇宙に出ていこうとする放射エネルギー（赤外線）を抑えるのである。そのために熱がこもって、ステファン・ボルツマンの法則から期待される温度よりも高い温度になってしまう。

※　物体が放射する電磁波の最大強度の波長はその物体の表面温度で決まる（ウィーンの変位則）。太陽のように表面温度が6000℃(5800K）の物体の最大強度は460nm（ナノメートル、黄色に見える）で、そのまわりの波長の電磁波が可視光線。そこで、太陽の放射エネルギーは大部分は、可視光線として放射されている。一方、地球程度の温度（-18℃であろうが、15℃であろうが）では、放射エネルギーは赤外線となる。


図6-3　温室効果

　これをもう少し詳しく見てみよう。大気がない場合の地球（つまり月（※１））の放射エネルギーはステファン・ボルツマンの法則に従い、表面温度の４乗に比例する。このとき、太陽放射と釣り合う温度（図6-4のＡ点＝約マイナス18℃）が月全体の平均温度であり、地球に大気がなかった場合の地球の温度ともなる。


図6-4　地球の温度と地球からの放射エネルギーの概念図：自然の数理（筑摩書房、数理科学シリーズ、1975年）などから作成

　しかし、地球には海水として水が大量にあるし、さらに石灰岩も温度が上昇すると分解して二酸化炭素になる。つまり温度が上がれば上がるほど、大気中の水蒸気や二酸化炭素はどんどん増えて温室効果が強くなる。そのため温度が上がるとかえって放射エネルギーが低くなる。だが、すべての海水が蒸発し、またすべての石灰岩が分解すると、それ以上は温室効果は強くならないので、温度が上昇すると再び放射エネルギーは大きくなる。そこで、放射エネルギーのグラフは図の青線のようにいったん右下がりになったあと、再び上昇することになる。このグラフで、太陽放射と釣り合う温度は３カ所あるが、地球の温度はＢ点（約15℃）になる。

　もし、太陽の放射がいまより少し（10％くらい）大きくなったり、あるいは人間が作り出すエネルギーが大きくなりすぎてＸ点を超えてしまうと、地球は熱暴走を始め、海水はすっかり蒸発、石灰岩もすべて分解して、やっとＤ点（細かくいうとＤ点より少し温度の高いところ）で釣り合うようになる。そのとき地球の大気圧は水蒸気270気圧、二酸化炭素30～50気圧の合計300～320気圧、温度も200℃を越えるだろう。実際に、金星がこの状態である（図のＥ点）。金星は地球の90倍（90気圧）の大気を持ち、またその95％以上が温室効果ガスである二酸化炭素であるために、その温度は460℃～480℃にもなっている（※２）。

　いくら人間が無限の、しかもクリーンなエネルギー源を開発しても、それを地球で使えば最終的には熱になる。熱暴走を起こさないためには、太陽エネルギーの10％以下に抑えなくてはならないこともわかる。実際には、こんなに使う前に地球の環境は完全に破壊されるであろう。

※１　月のアルベド（反射能）は0.07なので、これを使って計算すると月の温度は276K（3℃）になる。

※２　金星のアルベドは0.78もあり、地球よりも太陽に近いのにもかかわらず吸収している太陽エネルギーは地球よりも小さい。

　

補足：安定な平衡と不安定な平衡

　図6-4で、地球放射と太陽放射が釣り合う点が３つある。Ｂ点とＤ点は、地球の温度が上がれば太陽放射より地球放射の方が大きくなり、出ていくエネルギーの方が大きくなるので温度が下がる。逆に、地球の温度が下がれば太陽放射より地球放射の方が小さくなり温度は上がる。ここは、負のフィードバックがかかっている。つまり、この点は地球の温度がちょっと変動しても必ず元に戻る。このような平衡を安定な平衡（釣り合い）という。

　一方、Ｃ点はちょっとでも地球の温度が上がると、出ていくエネルギーの方が小さくなるのでますます温度が上がり、逆に温度が下がると出ていくエネルギーの方が大きくなるのでますます温度が下がる。ここは、正のフィードバックがかかっている。このような平衡を不安定な平衡（釣り合い）という。

　安定な平衡、不安定な平衡は、坂に球（ボール）を止めることを考えるとわかる。右図の青い球は谷底と頂上で止まる。その青い球は、谷底では位置が少しずれても谷底に戻るが、頂上では少しでも左右にずれると坂を転がり落ちてしまう。谷底が安定な平衡のイメージ、頂上が不安定な平衡のイメージである。
http://www.s-yamaga.jp/kankyo/kankyo-kankyo-3-1.htm
　

[41: 匿名さん]

宇宙戦艦ヤマトの設定はある意味、将来を予言していたということですか？

[42: 匿名さん]

苗場のリゾートマンションが売れなくなったのは、白樺平ゲレンデや浅貝ゲレンデの様なリゾマンに隣接するスキー場が廃止されたからです

苗場のリゾマンの販売価格はすぐ隣にスキー場があるという付加価値で高くなっていたのに、一番近くの苗場スキー場でも車で10分もかかる様になったので価値が暴落したのですね。

実際、ファミールヴィラ苗場やファミールヴィラ苗場タワーは2年前に浅貝スキー場が廃業する前までは 100万円以上していたのに、廃業後すぐに10万円に下がりました。

それ以前も、白樺平ゲレンデや浅貝ゲレンデが土日以外休業になってから売りが急増していました。



湯沢のリゾマンもスキー場がすぐ傍だったり、無料循環バスがあるからまだ100万円代で下落が止まっているので、これから地球温暖化の影響でスキー場が廃止されたら苗場のリゾマンと同じになってしまいます。

____


苗場地区で採算が取れなくなって廃止されたスキー場

三国スキー場
浅貝スキー場
浅貝の隣のファミリーゲレンデ(今は別荘分譲地になっている)
白樺平スキー場
二居スキー場


唯一残った苗場スキー場も稼働するリフトが 1/3 になり、ゲレンデには中国の団体客ばかりになりました。

苗場でゴンドラに乗って上まで行っても、初心者はスキーで降りて来られない。
大斜面の初級者用迂回路をコスト削減で閉鎖していますからね。


地球温暖化の影響で湯沢地区のスキー場も苗場地区と同じになります。

湯沢地区のスキー場で残るのはガーラと かぐら の二つ位でしょうか。


田代スキー場は既に今でもガラガラで、営業日を土日だけにしないと採算が取れなくなっています

かぐらスキー場は駐車場からメインゲレンデに行くまで40分もかかるし、ゲレンデも移動路みたいな狭いコースばかりで、初心者向きの緩いコースも一つも無い。

それから、かぐらのゴンドラライン急坂に敷いているサマーゲレンデ用のピスラボ・マットを雪が無くなっても使っています。

前はバスでロープーウェイ頂上駅と かぐらゴンドラ始点をむすんでいたから、雪が無くなっても かぐらメインゲレンデに行けたけど、バスを廃止したんで、ゴンドララインのエッジの効かない急坂のピスラボの上を滑らないといけない。

初心者には危険だし、滑るだけでスキー板がボロボロになる。

という事で、かぐらメインゲレンデに雪が沢山有っても かぐら・田代スキー場は採算が取れないのですね

[43: 匿名さん]

苗場のリゾートマンションの人気が無くなった理由


近くにまともなスキー場がなくなったら、わざわざ苗場のリゾートマンションに行く意味も無くなる：


ファミールヴィラ苗場タワーの元オーナーがリゾマンを売った理由


Re 苗場地区の将来は？ 投稿者：タワー引退者 投稿日：2016年 8月31日(水)12時22分29秒


私は苗場スキー場に絶望してタワーを売却しました。
毎年いるとわかるのですが、経営が傾斜した時から、

・コースの廃止(火打ゲレンデはかなりコース廃止されましたね)

・コース整備の手抜き（コースは存在しても滑れない。大斜面も迂回くねくねが存在して、初中級者でも上から下まで何とか降りてこれたはず）、

・ロープウェイ・ゴンドラがすぐに運休（強風とか視界不良とかの理由ですぐ１日運休する）

・平日はさらにコースも縮小

・プリンスホテル内の店が穴あき状態(行くと営業してないとか)

・プリンスホテル自体が季節営業に以降(今は夏はやっているようですが、冬しか営業せず)

など、スキー場としてまともではなくなりました。
子供と外国人だけ相手して、下の方で滑ってろと言わんばかり。
子どももちょっと滑れるようになると、満足せず田代や湯沢まで遠征してました。

さらにスキーシーズン以外で営業していたゴルフ場も廃止されましたしね。

プリンスホテルだけのせいにするつもりは無いです。

地元も浅貝ゲレンデもM選手の仲間内だけでの営業（レストハウスで仲間内だけでの盛り上がりで営業しているのかどうかもわかず、地元のホテル・ペンションとの連携もなし）で、M選手がスキー選手のせいかスノボパークもなくなり、地元もやる気なし(浅貝と温泉のセットでもやればいいのに)

タワーは気に入ってたのですが、手放しました。

苗場は温暖化で雪質も悪くなり、さらに奥の三国スキー場があれば雪質の良さは多分売りになると思うんですけど、地元もこうじゃ難しんでしょうね。残念です。
http://8601.teacup.com/naebatower/bbs/983


_____



2009年12月26日 スキー専用になった浅貝スキー場
http://blog.livedoor.jp/mightycraft/archives/50478809.html

昨晩はオフィスでクリスマスパーティーでしたが、アルコールは飲まず、パーティー終了後子供３人を連れて車をとばし、深夜に苗場のマンションに到着しました。妻は仕事があるので一緒ではありません。

　朝は少し遅めの朝食をとります。

DSC05047

　昼近くまでWiiのスーパーマリオをやらせて、スキーの準備をします。今日は苗場タワーそばにある浅貝スキー場に行きます。

　正式名称は苗場スキー場浅貝ゲレンデというらしく、リフトも１本でスキー場に昇格していないのですが、苗場スキー場からも離れていますし、１日券も別料金のため別のスキー場のようです。

　今日が浅貝スキー場のオープン日ですが、今年からスキー専用ゲレンデになったようです。スノボのパークアイテムがいくつもあり、どちらかというとスノボプレーヤーの割合の方が多かったのですが、なぜかスキー専用です。

　勝手な見解ですが、以前から赤字でスノボのパークを維持するにはコストがかかるので、スキー専用にしてスクールなどの団体を呼び込むつもりでしょうか。以前はハーフパイプのコースとかも作ってましたからね。

　どちらにしても苗場スキー場全体のリストラクチャリングの一環でしょう。苗場スキー場奥にあったスキー専用エリアの火打ゲレンデが廃止されたので、その部分を持ってきたとも言えますね。

　まずはいつものように、スキーロッカーからスキーの準備をする間に、子供達にはラジコンで遊ばせます。

DSC05048

　浅貝ゲレンデまではマンションから徒歩で３～４分ですが、今日は妻はいないので車で移動します。

　まずはそりで遊びます。それにしてもオープン日だというのに人がいません。子供のスクールの団体で何人かいるようですが、その他は数えるほどです。

DSC05051DSC05049DSC05056

　長女マミもプラスチックのスキーでスキーデビューさせました。やる気は満々でした。が、滑り出した途端、怖がって終了。そり遊びに戻りました。

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　１時半近くになったので、ゲレンデのレストランに行きます。ここも寂れていてお客がいません。小物を売っていた売店エリアも無くなってしまったようです。

　メニューの種類も少なく、カレーやピザなどを注文しました。サービスで豚汁をもらいましたが、全て素人以下の料理です。関係者のような人ばかり出入しているようで、どうもスキースクールの運営のレストランのようです。

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　子供向きの料理なども無く、浅貝をスキー専用にしてファミリーを呼び込めるとは思えないです。せめて苗場とかかぐらでやっているようなドリンクバーを設置すればいいのに。

　食後はスキーをします。スキーデビューしたはずのマミは、もうスキーを履きたくないとのことで背中に背負って滑ります。

DSC05065DSC05063DSC05066

　リフトを３回乗り、滑って終了。リフト１本しか無く、さらに１枚岩バーンですから、この位で飽きます。
　スノボならもう少し楽しめるかもしれませんが、スキーだとすぐに飽きるコースですね。コースの下部もなだらかでは無いので初心者向けでもないですし。

　これからかもしれませんが、そりなどの遊びエリアも無く、ファミリー向けでもないでしょう。

　スキーが終わり、そのまま数十メートル先にある温泉の、「雪ささの湯」へ行きます。

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　フロント横にある恐竜のおもちゃがお気に入りで遊んでいます。帰りがけにはリンゴをもらいます。

DSC05069DSC05070

　夕食は冷凍食品のハンバーグです。夜はヒロキとユウキはスーパーマリオWiiを、マミはアンパンマンのおもちゃで遊んで過ごします。

　DSC05071DSC05072

　それにしても浅貝スキー場の先が思いやられます。元々リフトが１つしか無く、コースも少なく初心者向きでもないのに、スキー専用になり利用者激減(多分、いや確実)。ゲレンデレストランも素人運営で美味くない。ナイターも今シーズンから廃止。苗場スキー場との連絡バスなども無く孤立している。子供向けの遊び場も無い。と、マイナスの要素ばかり。

　来シーズンは西武マンションに隣接した白樺ゲレンデのように土日のみ営業になり、ゆくゆくは浅貝スキー場自体が廃止になりそうな・・・。

　苗場タワーのマンションの部屋から見えた、ナイターの様子はもう見られないと思うと残念ですが、スキー場自体が無くなるとしたらもっと残念ですね。

　元々運営元のプリンス自体にやる気がないんでしょう。苗場スキー場浅貝ゲレンデと名前がついているのに、ゲレンデ間を連絡するシャトルバスさえ無いのですから。

苗場スキー場スタッフBLOGに、うちの子供達が写っていました。２枚目の写真の黄色の２人とピンクの１人です。ここです。
http://blog.livedoor.jp/mightycraft/archives/50478809.html

[44: 匿名さん]

三国スキー場（新潟県湯沢町）

「'86 SKI GUIDE（山と渓谷社）」によれば、

「苗場スキー場から、3.5km。上越国境の山々に囲まれた谷あいにあり、43haのゲレンデは豊富な積雪に恵まれ12月初旬から5月上旬まで滑走でき、美しいブナ林に囲まれた独特な雰囲気をもっている。

ゲレンデにはセパレートされた7コースが設定されており、初級者から上級者まで自分の技術に応じたコース選定ができ、安心して滑走できるようになっている。苗場プリンスホテル宿泊のスキーヤーには、無料送迎バスが運行されている」

と紹介されている。

標高1,120～1,548m。開設は1980年。
最大斜度30度。

苗場と同様、国土計画によってつくられた西武系のスキー場だった。
リフトはペア２基、シングル１基。最長滑走距離2,500m。
http://old-skier.seesaa.net/article/161623424.html




2005年10月18日 さらば三国スキー場
http://goodman.seesaa.net/article/8280789.html

今日は、衝撃のニュースがあった...

<抜粋>
５スキー場と２ホテル休止　コクド、採算見込めず

　西武グループの中核企業コクドが、新潟県の「三国スキー場」（湯沢町）など新たに全国５つのスキー場と、北海道の「札幌北広島プリンスホテル」（北広島市）など二つのホテルについて、今冬の営業を休止することが１７日、明らかになった。採算が見込めないのが理由。

　スキー場は「三国スキー場」のほか、新潟県中越地震で被害を受けたままの「小千谷山本山高原スキー場」（新潟県小千谷市）と、秋田県の「千畑スキー場」（美郷町）、「日光菖蒲ケ浜スキー場」（栃木県日光市）、「札幌北広島プリンスファミリースキー場」（北広島市）が対象。休止方針だった「土樽スキー場」（新潟県湯沢町）は正式に閉鎖を決めた。いずれもリフト１本の小規模スキー場で、黒字を維持するのが難しい。
（共同通信） - 10月17日12時12分更新



<抜粋以上>
この閉鎖されるゲレンデの中でも、三国スキー場は、僕の大好きなゲレンデの一つでした。
苗場スキー場の脇からくるまで10分ほど上った山間に、三国スキー場はあります。


このゲレンデは、苗場が常に激しい混雑をしていた時代に、エスケープゲレンデとして作られたスキー場で、当時は最長1.5KMのコースを誇り、一番栄えた時期は、1000m級のペアリフト2本とシングルリフト1本を備え、ゲレンデレストラン2カ所と茶店1カ所を備えた、そこそこの規模のスキー場でした。


ここの特徴は、すべてが深い林間にあることから雪質が比較的良く、喧噪から離れていることもあり、とても静かな雰囲気を保っていました。
欠点といえば、ゲレンデが開発された時期が、カービングスキー以前なため、コースの幅が狭く、また下部行くほど緩斜面となっているために、春先にもなると滑走面の広いカービングスキーでは、抵抗が大きくなりすぎてスピードが出ない現象が発生します。

でも良いときは、本当に楽しいゲレンデでした。

頂上からの1.5Kmのダウンヒルは、出だしこそ緩斜面ですが、急に長い急斜面があり、その下部に緩斜面の踊り場があって、ここで左方に90度曲がり、100mほどの短い中斜面となります。ここの斜面変化が急なため、スピードに乗って下ってくると、ちょっとだけ飛べます...

左からの別のコースとの合流を越えると、リフト乗り場までの約300mの長い緩斜面が続きます。ここは、仲間たちと直滑降や座りチョッカリで空気抵抗を減らして競争です。もちろんアイスや昼飯を賭けて....

中央のコースは、出だしからレストランへ向けて、長い中斜面が続いているため、真冬の新雪が降った日などは、パウダーを楽しむには、もってこいの斜面でした。

左側のリフト沿いには、タイムチャレンジャーが常設されていて(苗場には無いのです!)、ここでは仲間と真剣勝負を繰り広げました。
斜度が比較的緩いので、ちょっとしたミスで勝負が決まるという、意外な楽しさもあり、よく遊んだものです。


ここ数年は、ゲレンデの規模も逐次縮小され、ペアリフト1本、レストラン一軒(昼のみ営業)という縮退営業を続けていたため、僕も足が遠のいていました。
苗場スキー場は儲かっているのだから、こういう静かな隠れ家的なゲレンデもやっているというのも粋な感じもするのですが、現在の企業体質に合わないのでしょうね...
実に残念です。


名物ちょうちん岩も、なかなか見る機会も無くなりますね...

僕らの青春時代のたくさんの思い出を育んでくれた三国スキー場よありがとう!
いつかまた、良い時代がやってきて、再びこのゲレンデで滑れる日がくることを祈っています。




コメント


う～ん、今シーズンも閉鎖中ですね。。
わたしたち仲間の間でも
三国はかくれスキー場として大人気でした！！
またいつかオープンしてくれることを祈っています！
Posted by トミー at 2007年01月22日 15:36


最近の西部系のスキー場を見ていると、

客が減る→リフト止める→つまらないので客がリピートしない→リフト廃止

の縮小スパイラルという感じで、寂しい限りですよね....
いつの日か、再び拡大期が訪れて、クワッドの架かった三国スキー場をかっ飛ばしたいものです　(^o^)
Posted by NOBU at 2007年01月23日 02:27
http://goodman.seesaa.net/article/8280789.html

[45: マンション比較中さん]

10年以上前の骨董記事延々と猿コピペして何がしたいのこのひと

[46: 匿名さん]

苗場 プリンスホテルの口コミ：2016年8月22日 ryojun 東京23区, 東京都

お粗末すぎる苗場サマーパーク


苗場プリンスといえば新潟県を代表する大型施設。今年はスキーワールドカップで各国のトップスキー選手をもてなし、かつてのスキーブーム時代を牽引した由緒あるホテルなはず。スキーブーム終焉とともに営業期間も縮小され、僅かなスキーシーズンとフジロックだけが頼り、から家族連れへのアピール頑張ってるな～と魅力的なホームページに惹かれ行ってきましたが、正直がっかりでした。

おもしろ自転車→何処かの潰れた遊園地から持ってきたような古くて面白くない自転車20分￥600！

苗バッシャーン→手作りウォータースライダー　水が冷たすぎて3回やったら家族全員ギブアップ30分￥1200！！

わんぱく広場→こちらもどこかの潰れた施設から持ってきたような汚いエアートランポリン、エアースライダー（汚れていて全く滑らない）、説明書きもない謎のスケボーのような乗り物、超ゆっくり回る回転ブランコ、5才の子供が全て「つまらない」と言っておりました。20分￥600

ほんとにくだらないこの3種目で￥2400なり。3人姉弟で￥7200

長男が一番楽しみだったシューティングゲームは弾切れ？で営業終了。

最後に乗ったお散歩カートは距離も長く唯一楽しめましたが、歩道も車道もなく、お客さんが普通に歩く場所を走るので危険極まりない。要普通免許2人乗り、のはずが免許の確認もなく4～5人で乗る家族も全く放置。

どのエリアでもそうだったが、係員は客を管理もせずかなり放置状態。
小屋の中で談笑してました。チケット払わずにエリアに入っても絶対にわからない状態。

これがプリンスホテル？？？
どこかの場末の遊園地よりも酷い。

今まで色々投稿しましたがここまで書くのは初めてです。

宿泊時期:2016年8月、家族旅行
https://www.tripadvisor.jp/ShowUserReviews-g1119245-d301350-r408665421...

