変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10
変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10
変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10
変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10
変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10
変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10
変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10
変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10
変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10
変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10
[スレ作成日時]2009-12-21 18:40:07
注文住宅のオンライン相談
変動金利は怖くない！！その１５
| No.101 |
by 匿名さん 2009-12-25 14:05:31
削除依頼
住宅はローン払えなくてカードローンでしのいでカード枠いっばいで行き詰まるとかな。
|
|
|---|---|---|
| No.102 |
by 匿名さん 2009-12-25 14:23:03
借り換えもいろいろお金がかかってタダではないから、月々の支払いが難しいレベルまで年収が落ちているのだったら借り換え自体が難しいんじゃないかな。
|
|
| No.103 |
by 匿名さん 2009-12-25 15:27:50
銀行の人に聞いたところ、借り換えの相談に来た人はその手続の
あまりの煩雑さに諦めて帰る人がほとんどとのこと。これが現実。 抵当権抹消から付け替えまでの司法書士費用もろもろ大変だよ。 他行で借り換えの場合でも返済期間延長は難しいんじゃないかな？？ |
|
| No.104 |
by 匿名さん 2009-12-25 15:41:15
まぁ、本気で返済が苦しくなったら、支払いを遅延する前に銀行に相談してみるといい。
支払い完了がいつかにもよるが、期間を延ばしてくれたり、一時的に返済額を減らしてくれる事もある。将来的に回復の見込があれば、何とか対応出来るかもしれない。 ただしそれまでに一度でも遅延していると難しい。 |
|
| No.105 |
by 37 2009-12-25 16:10:58
銀行での借り換えの条件で、多そうなのは、現在の残りのローン期間までが多いですよね。
稀に期間を延ばすことが可能と謳っているローン商品もありますね。 また、物件評価額の200%まで融資してくれる銀行が多いと思います。 ただ、抵当権を外し、再設定したりなどの税や手数料を考えると、よほどのメリットがないと、借り換えは大変ですよね。 稀に、固定期間中に金利タイプを変更できる商品もあるらしいですが。 金額的には自由度がありますが、期限の利益はとても重要なことです。 可能な限り長く借りておいて、繰り上げしていくのが良いと思います。 繰上手数料の高い商品では、そうもいってられないかもしれませんが。 |
|
| No.106 |
by 匿名さん 2009-12-25 16:35:04
お客が他行へいってしまうのと比べたら、延長のほうが銀行はうれしいでしょう。
一度延長したら、二度目は駄目というのは理解できない。延長しても全然駄目そうなら、 あきらめさせるというのはあると思うけど。 |
|
| No.107 |
by 匿名さん 2009-12-25 16:51:50
実際に他行で借り換え何度もやってるから、厄介なのは知ってるよ。
保証料が７０万とかかかったり、司法書士の抵当権設定費用がかかる。 でもそれが払えない人が面倒だとおもうだけだろ。 読みが外れたと思ったら多少の損はかぶっても動いた方がいい場合も ある。１度きめたらそればっかし、というのは金融にかぎらずよくないな。 たとえば数年前は短期固定でかりて期間満了で優遇が消えるような場合 保証料を内枠にしても借り換えた方が返済額が軽減できるケースはあるよ。 これもまた、銀行さんの内部事情社会情勢にもよるからね。 ２年前はそこまで貸出競争が激しかったが、今じゃ借り換え？ へ？ってな感じ。銀行もあんまり個人に貸す気ないから。 |
