プレミスト上麻生ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト上麻生についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kamiasao/

所在地：神奈川県川崎市麻生区5丁目1087番407他10筆
交通：小田急電鉄小田原線「柿生」駅から徒歩5分　
間取：2LDK～4LDK
面積：63.68m2～88.46m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[336: 匿名さん]

もうそろそろ入居が始まるのかな？

建築基準法上は地上6階地下3階ということです。コレはかなり敷地に高低差があるからなんでしょう。玄関がある高さを1階とすると聞いたことが有ります。
法律的にはこうやって表記するのですねー。

[337: やめとけ]

>>336 匿名さん
道路側のブロック積みは地震が来ればすぐ倒壊する危険があります。
何しろ土木の素人がやってますから。
あれは。ありえない

[338: 購入経験者さん]

>334

違うよ。ここは斜面地地下室マンション。建築基準法で地盤面より下の地下室は容積率に算入しないでいいってルールがあって、斜面地のマンションでは一番高いところを地盤面にして、そこより低いところは地下室にして部屋数を増やす。売る側にとっては利益を増やすためなんだけど、地下室マンションって問題があって条例で制限されたりする。そうなると既存不適格になって資産価値激減。

まあ、ここはそれ以外に都市計画道路が実施されたらそっちでも既存不適格。ダブルでリスキーな物件。

[339: 探し中さん]

＞＞338さん

既存不適格＝リスキー？と単純に解釈できるのかなと思いますが…いろいろ調べてみると、そうでもないですよ。行政の対応を始め…それ以外にもプラスはあると思いますけどね（ここでは書きませんが。）

[340: 匿名さん]

既存不適格はマイナスでしかない。リスクは既存不適格になる可能性。まあ、計画道路については実施されたら確実に既存不適格だけど。

[341: 匿名さん]

>>339 探し中さん
既存不適格のおかげで具体的に何がプラスなんですか？
何か行政が対応してくれるのですか？

[342: 匿名さん]

ないから書けないんだよ。忖度してあげやきゃ。

[343: 匿名さん]

敷地が都市計画道路にかかってるのはわかってるわけだから、今の敷地に制限いっぱいで建物を建てないで土地を道路用地として提供しても制限内になるように設計すればいいだけの話。売る側は利益優先だからそんなことしてないけどね。

その辺のからくりを調べずに買っちゃう方にも責任がある。売る側は都市計画道路の存在を説明してるわけだからね。行政にどうこうしてくれることを期待するのが無理。

[344: 匿名さん]

ここってさ、そういう話をする場所？
っていうかネガティブ要素ばかり書いている人は、教えてあげているつもり？
クソミソ言うよりも、興味持っている人に情報を提供するつもりで物事を言ったらどうかな？

[345: マンション比較中さん]

ここのリスク情報の提供してるだけだよ。営業はそういったこと説明しないからね。

[346: 匿名さん]

デザイン監修の建築家さんが著名な方なんですか？
作品集を拝見しましたが、ザジュエルズオブアオヤマは木の温かみと
洗練されたデザインが組み合わされていて、とても素敵な建物だと
思いました。

[347: ご近所さん]

>341

結局、出てこなかったでしょ。それが真実。

[348: 探し中さん]

＞340、＞341、＞342

わかってないね。メリットあるに決まっているでしょう。住んでみればわかるよ。買う気のない冷やかしというか、建築基準法だけ振り回しても、世の中損得は別の次元で決まるよ。わからん人間は、既存不適合＝リスクとだけ捉えればいいんだよ。わかる人だけ買えばいい。

[349: 匿名さん]

既存不適格にメリットがあるかでしょ。ほかの部分のメリットの話ではない。プラマイしてもしっかりマイナスが残るよ。

わかる人がいないから売れ残ってるわけだし。

[350: 匿名さん]

デザインが売りのはずなのに、モデルルームはデコりまくりで原形をとどめていない。しかも先生ではなくデザインテックだし。

[351: 探し中さん]

既存不適格ばかりをこのスレで繰り返しているのは、どうせライバル業者の営業か何かだろう。建築基準法あたりの知識はあるのだろうけど、実際に家を買うことというのは、もっと様々な要素を考慮するもの。明らかに、真剣にこの物件を検討しているお客とは違う発想。もっと考慮点は多様にあり、判断のスパンも長期的で多岐だよ。ほんとに買おうと考えている人間は。

[352: 探し中さん]

シングルイッシューで来るからね。ここのやりとり。その点で業者の冷やかしは明らか。実際住む人間はちょっと発想が違うし、判断のポイントが違う。

[353: 匿名さん]

あれっ、ここって新百合徒歩圏を売りにしていたのに現地モデルルームの案内図は柿生からなんだね。

[354: 匿名さん]

住宅購入で資産性は重要。一気に資産価値失うリスクって大きいけど。

[355: 匿名さん]

