▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
有明二丁目 東京湾岸有明複合開発プロジェクト
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/
物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
共用棟：鉄骨造 地上5 階建地下1階建
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区 有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609/
「シティタワーズ東京ベイ」という名称は千葉感ある？既存マンションを調べてみた
https://www.sumu-log.com/archives/7621/
シティタワーズ東京ベイの相場 2022年6月編 ～楠木ともり「遣らずの雨」～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/42955/
[スムラボ 関連記事]
シティタワーズ東京ベイという選択【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/91968/
シティタワーズ東京ベイの現地訪問【住井はな】
https://www.sumu-lab.com/archives/96728/
【仮称名称を正式物件名称に変更しました 2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16 管理担当】
[スレ作成日時]2016-11-02 02:15:10
現在の物件
- 所在地：東京都江東区有明二丁目107番5他（地番）
- 交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩4分 ～8分
- 価格：6,800万円～1億5,000万円
- 間取：1LDK～3LDK
- 専有面積：38.20m2～82.88m2
- 販売戸数/総戸数： 43戸 / 1,539戸
シティタワーズ東京ベイ
| No.1801 |
by 口コミ知りたいさん 2017-03-11 22:17:13
投稿する
削除依頼
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|---|---|---|
| No.1802 |
1800
あまり品川シーサイドをほめると住友営業が品川シーサイドをこきおろしますから、やめときましょう 品川シーサイド駅には住友有明ポスター、改札でたら、足元に天王洲の広告、イオンでは有明の告知ブース、イオン外前ではティッシュ配り。 かなりこちらの物件集客の小判鮫を狙ってますね |
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| No.1803 |
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| No.1804 |
>>1802 匿名さん
小判鮫は、スミフに限らずどこもやるんじゃないですか？マンションギャラリー行けば、たいてい他の会社のプラカード持った社員がたってますよ(笑) 広告の効率考えれば正解でしょ。近いエリアで他のマンションの情報が分かれば検討者には効率良いし…噛みつく所が違うんじゃ 。まぁ、品川シーサイドと湾岸のタワーマンションじゃ流石に検討者は違うと思いますが(笑) |
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| No.1805 |
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| No.1806 |
分譲賃貸も多いのでは？
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| No.1807 |
ティッシュ配りは集客好調な物件にあてないと意味がないから、まぁつまり品川シーサイドは集客がいいんだろうね。
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| No.1808 |
>>1803 匿名さん
そう。有明住友、晴海三井、周辺中古、のレス多いなか、突然品川シーサイド団地マンションの話されても(笑) 自由に書き込む場ですけど、あまり関係無い物件の事書くのは？？？ それこそ集客悪くて関係者が書いてるんじゃ(笑) |
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| No.1809 |
有明が豊洲以上になりますかね？街としても単価としても。
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| No.1810 |
A棟北西角住戸高層階とA棟南西角住戸高層階、どちらが良いと思われますか？
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| No.1811 |
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| No.1812 |
豊洲が坪300以下で動いてるのに立地も交通利便も劣る有明が住友売出し価格になるのはかなり苦しいはず。
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| No.1813 |
豊洲は次の物件で坪単価400万超えだぞ。（笑）
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| No.1814 |
有明はこれから日々変化していく街。住んでいて心地良いし。
すごく期待が持てます。 台場のメディアージュが閉店したのはちょっと痛い。ららぽがあるから良いんだけど。 小池さんも一度くらい有明きたらどうなのかね。 レガシーエリア構想を聞きたい。それで少し湾岸でいい事しないと都議選は湾岸エリアから都民ファーストは選ばれない。誰も相手にしないよ。 |
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| No.1815 |
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| No.1816 |
晴海通り沿いのマンション住んでたけど、窓さえ開けなければ音は気にならなかったから
南向きでも二重サッシなら大丈夫じゃないかなあ。 でも夜景とか考えたら北向きのほうがいい気はする。 |
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| No.1817 |
俺は断然北向き高層階だなあ。
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| No.1818 |
ココは必ずくると言われるオリンピック後の供給過剰暴落に便乗して中古を買い叩いた方が良いかな
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| No.1819 |
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| No.1820 |
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| No.1821 |
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| No.1822 |
前にも投稿したマンションマニアです。
何でも質問してください。 答えます。 |
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| No.1823 |
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| No.1824 |
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| No.1825 |
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| No.1826 |
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| No.1827 |
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| No.1828 |
>>1827
私の周りは少なくても撤退組が多いよ。 買い替えは初めて買う人と違って、そんなに新築タワマンにトキメキもないからね。 あと今はタイミングが悪すぎる。 買い替え組は一度購入した経験もあるのでいたって冷静。 今日も日経に下記のような記事が出てたよ。 「異変 マンション市場（１）戸建てよりも高い」 http://www.nikkei.com/article/DGKKASDZ08HWO_Z00C17A3PE8000/ |