|
| No.108 |
by 匿名さん 2009-12-25 18:08:21
最近固定さんの元気が無いのはボーナスカットで退場したからか。
|
|
| No.109 |
by 匿名さん 2009-12-25 18:24:58
銀行から手紙がきました。
幸いまだ一度も滞納していないが、 「支払が苦しくなったらすぐにご相談を。一定期間利子だけの支払いなど、いろいろな措置が可能です」というような内容でした。 全期間変動ですが、固定さんにも同じ内容がいっているのかな。 銀行も、マンションもうらうより、金返してもらいたいのでしょう。 いざとなったら、相談しましょう。 |
|
| No.110 |
by 匿名さん 2009-12-25 20:06:21
>109
貸出の際に属性ランクしてあるわけ。でもって不良債権予備軍はマークされてる。 奥さんとの連帯債務とか、勤務先業種が不況業種で不安定とか。 それと、給与振込口座に指定されていたらあなたの給与もボーナスもまるわかり。 むこうさんは赤信号でているってことだよね。 俺なんか賃貸物件いっぱいもっていて自宅ふくめて負債も多いけどみたことないぞ。そんな手紙。 |
|
| No.111 |
by 匿名さん 2009-12-25 20:15:23
３回滞納したら、自動的に債権は保証会社に転売されるしくみだからだよ。
住宅ローンのこげつきは、支店長の成績にかかわるからね。 よくあるのは、離婚とかで勝手に所有権登記が奥さんに移されていて、債務者の旦那が 支払い不能になるとかいうケース。 本当は見逃しちゃいけないんだけど、無理だよ支店と物件が離れていたらわからない。 ２回以上滞納したら借り換え審査の稟議が通せないのだと思うよ。 利子だけの支払いってのは、普通は支店長が自分の権限でやることなんだけど 今は本店から指示がでる時代なんだねぇ。 |
|
| No.112 |
by 匿名さん 2009-12-25 21:37:11
ところで皆さん幾らの支払いでびびってるの？
|
|
| No.113 |
by 匿名 2009-12-25 21:47:25
それは金額より年収比率によるだろ？
|
|
| No.114 |
by 匿名さん 2009-12-25 22:00:31
銀行は四十年ローン作るべきだな。
|
|
| No.115 |
by 匿名さん 2009-12-25 22:03:38
高額のローン破綻ふえてるの？
|
|
| No.116 |
by 匿名さん 2009-12-25 22:28:51
変動低金利の触れ込みで、無理したローン組むからだよ
|
|
| No.117 |
by 匿名さん 2009-12-25 22:44:23
|
|
| No.118 |
by 住民でない人さん 2009-12-25 23:56:34
離婚して所有権を奥さんに移すことなんてできるの？
そんなの法律的にできないと思うけど？ できるの？ |
|
| No.119 |
by 匿名さん 2009-12-26 01:37:54
|
|
| No.120 |
by 匿名さん 2009-12-26 05:05:26
＞離婚して所有権を奥さんに移すことなんてできるの？
民法って知ってますか？ 所有権も債権も相手に断りなく自由に譲渡できますよ。 例えば、Ａ銀行のローンの残っているマンションをＡ銀行の 断りなしに勝手に売りに出し、売ってしまうことが出来ます。 世間一般そうなっています。 その際、抵当権抹消を求めるのは所有権者の当然の要求 というでけであって、所有権移転登記の要件ではないです。 借金のかたになっているものは勝手に転売してはいけない という法律はないです。 勝手に転売しても抵当権を行使すれば所有権が制限されるからです。 制限をうけないためには、譲渡されたものが代位弁済すれば たりるわけです。 同様に離婚業の際、調停でも裁判でも銀行の断りなしに 勝手に所有権を移転し登記もできますよ。 ただ当然のことですが抵当権者が抵当権を行使した場合 文句が言えないというだけですよ。 |
|
| No.121 |
by 匿名さん 2009-12-26 07:13:03
