パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.31shibuya.com/shinchiku/X1327001/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

◆ 所在地－東京都渋谷区宇田川町２８番２０他（地番）
◆ 交通－山手線「渋谷」駅　徒歩8分
山手線「原宿」駅　徒歩12分
東京メトロ千代田線「明治神宮前」駅　徒歩11分

◆ 総戸数－ 505戸（総販売住戸355戸含む）
◆ 階数－鉄筋コンクリート地上39階、地下4階

◆ 分譲後の権利形態－ 敷地は定期借地権（貸借権）の準共有、建物は区分所有
◆ 土地権利／借地権種類－ 定期賃借 借地権の期間：2093年09月30日まで約70年 地代：引渡時一括払い

◆ 用途地域 商業地域
◆ 高さ－最高部約143m
◆ 敷地面積－約12,418㎡（施設全体）、約4,565㎡（住宅棟：定期借地敷地)
◆ 延床面積－約60,000㎡
◆ 構造－鉄筋コンクリート造
◆ 地震対策－免震構造
◆ 用途－共同住宅
◆ 設計者－日本設計

◆ 竣工－2020年9月下旬（予定）
◆ 入居時期－ 2021年4月下旬（予定）

関連URL１：http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
関連URL２：http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2015/07/post-c973.html
関連URL３：https://www.city.shibuya.tokyo.jp/city/news/20150227/tokushu.html

[21: 匿名さん]

定期借地で残期間があと30年とか短くなってきた時の物件価格がどうなるか、一応気になりますよね。まだ例もないでしょうから。

[22: 匿名さん]

杞憂。自分はその前に売却するつもり。

[23: 匿名さん]

パークコート神宮前の中古の売出し価格が参考になるかも。

[24: マンション検討中さん]

すでに仕様ダウン
http://www.kensetsunews.com/?p=78407

コストダウンか
もしくは地盤等で免震にできない事情があったか。

[25: 保存用]

東急建設で3月着工/渋谷区役所建替え住宅棟/三井不レジら



　三井不動産レジデンシャルは、東京都渋谷区、三井不動産、日本設計と官民連携で進める（仮称）「渋谷区役所建替プロジェクト」のうち、住宅棟の施工者を東急建設に決め、３月に着工する。２０２０年９月の完成を目指す。設計は日本設計。当初計画していた免震構造を制震構造に変えたほか、規模も変更した。
【制震構造に変更】

　住宅棟の規模はＲＣ造地下４階地上３９階建て延べ６万１５００㎡で、最高高さは１４３ｍ。住宅戸数は５０５戸、駐車場は１６１台となる。直接基礎を採用する。
　当初計画では地下３階地上３９階建て延べ６万０４２０㎡の規模で免震構造の採用を想定していたが、ともに変更した。地下１階と地下２階の間に予定していた免震層は８７３台収容の駐輪場と設備機器スペースとして活用する。
　地下階数は増えたものの、深さは変わらず、地下の建築面積は減少し、掘削土量約２万１０００m3を削減する。工事車両台数の減少により、ＣＯ2も削減できる。
　今後は３月に山留め・土工を始め、１８年２月ごろに地下、１１月ごろに地上の各躯体工事に着手する。
　住宅棟の建設地は宇田川町２８－４９ほか。庁舎と公会堂の敷地のうち、４５６５㎡に７０年の定期借地権を設定して整備する。民間事業者はマンションを建設・分譲し、定期借地期間終了後、区に土地を更地返還する。
　庁舎・公会堂（宇田川町２８－２０ほかの敷地７８５５㎡）は、東急建設の施工で１９年５月の完成に向け工事が進められている。設計は日本設計。規模はＳ・ＲＣ・ＳＲＣ造地下２階地上１５階建て延べ４万２０００㎡。
［ 2017-02-15 4面 面名:４面］

[26: 匿名さん]

上に伸びたのでアスペクト比の関係で免震から
制震になったとかかね。コスト的にはコンクリの量も
増加するのでコストダウンにはならなさそうだけど

[27: 匿名さん]

去年の記事と比較しましたが、地下３階⇒地下４階になっただけで、
地下深度も建物高さも変わってないように思えます。
最近は免震技術も発達しかなり縦長でも免震可能ですし、
アスペクト比以外の原因（建物形状、地盤、敷地への可動部設置可否、など）で
何かが免震を諦めざるを得なかったか、もしくはコストダウンではないかと。
通常だと、コストは免震＞制震で、免震が5%程度高くつきます。
（超高層だと梁柱を大きくしなくて良い分コストが逆転することもあり）
計画時より建設費上がるし、人はいないし、工期遅れるし、で仕方ない面もあるのでは。

