公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1501/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社
所在地：大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻2丁目167番2(地番）
交通：地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」徒歩12分
JR環状線「桃谷駅」徒歩8分
共通概要
総戸数 51戸
開発総面積 --
敷地面積 939.86平米
建築面積 500.56平米
延床面積 4007.75平米
竣工時期 平成30年05月中旬竣工予定
入居時期 平成30年06月下旬入居予定
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上13階
分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有
用途地域 商業地域、第２種住居地域
建築確認番号 GBRC判通第160488号（平成28年9月7日付）
区画整理法 --
土地権利／借地権種類 所有権
駐車場 総戸数 51戸 に対して 敷地内機械式 13台 敷地内平面 3台
駐輪場 総戸数 51戸 に対して75台
バイク置場 総戸数 51戸 に対して5台
トランクルーム --
エレベータ 有：1基
施設・設備 ダブルオートロック、防災備蓄倉庫、複層ガラス、宅配ボックス、食品宅配サービス（別途契約必要）他、
管理形態 管理組合結成後管理会社へ委託
売主 三井不動産レジデンシャル
施工会社 長谷工コーポレーション
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス関西
販売代理 --
媒介 --
会社情報
<売主>
国土交通大臣(3)第7259号
（一社）不動産協会会員、（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
三井不動産レジデンシャル
関西支店 大阪市中央区備後町四丁目1番3号
備考 ※本物件価格には建物に係る消費税率８％が適用となります。詳しくは販売係員までお尋ねください。※バイク置場５台の内、３台はミニバイク用となります。
物件概要（第１期）<予告広告>
販売予定時期：平成29年04月上旬 販売予定
一般
販売戸数 未定
予定販売価格 未定
予定最多販売価格帯 未定
間取り 3LDK
専有面積 70.24平米・74.06平米
バルコニー面積 10.64平米~12.92平
【物件情報を追加しました。2016.12.20 管理担当】
[スレ作成日時]2016-12-20 12:52:38
パークホームズ夕陽丘ってどうですか？
| No.1 |
by マンコミュファンさん 2016-12-20 12:53:46
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削除依頼
パークホームズ夕陽丘
全邸南向き。天王寺区１２年ぶりとなる三井の住まい、誕生。 利便と閑静が融合する上町台地・夕陽丘。 和モダンのランドマークを目指し細部にまで技巧を尽くした外観、共用部デザイン。 ■所在地 大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻２丁目１６７番２（地番） ■交通 地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」徒歩12分 JR環状線「桃谷駅」徒歩8分 ■総戸数 51戸 ■入居時期 平成30年06月下旬入居予定 ■構造・階数 鉄筋コンクリート造地上13階 |
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|---|---|---|
| No.2 |
こちらは五条小区域でしょうか？
駅からは少し距離がありますが、スーパーがすぐ近くにあり、便利な立地ですね。 |
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| No.3 |
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| No.4 |
地下鉄駅まで 徒歩12分は すごいですね！ |
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| No.5 |
近くに 阪急オアシスありますが、
近隣と比較して 2割 3割 バナナも 3割高ですね |
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| No.6 |
三井ブランドですから相場より１割程度増しくらいに設定するとして
五条小地区を勘案するとおおむね７０㎡で６５００万・７４㎡で７０００万 くらいという感じでしょうか。 坪単価約３００万くらいということで。 不動産屋によると五条小地区というだけで新築は相場より１千万円アップだそうです。 ただ富裕層狙いにしては７４㎡は狭すぎだと思いますね。 |
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| No.7 |
>>3
三井はグレードの高い順に「パークマンション」 → 「パークコート」 → 「パークホームズ」と階層を分けています。 従って「パークホームズ」は三井の最下層グレードのマンションということです。 「パークホームズ夕陽丘」だなんて、夕陽丘もなめられたもんですね。 万が一三井がパークホームズで坪単価300万円なんていいだしたら、関西人を完全に馬鹿にしているとしか思えませんな。 この程度の立地では坪単価220万円がいいとこでしょう。 バブルでなければ180万円でも高いくらい。 パークホームズよりグレードの高いパークコート北畠は4年前の分譲で当時＠220万円レベルでした。 東京23区にはパークコートが50物件くらいあるのに、大阪市には北畠1物件のみ。 これをみても関西を完全になめてかかっていますね。 低グレードの物件でいったいどれくらいの価格を設定してくるのか、それが唯一の興味ですね。 http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11442047575.html |
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| No.8 | ||
| No.9 |
何を持って評価するかですが、金額で考えると
ルネグラン四天王寺夕陽丘 パークホームズ夕陽丘 クレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘 ル・パルトネール 夕陽丘 天神坂 ユニハイム天王寺 国分町 の順番じゃないですか。 マンションは人によって日当たり、駅近、学区、広さetc それぞれ譲れる部分譲れない部分があるので、一概に順位をつけにくいもんですよ。 |
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| No.10 |
現地見てきました！！！
道路沿いで、夕方7時ごろ 車の往来が ラッシュ時はバンバンに 多いです。 西隣に 少ししゃれた 洋食風のイタリアンとランチが食べれるカフェがあります！！ アラフィーの女性が一人で ハンバーグをカウンターでほおばってました。 気さくに入れそうな こ洒落たお店です。 ぜひ♪ 夕陽丘 と 名前は ついていますが 上町台地を 下っていますので 夕陽丘ではないですよ 三井さん！！ 名前を付けるなら 勝山の交差点なので 文字通り「パークホームズ勝山通り」です。 はい。 または「パークホームズ烏ケ辻」です！ 四天王寺夕陽丘は 無理あります！！ または「パークホームズ四天王寺通り」でしょうか？ ロケーションは、この辺りは 桃谷 という雰囲気です。 上町台地の下りなので 夕陽は 最上階でないと 見えないと・・・。 スミフでいう シティタワー → シティハウス でしょうか？ 
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| No.11 |
ここはもともとドラッグストアがあったところで、前の道は車通りも多いよ。
いくら南向きと言えど、結構騒音はあるから夕陽丘という名前で閑静な住宅街をイメージすると全然違うね。 上の人が言うように正しくはパークホームズ勝山かな。 烏ヶ辻というと駅に近いイメージあるけど、ここは２丁目やからね。 三井もなんでこの中途半端な土地にマンション仕込んだんやろ。 桃谷にも四天王寺夕陽丘にも遠すぎるから金額次第では苦戦必至かも。 |
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| No.12 |
>>11 マンション比較中さん
南向きとはいえ、駅遠、騒音、排ガスの洗礼といったイマイチな立地なんですね。 この立地では三井さんもエントリークラスのパークホームズにするしか選択肢がないのでしょう。本当は「パークコート」クラスを建ててもっと稼ぎたいんでしょうけど。^_^ 関西人も三井に夕陽丘を付けただけで飛びつ くほどお人好しじゃあありませんよ。 |
