プレミスト上麻生ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト上麻生についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kamiasao/

所在地：神奈川県川崎市麻生区5丁目1087番407他10筆
交通：小田急電鉄小田原線「柿生」駅から徒歩5分　
間取：2LDK～4LDK
面積：63.68m2～88.46m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[176: 匿名さん]

駅前は先行して実施だから、いずれ実施されるでしょ。駅前だけやっても意味ないし。

[177: 匿名さん]

駅徒歩だけど、他物件ではこんな表示してる。ここの駅徒歩５分ってサブエントランスだよね。

徒歩○分　（サブエントランスより、メインエントランスより徒歩×分）

[178: マンション掲示板さん]

>>177 匿名さん

だから何？

[179: 匿名さん]

まだ一期販売が売れ残ってるんだね。それで必死なのかな。でも、モラルのない会社って宣伝してるだけなんだけど。

[180: 匿名さん]

ここのサブエントランスの前は短いけど坂が結構急だしね。

[181: 匿名さん]

メインエントランスまでも歩いて5分で全然いけましたよー！！ エレベーター乗り継ぎを考えたら5分は無理ですけど、他のタワーマンションや大規模マンションも敷地に入ってからもっと時間かかると思うし、入り口まで5分は正しいと思います！

[182: 匿名さん]

不動産表示の駅徒歩って駅の出口からマンションの敷地まで。ここは駅に一番近い敷地からメインエントランスまで８０ｍ以上あるから、メインエントランスまでは５分にはならない。

歩いて行けるって、人によって歩く速度が違うしね。

[183: 匿名さん]

あっ、書き忘れたけど分速８０ｍが決まり。

[184: 匿名さん]

駅に近いに越したことは無いですけど、周りが便利か、夜はうるさくないか、治安はどうか、道路の往来はどうか、雨の日はどうかなどいろいろ調べおきたいです。マンションでも1階がいいなと思うので結構早い方かも。エントランスからすぐ道路というよりある程度のアプローチがあったほうがいいなと思います。

[185: 匿名さん]

計画道路が実施されたら、北西向きの１階は庭の目の前が道路になるよ。あと、計画道路って幅員が１６ｍと今の世田谷通りより広い。完全に実施されたら、車の往来結構あるかも。

[186: 通りがかりさん]

ここの計画道路って、目の前のグランドメゾン？との高低差が相当あるので、実現が厳しい気がします。。 駅の前の道は広くなるのは実現されそうですが！ ここの道路は実現しなそうな気がします。。 この道を歩いてみると、本当に丘の上のマンション！という印象で高い場所にあるので実際建つと迫力ありそうですね！

[187: 匿名さん]

駅前の計画道路はすでに実施中。といっても土地収用の段階だから工事はしてないけど。ただ、駅前だけやっても効果は薄いから、いずれ実施するでしょう。

高低差がある件はどうするんだろうね。グランドメゾンのところを高架にするのか、ここの前を掘り下げるのか。駅前とグランドメゾンは高低差ないから、ここを掘り下げるような気がするけど。そしたら工事が始まったら音もするかも。

[188: 匿名さん]

丘の上でがけもある。敷地には土砂災害危険地域も含まれる。購入後はそういった管理も住民の義務。

[189: 匿名さん]

建築家光井純設計だそう。デザインはリゾートにある旅館のような感じです。家っぽくないです。共用ロビーが旅館ロビーのようにも思えます。
ヒルトップレジデンスで、窓を開放していても人の視線が気にならないところがいいように思いました。

ホームページに上麻生のエリア紹介がありました。おいしい洋食店やレストランなどたくさん紹介してほしいです。

[190: 匿名さん]

上麻生って広いから新百合も上麻生だけど隣駅だよ。

[191: 匿名さん]

有名デザイナーが手掛けたって触れ込みだけど、どこがって感じ。アシスタントに丸投げかな。

[192: マンコミュファンさん]

マンションのデザインは確かに素晴らしいと思います。 丘の上にそびえ立ってると本当にかっこいいでしょうね！ 完成が楽しみです！

[193: マンション検討中さん]