>>23
>パークコート神宮前の中古の売出し価格が参考になるかも。
もしそうだと某千桜以上になりそうで、残念。

[28: 匿名さん]

定期借地50年のパークコート神宮前は
2009年の新築時点で坪平均320くらい
現中古は坪平均330万くらい

[29: 匿名さん]

市況もあるけど上がってるんですね。
ここも地代と価格次第ですが期待出来そうですね

[30: 匿名さん]

今がピーク説もあるので、なんとも
中央区、港区、江東区以外は、2040年までに人口は減っていく予想もあるし
下記みても渋谷区は減少傾向なのは確か
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2012/03/60m3t200.htm

[31: 匿名さん]

クヤクションとしては豊島区のほうが数段上だね。

　

[32: 匿名さん]

まあ今年販売されるなら一番の注目物件なのは間違い無しだな

[33: 匿名さん]

当初計画より大幅うしろ倒しだからねえ
建設ラッシュなんで仕方なし

遅れても良いもの作って欲しい

[34: ガンホー長者]

定借だけどブリリアタワー代々木公園より高くなるね。
低層で坪400万、最上階なら坪1000万でも売れるだろ。
資産というより消耗品として買う層からしたら価値が減損しようが
ここの展望はいくら出しても欲しいでしょう。
私は泡銭ですが30階あたりを坪700万くらいなら買いたい。いやいくらでも買うｗ

[35: 匿名]

やっぱり北向きの部屋が高いのかな？

[36: 匿名さん]

>>28 匿名さん

定借の50年ものは買わない方が良い。と、住宅評論家や住宅ブロガーたちがよく書きます。70年ものならともかく。

[37: 匿名]

>>36 匿名さん
そうは言っても価格次第でしょ。
仮に３０年でも安けりゃ買う。
価格が決まってからの話しだな。

[38: 匿名さん]

>>37 匿名さん

例えばその30年なら、ローンも30年以下しか借りられないので、中古での買い手が減るのだそうです。

[39: 匿名さん]

資材・人件費ピーク時の建設で確実にブリリアより高いだろうね。
そして代々木公園に一番近いタワマンはこっちになるんだから笑
区役ションどころか区億ションって来年には皮肉られてるでしょう。。

[40: ガンホー長者]

池袋の区役ションの最上階ペントハウスが売りにでてる。
当時は2億400万だったのが2年落ちで3億2000万・・
当時は現金一括買いが4割だったってことで渋谷区役ションも瞬間蒸発だよね。
倍率下げるために全部億ションにしても即完でしょうｗ

[41: 匿名さん]

そうですよね。ここは立地がとてもいいですよね。借地じゃなかったら私も買いたいです。
住むのであれば、賃貸でいいかもですが。

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
立地と言えば、スムログでマン点さんの過去記事を見ると
今話題の新航路の一つが、この区役所跡地真上を通過予定みたいですね。はてさて、どうなるか。

[43: 匿名]

スミフは資金あるから残ってでも値下げしないで高値キープさせるからここは吊り上げるでしょう。
抽選っていっても抽選じゃないアレもあるし。なんでもありません。

[44: 匿名さん]

新航路ってそんなに影響ありますかね？時間帯も限られているし。いろんな人がいろんな所でネガってるけど。

[45: 匿名さん]

とはいえ、80dbaて結構な騒音だぞ

[46: 匿名さん]

飛行機好きの人、以外には影響あると思いますが。

[47: 匿名さん]

結局他のスレでも話題にはされても盛り上がらず大した問題とは認識されてない感じだから
さしたる影響もないのではないでしょうか。

[48: 匿名]

仮に飛行ルートになったら渋谷区のマンションの半分くらいは音聞こえるようになる。
欲しい人がネガキャンする程度だったのが、売り出されたら倍率20倍以上で妬みネガキャンすごくなるよｗ

[49: 匿名さん]

結局そんな問題の優先順位は低いといのは他の物件で明らかですからね。同じ方が頑張ってネガキャンしても大した意味はないし効果もない。

[50: 匿名さん]

>>49 匿名さん

白金の方は効果あったんだか、イマイチの売れ行きらしいですが

[51: 匿名さん]

>>48 匿名さん
ルートが
敷地の真上、はまた別でしょう。スムログでの予想だから実際に真上になるかどうかは知りませんけど。

[52: マンション検討中さん]