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| No.13 |
ここは五条小学校ではないです
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| No.14 |
関西人も東京の同ブランド物件ぐらいチェックしてる。
どこもほんま舐めすぎ。 |
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| No.15 |
ここは烏ヶ辻２丁目の中でも五条小校区じゃないんですね。 じゃあ ７０㎡で５０００万・７４㎡で５５００万くらいが妥当なとこですか？ 他にもあと２パターンくらい間取りありそうですけど、大きな間取りはないようですね。 夕陽ヶ丘近辺ではまとまったマンション用地があまり出なくなってきた感じです。 |
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| No.16 |
聖和小学校です
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| No.17 |
三井さん 夕陽丘でないエリアに
なぜ 夕陽丘をつけるのですか？ 交通量 五条の交差点より 多いではないですか！ パークホームズ 桃谷 が妥当ですよ。本当に 大阪の立地にパークホームズ赤坂見附 にちかいですよ |
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| No.18 |
四天王寺界隈の 夕陽丘は 色のついた 文字通り 丘の箇所です。
大体の色塗り 
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| No.19 |
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| No.20 |
夕陽丘＝いい環境と思ってました。東京の吉祥寺みたいなものでしょうか。23区内と東京都の吉祥寺マンションで差がありますね。
価格がわからないので何とも言えないのですが（ホームズサイトを参考にしています）他の方が書いているように、立地に難ありなら、ちょっと安く売ってもらえるといいかなと考えています。 ただ、入居が平成30年なのでまだ先かな。間取りもまだ公開されていませんし。ちょっとずつアップされていくのを楽しみにしていきます。 |
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| No.21 |
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| No.22 |
桃谷駅周辺が地元です。
あそこは夕陽ヶ丘ではないですね。 最寄りも桃谷が精一杯で、地下鉄の四天王寺夕陽ヶ丘まで行けばま20分以上歩くのでは？ 自転車でも駅までずっと登りなので電動必須かなと。 谷町線沿線に会社があったとしても、そこを最寄り駅には絶対しないです、、、 やはり、夕陽ヶ丘ネームが有る無しは違うのですね。 |
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| No.23 |
>>22 匿名さん
坪単価 260〜 スタートで 夕陽ヶ丘ネームで 新築分譲マンションの 立地が 出てこないてなると 坪単価 280〜300ぐらいからの 物件となりそうです。 一応 パークの冠ですから。 |
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| No.24 |
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| No.25 |
>>23
パークホームズは三井の最下層グレードに付ける名称。 坪単価260なんか、こんなグレード＆立地で考えられん。 せめてパークコートレベルのグレードの物件を四天王寺、上汐エリアに開発しないと食指が全く動かん。 現在、天王寺郵便局の西向のビルを清水都市開発が仕入れて解体中。 きっとヴィークコート夕陽ヶ丘の名称にすると予想する。 谷町線四天王寺夕陽ヶ丘駅まで徒歩3分から4分の好立地物件となる。 谷町筋からは2筋南に入った静謐の地。 これが、ルネグランに続く最後の夕陽ヶ丘本命物件になるだろう。 |
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| No.26 |
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| No.27 |
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| No.28 |
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| No.29 |
サイトの更新あったんでしょうか。間取りが2パターン公開されてますね。
どちらも四人暮らしだとちょっと狭いかなと。 B、Cタイプはどの位の専有面積になるんでしょうか。 A、Dより広い部屋を希望したいところですが。 メニュープランがあるようなので、普通のパターンが微妙なら 思い切って替えてみても面白そうかなあと思いました。 ただ角部屋は柱の食い込みが気になりますね。ここはもうどうしようもないので 家具で工夫するしかないですかね…。 |
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| No.30 |
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| No.31 |
リバーはもっと遠いのに夕陽ヶ丘って
つけてたよ。 あれはどう考えても夕陽ヶ丘リバーガーデン ではない桃谷だ。 桃谷ええとこやけど生野のイメージ強いんやろな。 |
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| No.32 |
↑夕陽丘（四天王寺夕陽丘駅上）にモデルルームできていますよ！ |
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| No.33 |
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| No.34 |
至極単純な質問なのですが、
夕陽ヶ丘の良さはなんですかね？ 土地柄？学区？治安が良い？ 谷町線沿線の会社なら利便性も良いのかな？ |
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| No.35 |
>>34
色々あると思いますが、利便性でいうと天王寺・難波・上本町まで徒歩圏内 のうえに梅田までも地下鉄で15分くらいで着くので便利ですね。 上町台地上にあるので水害の心配はないし地盤も固いと言われていますね。 学区としては五条・大江小学校は評判の良い小学校ですし、私立の偏差値の 高い中高があるので塾も多く教育熱心な家族が集まりやすいです。 そのような理由もあり、マンションや戸建ての資産価値が落ちにくい地域なので なおさら富裕層が集まりやすく、天王寺区は富裕層の割合が大阪市内で 最も高いと言われています。 |
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| No.36 |
ただしここのマンションは夕陽ヶ丘ではありません。
夕陽ヶ丘はその昔そこから海に沈む夕日が見えたことが 由来ですから高台でないといけません。 ですので谷町筋から上町筋の間付近を 夕陽ヶ丘を呼ぶのが正しいでしょう。 |
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| No.37 |
>>34 匿名さん
丘の上なので 道幅が広く ごちゃごちゃ感が少ない、大阪市内でありながら 文教地区、神社、緑も多々あります。 都市計画で縦横キッチリと道幅が広くて 京都の碁盤の目のような道です。 ハルカスも、高層住宅がないので見えます。 学習塾の多さはピカイチです。 スーパーも多数あります。 他府県 名古屋、神戸三ノ宮、奈良 乗り換え無し 近鉄電車1本 リムジン 伊丹、関空、新大阪 1本 勿論、梅田、難波、天王寺 乗り換え無し電車1本 エリアによっては 幹線道路 一筋入れば静か。 |
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| No.38 |
>>34 匿名さん
お伊勢さんも電車1本です。 天王寺区役所は、大理石貼りで、マンツーマンで分からなければ職員の方が段取りしてくれます。 他所では考えられません。 なにより、歴史の街で 四天王寺があります。 学力あれば、中学校より 四天王寺学園、星光中学や 近隣に私立の中高一貫校が多いのもポイントで 足を伸ばせば、奈良の中学校へも電車一本で行けます！ 最大の特徴はそこですね。^^ 五条にこだわることは不要です。 昔の別荘地で 邸宅、高級住宅も多いですし、地価上昇率上位 坪単価250万～350万円が希少性を呼んでいます。 |
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| No.39 |
学業に関しては安心できるレベルになんですね
