アールブラン馬込ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

アールブラン馬込について情報がほしいです。
静かな環境で、快適に生活できるといいですね。


公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/ab-magome/index.html
所在地：東京都大田区中馬込2丁目31-1（地番）
交通：都営浅草線 「馬込」駅 徒歩5分 、東急大井町線 「荏原町」駅 徒歩12分
竣工予定日：平成30年2月上旬
入居予定日：平成30年3月下旬

間取：2LDK～3LDK
面積：54.51平米～75.05平米
売主：モリモト
施工会社：株式会社森本組　東京支店
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1601: 評判気になるさん]

馬込駅から見てここより遠いプレシス長原がこの物件より人気があったのは、値段も安かったこともありますが、長原駅や旗の台駅が徒歩10分程度でアクセスできたのが大きかったのではないかと思います。

[1602: 匿名さん]

>>1601 評判気になるさん

プレシスは竣工からかなり経って完売してたので、人気あったのか甚だ疑問ですが。
どうなんでしょうか？

[1603: マンション検討中さん]

駅徒歩5分でこれくらいのグレード、価格ならすぐ売れるでしょ。立地もあんまり出ないし。

[1604: 評判気になるさん]

>>1602 匿名さん

竣工前に完売してますよ。

[1605: 評判気になるさん]

>>1602 匿名さん
竣工の４ヶ月前ぐらいで既に残り1件となってたみたいです。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593569/

[1606: マンション検討中さん]

1602です。すみません。グローリオ長原夫妻坂と勘違いしましたね。

[1607: マンション検討中さん]

竣工前に完売できれば全然オッケーみたいですね。そう、インプレス西馬込のスレで書いてた人いましたね。

[1608: 評判気になるさん]

>>1606 マンション検討中さん

グローリオ長原はバルコニー付の部屋はかなり人気があったみたいですね。

[1609: マンション検討中さん]

>>1608 評判気になるさん

完売までかなり時間がかかってましたね。
たしか、この間かな完売したの？

[1610: 評判気になるさん]

>>1609 マンション検討中さん

西馬込の物件と同様に最後の1-2件が苦戦した模様ですね。

[1611: 匿名さん]

>>1608 評判気になるさん
好みはいろいろですね、駅から10分以上もする時点で私は検討すらしないですが…

[1612: 評判気になるさん]

>>1611 匿名さん

駅近の高い物件、それとも生活環境重視の安い物件のどちらを好むかですかね。私は10分程度ならそんなに気にならない派です。

[1613: 匿名さん]

>>1612 評判気になるさん
資産性からしても駅近の方がいいと思うのですが、価値観はいろいろですね〜

[1614: マンション検討中さん]

>>1613 匿名さん
ですね、僕も駅徒歩5分以内じゃないと絶対買わないですね。

[1615: 評判気になるさん]

>>1613 匿名さん

どこの駅かによるかと。馬込駅だと、周辺の中古マンションみても、坪単価280万を下回るのが多い印象があります。

[1616: 匿名さん]

>>1615 評判気になるさん
私の理解では築浅の物件がそもそも少ない、あったとしても大通り沿いのマンションくらいしかなかったような

[1617: 評判気になるさん]

>>1616 匿名さん

今販売中のものだとイニシア馬込 75平米が4450万で売られてますね。あと数ヶ月前まで確かプラウド馬込が安く売られてました。

[1618: 評判気になるさん]

旗の台、荏原町、中延、品川中延あたりの駅近なら、資産性が高いと思います。

[1619: 匿名さん]

>>1617 評判気になるさん
イニシア馬込は、新幹線近いですね。。プラウドも大通り沿いでは… 全く同じ条件の物件はないと思いますが、流石にある程度条件は揃えて比較しないと意味ないかと…
もちろん大通り沿いや新幹線マンションでいいという人は安いにこしたことないかと思いますが…

[1620: 評判気になるさん]

>>1619 匿名さん

おっしゃる通り、駅近＝資産性高い、とは必ずしも言えませんね。

[1621: 匿名さん]

