レーベン川崎京町（KAWASAKI THE RESISTA PROJECT）［旧：（仮称）レーベン川崎京町PROJECT[]について

[マンション検討中さん]

KAWASAKI THE RESISTA PROJECT （レーベン川崎小田一丁目）が気になってます。
周辺地域の治安や子育て、教育に関することも知りたいです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と情報や意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-kawasakikyomachi/

所在地：神奈川県川崎市川崎区京町一丁目108番10、108番16（地番）
交　通：京急本線 「鶴見市場」駅 徒歩9分 、京急本線 「八丁畷」駅 徒歩9分
　　　　南武線 「八丁畷」駅 徒歩9分
間　取：3LDK・4LDK
面　積：68.48平米～85.86平米
売　主：タカラレーベン
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.4.26 管理担当】

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: ご近所さん]

脚の悪い両親を近くに引越しさせるための住まいに検討しようかと思ってましたが、ほぼ5000万なんですね。予想と1000万の差がありました。川崎駅からはバス便。京急は不便な駅なのに。売れ残りに期待しようかな。
すぐ近くの平安町の新築の3階建戸建が4000万で今年に売れてたから、そのくらいなのかな？って思ってました。
もともと県職員住宅があった場所で県の所有。　土地は入札方式。建物解体はアスベスト除去の為にかなりの時間が費やされてた。土地取得代と解体代がかなりかかってるのかな？その分販売価格にのっかっちゃってる？
駐車場は要らないから関係ないけど、機械式なんですね。　しかも前の道路はスクールゾーン。
この価格帯だと中古で売る時はたたかれそうですね。

[22: 匿名さん]

最近はのマンションはどこもかしこも高くなりましたね

[23: マンション検討中さん]

昨日行ったら第一期完売だと言われた。

[24: 匿名さん]

第一期は完売。次は第二期ですか。抽選販売だったんでしょうか。そういったあたりも人気の差が出ます。

月額500円からの駐車場ってすごいと思います。都内で駐車場を探すと、ケタが違いますから。駐車場代は本当にこの値段なんですよね？

明日、5月3日から第2期のモデルルームがプレオープンするようです。第2期も人気になるでしょうか。

[25: 匿名さん]

駐車場が安いのは使わない人にも負担を求めているから。
受益者負担でないかわりに駐車場が使われなくなっても管理組合の収入減は僅かになる。

[26: 匿名さん]

高い高いというレスが続いてたのでサイトを見てみました。
最低価格帯だとお買い得のような気もしましたけどね。
とはいえ、ほぼ五千万となるとこの辺りの相場よりお高めということなんでしょうか。
一期はあっという間に完売ってことなんですかね。
蓋を開けたら意外と人気だった理由ってどこにあるんでしょうか。

川崎小田一丁目の方はそろそろ販売開始ですか？

[27: 匿名さん]

大手が手を出さない立地。

[28: 匿名さん]

長谷工は大手では無いんですね…

[29: 匿名さん]

ゼネコンとしては準大手だが、マンション施工実績数ではトップだな

[30: 匿名さん]

長谷工のマンション施工実績は累計で60万戸を超え、業界トップだそうです。
施工件数がこれほど多い理由は、大手デベの多くが長谷工を採用している事に
起因するものだと思いますが、長谷工と組む事で何か旨味があるのでしょうか？

[31: 契約済みさん]

土地付でデベに売り込む

[32: 匿名さん]

二棟一緒のサイトなのでしょか、ちと見づらいです。
京町の方は第一期が完売で、第二期二次が6月中旬予定
小田一丁目の方は第一期一次が先着順受付中で30戸
京町の方が人気があるということでしょうか？

価格面では小田一丁目の方が若干安めの設定に思えますが。
最寄り駅などの関係もあるのかな。
どちらも和室有りのようですが、和室って不人気ではないの？

[33: 匿名さん]