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| No.1829 |
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| No.1830 |
>>1828 匿名さん
タイミングは、何時が良いかなんて分からないですよ。物件価格が下がっても金利が、あがったらフローは変わらないし結局、いつの時代も湾岸は欲しいか？欲しくないか？ ここも三井晴海も都心でタワー買える最後のチャンスになる可能性もありますからね。 悩みます。 |
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| No.1831 |
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| No.1832 |
アパホテル社長「不動産は買いたいときに買ってはいけない」
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170313-00021591-president-b... |
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| No.1833 |
>>1832 匿名さん
こういう検討版に来てマンション自体買わない方が良いを連発する方って何が目的？ 自分が買えないのを市況のせいにしてる？ この物件に対して買わないなら、まだ分かりますが？ だったら検討版なんか見なければ良いのに… 私は、物件自体のメリット・デメリットが知りたくて、ここを覗いてるのですが。まぁ何を書いても自由とも思いますが(笑) |
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| No.1834 |
>>1830
> タイミングは、何時が良いかなんて分からないですよ。物件価格が下がっても金利が、あがったらフローは変わらないし結局、いつの時代も湾岸は欲しいか？欲しくないか？ ひとつ教えるとココは高く買って金利も高くなる可能性があるよ。 まさか今の金利でローン組めると思ってる？3年後の金利で買うんですよ！ なんで最後のチャンスなの？ これからできる数多くのタワマンは一体誰が購入するのさ？ ちゃんと考えてます？？ |
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| No.1835 |
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| No.1836 |
>>1834 匿名さん
一般サラリーマンがって事。オリンピック後も東京は開発目白押しですよ。本気でオリンピック終わったら半額になると思ってます？ 不動産は株と違って現物取引ですよ。 店頭金利が何年間変わって無いかご存じ？そもそも何を基準に金利が決まるか知ってます？本気で大幅に変わるとでも？ 都心近くに大型開発する余地がそんなにあります？晴海・勝どきなんて中途半端な場所なら別ですが？ パークタワー晴海は目の前に商業期待出来るけど。 市況だけで買うもの？自分の人生のタイミングに市況が合う奇跡の瞬間を待ち続ける？ 投資目的なら別ですが、ここは実際すむ方が多いでしょ？安く買って高く売る(笑)高く売れる時は、次のマンションも高いよ(笑) ちゃんと考えてます(笑) |
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| No.1837 |
今後三年で固定金利は1%近く上がるんじゃないかと思ってます。
ただ今の経済情勢を考えると向こう10年は固定金利は低水準が続くとみてますから変動で借りて10年から15年で完済しようかなと。 |
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| No.1838 |
>>1836 eマンションさん
だからタワマンは一般サラリーマンがターゲットなんだよ、オリンピック後も。 それと2013年夏は今より1パーセント金利高かったからね。 1パーセント高くなると月の支払い3万増えるよ。6千万35年だとね。 もちろん不動産には自分のタイミングもある。 だからといって市況を完全無視できるかという話でもない。 20年ぶりの不況ですよ？20年前何歳ですか？ その時に自分のタイミングが良ければ皆買ってたと思います？ ちゃんと考えてますか？ |
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| No.1839 |
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| No.1840 |
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| No.1841 |
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| No.1842 |
みんな優しいなあ。人の心配してくれて。この掲示板のおかげで勉強になります。
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| No.1843 |
まぁ、タイミングの良し悪しなんて分からんよ。
これから下落するのではないか？と予測する人が多いってだけ。 「考えてます？」とかあんま煽りなさんな。 |
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| No.1844 |
いつまでもマンション価格下落を待てるほど寿命が長く生活感がなく20年間の好不況の波も忘れられるような仙人のような方にはそう返信したくなる気持ちもわかります。
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| No.1845 |
色んな境遇の人がいるんだからそんな自分の価値観を押しつけなさんな。
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| No.1846 |
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| No.1847 |
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| No.1848 |
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| No.1849 |
>>1846
まあ、確かにマンション自体を検討しない人ならここにくることに疑問がでるけど、 （今は）検討しない（そのタイミングを見計らって情報収集している）人ならここきてもいいのでは？だから余り煽らない方がいいのでは？？ |
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| No.1850 |
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| No.1851 |
>>1848
色々な考え方、価値観をぶつけ合って様々な角度から検証するのは意義のあることだけど、「この考え方以外認めない」みたいな議論の仕方してしまうと建設的な意見がでてこなくなってしまうのでは？ |
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| No.1852 |
検討スレには検討者しか書き込んではいけない、というルールは利用規約にはありませんね。
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| No.1853 |
>>1850 通りがかりさん
フラット35が金利が高いのは当たり前。 変動が流行っていたのも知ってる。というか自分がそうしたから。 今と違って金利が下がる局面だったからね。 大きく借りるにはフラット35しかない。 |
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| No.1854 |
>>1851 通りがかりさん
建設的ってポジティブなでしょ？ あまりに何も見えてないポジティブ同士の意見なんて参考にならないよ。 例えばまだ若くて、結婚を機会に親の援助を受け初めてタワマン買う人のポジティブ意見参考になります？？ 市況が良くないのだから経験豊富なネガティブな意見は必要でしょ。 |
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| No.1855 |
>>1853 マンコミュファンさん
いまは銀行の超長期固定金利もフラット35並みの実質金利ですよ。 |
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| No.1856 |
>>>1855
