パークスクエア浦和常盤

[匿名さん]

常盤にも住友不動産がマンションを建てるようです、大手マンションがこぞってマンション開発を進めているエリアですので他の物件との比較もできるエリアかと思います。アトレ改札からは5～6分かなという場所です。


所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤1-75 -14（地番）　
交通：JR湘南新宿ラインから徒歩9分、JR東北本線「浦和」駅から徒歩9分
JR高崎線「浦和」駅から徒歩9分、JR京浜東北線「浦和」駅から徒歩9分
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawatokiwa1/
売主：住友不動産
施工会社：西武建設
管理会社：住友不動産建物サービス

シティハウス浦和パークフロント

[2601: 匿名さん]

>>2600
両方が敷地いっぱいに建ててるから、細い隙間は昼間でも真っ暗。
普通のドミノと壁ドンドミノの違いがよく分かる。
普通のドミノはガーデンハウス、壁ドンドミノはパークスクエア。

[2602: 検討板ユーザーさん]

パークハウスのスレで、犬のウンコで盛り上がってるみたいだけど、そんな事本当にあんの？

[2603: マンション検討中さん]

>>2602 検討板ユーザーさん
ないです。
パークハウス浦和常盤レジデンスのキャンセル住戸が人気したら困る立場の人によるネガティヴキャンペーンです。
ネガティヴキャンペーンしたら、自分とこのマンションが売れるだろうと考える思考回路がおめでたい、というか可哀想な人なのか。
そこまで追い込まれてるのでしょうか？

[2604: 匿名さん]

どこかのマンションかは忘れてしまいましたが、公式サイトのトップページにマンションから○メートルの距離に○○階建てのマンションが建設される予定で、将来景観が変わる場合があるという注意書きが出ていてかなり良心的だと感じましたが、こちらの公式サイトではそのようなお知らせは出していないのですね。

[2605: 匿名Mさん]

>>2604 匿名さん
こちらも公式サイトの物件概要に記載ありますよ。
距離までは書いてないですが。
基本どのマンションでも、そのような記載はあると思います。

[2606: マンション検討中さん]

>>2604 匿名さん
分譲開始当初は高いマンションが建つ前建てリスクそのものを否定していたくらいですから。
それが露見する直前に名称変更してシティハウスブランドから外したり、露見直後に値下げしたりと、色々ありました。

[2607: 匿名Mさん]

>>2606 マンション検討中さん
1行目の件は捏造だと思いますよ。
明らかに書き込みが怪しかったので。

[2608: 検討板ユーザーさん]

>>2607 匿名Mさん

少なくとも、2行目は事実なんですね。

[2609: 検討板ユーザーさん]

パークハウスのキャンセル住戸炙り出しは失敗に終わったみたいだな。

[2610: eマンションさん]

>>2609 検討板ユーザーさん

これから出るかも知れんよ。
転売目的で購入した人もいるだろう。
プラウド浦和高砂マークスは、転売で利益をあげた人がいる。
スミフ物件では有り得ない話。

[2611: 匿名さん]

このマンション、どれくらい売れてるの？
御存じの方、おられますか？
住友は具体的な売れ行きを隠すから中々分かりにくいと思いますが。

[2612: マンション検討中さん]

具体的な売れ行きを隠すマンションは、怖くて買えません。

[2613: 検討者さん]

>>2612 マンション検討中さん
モデルルーム行けばいいんじゃないかな？

[2614: 検討板ユーザーさん]

>>2613 検討者さん
だから教えてくれないし

[2618: 名無しさん]

[NO.2615～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、有益な情報を含まない内容のため、削除しました。管理担当]

[2619: 匿名さん]

物件概要に書いてあるんじゃ？と思っていたのですが、

販売戸数未定　
販売価格未定

です。

でも、
管理費（月額）
11,885円 ～ 15,445円　
修繕積立金（月額）
5,090円 ～ 6,750円　
管理準備金
11,637円 ～ 15,117円　
修繕積立基金
305,500円 ～ 405,300円　