学習塾が多いという事で、親目線としては良いんじゃないでしょうか 利便性に関しても、全体的に住みやすい場所だと思っておいていいのかな？ 私立の中高一貫校もあることから受験を考えていらっしゃる親御さんは魅力を感じる立地ですね |
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| No.40 |
夕陽ヶ丘は学区良し・立地良しではありますが残念ながら
この物件は該当しません。 四天王寺前夕陽ヶ丘駅まで遠いですし、五条小学校地区でもなく学習塾も上本町 近辺に多いのでかなり遠いです。 決して悪い場所ではないんですが、夕陽ヶ丘をイメージする場所ではありません。 今分譲中の夕陽ヶ丘近辺の物件でまさしく夕陽ヶ丘はルネグランくらいです。 |
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| No.41 |
関西在住、大阪市内在住の人々は、良さは判りませんが
大阪の 地域研究をしています。 四天王寺夕陽ヶ丘エリアは、極一部の地域でありながら 上町台地の頂上部に位置する、利便性が高く、車の往来が多い幹線道路にありながら、静寂の地、価格が大阪一二に匹敵する高い土地など インフラや生活に直結する店舗、飲食店、歓楽街や百貨店にも、徒歩圏内または、地下鉄よりすぐに乗り換え無しで行くことができ、マイカーが無くても不便さを感じさせないエリアで 特筆に値するかと思います。 赤ちゃんから幼児、小学生、中学生、高校生、大学生、社会人、若夫婦、中年夫婦、リタイア組など 全ての世代に柔軟に対応できる 唯一無二の 大阪市内では、最高ランクに入る地区です。 |
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| No.42 |
ここは夕陽ヶ丘でもなく桃谷でもなく寺田町でもなく
本当に中途半端な位置にあります。 勝山というあたりでマンションや住宅が多い地域では あるんですが、スーパーが1件あるくらいであとは コンビニ含め商業施設はほとんどありません。 せめて五条校区ならですが、そうではないので マンションとして魅力のある立地とは思えません。 三井さんが強気の価格で来るなら苦戦必至で間違いないでしょう。 |
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| No.43 |
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| No.44 |
あまり情報がないなぁって思っていたんですが、４月上旬に販売開始だからなのですか。
そうなると３月下旬くらいまではもしかしたら これ以上の情報の開示というのはなかなかないかもしれないですね… お値段どうなることやら 中途半端な立地とはいえ、環状線が最寄り駅ということなので それはそれなりに値段をつけやすいという事にはなってきそうに思います。 とは言え、どうなることか |
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| No.45 |
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| No.46 |
天王寺では珍しい財閥系の物件ですが盛り上がってませんね。
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| No.47 |
場所微妙やしな
これ買う人はもっと西か北に行きたい筈 |
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| No.48 |
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| No.49 |
間取りが似たような造りばかりの４タイプだと売り切るのは厳しいかも。
最近の天王寺区はルネグラン・グランドメゾン上之宮・石ケ辻・ローレルコート石ケ辻と８５－１００㎡越えのマンションの供給が増えてる。 富裕層の多い天王寺区で駅から遠い７０㎡前後の需要がどこまであるのか疑問。 ブランド力はピカイチなんやけどね。 |
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| No.50 |
1フロア4邸で、間取りは可もなく不可もなく。
最初、1フロア4邸と聞いたので「内廊下かな？」とか思ったのですが、そうではなくて4邸並びのマンションのようでした。 収納はクローゼットも広めでいいのですが、すごく「ここに住みたい」と思える要素がなくて。 近鉄百貨店のカタログギフトももらえるみたいで、特典も充実しています。話を聞きに行くだけでもいいのかなとか思いますがどうでしょうか。 |
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| No.51 |
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| No.52 |
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| No.53 |
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| No.54 |
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| No.55 |
モデルルームを見ると、とても落ち着いた雰囲気でいいと思いました。
窓からも見えるのでしょうか、 公式ページから見る周辺の町並みは、どこか昔の名残を残しつつ とても住みよい感じをーに見えました。 |
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| No.56 |
Dタイプ、ウォークインクローゼットが3つもついているってかなりすごいことですね。
サイズはまちまちとは言え、どの部屋も大きな収納があるということですから、 特段チェストを部屋の中に置かなくても大丈夫ということになってきてしまうのかも。 純粋にすごいなぁと思います。 その分、他の３LDKよりも広めに専有面積が取られているのでしょうか。 |
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| No.57 |
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| No.58 |
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| No.59 |
全戸南向きであることと、
ウォークインクローゼットが完備されているのはとても魅力的です。 駅も徒歩圏内なので、ここなら自家用車は必要ないくらいかもしれません。 エントランスのデザインは高級感があって素敵だと思いました。 |
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| No.60 |
高級感を出してきている感じだし、そういう立地なのかなぁという感じもしてくるのですが、
全体的にお値段ってどうなものなんでしょうね。 高い感じにしたいのかなと思いつつ、 プランセレクトは無償だったりします。 基本的に皆さん、間取りは変更されることを前提とするのでしょうか？ |
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| No.61 |
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| No.62 |
大規模マンションは、住民が多くて苦手という人は割と多いと聞きます。
小規模過ぎても、将来の修繕積立金が高くなることが予想できますが これくらいの総戸数だと、住み心地もご近所付き合いも楽だと思います。 外観デザインもおしゃれで良いマンションだと思いました。 |
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| No.63 |
マンションは大規模の方がお互いの関係性も薄くなっていくので、返って気にならないということは聞きますが…
こちらは51戸ですか。 何となく全員の顔を把握しつつ、でもそこまで濃くはなりにくいというかんじでしょうか 人と仲良くしたいかどうかで かなり関係性も変わってくるぐらいの規模のようには思います。 子供がいる人だったらいる人同士で仲良く出来るくらいの大きさなのかな。 |
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| No.64 |
最多価格帯が5000万円台ということです。このあたりでこの価格というのはどう評価すればいいのかわからないですが、駅までの距離を思うと少し思い切った額なのではないかな、ということになってくるのでしょうか。
全部の住戸が南向きでかつウォークインクローゼットを備えているということで、向きと収納についてはいいとは思いますが。 |
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| No.65 |
>>64
エントランス 天然石 外壁、吹付ではありません。 一部吹付です。 バルコニー、玄関周りも タイル張り ディスポーザーを含み ハイスペック仕様です。 4800万円～ 5400万円 の物件となります。 |
