レーベン川崎京町（KAWASAKI THE RESISTA PROJECT）［旧：（仮称）レーベン川崎京町PROJECT[]について

[マンション検討中さん]

KAWASAKI THE RESISTA PROJECT （レーベン川崎小田一丁目）が気になってます。
周辺地域の治安や子育て、教育に関することも知りたいです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と情報や意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-kawasakikyomachi/

所在地：神奈川県川崎市川崎区京町一丁目108番10、108番16（地番）
交　通：京急本線 「鶴見市場」駅 徒歩9分 、京急本線 「八丁畷」駅 徒歩9分
　　　　南武線 「八丁畷」駅 徒歩9分
間　取：3LDK・4LDK
面　積：68.48平米～85.86平米
売　主：タカラレーベン
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.4.26 管理担当】

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

駅はぎりぎりＯＫな距離
小学校とマルエツが近い
交通面も街としても、便利なのかそうでもないのか、
よくわからない場所に思えますが、どうなんでしょう？
静かそうな場所には思えるのですが、実際はどうですか？

床暖房、浴室テレビ、浄活水システムが標準搭載とのこと
それらは無くても良いような、ちょっと贅沢な感じのものだけれど、
その他、ディスポーザーとか浴室乾燥機とか食洗機とかは、
あたりまえに付いていると思っていいのかな？

[2: 匿名さん]

浄活水システムなんて文字があるのですがこれって何なのですか？普通に浄水器が最初からついていますよーっていうことなんでしょうか。でもそれだけだったらわざわざ公式サイトのトップに書くことじゃないし…。と思いまして調べたら、家中の水を特殊な浄水器に欠けるらしいですね（汗）お風呂とかトイレまでしなくってもいいんじゃないかしら？やり過ぎ感を感じてしまいまいsた。

[3: マンション検討中さん]

価格が4月にならないと出ないそうですが、営業さんによれば4500万位じゃないかと予想してました。思いのほか高いなーと言うのが感想です。
隣接の公園も、公園と呼べる代物ではない小ぢんまり感ですね。
何より注目されているマンションと言う割には全くスレが伸びないのも気になります。何でもいいのでどんどん情報交換しませんか？

[4: 匿名さん]

個人的にはルーバー付のプランが気になります。
でも、高そうですね。
ここは、駐車場が100％でシャッターゲードが付いているのがセキュリティ面でいいですね。
いたずらとかされなくて。
マンション周辺はマルエツ、まいぱすけっとなどがあり便利ですね。
遅くまで開いているスーパーがあると便利ですから。

[5: マンション検討中さん]

先日話を聞きに行ったところ、
価格は4200〜とのことでした。
参考価格だそうでまだ確定ではないようです。
ただ、手書きで価格が書かれていて
なんだかあやしい印象を受けました…

広めの部屋だと3,4階でも5000前半がチラホラ
上層階は価格が未定とのこと。

[6: 匿名さん]

思ってた以上に高いですね、その金額だと手が出せないです。ホームページもなかなか更新されないし、この掲示板でも盛り上がってないのに売れるんでしょうか？

[7: 匿名さん]

駅からもそれほど遠くないのにもかかわらず駐車場は100%完備になっているのは魅力的
シャッターゲートになっているのでセキュリティも万全になっていますね
ただ、川崎駅までは自転車でいくとしても10分程度かかってきてしまうので、普段は利用しないでしょうね
完成は来年になりますが、価格帯が高いというコメントもあることから、
価格がネックになってきてしまうのかもしれません

[8: マンション比較中さん]

公式サイトが簡易なので物件について詳しく知りたかったのですが
お金に関する話ばかりで、いささかうんざりしました。

昨年秋口に探していて実家の事情で頓挫した経緯があるので
市況とかローンについては、ある程度知識あると告げても
なかなかMRまで連れてってもらえず。。。。

今思えば「コイツ買えるのか？」って思われてたんでしょうねｗ

鶴見駅周辺だと5000万超なので、ちょっと外した立地でと考えたのですが
京急線各駅のみ停車の鶴見市場で4000万超はなかなか強気だなって印象です。

[9: 匿名さん]