ホームページを見たのですが、通常書かれている構造、つまり、杭を何メートル打ったとか、スラブ厚は何センチとか、二重天井直床とかが書かれているページが無かったのが不安です。崖の対策も必要ですよね。

もし、営業の人が見たのなら、ホームページに書いて下さいな。

[194: マンション検討中さん]

プレミスト系は、構造的な事はあまり書かないようですね。外観（デザイン）重視ということですかね？
確かにスラブ厚とか、配管の構造とか、杭の長さとか書いても、外からは見えないですからね。
ただ、崖についての対策は知りたいところです。

南側は老人ホームということもあり、北向きのマンションですか？

[195: 匿名さん]

デザイナーズを謳ってるのはここだけみたいだけど。

[196: 匿名さん]

ここモデルルームに行っても、壁やスラブ厚の説明なかったし、資料にも記載なし。

[197: 匿名さん]

直床だよ。

[198: マンション検討中さん]

実際に行って、ついでに新百合ヶ丘駅まで歩いてみましたが、道が細くあまりきれいではないのは、計画道路ということで放置されているせいでしょうかね？現状では、自転車でもあまり楽しい道ではありませんね。

[199: 匿名さん]

計画道路は尻手黒川道まで。新百合にはつながらないよ。

[200: マンション検討中さん]

>>199
新百合ヶ丘まで自転車で行けても、楽しくない道
実際には電車で行くことになるのでしょうね

[201: マンション検討中さん]

他の事には目をつぶったとしても、地震や大雨の時の、　崖崩れが恐い。安全感を与えてくれない限り、購入はしないつもり

[202: 名無しさん]

>>146 匿名さん
夏終わり頃、道路まで流れ込む土砂崩れありましたよね。警察やら消防やら来てました。お陰でしばらく夜遅くまで警備員さん立たせてたし。大丈夫なのかなぁ？

[203: 通りがかりさん]

>>202 名無しさん

大丈夫ではありません。

身の危険を感じます。

[204: 名無しさん]

あんな事故があったのに値段強気すぎる。

[205: 匿名さん]

青木あすなろって建設会社もなにか問題起こしたんじゃなかったっけ？

[206: マンション検討中さん]

ホームページに安心感をあたえてくれるような事を書いてくれないものなのでしょうか？
素人には解らないとは言え、構造上のデータとか、崖くずれの対策とかが
書かれていてもよろしいのではないでしょうか？

[207: 匿名さん]

ホームページって宣伝になることしか載せないでしょ。不都合な真実は闇の中。

[208: マンコミュファンさん]

プレミスト系列の他のマンションのホームページを見ましたが全て構造上のデータなどは記載してなかったですね！ たしかに目に見えない部分ですもんね。 あえて載せることはしないんですかね！

[209: 検討板ユーザーさん]

営業担当の人に直接聞けば詳しく説明してくれるはずですよね！ 聞いてみます！

[210: 匿名さん]

構造上のデータとは、基礎として地下に何メートルの杭を何本埋め込んでいる等の
詳細ですか？
確かにこう言った立地だからこそ、構造体の詳細は公開してもらった方が
安心感につながるような気がします。
がけ崩れの件は、その後現場には何か対策が取られているんですか？

[211: 匿名さん]

細かい所とかの図面とかは言えばモデルルームで見せてもらえることもあるようですが、事前に言っておかないと二度手間になることもあるということを聞いたことがあります。構造面は特に気になりますよね。ここのデベだから、とかそういうのとは関係なく、一生のお買い物なので、安心する家がやっぱり欲しいと思う人が多いかな。
丁寧な作業を見えるところも見えないところもしてくれていることを期待。

[212: マンション検討中さん]

正直、デザインは普通でもいいから、崖崩れ対策が知りたかった。

[213: 匿名さん]

設計図書は普通モデルルームに用意されている。出すの渋ったら何かあると考えた方がいいかもね。

[214: 匿名さん]

ここモデルルームオープンしてから、引き渡し予定が延期になった。がけ崩れが原因だったのかな。でも、理由の説明は無し。

[215: 匿名さん]