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| No.66 |
バルコニーの仕切り板が低い仕様ですね。
音が丸聞こえかも。 |
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| No.67 |
>>66
ペラボーが上までついてないってことですか？ それならちょっと賃貸仕様のようでテンション下がりますね。 上の人がエントランス天然石とかバルコニーがタイル貼りとか書いてますけど、そこを節約しちゃうってどうなんでしょう。 たいした金額の違いでもないでしょうに。 |
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| No.68 |
エリア的には駅距離が中途半端ですが、自転車で周辺駅複数利用可能で、周辺環境は静かそうで良いのかなとも思いましたが、このエリアに詳しい方はどういう感じ方をする場所なのでしょうか。
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| No.69 |
>>このエリアに詳しい方はどういう感じ方をする場所なのでしょうか。
前の道路の排気ガスが昼間は凄そうなイメージかな。 駅まで徒歩8分を超えてくるとマイナスかな。 オアシスが近いのはいいけど。 品数は、ライフ、ハーベスト、コーヨーを３つ合わせると揃うけど。 |
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| No.70 |
>>68
ここは悪い場所だとは思いません。 ただ名前の夕陽ヶ丘のイメージとは違いますね。 どちらかというと桃谷に近いですし場所的には勝山と考えたほうが良いと思います。 すぐ前が片道2車線の道路という事以外は比較的静かな環境だと思います。 前の道路も片道２車線の割にはそこまで交通量が多い道路ではありませんがそのあたりの感じ方は人それぞれかと。 周りは阪急オアシス以外に目立った商店はありません。 ですので駅周辺のようにざわついた雰囲気がないのは良いですが利便性にはかけますね。 駅も桃谷まで８分ですので十分徒歩圏内ですが、マンションの基準から考えるとちょっと遠いと感じるかもわかりません。 四天王寺前夕陽ヶ丘駅までは徒歩１２分ですので毎日の徒歩となるときついかもです。 ただ桃谷駅の駅周りは病院からスーパー・商店まで一通りなんでも揃いますので非常に便利です。 特に病院は評判の良い所も含めて、ほぼすべての科が複数揃っていますので小さな子供がいると重宝すると思います。 似たような環境でクレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘がありますが、お子さんが五条小学校狙いならクレヴィアの方が良いと思います。 環状線を通勤に使いたいし子供の小学校にはこだわらないもしくは子供はいないということでしたら、こちらの方が良いと思います。 |
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| No.71 |
早速ご回答頂き感謝致します。
有難うございます。 「夕陽丘」と言える場所ではないのですね。どこに住んでるの？と聞かれて回答に困りそうな感じはします。 また確かに勝山通りの騒音は気になる点です。 実際勝山通りは、上町筋から少しアップダウンがあり、スピードが出し難いのでは無いかと思いますので、車の騒音は少しましなのでしょうか。 仰られる通り、多少坪単価は高くなりますが、クレヴィアと比較対象になっております。ただクレヴィアは陽当たりがかなり気になりました。パークホームズは間取りも一般的なので多少価格が上がっても検討対象はDタイプしか出来ないとおもっております。 |
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| No.72 |
バルコニーの仕切りが低いと団地感があります。お隣さんと仲がいい時はいいんでしょうけれど、粘着質な監視だったら・・・（経験あります）。
洗濯物を干していると出てくるとかちょっとイヤだ。 ちゃんと確認しますね。 70㎡で4000万円台なのはちょうどいいと思いました。安すぎず。最多販売価格帯は5000万円台です。最上階からの写真がすごく素敵なんですが、すべての階がこのように眺望がいいわけではないみたいですね。騒音などチェックポイントはいくつかありそうです。 |
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| No.73 |
バルコニーが透明ガラスだから 道路沿いから 洗濯物が丸見えってこと？ 気にしなければ。okかな。 目の道路は、車や歩行者 日中多いけど。 
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| No.74 |
訂正： 目の前の幹線道路は
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| No.75 |
1期の売れ残りは4戸みたいです
先着順で販売続行中です 来週から2期も始まるみたいです 物件概要（販売中） 販売住戸の一覧 受付方法 先着順 販売戸数 4戸 販売価格 4808万円（1戸）・4898万円（2戸）・5378万円（1戸） 最多販売価格帯 4800万円台（3戸） 間取り 3LDK（4戸） 専有面積 70.24平米（3戸）・74.06平米（1戸） バルコニー面積 11.97平米～12.92平米 ルーフバルコニー面積 -- 専用庭面積 -- サービススペース面積等 1.85平米・3.22平米 管理費 月額 11800円～12400円 修繕積立金 月額 8430円～8890円 修繕積立基金 引渡時一括 346000円～364000円 管理準備金 引渡時一括 10000円 その他費用 ガス漏れ警報器更新積立金／250円 |
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| No.76 |
2部屋が売りに出てます
これって事業主の新築とは別の購入予定者の売主がいて、引渡し前だけど購入した前提で中古として転売する方式ですかね？ 中小企業が節税対策で今年の予定利益の現金を不動産に換えておいて、年度跨いでから直ぐに現金化しようとするのに使うって聞いたことあるけどどうなんでしょ？ 値段上乗せされてるのかな？ 仲介手数料はどうなるんでしょ？ 建物の瑕疵担保、部屋内の電気製品部分とかの保証とかはどうなんるんでしょ？ https://www.athome.co.jp/mansion/8740893802/?DOWN=1&BKLISTID=001LP... パークホームズ夕陽丘 4階 ３ＬＤＫ 価格 4,808万円 階建/階 13階建 / 4階 交通 ＪＲ大阪環状線 / 桃谷駅 徒歩8分 （電車ルート案内） 所在地 大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻２丁目 （地図を見る） 築年月 2018年5月 専有面積 70.24m² 間取り ３ＬＤＫ https://www.athome.co.jp/mansion/8740893902/?DOWN=1&BKLISTID=001LP... パークホームズ夕陽丘 7階 ３ＬＤＫ 価格 5,378万円 階建/階 13階建 / 7階 交通 ＪＲ大阪環状線 / 桃谷駅 徒歩8分 （電車ルート案内） 所在地 大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻２丁目 （地図を見る） 築年月 2018年5月 専有面積 74.06m² 間取り ３ＬＤＫ |
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| No.77 |
販売結構苦戦気味なのかな。
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| No.78 |
幹線道路前は、昼間の車の騒音できついでしょ。 もう少し、北側へシフトすればいいですが 駅との距離やバランスを考慮すると、 すぐに売れるには今の相場で一律4000万円のエリアかな。 |
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| No.79 |
>>78
三井の物件ですからすぐに売れなくても良いんでしょうね。 あせって値下げしないといけないような資金繰りの厳しい会社ではないですから。 立地が中途半端なのと似たような間取りばかりで集客に苦戦しそうですけど、大阪のマンションは全体的に値上がり基調ですから来年くらいになれば逆に割安感が出て売れる可能性も出てくるかも。 |
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| No.80 |
確かに三井の冠は大きいですね。
土地の間口が広いので、出来上がりはそれなりの存在感が出るマンションのなるでしょう。 |
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| No.81 |
売行きはどうなのでしょうか？
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| No.82 |