[47: 匿名さん]

アッフィさんの 苗場プリンスホテル のクチコミ
アッフィさん [30代/女性] 2018年08月14日 18:50:31

苗場は観光出来る所があまり無いので、ホテルに子供の遊べるプレイランドみたいなのがあるのですが、とにかく何をやるにも高い！

部屋も狭いのに高い！

どうしてこんなにも強気なのか？
だからかわかりませんが、空室が目立ちました。

もう行く事は無いだろうと思います。
https://travel.rakuten.co.jp/HOTEL/30694/review.html

[48: 匿名さん]

トオル4683さんの 苗場プリンスホテル のクチコミ
トオル4683さん [60代/男性] 2018年01月24日 20:38:53

夫婦で毎年スキー旅行で利用しています。

時代の流れで仕方ないと思いますが、外国人のマナー悪さ（特に中国人）には驚きます、朝食時、席を確保してましたが、勝手に座り知らん顔。今回もロッカー前通路で進路妨害。

6年位利用してますが、次回は思案してしまいます。
https://travel.rakuten.co.jp/HOTEL/30694/review.html

[49: 匿名さん]

投稿者さんの 苗場プリンスホテル のクチコミ
投稿者さん 2017年10月10日 16:35:37

車は無料のはずが１０００円取られました
お風呂は刺青だらけ
部屋は古いからトイレも流れない

最悪でした
https://review.travel.rakuten.co.jp/hotel/voice/30694/?f_time=&f_k...

[50: 匿名さん]

>>45
>10年以上前の骨董記事延々と猿コピペして何がしたいのこのひと


西武が見当外れのコストダウンをやったから苗場が廃れて、苗場のリゾマンが10万円になったというのを実証したんだよ。

湯沢も遠からず同じ道を辿るよ。

[51: 匿名さん]

採算が取れなくなったスキー場はこの手口で閉鎖するからね


客が減る
→ リフト数を減らす
→ コース整備の手を抜く
→ リフト稼働日を土日・休日だけにする
→ つまらないので客がリピートしない
→ スキー場廃業



この手口で閉鎖された苗場地区のスキー場

三国スキー場
浅貝スキー場
浅貝の隣のファミリーゲレンデ(今は別荘分譲地になっている)
白樺平スキー場
二居スキー場


唯一残った苗場スキー場も稼働するリフトが 1/3 になり、ゲレンデには中国の団体客ばかりになりました。

[52: 匿名さん]

バイク業界もこの悪循環で最盛期の1／10まで落ち込みました。次は自動車業界がやばい。

[53: 匿名さん]

青春時代はあこがれだった苗場がそこまでひどくなっているとは驚きです。

[54: 購入経験者さん]

独擅場状態のスレッドにレス付けてよいものか考えましたが質問させてください。
私は不動産賃貸業をしています。
空き部屋を物置代わりにしているのですが賃貸付ければ当然賃料が入ります。
今年になって苗場周辺の不動産価格を知り、タダ同然なら物置代わりに購入出来ないかと？
しかし、このスレでも書かれている「あと３年で崩壊？」という噂が気になります。
このレス読んでいただいた住民の方から実際はどうなのかご教授いただければ幸いです。
当方、特に注目しているのは湿気です。荷物置き場にして全てカビてしまうと困ります。

[55: 苗場歴20年です]

20年前にマンション購入していまでも冬はスキーで使ってます。
冬は湿気とは無縁です。あたりまですね。
夏なんですが、放置してるとカビ生えます。
一回換気に足を運べばそこそこ平気です。
この湿気は冬使ってた分の名残かと。
廊下も夏はそれなりにカビ臭いですが、築年数相応だと思います。
管理センターの方が掃除してるからですかね？
でもここ数年、苗場の夏ですらムシムシするのは気のせいかどうか？
昔は夏も夜寒いぐらいだった気がしたけど
エアコンあってもいいかなとか、去年思いました。温暖化？それとも寒冷化へ向けての温度上下差？

[56: 匿名さん]

北米は寒波で、オーストラリアは40℃近いそうです。日本は今のところ、暖冬で雨が少ないといったところでしょうか？ただ日本海側は大雪のようです。

[57: 匿名さん]

空気や水、食品の鮮度は都内より良く、身体には明らかにいいのに資産性がないだけで評価されないというのは不思議、ドーパミンが出る材料が少ないというだけだと思います。

[58: 匿名さん]

楽しければよいと思います。ただ、負動産で子供たちに迷惑をかけなければ。

[59: ご近所さん]

あなたのマンションも「廃墟化」する？危険な2つのステップに要注意　「買えば安心」は大間違い
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/63873
2019.04.18　榊 淳司　住宅ジャーナリスト　現代ビジネス

廃墟化への進行を留まらせるのは、一にも二にも管理組合の手腕である。管理組合さえしっかりしていれば、廃墟化を防ぐことができる。その好例を新潟県・湯沢町のリゾートマンション群に見ることができる。

すでに湯沢町のリゾートマンション群は、「資産価値喪失」という廃墟化への第1のステップには十分に達している。だが、あのリゾートマンション群の管理組合の多くは、次のステップである「管理不能」という状態に陥ることに対して、頑強に抵抗している。

たとえば、競落額が300万円未満であっても、果敢に競売を申し立てている。その住戸の滞納分を回収できなくても、おかしな人に競落されて、再び滞納が発生するのを防いでいるのだ。

管理組合が自ら競落したあとは、管理費等を払ってくれる人に売却しているとか。その一連の動きは、そんなに簡単なことではないかもしれない。しかし、放置するよりも何十倍もマシな結果になると思える。




「終の棲家」であるはずのマンション。しかし、このままでは数十年後、多くのマンションが「廃墟化」するという。どうすればマンションが「粗大ゴミ」になるのを食い止められるのか？　『すべてのマンションは廃墟になる』の著者で、住宅ジャーナリストの榊淳司氏によれば、「廃墟化」は2つのステップを踏んで進行するという。あなたのマンションでも起こっているかもしれない驚きの実情を、榊氏が指摘する。




第1ステップ「資産価値喪失」

私は分譲マンションの廃墟は、ふたつの重要なステップを踏んで進行すると考えている。



最初に、そのマンションの「資産価値喪失」が起こる。そのマンションの資産価値がおおよそ500万円未満になることを、ここでは「資産価値喪失」とする。

こうなると、そのマンション自体の存在意義が問われていくので、管理組合のモチベーションが著しく低下する。

詳しく説明しよう。

資産価値が500万円を切ると、区分所有者たちがそのマンションを所有していること自体に関心が薄れる。特に、非居住者にとってはそうなる。賃貸に出していて、賃料収入が得られていれば別だが、空室になっている場合は、なおさら関心が薄れる。やがて、管理費等を滞納するようになる。

管理費や修繕積立金を滞納されると、管理組合には入ってくるべきお金が入ってこなくなる。それでは困るので、支払いの督促をかける。督促業務は、通常管理会社がおこなうが、督促している主体はあくまでも管理組合だ。

督促しても支払われない場合、その住戸の競売を申し立てることになる。このときに、競売の諸費用や弁護士報酬などを差し引いても、滞納している管理費等をほぼ全額回収できるギリギリのラインが500万円なのである。

もちろん、この500万円は、滞納額の多寡によって変動する。滞納額が100万円程度なら、300万円で競落されれば元が取れるはずだ。ただ、滞納額が100万円であっても競落を申し立てるには、初期費用を百数十万円ほど用意しなければならない。これはあまり現実的ではない。

また、競売を申し立てる場合、申立人は個人か法人でなければならない。その管理組合が法人化していない場合、理事長の名前で申し立てをおこなうことになる。競売といえども、裁判の一種である。その当事者になるのを嫌がる理事長も多い。

このように、資産価値が失われることで管理費等の滞納が増えると、管理組合は督促に追われ、あるいは複数の競売案件を抱えることになる。その場合には、管理組合の事務能力が問われる。

あまりやる気のない管理組合だと、滞納を放置するケースが多い。すると、必要な収入が得られなくなる。入ってこないのだから、支払うほうも滞る。

最近、マンションの管理業界は売り手市場だ。長引く人手不足によって、管理人が集まらないのだ。だから、管理会社は業務を委託してくる管理組合に厳しい目を向けている。問題のある受託先は遠慮なく契約を解除される。

支払われるべき業務受託料が払われなかったり、理不尽な減額を要請されたりすると、管理会社は即座に「業務受託契約解除通知」を送りつけてくる。この場合、その解除日を過ぎると管理会社からは誰も来なくなる。

第2ステップ「管理不能」

管理費が徴収できずに、必要な管理業務や保全がおこなえなくなる状態が「管理不能」である。こうなったマンションは、ほぼ確実に廃墟化する。



たとえば、エレベーターは定期点検をしなければ作動できない。受水槽は定期的に清掃しなければ水道の水が濁る。ヘンな臭いも出てくる。清掃する人がいなくなった共用部分は薄汚れていく。

自転車置き場は乱雑なまま放置される。掲示板には古いお知らせがずっと残ったままになっている。マンションのなかで、どこかに不具合が発生しても補修できなくなる。マンション全体がなんともみすぼらしくなっていく。

そのうち、住む人が少なくなっていく。住みにくくなるからだ。するとますます管理不能状態は進む。やがて、誰も住まないマンションになってしまう。これこそが廃墟化だ。

廃墟化すると、ホームレスが住みつく可能性もある。何かの犯罪に利用されることもありえる。野犬などが住処にすることも考えられる。あるいは、建物の崩壊や、その一部が剥落して地上に落下することで、敷地外に被害が及ぶかもしれない。

そういった場合の法的責任も、管理組合にある。管理組合が機能していなければ、一人ひとりの区分所有者が責任を負うことになる。

たとえ廃墟になったマンションだとしても、区分所有権は法的に存在する。だから、これを行政機関なりが取り壊そうとしても複雑な手続きが必要だ。

また、うまく更地にできたとしても、それをまとめて誰かが買い取ることはできない。もとの区分所有者が、それぞれ有していた床面積割合で敷地の所有権を有しているからだ。区分所有者全員の同意がなければ、その敷地の所有権は動かせない。

今の区分所有法では、そのまま放置するしかないのが現状だ。

こういった廃墟化への進行を留まらせるのは、一にも二にも管理組合の手腕である。管理組合さえしっかりしていれば、廃墟化を防ぐことができる。その好例を新潟県・湯沢町のリゾートマンション群に見ることができる。

すでに湯沢町のリゾートマンション群は、「資産価値喪失」という廃墟化への第1のステップには十分に達している。だが、あのリゾートマンション群の管理組合の多くは、次のステップである「管理不能」という状態に陥ることに対して、頑強に抵抗している。

たとえば、競落額が300万円未満であっても、果敢に競売を申し立てている。その住戸の滞納分を回収できなくても、おかしな人に競落されて、再び滞納が発生するのを防いでいるのだ。

管理組合が自ら競落したあとは、管理費等を払ってくれる人に売却しているとか。その一連の動きは、そんなに簡単なことではないかもしれない。しかし、放置するよりも何十倍もマシな結果になると思える。

都心のマンションも安心できない

マンションという鉄筋コンクリートでできた構造体を維持するには、じつのところけっこうな手間ひまとお金がかかる。そのお金は誰が出しているのかと言えば、区分所有者だ。彼らが払っている管理費と修繕積立金が、そういう費用に充てられている。



そのお金が、日常の管理業務をおこなっている管理会社に支払われる。あるいは修繕工事をする建設会社等に支払われる。

もし、そのお金が足りなくなったらどうなるのか?

それは先ほど述べたとおり、廃墟化への大きなステップとなる。結局のところ、廃墟化に進むかどうかという問題は、区分所有者にきちんとお金を払ってもらえるか否かにかかっていると言っていい。

この点、資産価値が500万円未満にはなることはまず考えられない都心エリアのマンションでは「資産価値喪失」は起こらない。だから安心してもよいのだろうか。あるいは、数千万円以上の価値を持つマンションの区分所有者は、所有への意欲を失わないので、管理費の滞納などは起こり得ないと考えてもいいのか。

私は少子高齢化している日本社会の現状を考えれば、都心立地にあるといえども必ずしも安心できないと考える。

今は問題なくとも、この先、永遠に払ってくれるかどうかはわからないのだ。

たとえば、高齢の区分所有者がマンション内で孤独死したとする。相続人を探したが、見つからなかった場合、その住戸の管理費と修繕積立金は誰が払うのか?

マンションが老朽化すると、そこに居住する区分所有者も高齢化しているケースが多い。高齢化すると、収入も細くなる。払いたくても払えない状況に追い込まれる区分所有者も出てくるはずだ。

マンションは、老朽化するほど管理費や修繕積立金の滞納が多くなると言われている。都心のマンションといえども、老朽化が進めば管理費等を滞納する、あるいは滞納せざるを得ない区分所有者は増えてくるはずだ。

そういった場合、大きな問題となる前に、早めの対策を講じるのは管理組合の役割。しかし、現行の区分所有法では迅速な対応を不可能にしている面が多い。

[60: ご近所さん]

5000万円がゼロ円に…「廃墟化」するリゾートマンションの悪夢　これは「現代の姥捨て山」か
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/60267
2019.03.21　榊 淳司　住宅ジャーナリスト　現代ビジネス



「終の棲家」であるはずのマンション。しかし、このままでは数十年後、多くのマンションが「廃墟化」するという。どうすればマンションが「粗大ゴミ」になるのを食い止められるのか？　『すべてのマンションは廃墟になる』の著者で、住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、バブル期に建てられた新潟県・湯沢町のリゾートマンションが、まさに現在「廃墟化」していると指摘。その驚きの実状を、明らかにしてくれた。




「バブル」がもたらした悪夢

ホイチョイ・プロダクション製作の映画「私をスキーに連れてって」が公開されたのは、1987年の11月。世の中は、あの平成大バブルの絶頂に向かって盛り上がっていた。また、スキーブームにも沸いていた。東京に住む多くの若者は、冬になると二度か三度はスキーに行くことがあたりまえだった。



私はそのころ、広告制作会社の制作部門に在籍していた。もっぱら分譲マンションの募集広告を作らされていたのだ。

あるとき担当させられた広告のひとつに、新潟県の湯沢町にできるというリゾートマンションがあった。

「世の中には、マンションを買ってまでスキーをしたがる人がいるのか」

そんなことを考えたのを覚えている。

パンフレットや図面集、価格表を作った。価格を見て驚いたのだが、当時の東京の郊外型マンションとほとんど同じ水準だった。

その購入費用と維持費用の総額は、同じリゾート地のホテルを利用した2泊3日のスキー旅行を毎年5回、30年続けた場合の費用よりも高額だったのである。

「これを買う意味があるのか?」

なんとも不思議な商品だった。そもそも、リゾートマンションという形態そのものが、温泉やスキーなどが目的や用途であるにもかかわらず、コストパフォーマンスでは説明できない不動産商品だったのだ。

しかし、時はバブルだった。そういった商品に説明できない価格がついていても、それなりに売れていたと記憶している。そのうち、都心にあるようなタワー型のリゾートマンションまでが湯沢エリアに次々と登場した。湯沢エリアで、リゾートマンションブームが巻き起こったのだ。

最終的に、湯沢町には約1万5000戸分のリゾートマンションが建設されたという。

それで、現状はどうなっているのか。かなり悲惨である。

まず、そういったリゾートマンションの資産価値は、ほぼゼロと考えていい。10万円で売り出されている物件も多数あるが、成約事例が多いとは思えない。

このエリアのマンション売買は、H不動産というリゾート専門の大手仲介会社が、そのほとんどの取引にかかわっているはずだが、取引に関するデータを一切公表していない。またメディアの取材も受けつけない。

一方、競売案件を調べてみると、多くの物件が備忘価格になっている。備忘価格とは実質ゼロ円なのだが、帳簿上ゼロ円だと存在しないものとされるので、形だけ価格をつけておく、というもの。競売開始額が1万円とか5万円に設定されているのだ。

つまり、裁判所も、湯沢町の多くのリゾートマンションは実質ゼロ円だと見做しているのだ。

かつては3000万円から5000万円以上で販売されたリゾートマンションが、今やその価値がゼロ円だと見做されている。これは日本の分譲マンションの歴史における、かなり衝撃的な出来事ではなかろうか。

ここは「老人ホーム」か？

そういった湯沢町のリゾートマンションを訪ねてみると、少々驚かされることがある。



まず、多少老朽化したとはいえ、設備が立派である。特に、温泉大浴場は一流の温泉旅館並みと思える物件も多い。タワータイプのリゾートマンションのなかには、豪華絢爛な展望大浴場もある。

もっとも、つねに新鮮なお湯が供給される「源泉かけ流し」になっているところはほとんどない。見たかぎり、すべてがお湯を使いまわす「循環ろ過」式だった。

あるリゾートマンションでは、理事たちは絶対にお湯に浸からないと聞いたことがある。そこで湯船にたたえられているお湯がどういうものか知っていると、「とても浸かりたいとは思えない」のだそうだ。

湯沢町のリゾートマンションを見ていると、そこの住人と思われる人には高齢者が多いことも意外だった。私が見せてもらったのは、11月の平日の午後。いくつかのリゾートマンションでは、浴衣を着てタオルを首にかけ、洗面器を持って大浴場に向かう高齢者と何度もすれ違った。

数十万円の購入費と月々3万～4万円程度の維持費用で、温泉大浴場のついたマンションに住めるのである。ある意味で、高齢者向きと言えなくはない。ただし、湯沢は豪雪地帯だ。冬は雪に埋もれる。そういうときはどうするのだろう、と考えてしまった。

また、身体の弱った高齢者も多いようで、さまざまな問題が起こる。大浴場では、しばしばお湯の中に固形排せつ物が見つかるという。

かつて、リゾートマンションとして時代の先をゆく華やいだ存在だったのが、今や高齢者たちが寄り添って時間を過ごすデイサービス施設のようになってしまっているのだ。

一説によれば、湯沢町にあるリゾートマンションの6割が、1年に1日も利用されていないとか。こういう数字には、どこまで信ぴょう性があるのかわからない。

ただ、湯沢町の各エリアにあるリゾートマンションを見て回ると、オフシーズンに利用されている住戸は全体の一割にも満たないであろうと想像できる。私が宿泊に利用したマンションでは、全700戸のうち、夜の10時30分に部屋の明かりがついていたのは5戸だった。

こういったリゾートマンションの所有者の多くが、「できれば手放したい」と考えているはずだ。運よく買い手が見つかる場合もあるのだろうが、大半の人が絶望感を味わいながら、管理費や修繕積立金、そして固定資産税などを払っていると想像できる。

その費用は30㎡程度の狭い住戸でも、年間30万円前後はかかる。駅に近くて広い住戸だと、年間50万円以上になるはずだ。

年に1日も使わないのに、そういった費用は払い続けなければならない。これはもはや不動産ではなく、所有しているだけで自分の資産がマイナスになる「負」動産だろう。

お金を払ってでも手放したい

最近、「なんとか手放せないものか」と考えている所有者の弱みに付け込んだビジネスが登場した。



その会社のビジネスモデルは、「3年分の所有経費を払ってくれたら、区分所有権をもらってあげますよ」というもの。現所有者から3年分の管理費や修繕積立金、固定資産税などの総額相当を払わせることで、所有権を自社関連の法人に移転させるのだ。

所有者からすれば、3年分の経費を払うことで、実質的に4年目以降の支払いから完全に解放される。「だったら、3年分払うから引き取ってください」ということになるのだ。

とうとう、リゾートマンションは有料粗大ゴミ同然の存在になり下がったのだ。それも、かなり高額な引き取り料を要求される難儀なシロモノだ。

しかし、このビジネスには多分に無理があるように思える。その会社は、引き取って自社関連法人の所有にしたマンションをどうするのか。たぶん、転売はできない。元の所有者が何年もかけて売れなかった物件だ。

こういった取引でその所有者になってしまったら、管理費や修繕積立金、湯沢町への固定資産税を払わなければいけないではないか。

この引き取りビジネスは、どういうスキームのもとに成立しているのだろう。

私の勝手な推測を述べよう。

その会社は、関連法人で引き取ったリゾートマンションを放置してしまうのだろう。当然、管理費や修繕積立金、湯沢町への固定資産税は支払わない。支払うと、このビジネスモデルでは利益が出なくなるからだ。

つまり、この会社は報酬を得て区分所有権を自社関連の法人に移転するが、その後に生じる所有者としての義務は一切果たさないのだ。そして、3年分の所有経費相当の報酬は全額を利益にしてしまう。

最初からその意図でやったとしたら、なんらかの違法行為になる。しかし、「関連法人を作って運用に努めたのですが、どうにもうまく行かなくて」と言い訳をしておけば摘発はしにくい。おそらく、そういうスキームだろう。

それで、管理費や修繕積立金、固定資産税を払ってもらえない管理組合や湯沢町が困ることになる。

結局、管理組合が競売にかけるか、湯沢町が公売に付すしか手はなくなる。しかし、そこで落としてくれる善良な一般人がそう易々と現れるとも思えない。

[61: ご近所さん]

「マイナス180万円で購入します」越後湯沢リゾートマンションが「腐動産」に
「負動産」につけこんだ「詐欺事件」まで起こっていた
牧野 知弘
https://bunshun.jp/articles/-/11166


「あなたの所有している部屋をマイナス180万円で購入します」

　越後湯沢（新潟県南魚沼郡湯沢町）のリゾートマンションの所有者に最近奇妙なダイレクトメールが届いているという。送り主は東京のある不動産業者だ。

　マイナス180万円という意味は、あなたが買手である私に180万円払ってくれるのなら、あなたのマンションを引き取ってあげてもよい、ということだ。いらなくなったものを他人に差し出すときによく「熨斗紙付けてでも譲りたい」という表現が使われるが、ついに越後湯沢のマンションは「カネを払ってでももっていってもらいたい」という代物になったということらしい。越後湯沢のリゾートマンションに、いま何が起きているのだろうか。

この記事の画像（4枚）
https://bunshun.jp/articles/photo/11166


バナナのたたき売りのような状況に

　80年代後半から90年代前半の空前のスキーブームの影響で越後湯沢の街には50棟以上、戸数にして約1万5000戸ものリゾートマンションが建設、分譲された。当時は空前のカネ余り時代。ねこも杓子もスキーに興じるのがあたりまえだった。なかなか空室がでないホテルを予約するのは面倒だ。スキー場近くのリゾートマンションを買えば、ゲレンデは我が物になる。誰しもがそのように考え、その需要をアテにした多くの不動産業者が群がり、越後湯沢の駅前から苗場スキー場にかけてリゾートマンションが林立した。



