パデシオン大津ザ・グランドセントラルってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.padescyon.com/otsu163/index.html
売主：睦備建設株式会社
施工会社：睦備建設株式会社
管理会社：睦備建設株式会社

建築概要
名称　 パデシオン大津ザ・グランドセントラル
所在地 滋賀県大津市中央4丁目27番1他
交通 JR東海道本線「大津」駅徒歩9分、京阪電鉄石山坂本線「島ノ関」駅徒歩3分
私道負担 なし
地域・地区 商業地域・法第22条地域・第7種高度地区・大津市都心眺望景観保全地域・駐車場整備地区
地目 宅地
建ぺい率 80％
容積率 400％
総戸数 163戸
販売戸数 163戸
敷地面積 3,274.63m2
建築面積 1,307.43m2
建築延床面積 14,645.01m2
分譲後の権利形態 敷地は専有面積割合による共有・建物は区分所有
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上14階建て
建築確認番号 第H28確認建機構ア滋大津11116号（平成29年3月30日）
住居専有面積 65.81m2（24戸）～ 88.57m2（13戸）
バルコニー面積 12.54m2（26戸）～ 34.92m2（13戸）
サービスバルコニー面積 3.12m2（24戸）～ 4.05m2（11戸）
ポーチ面積 2.92m2（13戸）～ 5.69m2（13戸）
室外機置場面積 1.71m2（13戸）～ 4.58m2（13戸）
間取り 2LDK+F～4LDK
駐車場台数 164台［平面駐車場6台、軽専用平面駐車場5台、機械式駐車場151台、福祉対応平面駐車場1台、来客用平面駐車場1台］
バイク置場 15台
ミニバイク置場 20台
自転車置場 326台
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に委託して頂きます。
管理会社 睦備建設株式会社
建物竣工予定 平成31年1月
入居予定 平成31年2月
事業主（売主） 睦備建設株式会社
設計・監理 株式会社東洋設計事務所
施工 睦備建設株式会社
情報更新日 平成29年4月17日
次回更新予定日 平成29年5月1日

[21: ご近所さん]

>>19 マンション検討中さん

西へ行くと商店街があり、ちょっとしたものならフレスコで事足ります。食材を選びたい＆しっかり買いだめしたい時は一号線沿いのco-opぜぜまで行っています。どちらも自転車で行けます。
車がある方なら西武の横にマックスバリューがあります。
ちなみにコンビニも歩いていける場所（島ノ関駅前）にローソンがありますよ。
ご参考になれば幸いです。

[22: マンション検討中さん]

マンションの真ん中を車が通るので通路側の部屋は窓をあければ排気ガスなど入るんじゃないかと懸念しています。160程車があるわけですからね。

[23: 匿名さん]

洗面室は家事動線ができているので、洗面室からキッチンに抜けることが出来るようになっているのは便利そう
ここはオールフローリングタイプではなく、和室があるタイプになっているんですね。
最近は和室がある間取りタイプは減ってきているように思いますが、
小さいお子さんが居たりする場合、和室で昼寝をしたりできるという事で活用価値はありそうです。ただ、お手入れ等は多少大変になってくるでしょうね。

[24: 通りがかりさん]

保育園入るの絶望的なエリアです。
かなり離れたら可能性ありますが・・。

[25: マンション検討中さん]

営業の奴らが前にある自動販売機の裏でタムロしながらタバコ吸っている姿見て萎えた。
ありゃみたら、気持ちが萎えるよ。
それも沢山いた。

[26: マンコミュファンさん]

保育園絶望的なんですか？
SUUMOのHPにはとても入りやすいと書いてましたね…

[27: マンション検討中さん]

大津駅一帯は絶望ですよ。大津の遠方エリアは空きがあるのでそこを希望すれば入れますよみたいな、国の定義上は待機0となります。大津駅一帯では待機児童は100名超えます。福祉課に問い合わせみてください。

[28: 匿名さん]

滋賀で考えれば、駅に近いほうで便利なんだと思います。
パデシオンなので価格帯もリーズナブルときたら
京都にも近くて購入したいと思う人が多い物件のような気がします。