>>1620 評判気になるさん
そうですね、1614さんも同じだと思いますが、駅近は必要条件という意味ですよ 笑

[1622: 匿名]

>>1617 評判気になるさん

イニシア馬込は借地物件なので比較対象にはならないですよ

[1623: マンション検討中さん]

>>1622 匿名さん

定期借地権物件は当然安くなります。

[1624: 匿名]

>>1623 マンション検討中さん
その通りです

[1625: 評判気になるさん]

>>1621 匿名さん

この物件も必ずしも資産性が高いとは言えませんね。

[1626: マンション検討中さん]

やはり駅徒歩5分以内のマンションを買いたいところですね。安定してますよね。

[1627: 口コミ知りたいさん]

>>1626 マンション検討中さん

10分以内も安定してますね。見たかによっては10分以内とほとんど大差がないかと。

[1628: マンション掲示板さん]

イニシア定期借地なのに4500万？
ぼってるな

[1629: 口コミ知りたいさん]

>>1628 マンション掲示板さん

馬込駅から4分でルサンク馬込という物件が75平米で5500万ぐらいで売られてます。

[1630: 匿名さん]

>>1629 口コミ知りたいさん
こんな立地の物件と比較する意味あります？

[1631: 口コミ知りたいさん]

>>1630 匿名さん

馬込駅からの駅近がどの程度価値があるのかを見極める一つの材料になるのではないでしょうか？

[1632: 匿名さん]

>>1631 口コミ知りたいさん
なるほど、人それぞれですね。駅近でかつ大大きい通り沿いじゃないマンションを買いたいと思っているわたしにはあまり参考になりませんでした。

[1633: 口コミ知りたいさん]

>>1632 匿名さん

多くの人は駅近で大きな通り沿いにない物件を希望していると思いますよ。それと物件価値の話は別では？大井町な中延あたりなら、大きな通り沿いでも駅近なら高値で売れるかと思います。

[1634: 匿名さん]

>>1633 口コミ知りたいさん
別なわけないじゃん

[1635: 口コミ知りたいさん]

>>1634 匿名さん

仮にこの物件の資産価値が高いとした場合、同じ駅近で価値がここまで格差のあるエリアも珍しいですね。っていうか私は他に知りません。

[1636: 匿名さん]

>>1635 口コミ知りたいさん
何と比較してたかいといってるかわからないですが、馬込駅最寄りの大通り沿い駅徒歩5分の物件よりは、大通り沿いにないという点で資産価値があると考える人はいるように思いますよ

[1637: マンション掲示板さん]

>>1629 口コミ知りたいさん

ルサンクは70平米ないところで4200万ぐらいで出てました
参考にしてください

[1638: 通りがかりさん]

もっと近いけど大通りってことで参考になるとしたらケルン馬込でしょうかね
まぁ築年数は経ってますがここより駅が近いということで

[1639: マンション検討中さん]

ルサンク馬込は第2京浜沿い、新幹線近い、地権者住居が多めなと生活環境があまり良くないんですかね？だから安いんですかね？
詳しくは掲示板を見てみてください。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/409530/

[1640: マンション検討中さん]

>>1638 通りがかりさん

ケルン馬込は築22年なんですね。
良い価格を維持してますね〜
駅近は資産価値がやはりありますね。

[1641: 口コミ知りたいさん]

>>1640 マンション検討中さん

https://www.athome.co.jp/smp/mansion/1025769726/

坪単価200万程度で資産価値があるといえるんですね？

[1642: 口コミ知りたいさん]

>>1639 マンション検討中さん

最寄り駅が馬込駅だからだと思いますよ。

[1643: 匿名さん]

>>1641 口コミ知りたいさん

いえるでしょw

[1644: マンション検討中さん]

>>1641 口コミ知りたいさん

築22年でそれだけ残ってれば御の字でしょ？
大丈夫？w

[1645: 匿名さん]