この辺りでは、戸数のわりに敷地面積もあり、２面接道で解放感のあるマンションになりそうですね。
日当たり良好なので、勝山通りの騒音さえクリア出来れば問題無さそうなマンションだと思いますね。 |
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| No.83 |
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| No.84 |
このマンションは、立地は駅近ではないですが、外廊下でも壁は全てタイル貼りで、エントランス含め高級感もありそうですし、ギリギリですが勝山通りの北側で、真法院町のすぐ東の立地。価格含め、ある意味バランスが取れているマンションプラス三井ブランドという面白いマンションですね。
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| No.85 |
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| No.86 |
見に行きましたが、今のマンションに珍しく バルコニーの人が出入りする内側までしっかりタイル貼りでした。 来年竣工 ダイワハウスのプレミスト靱本町（６０平米５０００万円１９階建て）は、廊下側、玄関周り 全て 完全１００％吹き付けでしたが こちらは、玄関周りは しっかりと タイル貼りでした。 手抜きなし一定以上のレベルはあります。 |
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| No.87 |
エントランスは 御影石です。 タイルではありません。 |
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| No.88 |
風除室だけでしょ
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| No.89 |
>>86
でもペラボーでさらに上までないタイプだって話ですが本当ですか？ もし本当なら御影石だのタイル貼りうんぬんとのバランスがおかしくないですかね？ モデルルーム見学記みると共用階段も鉄骨階段で廊下も廉価な鉄柵のタイプって書いてありますのでしっかり手抜きしてるように見えるんですけど・・・。 |
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| No.90 |
ベランダは分からないですが、階段は鉄骨階段かRCかどう判別出来るんでしょうか？手摺だけで見ているのでしょうか？少なくとも模型では全く分からない出来でしたけど。外廊下の手摺部分と階段手摺部分を統一しているだけで、鉄骨階段と判別出来ません。外廊下の手摺は鉄柵にガラスを貼り付けており、意匠的には壁柱総タイル貼りなので透けて見えるので寧ろ良いのですが。単純にコストダウンしているマンションではないと思いますよ。
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| No.91 |
>>90
>>また，残念なポイントとして，建物正面は先ほど述べたようにマリオンとか御影石とかこだわって作っているのですが，北>>側（建物裏手側）については，階段は壁で作ってマンションと一体のものではなく，廉価版の鉄骨階段です。廊下の柵？と>>いうのでしょうか，これについても廉価な鉄柵なのでコストダウンしたな…というのが目に見えてわかりました。 モデルルーム見学記録にこう書いていましたので記述が正しいと思っていましたが違うのですね。 それは自分の目で確認しないといけませんね。 ただペラボーはすぐわかるんじゃないですか？ ペラボーなんて模型どころかモデルルーム行かれてタイルまでチェックしている方なら一目瞭然だと思いますけど。 |
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| No.92 |
モデルルームにはバルコニー取り合い部分まで再現してなかったと思います。ペラボーは確かにマイナス要因です。唯一良い点は各部屋の境にマリオンが二本縦にありますので、外観上ペラボーは目立たない点でしょうか。
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| No.93 |
エントランスは御影石で全面タイル貼りにしてるのにペラボーが上開いてるの採用するってどんな感覚してるんやろ。
コストカットするところ間違えてるやん。 |
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| No.94 |
私は確かにマイナス点ですが、ペラボーは全く決定打と思いませんしそこまで気にしませんけどね〜
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| No.95 |
鬼の首を取ったような議論は何処でもありますしね。
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| No.96 |
両方採用しているのかな？
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| No.97 |
こういうタイプではなく上まで壁でしょう。
メジャー７ １０年前竣工の４０階建て超タワーマンションはこんな感じ。 北浜のすみふCTOも 鉄作非常階段だった。 
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| No.98 |
来年以降の相場がどうなるかは分からないけど、エリアを考えると結構手頃な価格設定と思いますけどね。
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| No.99 |
>>98
確か１階だったと思うけど4100万台の中部屋は安いと思う。 坪単価２００万切るし三井の物件で天王寺区と考えると今のご時世ではお買い得かと。 勝山通り沿いの１階は気にはなるけど、小さい子供いるなら下手に２，３階より下を気にしなくてよい１階の方が良いと思うし。 今の状況では大阪のマンションはまだまだ上がっていきそうやし手ごろな新築は希少やね。 |
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| No.100 |
1階は確か天井高2800ぐらいあったはず。
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| No.101 |
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| No.102 |
101
寒い人 |
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| No.103 |
良いマンションですね。共用部の設備面や見た目のグレード感悪くない。ただ角部屋の単価は高めですね。240から250でしょうか。
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| No.104 |
>>103
ここの角部屋は隣の建物がかなり近くに迫っているので中層階以上でないと角部屋のメリットがあまりないですね。 なので低層希望の場合は中部屋でも同じかなと。 価格を考えると内装・外装など設備面は充実していると思います。 ブランド力のあるデベですし、駅からの距離と勝山通りの前という事が気にならないようであれば良い物件かなと思います。 惜しいのは似たような大きさの間取りばかりなので、60㎡-80㎡くらいの選択肢があれば、もう少し顧客層が広がったかなと思わんでもないですが。 |
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| No.105 |
駅からの距離は四天王寺夕陽丘駅は少し遠く感じますが、桃谷駅までは実際に五条公園横を通って区役所前の通りを曲がった経路で歩きましたが、思ったよりも全然近く感じました。勝山通りも幹線道路の中では比較的交通量少なめの道路なので、気にならない方は全く気にしない程度かと思います。ただ間取りバリエーションが少ない点、中部屋のアルコーブが殆ど確保されていない点は気になりますし、欲を言うと勝山通りから建物をちょっとバックした方が雰囲気は良かったかなと思います。設備面はエントランス空調・自転車置場単独建物入口とサブエントランスに非接触キーのセキュリティがあるとの事だったので、割と最低限のポイントは抑えられているマンションと思います。
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| No.106 |
駅までの距離は割とあるなということから
価格はその分買いやすいのかなと思ったのですが ７０㎡の間取りで５０００万円台は高いと正直感じました。 最上階であれば眺望が望めて良いかもしれませんが、 ここにしたいと感じる決め手に欠けるかもしれないです。 |
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| No.107 |
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| No.108 |
