シティタワー・ルフォン九段の杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティタワー・ルフォン九段の杜についての情報を希望しています。
室内の雰囲気や設備などはどのようになるのでしょうか。
色々と意見を交換したいと思っていますので、よろしくお願いします。

公式HP：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kudan/

所在地：東京都千代田区九段北四丁目8-1他（地番）　
交通：都営新宿線「市ヶ谷」駅（A4出入口）より徒歩5分
東京メトロ有楽町線・南北線「市ヶ谷」駅（5番出入口）より徒歩6分
ＪＲ中央・総武線「飯田橋」駅西口より徒歩11分、ＪＲ中央・総武線「市ヶ谷」駅より徒歩9分
東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅（５番出入口）より徒歩13分
東京メトロ半蔵門線・東西線・都営新宿線「九段下」駅（3ｂ出入口）より徒歩14分
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社　東京建築支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
完成年月：平成31年2月上旬予定　
入居（引渡）予定日：平成31年4月下旬 　
間取り：２ＬＤ・Ｋ～３ＬＤ・Ｋ　
専有面積　：70.04m2～115.84m2　


資産価値・相場や将来性のことについても教えてください。

[181: 匿名さん]

もっと重要なものがある。9割以上の相似性がある物件が仮に複数あったとして、最後どれに決めるか、というような局面で初めて出てくるような項目でしょ、名前なんて。

[182: 周辺住民さん]

法政大学と女子校が目の前のため、朝から夕方まで学生の通学者が絶えません。たまに深夜まで校舎前で騒いでいる学生さんも見かけます。学祭や運動会シーズンは、かなり騒がしくなります。毎年、近隣から苦情が入っていますね。

また、お花見シーズンには、外濠公園から靖国神社や千鳥ヶ淵への通り道となるため、人通りがかなり多くなります。

加えて、靖国通り方面から東京逓信病院への通り道でもあるため、救急車のサイレン音が聞こえてきます。さらには、朝鮮総連ビル、靖国神社がすぐ近所なので、右翼の街宣車が週末や北関連ニュースの度に軍歌を流しながら通ります。

番町とは比較対象にすらなりませんし、九段南エリアと比較しても決して「閑静」な住環境とは言えません。

[183: マンション検討中さん]

貴重なご意見ありがとうございます。
モデルルームでは絶対聞けないですね。

[184: 通りがかりさん]

番町と雲泥の差がある立地でしょうか。

[185: 匿名さん]

「番町と雲泥の差がある立地でしょうか」
→　市ヶ谷駅への利便性を重視する場合には、番町よりこちらの方が有利。要は自分が何に重きを置くかという、価値観の差。

[186: 匿名さん]

>>182 周辺住民さん
周辺住民と言うことですが、どちらにお住まいでしょう？ 通学路のメインはJRの市ヶ谷か飯田橋からのルートですよね。生徒や学生にしろ花見客にしろ、この物件の前を通りますか？救急車はどうってことないと思いますが。病院へのルートも複数あるし。逆に近い分便利じゃないですか。朝鮮総連も病院の向こう側ですからね、関係ないですよ。

[187: 匿名さん]

でも、五番町にできる三菱の新築は市ヶ谷駅までさらに近いよね。

[188: 匿名さん]

182さんと186さんのどちらが正しいことを言っているかは、まあ、住んでみれば分かりますよ。
至近距離に住んでいる者ですが、このスレは、この場所によく通っているか、確実に近所に住んでいる（住んでいた）んだろうなという的確な書き込みが時折ありますね。

[189: 元ご近所さん]

私も至近距離に住んでいましたが、あの辺はもともと住居が少ないので、あの辺かなって特定されかねない感じもあるので詳しく書けないんだと思いますね、、、
最近はマンションも建ちましたが、それでも近隣の富士見や番町とは違ってオフィスビルがメインの中に住居があるって感じですから。

186さんは総連が関係ないって言ってましたが、問題はそこじゃなくて大学と女子校の近くの交差点（旧ローソンがあった辺り）付近で、左右それぞれが街宣車で大騒ぎをする時があるってことですかね。もちろん公安も立ってますが、何も知らなかった時は何事かとびっくりしました。

あとはその先の橋が新宿区とつながっているので、抜け道になっていることですかね。

それと物件の前の道は、学生や他の方は確かに花見に限らずどの時期もほとんど通りません。
でも、外濠や靖国通りに出ないと駅には行けないですよね。通勤ラッシュの時間はどちらも大勢の学生や会社勤めの方が歩いていて、いわば「逆走」の感覚で駅に辿り着きます。
地下道もしかりですね、、、
車通勤や時差出勤なら全く関係ないお話ですが。