本マンション敷地西側(611.25m2)は都市計画道路(3・4・20柿生町田線)の予定地となっております

ということになっています。
かなりの広さがその都市計画道路に持っていかれるのだなと思いました。
都市計画道路ということなので、現状よりも周りの道路事情が良くなるということになると思いますが。

[216: 匿名さん]

道路計画が実施されて、土地を収容されたら容積率、建蔽率の条件を満たすことができなくなって既存不適格に。ここにとって道路はマイナスでしかない。

[217: 検討板ユーザーさん]

都市計画道路って、かなり古い計画によるもので、
最近はほとんど工事している所が無いようだけど？

[218: 匿名さん]

駅前は実施中だよ。まだ、土地買収で工事は始まってないけど。

[219: 匿名さん]

計画道路の西側はエントランスと細い道路だけど、
崖を削って道を広げるのかな？

[220: 匿名さん]

マンションについて調べていると既存不適格という言葉をよく耳にしますが、
簡単に言うと建て替えの際同じ敷地面積、高さにする事ができなくなって
しまう事ですよね。
国土交通省が発表しているマンションの建て替え実施状況を見てみると、
これまで建て替えが完了したマンションは全国で157棟のみだそうで、
様々な問題から建て替えに至らないマンションが多いようです。

[221: 匿名さん]

既存不適格ってことで資産価値はなくなる。実際に建て替えできるかどうかの問題とは関係なく。

[222: マンション検討中さん]

平日行くと、駅前のカフェなどにはシニアばかり。どこでもそうか？

[223: マンション検討中さん]

ここの都市計画道路ができたら、既存不適格になるのかどうかは、
誰に聞けば解るのでしょうかね？

[224: 匿名さん]

容積率と建蔽率確認すればわかる。今の段階で制限いっぱいまで使ってたら、アウト。

[225: 匿名さん]

計画道路の分余裕を持たせて建てたらデベの利益が出なくなる。

[226: マンション検討中さん]

柿生駅前がきれいに整備されるのは良いことですね。
でも、今の状況だと１０年かかるかもしれませんね？
それ以外の区間については、未定としか言いようがないでしょうね。
計画道路は高度成長期に作られたような計画で、
多くのところが凍結されていますからね。

[227: 匿名さん]

駅前再開発の計画は進んでないから道路とバスロータリーだけでしょ。できるのは。

[228: 匿名さん]

全邸南向きということは、日当たり良好ということで、
お洗濯物も乾きやすく、部屋に入る日差しも良い感じでしょう。
これって希望している人はとても多いのではないかなと思います。
水回りの配置は主婦の家事がすごくしやすいようになっていると感じました。

[229: 匿名さん]

>228

南向きってアデニウムと勘違いしてない？　ここは西向きの間取りが半分あるけど。

まあ、あちらも南ではなく南西だけど。

[230: 匿名さん]

HPのTOPページの外観を見るとバルコニーがない！？
と思ったのですが、写真は角部屋の部屋を映しているからなんですね。

狭いながらもちゃんとバルコニーがあったので、安心しました

角部屋は部屋に大きな窓がついているので、光が部屋全体に入ってきて明るくなりそう
エントランスホールは２Fにあるのかしら。デザイン性に優れいていて、おしゃれなエントランスは憧れちゃいます。

[231: マンション検討中さん]

HPのTOPページの外観は、計画道路が完成した時の外観なのでしょうかね？

[232: 匿名さん]

TOPの外観は計画道路のところは見えないアングル。デザインのところの外観だと計画道路も範囲だけど、現時点でのイメージ。すぐ目の前が道路になるよ。

[233: 匿名さん]

外観完成予想CGを見ると、エントランスホールがガラス張りの吹き抜けで
開放感があり、見晴らしが良さそうでは？
エントランスホールのデザインも天井に雲のアート照明をつけたり、
ギャラリーコリドーを設けたりと素敵ですが、道路から丸見えという
状態にはならないのでしょうか。

[234: 通りがかりさん]

現地の目の前を通りましたが、目の前の道路からはかなり見上げる高さにマンションが建っているので、恐らく道路からガラス張りのエントランスは見えないと思います。

[235: 匿名さん]