>>106
近隣で70㎡前後だとルネグランで5000万-6000万・クレヴィアで4800万-5500万くらいでしたからここの駅からの距離を考えるとちょっと高いと感じるかもしれないですね。 ここは駅からの距離と勝山通り沿いと言うのも考慮してまだ弱めの値付けをしているのかなとも思わんでもないです。 低層階なら４０００万台前半からあるので、そこまでいけば天王寺区でも坪単価的には最安値に近い部類になりますから。 市況は２０１８年もさらに上昇しそうですし、条件の良さそうな物件なら売主も強気で値付けしてきますから。 |
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| No.109 |
これからこの界隈で有名デベ二件は出ますからね。最低坪270以上確定でしょう。あとマンションは出来上がりで評価変わることも多いですから。ルネグランはお墓考えると気にしない人は最高の物件でしょう。設備もディスポーザーが無い分還元して良いの使ってますし。気にする人はいくら安くても手を出しませんけど。クレヴィアは向きと眺望、勝山通りと比べようもない交通量がネックです。売れ行き見るとこの物件は竣工前完売する可能性高いと思いますよ。
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| No.110 |
ルネグランは完売しましたが、パークホームズ、クレヴィアは苦戦中と関係者から聞きました。
お墓が気になる人がいる反面、やっぱり大通り沿いは敬遠したいと思う人の割合も高いというとこですかね。 |
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| No.111 |
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| No.112 |
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| No.113 |
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| No.114 |
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| No.115 |
>>114
それが長谷工とはつながりがあるらしんですよ。 ここ長谷工が作ってるでしょ。 具体的な残数は聞いてませんけど正直厳しいって言ってるって。 あと８か月ですけど竣工までに売り切れるか微妙なとこでしょうね。 ここがどうのこうのと言うより全体的にマンションが高すぎてサラリーマン家庭ではなかなか追いつけないんですよね。 ７０㎡だとせいぜい３人でしょ。それで５０００万超えてくると、うーん郊外の戸建てか中古もありかなーと考えちゃっても 不思議でない気もしますよ。 |
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| No.116 |
>>115 マンション検討中さん
本当ですか？ 長谷工は持ち込み案件としても、設計施工会社であり事業主では無いのですから、あまり関係ないかとかと思いますし、デベの方が当然ですが見通しは一枚上手ですよ。又聞きの信憑性の無いお話は控えられた方が良いかと思いますが。 現実として総戸数50室程度の物件ですが竣工7ヶ月前でもう半分は決まってますよ。 |
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| No.117 |
クレヴィアも、８割方売れてます。
７０平米は、１戸のみ。 ８２．８平米が ３階で６２４０万円 ７４．５２平米が ８階で５７１０万円です。 １０階以上は、完売です。 ９階は、１戸のみです。 ２階は分譲残しています。 |
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| No.118 |
クレヴィア好調ですね。場所と設備、学区が良いですからね。
あまり言いたく無いですが、苦戦の話なんだったんでしょうか。 |
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| No.119 |
>>116
販売から７か月が経過して竣工まで残り期間７か月で半分売れたいう状況を順調ととらえるか苦戦しているととらえるかの違いですかね。 １期は何次までやってたか忘れましたが、２期も２次とかやってる時点で、関係者からしたら「あー、苦戦してるなー」ととらえられますけどね。 まあこのログは竣工まで残りますんであなたが正しいかこちらが聞いた話が正しいかは後日わかると思いますし私の話はこのあたりで。 |
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| No.120 |
そうですね。
先日、ショールームで確認した時は 中部屋の手頃な６６平米は100%完売で、同じく中部屋７０平米は残すところ１戸のみです。 ２階はなぜか価格面でロープライス目玉なのでしょうか？分譲せずに残しています。 パークホームズはダイワハウスのプレミスト靱本町と比較しましたが、つくりこみや間取りは、プレミスト靱本町が高いにも関わらず こちらのパークホームズの方が御影石の自然石、玄関周り、バルコニーの内側までタイル貼りと良さそうな感じでした。 |
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| No.121 |
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| No.122 |
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| No.123 |
>>122
確かに苦戦の定義は曖昧ですね。 一つの指標として竣工時に完売しているのかしていないのかを考えるとクレヴィアは竣工間近ですから竣工時に完売の目途が立っていないと考えると苦戦でしょうね。 最近で近隣だと夕陽ヶ丘リバー・ルネグラン四天王寺・グランドメゾン石ケ辻あたりは竣工前完売でした。 ユニハイム国分町・ル・パルトネール 夕陽丘は売り切れませんでした。 前者は順調・後者は苦戦と言う流れが見えてきそうに思えませんか？ |
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| No.124 |
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| No.125 |
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| No.126 |
>>124
建物が特に良いわけではないと思いますよ。 躯体事態は三井だから野村だから積水だからと大差ありません。 グランドメゾンは間取り見るとどこも下り天井も多いし結構インポールになってたりしますので、間取り的には？？な物件が多いです。 ただ立地と値付けは上手いですよね。 特に天王寺では強いです。 |
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| No.127 |
>>126
間取りを ネットに出さないのは インポールで文句言う人がいるから らしいです。 部屋のコーナーが部屋に食い込んでいます。 アウトポールにしない理由は何かあるのですかね？ デイスポーザーもつけませんが４０戸ぐらいの小粒を造って、手早く売るのが得意ですね。 共通仕様ですね。 |
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| No.128 |
>>127 マンション比較中さん
アウトポールにしない理由はただ１つでコスト削減です。 アウトポールにすると軀体を少し大きくする必要がありますからコンクリート量が増えますからね。 もちろん土地の形状から制約される場合もありますがグランドメゾンはどこもほぼ完全なアウトポールにはなっていないと思います。 |
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| No.129 |
>>128 マンション検討中さん
ありがとうございます。 インポールに徹底してますね。 グランドメゾンも 久々 共通仕様ではない ショールームが谷町2丁目に出来るようで モデルルーム自体が石積みの高そうな外観の モデルルームです。 |
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| No.130 |
勝山通の車の交通量は多いのでしょうか？
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| No.131 |
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| No.132 |
勝山通りは西へ１キロもいけば突き当りになりますからね。
交通量は幹線道路ほどではないですよ。 ただ片道２車線の道ですからそれなりの交通量という感じでしょうか。 |
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| No.133 |