自宅周辺はあまり賑やかすぎないほうが良いと思っていたので
このパデシオン周辺くらいが静かすぎず賑やかすぎずでちょっど良い気がしました。

[29: 26です]

27　マンション検討中さん

詳しく教えて頂きありがとうございます！！
大津駅一体は待機児童100ですか…

自身で詳しく問い合わせてみますね。

[30: 名無しさん]

パデシオン大津は苦戦するでしょう。3棟構成ですが密集しすぎです。東側はハローワークも移転しますからマンション立つ可能性高いですね。

[31: 匿名さん]

>>30
と、言いつつなんだかんだパデは毎回完売しますねぇ
今回はどうなることやら

[32: 匿名さん]

第１期、結構好調みたいですね。

[33: 匿名さん]

液状化予測図をみましたがここはやばそうですね。
建物は大丈夫でも機械式駐車場なんかはどうなりますでしょうか？

[34: 匿名さん]

立地的にも申し分ないと思います。
大津駅にも、琵琶湖にも、ちょうど良い距離でしょう。

[35: 匿名さん]

163邸。

びわ湖ホールで、1000人吹奏楽やるんですね。
https://www.biwako-hall.or.jp/topics/20170811_5772.html

普段はそこまで利用しなくても、コンサートや吹奏楽の大会などがあると楽しめます。近くに住んでいると歩いて行けるから便利でしょうか。

液状化しそうですか。その点は不安です。マップをもらってきて、大丈夫か確認したいと思います。

[36: 匿名さん]

文化的にも自然環境的にも恵まれた立地ってことですか。
ただ、買い物は少し離れていませんか？コンビニ以外だと歩きで10分近かったりして。
自転車だったら楽でしょうか。車で行くほどではなさそうですから。
医療機関はすごく恵まれている感じがします。市立小学校もすぐ近くなんですね。
中学校はちょっと遠くてかわいそうだけど、通学に自転車は可能なんでしょうか？

[37: マンション検討中さん]

>>36 匿名さん
徒歩での買い物は不便そうですね。ただ、確かに自転車だと、特に問題はないかもしれません。

ここの学校区は、大津市内では評判が良い学区だと思います。
大津市内は、あまりな校区も多いところなので。
ただ、中学校は確か自転車通学は許可されていないと思います。
坂の上にある中学校なので、自転車はかえってしんどいかもですしね。

[38: 匿名さん]

買い物は歩いて9分のところにフレスコがありますね。
少し遠いですがマックスバリュや西武もあり、
自転車や車があれば、そう不便に感じないかな～と思いました。
マンション周辺にスーパーがあるのって便利だとは思いますが、
その分、渋滞したり人混みが気になったりと不便に感じる部分もあるので、
個人的には、これくらい離れている方が良いかなと思ってます。

[39: 名無しさん]

かなり下げましたね。ここはパデシオン苦戦しますね。

[40: マンション検討中さん]

タイルがほとんど使われてません。
北側の外壁すらタイルじゃないって団地みたい。

[41: マンション検討中さん]

液状化予想マップ見ました。大津市のHPで防災マップは見れますよ。ピンポイントで液状化の予想数値が一番高いレベルですね。 地震が起こったら東北地震の時のTDLみたいになりそうでリスク高い気がします。

[42: 口コミ知りたいさん]

>>33 匿名さん
どうしよう、手付金払ってしまった、液状化に関してはまったく説明がなかったです。

[43: 通りがかりさん]

液状化、待機児童、無理くり三棟仕様、
あかんだらけやな。
そら値段下げるわ。わら

[44: マンション検討中さん]

信頼できる第三者機関の地盤ネットで調べてみたよ！
スコアは60でまあ平均値。近隣比較ではプレサンスレジェンドが60。シャリエ大津が75。プレミスト大津が75。
TDLは45であれは別格。

[45: マンション検討中さん]

＞＞44
ありがとうございます。
では、大丈夫そうですね。

[46: マンション検討中さん]

>>45 マンション検討中さん
レジェンドやパデは琵琶湖に近いのでどうしても浸水リスクが上がってスコアが落ちてしまうのは環境のよさとのトレードオフだから仕方ないでしょうね。
それを除いた液状化・土砂災害・地盤改造度・地震揺れ、の生の地盤評価は近隣のどのマンションも似たり寄ったりじゃないでしょうか。