エントランスが売り物なのは解るが、
エントランスにずっと留まる人っているのだろうか？

[236: 匿名さん]

あの作りだとエントランスホールは子供の遊び場になっちゃうのがおちかな。

[237: 匿名さん]

まあ、子供の遊び場にでも有効活用してもらえるのなら、許せるかな？

[238: 匿名さん]

遊び場になったら、もの壊されて問題になるでしょ。

[239: 匿名さん]

ホームページに、ようやく構造についての説明を載せましたね。これは、評価します。

[240: 匿名さん]

構造体の詳細を確認いたしました。
屋上外断熱工法はマンションとして一般的な工法なのかと思いましたが、
わざわざ表記するという事は内断熱工法の方が多いのですか？
太陽熱によるコンクリートの影響が少ない、昼夜の温度差による劣化がないと
メリットばかりのようですがコストが高いのかしら。

[241: 匿名さん]

外断熱だと、メンテナンスがしやすそうだ、と思ったんですが（内断熱だと、中が見えない）
ただ外に出ている分、劣化などもし易いのでは？というのもあるのか。
ただ、一番上の階ってよっぽど断熱しっかりしていないと、上からの熱が夏場は特に厳しいらしいので、こうやって建物自体を温めないようにするという努力は、住み心地に良いベクトルで直結してくるかと思います。

[242: 匿名さん]

屋上は外断熱が一般的。

構造については杭の長さすら記載がないね。

[243: 匿名さん]

断熱を謳うなら外壁も外断熱にしないと。

[244: 匿名さん]

コンクリート強度が低い。
通常は30N/mm^2以上なのに、ここは24以上。

コストカットですな

[245: 匿名さん]

生コンと水の比率で生コンの量を減らすということ。
生コンは高いですからね

[246: 匿名さん]

地下3階まであるマンションってどんな？

[247: 匿名さん]

ここは斜面地だから一番高いところを地盤面にしてるんで、そこより低いところは地下室。地下室にすると、乾徳基準法で容積率に含めなくていいって決まりがあるから売る側は利益を確保できる。

ちなみに地下室マンションは条例で禁止される動きがある。川崎市でそういった条例ができると既存不適格になるからご用心を。まあ、それがなくてもここは計画道路ができたら、用地収用されて敷地の基準を満たせなくなって既存不適格になっちゃうけど。

[248: 匿名さん]

あっ、typoがあった。建築基準法ね。

[249: マンション検討中さん]

崖崩れの対策が何よりも知りたいです。

[250: 匿名さん]

月々の費用のところを見ていて気になったんですが
「インターホンIoTシステム料(全戸月額使用料300円)」
というものがありました。
これって、インターフォンがインターネットにつながっているから、その使用料ということなのでしょうか。
なんでインターフォンがインターネットにつながっているのですか？
外出先から来客者を見たりすることができるのですか？

[251: 匿名さん]

>250

そういうこと。ただ、ネットにつながってるってことはハックされたら映像がだだ洩れってこともありうる。

[252: 匿名さん]

Hタイプの間取りは、流石に３LDKで77平米あるだけあって、居室も広さが取られているし、
リビングも広いなぁと思いました。
柱は外に殆どが出ているので、間取りへの影響っていうのは少なめだし。
ただ、Hタイプ自体はもしかしたら、マンションの中でも数はあまりないタイプの部屋の可能性もあるのかしら。

[253: 名無しさん]

>>252 匿名さん

確か3部屋のみですね。
南向きの棟の、東端の部屋のみなはず。

[254: 匿名さん]

天井が高めなのでしょうか。

モデルルームを見ると、リビングが実際の広さよりも広々とた感じに見えます。

眺望が望めて、南向きで、駅まで徒歩5分。

好条件が揃い過ぎているのに、この物件価格はお値打ちでいいなと思いました。

[255: 匿名さん]

現地見てビックリ
崖だね

[256: 匿名さん]

丘上にそびえ立つホテルのような印象を受けました。

[257: 匿名さん]

>255

工事を始めた時に崩れている。初期のアナウンスから引渡し時期が遅れたんだけど、それが原因だと思う。

[258: 名無しさん]