　バブル崩壊から30年がたとうとする現在、当時販売された多くのマンションの中古価格が10万円の値付けになっている。部屋の大きさとはほとんど関係なく「ひとこえ10万円」だ。分譲当時の価格からは100分の1どころかそれ以下。バナナのたたき売りのような状況になっているのだ。

　原因は日本の少子高齢化や日本人のスキーに対する興味の減退だ。スキー人口は93年の年間1860万人をピークに減り続けている。日本は少子高齢化の渦に巻き込まれ、若い世代の経済力は大幅に減退。スキーに行く人口は2016年の調査では580万人。この23年間で3分の1以下に減少している（日本生産性本部「レジャー白書」）。


　その結果スキー場には閑古鳥が啼き、必要がなくなったリゾートマンションの価格は暴落してしまったのだ。ちなみに10万円とは上場株式の株価でいえば1円を意味する。流動性がないゴミと一緒、ということだ。

　さらにこうしたマンションで次に問題となるのが、所有者の多くが管理費や修繕積立金の支払いを滞納することだ。管理費が払われないことには、やがてエレベーターの保守点検もままならず、共用廊下の電気すら消えたままになる可能性だってある。ましてや大規模修繕なんてできるわけがない。使わなくなり、興味もなくなったマンションは急速にスラム化していく。私が2015年に上梓した

『2020年マンション大崩壊』
https://www.amazon.co.jp/dp/4166610392?tag=bunshun_online-22


で警鐘を鳴らしたのはこんな越後湯沢のリゾートマンションで生じている現象だった。

　その後多くのメディアがこの越後湯沢のリゾートマンションの惨状を取り上げたが、一部リタイアした団塊世代などがマンションを買って住んでいるという報道があった以外は、事態の解決には程遠い状況が続いていた。


「マイナス180万円」の内訳とは

　さて、前置きが長くなったが、なぜ「マイナス180万円」なのだろうか。

　まず物件価格は10万円である。マンションとしては無価値という意味での10万円だ。問題はこれからだ。所有者は修繕積立金、管理費を2年間滞納していると仮定して月額5万円の24か月分として120万円を売手側に負担させるというもの。さらに部屋内の家具や家電類などの撤去費用で20万円、部屋の清掃費用や設備修繕費用で20万円、さらに本来は買手側が負担すべき不動産取得税や登録免許税などの税金負担30万円も上乗せして計190万円。つまり、物件価格は10万円だが、引き取り費用190万円を差し引いてマイナス180万円で買ってあげます、ということになる。

　多くのリゾートマンションで管理費や修繕積立金の滞納が生じている。買手側がこの負担を負いたくないので、未払い分を負担させることには理がある。だが家具家電等の撤去費用や清掃費などはかなりぼったくりの印象だ。売手側で行えばよいはずだが、売手もすでに高齢になっていて、わざわざ越後湯沢にまで出向いて処理する、清掃するのも億劫だし、どの業者に頼めばよいかもわからないケースがほとんどだ。そんな状況にある売手側の足元を見ているようにしか思えない。



　それどころか、本来は買手側にかかるはずの物件取得に纏わる税金などの諸費用までちゃっかり売手側の負担にさせている部分などは詐欺まがいだともいえる。


「不動産」が「負動産」になっている

　最近世間では、「売れない」「貸せない」「自分も住む予定がない」、三重苦の不動産を「負動産」などと称するようになった。まったく使い道がなくなっても不動産は車などの耐久消費財とは違って捨てることができない。いらなくなったからといってこの世からなくすことができないのだ。建物は解体できたとしても、土地はどんなに引っ掻いてもこの世から消すことはできないのである。ましてやマンションのような区分所有建物では自分の部屋だけこの世から消し去ることはできず、永遠に管理費や修繕費用を負うことになる。このような状態になってしまうと、資産であったはずの不動産がカネを垂れ流す面倒な「負債」に姿を変えてしまうのだ。

　だが世の中では「捨てる神あれば拾う神あり」とも言われる。まさに、今回ダイレクトメールを送り付けてきた業者は、「拾う神」というよりも、負動産どころかほとんど腐りかけている「腐動産」に群がるバクテリアのような存在ともいえるだろう。

　バクテリアは腐乱死体を食べてしまうので、死体は自然に還っていくはずだ。では彼らの狙いはなんだろう。

外国人に高値で売りつける作戦

　おそらく、購入当初より30年以上がたち、すでに厄介者となっているリゾートマンションに困惑する（おそらく）高齢者と思われる所有者の弱みにつけこんで、カネを払わせて物件を取得する。そしてこれをリフォームして、スキーに興味を持ち始めた外国人にでも高値で売りつける作戦だと思われる。オーストラリアや欧米からニセコや白馬にやってくる外国人富裕層のスキーヤーは越後湯沢には興味を示さない。越後湯沢は雪質が重く、彼らの「いいね」は得られないからだ。いっぽう最近スキーを始めた中国や香港のスキーヤーは東京から新幹線でアクセスできる越後湯沢なら便利だし、スキーを楽しめれば十分だから買ってしまう。平成バブル時の日本人と同じ思考回路だ。ここにつけこもうというわけだ。

　実際に最近では、越後湯沢のマンションを買いたいという中国などのアジア人が出始めているという噂も聞こえ始めた。また一部悪徳業者の中には、お金を振り込ませて、実際には所有権移転手続きを行わずにとんずらする「振り込め詐欺」事件まで発生しているというから事態は深刻だ。



ついに不動産の「腐動産」化が始まった

　さて、実はこの話にはオチがある。業者が一生懸命送り付けてくるダイレクトメールは、ターゲットとするリゾートマンションの登記簿謄本を閲覧して、所有者として登記されている人宛に送られてきていると思われる。

　ところが最近では所有者の一部に相続が発生している。30年も前のバブル時代に買った中高年の所有者の中にはすでに亡くなっている人も多いのだ。相続人は親が残したこんな出血続きのマンションなんて相続したくない。それでも相続は避けられない。結果どうするか。登記をせずに放置しているのだ。相続登記をしなければ、相続したことを表明していないことになるので雲隠れできる。最近は多くの「負動産」が相続登記をされずに、「所有者不明」に陥っている。マンションの場合は管理組合に相続をした旨の連絡もしないので管理費や修繕積立金が未納になっても管理組合は請求先がわからずに困惑しているのが実態だ。だからせっかくのダイレクトメールも現在の相続人の手元には届いていないケースが多い。

　買手側も「半分騙し」だが、売手側も「半分隠蔽」の構図にあるのがこの話の裏側なのだ。ついに始まった不動産の「腐動産」化。そこで登場するのが腐動産を喰いつくした挙句に、何も知らない新たな客に高値で売りつけるバクテリアたちだ。その先買った人がどうなろうと知ったことではない。不動産屋の中にはそんなとんでもない輩が潜んでいるのだ。
https://bunshun.jp/articles/-/11166

[62: ご近所さん]

タワーマンションは「超高層レオパレス」である - YouTube動画
https://www.youtube.com/watch?v=bOzn2v8mnVE

2019/03/26 に公開


レオパレスの建設したアパートが
建築基準法違反レベルの状態である、
ということが大きな問題になっています。
界壁がなかったり壁が薄かったり・・・
隣の生活音が丸聞こえである、
という指摘もたくさんあるようです。

実は、ブームになっているタワーマンションは
構造的にレオパレスと類似した状態であることが
世間ではあまり知られていません。
構造上、壁を薄くしなければいけないのが
日本のタワマンである、という現実を
榊淳司がズバリ指摘しています。


____


タワーマンションは買うな！ 住宅ジャーナリスト榊淳司氏が大暴露 - YouTube 動画
https://www.youtube.com/watch?v=yw7D1pT9EOM
https://www.youtube.com/watch?v=2eSM2DJ2XvQ


住宅ジャーナリスト榊淳司セレクション「それでもあなたはタワーマンションを買うか？」 - YouTube 動画
https://www.youtube.com/watch?v=V4NozwAvxuo


タワーマンションを絶対買わない方がいい理由。後悔するよ - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=CtNfdGDDd5Q


▲△▽▼


【恐怖】タワーマンションオーナーに今後降りかかってくる怖ろしいほどのリスクを解説 - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=5BWPSnk1X7M


2018年06月13日
タワーマンション疲れも　高額な維持費や将来の老朽化



高さが高いので構造や安全上の維持費も高い
画像引用：https://cdn-ak.f.st-hatena.com/images/fotolife/m/murakoshi5/20170829/2...


タワーマンションに住む理由はステータス

バブルの頃に1億円以上する高級マンション「億ション」が流行ったが、現在はそれ以上の高級マンションが売れている。

森ビルや三井不動産は一戸10億円以上の「10億ション」を販売し、売れ行き好調でさらに増やしている。

こうした超高級マンションは中国人や外国人が爆買いしているとも言われたが、実際に購入した大半は日本人だったそうです。



事業などで成功した日本人資産家が購入しているのだが、超高級タワーマンションは購入価格以外の維持費も高額です。

高級タワーマンションは節税や値上がり期待で購入する人もいるが、多くは自腹を切って高額負担をしています。

普通のマンションの5倍や10倍の金額を払ってでも購入する大きな理由はステータスで、自分を誇示したいという欲求が叶えられます。


「六本木ヒルズ」のヒルズ族が一時時代の寵児になったが、入居者のほとんどがＩＴ成金でした。

一時は社長が「六本木ヒルズに住んでいる」というだけで一流とみなされ、その会社の株価も上昇していました。

一流とみなされる高級マンションには同じく一流の人が集まり、一流の人脈コネクションができます。


数億円払うだけで「一流の人間」の仲間になれるのなら、それを安いと思う人も居るでしょう。

一流といってもその程度を誇りに感じる人達なので、同じような仲間が増えていきます。


高級マンションは維持費も高級だった

本来はこうしたステータスを求める富裕層が、自己負担で購入するものだったが、2013年以降の土地バブルで状況は変わりました。

タワーマンションを買えば値上がりするという間違った期待から、転売して儲けるために購入する人が増えたのです。

こうした「転売屋」はそこに住む気などないので、修繕積立金など将来の負担には関心を持たない。


転売屋の興味は高く転売するための豪華な外観や設備だが、それらは後年の修理費を増やす。

多くのタワーマンションは200戸から300戸前後ですが、50年間に100億円の修繕費用が必要とされています。

修繕費用は外壁、内装のほかに高層ビルなので消火設備などが非常に高価で、法令や安全に関わるので節約は難しい。


300戸のマンションで50年に100億円かかったら、1戸あたり50年で約3300万円、年間約67万円、毎月5.5万円かかります。

ところが大半のタワーマンションでは、積立金は月2万円以下が多く、これでは必要な半分しか積み立てられません。

いざ大規模修繕になったら一戸あたり数百万円の負担が発生するのですが、誰が払うでしょうか？


新築時の購入で支払った数億円にくらべれば、毎月5万円の積立や修繕時の数百万円は安いですが、住人は入れ替わります。

同じ人が住んでいても購入時ほど裕福でなくなれば、大規模修繕の数百万円は痛いはずです。

数億円のマンションを購入する人は、買うときには人生上り調子だが、その時が人生のピークかも知れない。


年収数千万円の時には安く感じられた積立金や管理費も、年をとって収入が低下すると、肩に食い込むように堪えるでしょう。
http://www.thutmosev.com/archives/76494391.html



2018年06月08日
それでもタワマンに住みたい？ 修繕費地獄に住民から悲鳴


首都圏では近年、常にどこかのエリアでタワマンが建っており、湾岸エリアにいたっては、どこを見ても大規模な建設現場という状況だ。しかし、今、タワマンの供給過剰が叫ばれ、中国人投資家も投げ売りし始めたという噂も聞こえてくる。一方、住人たちも購入前は予測だにできなかった数々の問題に直面していた――悲劇の現場を徹底リポート！


タワマンの悲劇

プールなど豪華な設備を備えるタワマンも多いが、特に温水設備などは維持費が高額になるという


プールの温水をやめ、ラウンジも有料制に

「タワマンは、そのスケールメリットによって1戸当たりのコストが抑えられます」

　マンションデベロッパー営業担当者がよく口にするセールストークを全否定するのは、不動産ソリューションビジネスを展開するオラガ総研代表の牧野知弘氏だ。

「タワマンには、規模が大きいからこそかさむコストがいくつもある。例えばエレベーター。数十階分の距離を高速移動するタワマン用のそれは高性能なものが採用されており、1基あたり10階程度のマンションのエレベーターの倍以上の価格で、耐用年数も30年です。また、震災対策で非常用発電機を設置するタワマンが多いが、この1台の価格も数千万～1億円はする。しかも一度も出番がなくても15年で交換する必要があります」

　住宅ジャーナリストの榊淳司氏もこう付け加える。

「十数年ごとの大規模修繕も、タワマンは一戸当たり250万円と、通常マンションの2倍以上の費用がかかるとみられている。足場の組めない物件の外壁改修は、屋上からゴンドラを吊って作業することになる。雨や風の強い日は作業ができず、工期や工費もやってみなければわからない。そもそも工事の担い手がいないかもしれない。3年ほど前、東京の湾岸エリアのタワマンの管理組合が大規模修繕の見積もりを大手ゼネコン5社に依頼したところ、全社辞退となったこともある。ゼネコンにとって20億円程度の案件など取るに足らず、不確実性が多い大規模修繕はリスクが多いのでしょう」

　ちなみに大規模修繕の費用を負担するのは住人自身だ。管理組合は住人から毎月、修繕積立金を徴収しているが、積立額が十分でないタワマンも多いようだ。国交省は、20階建て以上のタワマンに必要な修繕積立金の目安として、「月206円／㎡」という指針を策定している。しかし『日経新聞』（3月26日付）によれば、全国900棟のタワマンのうち8割弱が未達で、目安の半分に達していない物件も1割あったという。


そんななか、各タワマンの管理組合では、修繕積立金の値上げも提案されているというが、実現は厳しい。住宅ローン支払いと現状の修繕積立金、それに管理費ですでにカツカツという住人が少なくないからだ。

　有明のラウンジや温水プール完備のタワマンに住む持田浩平さん（仮名・42歳／会社員）は言う。

「月々のローン支払いは13万円で、加えて修繕積立金が1万1000円、管理費と駐車場代が3万3000円毎月かかる。管理組合では、修繕積立金の値上げが議題に上っているらしいのですが、反対が多数。それどころか、年間2000万円の管理費がつぎ込まれながら、利用者が限られているプールの温水設備をやめたり、ラウンジ利用を有料にして管理費を値下げする案も出ているほど。みんな、ギリギリの経済状況なんです」

　修繕費用が賄えず“バベルの塔”と化してしまう物件も、今後続出する可能性があるというわけだ。

　それでもあなたはタワマンに住みたい!?
https://nikkan-spa.jp/1476697

[63: ご近所さん]

10万円はヤバイ 激安リゾートマンションの最悪リスク＆購入時の注意ポイント
釣り人天国から負債地獄へ - YouTube 動画
https://www.youtube.com/watch?v=FS56q2G06mU

[64: ご近所さん]

みんなが困るからやっちゃダメだよ _ 買い手が見つからないスラム化したリゾートマンションを処分する方法


60 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:40:34.93
リゾートマンションなんて買うと後悔するぞ。

何が困るって、管理費／共益費／修繕積立費、それに将来の建て替え費用が出てくる場合も。

年に半分ぐらい、そっちに住むならまだしも冬に時々行くぐらいなら
普通にホテルに泊まったほうがよっぽど良い。


64 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:47:57.72
>>60
賃貸にすればそれらのリスクは全て回避可能。

家賃なんて家族が余裕を持って過ごせる広さでも5～7万円だから、月に1～2泊するならホテルより全然お得。
ホテルより部屋は広いし温泉は空いてるし、何より荷物を置きっぱなしにできる。



66 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:49:28.0

湯沢は新幹線があるから、ここにすんで時々東京に新幹線でいけばいいや、くらいの人もいるからね

でも、調べると、せめて３００万で眺望のいい角部屋とか買っておかないと
あとでババ抜きのババ状態で永久に手放せない

やるとしたら、ダミー会社たちあげてその名義だね
最後捨てるときは、管理費も固定資産税も、会社倒産手続きしてすべて終了。


246 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/23(日) 15:16:08.82

リゾマンはただの消費財じゃなくて、維持費が掛かるのに捨てられない（売れない）消費財だから性質が悪い。
満足できる物件が賃貸で出ているなら、賃貸のほうがいいと思うけどな。

自分から進んでババ抜きに参加したくない。


249 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/24(月) 03:36:48.83
>>246
知識なさすぎ。

高齢で財産ない人に譲渡する、ダミー法人作って偽装売却する、
無限に方法あります。
捨てるのは簡単だよ

今現在管理費滞納して放置されているのは、その人（法人）自体が実質的に破産、夜逃げ状態で、もう終わっているケース。

まだ本人元気なら、「切り捨て」は極めて簡単。


75 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:17:42.00

利便性考えると、湯沢でしょうが、永住老人が居ないという意味では苗場もいいかもね。

ただし、夏いったことある人はわかっているだろうけど、フジロック以外は、完全なゴーストタウン

寂しいを通り越して、恐怖を感じる
千と千尋の神隠しみたいな感じ


82 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:27:56.31

ぶっちゃけ、苗場はスラム化へのカウントダウンが始まっているけど、
あと何年もつか、それだけが問題。

仮に３年もつとして、ガンガン使いまくって捨てるなら、損はない
「財産」なんて考えると大間違い。使って捨てるティッシュペーパーみたいなもの

あと、スラム化して、どうなるかだね。

仕事場がないから、アジア系外国人の犯罪の温床にはならないでしょう

どちらかというと、地元民の普通のマンション化か、それとも老人ホームか。

ご近所つきあいとかしてしまうと、怪我、病気で車運転できない老人の介護、買い出しやらされるから、 絶対に近所つきあいはやってはいけないね。可愛そうだけど、高齢者がいたら完全無視。これを貫く。


86 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:39:13.89
>>82
いくらなんでも3年はもつでしょ。
維持のモチベーション以外はｗ

使い捨てられるといいんだけど、投げ捨て禁止だからなあ。


91 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:50:15.92
>>86
個人名義で買うのは危険すぎ。

３年であぼんと予測したなら、やっぱり法人ダミーで最悪倒産手続き
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/ski/1434758230/


▲△▽▼


リゾマンの場合は相続の時に名義変更しなかったり、法人所有でその法人が倒産していたり、中国人がオーナーの場合は連絡が付かなかったりするから

管理費・修繕積立金を支払うオーナーが全戸数の 1/2, 1/3 になると思っていた方がいいよ。

全戸数がちゃんと払っていれば月10万円で良くても、全戸数の 1/2 しか払わなければ月20万円出さないといけない。

[65: 近所さん]

初級・中級者が かぐらスキー場のコブ斜面に入るとこうなる：


2019 3 19 かぐら 衝撃の光景 - YouTube 動画
https://www.youtube.com/watch?v=a2-HCrtNQS8


2019/03/21 に公開

既にコントロールを失って、このコースに突っ込んだか？
初めてのスキー場で、このモーグルコースを知らずに突っ込んだか？
冒頭からコマ送りで見ると、どうやら後者のように思われます。

いつものスキー場でも見通せない場所では、転倒者がいるかも知れないと、減速して視認した上で滑りましょう。


▲△▽▼


【Mt.Naeba】苗場・田代・かぐら・みつまた part56


689名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/20(土) 15:27:24.53>>692

決められたコースしか滑走できないかぐらとか何の価値もないからな。
基礎スキーヤーしか居ない過疎っぷりが目に浮かぶw

690名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/20(土) 16:11:50.42

かぐらのコース内のつまらなさは屈指
まあその人のジャンルによるんだろうけどね


691名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/20(土) 16:13:52.88

コースだけでいえば、みつまた田代のほうがいい
かぐら何もないし


697名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/20(土) 17:58:09.69

かぐらはコブランド、コブこそ全て
コブだめな人はみつまた田代



700名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/20(土) 18:01:02.52

実際、コブダメって人向けの斜面はほとんとないね


704名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/20(土) 18:32:45.51

ボーダーにはかぐら面白くないんだな


706名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/20(土) 18:40:43.41

ハイシーズンはパウダーなけりゃ、みつまた籠もってりゃいいかー位にかぐらつまらない
朝山頂から１本ぶっ飛ばして、そのまま下山みつまた籠もってりゃ楽しい



711名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/20(土) 19:30:00.33

ボーダーにとってはクソスキー場
長くやってるだけが取り柄
あとなんちゃってBCできるくらい


712名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/20(土) 19:32:03.59

コブはボードも楽しいっちゃ楽しいが、やっぱスキーの方が楽というか滑るには適してるからなw
ボードでコブ攻めるやつは中々の変態だと思うw


713名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/20(土) 19:38:02.76

ボーダーにとって理想的なスキー場って越後湯沢界隈ではどこ？


714名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/20(土) 19:40:30.30

神立じゃね
今時期はともかく、ハイシーズンのパークは定評ある


708名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/20(土) 18:49:12.36

やだよ神立とか

709名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/20(土) 19:14:21.36

壁も斜度も無いからなw


719名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/20(土) 20:10:10.40

越後湯沢にこだわらんでも丸沼とか戸倉行くわ
長野は面白いとこいっぱいあるけど遠い


722名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/20(土) 20:47:23.57

ボードだったら丸沼とか川場の方が楽しそう


3名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/07(日) 19:51:23.61

3/31で早々と苗場をクローズしたプリンスに苦情を入れよう！


4名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/07(日) 19:54:27.94

マジかープリンス系は軒並み31で終了したな。以前ならあと一週間冬休み一杯はやってたよな。



244名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/11(木) 10:08:41.06

ほんとプリンスの運営どうにかしないと衰退するだけ


245名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/11(木) 10:15:00.74

苗場はスキー場やめるらしいってだれか言ってた

260名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/04/11(木) 17:08:05.36

設備の償却がおわったあたりで廃業するんだろうな
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/ski/1554633768/l50