＞同様に離婚業の際、調停でも裁判でも銀行の断りなしに
離婚業という業はないな。 離婚協議の際・・・な、離婚でも遺産分割でも「協議書」をつくる。 |
|
| No.122 |
by 匿名さん 2009-12-26 07:35:30
>>120
>民法って知ってますか？ >所有権も債権も相手に断りなく自由に譲渡できますよ。 所有権は物件で、物に対する権利ですから、自由に売買出来ますよ。 しかし、債権は人（法人を含む）に対する権利ですから、自由には譲渡出来ません。 民法を知っているなら常識ではないですか。 |
|
| No.123 |
by 匿名さん 2009-12-26 08:17:53
＞債権は人（法人を含む）に対する権利ですから、自由には譲渡出来ません。
そうですか、私の不動産投資ローンは勝手にノンバンク間を譲渡されましたけど。 通知義務があるだけです。 約束手形とかは債権じゃないんですかね。 債権譲渡の効力は、債務者と債権者との合意だけで成立します。また債権の譲渡は、当事者（債権者債務者等）が反対の意思表示をした場合には適用しません。 譲渡に反対する債務者は一括弁済するしかない。 しかしながら、債権譲渡を知らなかった第三者に対しては債権を譲渡したことを主張できません。 ですから、こげついた住宅ローン債権を保証会社に譲渡しても、離婚協議で所有権を取得した 離婚した妻に対抗できない。 債権を譲り受けたことを第三者に主張する為には、譲渡人（債権を渡した人）から債務者へ通知するなどの対抗要件を必要とするからです。 銀行は失踪した債務者などに公示送達などの手続きで通知しないといけません。 |
|
| No.124 |
by 匿名さん 2009-12-26 08:27:22
ほれ、条文よめ
債権の譲渡性(第466条) 1. 債権は、譲り渡すことができる。ただし、その性質がこれを許さないときは、この限りでない。 2. 当事者が反対の意思を表示した場合には、譲り渡すことができない。ただし、その意思表示は、善意の第三者に対抗することができない。 当事者の反対の意思の表示である債権譲渡禁止特約がある場合、その存在を知らないことにつき重過失のある第三者には対抗できるが、単なる過失、つまり軽過失であれば対抗できない。 |
|
| No.125 |
by 匿名さん 2009-12-26 09:11:55
ネット番長、税務知識も法律知識もないね。さすが理系だ。
|
|
| No.126 |
by 匿名さん 2009-12-26 09:26:35
理系は、頭を使う仕事。
文系は、頭を使わない仕事。 |
|
| No.127 |
by 匿名さん 2009-12-26 10:17:22
頭使う前に気をつかえば？
|
|
| No.128 |
by 匿名さん 2009-12-26 14:23:24
つかもう変動金利は全く関係ないなｗ
|
|
| No.129 |
by 匿名さん 2009-12-26 14:36:49
変動金利で繰り上げ返済。これは頭金が少ない借り入れのケースでは最適階。
というか、リスク軽減の必要から強迫観念でやっていることだ。 ただ、流動資産に余裕のある層は最初から自己資金を豊富だから返済金額の 所得比率が低い。 繰り上げ返済などに貴重なキャッシュをつぎ込まず、もう少しましな運用をする。 固定か、変動かなんて議論する前に、買った物件の現在価値を気にしている。 他に資産があれば、自宅の所有権の持分（＝１－時価に占めるローン割合） などどうでもいい。 |
|
| No.130 |
by 匿名さん 2009-12-26 15:06:12
>ただ、流動資産に余裕のある層は最初から自己資金を豊富だから返済金額の 所得比率が低い。
そんな固定さんがこんな変動スレが気になって仕方が無いなんてあり得ないわけですからここにいる 方はギリ固定なわけですね。なるほど。流動資産に余裕があるわけも無く、繰上資金すらなく、 ギリ固定なので正当化に必死でここに常駐している。 いや、していたけどとうとう力尽きて競売行きになった人がいるから最近おとなしい。そういう事。 それなら繰上前提の変動のほうが遙かにマシですね。 >繰り上げ返済などに貴重なキャッシュをつぎ込まず、もう少しましな運用をする。 差額繰上だけで年間約４０万元本が減るのですが、これよりマシな運用って例えばなんでしょうか？ 私は繰上が一番リスクが少ない運用方法だと思いますが。もっと安全で利回りの大きい運用先が 有るなら是非教えて欲しいです。 |
