オーベル幕張本郷ってどうですかね？

[マンション検討中さん]

駅から少し遠いのですが、気になります。

所在地 千葉県千葉市花見川区幕張本郷７丁目１１番１（地番）
交通 JR総武線「幕張本郷」駅徒歩１０分、京成千葉線「京成幕張本郷」駅徒歩１０分
用途地域 第一種中高層住居専用地域
地区計画 第一種高度地区
敷地面積 1,826.08m²
建築面積 1,064.41m²
延床面積 4,220.59m²
総戸数 53戸
販売戸数 未定
販売価格 未定
最多販売価格帯 未定
間取り 1LDK+S～3LDK
専有面積 56.81m²～83.50m²
バルコニー面積 10.44m²～13.68m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上６階建て
建築確認番号 第HPA-16-02586-1号（平成28年4月27日付）
駐車場 32台（機械式31台・平置1台・使用料未定）
サイクルポート 52区画（使用料未定）、住戸専用サイクルポート1区画（使用料未定）
バイク置場 2台（使用料未定）
管理形態 区分所有者全員により管理組合を構成し、管理会社に業務委託予定
管理会社 大成有楽不動産株式会社（予定）
管理費等 未定
分譲後の権利形態 敷地：専有面積割合による所有権の共有　
建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
竣工予定時期 平成29年3月下旬
入居予定時期 平成29年9月下旬
販売予定時期 平成29年4月上旬
設計・監理 新日本建設株式会社一級建築士事務所
施工 新日本建設株式会社

[19: 匿名さん]

海がそう遠くないようなので、海抜などが気になりました。
調べたところ16mほどのようです。
http://towndata.net/service-chiba-chiba-hanamigawa.html
避難先なども調べておきたいです。

[20: 匿名さん]

ファミリーであれば公園があれば子供達の遊び場に良いでしょうけど、それだけでは生活できませんからね。
スーパーが近くにないそうですが、公式サイトには徒歩5分の距離にアコレやリブレ京成があると書いてあります。
これらの店舗は小規模スーパー？それともコンビニですか？食料品を調達するには品揃えが不十分なのですか？

[21: 匿名さん]

リブレ京成ってけっこう高くないですか？物はいいけれど、毎日買うには高いなという風に思います^^;
アコレってミニスーパーって言う感じがします。最低限の品揃えだけれど、銘柄に拘りたい場合には物足りないかな。トップバリュ商品が充実しているなぁって言う風に言えば分かりやすいかな。もちろん、それだけではないのですけれど。
毎日お安く買い物するにはどうすればいいかもう少し研究が必要かも。

[22: 近所]

近所住みです。
リブレはたまーにどうしても食材が足りない時に行きますね、
私は車でイオン、コストコ、ok辺りに週1、2回行きますね。
幕張のヨーカドーが買い物客用の無料巡回バスを出してますので便利そうです。

[23: 匿名さん]

幕張本郷マンションラッシュですね
ここ以外にも2丁目と7丁目にエクセレントシティ建設中だし夏からはもう1件7丁目にエクセレントシティ建設予定。
出来上がったら去年竣工のも入れて7丁目だけでエクセレントシティ3件

[24: 匿名さん]

今はヨーカドーでもイオンでも、ネットスーパーが利用できたりして
便利になっていますが、やっぱり生鮮食材は自分で見て選びたいですからね。
ヨーカドーの無料巡回バスは便利で良さそうですね。

[25: マンション検討中さん]

>>22 近所さん

幕張イオンは無料巡回のマイクロバスが毎日でてますが、
ヨーカドーのシャトルバスはワンコインバスだったような記憶があります。
幕張新都心のイオンもこの地区向けに何か出して欲しい。


オーベルは目の前が車通りが多いですが立地は良いですね。バスがほぼ駅止まりでなくなると更に良いのですが。

[26: 匿名さん]

幕張台公園のような広い公園があるので、子供がいる家族にとってはいい環境でしょう
ただ、利便性に関してはあまりよろしく無さそうですから
車が必須になってくるんじゃないかと
その場合、駐車場事情が気になる所ですが、32台と全戸数ではないことから抽選になってしまう可能性も出てくるのでしょうか。
あと、機械式というのが残念感がありました

[27: 匿名さん]

機械式の駐車場でこの台数分しか確保できなかったという感じになってくるのですよね…
車、本当に必要な場所だと思うから、
ここの敷地内に入れなかったりしたら
近くで借りないと行けないということになってくるということになってきます。
この辺って月極みたいなところってあるんだろうか。
その場合はいくらぐらいなんだ？
そういう情報って営業さんが持っていたりするんですか？