８さん、そうなんですか。
せっかく見学に行きたくてもモデルルームへ案内してもらえないのは困りものです。
価格帯は知りたいですが肝心なお部屋や設備について見てみたいのに・・・。
一度資料を取り寄せてから見学に行くほうが得策なのかもしれないです。

[10: マンション検討中さん]

MRはCタイプ（80㎡）

・和室+押入→リビングに変更
・洋室も2室に。広さ、クローゼットの位置も変更。
大幅変更の為、図面と見比べるのが大変でした（笑

・設備はほぼオプション

他社のMRにも伺いましたが、こちらほど原型留めてないところはなかったかもしれません。

ですので、物件価格を安くしてオプション追加を狙っているのかなと
思ったのですが、他の書き込みをみるとそういうことでもなさそうですね＾＾；；

[11: 意見が聞きたい]

物件が立つ場所は買い物も便利で、静かで暮らしやすいと思います。
モデルルームＣタイプの南西向き3階で5900万とのことでした。
京町1丁目はもう新築マンションが立つ土地がないように思われるので、この価格なのでしょうか？？

[12: 名無しさん]

元地元民ですが、5900円支払うなら他にもっと条件のいい物件はあると思います。場所だけでなく販売会社も中堅所です、なぜそんな強気な設定なのでしょうか？

[13: 名無しさん]

>>12 名無しさん
すみません、5900万円でした。

[14: マンション掲示板さん]

最多が5900万ですか？？
高過ぎますね。。

[15: 名無しさん]

>>14 マンション掲示板さん
えっ、私は最多じゃなくて最高が5900万って聞きましたよ！
想像ですが、最多は5300万弱とかじゃないですか？

我が家は、駐車場安いし、70が5000万前後なら第一候補で考えてます。

[16: 意見が聞きたい]

レス遅くなりました。5900万は高い方のお部屋のお値段だと思います。
最高はそれよりも高いです。
最多価格はやはり5300万くらいでしょうか？駐車場は安いです！

[17: 匿名さん]

全80戸で駐車場100%。うち平置きが10台分しかない。あとは機械式だね。
将来間違いなく車を手放す人が増え駐車場が埋まらなくなる。
これ金食い虫の機械式駐車場の維持費で揉めるね。

平置きもしくは自走式でで100%ならメリットだが機械式で100%はデメリットのほうが大きい。

[18: 買い替え検討中さん]

5000万超えの物件なんですか！！　かなりお高い。大手さんでもないのに。びっくり。検討するのやめます。
駐車場安くても機械式だと維持修繕費が後々かかりそうですね。
最寄り駅は各停のみの鶴見市場か八丁畷。商店街って言っても昔ながらのお店が多く、閉店したお店もちらほら。
すぐ近くの大京さんの物件が新築時70平米超えで4000万弱でした。
どちらかと言えばブルーカラ―の方が多い場所でこの価格。
そういえば組事務所が近くにあると昔聞きましたがもうなくなったのかな？

[19: 匿名さん]

5000万円だけでなく
間取りによって、様々な価格帯になっています。
駅までの距離も１０分までと便利なので妥当な価格でしょう。
間取りから考えると、ファミリー層の希望者が多いマンションかなと思いました。

[20: マンション比較中さん]

いずれにしても最寄駅が弱すぎ・・・

[21: ご近所さん]

脚の悪い両親を近くに引越しさせるための住まいに検討しようかと思ってましたが、ほぼ5000万なんですね。予想と1000万の差がありました。川崎駅からはバス便。京急は不便な駅なのに。売れ残りに期待しようかな。
すぐ近くの平安町の新築の3階建戸建が4000万で今年に売れてたから、そのくらいなのかな？って思ってました。
もともと県職員住宅があった場所で県の所有。　土地は入札方式。建物解体はアスベスト除去の為にかなりの時間が費やされてた。土地取得代と解体代がかなりかかってるのかな？その分販売価格にのっかっちゃってる？
駐車場は要らないから関係ないけど、機械式なんですね。　しかも前の道路はスクールゾーン。
この価格帯だと中古で売る時はたたかれそうですね。