▲△▽▼


西武の堤義明さんは元々 国道353号線を 四万温泉-苗場間も開通させて

志賀高原-草津-万座-中之条-四万温泉-苗場

を繋いでカナダのウィスラーみたいなスキーリゾートにしようと思っていたんですね。

しかし、バブル崩壊でそれが不可能になってしまったので、山奥で孤立した苗場は西武から見放されてしまいました。

苗場は元々急傾斜のゲレンデばかりでなので初級・中級者には向かなかったのです。

また、かぐらは移動路とコブ斜面ばかりだし、メインゲレンデに行くのにロープウェイ、リフト、ゴンドラ、リフト と乗り継ぐだけで 1時間もかかるので、初級・中級者は一度行ったらそれで嫌になってリピーターにはならないのですね。

苗場・かぐらをスキー場にしたのは西武の大失敗でした。


▲△▽▼


hyd********さん 2015/12/25 20:53:05
「苗場プリンスホテル」って儲かってるんでしょうか？

先日、土曜日にかぐらスキー場に行く途中に苗場プリンスホテルの前を通ったんですが、えらく閑散としてる印象を受けました。
バブル期

はリア充がアホほどスキーに来て、スキー産業が馬鹿みたいに儲かってたとかいう話を聞きますが、今は苗場のリゾートマンションが10万円（管理費別なので下手をすると貧乏神物件になるらしい）とかヤバイ話を結構聞いたりするので、不安になるところです。

利害関係は無いのでどうでもいいといえばいいのですが、私としては知的な興味のあるところです。
ちょっと調べると
『西武グループはホテル業が赤字でも税金対策になるので割とどうでもいい。スキー場ホテルは赤字っぽい』
みたいな書き込みが見つかりましたが、これより精緻な情報をお持ちの方がいらっしゃれば、教えて頂ければと思います



アンサー

bla********さん 2015/12/28 11:42:23
儲かっていたのは大昔の話ですね。今もやっているけどコンサートやったりして集客力があったので。東京から比較的近かったしね。
税金対策？西武グループは傾いてしまってそんなこと言ってられません。売却したり閉鎖したホテルやスキー場も多数ありますから。


cam********さん 2015/12/27 10:56:39
スキーシーズン以外に苗場プリンスホテルに宿泊したことのある人はここでは少ないと思います。
そうでなくても最近は、４月以降ＧＷでも寂しい限り、昔は10月からシーズン始めということで賑わっていたのに昨今はスキーではなくて夏場のフジロックでと毛色を変えてきました。
６号館は旅行会社経由の宿泊に割当てていたのが１～４号館だけで宿泊が賄えてしまうのは当然建物の維持だけでも相当な負債を抱えることかと思います。
近くの西武ヴィラも閑散とし、法人でしか維持できないのではないでしょうか？
これもある意味、節税対策でしょうか？
そんな寂れた町は苗場だけではありません。
ここはまだ巨大資本が入っているだけいいですが、世界大会もある意味町おこし事業の感があります。
で、リア充って何ですか？
スポーツの世界は妄想もある意味必要なんで、リアルな結果ばかり見ていると落ち込みますよ。


sno********さん 2015/12/27 02:41:59
バブリーな時代の名残です。
苗場プリンスも何棟かは売りに出されてるという話です。

スキー場は完全な赤字です。雫石や万座、八海山など
動かしてないリフト、ゴンドラ在るのが証拠かなと。
志賀焼額山も苗場並の稼働です。


でも、コクドとつながりのあった
ツツミンが強引にスキー場バンバン作ったおかげで
今があると言えますね。

今は国有化されてスキー場は作れないですから
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/

[66: 近所さん]

リゾートマンションの一番大きな問題は別荘の様に暖炉・薪ストーブの炎を見られない事かな。

リゾマンには暖炉・薪ストーブがおけないから、代わりにこれを買うしかないね：


ディンプレックス 電気暖炉(暖房機能無し)
セリーニ フラワーオブライフ ブラック CLN28FBJ
https://www.amazon.co.jp/dp/B07HFV3GPF/ref=sspa_dk_detail_0?psc=1

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光と影がゆらめく、美しさ
映像と鏡の反射による炎のゆらめき

カバーに施された花の紋様が光に照らされ、床一面に咲き誇る
オフィスのロビーやホテルのエントランスなどで、訪れる方を今までにない美しさで迎える

華やかな光がただよう新感覚の電気暖炉(暖房機能無し)

独自技術の映像と鏡の反射による炎効果
「燃える薪サウンド機能」を搭載(ボリューム調整可能)

便利なリモコン付き

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ディンプレックス 電気暖炉 Cellini Flower of Life - YouTube 動画
https://www.youtube.com/results?search_query=%E3%83%87%E3%82%A3%E3%83%...

DIMPLEX JAPAN Opti-V / オプティV シリーズ
https://www.dimplex.jp/optifireplace/products/opti-v/

CLN28FBJ/CLN28PWJ CELLINI 取扱説明書
https://www.dimplex.jp/optifireplace/products/opti-v/images/SAMPLE_Cel...

[67: 近所さん]

【雪国魚沼】奥只見丸山スキー場　10号トンネル
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/ski/1534842622/l50


325名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/05/08(水) 23:15:53.60>>326

奥只見でパウダーって気持ちよかったことないんだけど
春しか行かなかったから試しに１２月１月の降雪時に行ってはみたけど、
第２ペア降りて平面しばし漕ぎ、ＡＢＣコース滑っても（Ｄ論外）ブナ平ヒュッテから先で平面滑走になってかったるいんだよな
結局真冬も春もあそこでスピードダウンするんだなって（ちなボーダー）
俺、Ｅコースのコブしか面白くねぇもん、でパークも縮小されてったから行かなくなった


326名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/05/09(木) 04:35:57.21
>>325
嫌みとかじゃなくて、上手い人にはつまらないかもね奥只見パウダー
そもそも俺は下手だし底ツキ無しのパウダーであれば八方や谷川の沢筋からかぐら5ロマの緩斜面、妙高の重パウまで大好物w
奥只見は確かにコースとしては物足りないけど、春に他がクローズする中まだまだリフト使えてグルグル回せるのは俺には貴重な存在
あと春の奥只見は俺の中ではシーズン終盤のイベント的要素も有る
実際、コースだけでみたら雪が激重でも須原のが面白いw
それでも毎年セカンドシーズンオープン日が気になるし、あの長過ぎるトンネル抜けたらあの雪景色が目に飛び込んで来るとテンション上がるもんな
キタああああ！！！！！！やっぱ奥只見だよなーってwww



327名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/05/09(木) 20:37:33.41>>331

奥只見のパウダーは重い
新潟はどこも重いけどかぐらなら軽いときあるの？



331名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/05/09(木) 22:28:29.61
>>327
ない
新潟は日本海からの湿った雪だから仕方ない




328名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/05/09(木) 21:19:59.59

かぐらは軽い時もあるけど野沢や群馬のほうが全然軽い

杉ノ原関温泉アライなどで軽かった時に当たった事はない
八海山奥只見上国岩原などでも当たったことない
東北も八甲田や夏油雫石とかあの辺の有名どころも回った事あるけど重かった

尾瀬戸倉やパルコールなどではあの標高でもう軽い感じだからやっぱ群馬は軽いと思う
でも量の面白さとアクセス楽ちんで新潟に滑りにいっちゃう


329名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/05/09(木) 21:37:23.94

野沢、がくらより軽いかなぁ
俺がハズレなだけ？
かぐらと同じくらいのイメージ
群馬は軽いよね


330名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/05/09(木) 21:53:26.30

俺が行くといつも野沢のやまびこは軽いよw
普段かぐら八海山に通ってるから、山向こうとこっち側で結構雪質違うなぁって感じる

逆に上信越界隈や白馬には行かないので、そっちはどうなんだろうって
昔は湯ノ丸とか菅平とか行ったもんだけど最近めっきり行かなくなった



332名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/05/10(金) 10:55:02.94>>335>>336

すっげー寒気入ったら八海山とかでも軽くなるって聞いたけど違うの？



336名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/05/10(金) 15:58:04.41
>>332
それはない


335名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/05/10(金) 12:52:37.24
>>332
そして、遭難が出る


333名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/05/10(金) 11:50:25.71

寒さより海からの距離だからね


334 3332019/05/10(金) 12:01:51.78>>338

寒さより海からの距離だからね
だからニセコも重い


338名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/05/11(土) 23:05:29.18
>>334
ニセコが重いって富良野とかと比べたらでしょ
新潟なんかより全然軽かったよ
気温も関係あるでしょ



339名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/05/12(日) 04:58:42.16

新潟の雪を制することができればどんな雪でも滑れる。
よって、上手くなりたければ新潟県の、しかも標高の低いスキー場で滑るべし。

ところで、さすがに今日で終わりだよな？奥丸。
来週行こうかな、歩いて。金ないし。



341名無しさん＠ゲレンデいっぱい。2019/05/12(日) 06:52:10.72

26日まで営業するかぐらならまだまだ雪たっぷりあるよ
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/ski/1534842622/l50

[68: 近所さん]

資産だと思ったらまさかの負債…「不動産相続難民」が急増中
借金より深刻な問題がいま目の前に

設備充実のリゾートマンションが負動産に

東京都の遠山哲夫さん（38歳）は、約3年前に湯沢にあるリゾートマンションを相続しました。スキーが大好きだった父親が家族のために35年ほど前に購入した物件で、子供の頃は冬になると遠山さんも何度も訪れていたと言います。


冬にスキーのためによく訪れていた温泉付きリゾートマンションを遠山さんは相続したが・・・　Photo by iStock

ただ、ここ10年くらいは家族もあまり利用しておらず、今後必要になるとも思えないので、相続したらすぐ売却するつもりでした。築年数も経っていますし、リゾートマンション自体のブームもはるか昔に過ぎ去っていることはわかっていたので、売却したところで大したお金にはならないだろうことは十分予想していました。

そのこともあり、積極的に相続したいわけではなかったものの、だからと言って、相続を放棄する必要性は特に感じていなかったと言います。

「とりあえず相続して、どうするのかは、後で考えればいいと甘く考えていた」と遠山さんは当時の心境を振り返ります。

けれどもまもなく、遠山さんは自分がとんでもない負動産を相続してしまったことに気づきます。

遠山さんが相続した2LDKのリゾートマンションは、温泉付きの豪華な施設が売りでした。そのような豪華な施設を維持するためには当然ながら管理費用が必要ですが、修繕費用の積立金も合わせると、それがなんと月々5万円もかかるのです。

住むわけでも、利用するわけでもないこの部屋に年間60万円も払わなくてはいけないという事実に遠山さんは愕然とします。当然、固定資産税も請求されますから、実際の負担額はさらに大きくなるでしょう。

これはすぐに手放さなければやってられないと痛感した遠山さんは、不動産業者を訪れます。そこで提示された査定価格はなんと10万円。バブル時代に父親が3000万円で購入した物件なのに、そこまで価値が下がっていたのです。

しかも不動産業者は、この値段にしても売れる保証はないと言います。信じられない現実に絶望しつつも、もはや、背に腹はかえられません。このまま持ち続けていれば、ランニングコストを永遠に払い続けなくてはいけないのですから、もうこうなったら買ってくれるだけでもよしとしようと開き直り、遠山さんはこの部屋を10万円で売り出すことにしました。



ところが全く売れないのです。

確かに築年数が経っているとはいえ、温泉付きのリゾートマンションです。2LDKですから広さも十分なはずです。そんな部屋がたった10万円で売られているのに誰も見向きもしないのは、高いランニングコストが仇になっているからなのは明白でした。

おそらくタダであげると言われても、受け取ってくれる人はいないでしょう。

家族と住む自宅マンションのローンもあり、大学受験と高校受験を控える2人の子供をもつ遠山さんにとって、月々5万円以上の支払いは大きな負担です。けれども、このリゾートマンションを手放せない限り、遠山さんは管理費・維持費、そして固定資産税の支払いから逃れることはできないのです。
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/54612?page=3




>バブル時代に父親が3000万円で購入した湯沢のリゾートマンション
>修繕費用の積立金も合わせると、それがなんと月々5万円もかかるのです。
>住むわけでも、利用するわけでもないこの部屋に年間60万円も払わなくてはいけない

その3000万円で配当 年5%の優良株を買っておけば税抜きで手取り 年120万円
もしリゾマンを買わないで株を買っておけば

配当 年120万円 + 支払わなくてもよい 管理費・修繕積立金+固定資産税+電気・水道基本料金 年70万円 ＝ 年 190万円

年190万円で旅館に何泊できるかな？


【高配当利回り株】ベスト50 ＜割安株特集＞　(5月10日現在)
5月12日（日）10時10分配信 株探ニュース

●今週の高利回りランキング【ベスト50】

　対象は東証1部上場銘柄

順位　コード　銘柄　　　　　　利回り(％)　 5/10終値　決算期
　1　　<6810>　マクセルＨＤ　　　　15.86　　　　1803　 20/03
　2　　<1852>　浅沼組　　　　　　　 8.93　　　　2330　 20/03
　3　　<6306>　日工　　　　　　　　 7.30　　　　2738　 20/03
　4　　<7224>　新明和　　　　　　　 6.98　　　　1247　 20/03
　5　　<2914>　ＪＴ　　　　　　　　 6.23　　　　2470　 19/12
　6　　<9434>　ＳＢ　　　　　　　　 5.97　　　　1424　 20/03
　7　　<3294>　イーグランド　　　　 5.91　　　　 643　 20/03
　8　　<5857>　アサヒＨＤ　　　　　 5.88　　　　2040　 20/03
　9　　<7270>　ＳＵＢＡＲＵ　　　　 5.87　　　　2453　 20/03
　10　 <7148>　ＦＰＧ　　　　　　　 5.81　　　　 913　 19/09

　11　 <8558>　東和銀　　　　　　　 5.79　　　　 691　 20/03
　12　 <8835>　太平発　　　　　　　 5.71　　　　 700　 20/03
　13　 <8053>　住友商　　　　　　　 5.69　　　1580.5　 20/03
　14　 <3299>　ムゲンＥ　　　　　　 5.67　　　　 529　 19/12
　15　 <2674>　ハードオフ　　　　　 5.63　　　　 710　 20/03
　16　 <6186>　一蔵　　　　　　　　 5.62　　　　 534　 20/03
　17　 <1929>　日特建　　　　　　　 5.41　　　　 591　 20/03
　18　 <3465>　ケイアイ不　　　　　 5.41　　　　1552　 20/03
　19　 <9810>　日鉄物産　　　　　　 5.29　　　　4350　 20/03
　20　 <5015>　ＢＰカストロ　　　　 5.28　　　　1420　 19/12

　21　 <7245>　大同メ　　　　　　　 5.26　　　　 665　 20/03
　22　 <3244>　サムティ　　　　　　 5.25　　　　1428　 19/11
　23　 <8020>　兼松　　　　　　　　 5.24　　　　1145　 20/03
　24　 <7433>　伯東　　　　　　　　 5.20　　　　1153　 20/03
　25　 <6461>　日ピス　　　　　　　 5.15　　　　1455　 20/03
　26　 <7971>　東リ　　　　　　　　 5.10　　　　 255　 20/03
　27　 <8074>　ユアサ商　　　　　　 5.08　　　　2953　 20/03
　28　 <2428>　ウェルネット　　　　 5.03　　　　 994　 19/06
　29　 <8065>　佐藤商　　　　　　　 5.02　　　　 856　 20/03
　30　 <7537>　丸文　　　　　　　　 5.01　　　　 599　 20/03

　31　 <1898>　世紀東急　　　　　　 5.00　　　　 600　 20/03
　32　 <9437>　ＮＴＴドコモ　　　　 4.97　　　2412.5　 20/03
　33　 <8068>　菱洋エレク　　　　　 4.95　　　　1616　 20/01
　34　 <8892>　日エスコン　　　　　 4.95　　　　 707　 19/12
　35　 <8999>　グランディ　　　　　 4.95　　　　 465　 20/03
　36　 <1808>　長谷工　　　　　　　 4.93　　　　1216　 20/03
　37　 <5391>　Ａ＆ＡＭ　　　　　　 4.90　　　　1020　 20/03
　38　 <8002>　丸紅　　　　　　　　 4.90　　　 713.9　 20/03
　39　 <2760>　東エレデバ　　　　　 4.88　　　　1843　 20/03
　40　 <7480>　スズデン　　　　　　 4.88　　　　1434　 20/03

　41　 <4980>　デクセリ　　　　　　 4.87　　　　 698　 20/03
　42　 <8133>　エネクス　　　　　　 4.87　　　　 862　 20/03
　43　 <3245>　ディアライフ　　　　 4.83　　　　 414　 19/09
　44　 <8007>　高島　　　　　　　　 4.83　　　　1656　 20/03
　45　 <8031>　三井物　　　　　　　 4.83　　　　1657　 20/03
　46　 <1878>　大東建　　　　　　　 4.81　　　 12810　 20/03
　47　 <6915>　千代田インテ　　　　 4.81　　　　1974　 19/12
　48　 <7214>　ＧＭＢ　　　　　　　 4.81　　　　 832　 20/03
　49　 <6927>　ヘリオスＴＨ　　　　 4.77　　　　 629　 20/03
　50　 <1873>　日本ハウス　　　　　 4.76　　　　 420　 19/10

※利回りは％、終値は円。
※権利付き最終日を過ぎた銘柄は除いた。

[69: 近所さん]

湯沢・苗場や草津のリゾートマンションは

水道代と下水道代合わせて1000円ちょっと、町会費やNHK受信料は払わなくてもいい
駐車場は無料
町会に参加しなくていい、雪下ろし不要
暖房費と冷房費もあまりかからない

しかし、管理費と修繕積立金が高過ぎるので、トータルではあまり安くならない

それから、苗場や草津みたいな山の中のリゾマンだと車で買い物や日帰り旅行するだけでも大変だし。

それで誰もリゾマンに定住しない

別荘として使うには、湯沢には魅力が全然無いしね。

安いものには安いだけの理由がちゃんと有るんだ

湯沢や草津のリゾートマンションより、小布施、中之条や湯田中あたりでアパート借りた方が絶対にいい

アパート借りて、そこから色々なスキー場や日帰り温泉に行った方が愉しめるよ ：


【SUUMO】小布施駅の賃貸(賃貸マンション・アパート)住宅のお部屋探し物件情報（長野県）
https://suumo.jp/chintai/nagano/ek_63010/

【SUUMO】中之条駅の賃貸(賃貸マンション・アパート)住宅のお部屋探し物件情報（群馬県）
https://suumo.jp/chintai/gumma/ek_57030/

【SUUMO】湯田中駅の賃貸(賃貸マンション・アパート)住宅のお部屋探し物件情報（長野県）
https://suumo.jp/chintai/nagano/ek_63060/
https://www.homes.co.jp/chintai/nagano/yudanaka_08132-st/list/?&cm...