[28: 匿名さん]

参考までに

[29: 匿名さん]

サイクルポートは全戸分の設置とがんばってくれましたが、駐車場は機械式が実質31台分ですか？
この辺は車がないと不便な立地なので、もっと設置率の割合を上げても良かったかもしれません。
近くの月極駐車場ですが、ネットで検索すると決して多くはありませんが月額9000円台で見つかりましたし、近くの不動産に行けば、ネットに載らない情報も教えていただけそうです。

[30: 周辺マンション]

>>28さん写真ありがとうございます。
写真は南側だと思うですが、空き地に何か立つのでしょうか？
看板みたいなものが見えます。

[31: 匿名さん]

3階建21戸のワンルームの共同住宅の看板でした

[32: ご近所]

>>31さま　では3階まではこれから日が入らなくなっちゃうのですね・・・
考えるなら4階以上じゃないとまずいですね。

[33: 匿名さん]

バルコニー前は戸建と3階建賃貸ワンルームですから下の部屋の日照は厳しそうですね。

[34: 匿名さん]

竣工販売で現地MRでの販売みたいですから現地をよく確認して検討出来て良さそうですね

[35: 匿名さん]

３３さんのお写真、とてもありがたいです。わかりやすいですね。
写真手前にある空き地も将来的に何かしらできる可能性があるというふうに見ても良いのではないかなと思われます。
リスクはありますよね？
そう考えると竣工後販売はメリットデメリットがとてもわかり易いなという風にいうことができます。

[36: 匿名さん]

写真の手前の空き地が3階建賃貸ワンルーム予定です。

[37: 匿名さん]

目の前が賃貸ワンルームになるんですね、日当たりはどうなるかきになりました。
6階建てだから上階なら大丈夫かもしれませんね
少し高台だから多少は眺めも期待できるものでしょうか
駐車場が少ないというのがネックです　ほかの場所の紹介とかあればいいですが
高台だから車は必須のような気もします。

[38: 匿名さん]

66平米の部屋が4000万円とは…かなり強気過ぎる。
床がふにゃふにゃしてたのも気になるし。

[39: マンション検討中さん]

高過ぎ、見送るが吉。下がるよ。
残債残ると厄介。10年後売却とか難しそう。

[40: 評判気になるさん]

>>38 匿名さん

その部屋なら3000万代前半でないとね。
駅遠のくせに強気過ぎ。
買った瞬間に１割どころか２割資産価値下がるね。

[41: 匿名さん]

新築プレミアム2割なら今時なら普通じゃない？まー私は買わないけど、
35年フルローンで残積無しの物件なんてここ数年の市況じゃまず見つからないと思いますけどね

[42: 匿名さん]

駐輪場はサイクルポートのようで安心しました。
２、３台は置けるとふんでいます。
高台とのことなので、電動自転車が欲しいところです。

[43: 匿名]

本日見に行きましたが、やはり4階以上でないと厳しいですね。モデルルームが大手の割には残念に感じたのはわたしだけでしょうか？見たい部屋も見せてくれなかったですし・・・

[44: 匿名さん]

分譲売りっていっても売物の部屋にホイホイ入れれる訳無いじゃないですか、MRじゃないんだから

[46: マンション検討中さん]

ライバル会社のタンクレストイレのことを壊れやすいですよって言われました。
営業の質が低すぎです。パスです。

[47: 匿名さん]

サイクルポート52区画+住戸専用1区画で全戸分あるのでいいですね。
他の方も書かれてますが、駐車場がもう少し用意されてたらよかったですよね。
近隣で月極を探すとしても、目の前になければあまり意味がない気がしますし。
高台あるので自転車や歩きの通勤通学は辛そうです。

[48: 匿名さん]

ここは価格が強気すぎて売れないだろうな。

[49: 匿名さん]

>>48さん
確かに高すぎますね。あと管理費も駅10分で4000万円出さないといい部屋は買えないですよね。経費を合わせるともっとかも。

[50: マンコミュファンさん]

[No.45と本レスを、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[51: 匿名]

これから近くでタカラレーベン幕張本郷もでますしね。

今回たからのみずはあるのでしょうか?