長谷工はコストダウンで有名。以前は中堅デベの物件を多く手がけていたんだけど、最近は建設資材高騰でコストを少しでも抑えたいってことで大手デベも長谷工ってケースが多い。

施工もコストダウンなので、作業が雑だったりしてトラブルも多い。

[34: 匿名さん]

機械式がメインの駐車場で格安利用料設定って、管理組合の収支が破綻するのは目に見えている。機械式の維持費って月１万円くらいかかる。

数年後には管理費か駐車場利用料を値上げせざるを得なくなる。デベは売ったら最後あとのことは知らない。

[35: 匿名さん]

月1万円って超安いな
一戸当り100円ちょっとか

[36: 匿名さん]

機械式一台あたりだよ。わかってるくせに。

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん

1台当り月1万円って超高いな
タワーパーキングの2倍くらいか

[38: 匿名さん]

てゆうか、格安利用設定だから利用率によらず維持費が管理費収入で確保できるんでしょ。
駐車場収入をあてにしていて利用率が想定を下回ったら収入不足になるが、その懸念がない。
その代わり利用者が得して利用しない人が支える形になる。

[39: 匿名さん]

駐車場利用収入をあてにしていないのであれば、その分管理費が高くないと破綻する。ここ他より高くないでしょ。初めから破たんすることが前提の管理計画。

[40: 匿名さん]

管理費の額はみんな気にするけど、その管理費算出の前提になる管理計画って提示されていない。ちゃんと考えて計画してるだろうなんて安易な考えは危険。入居後、数年で管理費の値上げが話題になるマンションもあったりする。安い買い物ではないのだから管理計画ぐらい提示を要求して確認しないと。

そういうことと怠って入居してから気が付いても後の祭り。

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん

管理計画って何？
タカラレーベンが初年度から収支が均衡していない予算を出すなんてことはありえないと思うが、もしそうなら教えてくれ。笑えるから。

[42: 匿名さん]

角部屋でも、バルコニー以外の開口部はあまり窓は大きくないんですね。というか風を通すくらいの大きさの窓が幾つか付いているという感じになってきています。
周りの建物への配慮ということなんでしょうか。
せっかく角部屋ですがそこが少々残念なところになってくるのかなと思いました。

基本的に角部屋の場合にはなるべく居室に窓が来るようにはなっているようで。
風通しという点を考えてもそれは良いことなのかもしれないですね。

[43: 匿名さん]

かなり専有面積は全体的にあるということになってくるのかしら。
掲載されている４LDKのプランの居室で4.5帖のところは、ドアの開閉のぶんはスペースを使うことが出来ない
玄関の所はポーチにはなっていないんですね。
なっているともっとプライベート感が高まりますが、角部屋だし入ってくる人もいないだろうしまあ良いかなぁという感じでしょうか

[44: マンション検討中さん]

既に書き込み済ですが、
HPの情報が薄すぎて怪しさ満載(笑)

MRに足を運ばせるためでしょうか？
それとも他に意図があるのですか？

情報欲しければ、「自分でMRに行け」と
仰られると思いますが、
事前情報がこんな状態だと
不安でしょうがないです。

[45: 坪単価比較中さん]

↑４４様へ



http://www.pref.kanagawa.jp/cnt/p999462.html
↑
土地は１１億ちょっとで落としている。
坪単価で１２４万円。
１３社の入札だったので
高値落札の可能性大。

以下は本当に単なる憶測
―あまり鵜呑みにしないように！

解体はアスベスト除去含め７０００万
くらいはかかったと予測。
建物は２１億くらいかかるであろうと予想。
利益は通常デベ率で試算してみる。

そうなると、

７９戸の平均売価は４９９８万くらい
になっていると思われる。専有住戸が
平均２２．５坪（７５平米前後）だと仮定すると、
販売の坪単価は２２０万円/専有/坪と予想する。

４５００のもあれば、
５５００のもあるだろう。
でも平均したら５０００弱
だと私は見ています。

参考になれば。

あくまで一個人の偏見です。
必要なら削除依頼してください。

[46: 匿名さん]