ここのライバルさん、過去に既存不適格物件を『条例が変わって二度と同じ建物が建てられない希少性が高い物件』なんて価値が高そうに偽って説明していたな。二度とたてられないから建替えできないんですけど。

[356: 探し中さん]

なんで、イコール資産価値の喪失と断言できるの？まあ、これで止めておく。わかって敢えてそういうのか、気が付かないでそういうのか、まあいいけど。とにかく、営業の現場には詳しいライバルの方のようですな。得と思う人は買えばいいだけの話。いい点もいっぱいあるよ。この物件。

[357: 匿名さん]

都合の悪いこと書かれるとライバルのせいにするのって、自分たちが他で同じことやってるからなんだろうね。

[358: 探し中さん]

匿名さん、ほとんど、業者の投稿の臭いプンプンだね。悲しいかな。私を「自分たち」といってくるところを見ると、私を業者と見てるんだね。残念、違うよ。文句の対象がこのマンションの営業の仕方だったり、近隣の他社だったり、わかりやすいが、つまんないね。そんな話は。顧客の立場とは異なる目線なんだよね。２つ先の駅の地下マンションの話は、このサイトでも有名。ただ、この件とは内容が違うわな。それにしても、よほど、不満を持っているんだね、この２社に。かわいそう。同情する。これで私はほんとに退散。

[359: 匿名さん]

営業さん乙。

[360: 匿名さん]

初心者マークのこの人は色んなスレに出没する要注意人物なのですよ

[361: 匿名さん]

訳あり物件って表示してないんだもの。モデルルーム行って損した。時間返して。

[362: ご近所さん]

営業説明しないしね。

[363: 匿名さん]

ここ玄関も電子錠なんだけど停電になったらアウト。自家発電か無停電電源を備える知恵も設計者にはない。

[364: 匿名さん]

電子錠も良し悪しなのかな…物理キーがあると安心なのは、停電時のことを考えてなのかもしれません
自前で発電施設を持っている場合だったら
多少は時間に猶予が持てるので良いとは思うけど、こちらはそういう施設は持っていたりしないのでしょうか。

[365: 匿名さん]

電子錠でも電気が通っていない時は普通に開ける事もできるのでは？

[366: 匿名さん]

もう入居の方も相当いらっしゃるのでしょうね？

[367: 匿名さん]

エントランスが電子錠でなくても、オートロックの場合は、入ることが出来ない事が多いです。多くの分譲マンションが、エントランスは停電だと入れません。
通用口みたいに、駐輪場や駐車場側から入ることができるドアがあれば、そこは物理キーを使って出入りする形になるでしょう。その場合は、停電は関係なく使えますから。

[368: 検討初期]

所得を低く書いたらあからさまなやる気のない態度。説明も最低限、のでもちろんなんの魅力も感じませんでした。行く必要性？休日潰してモデルルーム行って嫌な気になりました。

[369: 匿名さん]

>>電子錠
友人宅が電子錠でした。ポケットにカギが入っていてもピピッと玄関扉を開けることができてよさそうに思いました。自動車のような感じのカギでした。
停電は今後いつ来るかわからないので、オートロック物件、電子錠物件は気を付けないといけないと思いました。意外と盲点だと思います。

オートロックはあって当たり前だと思うんですが、緊急の時はどうするべきなのか考えておかないといけないです。

高層階も足で上り下りできる階数じゃないと、災害時に外に行けないデメリットもあるんじゃないかなと思っています。

[370: 探し中さん]

私が見たところ、この物件はそんなに悪いものではないと思います。建物にはお金をそれなりにかけています。このレスでは他業者で不満を持った営業の露骨なネガキャンが多いですが、正面の計画道路が出来た場合の既存不適格の問題も、冷静に考えれば何の心配もないと思います。
①まず、この駅前の計画道路がマンション敷地にまで伸びてきて、買収をするのはいつなのか→数十年後？
②本件の既存不適格が問題になるのは、道路買収後、敷地が狭くなった時の建蔽率と容積率の問題に過ぎない。（建物の瑕疵ではない。）
③上記が問題になるのは、マンション建て替えの場合（日本のマンションで立て替えなど実現することはあるのでしょうか？ごく一部でしょう。あっても70～80年後？）
④敷地の売却により、多額のお金が組合に入る（どう分けるか）。
⑤建て替えをする時点（70～80年後）で、建蔽率等が緩和される可能性もあり（前面に尻手黒川につながる道路完成）
⑥建て替えをする時点で、資産価値が上がる可能性あり（前面に同じく道路）
⑦建蔽率等の緩和なければ、現在より小さく建て替えるが、その時に全ての住民がここに住もうとするのか？（移転する人が出れば、残る人は従前の規模の部屋を維持できる）

ダイワハウスさんを特にプッシュする気ではないのですが、この物件の話でネガキャンに使われている「将来の既存不適格の可能性」というのも、こう考えるとマイナスとも思えず、購入者の人生のサイクルを考えると、80年後の心配は杞憂かもしれませんよ。新百合にもう適当なマンション用地が無い中、柿生は駅前さえ綺麗になれば買いと思います。あまりに他業者のネガキャンが思考が浅く、悪質なので、ちょっと付け加えました。