>>1642 口コミ知りたいさん

馬込は古くから歴史も人気もある住宅街だからね。駅は良いけど、やっぱり立地だろうね。

[1646: 匿名さん]

>>1645 匿名さん
地歴は良くても 駅は良くないと思う

[1647: 口コミ知りたいさん]

>>1646 匿名さん

駅がいまいちでしょ。

[1648: 口コミ知りたいさん]

>>1643 匿名さん

そのレベルなら、旗の台、荏原町、長原、石川台あたりなら、駅近じゃなくてもたくさんあるかと。馬込駅の駅近プレミアムってそんなもんなんですね。

[1649: 口コミ知りたいさん]

>>1644 マンション検討中さん

大丈夫？

[1650: 評判気になるさん]

アールブラン馬込について詳しく書いてあるブログ見つけました。ご参考になれば幸いです。

【エリア内では珍しいほど恵まれたポジション】アールブラン馬込5階74㎡7,490万円【坪単価334万円】
アールブラン馬込。
馬込駅徒歩5分、荏原町駅徒歩12分の5階建総戸数45戸のレジデンスです。

品川田町間（泉岳寺駅付近）の再開発の影響か近年は馬込・西馬込駅界隈の新築物件供給が増えてきている印象を受けますね。
馬込駅は西馬込とは異なり始発駅ではありませんので、多少劣る部分もありますが、当物件は駅徒歩5分圏内ながら環七にも第二京浜にも面していないという馬込駅周辺の物件としてはかなり珍しいポジションにあるという点からも注目できるのではないでしょうか。

また、南側には落ち着いた住宅街が広がるポジションで優れた南面条件的にも魅力がありますね。先行分譲中のガーラレジデンス南馬込も南面条件に優れていましたが、敷地北側に東海道新幹線が通っていましたし、当物件は馬込駅界隈ではかなり珍しいほどに恵まれたポジションの物件と言えるでしょう。

お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。南は高い建物でも3階程度、東は歩行者・自転車・二輪車のみが通行可能な細い道路（緑道）でその向かいはやはり3階建と、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも得ることが出来ます。

間取り的にはルーバル付の特殊住戸にはこれよりも大きなものも存在していますが、そういった住戸を除くと最も大きな専有面積が確保されたもので南東角という最も人気のあるポジションのプランだけのことはあるでしょう。

南東角ながら75㎡に満たないのはこのご時世ゆえであるのは間違いないところであと1㎡大きくとも良かったような気もするのですが、角住戸にしては玄関廊下がコンパクト目に出来ている方だとは思いますし、専有面積以上の使い勝手のありそうなプランです。

LDの入口ドアがかなり玄関寄りにあり、LD畳数に水増し感があるのがちょっと残念ではあるのですが、それを加味してもLDはまずまずの畳数が確保出来ていると思いますし、南面の2.3m高のワイドサッシはやはりとても魅力的なものです。

一方で残念なのはLDの東側に開口部がないことですね。
低層階でも東側条件は悪いものではないので低層階の同一プランに合わせる必要もなかったわけですし、この部分は非常に勿体なく感じます。腰高窓で良いので設計して欲しかったですね。

坪単価は334万円。最上階でもこの水準であればここ1～2年の相場からするとリーズナブルと言って良いでしょう。このような恵まれたポジション、まして、若干面積を絞った感のある中、この単価と出来ているのであれば魅力は少なくないと思います。
モリモトさんはディアナコート尾山台翠景でも想定していたよりも弱めの値付けとしていたように思いますし、外周区ではわりと現実的な価格設定にしてきているように思いますね。

当物件はディアナコートでこそありませんが、モリモトらしいデザイン性の高い素敵な物件となっていますし（次の記事で詳細）、総戸数50戸未満ながらも差別化要素を内包している点からしてもこの単価帯に魅力を感じる方は少なくないのかなと。