>>45 坪単価比較中さん

ありがとうございます。
そのようにマンションを購入する際は土地の取得価格まで調べる事も大事ですね。

[47: 匿名さん]

色々と計算をしたり、様々な意見があるけど、
予算内で、住みたい場所で良いと思ったら買えば良いだけ。

うちは立地と物件を気に入ったのと、担当者も係長？クラスの方で知識とか対応力とか他の会社の営業と比べても断トツだったので、安心して購入をしました。
まぁ、住んでから問題もあるだろうけど、完璧はないだろうと割り切りも必要かなと…
3ヶ月くらいで、半分近くは売れちゃってるみたいですが、購入者としては早く完売して欲しいですね。
頑張れ！

[48: マンション検討中さん]

No45さん
このスレッドでないマンションなのですが、
（皆様、大変申し訳ございません）
横浜市で販売中のヴェレーナシティ パレ・ド・シエルの
土地購入価格をご存じでしょうか。
自分で色々調べるも調べきれませんでしたので。
判明次第、このレスを削除頂いて結構です。

[49: 匿名さん]

クローゼットは部屋の広さから考えると少し狭いように思いますが
バルコニーが広いなというのが第一印象です。
サービスバルコニーがあるのもいいなと感じました。
この広さがあれば、ガーデニングや家庭菜園を楽しめるのではないかなと思います。

[50: 匿名さん]

北側も南側も公園に隣接しているのは珍しいですね。公園ってこんなに近く同士にあるものなんでしょうか。
もしかしたら小学校が近くにあるというのがポイントになるのかもしれないですね。
子供がある丸場所にもなりますし、
もしもの時の一時避難先になるのかな？
いずれにしても北と南が抜けているのは
住環境的には良いと思いました。

[51: 匿名さん]

3LDKで75平米あるプランがちらほらある
子供がいるということを前提としているのか、収納も十分な物件が
多くあるように感じられました

布団クローゼットがあるのはいいと思います。
普通のクローゼットだと、
効率的に掛け布団などを収納しておくことができませんから。

布団圧縮袋を使っても
もともとが大きいのでしまいにくいんですよね。

[52: 匿名さん]

敷地の形がL字型なので、建物がそこまで敷地いっぱいいっぱい建っているわけではない、のかなぁ。建物の率は敷地の中で見てみると高くないので
だから駐車場とか比較的想像よりも取れていたのかなと思いました。
ただ、その分、戸数は敷地の割には取れないのでお値段高くなり街になってしまうなんてことあったりもしてしまうのかなぁ。

[53: 購入者]

現地見に行きましたが、ベランダの真ん前に隣接する公園の木が被ってしまっている家がありますね。
公園の木ですし、おいそれと伐採とかはできないでしょうし
レーベンの方はこのことご存知なんでしょうか？
この部屋はもう契約されてる方がいるのかな。

[54: 匿名さん]

>>53
普通、道に生えている木は、夏に伐採しているのをよく見るんですが・・・。ここは違っていたんですね。

草刈りしていたり、木も大胆にカットしていたりします。

気になる人は地方自治体に聞いてみるといいのでは。
契約してしまった人、木々の緑が見えるからいいと考えているのか、影になってしまうと悩むのか感覚で違ってきそうです。

[55: 匿名さん]

見るべきポイントはいろいろとあるのだなぁと思いました。
公園が目の前だとこういう植樹の配置も重要なことはわかりました。
公園って割りと定期的に業者が入って
手入れがされていますけれど、季節ごとなので、わさわさしてしまっているときにすぐに切ってもらえるわけではない？
夏だったら涼しくて良いのかもだけど…

[56: 購入者]

53です。
影になっちゃって洗濯乾かなそうとおもいました。
緑が見えるというよりは緑しか見えない可能性あります。

[57: 匿名さん]