[22: 匿名さん]

最近はのマンションはどこもかしこも高くなりましたね

[23: マンション検討中さん]

昨日行ったら第一期完売だと言われた。

[24: 匿名さん]

第一期は完売。次は第二期ですか。抽選販売だったんでしょうか。そういったあたりも人気の差が出ます。

月額500円からの駐車場ってすごいと思います。都内で駐車場を探すと、ケタが違いますから。駐車場代は本当にこの値段なんですよね？

明日、5月3日から第2期のモデルルームがプレオープンするようです。第2期も人気になるでしょうか。

[25: 匿名さん]

駐車場が安いのは使わない人にも負担を求めているから。
受益者負担でないかわりに駐車場が使われなくなっても管理組合の収入減は僅かになる。

[26: 匿名さん]

高い高いというレスが続いてたのでサイトを見てみました。
最低価格帯だとお買い得のような気もしましたけどね。
とはいえ、ほぼ五千万となるとこの辺りの相場よりお高めということなんでしょうか。
一期はあっという間に完売ってことなんですかね。
蓋を開けたら意外と人気だった理由ってどこにあるんでしょうか。

川崎小田一丁目の方はそろそろ販売開始ですか？

[27: 匿名さん]

大手が手を出さない立地。

[28: 匿名さん]

長谷工は大手では無いんですね…

[29: 匿名さん]

ゼネコンとしては準大手だが、マンション施工実績数ではトップだな

[30: 匿名さん]

長谷工のマンション施工実績は累計で60万戸を超え、業界トップだそうです。
施工件数がこれほど多い理由は、大手デベの多くが長谷工を採用している事に
起因するものだと思いますが、長谷工と組む事で何か旨味があるのでしょうか？

[31: 契約済みさん]

土地付でデベに売り込む

[32: 匿名さん]

二棟一緒のサイトなのでしょか、ちと見づらいです。
京町の方は第一期が完売で、第二期二次が6月中旬予定
小田一丁目の方は第一期一次が先着順受付中で30戸
京町の方が人気があるということでしょうか？

価格面では小田一丁目の方が若干安めの設定に思えますが。
最寄り駅などの関係もあるのかな。
どちらも和室有りのようですが、和室って不人気ではないの？

[33: 匿名さん]

長谷工はコストダウンで有名。以前は中堅デベの物件を多く手がけていたんだけど、最近は建設資材高騰でコストを少しでも抑えたいってことで大手デベも長谷工ってケースが多い。

施工もコストダウンなので、作業が雑だったりしてトラブルも多い。

[34: 匿名さん]

機械式がメインの駐車場で格安利用料設定って、管理組合の収支が破綻するのは目に見えている。機械式の維持費って月１万円くらいかかる。

数年後には管理費か駐車場利用料を値上げせざるを得なくなる。デベは売ったら最後あとのことは知らない。

[35: 匿名さん]

月1万円って超安いな
一戸当り100円ちょっとか

[36: 匿名さん]

機械式一台あたりだよ。わかってるくせに。

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん

1台当り月1万円って超高いな
タワーパーキングの2倍くらいか

[38: 匿名さん]

てゆうか、格安利用設定だから利用率によらず維持費が管理費収入で確保できるんでしょ。
駐車場収入をあてにしていて利用率が想定を下回ったら収入不足になるが、その懸念がない。
その代わり利用者が得して利用しない人が支える形になる。

[39: 匿名さん]

駐車場利用収入をあてにしていないのであれば、その分管理費が高くないと破綻する。ここ他より高くないでしょ。初めから破たんすることが前提の管理計画。

[40: 匿名さん]

管理費の額はみんな気にするけど、その管理費算出の前提になる管理計画って提示されていない。ちゃんと考えて計画してるだろうなんて安易な考えは危険。入居後、数年で管理費の値上げが話題になるマンションもあったりする。安い買い物ではないのだから管理計画ぐらい提示を要求して確認しないと。