[70: 近所さん]

3494 某リゾマン区分所有者

固定資産税の通知は届きましたか？
毎年のことですけれど、実態価格と算出根拠の価格の乖離が尋常じゃないですね。

湯沢の500万円のリゾートマンションの固定資産税は、都内の7,500万のマンションと同レベルの固定資産税です。ちょっと理解できない。この計算だとリゾマンの価格が10万円になってる物件では既に固定資産税額が物件価格よりも高いケースも出てきていますよね？そんなもの理解不能ですよね？算出根拠がどうあれ、固定資産税の金額は見積価値（時価の7割程度）の1.4％のはずですからね。

来年は縦覧期間に不服申し立てしてみようかな？もちろん自治体は簡単に認めないいでしょうけれど、これだけ実態価格と乖離がある以上、裁判になったら敗ける気がしません。

固定資産税が下がると年間のランニングコストが下がるので、湯沢のリゾマンにとっては良い効果（価値↑）だと思うんですけれど、町の税収は下がる訳です。

『湯沢町のリゾマンオーナーさん』はどう思いますか？ご意見をお聞かせください。



▲△▽▼


家屋(建物)の固定資産税評価額の計算方法！
経年減点補正率についても説明します。2018年3月13日
https://reatips.info/keinenngenten-hosei/

今日は家屋・建物の固定資産税評価額の計算方法、そして、古い建物の評価額が高い原因ともなっている経年減点補正率について書いてみたいと思います。

簡単に下のような式で理解してもらえると一番簡単かと思います。


評価額＝再建築に必要な金額×建物の劣化等による減価


家屋の固定資産税評価額はその建物を再建築するとした場合に必要な費用に、建物の劣化（これは年を経ることによる経年劣化が主となります。）を考慮して決定するとされているのです。

一般的に再建築に必要な金額は、市場における建物価額よりも安い場合が多く、固定資産税評価で計算すると市場での建築価格の５～６割程度になるとも言われています。


経年減点補正率について

式の中では、「損耗の状況による減点補正率」となっていますが、その主たるものが経年減点補正率です。これは総務省の固定資産評価基準の別表に、建物の構造（木造か、鉄骨造、RC造かなど）、用途・種類（専用住宅か、事務所、店舗、旅館等かなど）の別によって定められています。

最初にこの経年減点補正率の一番のキモをお話ししてしまうと、率は最低でも0.2です。つまり価格は0.2よりは何年経っても下がりません。

ＲＣ造のホテル・旅館の経年減点補正率

建物の評価額が高い！と相談をよく受けるのがホテル・旅館だったりします。先に書いた家屋固定資産評価額の減額の判決の記事も旅館のものでしたね。

一般的である、鉄筋コンクリート造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の経年減点補正率は下のとおり、耐用年数が45年と長いので上の数字だけ表示されるように表をしてあります。

最下限である2割水準まで下がるには45年かかります。また住宅アパートと異なるのは1年経過してもたいして減価しないといったことでしょうか。住宅では1年経過すると2割減となりましたが、旅館・ホテルでは2%弱の減価です。


経過年数, 経年減点補正率
1 0.9822
2 0.9644
3 0.9467
4 0.9289
5 0.9111
6 0.8933
7 0.8756
8 0.8578
9 0.8400
10 0.8222
11 0.8044
12 0.7867
13 0.7689
14 0.7511
15 0.7333
16 0.7156
17 0.6978
18 0.6800
19 0.6622
20 0.6444
21 0.6267
22 0.6089
23 0.5911
24 0.5733
25 0.5556
26 0.5378
27 0.5200
28 0.5022
29 0.4844
30 0.4667
31 0.4489
32 0.4311
33 0.4133
34 0.3956
35 0.3778
36 0.3600
37 0.3422
38 0.3244
39 0.3067
40 0.2889
41 0.2711
42 0.2533
43 0.2356
44 0.2178
45以上 0.2000
https://reatips.info/keinenngenten-hosei/

[71: 近所さん]

廃虚同然リゾマン、執念の解体　全員同意へ所有者を追跡 2019年4月27日

負動産時代

　つくるのは簡単だが、こわすのは大変。それはマン
ションの宿命といえる。一度建ったマンションを建て
替えたり、更地にしたりするには、所有者の大多数、場
合によっては全員の同意が必要だからだ。

　築４４年で老朽化が進み、所有者も散り散りになって
いた新潟県湯沢町のリゾートマンション（リゾマン）が
昨年取り壊され、更地として売却された。所有者全員が
同意してのマンション解体は全国的にも珍しく、「奇跡
的」ともいえる。売るに売れず、税金や管理の負担が重
くのしかかる「負動産」の問題を長く取材してきた記者
が、現地に向かった。


リゾマンの草分け
上越新幹線の越後湯沢駅から車で約３０分。「マン
ション苗場」があった場所はいま、きれいな更地になっている。
　全国屈指のスキーリゾートとして知られる苗場高原にこのマンションが建ったのは１９７５年。６階建て、４０～５０
平方メートルの３０部屋にレストランなどもあり、リゾートマンションの草分け的存在だった。その後、バブル期にか
けてリゾマンが次々と建ち、そのバブルも崩壊したため、利用者は激減した。
　管理費の滞納も相次ぎ、管理組合は機能不全に。２００３年を最後に大規模修繕も行われなくなり、廃虚に近づい
ていった。


立ち上がったオーナー

　朽ちゆくマンションの惨状を見かねて、立ち上がった所有者たちがいる。その一人が新潟県柏崎市の建設会
社社長、石坂泰男さん（５４）だ。会社名義でマンション苗場の物件２戸を持ち、先代社長だった父は管理組合の理
事長をしていた。石坂さんは「このまま廃虚になることだけは避けたい」と、１４年に地元の不動産仲介会社ひまわり
に相談した。
　廃虚同然のリゾマンをどうするか。やらなければならないことは山ほどあった。
　まずは休眠状態にあった管理組合の立て直しだ。１５年６月に臨時総会を開き、あらためて理事を決めた。
　つぎに、散り散りになった所有者たちの意向を確認しなくてはいけない。
　石坂さんらは不動産登記簿に載っていた２８の個人・法人にアンケートを郵送した。回答は２１、無回答が３。４通
は宛先不明で戻ってきた。
　回答があった２１人のうち１９人は、すでにマンションを利用していなかった。２人が「年に５～１０泊利用している」
と答えた。使い続けたいという声は皆無で、解体をめざすという方向性は決まった。保証期間が切れる寸前だったエ
レベーターを止め、建物は閉鎖した。１５年１０月に改めて管理組合の定期総会を開き、解体の方針を決議した。


全員同意の「壁」

　管理組合の「財布」を調べ直してみると、修繕積立金が約３５００万円残っていた。理事を務めていた３人ら、一部
の所有者が管理費・積立金を払い続けてきたことが大きかった。解体費用のめどは立った。だがそこで最大の難関
が立ちはだかった。「所有者全員の同意」だ。マンションを壊すのに、なぜ全員の同意が必要なのか。

マンションを壊すのは①建て替える②更地にして売却する――という二つのパターンがある。

原則として①では
所有者の５分の４以上、②では所有者全員の合意が必要となる。ただし②には特例もある。耐震性が足りないマ
ンションや、大規模に被災したマンションについては５分の４以上の合意があれば、解体・売却できる。
マンション苗場も耐震性が足りない可能性があり、特例の「５分の４以上」の合意による解体も検討した。だが、
行政の手続きでかえって時間がかかるかもしれないと判断。全員合意を目指す方針をとった。



　全員から合意を取り付ける仕事にあたったのは大野元さん（６１）だ。ひまわりグループのリゾマン専門の管理会
社、エンゼルの管理部長としてこの問題を担当した。
　大野さんはさっそく壁に突き当たった。所有者不明問題だ。
　所有者へのアンケートで、宛先不明で戻ってきてしまったのは３人と１法人。送り先の住所を訪ねてみたが所有者
は見つからない。
　大野さんは周辺の「聞き込み」から始めた。３人のうち１人は飲食店オーナーだったが、すでに自己破産して行方
がわからなくなっていた。ただし、飲食店の元従業員がいることがわかった。訪ねて事情を聴くと、元従業員もかつて
マンション苗場を利用したことがあるという。すぐに元オーナーに連絡を取ってくれ、協力を得られることになった。
　法人の１社は２部屋を持っていたが、何度か住所が変わった末に事業の実態はなくなっていた。最後の住所地を
訪ねるとマンションが建っていて、手がかりはなくなった。
　それでも大野さんは聞き込みを続けた。訪ね歩くうちに、ふと目についた診療所の看板に、元経営者の特徴のある
名字と同じ名前があった。その診療所に飛び込んで事情を話すと、医師の父が、探していた法人の元経営者だとわ
かった。
　残った２人には、管理組合が滞納分の管理費の支払いを求める裁判を起こした。裁判所からの手紙である「送達」
は、郵便局の転送期限が切れても可能な限り転居先を追いかけて届けられる。これで２人とも連絡が取れた。
　このうち１人は、納める管理費を一部減額することを条件に解体に協力してくれた。
　最後の１人になった。でも、解体には合意できないという。もともと、管理組合との関係がこじれていた所有者だっ
た。
最後の１人
　いざこざの原因は複雑だ。
　その人が買ったマンション苗場の部屋は競売物件だった。元の所有者が住宅ローンを滞納したため差し押さえら
れたのだ。
　ここで「債務の引き継ぎ」というやっかいな問題が持ち上がる。
　競売物件を買った人が、元所有者の住宅ローンを肩代わりする必要は、もちろんない。ところが、元所有者が滞納
していた管理費などの債務は、物件の新たな所有者に引き継がれるのだ。
　管理組合は滞納分の支払いを求めたが、新たな所有者は応じなかった。そこで管理組合は、この所有者がマン
ションを利用することを拒否していた。
　説得に当たったのが大野さんだ。「あなた以外の所有者は解体に合意しています。このまま幽霊屋敷になって事
故が起きたら、あなたが責任を問われますよ」などと説き、ようやく解体することにだけ合意が得られた。
個人の土地を、管理組合が競売に
　ついに全員の合意を取り付けた。１７年１０月の管理組合総会で解体を決議した。残っていた修繕積立金約
３５００万円を使って解体を始め、昨年６月に更地になった。
　あとは更地を売るだけ、という段階で、最後まで解体に応じなかった１人が土地売却に反対した。そこで管理組合
は、その人の所有分である土地を競売にかけることを申し立てた。管理費の滞納があるため、「債権者」である管理
組合は土地を競売にかけることができる。今年２月、新たな所有者が落札し、一連の敷地売却が完了した。
　こうした苦労を重ねてようやく更地になった敷地を買ってくれたのは、近くのペンション経営者で、５００万円を出し
てくれた。大野さんの努力もあって、滞納管理費など１千万円以上を回収できた。
　解体工事費や諸経費などを差し引くと、５００万円近くが残った。これを、ずっと管理費などを払い続けてきた７戸の
所有者の５人に分配した。
　理事長の石坂さんは振り返る。
　「管理がない状態が続いて積立金がたまっていたので、工事費に回せた。初期のリゾートマンションだったので、
所有者はもともと比較的余裕のある人たちが多く、協力が得られたことも大きい」
思い出のマンション
　ほかにも、いろいろな課題に直面した。解体にあたって工事車両の出入りや足場の設置場所が必要だったため、
隣の土地を借りたいと頼んだときのことだ。
　隣の土地の所有者から、借りるのではなく買うよう求められた。応じざるをえなかった。
　解体前、苗場マンションを「社員寮にしたいので丸ごと売ってほしい」という話が舞い込んだこともあった。石坂さ
んたちは真剣に検討した。しかし、本当に責任を持って使ってくれるかの確信が持てず、断った。
　その会社が近くでやると言っていた事業は、いまはない。もし売却していたら、マンション苗場の所有者たちは楽
になったかもしれないが、物件そのものは今も放置され、廃虚になっていたかもしれない。
　「自分が中学生のときに親が会社の保養所として買い、友達と何度も利用した思い出のマンションだった。廃虚
になることが避けられて、本当によかった」

　石坂さんはほっとしているという。（松浦新）
http://www.angel-r.com/pdf/asahi_1.pdf

[72: 近所さん]

湯沢は将来的には日本の姥捨て山になる

湯沢は認知症と寝たきり老人の姥捨て山になる

リゾート施設は軽井沢、蓼科、志賀高原、菅平、妙高、白馬、富士五湖、箱根、伊豆、ニセコ、富良野に集約される

私は、日本の介護にとって、中長期的には介護職員の待遇改善だけでなく、日本の高齢者の自然かつ物理的な集約もある程度必要だと考えています。現在の日本は、地方にいるとよくわかるのですが、高齢者の自宅や高齢者施設が物理的にあまりにも「点在」しています。

例えば、訪問介護でもAさん宅を訪れた後、次のBさん宅に向かうまでに（少々大げさに言えば）「山を一つ越える」等ということは普通にあります。すなわち、高齢者の点在により、いくら優秀な介護職員を集めたところで、きめ細かい対応を行うには物理的な限界があるのです。

また、こうした高齢者の集約性の低さは介護関連産業にも悪影響を与えています。人手不足の介護現場は生産性向上のニーズが豊富にありますが、日本の場合、在宅はもとより施設でも、特徴ある小規模なものが多く、大規模なものはあまり多くない傾向があります。

日本で高齢者を集約にはどうしたらよいのでしょうか。私は、ある意味逆転の発想ですが、高齢者が“高齢者になる前に”「集約」を進めるのが大事だと思います。年をとるとどうしても住み替え等は億劫になりますがもう少し若ければいいのではということです。

皆さんはCCRC (Continuing Care Retirement Community)というコンセプトをご存知でしょうか。これは海外（特に米国）ではそれなり認知度があるのですが、高齢者が健康な段階で入居し、終身暮らすことができる生活共同体を意味します。多くの場合、50代・60代くらいの「若い」方をターゲットに入居者を募り、居住スペースのあるコミュニティの中には医療施設やスポーツ施設、レクリエーション施設が設けられていたりします。ざっくりとしたイメージとしてはシニア向けの（大学）キャンパスのような感じ。子育て等を終えた若いシニアが、不要となった従来の広い居住スペースを手放す等してCCRCに入居。コミュニティ内で行われるさまざまなアクティビティを通じて友達を作り、第二の青春を過ごしながら老いていくが、必要となる介護・医療等もコミュニティで完結…といった感じ。

ちょっと伝わりにくいかと思いますので、海外（タイ）の事例ですが、私も視察した施設のわかりやすいyoutubeビデオを紹介します。タイ語ですが、なんとなくでもイメージを感じてください。娘に連れてこられたお母さんがCCRCで過ごす日々の話です。
https://www.youtube.com/watch?v=O8c8m4zTPcE

CCRCでは高齢者に関わる、あらゆる産業が集約可能です。それぞれに特徴があるのが一般的ですが、医療・介護はもとより、プール、ヨガ、テニス等のスポーツからリハビリテーション、生涯教育、そしてガーデニング、ダンス、カラオケ等の余暇活動に至るまでさまざまな付加価値の形態があります。

そして、こうした集約は高付加価値サービスを生み出す源泉となります。日本は豊富な介護需要と高度な訓練を受けた介護士、そして技術力のある企業を多く持つ国ですが、これまで残念ながら介護現場の生産性向上はその底力に比しては進んでいません。未だに数十年前とあまり変わらぬやり方で高齢者の食事、入浴、排泄等を介助・介護しているところがほとんどなのが現実です。

しかし、CCRCでは高い付加価値を持つサービスの提供に対するハードルが一気に下る可能性が高くあります。何しろ高齢者にまつわるすべてのサービス需要がワンストップで集約されるのです。私が訪れたいくつかの海外のCCRCでは、それらの入居者が比較的裕福ということもありますが、敷地内バリアフリーはもとより、ハイテク車椅子を使った移動やどこでもすぐに同じ敷地にある医療施設から医療スタッフが駆けつけられるよう転倒通知のセンサーを張り巡らす整備、また生体計を用いて居住者の健康管理を遠隔でモニターできるシステムの導入等が当たり前のように検討されていて驚きました。

逆に言えば、介護技術・産業技術に強みのある日本でこうした取り組みを行えば、そこから生み出されるイノベーションはかなりの数にのぼり、また競争力をもったものにもなるでしょう。

実際、既に日本でも日本版CCRCを創出する計画は各地であります。地方創生の文脈で都会の高齢者を地方に呼び込もうとするものや、大学や病院と連携してそれぞれ生涯教育・医療サービスの付加価値をつけようとするもの、行政と一体となってコンパクトシティと結びつけるもの、民間のサ高住が大規模化して発展したもの等さまざまです。

日本版CCRCはまだまだこれからです。日本、というより地域の特色を活かしたCCRCが各地に次々に生まれれば、そこから日本を追って高齢化する諸外国にも普及し得る多くの革新的な事例が生まれるでしょう。例えば、最近私が会話に加わったアイデアとして次のようなものもあります。高齢化した過疎の農村地域。地域の中心部に医療機関を誘致した後、地元の廃材を燃料とする環境負荷の低いバイオマス発電所を立て、それで電気を賄い高齢者が移住するコミュニティを作る。また、当該のバイオマス発電には地熱の発生が伴うそうなのでそれを使って、コミュニティ内に見晴らしの良い大浴場を設置。さらに、集まった元農家の高齢者たちと地熱を利用した常夏のビニールハウスで家庭菜園のようにコーヒーを作ったり、マンゴーを作ったり。

そこで近隣の高校が実習もし、さらに大学と連携して生涯教育やレクリエーション活動も生まれる…。もちろん実現には課題もあるでしょうが、おもしろいと思いませんか。高齢者のためのコミュニティづくり。異業種の人々が集えば各地で素晴らしいアイデアが次々と出てくることでしょう。
https://38news.jp/default/13694

[73: 近所さん]

湯沢を姥捨て山ではなくリゾート地にする方法

苗場と四万温泉の間の国道353号線の未通部分を開通させたり、ロープーウェイで苗場山山頂まで行ける様にすれば観光客は来るけど、湯沢町は絶対にやらない。

湯沢は何をやっても家族向けの観光地にはならない
見込みがあるのは風俗の里くらいかな

街をオシャレにしなくても、国道と県道すべてを白樺の並木道にすれば人気出るけど
湯沢は何故か桜の街路樹しか植えない

湯沢を吉野にしても観光客は来ないというのがわからないんだな。

湯沢にはアホしかいないから永遠に観光地にはならない


北海道を真似て至る所に白樺やカラマツを植えまくればいいのです：

北海道の白樺並木 - YouTube 動画
https://www.youtube.com/results?search_query=%E5%8C%97%E6%B5%B7%E9%81%...

北海道の白樺 - YouTube 動画
https://www.youtube.com/results?search_query=%E5%8C%97%E6%B5%B7%E9%81%...

Most Beautiful Road 日本で一番美しい道?富良野・美瑛 - YouTube
https://www.youtube.com/results?search_query=Most+Beautiful+Road%E3%80...


白樺林の唯一の問題は花粉症なのですが、市街地にまで白樺並木を作らなくても、17号線の三国峠や湯沢-苗場の間を白樺並木にしたり、廃スキー場の跡地を白樺の森にするだけで 十分リゾート地の雰囲気になります。


【2019年】札幌・旭川で白樺花粉に苦しむ僕。北海道での日常対策を９つ紹介
https://www.kitalannotabihurotravel.com/entry/sirakaba

[74: 近所さん]

北海道の白樺並木 - YouTube 動画
https://www.youtube.com/results?search_query=%E5%8C%97%E6%B5%B7%E9%81%...


北海道の白樺 - YouTube 動画
https://www.youtube.com/results?search_query=%E5%8C%97%E6%B5%B7%E9%81%...


Most Beautiful Road 日本で一番美しい道?富良野・美瑛 - YouTube
https://www.youtube.com/results?search_query=Most+Beautiful+Road%E3%80...

【2019年】札幌・旭川で白樺花粉に苦しむ僕。北海道での日常対策を９つ紹介
https://www.kitalannotabihurotravel.com/entry/sirakaba

[75: 口コミ知りたいさん]

無理やり造られた観光地など必要がない
将来を見据えたら発破数発で倒してしまったほうが
人間は考え始めるのではないのか？

とてつもない疲弊感を日本人を襲うのはこれからだと言うのに。

[76: 匿名さん]

沼地を首都にした日本人だから、そこは大丈夫しょ。

[77: 名無しさん]

ペースのあるコミュニティの中には医療施設やスポーツ施設、レクリエーション施設が設けられていたりします。ざっくりとしたイメージとしてはシニア向けの（大学）キャン

[78: 名無しさん]

さん（38歳）は、約3年前に湯沢にあるリゾートマンションを相続しました。スキーが大好きだった父親が家族のために35年ほど前に購入した物件で、子供の頃は冬

[79: 名無しさん]

っても下がりません。

ＲＣ造のホテル・旅館の経年減点補正率

建物の評価額が高い！と相談をよく受けるのがホテ

[80: 名無しさん]

2647 通りがかりさん
2日前
素人の考えです。ディズニーと同じで値上げしないから人の多さに悩まされる、需要減らすために値上げだ
新宿から遠方の各駅しか停車しない駅から優先的に値上げして各駅の本数減らして快速急行を増やす
仮に運賃２倍しても人数半減はしないだろう、利益上がるからロマンスカーの本数を減らしてもいい

小田急のページ（ゆったり重視派２０代女性Ｃさんの場合）で代々木上原で快速急行乗り換えおすすめしててひどいｗ
１番嫌われる乗り方じゃん

[81: 名無しさん]

アパートに住んでますが、生活音が本当にうるさくって、イライラするレベルです。
普通に会話の内容がわかるくらいの壁、床の薄さってありえないです。
わざとかよってくらいドンドンドンドン夜中でもトイレの音、響まくります。
引っ越したいけど違約金かかるし、一年以上ならかかりませんか？
デザインはいいけど、作りが雑すぎ。新築なのにシンク下の壁に穴が最初から空いていました。
床のフローリングもなんか変な黒いゴミ最初っから詰まってるし。
むかつくくらい欠陥住宅でした。

[82: 777]

どんな感じ？

[85: 匿名さん]

思想的にアレな人なのね。
イタコ芸の信者さんだったっけ？

[86: 匿名さん]

あれ？ちょっと待てよ。

ラ・ヴィで競売落札して問題になった宗教法人って沖縄だったよな。

あー、なるほどね。
全部合点がいったよ。
要するに腹いせだったんだね。

[88: 近所さん]

[No.83～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[89: 通りがかりさん]

苗場のリゾマンを持っていましたが、数年前に手放しました。理由はスキーに興味がなくなったことが一番。買った当時は定年後も滑れるし、良いかなと考えていましたが、趣味も歳とると変わって行き、今は夫婦で海外旅行になり、年末年始に過ごしていた苗場もビーチホリデーに変わりました。お金が掃いて捨てるほどある人なら良いですが、一般庶民にはリゾートマンションは維持して行くのが大変です。行く度に掃除しないといけないですし、部屋の空気入れ替えの為に夏場も行かないといけないし、買った頃は避暑地になっていた苗場も、今では暑くてエアコンが必要だし、管理費を払う分でどこかの温泉に毎月一泊出来ますからね。

[90: eマンションさん]

なんかスレ主の前置き長過ぎて冒頭しか読む気になれなかったけど、スレ主さんはリゾマン持ったこと無いでしょwまぁ今は負の遺産なだけだけどね。それでも数年前に国税の払い下げオークションで苗場のマンション落札した。2LDK室内は何年も使われてない様子だったけどカーペットや壁紙、水周りの状態も良かった。しかもよくある全オーナーの家財は一切無し、滞納管理費もこちらに請求される事も無く、最上階で15万で落札。他に入札者が居なかったから最低価格で買えた。日帰り温泉はそばにあるし、毎週末気分転換に行ってる。管理費だって毎月25000円くらい、普段はアパート住まいだけど月収25万もあれば維持出来るし、定年後の居場所と思っていればお得感ある。所得税も購入時に町役場に提出する書類の使用目的だったかなぁそんな項目に一言書いて所得税免除。まあコンビニもそばには無いけど車や地域の送迎マイクロバスを使えば食材の買い物は出来る。なんかダラダラ書いたけど、要は不動産屋から買わない事、実際同じマンションでもっと狭い下層階が俺が落札した物件の2倍以上に加え、保証金50万とか馬鹿バカしい値段だから。最近ヤフオクに出てないけど、国税物件を利用した方がかなり安い。買っても次はタダでも売れないから老後借家の更新なんか心配するならリゾマン購入も有りかと思います。