[47: マンション検討中さん]

>>44
プレサンスレジェンドとパデシオンがまさにPL値25超で液状化リスクがかなり高いですが、
スコア60は安心できる数値なのでしょうか。大津でもPL値25超のエリアは限られますし不安です。

[48: マンコミュファンさん]

>>47 マンション検討中さん
そもそもPL値なんて前提条件でいかようにも変わりますからねぇ・・・例えば琵琶湖西岸の断層は丁度大津駅の辺りまで伸びてるから、これが動いたら駅前のプラウドタワーとかプレミスト大津の方が液状化激しいでしょうね。南海トラフだったら、ここの方が駅前より2割くらいリスク高いかも。

[49: 通りがかりさん]

高い金出すんだからさ、
危ない橋渡る必要ない。
今後30年何があるかわからんやん。

[50: 匿名さん]

>>49 通りがかりさん
そう考えると災害の少ない京都市内が一番！

[51: eマンションさん]

購入した者です。


いやぁ荒らされてますねー
どうせプレサンスかプレミストの輩でしょ。(笑)

でも心配になったので調べましたけど(笑)

参考URL：https://allabout.co.jp/gm/gc/379665/

ここを見たら、実際に起こった事実からの分析がされてますし、同業者さんの悪口だらけのここの掲示板より幾らか説得力ありましたよ(^-^)

まぁそもそも大地震が起きる確率低いでしょうけど、たらればで自然災害を話すとキリが無いし、どこにも住めないですって(´･･`)

それなら杭をしっかり打ってるマンションに住めば建物自体は１番強いんだからそれが１番なんじゃないですかね？
それか山盛りお金かけて要塞みたいな一戸建て建てるかですけどね(笑)

[52: 匿名さん]

先日、契約した者です。
液状化の件が心配でしたが、実際に営業マンに確認したところ
現地の工事をする前に、現地にてボーリング調査・液状化リスク調査はおこなわれていました。
結果は、[液状化する可能性は非常に少ない]という記録結果。
その時の資料もきちんと見せながら説明してくれました。
本当に気になる人は、書き込みで判断するより自ら確認するのが1番だと思います。

[53: 通りすがり]

私は液状化より中途半端な立地がダメですね

[54: eマンションさん]

>>53 通りすがりさん

ほんとに通りすがりな意見ですね。
近隣に住んでいますが、なにも不便は感じません。
ざっくりした印象だけで契約した方のことを否定するのは第三者がみても気分のいいものではありませんし、生産性のない意見ですね。

[55: 通りすがり]

>>54 eマンションさん

駅まで9分、実際はそれ以上
眺望は期待できない

プレミストやレジェンド、イーグルの方がメリット多数だと感じました

まぁ永住覚悟ならパデもいいとは思いますが

[56: 匿名さん]

今の売れ行きはどうなんでしょうね。大津って京都通勤の人も買ったりしますよね。割と住みやすいのかな。

自動車にしても電車にしても30分ほどで京都市に行けるようでした。

>>プレミストやレジェンド、イーグルの方がメリット多数
大津でもいくつかマンションがあるので、どこにするかは好みもありますね。安くてお手頃だとどこがいいでしょう？

[57: マンション掲示板さん]

確かに全てが中途半端だけど、その分ちゃんと値段も安いのがパデシオンシリーズのメリット。
自分で住む用ならいいんじゃないですか

[58: 通りすがり]

そうですね、私も価格が安いのでこの立地でも需要があると思います
駐車場も100%確保されてますしね

パデクオリティに納得出来るなら十分ありですね！
ただ私は…
例えばトイレがタンクレスでないのは仕方無しとしてもスイッチ類が便座横タイプは安っぽい
まだそんな仕様のマンションがあるんだと思いました

[59: 近隣の者]

>>56 匿名さん

プレミストはかなり高いです
坪単価200～290位です
それでも第一期130戸即日完売だったようですが
レジェンドももう最終期で残りわすがだそうです
こちらもプレミアム棟なら坪180～からします
シャリエとかイーグル打出浜とかは坪130～からあります
打出浜とかコンシェルジュがいたりしてよさげです
駐車場も確保されてます
駅までかなり遠いですがにおの浜エリアがいいですよね

