ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[262: マンション検討中さん]

お聞きしたいのですが、床は二重床なんですか？

[263: マンション検討中さん]

ＭＲで確認しましたが長谷工では珍しく二重床です

[264: 匿名さん]

大手デベだと施工が長谷工でも二重床ってのは少なくないよ。直床だとコストダウンってバレバレだしね。でも、他はALCに二重壁としっかり長谷工仕様だけどね。

[265: 匿名さん]

管理会社が何故売主の新星和や三菱と関係無い長谷工なの？（長谷工特命物件だから）あと長谷工の管理会社の評判はどうなんですかね。

[266: マンション検討中さん]

ご回答ありがとうございます。西東京・小平・東村山の長谷工マンションはほぼ直床ですって聞いてありますから、気になりました

[267: マンション検討中さん]

確かに武蔵野市を含めて多摩北部地区の長谷工施工マンションは大多数が直床ですね。
ここの管理会社が三菱地所系列でないのはＭＲで聞いたところ長谷工特命で売主の割合が
三菱地所が過半数でないと言ってました。
なので物件名称も「パークハウス」ではなく「レジデンス」だそうです。

[268: マンション検討中さん]

最近は二重と、直どちらがよいか諸説あるとも聞きますね。響きやすい音の種類が違うとか。
いずれにせよ金額や場所ふくめてほかの設備とも比較して検討ではありますが…

[269: マンション検討中さん]

構造や設備・仕様は、沿線でいくつも見ましたがここが1番いいと感じましたよ。

[270: 匿名さん]

>265

長谷工って他の建設会社と異なって、自社で土地を調達、プランニングしたうえでデベに持ち込んで施工の仕事を取るってのがビジネスモデル。なので、実質的なデベは売り主ではなく長谷工。以前はそのパターンでも管理会社は売り主の系列ってケースが多かったんだけど。最近は管理会社も長谷工。完全に長谷工物件ってこと。

ちなみに長谷工施工だと内覧会やアフターサービスに売主ではなく長谷工が出てきて対応する。そして、のらりくらりとかわして対応しない。対応したら余計なコストがかかるからね。

[271: 匿名さん]

直床は軽量衝撃音に弱いので、遮音性の高いフローリング材を使用してカバーする。フローリング材で遮音性を高めるのはクッション材を間に入れて対応なので独特のふわふわ感がある。

モデルルームでも実際と同じつくりなんだけどスリッパをはいていると実感しづらい。するっぱを脱いで体感して問題がないかを確認。

[272: 匿名さん]

直床と二重床で音の比較をする人が結構いるんだけど、音はスラブ厚やスラブ構造にも依存するんで直床と二重床で単純比較はできない。

直床と二重床の本質的な違いは、メンテナンス性と将来の間取り変更の自由度。これらについては圧倒的に直床は不利。

[273: マンション検討中さん]

>257
平置きで18000円ですよね
周辺は大体ですが13000円～20000円が相場でしょう

[274: 近隣住民さん]

近所のグランジオも施工・管理共に長谷工ですよ。アウトフレーム逆梁と最近あまりない仕様ですけどね、床は二重床です。
管理も24時間友人管理で、かなりキチンとしてますよ。清掃もこまめにやってますし。

[275: 匿名さん]

>>274 近隣住民さん
その物件の駐車料金と管理費はいくらなんですか？参考したいと思います。

[276: マンション検討中さん]

２７４さんではないですか・・・

グランジオの駐車場は自走式で1階で5000円くらいだったはず・・・
管理費は15000円くらいのはずです。（広さによって違うので、中古の物件概要見ると管理費載ってますよー）
ちなみに施工は日本国土開発です。管理は長谷工ですけど、清掃かなりこまめにやってますよー。いつ行ってもきれいです。
とってもいいマンションですけど、ザレジデンスに比べると駅から離れるので、駐車場も安いのかとは思いますけど・・・

[277: マンション比較中さん]

＞＞276さんへ
①グランジオの駐車場は機械式ではなく自走式のため、駐車料金（維持管理費用＋設備更新費用）が安いのです。
②総費用（管理費＋修繕積立費＋駐車料金）で比較すべきです。
③なお、グランジオの総費用は月35,000円位です。

[278: 近隣住民さん]

グランジオは84㎡の3LDKで管理費と修繕積立金合計29,500円程ですね。
ただ、駐車場は4階だと700円ですし、インターネットは管理費に含まれて使い放題なので、諸々の総額だとむしろここより割安だと思います。
ちなみに目の前のコスモは86㎡の3LDKで管理費と修繕積立金合計25,000円程です。
駐車場は4階だと3,500円でインターネットは別料金です。

[279: 近隣住民さん]

間違えましたグランジオの駐車場は1番安くて900円でした。
施工は長谷工と日本国土の共同事業ですが、長谷工がディベロッパーとしても参画していたので、実質の施工幹事は長谷工です。
ちなみに2年ほど前に大規模修繕を行っていましたが、それも長谷工のグループ会社でしたね。

[280: 坪単価比較中さん]

＞＞278
築12年位で大規模修繕を行い、その後に残額を睨み、次回の大規模修繕に備えて修繕積立金を値上げします。
グランジオやコスモは値上げ後の金額だと思います。
なお、初回の大規模修繕は購入時に修繕積立基金（修繕積立金の6ヶ月分位）というものを支払っていますので値上げ無しで出来たのです。
つまり、どのマンションでも大規模修繕後の修繕積立金の値上げは一般的です。

[281: マンション検討中さん]

レジデンスも12年後位には修繕積立金が値上げになるのですね。