[371: ご近所さん]

>>370さん
既存不適格についての考え方はおよそ間違ってないと思いますけど、一点だけ訂正した方がいいかと思う項目は⑤ですね。
現状で川崎市の都市計画図を見ると、すでに用地買収をする都市計画道路の整備があるという条件で、道路から25mの範囲で建ぺい率・容積率の上限が引き上げられていますので、それは無いと考えられます。

[372: 匿名さん]

建ぺい率と容積率の緩和があるからこそ、ここはこの敷地に対してこれだけの建物が建てられているということなんですね。

柿生の駅から徒歩5分。
普通に通勤などでも便利になっていると思います。駅までの距離ってなんだかんだでとても大切ですから。

間取りを見ていると、キッチンにパントリーがあるところも！
結構パントリーがあると主婦的には便利ですよ。
ストック置いておく場所って実は広く作るの難しいですから。

[373: 名無しさん]

駅、5分じゃつかないと思うけど。自転車なら5分かな。しかも時間によっては自転車置き場埋まってて停められないことが多いよ。

[374: 匿名さん]

既存不適格物件は住む分には困らないんですけど、売るときに買い叩く材料になるんですよね。
永住のつもりで買っても、手放さなきゃいけなくなることも世の中にはたくさんあるわけで…。
だから、買うにしてもその分がきちんと差し引かれた価格設定になっているか、見極めが大切です。

[375: 匿名]

>>373 名無しさん

実際住んでますが、本当に5分で着きますよ！駅にはかなり近いと思います！ サブエントランスからだと3分ぐらいで駅に着けたりもしますよ！ 駅まで信号一つもないので、かなりスムーズに駅にたどり着けますよ。

[376: 匿名さん]

駅まで本当に徒歩5分で駅まで行けるのだったら、とても近いと思います。こういうのって表記と実際に歩くのだと、誤差が出てきたりしますけれど…でもそういうのがないというのは本当に近いのだと思います。

駅まで近いと、普段の通勤通学も楽です。しかも例えば売らないといけないときとかもアピールしやすいという麺があります。

[377: 匿名さん]

駅近といっても柿生だからね。各停物件は中古の転売きついよ。あっ、新築でも売れてないか。

[378: 匿名さん]

>370

将来建て替えできないということで、既存不適格になった時点で資産価値はなくなる。というか、予備軍の段階で資産価値期待しないほうが賢明。

[379: 匿名さん]

電子錠の件、営業の説明では停電になったらアウトだから鍵も持ち歩いてくださいだって。

[380: 匿名さん]

自分の家の玄関閉めるのに鍵必要なんだから鍵持ってるでしょ。
そもそも普通のマンションの自動ドアは停電してたら手動で開くよ。

[381: 匿名さん]

鍵って物理キーのことですよね。
何れにせよ、テブラキー的なものじゃなくて、普通の鍵も持っていないといけないのは仕方が無いとは思います。
ただ便利だからテブラキー的なものがある、というだけのお話で。
一緒にキーホルダーにセットにしておけば
忘れずに済むのかな

[382: 匿名さん]

駅まで5分は、早足で歩いた時…なのかな。実際にはもう少しかかるとは思いますが。地図上の距離としては駅までは十分に近いと思います。
買い物などは駅の反対側で済ませる方が多いですか？
こちら側には何かしら
お店があるかどうかみたいなことは現地に行ったときに確認しなければです。

[383: 匿名さん]

駅徒歩ってマンションの敷地まで。ここはサブエントランスまでが５分で、エントランスは駅とは反対側だから７?８分はかかる。さらにエレベーター使ってエントランスロビー、少し歩いてエレベーターを乗り換えてやっと住戸。

あとスーパーはマルエツとゆりストアがあるけど駅の反対側。

[384: 匿名さん]

ここに来て突然の書き込み。呑気だね。ダイワは不祥事がニュースになってるのに。

[385: 名無しさん]

大和ハウス、急成長で統治おざなり　不適切建築2000棟 (日経無料会員)
https://www.nikkei.com/article/DGX...

だが内部通報から調査着手まで1年半もかかった対応の遅さをはじめ、急成長の影で企業統治がおろそかにされてきた面も否定できない。
問題の物件は設計段階から、認定を受けたものとは違う部材を使っていた。
年間約5万戸のアパートや戸建てを建設し、認定制度で業務量の削減という恩恵を受けているにもかかわらず、守るべき管理体制に不備があった責任は重い。
200棟は屋外の2階廊下を支える柱の形状や部材が、認定と異なっていた。特に深刻なのは73棟で、防火性能を満たしていない可能性がある
ただレオパレス21の施工不良を巡る問題で建設業界が揺れているさなかだけに、大和ハウスのブランドイメージ低下は避けられない。建物の資産価値が下落する可能性もある。