【やっぱり南條デザインは素晴らしい】アールブラン馬込55㎡4,890万円【坪単価297万円】

設計は長谷建築設計事務所、施工は森本組、そしてデザイン監修は南條設計室南條洋雄氏です。

南條氏はアールブラン田園調布やアールブラン東京サウス仲六郷など、モリモト物件の中でもアールブランシリーズの実績が豊富ですね。
アールブランはディアナコートよりも下のブランドにはなりますが、ディアナコート（南條設計室が携わったものもありますが、多くがアーキサイトメビウスデザイン）よりもグレード感が落ちるような印象はなく、デザインコンセプトの違いでしかないとさえ感じるのはアールブランの多くにこの南條氏が携わっているがゆえと言っても過言ではないと思っています。

他の南條氏によるアールブランと共通点のあるガラス面の多いエントランス周りにも見どころがありますが、当物件の最大の注目点は何と言っても南東角と南西角の「コーナーワーク」にあるのではないでしょうか。

先ほどご紹介した南東角住戸のプランをもう一度ご覧いただくと分かりやすいのですが、頂点部が斜めとなっており、その部分にも質感の良いタイルが施されています（南面は逆梁なのでバルコニー手摺の上部を除きタイル貼）。

そんな二次元的にも興味深い設計なのですが、個人的には東側のサービスバルコニー部分にまで「手摺上部のガラス手摺部分を連続させている」あたりにゾクっとさせられますね。
何気ない部分ではあるのですが、こういった一つ一つの設えが物件にワンランク上の高級感を生み出してくれることも少なくありません。

敷地南面～東面にかけて施された植栽もやはりお見事ですし、やっぱりモリモト物件を見るのは楽しいですね。

お部屋は55㎡の2LDK、北西角住戸です。二面採光で角住戸的ではあるのですが、西側には至近距離で西向き住戸（及びその共用外廊下）があり、事実上は中住戸と言っても過言ではないポジションとなります。
主寝室には東側に窓がありますし、東側は一応は緑道方向が望めるのですが、北側は11階建の日経エスプラナードの圧迫感がありますし、少々囲まれ感の強いポジションですね。

ただ、間取り的にはイレギュラーな位置に設計されているだけあってなかなか見所のあるものとなっていると思います。
玄関正面には洗面所があるのでプライバシー面は良好とまでは言えませんが、LD方向はプライバシー面が担保されますし、玄関廊下をコンパクトに纏めた効率的なプランなので55㎡に満たない2LDKにしては各所にゆとりを感じることが出来ます。

柱の食い込みは見られるものの、居室畳数的には50㎡台後半の2LDKと大差ないですし、収納も標準レベルには達しているでしょう。浴室や洗面所も十分な広さがありますし、バランスも上々ですね。

洋室の引き戸はウォールドアを採用し完全に開け放つことが出来るようになっているとさらに良かったでしょうね。そのように出来ると1LDKとしては二面採光のLDになりますしね。

坪単価は297万円。低層階ですし、囲まれ感の強いポジションのわりには目立つ単価ではありませんが、専有面積を絞ったプランですし、前述のように効率性も高いのでこのぐらいの水準になるのは致し方ないところでしょう

[1651: 匿名さん]

>>1648 口コミ知りたいさん
別に馬込以外と比較してないけど

[1652: 口コミ知りたいさん]

>>1644 マンション検討中さん

少し探しただけでこんな感じです。

https://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_111/pj_89011557/?kbn=2&...

[1653: 口コミ知りたいさん]

>>1651 匿名さん
なるほど。

[1654: 評判気になるさん]

ブログの続きです。切れてました。申し訳ございません。

【続きです】
設備仕様面は、総戸数45戸でもしっかりとディスポーザーが搭載されていますし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンのキッチン天板と特に水回りには申し分のないグレード感があります。
また、玄関及び廊下床は天然石貼ですし、ディアナコートと比べても遜色のないものです。モデルルームを重複させていたということもありましたが、ディアナコート日本橋浜町とピアース日本橋箱崎町の仕様も大差ありませんでしたし、最近のモリモトのブランディングはあってないようなものですね。
その差はほとんど「デザイナーの違い」や「専有面積の違い（ピアースはコンパクト中心）」だけになっているような気が…。