と、管理費などはわかるんです。不動産に詳しい方、管理費や修繕積立金から「このくらいの価格では？」と推測できないものでしょうか。
資料請求した人だけに価格を伝えているんでしょうか。

[2620: 検討板ユーザーさん]

スミフは、モデルルームに行っても価格表一覧は見せてくれないです。

[2621: 匿名さん]

管理費は専有面積に応じて課せられ、１㎡当たりの管理費に専有面積をかけて算出されるようです。
故に住友不動産の相場を調べればある程度推測できるのでは？
ただタワマンやグレードの高いマンションは何割か加算されるそうですし、売り主によって独自ルールもあるでしょうから難しいところもあるのですが。

[2622: マンション検討中さん]

ここどれくらい売れてますか？

[2623: 検討板ユーザーさん]

>>2621 匿名さん
管理費は、専有面積に占めるインフレームにも科せられるのですか？
柱の分も管理費払うのは嫌だなぁ。

[2624: 検討板ユーザーさん]

ここのインフレームはエグいから。

[2625: 匿名Mさん]

>>2623 検討板ユーザーさん
マンション全体の管理費・修繕費を専有面積で割ってるだけだから、柱の分も払っているわけではないですよ。
もし、インフレームとアウトフレーム混在のマンションであればおっしゃる通りです。

[2626: eマンションさん]

>>2625 匿名Mさん

住戸全てがインフレームだから平等って言いたいの？

[2627: マンション検討中さん]

アウトフレームが当たり前の時代に、ここまでインフレームで凸凹な部屋って珍しい。
特に外廊下側の部屋は徳利みたいな形になってる。
鰻の寝床みたいな細長い敷地に無理してマンションを建てた場合の好例。
江戸時代の宿場町にありがちな、間口が狭くて奥行きのある敷地の名残だね。
それが今の常磐のドミノマンションに繋がっている。
建築学科の学生の卒業論文に使えそうな素材。

[2628: 匿名さん]

このマンションのスレで生まれた用語『壁ドンドミノ』が、さいたま市内の他のマンションスレでも普通に使われている。
主にこのマンションを端的に説明するのに使われているのだけど。
ブリリア浦和仲町もドミノ化が決定したし、最近の浦和の分譲マンションはドミノの呪縛から逃れられないみたい。
一番エグイのはここだね。

[2629: マンション検討中さん]

ポレスター浦和常盤 浦和駅徒歩6分
3980万
ダイアパレス浦和常盤公園 浦和駅前徒歩10
3980万
などなど
浦和駅に近い常盤で中古は結構出ている。
諸条件の悪い割高な新築と、市場で揉まれた適正価格に近い中古と、自分の資産を守るのにどちらが賢い選択か。
悩むねー

[2630: マンション検討中さん]

中古も新築に引きずられて凄まじく割高になってるけどね

[2631: 検討板ユーザーさん]

>>2630 マンション検討中さん
ここよりは、中古の方が市場の適正価格に近いとおもうが。
中古は個別交渉で大概は、提示価格より安く買えるしね。
スミフは交渉しても無駄だろ。

[2632: マンション検討中さん]

廊下側の部屋は、
廊下側の柱が食い込んで、
キッチン側の柱が食い込んで、
イイチコの瓶を倒した様な不思議な形で、実質的な居住面積は4畳程度。
これはリフォームでもどうにもならない。

[2633: 検討板ユーザーさん]

東急ドエル・アルス浦和常盤の8F角部屋85㎡が売りに出てますね。
古いけど、陽当たりや眺望を遮るもの無く、風通しも良さそうです。
そして、高砂学区。
4750万と割高感ありますが、交渉次第でどこまで値切れるか。
更にディスカウントされるまで待ってもいいか。

[2634: 名無しさん]

>>2543 ２４９９さん

参考になりますね。
割高ですよね、やっぱり。

[2635: 匿名さん]