|
| No.131 |
by 匿名さん 2009-12-26 15:24:15
＞差額繰上だけで年間約４０万元本が減るのですが、
それって、ただ買い物しているだけ。４０万減ったすえにただ手に入るのは 所有権の一部でしょ。おおざっぱにいっちゃえば、利回り１％内外の金融商品 に繰り上げ額分投資しただけでしょ。 それは将来の中古不動産を買っているだけで、価値は将来いくらでも変わりうる。 極端な話、全部返済し終えた時点で価値が５００万円になっている不動産と ３０００万円のままも不動産と同じ考えでいいんですかね。 不動産って転売のオプションを買っているんだという考え方もありますよ。 ことに都市部のマンションなんて価格変動しますからね。今後も。 ＞もっと安全で利回りの大きい運用先が有るなら是非教えて欲しいです。 私は、賃貸不動産とＥＴＦに均等に資産配分してますけどね。自宅の残債が減ることより 大事なことは時価評価そのものですよ。目減りする資産にキャッシュをつぎ込む愚は 経験しないとなかなかわからないでしょうが。 |
|
| No.132 |
by 匿名さん 2009-12-26 15:45:38
|
|
| No.133 |
by 匿名さん 2009-12-26 17:11:00
＞あなたなんでマンション購入したの？
購入理由？ 前のマンションが古くなったので買い換え。 |
|
| No.134 |
by 匿名さん 2009-12-26 17:26:14
＞あなたなんでマンション購入したの？
購入理由？ 前のマンションが古くなったので買い換え。 |
|
| No.135 |
by 匿名さん 2009-12-26 18:40:14
なんでもいいけどスレチであることだけは確かだな、うん。
|
|
| No.136 |
by 匿名さん 2009-12-26 20:19:20
なんだよ、自分が訊いたくせに。
|
|
| No.137 |
by 匿名さん 2009-12-26 20:54:20
デフレ状況下で変動金利とはいえ、収入の減少を考えたら
怖くないというのは甘いな。 怖いか怖くないかは、頭金の多さで決まるもの。 怖いという状況は ①ローン返済に行き詰る ②売う却しても負債が残る という状況が二つ重なったときだ。 それは １）所得が下がる、あるいは必要な支出が増える ２）物件の評価額が低下する という事態だ。 防ぐには、常に 売却価格＞残債 にしておくことだが、最初からローン完済時の評価額程度の 自己資金は入れておくことだ。 それ抜きに変動でいくら年４０万元金減らそうが 物件評価の減＞残債の減なら 恐ろしいにきまってる。 だいたい住宅ローン抱えた時点でインフレを期待するものだ。 インフレ期待するから固定に賭けるというならわかる。 デフレ想定で変動なら金利はマイナスになりようがないわけで いつしか所得＜ローン支払いになることがなぜ 想像できないのだ？ |
|
| No.138 |
by 匿名さん 2009-12-26 20:57:26
＞いつしか所得＜ローン支払いになることがなぜ
→いつしか所得のうちローン返済にあてられる額＜ローン支払いぬなることがなぜ |
|
| No.139 |
by 匿名さん 2009-12-26 21:32:35
>>137
それ変動と関係ねーじゃん。固定は皆頭金入れるのかよ？ というより、同じ条件ならば元本の減りが早い変動のほうが遙かに有利なんだから変動だけが怖い理由にならない。 「頭金入れないと住宅ローンは怖い！」ってスレでも立てたら？ >だいたい住宅ローン抱えた時点でインフレを期待するものだ。 期待と現実は違う物。インフレに期待して無謀な固定を選ぶほうがよっぽど無理が有るだろ。 |
|
| No.140 |
by 匿名さん 2009-12-26 21:40:25
＞そんな固定さんがこんな変動スレが気になって仕方が無いなんてあり得ないわけですから 変動スレが気になるのは、あまりに常識からかけ離れた思考にその背景がどんなんかなと 気になるだけ。それと我田引水の屁理屈が笑えるから。 ＞それなら繰上前提の変動のほうが遙かにマシですね。 マシかマシでないかより、デフレの本当の怖さ、不動産下落の本当の怖さを知らないで ゼロ以下になりえない金利の返済を「これで大丈夫」とかとくとくと語る姿が興味深い。 |
|
| No.141 |