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| No.134 |
1次までの売れ残りはこれだけみたい
やっぱり桃谷価格にしては高いってことかな？ 来週から2期2次も始まるみたいね パークホームズ夕陽丘 【先着順】 第２期1次 受付方法 先着順 受付期間 -- 受付時間 -- 抽選日 -- 抽選時間 -- 販売戸数 4戸 販売価格 4808万円（1戸）・4898万円（2戸）・5378万円（1戸） 最多販売価格帯 4800万円台（3戸） 間取り 3LDK（4戸） 専有面積 70.24平米（3戸）・74.06平米（1戸） |
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| No.135 |
即完しなけりゃ高いって大袈裟ですね。
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| No.136 |
エントランス、ホームページで見る限り、かなり高級感があります。
それなのに月々9万円でいいのなら、みんな買いますね。 割と聞くのが、家賃補助が戸建やマンションを購入するとなくなるという話ですが、それでも分譲の高級感には勝てない気がします。 Cタイプの間取りを見たのですが、部屋にウォークインクローゼットがあり、床暖房があって、しかもカウンターキッチン。Cタイプは11万円の返済のようですが、憧れのマイホーム、購入したい人も多いでしょうね。 |
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| No.137 |
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| No.138 |
>>137 検討者さん
誰がステマをしてるのでしょうか？もしかすると、購入した方かも知れませんよね。断定する貴方の考えが私には理解出来ません。いずれにしても、このような場は色々な方が匿名で投稿するのですから、読む方は情報を取捨選択すれば良いだけの話です。 |
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| No.139 |
＞＞１３７
＞＞ どんだけしらじらしいステマやねん。 君は、いろんなところに書き込んでるな。 ステマじゃないだろう。 マンション買いたいなら真剣に考えろよ。 投稿してくださる人は、真剣に考えて自分なりに投稿してる。 単なるヤカラは、マンション買って出なおしてきな。 |
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| No.140 |
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| No.141 |
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| No.142 |
道路の騒音は気になる。場所は駅から遠い距離ではないが、近くも無い。やはり四天王寺前夕陽丘駅に近い方が良いというイメージが強くなるが、パークホームズは五条公園近くで周辺環境は逆にこの辺りの方が好きな人もいるでしょう。すぐ南の勝山、すぐ西の真法院町は本当に良いところです。周りのマンションには無い、黒ベースのマンションなので、出来上がりが気になるところです。
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| No.143 |
似たような金額やとブランズ天王寺国分町の方に取られてるんかな。
学校区も同じやけど駅から近いのは大きい気がする。 線路近いのは気にはなるけどT3サッシ入れてるみたいやし。 スーパー隣接も賛否慮論あるけどやっぱり便利やと思うし。 こっちのほうが高級感あって、向こうはカジュアルな雰囲気やけどファミリー向けなのはブランズかも。 |
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| No.144 |
ブランズ国分町中々活況のようですね。
そこそこの戸数で丁度良い規模感と思います。 エリアはパークホームズと違いますけど、近いですね。 パークホームズはホームページで三井が10年ぶりぐらいに天王寺で建てるマンションと書いてあったので、ある程度気合いが入った見た目の建物になると思う。 |
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| No.145 |
>>144 匿名さん
パークホームズの場所は好きです。 天王寺勝山とても、良いところです。 ただ、このマンション 道路沿いなので、騒音は多少気になりますね。 四天王寺に近く桃谷も利用できるしこの辺りはなかなか良いですよ。 だけど、マンションの、間の、隔て板どうしてコンクリートで見えないようにならなかったのだろう。 |
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| No.146 |
隔板は確かに少し残念です。
でも、5000万円程度のマンションとしては設備面や外観を考えると仕方がないのかなと思える範囲です。タワーでも隔て板仕様多いですし、ディスポーザーなしと隔て板どっちと言われると、全然気にしないレベルのポイントとして消化出来ます。 |
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| No.147 |
パークホームズ四天王寺東大門近くですね。
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| No.148 |
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| No.149 |
いよいよ 販売されますか！！ |
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| No.150 |
南向きと北向きで大きく金額が変わりそうですが駅から徒歩9分で北向き低層の79㎡で5500万～ですか。
安いとは言えませんがあちらは五条小校区と言うのが大きなアドバンテージですね。 別物件の話題失礼しました。 |
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| No.151 |
パークホームズ勝山四天王寺夕陽ヶ丘 現地見てきました！！ こちらの方が、立地は静かで排ガスの影響は少ないですね！ 東西向き住戸です。四天王寺の眺望が見えており、当座南北開けています。 バルコニーは西向きですね！ 一言、静かです。 四天王寺夕陽ヶ丘まで徒歩で行けます。 |
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| No.152 |
変換ミス 東西南北です。
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| No.153 |
三井は関西圏では叩かれがちですが、全国区で別格です。
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| No.154 |
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| No.155 |
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| No.156 |
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| No.157 |
パークホームズ四天王寺の方は新たにスレッドが立ちましたので、そちらにお願いします。
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| No.158 |
今日現地通りましたが、今の高さが13階なのでしょうか？
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| No.159 |
もう散々論議されているかもしれませんが、こちらの管理費が
月額11800円～12400円、修繕積立金が月額8430円～8890円は 少々割高感があるように思いました。 この料金設定は建物のランクによるものなのか、それとも 三井不動産のマンション全てに共通とするものなのか、 どちらですか？ |
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| No.160 |
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| No.161 |
>>159
70㎡前後だと少し高いかなというくらいで、特筆するほど高いわけではないですね。 ディスポーザーがなければもう少し下がったでしょうけど、これは良し悪しですので仕方ないです。 最近は三井に限らずですが、管理人の人件費が上がっているのでどこも管理費は上昇傾向です。 恐らく今後も下がっていく可能性は低いでしょう。 |
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| No.162 |
これぐらいの管理費が気になるようでは、この物件は買わない方がいいですね。