各住戸の専有面積を壁芯で計算しているなら、出っ張っている柱を除いた実質的な居住面積がどのくらいなのか知りたい。
かなり乖離してそう。

[2636: 検討板ユーザーさん]

周辺賃貸相場より低いとか、根拠も明記せずに広告的に大丈夫なのかここは？

[2637: 名無しさん]

昨今の建築コストとか考えたら適正かむしろ割安ではあるだろうけどね。ずっと住むにはきついけど賃貸には出せそうだからキャッシュ持ってる人が投資用に買うなら良いんじゃないか？住まいの実需目的なら駅から離れてるけどプラウドシティ浦和の中古も検討してもいいかな。計画道路の話が出ててポロポロ売りが出てるから価格交渉もしやすそう。中古で大手・駅徒歩5分内はなかなか出てこないからね

[2638: 通りがかりさん]

>>2637 名無しさん

いや。賃貸でも無理だろ。
目の前が外廊下や壁だぞ。
精神的に耐えられない。

[2639: 匿名さん]

インフレームインフレームと話題に出ているので改めて間取りを見ると、
壁が室内に出っぱって凸凹しているのがそうなんですね！
間取り図は凸凹に植物を配置していますが、モデルルームではどのように対処しているのか気になります。

[2640: 検討板ユーザーさん]

>>2639 匿名さん
対処って、植物置いてんのだって誤魔化してるだけだろ。
外廊下側の部屋なんか、実質的な居住空間が思いっきり柱で削られてるじゃん。

[2641: 匿名]

>>2637
修繕積立金や固定資産税考えたら決して安くはない。
修繕積立金は年々上がっていくし。

[2642: 口コミ知りたいさん]

外観も、後ろのパークハウスの方が洗練されている気がする。
立地のデメリットを建物のスペックで挽回しようというデベロッパーの意図が伝わる。
ここより後から分譲開始して、大分前に既に完売しているから、何もかもが違うのだろう。
もうH.P.もないから詳しくは知らないが。
マンションはタイミングだな。

[2643: 匿名さん]

ルームプランが他と比べて個性的な感じがしました。バルコニーは狭いけど、ワイドスパンでダイナミックパノラマウィンドウというのが特徴的だと思います。開閉のできる小窓も付いていて、空気の入れ替えもできていいなと思います。南向きでもあるのでリビングは朝から午後遅くまでずっと明るいのではないでしょうか。Cタイプ以外はすべてどの部屋にも窓のあるつくりになっているのもいいなと思いました。

[2644: 検討板ユーザーさん]

ダイナミックパノラマウィンドウというものがあるのは初めて知りました。
周辺環境はいかがなのでしょうか。視界がワイドに広がって、気持ちの良い昼下がりを楽しめそうだなと思いました。

[2645: マンション掲示板さん]

>>2644 検討板ユーザーさん
パノラマウインドウから見えるのは、タグチマンションの外壁と外廊下ですよ。
皆さん知ってます。
連投お疲れさまです。

[2646: マンション検討中さん]

>>2645 マンション掲示板さん
結局、タグチマンションは建築確定したんでしたっけ？

[2647: 検討板ユーザーさん]

ステマが湧いてる

[2648: マンコミュファンさん]

今、大手デベの分譲マンションを浦和駅西口近くで探すとこの物件とガーデンハウスでしょうね。
今後予定されてるのは、シュークルダール跡地のスミフマンション、浦和仲町ダイヤモンドマンション裏の三不レジマンション、西口南高砂地区再開発マンション、シティハウス浦和高砂脇のスミフマンション？くらいのようです。
その中で最もリーズナブルな販売価格、管理修繕積立金設定なのがパークスクエア、さらに隣地の建築計画の内容次第では、格安物件へと化けるも可能性ありますね。

[2649: マンション検討中さん]

>>2648 マンコミュファンさん
なるほど、サンキュー

[2650: マンコミュファンさん]

>>2644 検討板ユーザーさん

ダイナミックパノラマウィンドウって下から丸見えだから、低層階最悪ですよ。
露出狂の方なら良いかもしれませんね。