プレミスト上麻生ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト上麻生についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kamiasao/

所在地：神奈川県川崎市麻生区5丁目1087番407他10筆
交通：小田急電鉄小田原線「柿生」駅から徒歩5分　
間取：2LDK～4LDK
面積：63.68m2～88.46m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

ここ、敷地に計画道路がかかってるっぽい。容積率、建蔽率を要確認。もしいっぱいに使っていたら、計画道路が実行されて敷地を収容されたら既存不適格になっちゃう。

[2: 匿名さん]

地下三階って、なかなかすごい地下室マンション。世田谷のように独立地下住戸禁止の条例が作られるとこれまた既存不適格。

[3: 匿名さん]

なんで西向きにしちゃったんだろう。LOW-Eでなかったら夏暑いよ。雁行させての西向きだから、バルコニーの向き反対にすれば南東向きなのに。

デザイナー物件みたいだけど、初歩的な設計ミス？

[4: 匿名さん]

掘り下げての地下だろうから、１階（＝地下３階）の寝室は行灯部屋。掘り下げたところの壁、結露すごいだろうな。

[5: マンション検討中さん]

私も完全北側が気になっています。隣の施設の影響でしょうか？老人ホームのようですが。
南側になるとそちらの敷地が見える？隣の施設は低層のようですが。やはり南側にバルコニーがあってほしいですが。少なくとも東側であれば・・。

[6: マンション検討中さん]

5番投稿のものです。間違えました。北向きではなくどちらかというと西側ですね。
そうすると老人ホームは東側。それでもバルコニーは東側のほうがいい気がしますね。

[7: 匿名さん]

全体がわかる図面がないから想像だけど、地下３階ってなってるから、南東側の斜面を削っての地下室マンションでしょ。だとすると南東向きにすると地下３階には日が当たらない。なので、西向きにしたってところか。

ここって高さ制限２０ｍだから、本来、６階くらいの建物しか建てられないのを、地下室の容積率不算入を使って実質９階建てを建てちゃう。

[8: 匿名さん]

>6

ここって建物を雁行させてるから、バルコニーの向きは西向き（正確には西北西かな）だけど、建物は北西に向いている。なので、バルコニーを反対にして、雁行させないとバルコニーは南東向きにできるはず。

雁行がわからなかったらググってね。

[9: マンション検討中さん]

>7 8
地下があることと、雁行しているから西向きになるのですね。高台にあるマンションだから景色も期待してるのですが、いろいろ注意しないといけないと気づきました。ありがとうございます

[10: 匿名さん]

駅徒歩５分を謳ってるけど、不動産表示って駅の出口からマンションの敷地まで。ここはエントランスが駅とは反対側だから６分はかかるでしょ。この規模だと駅側にサブエントランスはないだろうし。

HPで公開されてる情報ってまだ少ないけど、それでもここって突っ込みどころ満載。

[11: 匿名さん]

>1

既存不適格リスクは自分で調べて判断しないと。以前見に行った玉川学園の某物件の営業、条例が変わって２度と同じ建物は建てられない希少性の高いマンションですなんて説明していた。希少性が高いから価値があるなんてミスリードさせようとする。実際は既存不適格になったら資産価値はないのに。

[12: 匿名さん]

>既存不適格リスク
リスクがある建築？よくわからなくて調べました。営業はいいことしか言わないってことなんでしょうね。資産価値がなくなるのなら、正確に教えてもらいたいものですが。

>６分はかかる
この表示もなんとかならないでしょうかね。資料請求された方いますか？突っ込みどころ満載のマンションって買う気が失せてしまいます。

[13: 匿名さん]

資産価値がなくなるとは穏やかではないですね。一軒家で公共の道に何m幅繋がっていないと、建て替えができないみたいなのが、マンションにもあるということですか。
こういう件って、計画道路の件といいどのサイトから正しい情報を得るのかわからず。。
裏側の入口でも徒歩6分なら許容範囲ですが実際あるいてみないとわからないですね。今度駅から入口になりそうな所まで歩いてみます。

[14: 匿名さん]

計画道路は以下。何年か前にバス停が駅前からちょっと離れたところに移ったときに計画道路があることを知った。駅前では計画は実施中みたいなんだけど、工事してるって様子はないし完成はいつになるやら。

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000018/18095/kuikiz...

計画道路で既存不適格になるパターンは、敷地に計画道路がかかっていて、現行の敷地面積の容積率、建蔽率の制限いっぱいに建物を建てていると、道路計画が実施されて敷地の道路にかかっている部分を収容されたときに、制限を超えてしまって既存不適格になる。土地が収用されることを前提に建物を建てればいいんだけど、それだと部屋数が減って利益がとれなくなるから、そういった良心的なケースってお目にかかったことはない。ちなみに、計画遠路にかかっているところは鉄筋コンクリートみたいな恒久的な建物は建てられないから敷地配置図を見ればたぶんわかる。

それから不動産取引をする場合は、都市計画情報の確認は必須。市のHPで確認できるよ。

http://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000002354.html

おまけだけど柿生って駅前に再開発の計画もあるけど、ぜんぜん進展がない。

[15: 匿名さん]

>>14 匿名さん

わかりやすい図ありがとうございます。
なんか大分計画道路に被ってるようにも見えます。
この計画道路を作るにはかなりの家に影響しますね。鶴川方面までのばすとすると相当時間かかりそうですね。鶴川は比較的綺麗な作りのようですが、柿生は地図からみたら駅前少しくねった道が多い？ように感じました

[16: 匿名さん]

宅地建物取引業法では、既存不適格や都市計画道路を重要事項として説明はしなくてはいけないと規定しているけど、事実を説明するだけでそれがどういう意味を持つかを説明することは求められていない。

それから重要事項説明って契約の直前に説明があるのと、新築マンションの場合、内容が多くてすべてを説明できないからポイントだけを口頭で説明する。なので、十分理解しないまま契約してしまって、あとからしまったと思ってもそれこそ後の祭り。登録前に重要事項説明をするデベもあるけど、ごく一部。重要事項説明書や契約書は早い段階で提出を求めてじっくりと読んで理解したほうがいいよ。

余談だけど、玉川学園の物件で既存不適格を重要事項としてどう説明するか後学のために聞いておけばよかったかな。

[17: 匿名さん]

傾斜地なので、もしかしたらと思って調べたら敷地の一部は土砂災害警戒区域でもあった。

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000017/17971/asaob....

[18: 匿名さん]

１７さん、情報有り難うございます。こういうことも含めて情報交換ができるのが、このような掲示板の良い所なのだろうなと思いました。

マンションを買うのって初めての人がほとんどだと思います。どういうところにポイントを置いて見て行ったら良いのかとか
気が付かないでスルーしてしまう情報もあると思いますので、気がついたらドンドンアップしていけたらいいなと感じました。

柿生の駅周辺の再開発の話はあるにはあるのですね。ただそれがいつ実現するかわからないということなのかしら。

[19: 匿名さん]

宅地建物取引業法で重要事項として説明しななくてはいけない項目って決まっていて、エリアの災害リスク情報については売主は説明する義務がない。売る側にとって都合のいいことは説明するけど、都合の悪いことは当然出してこないので、自分で調べなくてはいけない。

ハザードマップとか市が情報を提供しているので、ネットで検索すればわかる。その手間を惜しんで、契約してから気が付いたらアウト。

[20: 匿名さん]

モデルルームに行くと、価格や間取り、設備、内装とかに気を取られがちだけど、他の来場者がどんな人かってのもチェックするポイント。将来のお隣さん候補なので。