そういうことと怠って入居してから気が付いても後の祭り。

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん

管理計画って何？
タカラレーベンが初年度から収支が均衡していない予算を出すなんてことはありえないと思うが、もしそうなら教えてくれ。笑えるから。

[42: 匿名さん]

角部屋でも、バルコニー以外の開口部はあまり窓は大きくないんですね。というか風を通すくらいの大きさの窓が幾つか付いているという感じになってきています。
周りの建物への配慮ということなんでしょうか。
せっかく角部屋ですがそこが少々残念なところになってくるのかなと思いました。

基本的に角部屋の場合にはなるべく居室に窓が来るようにはなっているようで。
風通しという点を考えてもそれは良いことなのかもしれないですね。

[43: 匿名さん]

かなり専有面積は全体的にあるということになってくるのかしら。
掲載されている４LDKのプランの居室で4.5帖のところは、ドアの開閉のぶんはスペースを使うことが出来ない
玄関の所はポーチにはなっていないんですね。
なっているともっとプライベート感が高まりますが、角部屋だし入ってくる人もいないだろうしまあ良いかなぁという感じでしょうか

[44: マンション検討中さん]

既に書き込み済ですが、
HPの情報が薄すぎて怪しさ満載(笑)

MRに足を運ばせるためでしょうか？
それとも他に意図があるのですか？

情報欲しければ、「自分でMRに行け」と
仰られると思いますが、
事前情報がこんな状態だと
不安でしょうがないです。

[45: 坪単価比較中さん]

↑４４様へ



http://www.pref.kanagawa.jp/cnt/p999462.html
↑
土地は１１億ちょっとで落としている。
坪単価で１２４万円。
１３社の入札だったので
高値落札の可能性大。

以下は本当に単なる憶測
―あまり鵜呑みにしないように！

解体はアスベスト除去含め７０００万
くらいはかかったと予測。
建物は２１億くらいかかるであろうと予想。
利益は通常デベ率で試算してみる。

そうなると、

７９戸の平均売価は４９９８万くらい
になっていると思われる。専有住戸が
平均２２．５坪（７５平米前後）だと仮定すると、
販売の坪単価は２２０万円/専有/坪と予想する。

４５００のもあれば、
５５００のもあるだろう。
でも平均したら５０００弱
だと私は見ています。

参考になれば。

あくまで一個人の偏見です。
必要なら削除依頼してください。

[46: 匿名さん]

>>45 坪単価比較中さん

ありがとうございます。
そのようにマンションを購入する際は土地の取得価格まで調べる事も大事ですね。

[47: 匿名さん]

色々と計算をしたり、様々な意見があるけど、
予算内で、住みたい場所で良いと思ったら買えば良いだけ。

うちは立地と物件を気に入ったのと、担当者も係長？クラスの方で知識とか対応力とか他の会社の営業と比べても断トツだったので、安心して購入をしました。
まぁ、住んでから問題もあるだろうけど、完璧はないだろうと割り切りも必要かなと…
3ヶ月くらいで、半分近くは売れちゃってるみたいですが、購入者としては早く完売して欲しいですね。
頑張れ！

[48: マンション検討中さん]

No45さん
このスレッドでないマンションなのですが、
（皆様、大変申し訳ございません）
横浜市で販売中のヴェレーナシティ パレ・ド・シエルの
土地購入価格をご存じでしょうか。
自分で色々調べるも調べきれませんでしたので。
判明次第、このレスを削除頂いて結構です。

[49: 匿名さん]

クローゼットは部屋の広さから考えると少し狭いように思いますが
バルコニーが広いなというのが第一印象です。
サービスバルコニーがあるのもいいなと感じました。
この広さがあれば、ガーデニングや家庭菜園を楽しめるのではないかなと思います。

[50: 匿名さん]

北側も南側も公園に隣接しているのは珍しいですね。公園ってこんなに近く同士にあるものなんでしょうか。
もしかしたら小学校が近くにあるというのがポイントになるのかもしれないですね。
子供がある丸場所にもなりますし、
もしもの時の一時避難先になるのかな？
いずれにしても北と南が抜けているのは
住環境的には良いと思いました。