別にこの物件を貶める気は更々ありませんが、参考までに。
飛行機の騒音は体験したことない人には想像が難しいです、実際私もそうでした。
以前町田市に仕事で何回か行ったのですが、近くに厚着基地がある関係で飛行機がたまに遥か高く頭上を通過します。
あれはうるさいとかいうレベルではなくて、体の中から音がなってるのかと錯覚する程に体中に響き、体中が震えるように感じるんですよ。
屋外を歩いてる時はもちろん、安いオフィスビルの壁なんてものともせずにです。
この物件や白金の物件を検討している方は一度体験してみた方がいいと思います。
住んでみると慣れるでしょうが、ゲストはビックリするでしょうね。

[53: 匿名]

連続投稿ご苦労様です。飛行ルートが通ろうが数十倍の倍率で売り出されるのは確定しています。

[54: 匿名さん]

厚木基地の近くに実家があるが、あんなもの慣れの問題だな。戦闘機の方がずっと五月蝿いが
それでも慣れる。そして大して気にもならなくなる。別に体験云々でどうこういう気もないが
さしたる問題にならないというのが現実

[55: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/617779/

あとこの通り誰も興味ないのか2レスだけ、内容含めるとまともな返信一つもないようなレベルの問題ですね。

[56: 匿名]

平均部屋単価が1億円以上のブリリアタワー目黒で平均4倍以上って・・・
ここは借地だから安かったら10倍超えてしまうよｗスミフが所有権並の根付けで3倍に抑えるのを願ってる。
いくらでもいいからここが欲しい人だけで完売いけるんだから頼むぜ！

[57: 匿名さん]

スミフじゃないし・・・

[58: 通りがかりさん]

小さい部屋つくらないかなー

[59: 匿名さん]

免震やめたのか、がっかりだわ

[60: 匿名]

借地だけど66㎡1億でいいよ。下層500、上層800万、ペント1000。借地でこれなら2～3倍かなぁ。
庶民の申し込みは出来るだけカットしてほしいｗ

[61: 匿名さん]

施工は渋谷の開発といえば東急ですから、東急建設なら気合い入れてくるん作るじゃないですかね。

[62: マンション比較中さん]

東急じゃなくて、スーゼネだったらよかったのに。免振から制振に変えたり、とちょっと残念。
多少高くてもいいから、いいもの作ってほしいな。
いいものなら、この立地であれば買い手はいくらでもいるだろうし。

[63: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[64: 匿名さん]

そういえば総理大臣の本宅の近くですね。こちらの物件

[65: 匿名]

安倍さんちは神山町だからブリリアタワー代々木公園のほうが近い

[66: 匿名さん]

ブリリアタワー代々木公園の坪550万円代とシティタワー恵比寿の坪600万円代が
即日完売が出来るかでここの運命がｗ
とは言っても、ここは定借だけど建築費最高値＋立地最強を加味したら坪500以上でしょうけど

[67: 匿名さん]

代々木公園までは若干距離があるんですね。
ＮＨＫの建て替えでビューがかぶらなければよいですが、それによってだいぶ価値がかわるのかも。
渋谷区初のパークコートタワーだろうから、定借でも坪600～かな。
坪500なら全戸倍率2桁の瞬間蒸発でしょうね。苦笑

[68: 匿名さん]

>>67 匿名さん
免震から制振に格下げした時点でパークコートではない気がするが。

[69: 匿名さん]

この規模ならパークコートタワーでしょう。
坪700でも買うわって人が500人いればいいわけだから強気でくるのでは。
最上階坪1000オーバー、上層800～1000、中層700、低層600。
定借でブリリア目黒と同レベルでくるんじゃない。今思うと神宮前の定借は安かったねｗ

[70: 匿名さん]

神宮前なんて分譲時は坪250万とか。それが10年落ちで坪400万で売れるから最高だね。
区役ションの坪600万が10年後に坪900万で売れるから買いです！

[71: 金融投資家]

>70

１０年前から現在と、
現在から１０年先は、
違う世界の話だよ。

バカな不動産屋が、
素人ダマしたいんかな（大笑）

[72: 匿名さん]

>71

おじさん空気よみなよｗ
現在の超割高を皮肉で書いているのわからないのかな・・

[73: 匿名さん]

>>免震から制振に格下げした時点でパークコートではない気がするが。

いやいや、熊本で免震がダメージを受けてからは、
情報に敏感な人ほど免震を不安視し始めているから、これで正解。
デベが、ここを買う層はそういう層だと踏んだだけ。

[74: 匿名さん]

>>ＮＨＫの建て替えでビューがかぶらなければよいですが
NHKの高さ90ｍのタワーはNHKの敷地の南西のコーナーに立つから大丈夫。
40ｍの情報棟が現在のNHK正門あたりに立つから影響は低層階の北側だけ。