はいはい、何でもいいですから一番実質金利が低くてかつ長く組めるローンを組んでくださいね。 会社と違って銀行の付き合いなんて気にしなくていいんですから。 どちらにせよ、ここは少し様子見で1期の売行きを見てみます。 で週末MR行く予定の晴海と比較します。別に急いでないのでどちらも様子見の可能性大ですけど。 ここがパークタワーで三井の商業施設ならなぁ。 |
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| No.1857 |
>>1854
いや、ポジティブな意見もネガティブの意見もあっていいじゃない。色んな角度からの意見があることが重要。 新婚さんの例も、1854さんにとっては不要であっても必要な人はいるよ。実際市況に関係なく買う人は大勢いるわけで、そういった意見も必要な人にとっては必要でしょ？ |
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| No.1858 |
>>1857 通りがかりさん
もちろん、ちゃんと新婚で両家からの援助がありますと言ってくれればね。 大抵はそんな事は言わず、恋盲目のポジティブになりやすい。 逆に普通に買えるけど市況が悪いから今は買えないよって言うと、買えないんでしょ？となる。 購入前向きな意見より多少後ろ向きの検討者の方が市況悪いし意見としては参考になるよ。 |
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| No.1859 |
>>1856 マンコミュファンさん
でも三井単独じゃ無くなってますよ。 あと三井だったらまた、ららぽーとだし、そしたら豊洲で買えば良いし三井じゃなくて良かったと思いますよ。 住友のお手並み拝見ですよ♪地元民としては何が出来きてもマイナスにはならないんで(笑) |
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| No.1860 |
売主がですよね？
私は商業隣接にあまり魅力を感じないので、晴海の方が立地は好きなんですよね。 電車も使いませんし。 うちは専業なんで商業施設なんて近くにあったら散財されちゃうので少しくらい距離があるくらいが丁度いいです。 どうせ平日は利用できませんし。 |
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| No.1861 |
>>1860 マンコミュファンさん
色々悩み所は、つきませんね。スミフの営業が言う通り高級の凄い商業出来れば大化けの可能性もありますが・・・ ただ有明は今は、のんびりしてて良い街ですよ～何も無いからかな(笑)緑も多いし道路も広いし。 あと私も好きですよ～晴海あたりは。昔住んでましたし。朝の異常な混雑さえなんとかなれば私も晴海派かな(笑) |
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| No.1862 |
>>1861 eマンションさん
混雑って勝どき駅ですか？ 私も有明好きですが、晴海に行くかもしれません。 それか少し様子見して、大和有明と東急豊洲も候補に入れるか。 私の場合、車通勤なんで晴海の方が2.5キロ近くなります。 |
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| No.1863 |
三井のオープンに合わせて、三井の話題がチラホラ…なぜ(笑)三井が好きなら晴海買えば(笑)
同時期に大規模検討するメリットはこれ♪ 関係者(笑)が、お互いの悪口言い合うから検討者に情報が沢山入る!! |
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| No.1864 |
関係者って言うとアク禁になるみたいですよ、お気をつけて。
私は単純にここと晴海を比較します。 今の市況からどちらも買わない可能性も高いですが。 |
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| No.1865 |
価格がのらえもんさんのブログで公開されてますね。
http://wangantower.com/?p=13410 |
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| No.1866 |
こうやって価格表見るとやっぱり有明価格じゃないね。
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| No.1867 |
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| No.1868 |
有明価格って150万くらいが実態レベルなのにね
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| No.1869 |
ドゥ・トゥールより凄いことになるんちゃうのこれ
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| No.1870 |
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| No.1871 |
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| No.1872 |
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| No.1873 |
知り合いの大手社員から聞いた話だと、建築費が2016年発注分から単価が結構下がってるらしいね。この坪単価だと多分引き下げ前の発注だろうね。2020年完成物件以降の建築コストが安くなり、今後周辺物件価格に引き下げ余力が出てくるとすると、今は待ちの方が良さそう。
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| No.1874 |
>>1873 匿名さん
損得で考えたら損する可能性大ですよね。 でも中には損得関係ない人もいますからね。 多大の援助があったり、一生住み続けるつもりとかで。 その人達でどれだけ埋まるかですね。 他の新築が売れてない中、ここだけ売れるってことが果たしてあるのか？ MR行ってますけど少しの間は離れて検討してます。 |
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| No.1875 |
待つっていうのは最悪の選択肢ですよ。
マンション価格は下がるのに時間がかかります。だいたい10年かかりますので、安く買えるとしても10年後。 もちろん、安くなる要素はないし、高くなる要素はたくさん。 待つ間の家賃とか考えた事あります？ 25万円の家賃だと、10年で3000万円かかります。これが無駄になりますね。 もちろん、安い賃貸で我慢するという手段もありますが、10年も安い賃貸で我慢できます？ しかも、安い賃貸でも15万円はかかるよね。 15万円の家賃だと、10年で1800万円かかります。これが無駄になりますね。 しかも10年間、チープな賃貸で我慢するなんて、人生をドブに捨てるようなもんですよ。 |
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| No.1876 |
思ったより安いっていうのが私の感想ですね。
そもそも、ここより安くて良い新築ってあります？ あったら教えて欲しいです。割とマジで。 |
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| No.1877 |
うーん、建築費は下がってないですよ。そもそも下がる理由が無いですもん。
しかも、いまからオリンピック関連建設も始まりますから、今から更に高騰します。 |
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| No.1878 |
>>1876 匿名さん
逆にそんなにいいって思うのは何故？ 高速道路目の前、眺望有明一悪い、マンションの仕様は低い。 駅近いのはA棟だけで、機械式駐車場は1つだけ。その1台に100台。 ジムすらない。 自分には100%納得できる内容ではないです。 |
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| No.1879 |
建設費は一旦少し安くなりましたが、去年12月あたりから再高騰して今がピークだった201410に迫る勢いです、残念ながら。詳しくは以下をどうぞ。国のデータなので正確です。
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112.h... これを見る限り、この物件も含む、今後建設されるマンションの建設費が安くなる見込みは全くないでしょう。 |
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| No.1880 |
>>1875 匿名さん
ドブ君は有明にも？ ここ数年で上がった不動産価格がなんで落ちるのに10年かかるの？ 金利も同じこと言ってた人いるけど、3年前1%高かったんだから、3年でそこに戻る可能性だってある。 まあ買うと決めたら何でもポジティブに考えた方が気持ち的にはいいのは分かるけどね。 あと人によっては賃貸だと家賃をカバーしてくれる会社もあるから、管理費等を考えると決して購入が正しいとは言えないけどね。 |