私は賃貸で住んでいたのであまり気にしませんでしたが、所有するとなるとやはりいろいろな情報を知った上で、納得して購入に至ると思うとまあ、こういうこともあると心得ておくといいのではないでしょうか。。
ちょっといるくらいじゃ分からない情報は、営業さんも答えられないでしょうし。

[190: 匿名さん]

貴重なお話ありがとうございます
とても参考になりました

[191: マンション検討中さん]

九段北アドレスと言えば靖国と学校が6、7割占めて、残りの大部分はオフィス。住居と言えば官舎を除けばほとんど無いエリアですからね。そこにこれだけの物件が出来ることへの評価と指摘されているマイナス的要素とあとは価格との釣り合いがポイントですね。

[192: 匿名さん]

近くのパークコート千代田富士見と比べちゃうとどうしても立地といい建物の風格といい大きく見劣りしちゃうよね

[193: マンション検討中さん]

>>192 匿名さん
いやいや、40階、500戸以上のまさに再開発タワー物件と比べてどうする？そういうのが嫌な人がこっちを選ぶんだから。

[194: マンション検討中さん]

意向シートを出して重要事項説明会に行ってきました（契約はまだ）。

価値観は家族によって大きく違うと思うのですが、
お役に立てばと思い書き込みます（長くなってすみません）

家族：千代田区在住共働き夫婦＋未就学児1人
庶民的家庭ですが、夫婦でフル勤務なので職住保育園近接を希望しています

そもそも番町ブランドには興味なくここの立地に魅力を感じています。
営業さんは「番町と遜色ない！」などといっておられましたが
皆さん書かれているように住所も違うしそもそも住宅街ではないのでだいぶ違うと感じます。
「愛媛に水揚げされただけで、もし対岸に揚がってたら「関サバ」なんですよ、
味は一緒です」とかとはわけが違うと思います．．．

良いと思った点
市ヶ谷・飯田橋の両駅が使える（JR飯田橋ホームは100mほど市ヶ谷方向に動く予定）
スーパーも九段のリンコスに近いし飯田橋の三徳、新宿のマツキヨ、ハナマサも利用可能
飯田橋のサクラテラスや駅ビル、再開発が進む西口エリアにアクセスが良いのも魅力
富士見と麹町の両エリアの保育園に申し込める（保育園事情が良い千代田区でも北東ほどあふれているので）
児童館などの各種区の施設も両エリア使えて、区役所・保健所も近い
新宿に抜ける道路沿いなのでタクシーがよく通り、車寄せがある（ちょっと拾ったり降りたりが便利）
新宿側に抜けられるので習い事・塾などに行くのにも便利
靖国通りも外堀沿いの通りも学生が多く、子どもが将来塾帰りなどするのも安全
子どもが増えたり大きくなって売却・賃貸に出す際に以下3種類の異なる層がターゲットになる
・都心の小ぢんまりした便利なところに住み替えたい高齢者（逓信病院徒歩圏内）
・共働き子育て世帯（お母さんも忙しくて公立小学校→中学受験の場合には学区も良い）
・白百合や暁星幼稚園を受験する家族か合格した家族のセカンドハウス（家は別区にあるが平日のお教室通いや通園用にこのあたりに賃貸を借りる方が結構いる）


デメリットに感じている点は
コミュニティバスのバス停が目の前だが逆周り（九段→麹町→区役所）
名前が長くて英語とフランス語のちゃんぽんなのが恥ずかしい（JVなのは分かっているのですが．．．）
少し狭く感じる（80平米の部屋が下の階にも増えればうれしかった）
隣の郵政住宅が民間売却→マンションになると値下がりするかも
（このマンション開発時に買取を持ちかけたがダメだったそうなのでしばらくはないとは思う）


今も近隣に住んでいますが、救急車音などは気にならないです
街宣車は驚きましたがたまのことですしメインは靖国通りなので許容範囲と考えています。

重要事項説明会には子持ち夫婦が多い印象でした。
低層階は抽選になる部屋もあるようで、
九段の杜の景観に興味があるわけではなく立地で買う方が多いことがうかがえました。

[195: マンション検討中さん]

>>192 匿名さん
パークコート千代田富士見が良いというかたはたまに売りに出ているようですし待ったほうが良いと思います！
この物件はいわゆる「タワマン」とはまったく違いますのでタワマンがよい方はタワマンに住んだほうがいいです！

[196: 元ご近所さん]