[60: 匿名さん]

>>56 匿名さん

先日、契約した者です。
まさしく本当に好みによると思います。

JR通勤の方は、断然プレミストなんだと思いますが、
車通勤の場合は、100％駐車場確保のパデシオンやイーグルコートはいいのかなと思います。
シャリエは駅からも少し距離があって、駐車場も100％なくて、中途半端な気が。

私たちは、車通勤、でも電車を使用することも月に数回だったので、におの浜は選択肢から外しました。

[61: 匿名さん]

こちらのマンションのAタイプが気になっていますが北西向きということで悩んでいます。Gタイプは南東向きで魅力的ですが前にビル等が立ったらと思うと…。予算の都合で他のマンションは無理なので悩ましいです。

[62: 匿名さん]

パデシオンの物件は買いやすい価格帯が魅力のマンション。
パデシオン大津ザ・グランドセントラルも、
大津駅まで徒歩９分、歩幅次第ではもう少し時間がかかるかもしれませんが、
交通アクセスとしては悪いほうではない印象。
この価格帯で考えたら十分なのかなと思いました。

[63: 匿名さん]

なるほど、61さんの悩ましい気持ち、なんとなくわかりました。
いま、ランドプランを見てあれこれと想像しているところです。

たしかに、東南、微妙ですね。
隣がどんなふうなのか、こちらの案内だけではわからない。
担当さんにこの先の建築予定があるのかどうか聞いてみると良いかもしれません。

西南向きが良さそうなのですが、部屋が他より広めなのかな。
その分、価格も高くなるのでしょうか。

[64: 匿名さん]

周りの土地も直ちにすぐに何かしらできるわけではなくても、長い目で見ていくと変わっていくのは仕方がないことなんだと思います。そういった中で、あまりリスクは負わないような感じにはしたいですよね…
北西向きだと直射日光は部屋の中にははいらないのかな。外の光自体は入ってくるとは思いますけれども。

[65: 匿名さん]

滋賀に住むなら大津が良いよと知り合いから聞いています。

京都に出やすいことも影響しているのかなと思いますが

買物も便利で駅に近いのであれば当然なのかもしれません。

物件価格が安いほうが良いのですが、パデシオンは特別安い気がします。

実績のある会社ではあると思うのですが、安く販売できる理由が気になりますね。

[66: 名無しさん]

大津市内のパデシオンを数年前に購入しました。住人の多くが子育て世代で、庶民的なイメージどおりの造りのマンションです。
外観デザインも、部屋の内装や設備も、高級感はないです。

パデシオンの良いところは、価格、必要な設備は標準装備、間取りの無駄が少なく広さの確保を優先、駐車場100％..といったところでしょうか。

ブランド派の人は避けられたほうが良いと思います。

[67: 匿名さん]

駐車場100％はいいですね。ただ月額1,000円～で機械式駐車場を維持できるのでしょうか？
修繕積立金も安いし将来のメンテナンスが心配です。

[68: 匿名さん]

>>月額1,000円～で機械式駐車場を維持できる

早期完売した人気物件、管理費は将来的に上がるかもしれませんね…。急に値上がりした時に圧迫しないかどうかは気にしたいです。

そして、3LDKは2300万円から、4LDKは3200万円からと安いだけに、管理費が上がらないかが心配です。月々返済が5万円～、7万円～でした。

[69: 匿名さん]

＞＞修繕積立金も安いし将来のメンテナンスが心配

一応過去のパデシオンの物件では値上がりしたことはないようです。
参考までに・・・

その辺り、自社で全てを賄っているからというのもあるのかなと思っています。

[70: 匿名さん]

ここでCタイプの9階以上のお部屋を検討しています。リビンダイニングのバルコニーが壁無しでおそらく琵琶湖が見え見晴らしが良いところが魅力です。しかし、北西面の角部屋なので光がどうなのか悩んでいます。営業マンからは南西面から一番近いので大丈夫とは言われているのですが、、詳しい方教えて頂けたらと思います。