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| No.163 |
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| No.164 |
御影石使って、バルコニー、玄関周りもタイル貼りで各部屋にWINクローゼットついており
手抜きなく 文字通り いいマンションですよ！ |
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| No.165 |
バルコニー部分が角以外タイル貼っていないのは、安っぽくないでしょうか。
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| No.166 |
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| No.167 |
廊下側はALCでもタイル貼ってるんです。
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| No.168 |
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| No.169 |
高層ビルは ALCでは ALCはよくないの？ |
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| No.170 |
ALCは廊下とバルコニーの壁だけです。
住居間は当然コンクリート壁ですよ。 ALCが悪いとは思いませんが、施工会社の独自工法で遮音性など変わりなしのようです。 |
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| No.171 |
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| No.172 |
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| No.173 |
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| No.174 |
>>173 マンション検討中さん
ALCは水を吸いやすい。防水性は表面の仕上げ、塗装や吹付けがカバーしている。 塗装や吹付が劣化したら水を吸ってしまう。冬場であれば凍結して破損の恐れもある。 メリットは鉄筋コンクリートよりも軽い、施工の手間がかからない。 |
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| No.175 |
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| No.176 |
専門知識も無いのに感覚で言ってたらだめでしょ。
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| No.177 |
残り何戸でしょうか？
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| No.178 |
残りわずかよ 土日モデルルーム行かないと お好みの部屋はなくなるよ。
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| No.179 |
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| No.180 |
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| No.181 |
徒歩12分の夕陽ヶ丘を名乗ってもいいもんなん⁇
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| No.182 |
大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻2丁目 だから 「烏ケ辻」でしょう。
四天王寺夕陽ヶ丘とは境界見ても真法院町が間に入るし関係ないかな。 |
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| No.183 |
ここで夕陽丘を名乗るなんて、梅田周辺と比べたらまだかわいいもんです。
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| No.184 |
最寄り駅は桃谷ですけどね。徒歩8分ですからね。
ここより東で夕陽丘を名乗っているマンションは無いですね。勝山か鳥が辻が正しいのでしょうね。 ただ販売を考えると夕陽丘って名乗りたいですよね。 その気持ちは理解できますが… |
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| No.185 |
パークホームズの前のグランドメゾンも夕陽丘入ってますしね。個人的にはパークホームズ五条公園でも良かったかもとは思いますが。夕陽丘かどうかとかは別にしてもこの辺りは良い場所ですよ。四天王寺夕陽丘よりもこの辺りの方を好む人も多いですよ。
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| No.186 |
リバーとローレルコートも夕陽丘入ってるよね。
周りに多くあるので、ぎりぎりとは思いますが「そうなんや」って思う程度です。 結構売れ行き良いんですね。完成前に完売しますかね。 |
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| No.187 |
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| No.188 |
>>187
>>四天王寺夕陽ヶ丘という地名がある程度ブランド化 ということは、自由が丘 同様に知名度が関西では高いということですか！？ おしゃれなショップやおしゃれなデザイナーズマンション、高級住宅街 ということですか？ 昔は、近隣 北側は 別荘地でしたよね？ |
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| No.189 |
>>188 口コミ知りたいさん
大阪には自由が丘とか青山みたいなにおしゃれな街はないですね。 四天王寺夕陽ヶ丘は大阪の住みたい街に名前がよく上がりますがおしゃれな街というより利便性と文教地区の住みやすさだと思いますよ。 近くには高級住宅街はありますが四天王寺夕陽ヶ丘はマンションがほとんどですね。 |
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| No.190 |
通学校の聖和小学校の評判はご存知でしょうか。
また何故この区画だけ五条から外れているのでしょうか。越境出来そうですけど。 |
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| No.191 |
>>188 口コミ知りたいさん
その通りです。この近辺は自由ヶ丘と浅草を足して2で割ったようなエリアとなります。 上町筋と玉造筋の間で勝山通りより上のマンションはこれからは関電不動産のマンションしか出ません。今がチャンスです。 |
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| No.192 |
>>191
四天王寺夕陽ヶ丘 は 地名がブランドなのですね！ 建物名に ネーミングがつくと ブランド力がアップするのですね？ 天満橋、上本町、生玉、天王寺、阿倍野 より ブランド力がありそうですね。 御堂筋、淀屋橋、本町、心斎橋、大阪城 と 同じぐらいなのかな？ |
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| No.193 |
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| No.194 |
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| No.195 |
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| No.196 |
大阪城が見えるマンションは憧れますが、そこそこのマンション買おうとすると高いですね。今のグランドメゾンタワーも高いでしょうし。
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| No.197 |
この立地は夕陽丘ではない
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| No.198 |
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| No.199 |
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| No.200 |
色々言われるぐらい注目してしまう物件という事なんでしょう。
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