管理費は231円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、スケールからしても悪くない水準でしょう。
ちなみに、共用廊下がフロア中央部にあることからすると内廊下設計でないのを残念に感じたりもしますが、ディアナコート学芸大学レジデンスが外廊下であるのに対してピアース学芸大学が内廊下となっていたように、ブランドは関係ないでしょう。

駐車場は全11台で平置1台を除いて機械式となります。

[1655: マンション比較中さん]

ブログの転載は止めたほうがいい。
以前しつこくここに転載されてる。
せっかくいい流れになってきたのに
もういい加減にして欲しい。

[1656: 名無しさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1657: 通りがかりさん]

残り2戸なんですね！しばらく遠ざかっていたうちに随分売れたんですね。竣工前完売かな？モリモトの物件はデザインがおしゃれで好きなんですが、高くて手が出ないですね。。。

[1658: 口コミ知りたいさん]

なかなか完売しませんね。

[1659: 匿名さん]

この物件は壁式工法でしょうか？

[1660: マンション検討中さん]

>>1659 匿名さん

逆梁工法みたいですね。

[1661: 匿名さん]

最近は順梁ハイサッシが当たり前だけどね。

[1662: マンション検討中さん]

逆梁はコスト掛かるけど、重厚感があってよいよね。順梁はコストカットイメージあるよね。昔は逆梁のカッコいいマンションが多かったね。

[1663: 匿名さん]

>>1662 マンション検討中さん
住戸間の壁は、コンクリートに直接クロスを貼ってるようですがこれは普通なのでしょうか？

[1664: マンション検討中さん]

>>1663 匿名さん

下記ご参考になると思います。
乾式壁、二重壁よりコンクリート直貼りが一番良いと思います。

http://www.chu-kan.co.jp/personalservice/dealing/faq05/

戸境の壁とは、隣接住戸との境の壁をいいます。通常は、鉄筋コンクリート造の壁です。問題は、鉄筋コンクリート造の壁の仕上が、コンクリートの表面にそのままビニールクロスを貼った仕上（直貼り）になっているか、PBボードで仕上げた後にビニールクロスを貼っているかということです。

この場合は、必ず前者の直貼りであることを確認して下さい。そうでなければ購入を断念するくらい重要なことです。後者の場合、太鼓現象といって室内の音が拡大し隣に聞こえてしまうからです。また、後者の方がコスト高と思われますが、実際にはそうではなく、前者の方がコスト高になります。なぜならば、直仕上げにするためには、精度の高いコンクリート工事を行わなければならず、そのコストの方が高いのです。

少々コンクリート工事の精度が悪くても囲ってしまえばわからないという発想が後者です。音の問題はマンションでは最重要項目の一つですのでこれだけは十分注意したい仕様です。


クロス直貼り工法
https://www.nomu.com/smp/glossary/law/101.html

[1665: 匿名さん]

>>1664 マンション検討中さん
どうもありがとうございます、とても参考になりました。壁掛けテレビの場合にはやはり補強が必要になるんでしょうね… 色々お金がかかりますね…

[1666: マンション比較中さん]

今時、太鼓現象が起こるような二重壁（ＧＬ工法）を採用している分譲マンションなんかないでしょ？
そういう話はマンコミにもいろいろ壁についてスレが立ってるからそれを見たらいいよ。
個人的には、この価格帯のマンションだと壁についてはコンクリート厚だけ気にしていたらいいと思ってる。
二重壁（ＧＬ工法以外の今時のちゃんとした工法）と直貼りはどっちも長短あるから、一概にどっちがいいとは言えないよ。

[1667: 匿名さん]

>>1666 マンション比較中さん
コメントありがとうございます。ここのコンクリート厚は、一般的な厚みかと思いますが如何でしょうか？

[1668: マンション検討中さん]