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| No.1881 |
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| No.1882 |
>>1881 名無しさん
オリンピック後に出来る物件も初めはオリンピック前に用地取得して工事しますからね… オリンピック後に計画されて、オリンピック後に用地取得して建設初めたら7.8年かかるんじゃないかな？て事で今から10年？ 湾岸エリアはオリンピックで開発進むし、価格は維持されると思いますけどね。ポジは楽観的と言われましが、むしろネガの一部の方が非常に楽観的な気が…なぜ大幅に下がると予測するのか？ |
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| No.1883 |
>>1880 匿名さん
不動産は現物取引ですよ。需要と供給のバランスや用地取得・建築費・人件費などのコストも価格に反映されます。10年掛かるとはおもいませんが時間が、掛かるのは事実だと思います。 金利と比べるものでは無いです。 |
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| No.1884 |
>>1883 通りがかりさん
でも金利が上がれば月の支払いは増えていきますよね？ それって不動産価格が上がってるのと同じことでは？ あと最近の湾岸は金利低下とともに価格が上がっていきましたが、それはどう説明を？ |
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| No.1885 |
>>1883
ほとんどが借金して買う以上、金利や減税とは切っても切り離せない ざっくり１パーで１０００万支払いが変わってくるけど、 ここ数年、しっかりマンション価格に転嫁されてるからねｗ 今後世間で言われてる通りに金利が上がれば、 （とはいっても上限はあるけど数年前の2～3パーまでは十分ありうる） 今は高値で契約して2～3年後の実効金利っていう最悪のタイミングかもしれない そうじゃなくても残債には常に気を配っておくべきだとも思う |
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| No.1886 |
>>1885 匿名さん
だからさ、変動金利はもう15年上がってないでしょ？どうして金利が2%あがる話になるの？それは固定金利の話であって、プライムレート連動の変動金利が数パーあがるなんて、隕石が落ちるより確率低いと思うんだけどどう？固定金利があがっても変動金利があがるとは思えない。固定金利が上下しても過去15年全く動かなかったんだから。 |
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| No.1887 |
>>1884 通りがかりさん
金利のようにあっという間に上がったり下がったりしないと言う事。 金利が下がったから価格が上がったんですか？価格が上がったから金利が下がったんですよね。 金利が下がったのは、色々要因ありますが、大きな要因は景気対策。 あと金利は住宅ローン金利の話ですよ。 不動産価格は上がり下がりしますが、緩やかなカーブで動きます。数年で大暴落するようなものでは無い。 |
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| No.1888 |
>>1885 匿名さん
あなたは固定金利と変動金利の違いをもう少し勉強したほうがいい。世間で言われてるのは固定金利の話で、短期プライムレートが上がるなんて誰も予想してない。もし上がるとしたらアベノミクスが大成功して2%成長を達成してから。さらにはアメリカのように0.25%ずつ段階的に、というような慎重な上げ方です。短期プライムレートは政策金利なので、政府の意向なしに勝手に上下することはありえません。 |
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| No.1889 |
国交省のデータ出して反論してる人もいたが、建築コスト下がってきてるの業界の常識。自前で工事やってる上場してる賃貸住宅メーカーの決算見てごらん。工事原価の低下で粗利が大分改善してる。ゼネコン発注単価も一緒。ただ工期が長いから顕在化するのに少し時間がかかる。
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| No.1890 |
そんなに家賃払うのがもったいないなら今すぐ中古買えば？
投資の観点なら待ち。 |
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| No.1891 |
>>1866
現実として、数年前の住宅ローン向けの金利は２パー前後だった、今は１パー前後 ただそれだけの話 そもそもマイナス金利や、減税考慮すれば逆ザヤなんていう現状が異常であって、 一定の期間が過ぎれば是正されるのは当たり前 もちろん国債や色んな絡みで政策金利が2パー3パーと急上昇するとは思ってないし、 そんなことは一言も言ってない 正直金利予想なんかどうでもいいんだけど、 営業マンは低金利や支払総額が変わらないことを押してくると思うけど、 金利上昇が明確な局面に入りつつあるからカツカツ組はくれぐれも気をつけてね、ってこと |
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| No.1892 |
>>1886 匿名さん
多くの人は固定金利で組むから固定が1%上がる可能性は十分にあるよ。 あと変動の優遇金利も変わる可能性は高い。 15年変わってない変動金利と住宅ローン金利は多少違う。 数パーセントは上がらないと思うけどね。 |
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| No.1893 |
金利１０年物で1%→2%に上がると現在の不動産価格なら7500→6500ぐらいのインパクトかな。
これでも総支払増えるぐらいだと思うが |
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| No.1894 |
>>1891 匿名さん
その一定の期間の内に買った方が得って話じゃ… あと、今、申し込めば優遇幅は固定してれる銀行多いって聞きましたけど… 政策金利が変わらないなら、優遇幅を設けてる内に買った方が得なんじゃ？ メガバンで普通に組める人はね♪ |
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| No.1895 |
>>1892 マンション掲示板さん
いやいや、固定金利があがったら、多くの人は変動で組むから 笑 今でも固定より変動金利を選ぶ割合は半々くらいじゃなかった？ いずれにしても優遇金利幅はこれから縮小するけど、せいぜい0.5%のアップくらいなので不動産価格への影響はあまりないですよ。わざとミスリードしてるなら悪質ですが、本気で金利と不動産がタイムリーに連動してると思ってるならもう一度大学生からやり直したほうがいいレベルの残念な方ですね 苦笑 |
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| No.1896 |
>>1889 匿名さん
いやいや、政府が出してる統計の方が遥かに正確だから 笑 賃貸住宅メーカーの決算書って言ってる時点で頭悪い。建設費は人件費と資材費の総計であって、これは国土交通省が正確にモニタリングしてますから。建設費が下がってるのが常識、というのはあなたの少ない知識と人脈の中の話で、実際の鉄筋やコンクリート、人件費別の調査でも、建設費が今年に入って下がっているという事実は確認できません。民間の調査機関のレポートでも今年に入って建設費はあがっています。このままあがれば2014年のピークを超えるので、そのタイミングで経済紙のニュースになるでしょう。見出しは「建設費再高騰、過去10年で最高に」でしょうね。 |
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| No.1897 |
>>1895 匿名さん
タイムリーというのがどの程度のことを言っているか分からないけど、不動産価格と金利は完璧に連動しているよ。商業不動産に比べ住宅は連動性が低いってだけ。 金利が上がれば不動産から金は逃げて、金利が下がれば不動産に流れ込むってのは経済の基本的性質やで。 |
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| No.1898 |
>>1895