194さんの中で私と認識がちょっとだけ異なる点があるので、こういう考えもあるという参考で読んでくださいね。

・学習塾や習い事
幼稚園〜小学１、２年生くらいまでなら、正直お遊びなのでどこも同じかと思いますし、我が家も色々利用いたしました。
でも、学年が進むにつれてやはり、学習塾のレベルの乖離が気になりだします。
結局は御茶ノ水や茗荷谷方面や港区方面へ足を伸ばし始めます。
いわゆる「国語塾」やら「作文塾」、サピで上級クラスに行く為の塾等、、ご家庭での教育方針にもよりますが、この辺の学習塾では物足りなくなるかもしれません。公文レベルなら全く問題ありません。
たまたまかもしれませんが、私の周囲では私も含めて小学校入学のタイミングで、より良く多種多様な塾を抱える前述エリア付近に引っ越します。もちろん、そうではないご家庭が多いかと思いますのでご参考レベルで。あくまでも家庭の方針次第ですから。

・賃貸需要者
高齢者も対象になると、営業の方が話されたとしたら不親切だし、口先だけだなあと思ってしまいました。
現実的な問題として、高齢者の方に貸すのは若い世帯に貸すよりもリスクが多いのかと思います。売却もこじんまりとした住宅を求めている方と、子育て世帯が使っていた部屋の広さのギャップがありすぎるかと。。あの辺りで管理費含めた７０平米をトゥーマッチと思わない高齢者の方はむしろ、番町の静けさを求められるのかなとも思いますし、、

でも近隣私立幼稚園の通園時期の間、賃貸で暮らす方は多いので短いサイクルでも需要は確かにあります。

・学区が良い
これは文京区でもよく言われてますよね。でも千代田区の特に中学の学区についてあそこがいいとかどこがいいとか聞いた事ないのですが、、私の主観です、すみません。
小学校は番町が麹町かとか色々言われますが。
でも結局、中学は私立に行かれる方が多いので、そもそも学区について出て来ないのかもしれませんが、、

私はもともと永住目的でしたが、子供の教育の観点から引っ越ししたのでこういう意見になるのかもしれません。共働きでしたら、また違う観点の優先順位があると思います。

抽選になるほど人気の物件なんですね！でもお子様連れのご家庭が多いと住みやすそうですね。

でも郵政宿舎が売りに出るのはびっくりです！
あそこは完全な南向きで、前のビルと離れているし日当りもいいですよね。前々からいい場所だなーって思っていました。
もしマンションになるならあそこはいいですねー　

[197: 匿名さん]

習い事の選択肢が近場で多いのはありがたいですね。
周囲でもお子さんに色々習わせているご家庭多いですが、送迎に時間を取られるので苦労なさっている話もよく聞きます。
子どもに合ったところ＝近場とは中々いかないこともありますが、
遠くて続けられないよりは近くから選びたいというのも心情です。

[198: 匿名さん]

子供の習い物はのちのち財産になるのでその気持ちはよくわかります。将来、その道に進むわけではなくても、その分野に強くなれるからいいと思います。私も小さいときに学んだことがいま、役だっているような気がします。

[199: マンション検討中さん]

>196 元ご近所さん

194を投稿した者です。貴重な情報ありがとうございます！

書き方が悪くて一部誤解がありました。
営業さんによると郵政宿舎も買い取って併せて開発しようとしたけれど
現状売却の予定はないとのことで現在の計画となったそうです。（営業さん談）
ただ建物の古さや郵政グループの財政状況や他の場所の郵政宿舎が
いくつか売りに出されてマンション開発されている状況をかんがみると
そう遠くないうちの開発もあり得る思っております（ここは完全に私見）

あと、高齢者への賃貸も営業さんに言われたわけではなく
子育てを終えた夫婦が病院・買い物の便利さから九段南に住む例を
何例か見たので、という根拠の私の勝手な想定でした。


重要事項説明会では、低層階に子育て世帯が多く、
高層階（70平米の上のほう含む）にはやや高齢世帯が多いようでした。

我が家は現状保育園確保など未就学児のことで頭がいっぱいで
先々学習塾の種類やレベルを追求することになる可能性までは
ほとんどイメージしていませんでした。
色々教えて頂いてありがとうございました。

将来の引越し（売却・賃貸）がそう遠くない時期になる可能性も
あると考えてオプションなど検討したいと思います。

[200: 元ご近所さん]

194さん

高齢者といっても確かに子育てを終えた方が住むのは確かにありますね。私も存じ上げています。もうない言葉かもしれませんが、いわゆる後期高齢者を想像してしまい、、失礼しました。

教育については、先々のことはなかなか想像できませんし、状況も変わる事もありますし、、
しかも共働きならなおさら、優先順位が違いますものね。差し出がましいと思ったのですが、Tips程度に思っていただければと思っております。

それより、先ほどNHKニュースで知ったのですが、日本郵政が野村不動産を買収するか検討中とありました。住友の提案を断ったのは、そういう経緯もあるのかもしれないと思いました。

この物件は、賃貸にしろ売却にしろ、ニーズがありますし、九段北価格ならさらにいいですよね。