[75: 匿名さん]

>>72 匿名さん

読めないから生きてるんだよ。

[76: 匿名さん]

まぁパークコート○○タワーって感じになるのは間違いないだろ。

[77: 金融投資家]

>72

現在が超割高だと思ってるのは、
お前のような貧乏人だけだよ。

お前の言う通り、オレは空気なんて読めないんだよ。
相場読むのがオレだからな。

[78: 匿名さん]

>77
だから投資家はバカって言われるんだよｗおっさん笑わせるなよｗｗｗ

[79: 匿名さん]

>>68 匿名さん
パークタワー青山ザ・タワーご存知ない？

[80: 匿名さん]

>>79 匿名さん
間違ったパークコート青山ザ・タワー

[81: SG9229]

公園通りも現在3区分が進行中で、ちょいと人どうりも落ちているが、
大法人系所有がファンドに渡った。
年末はブルーLEDが頂点地区内まで綺麗だし、ファンド動向等･･、
明日も近隣所用出没だが、日頃行き来があるだけに数年後が楽しみだ。

[82: 金融投資家]

>78

バカと言われようがおっさんと言われようが、
貧乏生活のお前より、
金持ってるオレが好きだよ。

[83: 匿名さん]

この物件の並びにあるという住友物件もそろそろ動き出すのかな

[84: 周辺住民さん]

現状を見ると、三井さんしかできない。
そこにどんなものを建てるか？スペック次第。
エントランス・共用部・外壁のスペックに期待。
土地、資材、建築コストの高どまる時期に、いかにいいものを残せるのか！
地図に残る仕事、次世代に誇れる仕事をお願いします。

[85: 周辺住民さん]

定借だし、パークホームズ渋谷ザ・タワー でいいんじゃない。コストの兼ね合いから制震に変更したくらいだからハイスペック路線というのも首をかしげるよ

[86: 匿名さん]

流石にそれはないわ。ここならパークコートが妥当でしょ。あとホームズタワーなど過去にもそんな物件は一つもないですよ。

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん

パークタワーになるだけでしょ？
クヤクションで下で高級感出せないのにコートの方が無いわ。

[88: 匿名さん]

価格考えたら普通にコートだろう。あと区役所は別棟だし関係ない

[89: 匿名さん]

タワマンでホームズってなにそれｗ安く買いたいのだろうが定借でも坪600超えるでしょ。
高いとワーワー騒がれようが500世帯に売れればいいわけで。パークタワー渋谷神南が妥当。

[90: 匿名さん]

その価格設定にするなら流石パークコートだろうな。

[91: 匿名さん]

別棟の渋谷区役所とライブ会場はマンション地を貸すから無償建設という特殊契約。
それの建設コストもクヤクションで回収するわけだから所有権並の販売価格でくるでしょう。

[92: 匿名さん]

ちなみに近くのパルコ建替えが高さ約100mで述床面積64,000㎡で建築費470億円。
クヤクションは高さ140ｍで述床面積60,000㎡で述べ床はほぼ同程度。
そこに無償建設の2棟のコストを乗せて505戸に販売するということは・・・あとは想像してねｗ

[93: 匿名さん]

それだと全室億超えでないと回収できないですね。だから設計変更して階数増やしたのかぁ。。

[94: 匿名さん]

高くなっても期待値は大きいですねこの物件の場合は..

[95: 金融投資家]

定借マンションなんかより、
いっそのことサービスアパートメントのような高級賃貸の方が割り切って楽しめるのにな。
長く住む立地でもないし。。。

持ってる人なら、私の言うことが理解できると思いますが。

[96: 匿名さん]

>>三井不動産などのグループは新庁舎を建て権利金代わりにする。金額は２１１億円とのことだ。

要はタダで区役所を建築する代わりに土地の取得代（借地だから当然だけど）は無し、権利金211億円払わない代わりに区役所を建てるというわけだよね。
それプラスタワマン建設費が掛かるわけだけど、高いは高いだろうけどそんなものなんじゃないのかな。この辺の土地取得すればそれ以上とかになるのだろうし。

[97: 匿名さん]

地下3～地上1階までは居住者なしで、さらに各階の廊下などを控除すると
2/3の40000㎡（約12000坪）くらいが住居部分と仮定。
パルコと建設費がほぼ一緒として建設費480億と仮定。
ゆえに坪単価400万、これに三井の利益18％乗せると坪472万。
※利益18％は2013～2016年の三菱地所のマンション販売の営業利益率だったので引用