[91: 通りがかりさん]

親戚がオーナーで9号館を毎年数回使用していますが、水道水は飲用できないは嘘ですねー。少し出しとけば普通に使えます。

[92: eマンションさん]

ネタの水道水が飲めるとか飲めないとか、そんな事どうでもいい。ネタ主は大した知識もなく書いてるんだから。
それよりこんな利用方法とか、買うならこうしたらいいとか書いた方が建設的スレになると思う

[93: 匿名さん]

間違っても投資案件にはなりゃせんわ
頭にタンポポ生えてるわけじゃないんだから
ｗｗｗｗｗｗｗｗ

これ書いても怒る人いないだろうしｗｗｗ

[94: 匿名さん]

民泊受けるリゾートマンションなんか買ってはいけないと思いました。

[95: デベにお勤めさん]

>>91
>親戚がオーナーで9号館を毎年数回使用していますが、水道水は飲用できないは嘘ですねー。少し出しとけば普通に使えます。

築年数によって違うんだよ

【オーナー様コメント】

昨年9月にカーペットを全面貼替えてあります。

ガス暖房機も一機新品に交換

茶水対策の為、宅内水道管をリニューアルしました。

苗場ヴィラ特有の茶水も殆ど出ません。

トイレの壁も本漆喰を使用、昨年施工しており匂い対策も行っております。

※H29.9月　ガス暖房機交換済
※H29.9月　カーペット貼替、トイレの壁クロス貼替済 / リフォーム実施時期:201709 / リフォーム実施内容:カーペット貼替、トイレの壁クロス貼替済

[96: ご近所さん]

『加山キャプテンコーストスキー場』で大損した加山雄三の借金人生　100億円以上を完済


加山雄三は20隻以上のヨットを設計した設計士、一等航海士、ギタリスト、旭日章俳優などの顔を持つ

加山雄三は名俳優の父と共に、多彩な活動をする大物俳優として知られています。

だがもう一つの顔は借金王で、恵まれすぎた子供時代のせいか、金銭感覚が大きすぎました。


借金100億円を返済

俳優の加山雄三はアメリカの永住権（グリーンカード）を取得し、妻と子供がアメリカに住んでいる。

本人は東京成城の一等地に豪邸を持っているが、誰も居ない家に帰る事は少なく、仕事に忙しい。


忙しいのは俳優人生の大半を借金を返すのに費やしてきたからで、１００億円以上の借金を抱えていた。



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その加山雄三が2015年になって「借金完済」宣言をして世間を驚かせました。

加山雄三の人柄はともかく商売上の評判は、ちょっとした仕事でも高額ギャラを要求するのであまり良くなかった。

たとえば学校行事のゲストに芸能人を呼ぶ事があるが、他の芸能人は数十万円なのに加山は2000万円を要求したという。


ゼニゲバという評判だったが、この頃は借金に追いまくられていたので、金の亡者のごとく稼がなければならなかった。

100億円の借金というと金利5%でも一日100万円以上の金利、10%なら毎日300万円近い金利で、確かに数十万円で営業しても追いつかない。

これを返済する為に、芸能界の仕事は最低でも数百万円以上の仕事に限っていたようです。


その借金は経営する『加山キャプテンコーストスキー場』（新潟県湯沢町）が作ったものだった。

そのスキー場は2011年5月に廃業が発表されたが、前のシーズンも休業していた。

経営が行き詰って休業したところに東北地震で打撃を受けて、そのまま廃業を決めたようです。


この時加山は「20年間で20億円以上をつぎ込み、ずっと赤字で1回も黒字なし。本当にバカだね。」と自分を評した。



借金の経緯

加山スキー場は1990年スキーブームの全盛期に開業し、当時は話題になり年間数万人の利用客がありました。

1987年に「私をスキーに連れてって」という映画が公開されて、数年間がブームの頂点とされていました。

つまり加山のスキー投資は最も高い時に買って、最も安い時に売る、典型的な「高値買いの投売り」だった事になる。


加山スキー場は予想ほど利用客が伸びず、資金難からコースが短縮されたのと、駅や高速道路から遠かったので集客に苦労しました。

何よりスキーブームが終わってしまい、周辺のスキー場もクシの歯が抜けるように廃業して行きました。

最近スキーはやや盛り返しているようですが、損切りした途端に相場が上がり始めるのは、どの世界でも同じようです。


加山はスポーツを中心に多趣味な人で、様々な事業を始めたが失敗例が多かった。

最初の事業は1965年、当時流行の先端だった茅ヶ崎で父親とホテルを開業したが、1970年に倒産しました。

倒産時も加山は海外で遊びまわっていて、暴力事件を起こしたり女優と結婚したりしていました。


ホテルを開業したのは父親の俳優上原謙で、71歳の時に再婚して子供を作っているので、父親に似たのかも知れない。

ホテル倒産で23億円の負債を背負い、毎日卵かけご飯だけで過ごし、1980年頃に約10年で返済しました。

加山雄三が生まれたのは1937年なので、ホテル開業は28歳で借金返済は43歳の頃だった事になります。


その後数年は俳優としても活躍し、人生で最も平穏な数年間を過ごすが、バブル景気が過熱するとまた悪い癖が出ました。

趣味のヨットなどでは飽き足らず、ブームになりつつあったスキー場を開業しようと思い立ちました。

加山が思い立つ新事業は焼肉屋などではなく、壮大で元手の掛かる事業なのが特徴です。



父は名俳優で家政婦が2人居た

『加山キャプテンコーストスキー場』の開業までには推定で数十億円掛かり、開業してからも20億円ほどつぎ込みました。

肝心の利益はまったく出ず、借地だったようなので土地を転売して利益を出す事もありませんでした。

人生2度目の大借金を払い終えたのは2014年頃らしく、この頃旅番組とか他の俳優と同じような仕事を始めています。


今後の予定はヨットで世界一周と話しているので、78歳だが体力的には元気なようです。

加山雄三は先ほど出た俳優上原謙の長男として生まれ、父は既に日本を代表する名俳優で、金銭的に不自由なく育ちました。

親類の岩倉具視は幕末に長州藩をそそのかしてクーデターを画策し、幕府を倒して明治政府が出来るまでは実質的な首相を務めた。


家にはお手伝いさんが常に2人以上居て、家は最初田園調布にあり、2歳から30歳まで神奈川県の茅ヶ崎で過ごしました。

学校は地元の名門学校から慶応高校、慶応大学へ進み「慶応ボーイ」という言葉まで出来た。

大学卒業後に東宝へ入社しすぐ三船敏郎の映画でデビュー、父の上原謙は松竹でデビューしたが、この頃は東宝映画に出演していた。


父はまだ現役俳優で映画界にも顔が広かったので、おそらくコネ入社だったのでしょう。

1961年から映画「若大将シリーズ」が大ヒットし、1960年代を代表する人気映画俳優になりました。

その後はホテル開業から借金に追われるようになり、借金返済のための芸能活動をせざるを得なくなって行きます。


70年代からは映画からテレビに活動を移し、時代劇から現代劇まで幅広い作品に出演し、演技力でも評価されています。

80年代にはさらに司会者としても活躍し、これも好評を得たが、1990年のスキー場開業で人生が暗転し始めます。

90年代にはバラエティー番組の出演が多かったが、2000年代には高齢もあってテレビ出演は減少した。


替わってディナーショーなどいわゆる地方営業的な事で、数をこなして借金返済に励んでいたと思われます。

若い頃はスポーツ方面で多趣味だったが、最近はゲームや料理、鉄道模型などがプロ級とされていて、パソコンも使いこなす。
http://www.thutmosev.com/archives/50376468.html

最悪時に借金100億円を超えていたときも、東京の豪邸とアメリカの別荘、その他資産を手放そうとせず、こだわりが強い。

[97: ご近所さん]

加山キャプテンコースト

名前の通り、あの加山雄三が道楽で経営しているとおぼしきスキー場ですが、大丈夫でしょうか？

とにかく何から何まで中途半端。レストハウスはすべてプレハブで、貧乏臭いことこのうえないし、コースも上級と超初級はあってもその間が無い。

それでも岩原や中里あたりの賑やかな界隈にあれば、昔ながらのスキー場ってこんな感じだよなあ、なんて誤魔化せるのですが、微妙に人里離れたところにあってどうにも救いがありません。

お客さんも少ないし、本当に先行きが心配なのですが、もしかして経営はどうでもよくて、単なる税金対策か何かなんでしょうか？

(最終滑走年：2005／最終更新日：2005.1.18)
https://www.ariioe.com/Ski/ski_Kanetsu2.html

[98: ご近所さん]

2020年05月28日
深刻なマンション空き室と高齢化　「限界マンション」増加

一見おしゃれだが、バブル期に建てられた湯沢のリゾートマンション

引用：http://tsunoken.cocolog-nifty.com/photos/uncategorized/2013/08/22/2013...



限界マンションが増加

都会を中心にマンションの空室増加と老朽化、住民の高齢化が同時に起こっています。

人が住める限界が近づいた物件を「限界マンション」と呼び、遠からずスラム化します。

限界＊＊ならぬ「限界マンション」が増加しているが、一体なんの事でしょうか。

限界＊＊は人口の50%以上が高齢者で、若者が出て行き過疎化が進んでしまった＊＊で、全国で1万以上存在します。

一旦こうなると商店や銀行サービスなど生活基盤がなくなり、就職先も役場も郵便局もなくなります。

分譲マンションは全国で650万戸以上存在するが、昭和期に立てられたマンションが続々と「高齢化」します。



現在築40年以上のマンションは85万戸ですが、10年後に151万戸、20年後に300万戸に増加します。

老朽化したマンションには高齢者が住んでいて、40年前に30歳で購入した人は70歳になっています。

築40年以上経過したマンションでは50％のマンションで、住人が60歳以上の高齢者だけになっています。


高齢マンションは空室率も高く、10％前後が空室になっていて、限界化の原因になっています。

空室の部屋は家賃収入はともかく、管理費や修繕費を支払わないので、修繕や建て替え費用も出ない事になります。

例え空室が無かったとしても、自分が60歳を過ぎているのにお金を払って建て替えたい人は居ないでしょう。


子供はそれぞれ住居を構えて別な家族を形成しているので、戻って来る事はありません。

高齢の住人達が望んでいるのは、自分の残り人生をこのマンションで暮らす事で、変化を望んでいない。



限界マンションを掴まない為には

居住者の多くは働いていないので収入がなく、預金や生活保護、子供からの支援で暮らしています。

業者などがマンションを建て替える可能性もあるが、全世帯から買い取る必要があり、まず不可能でしょう。

このまま老朽化が進んで、崩壊の恐れが出てくると、自治体が強制的に解体する必要が生じる。


古くなったマンションは築年数に応じて売買価格が下がっていき、最後は値段がつかなくなってスラムになります。

給水設備が錆びるので赤い水が出る、安く改修するために、建物外側に水道管を取り付けます。

水道修繕費は一戸100万円にも達し、そういえば古い建物では、変な所に菅が伸びていたりします。


外壁はひび割れるが安く修理する為に、まるで壁に模様を描いたように、ヒビにそって補修の跡が残っています。

ベランダはサビだらけで窓枠などが数十年古い構造になっていて、エレベータは動けば良いほうです。

建て替えは駐車場や駐輪場、植木などがスペースを取っている場合は可能かも知れません。


余った敷地が多ければ、余り部分に建物を広げる事で、売り出せば収入になり、負担が減るからです。

逆に余分の敷地が無く、背の高いマンションは部屋数を増やせないので、高額負担になり建て替えは困難です。

最近増えているマンション投資も限界化を促進しているとされています。


投資のために中古マンションを購入した人は、住む気がないので組合に加盟せず、修繕積立金も支払いません。

それを賃貸住宅として借りた人も、やはり組合に加盟しないので滞納率が上昇します。

全国のマンションの4割では管理費滞納者を抱えていて、築年数が古いマンションほど滞納者が多い。


もし中古マンションを購入するなら、修繕をきちんとやっている事や、管理組合がしっかりしている事が必要でしょう。

最近多いゼロゼロ物件（管理費ゼロ、積立金ゼロ）は裏を返すと何もしない物件なので、既に限界化が始まっているかも知れません。
http://www.thutmosev.com/archives/61900708.html

[99: マンション比較中さん]

遂にスラム化が始まる!? 逃げ切り世代に牛耳られた“高齢化マンション”の末路
牧野 知弘 2020/06/16


　マンションの管理運営は基本的にはマンションごとに結成される管理組合で行われている。管理会社が行っていると勘違いしている人もいるが、マンション管理会社は組合から業務を委託された存在にすぎない。つまり、管理会社はマンション管理に関わる実務を執り行うだけで、意思決定は組合の判断にゆだねられることになる。

　その管理組合では、理事会が結成される。通常は理事長と複数の理事から構成される。理事会ではマンションの管理運営に伴う様々な意思決定事項を協議し、決定された内容を管理会社に指示し、その実施状況を管理していく。

　理事会で決定できる内容は日常業務に関わるものであり、その多くが管理規約などで定められた業務内容のものに限られる。


大規模修繕については組合総会で決議

　一方で、組合員である区分所有者による決議を必要とする大規模修繕などの内容については、随時管理組合総会を開催して、合議によって決議するというのが一般的な手法だ。


　さてこの決議だが、一般的には区分所有者それぞれが一住戸一票（マンションによっては区分所有面積比による票）を所持し、多数決で決議されることになる。100戸のマンションであれば51票の賛成があれば議案は可決する。議案の内容により、総会の議決を行うに足るだけの出席者がいれば、委任状の提出者を含む出席者の議決権の過半数で議案は可決される。

　一方で、大規模修繕のうち共用部の大幅な変更を伴うような内容のものは議決権の4分の3以上の賛成が、建替えでは5分の4以上の賛成が必要になる。

マンションは“日本社会の縮図”

　マンションは複数の区分所有者によって構成される、居住のための共同体だ。そのマンション全体の運営に関わる問題について、合議で決定していくことは民主主義の原則として理にかなったものと言える。

　言ってみれば、マンションという共同体は町や国といった仕組みの縮図なのかもしれない。マンション内には様々な価値観を持った人々が暮らしている。その社会の中で平穏に暮らしていくためのルールを定め、全員がそのルールを守って健全な生活を送っていくことが必要だからだ。

　ところがこの仕組み、最近ではいろいろな齟齬が生じている。

高齢者の「終の棲家」に選ばれはじめた
　マンションの老朽化に伴い、区分所有者も高齢化していることで、共同体を今後も維持していくためには不都合な所有者構成となってきているのだ。

　本来はマンションという共同体は区分所有者が徐々に入れ替わり、新陳代謝が行われていくことを前提としてきた。マンションは戸建て住宅を購入するまでの一時的な棲家として認識されていたこともあり、どちらかと言えば若い人たちの一次取得としての住宅という意味合いがあった。

　つまり、最初にマンションを購入した人はやがてそのマンションを売却し、戸建て住宅を購入し移転をする。そのあとには若いファミリーが入り、戸建て住宅が買えるようになるまでそこのマンションで暮らすといった、「住宅すごろく」が成立していたのである。

　しかし、次第にマンションという生活スタイルは、都心部のみならず郊外部あるいは地方でもすっかり定着し、マンションに永住しようとする人が多数を占めるようになってきた。そうした中で、特に老朽化マンションの中にはその区分所有者のほとんどが高齢者によって構成されるマンションが増加してきた。死ぬまでここで暮らそうという「終の棲家」に選ばれ始めたのだ。

「死ぬまで住めればよい」
　一方で、親の住んでいるマンションを相続して住もうという子供もいなくなっている。少子高齢化の影響もあれば、不動産価値の減退によって相続価値を認めない子供が増えたことも原因だ。

　こうした事態になればなるほど、現在の区分所有者である高齢者は「死ぬまで住めればよい」という考えを持つようになる。つまり、マンションという住宅は子供の代に引き継ぐものではなく、自分が「住みつぶせればよい」という存在になっている。

　ここから生まれる発想はどうしても「自分さえ満足であればその他のことはどうでもよい」というわがままな考えにつながる。

とにかくカネのかかることはやりたくない
　具体的には、とにかくカネのかかることはやりたくない。自分が生きている間にどうしても必要な事はやらざるを得ないが、特別なことはしなくてもよい、だからなるべくこのままがよい、こういった発想になりがちなのだ。

　実はこの発想は、マンション管理の現場だけで起こっている事象ではない。日本という国家全体にこの発想が蔓延している。今や日本国内の有権者の半数以上が50歳以上だ。つまり、日本で国会議員になりたければ高齢者層の支持を受けなければならない。彼らが好む政策を打ち出していかない限り、その地位は危ういものとなってしまう。

　この状況をマンション管理に当てはめればどうなるだろうか。高齢化した区分所有者が望む施策しか、理事会は実行しなくなるだろう。それこそがマンションという共同体の運命でもあるからだ。

給排水管の交換も外壁の修繕も必要ない!?
　では、マンションにおける区分所有者の年齢構成が大きく高齢者側に偏ると、他にはどんな事態が生じるだろうか。

　マンションは共同体として、今後も資産価値を維持し続けていく必要のある建物だ。だが、問題となるのは時間軸である。マンションを今後10年という時間軸で見るのか、あるいは30年という時間軸で見るのかで運営管理上必要とする施策は異なったものとなる。

　今後30年という時間軸で見るならば、たとえばマンション内の給排水管の交換、外壁の修繕はもちろんのこと、設備の更新、共用部のリニューアル、全館のバリアフリー化、災害時に備えた防災設備・防災用品の整備は必須となる。マーケットでも競争力を保ち、新たな所有者や賃借者にとっても魅力的な物件であり続けるために必要な修繕は、継続的に行っていく必要がある。

　ところが、多くの区分所有者が「自分の代だけ住めればよい」という発想に立つと、施策のほとんどは「俺たちには関係ない」ということで却下されるようになる。共用部を今の時代に適したデザインや仕様に変更して若い世代に借りてもらう、買ってもらうようにしたくても、高齢者たちの「ありのままでよい」というセリフで掻き消されてしまう。

そしてマンションのスラム化が始まる
　新陳代謝の行われないマンションは商品としての魅力を急速に落としていく。結果として、亡くなったり、高齢者施設に収容された区分所有者の住戸は、「魅力のない」「古臭い」マンションとして、貸すことも売ることもできない状況に陥り、空き住戸のまま放置されていく。

　空き住戸が増えていけば、その先に待っているのはマンションのスラム化だ。スラム化したマンションは相続財産としての価値もなくなり、誰にも引き継がれないまま野ざらし状態になっていく。

　今後大量のマンションが、築40年のステージに入ってくる。日頃の入念で手厚い管理と建物寿命を伸ばすための大規模修繕を施すことで、不動産価値は保たれていく。だが、将来に引き継ぐ施策を実行していかない限り、世の中にスラム化マンションが溢れかえることになるだろう。

今後10年が大きな転機になる
　こうした事態を防ぐには、時間軸を長く持ち、マンションという共同体を継続させようという区分所有者や居住者の意思が必要不可欠だ。日本社会に到来した少子高齢化問題が、マンションに大きな影を投げかけ始めている。日本の問題の縮図として、マンションの今後の存続が問われていると言い換えることもできるかもしれない。

　マンションの区分所有者が自分の都合だけに拘泥せず、不動産価値を全員で維持・向上させていくことは果たして可能だろうか。日本は欧米などと比べて私権の強い国と言われる。一見すると欧米は個人主義で私権が強いように考える人が多いが、欧米は「個」に対する意識の強さと裏腹に、「コミュニティー」に対する従属にも大きなウェートを置いた社会だ。つまり、コミュニティーという社会の中におけるプライバシーが確立された社会なのだ。

　したがって、コミュニティーにとって有害な個人の主義、主張は排除される傾向にある。放置された空き家などは近隣住民が勝手に入り込んで草刈りをしたり、地域社会にとって危害を及ぼすと考えられるような場合には強制的に空き家を撤去することも、日本と比べて比較的容易に実行できる。

　一方の日本では空き家対策特別措置法はできたものの、個人の住宅の敷地内に他の住民が入って草を刈るなどという行為は不法侵入の罪を免れない。

　私権の強い日本でこうした欧米のような発想が浸透するのか、高齢者が中心の社会構造の中でどこまでマンションのスラム化は防げるのか、これからの10年ほどが大きな転機となるだろう。

https://www.msn.com/ja-jp/news/national/%e9%81%82%e3%81%ab%e3%82%b9%e3...