[52: マンション検討中さん]

エクセ〇ントのほうは大気汚染が酷いとか言われました。
ってことはワタシの実家もか？近いので・・・
何の根拠もデータも無くそんなことお客に言うか。
とっても残念な営業さんでした。
ココだけは買わないです。

[53: 匿名さん]

１階の住戸は珍しく家庭菜園スペースがあるのですね。専用庭とはいえ、基本的には土を直接掘り返すことがNGの場所が多いのですが、
ここの場合は決められたスペースならば地植えしても良いということだそうです。
プランターだけだと決まった種類の野菜しか育てられませんが、
ここならば大丈夫ナノではないかななんて思われますよね〜♪

[54: 近所住民。]

駅は徒歩で10分かからないし、バスの方が遅くなるから歩いた方が早いですよ。
リブレ京成は可もなく不可もなく普通のコンビニの5倍ぐらいなら売り場面積かな？隣にTSUTAYAが隣接してます。
11月に京成大久保のマルエツが二階建てで出来るのでマルエツができたら価格競争が始まるかな？

[55: 口コミ知りたいさん]

>>54 近所住民。さん
確かにバス停目の前ですが歩いたほうが早いですね。お店の規模は同じような感じですが、リブレとマルエツでは商圏違うのであまり関係ない気がしますがどうでしょう？
あの立地なら両方使うんですかね？

公園が近くになるし、コンビニも目の前にあるのは良いのですが、駐車場が狭いので出し入れしにくいのが自分は気になります。

[56: 近所住民。]

>>55 口コミ知りたいさん
昔のマルエツの規模でしたらリブレ京成の5〜6倍の売り場面積なので日用品などもある程度揃いますし自転車で裏道を通ると10分かからないので結構使います。
駐車場はマンション前の道は両側とも京成大久保側から海側に抜ける道なので交通量が多いので左折で出て左折で入らないと時間帯的には結構鬱陶しく思わらると思います。

[57: 匿名さん]

家庭菜園スペースがあるんですか、いいですね。
ありそうでいてなかなか無いです、そういうの。
今見てみましたが、どこでも植えていいわけではないみたいです。
花壇の囲いのようなものが設けてあって、そこならいいですよという感じ。
テラスには、グリーンカーテン取り付け金具も付いてます。
専用庭の外側には植栽があって、眺望より緑が好きな人には
一般的に人気がないと思われる一階も魅力的に感じられるかもしれません。

[58: 匿名さん]

今現在幕張本郷だと
7丁目に大成有楽 施工新日本
7丁目にレーベン 施工新日本
2丁目に新日本 施工新日本
って状況だけどオーベルとレーベンは売れる見込みあるのかな？
7丁目の新日本の物件も基礎工事始まったし
供給過多な気がするけどなぁ

[59: 匿名さん]

みんな新日本ですね。一番高いのはどこでしょう？

[60: 匿名]

>>59
高いの意味が分かりません。単純にマンション価格なのでしょうか？
オーベルとエクセレントは高いですよ。

[61: 匿名さん]

1階の専用庭付き住戸には家庭菜園コーナーがあるんですね。
でも目の前に3階建ての賃貸ワンルームマンションができれば、
せっかくの家庭菜園も意味がなくなってしまいそうですね。
日当たりが悪くても育つ野菜や花で楽しまないと…ですね。

駐輪場がサイクルポートで全戸数分用意されているのはいいなと思いました。

[62: 匿名さん]

分譲マンションでは珍しく施工販売で、検討する者にとっては嬉しい物件ですが、
オーベルはマンション販売で常にこのスタイルを取っているのですか？

南側隣地に3階建の共同住宅の建築計画がある件は、建物にどの程度の影響が
出るのか、日照のシミュレーションを確認できると良いのですが。

[63: 匿名さん]

3階建て程度ならそんなに影響がなさそうに思うのですけれども
間隔がどれほど空くのかどうかにかかってくるのではないでしょうか。

敷地配置イメージスケッチを見たところ隣地というのは植え込みの南側すぐ
ということになるのでしょうか？道路を挟んでの南側ではなくて。

そうなると3階建てでも日照がきびしくなりそうな感じもしますね。
間を空けて建ててくれれば良いのですけれど。

[64: 匿名]

ここって人住んでるんですか？

[65: 匿名さん]

ここってまだ売れ残ってるんですね。
マンションを資産として考えない人ならアリなんだろうけど。
そもそもマンションを買う人のほとんどがそうじゃない考え方だろうから。
ここはレーベンとか京成大久保が完売したら販売進むんですかね？

[66: マンション検討中さん]

あとから売り出したレーベン完済しましたね

[67: 匿名さん]

オーベルも完売ですね。

[68: 匿名さん]

あの状況で
竣工から1年半で売り切るとは凄いなぁ