by 匿名さん 2009-12-26 21:49:33
>140
>マシかマシでないかより、デフレの本当の怖さ、不動産下落の本当の怖さを知らないでゼロ以下になりえない金利の返済を「これで大丈夫」とかとくとくと語る姿が興味深い。 確かにそれはそうだね。 語ってる人はある意味、自己暗示のようなものもあるんだろうけど。 |
|
| No.142 |
by 匿名さん 2009-12-26 21:54:42
＞というより、同じ条件ならば元本の減りが早い変動のほうが遙かに有利なんだから変動だけが怖い理由にならない。
おいおい。言わなくてもわかっていると思ったが、金利上昇って一旦はじまったら急激だよ。 インフレリスクを無視して ＞元本の減りが早い変動のほうが遙かに有利って、 変動金利が現時点のフラットを上回る事態はありうるよ。 同じ条件なら・・・って不動産に同じ条件の物件なんてないないんだよ。 担保物権が同一でない以上同じ条件のローンは二つとないよ。 ＞「頭金入れないと住宅ローンは怖い！」ってスレでも立てたら？ 必要ないよ。真理だから。誰も否定しない。 インフレになれば変動は怖い。デフレが続いても所得が横ばいで生活コストが 増えたら変動はやばい。 残債へらしても担保価値が下がり続けたら追いつかない。 ギリだの余裕だの言ってみても所詮未来の所得が横ばい以下だと想定してない だろう。 ＞期待と現実は違う物。インフレに期待して無謀な固定を選ぶほうがよっぽど無理が有るだろ。 無理になるのは、所得が減るからですよ。 ちなみに、デフレが何年続きその間残債は何割になる計算なんですか？永遠に続くなら あなたの言うことは正しい。しかしその前提にこそ無理がある。 |
|
| No.143 |
by 匿名さん 2009-12-26 21:56:39
＞担保物権→担保物件
|
|
| No.144 |
by 匿名さん 2009-12-26 22:20:29
さ、そろそろループ１からやり直しますか。
固定さんは破綻者が出てメンバー減ってるようですが。 >ちなみに、デフレが何年続きその間残債は何割になる計算なんですか？永遠に続くなら ちなみにインフレは何年続き、金利はいつどの程度上がりそうですか？って質問と同じですね。 |
|
| No.145 |
by 変動派 2009-12-26 22:54:42
142の意見はもっともですが、変動派はそれを一切受け付けないのが決まりごとになってるから＾＾；
金利に安心を得られない変動では、自分達は間違いないと邁進することで、心の平安を得ています。 そこを覆されると心のバラスが大きく崩れます。だからその辺はご配慮ください。 |
|
| No.146 |
by 37 2009-12-26 23:40:17
142さん、よく分からないので教えてください。
デフレ下で、変動金利だろうが、下限があることは分かっています。 でも、仰っている内容だと、固定を選択した方が更に怖いと感じたのですが… 変動は金利上昇リスクがあることは分かりますが、デフレを意識するなら、固定より変動の方がリスクが少ないのではないでしょうか？ 購入物件の流動性リスクは、その通りだと思いました。 |
|
| No.147 |
by 匿名さん 2009-12-26 23:50:37
固定の主張ってハイパーインフレだけだからな
|
|
| No.148 |
by 匿名さん 2009-12-26 23:53:03
まあ２０１０年はフラットが一番なのは間違いない事実だけどね。
|
|
| No.149 |
by 匿名さん 2009-12-27 00:07:21
>同じ条件なら・・・って不動産に同じ条件の物件なんてないないんだよ
借り手の条件の事言ってるんだが？同一人物が固定と変動で迷ったらって事。デフレが続いても所得が横ばいで生活コストが増えたら変動がやばいとか言うけどその人物が借入時固定を選んでいたらもっとやばいだろ？ 逆に言えば同じ条件ならすでに固定を選んでしまった奴らは借入時変動を選んでおけばもっと余裕が有ったはず。 下手したら退場せずにすんだヤツもいたかもしれない。 デフレ時のリスクは借り手の条件が同じならば変動のほうが有利。変動のリスクは金利上昇だけ。 しかも借り手の条件が同じならばその人が借入た当時の固定金利を変動が追い越さなければ不利にはならない。 借入時3%ならば変動が4.5まで上昇して初めて対等になる。将来固定が下がるとか言うヤツがいるが、いくら 下がろうが、その金利では借入る事が出来ないって時点で無意味。それと、金利は実質金利で見るべき。 仮に政策金利が3%になってもインフレ率が3%なら今より実質金利は低いから返済は楽になる。 政策金利0.1物価上昇率-2の今より2007年の政策金利0.5、物価上昇率0.1の時代のほうが名目金利は高いが 実質金利は低く、もっとゆとりが有った。 固定は名目でしか物事を考えられないから困る。 |