[100: ご近所さん]

2020年09月25日
格安住宅や格安物件は購入後の費用負担が多い
格安物件は維持費やリフォームに金がかかり手放すケースが多い

格安物件には当然裏がある

最近古民家や山林を安く買うのが流行っていて、「５０万円で山を買った」などの動画をユーチューブで見ることもできます。

築８０年の古民家を買って住んだり、格安マンションを購入して賃貸オーナーになって成功した人も居ます。

これらは本当に安い場合もあるが、表示価格以外の費用負担が多いこともある。

また購入後にトラブルに悩まされるのが、格安住宅や格安物件購入後のお約束になっている。

まず格安住宅ですが、５０万円などで売られるのは築４０年以上でかなり傷んでいると思います。

湿気で腐食が進んでいたり雨漏りがしたり、何らかの不具合があるから格安と考えて良い。


加えて立地もかなり田舎に違いなく、近所に駅は無くバス停やスーパーからも遠い。

下手をすると人口減少でインフラが維持できなくなっている可能性もあります。

上下水道に電気ガス、道路にゴミ収集などが過疎地域では維持困難になっている場合もあります。


例えば限界＊＊ではガスや灯油を配達してくれず、薪を燃料にしている地域がかなり存在する。

梅雨や秋の台風では水害で道路の通行止めが発生したら、車を持っていても通勤などできません。

古民家には金がかかる

マンションの場合はそんな田舎ではないでしょうが、築古マンションでは際限なくトラブルが発生します。

エレベーターや水回りのトラブルはお金が掛かるが、修繕金が集まらないので放置されることが多い。

競売物件は不動産屋を介さないので安く買えるが、まともな不動産屋は住める物件しか販売しません。


という事は競売では「住むに値しない物件」もあるという事なので、物件を見ないで入札するなどは論外です。

最近人気の格安古民家ですが、快適に住むにはまず最低１千万円のリフォーム費用がかかります。

トイレが汲み取りで水回りは全面改修が必要、これだけで５００万から１千万円かかるでしょう。


テレビで取り上げられるような快適な古民家にするには、２千万円から３千万円はかかってしまいます。

つまり築５０年から１００年の古民家を買うより、住宅地で築浅の一戸建てを買う方が安いです。

むろん汲み取りトイレや古い土間の台所のままでも住めますが、耐震性が悪く腐食も進んでいる筈です。


古い家を買って住むよりは、郊外にアパートやマンションを借りて田舎に遊びに行く方が合理的です。

自分で大工仕事をするにしても、トイレや水回りは工事業者に発注せざるを得ないでしょう

http://www.thutmosev.com/archives/83973499.html

[101: 匿名さん]

榊氏がマンション管理組合腐敗＊＊の動画をYouTubeに上げています。

[102: ご近所さん]

ちょっと大きなマンションの管理組合が腐敗の＊＊になってしまう原因　by 榊淳司
2020/09/25
https://www.youtube.com/watch?v=bUtszgP6FRU

[103: 匿名さん]

管理費の使い込み横領ってリゾマンに限らず、
ある程度の大規模物件ならあると疑ってかかる方がいい。
みんな理事やりたくないからロクに監視しないでプロに任せてたのに、
とか言ってもそのプロが横領してたら発覚するわけがない笑

年間管理費2億を超えるウチも使い込みの温床になってたけど
歴代の誰も裁かれてない。どころかのうのうと理事継続してたりする
（横領した銀行員と同様、バレるまでは工作に尽力するのがセオリー）。
そして訴訟沙汰になって裁かれない最大の理由は
支払い能力の有無と、追及した「個人の手柄になるわけじゃないから」。
訴えたって返済見込みがないんじゃ訴訟費用の無駄だし、
返済されてもみんなの金に戻るだけでは、タダ働きする馬鹿はいない。
金は取れなくても刑事罰に問いたい？獄死でもされたら逆恨み買う羽目になりかねない。

ということで、訴訟まで行くのは氷山の一角に過ぎない。

[104: 購入経験者さん]

ここは「越後湯沢のリゾートマンション」を荒らしていた「７７７」のレスなのね。評判悪すぎでとうとう自分のレスたちあげたのですね。しかし、相変わらずwebのコピペばかりで読みにくい（笑）（笑）

[105: ご近所さん]

不動産屋さん、必死だね

[106: 匿名さん]

レス主の７７７は場面によってご近所さんと名乗り名前を使い分けているようですね。

[107: ご近所さん]

湯沢町三国、練炭自殺どこか、名前や身元特定は。死亡は女子中学生と20-30代の若い男女。駐車場に県外ナンバーレンタカー
2021年10月19日
https://next-infonews.com/news/29303/

[108: 通りがかりさん]

スキーシーズンに籠る場所があるといいのだけれど…
ゲレンデにある食堂はお高いけども、お味がね…

[109: 評判気になるさん]

苗場スキー場は日本で一番スキー客が多いスキー場。 上級コースは日本のゲレンデで最高だしね。
田代は雪質も景観も抜群で初心者には日本で一番お薦めのスキー場。
かぐらはバックカントリーでは日本で一番人気が有るスキー場。

苗場の近くの国道17号線沿いには、湯沢温泉山の湯、貝掛温泉、赤湯温泉山口館、雪ささの湯、法師温泉、猿ヶ京温泉、湯宿温泉、漣(さざなみ)温泉 のぞみの湯、川古温泉、広河原温泉 旅館峰等の温泉マニア垂涎の名湯が沢山並んでいる。

7月末の苗場のフジロック・フェスティバルでは世界中からロックファンが押しかける
苗場、田代、かぐらが廃墟なら日本のスキー場はすべて廃墟だよ。

かぐらスキー場や湯沢の料理店 がどれ位素晴らしいかは

かぐらスキー場 - 雪日記
http://golgo13zilch.jp/blog-category-65.html

[110: 名無しさん]

　水道から茶色の水が出るは悪いネタですね。自宅からマンションに久し振りに行くと、茶色の水は出ませんけど、少し錆びくさいから少し流してから使いますね。でも、マンションに長期滞在したあとに自宅に戻ると同じことがおこるので、少し流してから使いますね。それは水道管の特性として新築入居時期から生じていた現象です。
　
　たしかに、苗場を代表として、湯沢駅から遠いマンションは買わないことですね。岩原や舞子、石打なんかのマンションも購入希望者が高齢化してるので長距離運転が辛くなってきてるから、一度買ってしまうと売れにくくなっていますね。
だから、私は10年前にまだ苗場のマンションに取引相場が50万のときに、10万で売りに出して１週間後に買い手がつきました。その後すぐに湯沢の駅近、ゲレンデ直結のマンションを300万で買いました。あれから、苗場は10年が過ぎもう不良資産なりましたね。使わなくても売れないから固定資産税と管理費を払い続けなければならないのです。でも、今のマンションは購入したときの価格からほとんど落ちていません。
今、リーズナブルにマンションをたのしみたいなら、逆に苗場は狙い目ですよ。でも、買ったら絶対に駄目ですよ。使ってないのに管理費を払い続けている人の中の賢い人が、賃貸で少しでも赤字を減らそうとしてるのですよ。
だから、苗場の賃料は上手に探すと年間維持費と完全に同額になっているのがあるのですよ。これは絶対にお得ですね。苗場は浅貝の街機能が崩壊したから致命的に値崩れしたのです。夏の避暑地機能が駄目になったのですね。食材買い物ができなくなったんですよ。でも、車で週末にスキーとか避暑に行くサラリーマンには何も困ることはないのですよ。定年後に苗場に長期滞在を考えていた人には最悪になってしまったんですね。だから、定年前の人向きなんですよ。
そこで、苗場は賃貸で5年ぐらい借りるのが賢選択なのですよ。

湯沢は苗場とはまったく条件が違いますね。
買い物が簡単にできますからね。定年後の長期滞在は猛暑日の続く3週間ぐらいを外せば涼しく過ごせますよ。でも、岩原、中里、石打なんかの不便さは定年後の長期滞在は苗場とさほどかわらなないのですよ。昔の苗場の相当する快適な街並みなんて、元々なかってだけのことですからね。今も昔も車がないとどうにもなりません。

今は、値段が下がっているのだから、湯沢の温泉街が１択ですよ。歩行きのうはまだまだ、完ぺきだけどスキーはもうほどほどにならは。ザハウスは高いから、ファミールビラの一番狭いのぐらいがコストパフォーマンスがいいですよね。歩くのも杖がいる人は雪国のマンションは危険すぎます。熱海とかですね。そういう理由で湯沢に永住は無理ですよ。定年後10年ぐらいの定住ならぎりぎりありかもですね。でも、リゾートマンションは定住向きではないですね。なんといっても郵便受けないですから、一事が万事、ゴミ捨て場だって小さいでし、駐車場だって全個数分ないですからね。まあ、マンション全体に迷惑がかかるのですよ。甘い考えで定住を考えてはだめですね。


運動もまだまだできるという人はライオンズマンション第二が最適物件ですね。ロッカー室から直接ゲレンデにでられますからね。駅から歩けるし温泉もあるし、小振りの物件かも多いから管理費やすいですからね。窓からの景色も雄大で部屋から自然が楽しめますからね。食事処も自由自在に選べますからね。湯沢で一番のスーパー野口も雪がない時期は軽い散歩程度でいけます。小振りだけら定住むきではないですね。でも、小振りだからセカンドハウスとして最適で買い手もすぐつくのです。大ぶりの物件は買い手がつかないから売れないくなりますよ。これからリーズナブルにリゾマンを楽しむのは庶民といわられる人なのですからね。

[111: 雪森茂]

　水道から茶色の水が出るは悪いネタですね。自宅からマンションに久し振りに行くと、茶色の水は出ませんけど、少し錆びくさいから少し流してから使いますね。でも、マンションに長期滞在したあとに自宅に戻ると同じことがおこるので、少し流してから使いますね。それは水道管の特性として新築入居時期から生じていた現象です。
　
　たしかに、苗場を代表として、湯沢駅から遠いマンションは安易に買わないことですね。岩原や舞子、石打なんかのマンションも購入希望者が高齢化してるので長距離運転が辛くなっているから、一度買ってしまうと売れにくくなっていますね。
だから、私は10年前にまだ苗場のマンションに取引相場が50万円のときに、10万円で売りに出したら、１週間後に買い手がついて売買契約が成立しました。その後すぐに湯沢の駅近、ゲレンデ直結のマンションを300万円で買いました。あれから、苗場は10年が過ぎもう完全に不良資産なりましたね。使わなくても、売れないから固定資産税と管理費を払い続けなければならないのです。でも、今のマンションは購入したときの価格からほとんど落ちていません。
今、リーズナブルにマンションをたのしみたいなら、逆に苗場は狙い目ですよ。でも、買ったら絶対に駄目ですよ。使ってないのに管理費を払い続けている人の中の賢い人が、賃貸で少しでも赤字を減らそうとしてるのですよ。
だから、苗場の賃料は上手に探すと年間維持費と完全に同額になっているのがあるのですよ。これは絶対にお得ですね。苗場は浅貝の街機能が崩壊したから致命的に値崩れしたのです。とくに夏の避暑地機能が駄目になったのですね。食材の買い物ができなくなったんですよ。でも、車で週末にスキーとか避暑に行くサラリーマンには昔と比べて何も困ることはないのですよ。定年後に苗場に長期滞在を考えていた人には最悪になってしまったたいうことですね。だから、苗場は定年前の車大好きな人向きなんですよ。
そこで、苗場は賃貸で5年ぐらい借りるのが大正解なのですよ。

しかし、湯沢は苗場とはまったく条件が違いますね。
買い物が簡単にできますからね。定年後の長期滞在は猛暑日の続く3週間ぐらいを外せば涼しく過ごせますよ。でも、岩原、中里、石打なんかの不便さは苗場とさほどかわらなないから長期滞在は不便ですよ。昔の苗場の相当する快適な避暑地としの街並みなんて、元々なかってだけのことですからね。今も昔も車がないとどうにもなりません。

今は、マンションの値段が下がっているのだから、湯沢の温泉街が１択ですよ。歩行機能まだまだ、完ぺきだけどスキーはもうほどほどにならば、ザハウスはいくら何でも高いから、ファミールビラの一番狭いのぐらいがコストパフォーマンスがいい第1選択肢ですよね。しかし、すでに歩くのにも杖がいる人は雪国のマンションは危険すぎます。熱海とかですね。そういう理由から湯沢に永住を考えるのは無理ですよ。定年後10年ぐらいの定住ならぎりぎりありかもですね。でも、リゾートマンションは定住向きではないんですよ。なんといっても郵便受けないですから、一事が万事、ゴミ捨て場だって小さいでし、駐車場だって温泉だって全個数が使う分ないですからね。まあ、定住後は他のマンションオーナー全体に迷惑がかかるのですよ。甘い考えで定住を考えてはだめですね。とうぜんのことですが嫌われます。気の小さいわたしには絶対にできません。

運動もまだまだできるという人はライオンズマンション第二が最適物件ですね。ロッカー室から直接ゲレンデにでられますからね。駅から歩けるし温泉もあるし、小振りの物件が多いから管理費安いからね。窓からの景色も雄大で部屋から自然が楽しめますからね。食事処も自由自在に選べます。湯沢で一番のスーパー野口も雪がない時期は軽い散歩程度でいけます。ほとんどが小振りだけだから定住むきではないですね。でも、小振りだからセカンドハウスとして最適だし、買い手もすぐつくのです。
定住向きの大ぶりの物件には手をだしてはだめですよ。買い手がつかないから売れないくなりますよ。マンション情報として大きな物件比率が異常高くなっていますよね。これからリーズナブルにリゾマンを楽しむのは、本来ならばリゾマンには手が届かなかった庶民といわられる人なのですからね。不良資産を?まないためには、管理費2万円以下をおすすめしめす。

[112: マンコミュファンさん]

>>111 雪森茂　さん

長い
あと、文体がヘン

[114: 周辺住民さん]

見てはいけない

【バブル遺産】苗場のリゾートマンションが大変なことになっている本当の理由をお話しします。
リゾマン研究所
2023/06/20
https://www.youtube.com/watch?v=bB5b1qmqvcQ&t=486s

苗場プリンスホテル、苗場スキー場など、バブルを象徴する巨大スキーリゾート地である苗場エリア。越後湯沢のリゾートマンションを語る上で、決して目を背けてはいけないのがこの苗場エリアのリゾートマンションです。

越後湯沢の５つのリゾートマンションエリアにおいて、苗場の物件だけが極めて厳しい状況にあるのは否めません。最近では多くのYoutuberが苗場に訪れ、そのゴーストタウンぶりと廃墟感を煽っていますが、まだまだ苗場の魅力は衰えていないと感じています。

今回は越後湯沢のリゾートマンションオーナーとして、自分の目線で考える「苗場のリゾートマンションの暴落の本当の理由」を考察していきます。


（当チャンネルについて）
越後湯沢のリゾマン歴６年、２回の購入経験があり、今現在も３回目の購入に向けて物件情報を常にチェックしています。長い間、越後湯沢のリゾートマンションの物件の動きを見てきた知識と、実際にリゾートマンションを利用している経験から、リゾートマンションに関する活きた情報を配信できると思っています。

リゾマン研究所 - YouTube
https://www.youtube.com/@resortmansion/videos

[115: 周辺住民さん]

苗場暴落の本当の理由 _ 西武が あくど過ぎた

Re 苗場地区の将来は？ 投稿者：タワー引退者 投稿日：2016年 8月31日(水)12時22分29秒
私は苗場スキー場に絶望してタワーを売却しました。
毎年いるとわかるのですが、経営が傾斜した時から、

・コースの廃止(火打ゲレンデはかなりコース廃止されましたね)

・コース整備の手抜き（コースは存在しても滑れない。大斜面も迂回くねくねが存在して、初中級者でも上から下まで何とか降りてこれたはず）、

・ロープウェイ・ゴンドラがすぐに運休（強風とか視界不良とかの理由ですぐ１日運休する）

・平日はさらにコースも縮小

・プリンスホテル内の店が穴あき状態(行くと営業してないとか)

・プリンスホテル自体が季節営業に以降(今は夏はやっているようですが、冬しか営業せず)

など、スキー場としてまともではなくなりました。
子供と外国人だけ相手して、下の方で滑ってろと言わんばかり。
子どももちょっと滑れるようになると、満足せず田代や湯沢まで遠征してました。

さらにスキーシーズン以外で営業していたゴルフ場も廃止されましたしね。

プリンスホテルだけのせいにするつもりは無いです。
地元も浅貝ゲレンデもM選手の仲間内だけでの営業（レストハウスで仲間内だけでの盛り上がりで営業しているのかどうかもわかず、地元のホテル・ペンションとの連携もなし）で、M選手がスキー選手のせいかスノボパークもなくなり、地元もやる気なし(浅貝と温泉のセットでもやればいいのに)

タワーは気に入ってたのですが、手放しました。

苗場は温暖化で雪質も悪くなり、さらに奥の三国スキー場があれば雪質の良さは多分売りになると思うんですけど、地元もこうじゃ難しんでしょうね。残念です。

__________


かぐらスキー場ではこんな状態で営業を続けていたんだね。
雪は無いわ、トイレは掃除しないわ、ホームページはいい加減だわ、
これではスキー客が怒って来年から来なくなるな：

LAST KAGURA 22-23　奇跡の完走。 - 雪日記 5/21(日)
http://golgo13zilch.jp/blog-entry-4591.html

さらば田代エリア2023。 - 雪日記 5/6(土)　
http://golgo13zilch.jp/blog-entry-4577.html

____________


苗場のリゾマンみたいな雰囲気や眺めの良い所に住んでる人間は東京には一人もいない。
東京のタワーマンション最上階より苗場の10万円のリゾマンの4階の方が遥かに雰囲気も眺めもいい。
湯沢駅近くや岩原、中里、石打のリゾマンは全然ダメだけどね。

軽自動車を買えば、

苗場スキー場まで5分、田代スキー場まで10分、かぐらスキー場まで17分
苗場から大病院(利根中央病院)まで60分
苗場からスーパー(スーパー野口, はりまや湯沢)まで30分
東京に住んでいてもそれくらいはかかるよね

苗場のリゾマンは

水道代が1000円乃至2000円
駐車料金はタダ
リゾマンに接して白樺が生い茂る散策路が沢山ある
冬は毎土曜日に苗場スキー場の花火大会が開催され、リゾマンから良く見える

すぐそばに掛け流しで成分濃厚な良い温泉がある：
苗場日帰り温泉　雪ささの湯 | 泉質自慢・タオルが染まるくらいの濃厚温泉、源泉かけ流しの湯
https://yukisasa.net/


但し、湯沢・苗場で本当にリゾートと言えるのは 苗場ふれあいの郷かな。
田代スキー場の近くだし、平標山への登山口だからスキー・登山に最適なんだ。
白樺の林の中だから雰囲気も苗場よりいいし、夏も涼しいからね。
湯沢や岩原みたいな白樺も生えない所は夏暑いし、リゾート地にはならないんだよ。

苗場ふれあいの郷交流会 | Facebook
https://ja-jp.facebook.com/naebafureai/

（借地）苗場ふれあいの郷１５４区画 - ゆざわ商事
https://www.yuzawacorp.jp/detail/dtl.html?no=18093670&kind2=2


苗場ふれあいの郷は平標山・仙ノ倉山・苗場山への登山口

【仙ノ倉山】ここは楽園か？！感動が止まらない日本の風景 - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=E74IjHZbM1o

【苗場山】最後は四つん這いで？！一人ラッセル地獄に勝ち抜く
https://www.youtube.com/watch?v=TQrkB38ZDpU

中古家屋じゃあ嫌だというなら、ログハウス仕様のトレーラーハウスを買えば、固定資産税もかからないからね：
トレーラーハウスの一覧｜トレーラーハウスの販売はパークホームズへ
https://www.parkhomes.jp/product/index.html


それから、苗場ふれあいの郷の近くには温泉マニアが絶賛している名湯が二つもある：

車では行けない秘湯。湯沢町の宿 赤湯温泉 山口館
https://www.youtube.com/results?search_query=%E8%B5%A4%E6%B9%AF%E6%B8%...
http://akayunaebasan.sakura.ne.jp/

目の温泉　奥湯沢　貝掛温泉【公式】
https://kaikake.jp/

湯沢町公共湯やリゾマンの自称温泉浴場は2週間に一回しか湯を変えない塩素入り循環泉だから
雪ささの湯や赤湯温泉みたいな掛け流し温泉とは湯の香りが全然違うんだよ。

[116: 周辺住民さん]

苗場スキー場は日本で一番スキー客が多いスキー場だよ。 上級コースは日本のゲレンデで最高だしね。
田代は雪質も景観も抜群で初心者には日本で一番お薦めのスキー場。
かぐらはバックカントリーでは日本で一番人気が有るスキー場。
国道17号線の苗場の近くには、湯沢山の湯、貝掛温泉、赤湯温泉山口館、雪ささの湯、法師温泉、猿ヶ京温泉、広河原温泉 旅館 峰、湯宿温泉、漣(さざなみ)温泉 のぞみの湯 -、川古温泉等の温泉マニアが絶賛する名湯が沢山並んでいる。
7月末の苗場のフジロック・フェスティバルでは世界中からロックファンが押しかける。

苗場、田代、かぐらスキー場が廃墟になるなら日本のスキー場はすべて廃墟だよ。


かぐらスキー場や湯沢の料理店 がどれ位素晴らしいかは

かぐらスキー場 - 雪日記

インドア夜型人間が、30歳過ぎて突然はまった雪山。スキー、スノーボードだけでなく、スポーツ全般からアウトドア、車の運転など、何から何まで初心者な人間が少しずつ成長していきます。

20-21シーズン　～まとめ～

毎年恒例数字で振り返るシーズンまとめです。

全滑走日数　201日。
20-21シーズンものんびりスタートして11月の滑走はたったの1日（笑）

連続滑走日数は162日。
軽井沢と月山を真面目に通えば200日くらいは狙えるのですが、
連続滑走にそこまで拘ると疲れちゃうので…。


恒例のスキー場ランキング。

1位　かぐらスキー場　70日。

2位　湯沢高原スキー場　40日。

3位　ガーラ湯沢スキー場　27日。

4位　神立スノーリゾート　21日。

5位　NASPAスキーガーデン　17日。

　　　乗鞍大雪渓　17日。

7位　月山スキー場　12日。

8位　秋葉山　5日。

　　　湯沢中里スノーリゾート　5日。

　　　湯沢パークスキー場　5日。

11位　石打丸山スキー場　4日。

12位　苗場スキー場　3日。

　　　　岩原スキー場　3日。

14位　一本杉スキー場　2日。

15位　中里スノーウッドスキー場　1日。

　　　　軽井沢プリンスホテルスキー場　1日。　　　
　
王者かぐら不動の1位は10年連続。
当然と言えば当然なのですが、
湯沢高原の健闘が…（笑）
実は4月前半までは湯沢高原独走だったのです。
営業期間の短さを考慮すると…、スゴイぞ湯沢高原（笑）