川崎京町のマンションが気になり、資料請求をしたのですが、ちゃんとした価格が書いておらず…

モデルルームを観に行こうか迷ってるんですが、買えない値段なら無駄足になるので行くのやめようかと思っています。

4000万弱までのお部屋ってあるんでしょうか？

[58: マンション検討中さん]

>>57 匿名さん

広告用の部屋だけです。
4500〜5000じゃないと検討できないよ。

[59: 匿名さん]

管理費が高めで、修繕費が抑えめの印象を受けるのですが…どうなんでしょうか。
管理費はこの規模のマンションだとコレくらいが適正なんでしょうか。
修繕積立金に対しては、長期的な計画が建てられているとは思いますが、それでもこの最初の額は抑え気味すぎないかしらと思いまして。
なんだか毎月のコストも見ていかなければならないのだなと思いました。

[60: 匿名さん]

戸数が多いので修繕費が最初は抑えめということなのですかね。
100戸超えるとその辺はどこも安くなる印象があります。
あと将来的な値上げも少なくなりそう。

写真を拝見しました。これは最近の写真ですか？
秋の写真でこの状態なら私ならここの部屋はちょっと避けるかも…。
夏は蝉がいっぱい来てうるさいですよ、多分。
剪定もある程度大きくならないとやってくれないですしね。
マンション側で対応があるというのなら問題ないとは思いますが。

[61: レーベン検討中]

今日レーベン京町から電話あり。
少し値段も下げられそうな。。。
との事です。
どれくらいの戸数が売れてるんですかねー？

[62: 名無しさん]

京町2丁目に住んでて八丁畷に歩いて行ってましたがあそこ辺りは人間の質が悪いですね。
商店街があるって言ってもご年配の方しかいなかった感じです。
ネットで良いマンション出来るなと思って住所調べたらここかいと思いました。

[63: 匿名さん]

あそこ辺りは若い人が少ないという事でしょうか？
小田の物件の方も一緒でしょうか？

[64: 匿名さん]

タカラレーベンマンション、ハッピーニューイヤーキャンペーンが1月6日～なので、タカラレーベン系はあと2日間はお休みでしょうか？

それか明日始業で、明後日から本格的な始動かもしれません。

>>62
>>あそこ辺りは人間の質が悪い

具体的にどういったことでしょうか。気になります。老害でしょうか？

[65: マンション検討中さん]

以前検討しておりましたが、販売状況はどうなのでしょうか？
八丁畷と鶴見市場というなんとも言えない地味な駅が最寄りであるのは否めませんが、駅まで徒歩10分程で、また小学校も近く、マンション隣接の車道は道幅が確保されている割には車の通行量も少ない閑静な住宅街であると感じておりました。
川崎市の海寄りは治安の面で色々と言われますが、京町周辺はどうなのでしょうか？

[66: 匿名さん]

駅までもそこまで遠くないですが、川崎駅まで出ることのできるバス停も比較的近くにあるという点は、いいのかしら、と思いました。
雪が降ってしまうと、交通渋滞などで使いにくくなってしまったりなんてありますけれど、
普段はそこまでではないでしょうから、
使いやすいでしょう。
川崎まで出るのだったらそれでもいいように感じられました

[67: 匿名さん]

駐車場は殆どが機械式の駐車場で、平置き式というのは、あまり用意されていない状態であるというのを物件概要から見てとりました。
月額使用料／500円～3,500円
とかなり値段に幅があるのですが、安い方って平置きと機械式と、どちらになるのでしょうね、一般的に。

[68: 匿名]

機械式でしょうね。　たぶんですが、500円の駐車場の数もあまり多くないのではと思います。　

[69: 匿名さん]

この辺のことを知ってるひとなら検討すら入らないね

[70: 匿名さん]

家庭内のすべての水を浄化するシステムが備え付けられているそうですが、飲み水だけで内というのは嬉しいことです。ただ、それだけの水を浄化するとなると、カートリッジの交換がそれなりに必要になると思うのですが、コストはどのていどになりますか。