せいぜい0.5%って、6000万35年で組んだら総額で600万超、月にして1.5万程支払が変わるよ。 金利と不動産がタイムリーには動かない。金融経済学的にはそうなのでしょうね。 しかしドゥトゥールは金利低下とともにタイムリーに価格を上げましたからね。 実際に営業は不動産価格ではなく、35年で組んだ時の総支払額で前と変わりませんよと営業していました。 湾岸が6千、7千万時代から、7千、8千万時代になったのも金利の影響が大きいですよ。 逆にこんなに新築が売れていない市況で、 金利は変わらないとか、今買わないと損とか言ってる人の方が悪質ですよ。 どれだけ頭のいい人たちが買い控えしてると思います？ それとも買い控えの人達がバカで、貴方が天才ということなのかな？ |
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| No.1899 |
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| No.1900 |
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| No.1901 | ||
| No.1902 |
>>1898 マンション掲示板さん
これだけの低金利、金余りの状況で不動産価格が高騰したのは至極当然。ただ、いきすぎて調整に入っている状況というのが今。 買い控えてるって人が多いのも事実だけど、逆にいうと購入意欲がある人は多いんだよね。 つまりは下落するとすぐに購入する人が現れる為、現状の金利水準下では価格の下値余地は少ないって状況。しばらくは高値維持ってのがプロの見解。 |
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| No.1903 |
>>1897 通りがかりさん
程度の問題ですが、住宅ローン金利と居住用不動産の連動なんて無いに等しいですよ。 金利が1%→3%にならったら不動産価格1/3 になるんですか!? それならあなたの意見に大賛成!! |
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| No.1904 |
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| No.1905 |
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| No.1906 |
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| No.1907 |
>>1902
>買い控えてるって人が多いのも事実だけど、逆にいうと購入意欲がある人は多いんだよね。 >つまりは下落するとすぐに購入する人が現れる為、現状の金利水準下では価格の下値余地は少ないって状況。しばらくは高値維持ってのがプロの見解。 買い控えている人も多いけど、購入意欲がある人も多い？どっちだよ！笑 プロの意見なんて当たったことあるか？ だったらプロの意見信じて株でも不動産でも買えるだけ買いなよ。 これだけ不動産が売れてないのに、購入意欲がある人が多いって、どうやって調べたんだろう？ ちなみに自分はここのMRでは3回も行って購入意欲あるように見せてるけど、実際はないよ。笑 |
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| No.1908 |
もうマンション価格のピークが過ぎたのは業界の不都合な真実。どこまで下がるか。
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| No.1909 |
工事発注単価は下がってないよ
大規模マンションを発注するスーパーゼネコン、準大手ゼネコンは、他にオリンピック関連、再開発関連の仕事で2020年ごろまでは見積もりの受付すらしてもらえない状態です |
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| No.1910 |
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| No.1911 |
2020年以降見据えて下がりだすところでしょ。
オリンピックで工事原価40%位上がったから、元に戻るとしたら結構なインパクト。 |
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| No.1912 |
建築費が少なくとも２０１６年１２月時点で下がっていないことは国交省のデータから確認できますね。
ゼネコンの決算云々言っている人はソースを出してください。特定企業の粗利益率が上がっているというだけなら理由はいろいろあり得ます。 |
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| No.1913 |
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| No.1914 |
>>1913 匿名さん
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112.h... どうぞ。この読み方もわからない残念な人でないことを願います。 |
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| No.1915 |
>>1910 匿名さん
住宅の工事費用も下がってません。国交省の資料に工事内容別の工事費用の推移が載っていますが、レジデンスの工事費用も下がってないどころかまた上がってきていますね |
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| No.1916 |
足下の建築費で水掛け論しても建設的でないと思います。
ここの完成は2019年。普通に考えてオリンピック後は工事原価は元に戻るんじゃないでしょうか？ここが完成する頃に売り出される物件は下がった建築費ベースで割安に売り出されているリスクはあると思います。 |
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| No.1917 |
>>1907 名無しさん
うーん、購入意欲はあるけれども今の価格では買わない所謂買い控えをしている人が多いってこと。 あなたも今の価格では買わないけど下落したら買おうと思っているからここ来ているんでしょ？つまり潜在的な購入意欲がある人は多いってこと。まさにあなたみたいな人がね。 こういう状況下では価格は下がりづらいもの。なぜなら下がるとすぐに買いが入るから。 建築費云々の議論白熱してるけど、建築費の増減よりも価格は需給で決まるものだから、建築費が安くなっても需要が活発ならデベは下げて売ったりはしないよ。 |
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| No.1918 |
>>1914
国交省のデータは昨年末までの情報で、ゼネコンの話は未来の情報ではなくて？ 友達に建設系の鉄骨？を売ってる経営者がいるけど、 2020年までの受注は今の時点でいっぱいだけど、それ以降は不透明で不安だと言っていたよ。 何でもそうだけど、国の情報より現場の情報じゃない？ |
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| No.1919 |
>>1917
>購入意欲はあるけれども今の価格では買わない所謂買い控えをしている人が多いってこと。 だからそれは購入意欲があるとは言いません。 価格が下がったら買うなんて人も購入意欲層に入れたらいつの時代も多いになるでしょ。笑 価格が下がったら買う人いるから下げない？ 売れないから価格を下げて売るんでしょ？？ 実際、他の新築では価格を下げて売り始めてますよ。 あとは住不が今までのように売れない在庫をずっと残していくのかどうか。 営業いわく、ここはドトールと同じように2期以降は上げていくだろうと言ってます。 はたして今の市況で、仮に売れなくても価格を上げるのか？ ちょっと見ものですね。 私は高いから買わないというのもありますが、 今週末MRに行く予定の三井晴海のほか、近くにできる大和有明、 あと近く住民説明会が開かれる東急豊洲の情報をもっと得てから比較したいだけです。 駅近はいいと思いますが、商業施設隣接は必ずしも家族、 特に子供にいい影響は与えないと思うので、子育てには晴海のような立地の方がいいかな。 ここは新しい小学校には通えないし。晴海なら泰明小学校も狙えるのでね。 |
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| No.1920 |
私も東急豊洲は350ぐらいと言う話も聞いたので待ってみます。
住友は相場の２割増しだから、急がなくても手に入ると思います。 もし、臨海地下鉄が決まったら即買います。 |
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| No.1921 |
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| No.1922 |
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| No.1923 |