夜の部で言えば、
村のおやじ　97回（シーズン中のみカウント）
今シーズンも大変お世話になりました。

村のおやじを筆頭に、

cab9、スイングバー、Jupiter、ととや、味道楽、ラーショ、石どら、あじろう、想い出、雪国牛鍋、
スーケスト、森瀧、泰幸宴、ベルニナ、鼎、新大連、べにちょう、伊智路、釜蔵、ひびき、ピットーレ、
ゆた、小島家、さかえや、どさん子、ライズ、アルピナ、杏、暖々、魚民。

越後湯沢の素晴らしい飲食店の皆様、ありがとうございました。
http://golgo13zilch.jp/blog-category-18.html

[117: 周辺住民さん]

移住するなら湯沢町ではなく みなかみ町がお薦め

“移住で農業”お試し体験！　群馬・みなかみ町　起業にも手厚い補助【あらいーな】
2023/06/13
https://www.youtube.com/watch?v=-uNGO3vOIr4

[118: 周辺住民さん]

湯沢への移住は増えていない

湯沢町の人口

2015年12月末現在の人口 8,201人

2018年12月末現在の人口 8,165人

2020年12月末現在の人口 8,040人

2021年12月末現在の人口 8,002人

2022年12月末現在の人口 7,971人

2023年 5月末現在の人口 7,912人

外部からの湯沢町リゾマンへの移住者は増えたんだけどね



コロナ下で地方移住が増えているという報道があり調べて見ると「移住先」で最も多かったのは東京と首都圏で、大阪、名古屋、九州などの大都市が続いた

これら大都市への移住は普通引っ越しと呼んで移住に含めないので、マスコミは都会から移住が増加しているとはしゃいでいました

この種あかしは例えば青森から東京に100人が大学進学などで引っ越しても移住に含めないが、東京から青森に引っ越した50人だけを移住と数える事で起きています

今東京では新築マンションが売れていてマンション価格は過去最高になり、しかも1億より１０億という風に高価で立地が良いマンション程人気が高い

地方への移住は増えていない
2023年5月1日付けの東京都の人口は1,408万5,336人に達し過去最高、東京都でも市町村は伸び悩むか減少し23区の人口が増えた

一方で地方の県庁所在地などの人口は良くて現状維持、多くの都市では減少していて人口が元々少ない都市ほど減少傾向が強いです

100万人以上の都市よりも50万や10万人、5万人のように人口が少ない街程人口減少率が大きいという状況になっています

人口1000人以下の地域では20年で人口半減などが普通に起きていて、人口統計からは「都会から地方への移動」などは起きていません

田舎に移住する人は存在しますが「田舎から都会に移住する人」の半分にも満たないので、彼らが地方の人口を増やす事はないでしょう

人口減少に悩む多くの自治体は移住促進政策をやり、それらは成果を挙げたとは思いますが「出ていく人が移住者の10倍も多い」のが実態なので焼け石に水になっています

湯沢や北海道に移住してもそこには仕事も収入もありません

[119: 周辺住民さん]

絶対に不可能と言われた関越トンネルが完成して、これは儲かると思い込んだアホ業者が湯沢にリゾマンを建てまくったんだね：

【日本一長いトンネル工事】関越トンネル
2023/06/08
https://www.youtube.com/watch?v=2t23k5lkHCM

【完成２カ月で崩壊！世界初の換気塔】関越トンネル　ホテル大宮
2023/06/14
https://www.youtube.com/watch?v=hPK_PIvcfbg&t=1s



【バブル遺産】湯沢の巨大マンション群はなぜ誕生したのか　地価狂乱時代のリゾートマンション開発の全貌
2023/02/12
https://www.youtube.com/watch?v=A0MHLtIzTLc

かつて東京都湯沢町とも呼ばれ、首都圏から大量のスキー客がなだれ込んだ一大リゾート地。田園地帯にタワマンが聳え立つ異様な光景…この動画では新潟県湯沢町の岩原スキー場エリアを中心に散策し、巨大マンション乱立の謎に迫ります。

[120: 周辺住民さん]

「中国人が排水溝に料理油を流して…」立地が良くてもダメ、全国に「限界マンション」が急増中
https://www.msn.com/ja-jp/news/opinion/%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E4%BA%BA%E3%...

地価が右肩上がりに上昇するなか、新築マンションの供給過多も指摘されている。一方で、櫛の歯が欠けたように空き部屋が増加し、スラム化したマンションが増えている。老朽化や住民のマナー、そして修繕積立金不足などが重なり、物理的にも限界を迎えたマンションは今後増加の一途をたどりそうだ。その恐ろしい未来をレポートした『週刊現代』2016年12月24日号の特集を再掲載する（内容は掲載当時、一部加筆修正しています）。

白骨化した変死体が…
福岡県・福岡市博多区。JRの博多駅から徒歩10分ほどの裏通りに面した、築40年超のAマンション。

年季が感じられる灰色の壁と、塗装が剥がれて何が書いてあるのか判別しにくいマンション名のプレートを除けば、一見、どこにでもあるような古びた建物に見える。だが、ここは、「スラム化マンション」として全国的に有名になった物件だ。

近隣の不動産を取り扱う業者が言う。

「かつて、このマンションは中流の家庭が入居するごく普通の物件でした。それが、地上げ屋と住民の対立から、入居世帯の過半が不在となり、結果的に管理組合の機能が麻痺してしまった。

共用部の電気代の支払いが止まって、エレベーターは動かなくなり、屋上の貯水タンクへの水の供給が停止。居住が不可能になりました。

多くの住民が出ていってしまい、浮浪者や不審者のたまり場となり、荒れに荒れた。不審火による火災が発生して全焼した部屋が丸焦げのまま放置されていたり、白骨化した変死体が発見されたりと、酷い有り様でした。

経済的な事情で出ていくことのできなかった高齢の住民は為す術もなく、相当な苦労をされたと思います」

いまでこそ、外壁は塗り直されているが、かつては一面がペンキの落書きだらけだった。混乱に乗じて暴力団事務所が入居したという部屋のドアには、発砲事件の弾痕がいまも残る。

現在は、全住戸の半分ほどに住民がいるとはいえ、屋上には今もゴミが散乱し、壁のところどころには、また新たな落書きがなされている――。

にわかには信じがたい光景。だが、今後、こうした管理不全による「スラム化マンション」が、日本全国で急増する可能性が高い。

『限界マンション』などの著書がある、富士通総研の米山秀隆氏が言う。

「マンションには2つの『老い』があります。建物と、居住者(部屋の持ち主)の高齢化です。この老いの過程で、空室化や賃貸化が急速に進み、維持管理や建て替え対応が難しくなっていく。

こうして管理不全の状態になった分譲マンションがいつからか『限界マンション』と呼ばれるようになりました。

〔PHOTO〕iStock
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c 現代ビジネス
日本に分譲マンションが登場したのは、'50年代の終わり頃で、高度成長期にはさらに増加した。そうした初期のマンションは、現在、築年数で50年から60年を迎えています。

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＜企業様向け＞ビズリーチ
管理組合が存在しないところも多く、いつしか日常的な管理すら行われなくなり、あらゆるところに不具合が出ている。『いまにも倒壊しそう』というほどの例は、都内ではまだありませんが、今後20年でどんどん増えていくでしょう」

管理組合が自然消滅
現在、全国のマンションのうち、世帯主の年齢が60歳以上のものは約5割を占め、マンション住民の高齢化は急速に進行している。

住民の高齢化が進むと、どうなるのか。そのモデルケースが、東京・新宿区の高田馬場駅から徒歩15分程度のところにある大規模な都営B団地だ。

ここは、総戸数約2300戸のうち65歳以上の住人が過半数を占める。都が、単身での入居は60歳以上と制限していることが高齢化に拍車をかけたこともあり、大都会の「姥捨て山」と揶揄する者すらいる。

エレベーターのない5階建ての棟に住む、70代の男性が言う。

「昔は子供もいっぱいいたけど、いまはもう年寄りばかり。ここ数年で知り合いだけで十数人が亡くなった。なかには、部屋の中で倒れて、死後2週間以上経ってから発見された人もいた。

団地全体だと孤独死の話はしょっちゅう聞きます。皆どこかしら体を悪くして、病院に行く以外は家に引きこもっている。自治会の役員もなり手が少なく、あと5年もしたら、運営が成り立たなくなりますよ」

このB団地は、あくまで都営であるため、設備の維持管理は都が担っているので、仮に自治会が組織できなくなっても、一定の環境は維持されるかもしれない。

だが、民間マンションの場合、同様に住民の高齢化が進み、管理組合の機能が果たされなくなれば、もはや誰も面倒を見てくれなくなる。

老朽化マンションの問題に詳しい、高崎健康福祉大学元教授の松本恭治氏が言う。

「以前私は、自宅のある都内の多摩地区から、大学のあった群馬県高崎市の近辺までに建つ約250件のマンションを、数年かけてしらみつぶしに調査しました。

結果、その1割、25件のマンションが住民の高齢化による管理組合の機能停止や、管理費積立不足による修繕不可能などの『管理不全』に陥っていたのです。

調査から数年が経ち、その数はもっと増えているはず。こうした足を使った調査はほとんど行われていないから見過ごされがちですが、東京周縁部での管理不全のマンションの増加スピードは、想像を遥かに超えるものがある。

私が実際に赴いて調査しただけでも、埼玉県の所沢市や新座市、熊谷市、茨城県の取手市などで、管理不全マンションの増加が目立っています」

旧耐震マンションが多い
建物と住人の2つの老い。その進行がとりわけ顕著なのが、'81年の6月以前に建設された旧耐震マンション(築35年以上)と、そのさらに前、'71年以前に建てられた旧々耐震マンション(築45年以上)だ。

日本全国で、旧耐震は約106万戸、旧々耐震は約18万個が現存しており、両者を合わせた数は、多い順に東京、神奈川、大阪、千葉、兵庫、埼玉、愛知と続く。

そのうち東京には、旧耐震が36万戸、旧々耐震が7万戸現存。次ページの表を見れば分かる通り、世田谷区や渋谷区、港区、新宿区など、人気住宅地とされる地域に多い。

都下に目を移せば、多摩ニュータウンに代表される大規模団地を抱える多摩市や八王子市、町田市に多く残る。

「中国人が排水溝に料理油を流して…」立地が良くてもダメ、全国に「限界マンション」が急増中
「中国人が排水溝に料理油を流して…」立地が良くてもダメ、全国に「限界マンション」が急増中
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この状況に危機感を覚えた東京都は、今年3月「良質なマンションストックの形成促進計画」を策定。マンションと各管理団体を登録させ、都の側で老朽化の状況を把握する試みをはじめた。

都は、8割以上のマンションの登録を目標に掲げるが、前出の米山氏は、その効果に懐疑的だ。

「そもそも、こういう仕組みにすぐに反応して登録できる時点で、それなりに管理が行き届いている証なんです。問題なのは、管理組合が機能していないマンション。そうしたところは、手間が増えるのを嫌がり、登録しないのが目に見えている。

あるいは、そもそも組合がないマンションの場合、こうした計画の存在そのものを住民が把握できない。老朽化物件の増加は避けられない現象なので、行政は早晩、マンション解体の問題に本腰を入れて向き合う必要に迫られるでしょう」

廊下が崩壊して下敷きに
老朽化したマンションの不利益を被るのは、当該マンションの住民たちだけではない。

「修繕がおろそかになっていたマンションの外壁コンクリートがボロッと剥がれて、歩道に落下したなんていう事故は、全国各地で毎日のように起こっています。取り返しのつかない大事故がいつ起きてもおかしくない」(前出・松本氏)

実際'09年には、沖縄県浦添市の住宅街にある築35年(当時)の老朽化マンションで、長さ約15メートルの廊下が崩落する事故が起きている。早朝5時という時間帯だったため、けが人はいなかったが、下敷きになった軽自動車はペシャンコにつぶれ、大惨事になる恐れもあった。

これも、管理組合がきちんと機能し、定期的な検査や保全が行われていれば、事前に対策の打てた事故だった。

こうした管理組合の機能不全に加えて、外国人の賃貸利用者増加が「スラム化」に拍車をかけるケースもある。

神奈川県横浜市中区・関内。最寄りの市営地下鉄の駅から徒歩5分ほどの好立地に、Cマンションがある。周辺にはコンビニエンスストアや大規模スーパーもある便利な場所。

高級マンションが林立する一帯にぽつりと佇む、くすんだ外壁が、物寂しい雰囲気を醸す。壁にはひび割れが目立ち、バルコニーの手すりのまわりのコンクリートは崩れ、いつ手すりが外れて人が転落してもおかしくない状態だ。

このマンションは築40年程度の9階建てで、総戸数は40弱と規模が小さいこともあり、地主が自主管理をしていたが、5年前、地主が亡くなったのを機に、状況が一気に悪化した。

油を排水溝に流す中国人
一室を所有している70代の女性住民が嘆く。

「建物の老朽化が進んでいるのに、修繕の手立てがなかった。あちこちで起こる水漏れなどに耐えられなくなり、住民有志であわてて管理組合を立ち上げました」

そこで衝撃の事実が発覚する。地主が生前に徴収していた管理費を使い込み、残高が0になっていたのだ。

あわてて修繕費積立金を集め出したものの、予想外の出費は高齢の住人たちには荷が重く、瞬く間に滞納者が増えた。なかなか積み立てが進まず手をこまねくうちに、生活に大きな支障をきたすレベルの不調が、マンションのあちこちで起こりはじめた。

photo by gettyimages
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「まともなマンションなら年に数回は行われる給排水の高圧洗浄ができなかったので、しょっちゅう水が詰まるようになりました。屋上にある受水槽の清掃もしておらず、水質検査が必要なのですが、その費用さえなかった」(前出・女性住民)

悪化する状況に、賃貸住民が逃げ出し、オーナー所有者たちが空室をなんとかしようと借り手を選ばなくなったことで、中国人の居住者が一挙に増えだした。

「彼らは、料理で使った油を普通に排水口に流して捨てるんです。もともとサビやゴミで詰まり気味のところに油を流し込むから、排水管の中で固まってしまう。水が流れないので洗い物はおろか、洗濯もまともにできない。

組合理事が抗議をしに行っても、『何が悪いんだ』と開き直られ、話し合いにすらならない。そのうち下水も詰まって、汚物が逆流し、お風呂場に溢れるようになった。悪臭なんてもんじゃない。

もう地獄です。仕方がないから、吐き気を抑えながら、誰のものかもわからぬ汚物を風呂桶ですくってはゴミ袋にためて捨てに行く。この歳になってなにをしているんだろうと、涙が出ました。

結局修理してもらうために、業者を呼ぶことが決まったのですが、長年の老朽化で、『洗浄時に破損するリスクがあるから』といってほとんどのところに断られてしまい、途方に暮れました」(前出・女性住民)

立地が良くてもダメ
このマンションは粘り強い交渉を経て、これからようやく修繕の第一歩を踏み出すという。だが、取材時もちょうど配管にひびが入り、ガス漏れが発生。住民たちの悩みは尽きない。

こうした、管理不全の老朽化マンションの救済業務に特化した企業も出てきている。

そのひとつ、横浜サンユーの利根宏代表が言う。

「うちは、20年ほど前からこうした業務に取り組んできましたが、管理不全物件の数は年を追うごとに増えています。立地が良いから大丈夫、などという考えはまったくの幻想。

いまのままでは、所有者の多くが亡くなり修繕の手もつけられず、買い手もつかないマンションが日に日に増えて行く。国や自治体が解体するにしても、膨大なお金がかかる。一体どうしたらいいのか……」

前出の米山氏が続ける。

「結局、マンションは自分たちのものなので、他人が助けてくれることを期待してはいけません。行政が支援するといっても、出来ることは限られる。他の住人に任せきりにするのではなく、早いうちから管理組合の状況を把握した方がいい。

マンションを売却して老人ホームなどに入居することを考えても、資産価値を下げないために積極的に管理組合に関与することが、ひいてはスラム化を防ぐ第一歩です」

「限界マンション」の現実は、決して他人事ではない。
https://www.msn.com/ja-jp/news/opinion/%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E4%BA%BA%E3%...

[124: 777]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[125: 777]

追記

管理人様

次のスレも私777が書いたものなので、完全削除して下さい：

湯沢のスキー場、ホテルや飲食店で働いている人間はいずれ全員失業者になって、湯沢の重荷、厄介者になる
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684669/

[126: 777]

管理人には僕の書いたスレをすべて削除して下さいと頼んだのに、
削除依頼のコメント1行だけを削除して終わりなんだね。
何かなー。

[127: 777]

777の書いたスレを削除依頼した理由だけは書き残しておくね：

7717 湯沢町の主 3日前
>>7707 777さん
地球温暖化で【スキー場がすべて廃業する越後湯沢のリゾマンは社会の底辺層と中国人移民が集まるスラム街】になるとまた言ってますが
あなたは湯沢町全体の風評下げを毎回しており
あなたはそのうち湯沢町から裁判をおこされるリスクがかなりあることは覚悟するべき
あなはたまず投稿する前に最低限のルールを注意され削除され続けそれでも何故に守れないのか？

【湯沢町のスキー場がすべて廃業する】
【湯沢リゾマンは底辺層】
【湯沢は中国人移民が集まるスラム】

あなたはとんでもないことを言ってることに気づかないのか？
スラムを知ってもないかたが安易に使える言葉ではない！

7718 湯沢町の主 3日前
>>7707
777さん
あなたの投稿は写真保存済みです
提供依頼があれば提出させて頂きます


7722 口コミ知りたいさん 3日前
>>7721 777さん
あんたいろんなスレッド立てて湯沢のマンションディスってるけど、上に書いてあるとおり、風評によって湯沢町の資産を毀損するものだからやめたほうがよいね。

しかも長期にわたって。ここは匿名掲示板ではないから、ある程度の属性情報は抜かれてるよ。そのうちエンゼルさんから電話がかかってきて…あとはわかるよね？


7728 口コミ知りたいさん 1時間前
>>7725さん
不動産価格が減価したら誰が損するかわかるよね？原因の一部があんたの書き込みの責とみなされれば訴えられるよ。エンゼルに聞いてごらん、プロバイダへの開示請求中だから。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197545/

[128: 777]

湯沢町のリゾートマンション について客観的な評価を知りたければ

♪ リゾートマンション - 湯沢町雑談掲示板｜637レス｜爆サイ.com甲信越版
https://bakusai.com/thr_res/acode=4/ctgid=104/bid=2992/tid=5590313/tp=...

[129: 777]

エンゼル不動産も今年株式上場するから、湯沢のイメージを良くしようと必死なんだね

【緊急収録】湯沢町からエンゼルグループが株式上場！湯沢のリゾマン価格は今後どうなる？
https://www.youtube.com/watch?v=VdwU60cJUHU

衝撃のニュースが飛び込んできたので緊急で動画を作りました。湯沢町で長い間リゾートマンションの歴史を支えてきた株式会社エンゼルグループが東京証券取引所 TOKYO PRO Marketへ上場申請を行い、2023年9月21日に上場することが決定しました。

[130: 検討板ユーザーさん]

↑のリゾマン研究所動画見てたら、岩原のエンゼルリゾートとライオンズマンションの9階（だけ）
民泊可能に規約変更やってておどろく。所有者の頭が若いとか現実的って話だろうけどライオンズのフロア限定ってどういう経緯で決まったんだ？
民泊嫌な奴は自分の所有フロアでなくても共用部分で遭うのも嫌だろうし、１フロアに厄介者押し付けるように見えて、金銭的にはそこだけ得する可能性が高い。
暫定的にお試しやって儲かるようなら全戸開放前提とか？レビューも微妙だし大して容認したメリットないってオチならトホホだな

[131: ご近所さん]

新型コロナの影響でリモートワークがはやってから湯沢のマンソンも駅近は値上がったが、これは一時的だと思う。リゾマンはババなので早く売ったものが勝ち。ババ抜きと同じ。

[132: 777]

専門家も頭を抱える湯沢のリゾートマンションのヤバすぎる修繕積立金事情
リゾマン研究所 2024/03/15
https://www.youtube.com/watch?v=J0XzODIr-hg

バブル期に建設された越後湯沢のリゾートマンション。近年はその価値が見直され販売価格も底値から反転し上昇傾向にあります。しかしながら越後湯沢のリゾートマンションの修繕積立金は、他のエリアと比べるとあまりにも安い水準であり、今後も適切な修繕ができるとは到底思えません。

今回は現役のマンション管理士として活躍されている澤田さんと共に、越後湯沢のリゾートマンションの修繕積立金の状況を確認しながらその問題点について考察していきます。専門家すら絶句するほどの湯沢のリゾートマンションの積立金事情について目を逸らさずに向き合いたいと思います。

マンションの修繕積立金不足は日本全国で社会問題となっており、この点において国も本格的に動き始めているというニュースも飛び込んできました。動画の最後ではその点についても触れておりますが、これが現実になったら湯沢のリゾートマンションの資産価値は大きく崩れると危惧しています。

（澤田さんの新書）
https://amzn.to/42U3wAX

[133: 777]

激安で購入したリゾートマンション 西武ヴィラ苗場7号館 に住み始めました。
ついのすみ家 2024/03/02
https://www.youtube.com/watch?v=-2HJ2ogAJxs

20万円で買ったマンションは、快適なのか？失敗なのか？２０２４年２月に入居致しました。これから先どうなるのか興味津々です。ことの顛末を皆様と一緒に検証して参りたいと思います。


チャンネルのコンセプトは、激安で購入したリゾートマンションを「終の棲み家」として、ひっそり生きて行く様子をYoutubeに記録することです。私には箪笥預金や投資などの財産は全く有りません！現在の住まいは契約から入居まで総額約80万円程で（全ての諸経費込み）入居出来ましたので、皆様もご検討されたら良いのではないかと思います。

ついのすみ家 - YouTube
https://www.youtube.com/@SatoSeiji-ph5bf/videos