>>257 匿名さん
引渡しが遅れたのは、既存擁壁の流用⇒新設への仕様変更が原因と聞きました。(崩れる前に)
擁壁まで保証の範囲内とするための変更だそうです。

[259: 匿名さん]

擁壁の補修が長期修繕計画に含まれているかも要確認。保証期間って２年。いずれまた崩れるでしょ。ところが恐らく長期修繕計画には盛り込まれていない。

[260: 匿名さん]

2LDK見ました。洋室2の部屋が斜めです。
家具は洋室1のような四角が置きやすいかなと思いますが、住んでみると気にならない程度なのかなとも思います。キッチンには小さいパントリーもついていて、洋室1にはウォークインクローゼットもあります。

現地は崖でしたっけ？駅のイオンや小田急など便利そうな立地と思っていました。音楽大学もあるので学生も多いかな。若い人が多い街はにぎわいもあっていいような気がしています。

[261: 匿名さん]

新百合にあるモデルルームにだけ行って、現地見てないのかな。新百合は徒歩圏とはいいがたい距離だよ。

[262: 匿名さん]

敷地の向きがいまいちなのはわかるけど、その場合雁行させれば部屋が斜めにはならないんだけどね。技術力低いのか、デザインにお金かけすぎたのか。

[263: 匿名さん]

>>260さん
音楽大学のあるのは新百合ヶ丘駅です。
新百合ヶ丘駅からこのマンションまでは、普段歩く距離ではないですね。

このマンションの最寄り駅は柿生駅です。
柿生駅に平日の昼に行くと、シルバーばかりが目立ちます。

お間違えにならないように。

[264: 匿名さん]

>>263 匿名さん
意図的に間違えてるので、
突っ込むのは野暮ですよ(笑)

まあ、過大評価しすぎて、
嘘に聞こえてしまいましたが。
やるならもう少し上手くやった方がよいと
思います。

[265: 匿名さん]

せめて、柿生駅前がきれいだったらなぁ

[266: 匿名さん]

再開発計画はあるけどね。全く進んでない。

都市計画道路工事と一緒にきれいにすればいいのに。

[267: 匿名さん]

多摩線ができるときに分岐駅の候補になったんだけど、地権者が反対して、新百合ヶ丘ができて発展という言う点では大きく差をつけられてしまった。まあ、そういう街だから、発展は期待しちゃダメ。

[268: 名無しさん]

駅でて右側と左側は保育園までは、キレイにして道幅広げる計画進んでるみたいですよ。
駅前のタクシー乗り場に看板出てますし。

[269: 匿名さん]

駅前の道路工事が都市計画道路なんだけど、実施されるのは駅前だけ。

まあ、都市計画道路はこのマンションの敷地にもかかってるから、こっちのほうまで実施されるとここは既存不適格に。手を出さないほうが賢明だよ。

[270: 匿名さん]

ここを検討していて、駅前の道路がきれいになるって喜んでるってのはかなり痛い。道路はここにとって両刃の剣。

[271: 名無しさん]

マンションの敷地にかかる部分の計画道路気になりますね。進捗率がどのくらいか、ご存じの方いらっしゃいますか？

[272: 匿名さん]

計画道路とは？と物件概要を確認すると「本マンション敷地西側(611.25m2)は都市計画道路(3・4・20柿生町田線)の予定地となっております」と書かれていますが、道路が作られるとなるとマンションの敷地が削られてしまうのですか？
道路ができるのは敷地のどの部分か、図面は見せていただけましたか？

[273: 匿名さん]

>272

計画道路はモデルルームで渡される図面に記載されていて、北西側の建物の目の前。計画道路が実施となると土地は収容されて、その分敷地面積が減るから、建物の容積率、建蔽率が基準を満たせなくなって既存不適格にって構図。

[274: 匿名さん]

おそらく今回の計画道路は駅前だけで、後は時間がかかるでしょうね？
何しろ現在の道路のメンテナンス費用さえ不足していますからね。

[275: 匿名さん]

そうなんだけど、計画道路は突然動き出すってことがあるからリスクであることに変わりはない。沿線だと、下北で問題になってるよね。