日銀緩和と公共事業の出尽くし。賃金の低迷。労働人口減少。今後2〜3年はとりあえず、坪300切るところまで一回調整入るとみています。
某外資系証券の不動産アナリストはマンション相場が2年くらいで20%調整するって言ってますね。 |
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| No.1924 |
売れ行き不調で買い手が無い部屋の積立金とか管理費って、売主が負担するの？
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| No.1925 |
>>1920 万一臨海地下鉄が決まったら、あなたが買う前にすみふが即値上げでしょう
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| No.1926 |
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| No.1927 |
>>1923 マンション検討中さん
まあ、そこらへんの情報を全て織り込んで今の相場なんだよね。 唯一、金利が（長期金利）が本当に上昇を続けたら暴落もありえるけど、日銀は長期金利を0％～0.1％に押さえこむことをコミットしてるから、簡単には下げてくれないんだよね。 それに、消費増税前はまた需要が一気に増えるだろうしね。 |
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| No.1928 |
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| No.1929 |
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| No.1930 |
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| No.1931 |
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| No.1932 |
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| No.1933 |
>>1932 匿名さん
エビデンスって中小でも普通に使いません？ そもそも言葉尻捉えてドヤ顔する場じゃなくてマンションの事話す場ですよ。 それにしても最近、同業他者の販売決まってから荒れて来ましたね～何故(笑) |
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| No.1934 |
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| No.1935 |
直下型地震来ないかな〜
そしたら湾岸の相場が一気に３割は下がる。 |
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| No.1936 |
ところで正式なマンション名は
いつ頃決定するんかねー？ 有明ガーデンシティタワーズ？ トゥロワトゥール？ |
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| No.1937 |
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| No.1938 |
どういう事？
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| No.1939 |
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| No.1940 |
>>1937 名無しさん
何も無いから共用施設充実させるんじゃ？ 晴海はオフィス街に近いですよ…公園の多さとか学校のレベルは有明ですよ、分譲しかないから変な方も少ないし…バディも出来ますよ。ちなみに私も有明民。 そんなにお台場行きます？大塚家具のあたりで十分じゃ無いですか？ 別に住友の方持ってる訳じゃ無いですよ、マンション自体は高いと思ってるんで(笑) |
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| No.1941 |
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| No.1942 |
>>1940 マンション検討中さん
有明公園多いですか？ テニスの森何もないし。 豊洲ではなく有明にしたのはお台場に近いからなんですよ。 小学校のレベルと言われてもひとつしかないしな。泰明小学校とか京橋築地とかいいですよ。 あと分譲にも変な人いますけどね、まあ家庭の格差は大きくなくていいですよね。 ここは第2に通わせられないのが非常に残念。 大和も第1なのかな？ 東急豊洲も気になるし、なんか焦ってここを決める必要もないかなって今は思います。 |
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| No.1943 |
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| No.1944 |
>>1943 マンション検討中さん
ここはすぐ人を疑いますよね。 湾岸歴長いし勝どきに兄弟家族もいるのでね、というか逆にこれぐらい知らないのもどうかと思いますよ。 他知ってはじめて有明の良さも分からないと。 有明民を証明するには？ 先程上からここの工事現場みたらB棟が赤いフェンス？で囲われてました。 でも人疑って討議するつもりないなら返信要りません。 |
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| No.1945 |
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| No.1946 |
都内の多くの住宅にダメージがある地震が来たら安くなるどころが相場急上昇でしょ。生き残った物件を奪い合う展開となる。 但し大きなダメージが有る地域はこの限りではない。埋立地なのが気になるが。
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| No.1947 |
>>1944
参考になるというかニュートラルな意見だと思います 自己愛（有明愛）が強すぎる人は否定的な意見は絶対受け入れませんからスルーでいいかと・・・ 台場や新橋丸の内日本橋の企業で働く人にとっても湾岸人気は根強いと思うよ、通勤楽だし 親が太い人は都心に買うんだろうけど、今は二馬力でも都心は厳しいしね |
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| No.1948 |
「湾岸」と一言で言っても晴海、豊洲、台場、有明、東雲、辰巳、品川、、、と人気も利便性もピンキリですがね。
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| No.1949 |
>>1948 匿名さん
勝どき・月島も湾岸エリアに入りますよ… 具体的な定義は無いようですが(笑) 現状は、資産性・アクセス・環境等のトータルポイントで豊洲が一歩リードですかね？ 何も無い分、伸びシロ一位は有明だと思いますが、どうなる事やら(笑) |
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| No.1950 |
都心・湾岸で唯一の２路線のアクセス・市場問題関係なし
のトータルで、月島が何歩もリード。 |
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| No.1951 |
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| No.1952 |
晴海も色々。眺望がお見合いだったり、ゴミ工場の煙突が見える部屋もある。
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| No.1953 |
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| No.1954 |
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| No.1955 |
月島は何なんだかなあ。
ビンボ臭い所もあるし、タワーマンションもある。 なーんか嫌なんだよなあ |
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| No.1956 |
有明が住友にしては安く出てきたので、みんな拍子抜け。
これで晴海が380万くらいで出てきたら、有明は瞬殺だろうな。即完売。 |
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| No.1957 |