三井が支払い済みの借地権211億を割り返すと坪175万。
これは借地権だから65年払いになるのか？（借地70年のうち5年は建設期間）
211億を利子無しで設定するとは考えられないので、70年分の利子を乗せて分割払いが濃厚。

利子無しだったら坪647万、利子有りだったら坪750万以上。現場からは以上です。

[98: 匿名さん]

普通は国からお金でてるはずだからその計算はちと的外れ

[99: 匿名さん]

区役所の建替えだから助成金はもしかしたら出てるかもね。まぁ色んな予想が飛び交うのもここが注目の物件だからということでしょうかね。
モモレジさんも販売されるならここを今年の注目の物件に推してましたから。

[100: 匿名さん]

安くはでないだろうというのは何となく誰でも分かりそうなものだし、それでも売れるのだろうなというのもこれまた誰でも分かりそうなもの。今のとこそれ以上でも以下でもないかな。

[102: マンション検討中さん]

[No.101と本レスを、ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[103: 匿名さん]

助成金はでていないよ。渋谷区の議事録を読んでみなさい。
東京の建設費は5年前から1.5倍以上になっていて土地価格も上がっているから
この立地ならオール億ションも考えられる。

[104: 匿名さん]

全戸億は流石にないだろ。まぁ坪単価でみれば
かなりの高額物件だろうけど。期待値は高いね。
上層は眺望もあるし相当高いのだろうね。

[105: マンション検討中さん]

借地権なら結構お安くなるんじゃない？

[106: 匿名さん]

地代自体は割と安くなるかも？みたいな話は出てるね

[107: 匿名さん]

区議会議員に地代設定211億が安いと言われて、渋谷区長が39億の損害賠償訴訟起されてる。
地代安くなるってなにそれ？三井不動産が地代を安く設定する理由ないでしょｗ
渋谷区はナイキとも揉めてから、三井へ追加請求訴訟やりかねないｗｗｗ

[108: 匿名さん]

地代を設定するのは渋谷区だけど、ぼったくるわけにもいかんから割安とまではいかなくても常識的な範囲で落ち着くだろ。あと草生やすとか2ちゃんじゃないのですから控えましょうよ。いい歳した大人が頭悪そうに見えますよ

[109: 匿名さん]

三井の物件は買って損はありませんし安心感が違います。

[110: 匿名さん]

社員のステマ対有識者の構図乙

[111: 匿名さん]

上層坪900万、中層坪700万、低層坪500万。
中層以上は億超えで、低層は客寄せ用に8000万台を入れてくるでしょうね。
借地権211億だから坪180万くらい乗ってくるイメージ。借地権は60年分割だから安く感じるね。

[112: 匿名さん]

それくらいで出るなら全然ありてすねー

[113: 匿名さん]

　3棟の総事業費は2013年12月時点で367億円。三井不動産などは定期借地の権利金として区に支払う154億円の代わりに、新庁舎と新公会堂を建設して区に譲り渡す。定期借地期間の終了後、分譲マンションの土地は更地に戻して区に返還する。

元々3棟合計で367億計算だから、その間の上昇分を考えてもそこまで高くならなさそうですね。

[114: 匿名さん]

>>111 匿名さん
６０年分割ってどうゆうこと？
頭おかしくないですか？

[115: 匿名さん]

定借物件ってそんなにすんなり解体できるんだろうか。逆に心配になる。相手は何百という区民、こちらはパブリックサーバント、大衆の僕だよ？渋谷区大丈夫か？

[116: 金融投資家]

>115
すんなり解体するために、
普通借じゃなく定借にするんだよ。

ちょっとは勉強しろよ、バーカ。

[117: 匿名さん]

たしかに115は不勉強すぎる。

[118: 匿名さん]

>>113

全然安いね。パルコがどうこう言ってた阿呆がいたが建設費高騰しても
そこまで掛からなさそうだわな。

[119: 匿名さん]

>>116 >>117
一次取得層はいいですよ、でもね、二次三次と転売されて途中で重要事項説明書にそんなことは記載なかったとか、小さい子供が追い出される、コミュニティーが破壊されると人権活動家が跋扈する、最高裁まで争う為に巨大弁護団が組織される、居住する権利を守る全国会議が組織される、テレ朝で渋谷区の横暴と批判される...契約した当事者は全員墓の下、法理はともかくあると思います。

[120: 匿名さん]

最後の10年ぐらいは凄く安くなって色々面倒くさい人たちが越して来るでしょうね、御愁傷様です。私もその光景を見ることはないでしょう。