>>1667 匿名さん

180mm以上は遮音性が高いと言われてます。

[1669: 匿名さん]

>>1668 マンション検討中さん
ありがとうございます、180mmはありそうでした。

[1670: 口コミ知りたいさん]

まだ完売してないんですか？なかなか苦戦してますな。

[1671: マンション掲示板さん]

いよいよあと２邸ですね。竣工前完売が見えてきました。ヴィークはまだ苦戦してるみたいですね。。

[1672: 口コミ知りたいさん]

完工まであと１ヶ月半ぐらいかな？二件売れるといいですね。完工時売れ残りあり物件として名を刻まないことを祈ります。

[1673: マンション比較中さん]

>>1671 マンション掲示板さん
半年近くあと2邸って言ってる気がする。

[1674: 口コミ知りたいさん]

>>1673 マンション比較中さん

アトラス品川中延の販売が始まりましたからね。その影響もあるでしょう。

[1675: 匿名]

現地に行ってきました

[1676: マンション検討中さん]

>>1675 匿名さん

重厚感あって素敵なマンションですね

[1677: 匿名]

>>1676 マンション検討中さん
エントランスが出来上がると一段と良くなると期待しております

[1678: 匿名]

現地に行ってきました

[1679: マンション検討中さん]

逆梁マンションはやっぱりかっこいいですね〜！

[1680: 匿名]

現地に行ってきました

[1681: 匿名さん]

東側と西側の写真ですかね？
ありがとうございます。

[1682: 通りがかりさん]

間取図でわかってはいましたが、ベランダが斜めに切られちゃうんですよね。狭いというほどじゃないと思いますが、写真を見ると、「やっぱりそうか」という感じですね。

[1683: 匿名]

>>1682 通りがかりさん

南側以外はそうなってしまってますかね

[1684: 匿名さん]

いい感じに仕上がってきてますね〜
やはりモリモト物件はカッコイイ！

[1685: 名無しさん]

郊外は電柱と電線が半端ないですね。

[1686: 匿名]

>>1685 名無しさん
マンション完成時には手当てするようですがね

[1687: マンション掲示板さん]

ベランダ狭いね。

[1688: 匿名]

>>1687 マンション掲示板さん
南側で1.7mですね

[1689: マンション掲示板さん]

ホームページを見たら、年度末特別キャンペーン対象物件になってるみたいですね。これって実質値下げってことですかね？

[1690: マンション比較中さん]

特別キャンペーンって何でしょうかね？特別値引きを連想しますが･･･
ルーバル付きの部屋が対象みたいですね。

[1691: 匿名]

>>1690 マンション比較中さん
100万相当のプレゼントがもらえるみたいですね

[1692: マンション検討中さん]

キャンセル住居は、キャンセル料を販促費に回せますからね。お得ですね。

[1693: 匿名]

>>1692 マンション検討中さん

手付け放棄じゃなければそうですね。

[1694: マンション検討中さん]

キャンセル住居の販促キャンペーンみたいですね。手付金を販促費にあてて、早期売却に繋げようとしてるのかな。

http://www.morimoto-real.co.jp/campaign_201801/index.html?_ga=2.320903...

[1695: 匿名さん]

ディアナコート浜田山、素晴らしい間取りだね
高くて買えないけど

[1696: 匿名]

>>1695 匿名さん
完成済みとか内廊下とかだいぶ間違ってますね

[1697: 口コミ知りたいさん]

こういうキャンペーンがあるなら、キャンセル住戸は特ですね。

どれもお高いですが。。。

[1698: 匿名さん]

記載されてる価格が値引き後価格ですか？
元々いくらだったっけ？

[1699: 匿名様]

値引き後の価格でないですかね、価格交渉は出来るでしょうけど

[1700: マンション検討中さん]

元々6990万だから、物件価格は同じみたいだね。
キャンセルの手付金を使って、100万円分のオプションが付くんだろうね。
6390万の部屋はキャンセル住戸じゃないから、対象外みたいだね。