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| No.1958 |
買えないだけでは？
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| No.1959 |
>>1956 匿名さん
そんなこと言ってしまった大丈夫？ その安めの値段で売れなかったら、よほど有明に魅力がないということになるけど。 素直に有明にしては高い、といっておいた方が、売れなかった時の言い訳、しやすいけど。 |
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| No.1960 |
でも、実際に安いと思った人多いんじゃない？
普通に売れるんじゃないかなあと思う。 |
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| No.1961 |
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| No.1962 |
>>1961 匿名さん
ちなみに半額になる根拠は？ なんだかユニクロの本部が有明来ましたね… オリンピックもあるし、商業出来れば、さすがに半額にはならないですよ(笑) まぁ中古が暴騰するとも思わないけど、本当に大化けするような気もしてきた。 住友に洗脳されてます？私・・・ |
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| No.1963 |
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| No.1964 |
直下型地震来たら、湾岸は5年くらい終わるだろうね。
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| No.1965 |
>>1962 マンション検討中さん
されてるね。 大化けはしないよ。 なぜかというと購入者であるサラリーマンの限界が7千、8千だから。 それ以上の富裕層は電車使わないから駅できたもメリット感じないからね。 |
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| No.1966 |
別の言い方をすれば今の日本の経済実態で、
グロス中心が7千、８千超えて上がるようなら、それは真のバブル再来だよね。 5年以内に必ずはじけるやつ。 |
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| No.1967 |
そもそも7000以上出せるのにここは選ばないし7000出せるサラリーマンは滅多にいないでしょ
二馬力を除く |
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| No.1968 |
有明でこの坪単価はありえないな。中古で大損する確立がある。こんな人が集まり肉ところで身の丈に合わない大型商業施設が成立するのかが怪しいし、湾岸で一番交通利便性が悪い場所の一つだからね。何を開発しようが立地は変えられないからさ。
スミフの物件は完売後は中古価格が維持できずに、シンボル、ツイン、ドゥトゥール、ワールドシティタワーズにしろ、同時期同エリアの中古で一番含み益がない。CT品川だけだよ、’例外は。 |
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| No.1969 |
>>1968 匿名さん
利便性は良く無いですか？一応、湾岸で西側行けるのは東雲と有明だし。 確かに含み益は、あまり期待出来ないかな。 ただWCTとツインは湾岸らしい良いマンションだと思いますよ～悔しいけど見た目は断トツなマンション建てるんですよね～スミフは(笑) もう少し安値やりましょうよ、スミフさん。 |
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| No.1970 |
>>1968 匿名さん
集まり肉？ 立地はダイバシティも成り立ってるし、車にはいい場所だし問題ないでしょ。 ここは価格は暫く維持できても上がることはないだろうね。だって有明で70平米8千万なんて買う人いないでしょ？ |
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| No.1971 |
スミフ物件のいつものパターン。
地域の相場より2割くらい高値で販売する⇒大型物件だと完売するに、竣工後数年かかる⇒その間は中古価格も販売価格と同様に推移する⇒完売後、地域の標準的な単価まで調整される。 三井、三菱、野村、東建と比較して共用部専有部に特別コストをかけているわけでもないので、結局立地なりの価格になっているのが事実。 エントランスロビーに力入れたり、黒光り系のデザインが特徴なのでそういった部分に惹かれて買っていることが多い。 |
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| No.1972 |
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| No.1973 |
直下型地震きたら、逆に高騰しそうだけどね。
古いマンションは壊れるので、丈夫なタワーマンションだけが残るだろうし、そうなると住むところの取り合いになる。 |
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| No.1974 |
湾岸地下鉄次第かな。暴騰するだろうね
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| No.1975 |
仕様が低いと言及する方が多いですが、例えばどの様な点ですか？
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| No.1976 |
多分、共用部の施設が無いとか食洗機がオプションとか、そんな事じゃ無いですか？
住友は占有部のオプションが多いんで。 そういう部分は中小のデベロッパーの方が高いですね。 ただ、それで仕様が低いと言うのは実は違和感あるんですけどね。どちらかと言えばケチって感じかな？ エントランスロビーなんかは圧倒的ですよ。 あとは共用部（廊下・エレベーター）の見た目の豪華さ(笑)私は、それで湾岸の別物件買いましたから。 ただここは、外観にあまりスミフらしさが無いのも事実。エントランスはパンフ見る限りはスミフらしさあったけど。 |
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| No.1977 |
>>1975 匿名さん
天井高とかスラブ厚とかじゃない？ ここは前建だし、細かいとこで相当コストダウンしてると思うよ。 エントランスもただの四角い箱だしね。 安く豪華にできやすい構造だよね。 でも素人や来客には分かりにくいからいいんじゃない。 |
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| No.1978 |
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| No.1979 |
商業施設の建設費のために住戸は極力コストダウンしてますよね。
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| No.1980 |
>>1979 マンション検討中さん
前建ってそんなに悪いですか？結構、タワーやってません？ ただ、スミフが嫌われてる事だけは良く分かるスレですね(笑) 天井高はともかくスラブ厚なんてなに見れば分かるんですか？ あと有明で一番地震に強いのはスミフの2物件でしょ、実際の所。 あんまり擁護すると関係者って言われちゃうかな(笑)ただ、他社大型物件が始まったら急にネガ増えて来たからバランス取り。 まぁ高いからココ買うかは様子見だけど。 |
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| No.1981 |
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| No.1982 |
>>1980
大手だから安心ってことはないけど、やっぱり格落ち感は否めない 大手ゼネが仕事を選ぶ時代にそれでも湊豊洲晴海と大手を押さえる辺り、 三井は流石だとも思うけどね 住不お得意のガラスウォールを期待してた人はガッカリかもだけど、 個人的にはベランダがあったほうが好みだから嬉しい 有明相場でいくともう明らかに高いけど（住不にしては抑え気味ｗ）、 三井の成功例をみても商業施設併設はかなりのメリットだしね 実績がないって声もあるけど、ラトゥールなんかを見ても長期で自社が関わる物件は扱いが露骨に違うｗ ※もちろん個人の感想です だから案外ここも真面目に？やってくれんじゃないかと期待してる |
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| No.1983 |
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| No.1984 |
>>1983 マンション検討中さん
いつも思うのだが、ブラックと思うなら辞めればいいじゃん。 |
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| No.1985 |
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| No.1986 |
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| No.1987 |
いや、ユニクロは社員もバイトも大量採用大量離職で有名でしょ。
有明に新しくできるのも「本部」とか言ってるけど結局倉庫にオフィスくっつけただけ。 六本木からこっちに移動したい社員なんてまずいない。 |
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| No.1988 |
>>1980
前からネガはいませんか？ なんか期待してたより建物しょぼいし、 そのわりに割高なんで、有明民としてはちょっとショックでしたね。 商業施設隣接と言っても住民専用ではないし、スーパー以外は月１行ければいいですからね。 パークタワーは駅距離はありますが、 いわゆる湾岸タワーって感じですよね、眺望良し、建物良し。 子供向けの共有施設が多いのもいいです。 有明は小さい子いる家庭なら分かりますが遊ぶところ少ないんですよね。 テニスの森も遊具ゼロなので小さい子供は遊ばせられない。 建物も向こうの方が2段階ぐらい上な感じ。 デザイン監修のところは正直いまいち分からないですけど、 住不では大林組は口説けないでしょうから。 免震もハイブリッドで最新のものだし、ここはおそらく従来の免震かな。 あとやっぱり住不の商業施設って想像つかないですね。 |
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| No.1989 |
近隣より2000万高く、更に金利リスクも背負わないとなので厳しい。
あとここの価値が上がるより近隣中古が上がる可能性の方が高いから益々悩む。 眺望も環境も良くないし。 |
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| No.1990 |
試算してみました。
近隣中古を今買った場合と、ここを買った場合の比較。 2020年に、フラット35の金利が2013年時に戻るというリスクを1%入れています。 頭金1000万で、諸費用は含みません。 【近隣中古70平米5300万、坪250万】 月の支払い121,382円、支払総額5,098万 【A棟70平米7000万、坪330万】 月の支払い198,757円、支払総額8,348万 こう比較してみると凄い差額ですよね。とても同じエリアとは思えない。 金利リスクはともかく1000万位安ければいいんでしょうけど。 なので今のところココを様子見しながら、 近隣中古で好きな間取りが出ないかと待っているところ。 ただ2020年の買い替え組による売却も多そうで、持家あるしそこまで待ってしまうのもありかなぁと。 |
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| No.1991 |
有明の中古ってこんな安いんだね。
ただ、金利差1％つけて計算するのは少しやりすぎ、フラットが2％になったらまた変動主流になるだろうし。 金利1％、ローン控除考慮にいれて再計算 【近隣中古70平米5300万、坪250万】 月の支払い121,382円、支払総額5,098万 ローン控除10年▲200万→税控除後支払総額4,898万 【A棟70平米7000万、坪330万】 月の支払い169,371円、支払総額7,114万 ローン控除10年▲400万→税控除後支払総額6,714万 築10年と新築で2000万の差をどう捉えるかは人それぞれ。 |
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| No.1992 |
中古の価格も上がりそうだね。
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| No.1993 |
有明の中古は坪２５０万は正直無いよね。
２８０万は覚悟しとかないと。 それでも新築３２０万と悩むな。 |
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| No.1994 |
>>1991
中古が安いっていうより、それが有明の中古相場、住不の新築が異常なだけｗ まあ非日常やリゾート感を前面に押し出した物件が万人受けするはずもないから、 イマイチ中古が伸びてないってのもあるんだろうけど、 刺さる人には凄く刺さるだろうし好みは分かれるエリアだと思う 今後どうなるかは分からないけどね |
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| No.1995 |
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| No.1996 |
>>1995
売り出し価格はそんな感じだね 成約価格はもう少し下がるかな、オリゾンガレリアは坪200で高層買えますよね BACの高評価は週間ダイヤモンドでの記事といい何か裏がありそうです。 金利が1％上がったら、新築マンションの価格は1000万ぐらい下がるでしょうし、 その時に勝どき月島の再開発エリアの7000万の物件を買った方が良さそうです 今タワーに低金利で住んでいる方は焦るべきではないですね 現状賃貸の方でここを考えている人は近隣中古を低金利で確保して様子を見るという手もあります 住友の開発が順調なら価格が上がるだろうし、竣工後の住替えもスムーズのはず 眺望や環境は良くないので満遍なく部屋が残ってそう |
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| No.1997 |
>>1991 通りがかりさん
なぜ住宅ローン減税の額が違うのですか？ 中古も要件満たしていればローン減税は一緒です。 しかもこの金利上昇局面で変動で35年ずっと1%で超低金利の現在と同じなんて悪意を感じます。 フラットで審査通して、変動には簡単に切り替えできませんのであらかじめ。 ということで、やはり金利リスクを入れて、今回は1.5%で計算し直します。 ローン減税は同額なので計算には入れません。 【近隣中古70平米5300万、坪250万、金利1%】 月の支払い121,382円、支払総額5,098万 【A棟70平米7000万、坪330万、金利1.5%】 月の支払い183,710円、支払総額7,716万 差額は約2600万、月の支払い6万超、この差をどうみるかは人それぞれ。 6000万35年の場合、金利0.5%で600万、金利1%で1200万程、総支払額は増えます。 |
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| No.1998 |
有明中古は管理費が高いからなあ。2路線、商業施設、免震の違いもあるし、有明で中古の選択はないわ。中古選ぶなら豊洲にする。
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| No.1999 |
>>1997 名無しさん
>>1997 名無しさん >>なぜ住宅ローン減税の額が違うのですか？ 消費税のかからないエンドからの購入は2000万までが上限なんですよ。もちろん割高な業物で消費税8％かかる物件は4000万までうけられますがそもそも割高ですね。よって、中古は基本2000万までです。 >>フラットで審査通して、変動には簡単に切り替えできませんのであらかじめ うーん、フラットと銀行ローン二つ通して、直前の金利環境で決めるのが普通では？その場合、簡単に切り替えられますよ？ しかも、今とおしておけば優遇幅は確保できるわけで、、フラットが2％の時代も変動の店頭金利は2.475で変わらず。出来上がりは0.5～0.6％＜1％。 しばらく短期金利はマイナス圏なわけで、高く見積もって1％で十分。てか、でないと銀行は1％の固定金利で融資しませんから。 |
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| No.2000 |
捨てがたい価値があれば、高くても良いんですけどね。例えば、一面、浜離宮の眺望とかね。
単に、商業施設が隣にあります、では、あまり訴求力ないよね。。。 |
現在の物件
- 所在地：東京都江東区有明二丁目107番5他（地番）
- 交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩4分 ～8分
- 価格：6,800万円～1億5,000万円
- 間取：1LDK～3LDK
- 専有面積：38.20m2～82.88m2
- 販売戸数/総戸数： 43戸 / 1,539戸
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