|
| No.150 |
by 匿名さん 2009-12-27 00:09:50
>まあ２０１０年はフラットが一番なのは間違いない事実だけどね。
仮にそうでもおまえを含めて高値掴みの高金利固定で身動き取れない口だろ？ なんだったら来年家買い換えたらどうだ？なら恩恵を得られるぞ。 それとも頭金が少なく担保割れでまさに身動き取れずか？ |
|
| No.151 |
by 148 2009-12-27 00:16:24
>150
３月引き渡しなので、恩恵受けれますが？？ |
|
| No.152 |
by 匿名さん 2009-12-27 00:22:24
>>151
それは良かったね。 今年の3月は株価暴落銀行の自己資本比率低下で長期金利が上昇し、長期固定は3%超えていたから そうならないといいけどな。毎年3月期は企業の資金需要の高まりから金利は上昇傾向になるからな。 -1%優遇でも2%超えてるなんて事は十分有るわな。なら銀行の10年固定のほうがマシかもしれない。 |
|
| No.153 |
by 匿名さん 2009-12-27 00:23:07
>>149
>デフレ時のリスクは借り手の条件が同じならば変動のほうが有利。変動のリスクは金利上昇だけ。しかも借り手の条件が同じならばその人が借入た当時の固定金利を変動が追い越さなければ不利にはならない。借入時3%ならば変動が4.5まで上昇して初めて対等になる。将来固定が下がるとか言うヤツがいるが、いくら下がろうが、その金利では借入る事が出来ないって時点で無意味。それと、金利は実質金利で見るべき。仮に政策金利が3%になってもインフレ率が3%なら今より実質金利は低いから返済は楽になる。 固定は既に低金利になり始めたよ。知らないのかな？ １２月実行情報では１％台も出たから。こうなると変動のメリットが吹き飛んじゃう。 それで来月からはフラット-１％優遇だから、民間の固定はさらなる低金利傾向にもなりうるよ。 |
|
| No.154 |
by 匿名さん 2009-12-27 00:24:36
>152
金利の考え、長期固定とフラットは違うぞ！やめとけ藪蛇になる！ |
|
| No.155 |
by 匿名さん 2009-12-27 00:25:02
|
|
| No.156 |
by 匿名さん 2009-12-27 00:27:16
|
|
| No.157 |
by 匿名さん 2009-12-27 00:33:49
>>155さん
ごめん、私も実行は来年２月なの！ |
|
| No.158 |
by 匿名さん 2009-12-27 00:39:09
あのー、フラットって団信が銀行の保証料の倍近く払う必要があるじゃないですか。
結構大きな負担ですよね。 それと、1%優遇って元々審査が甘いフラットだと、これなら返せるって勘違いして借りちゃう人とか 沢山出てきて10年後に返せなくなるっていう第二のゆとりローンになる可能性高いそうですよね？ 今まで以上に審査厳しくするとかしないと。元々固定選ぶ人はインフレ高金利になる事が前提になっている ようですので。仮にデフレとはいかなくても低成長低金利時代が続いていたら10年後の負担増はやばいでしょ。 10年後のニュースの見出しが想像出来そうです。 繰上も制約有りますし、そのときそのときの経済状況や個人の状況で能動的に動けないっていうか、 私はフラットのメリットをあまり感じられないですね。 やはり変動＋返済額軽減繰上が最強に安全でお得な気がします。 |
|
| No.159 |
by 匿名さん 2009-12-27 00:40:14
いつのまにかすでに固定で借り入れた人がいなくなって新規の人だけになってますねｗ
過去スレで元気の良かった固定さんは本当に退場しちゃった？ |
|
| No.160 |
by 匿名さん 2009-12-27 00:43:55
|
|
| No.161 |
by 匿名 2009-12-27 00:45:25
フラット最強かなぁ？ 変動で1.6優遇なら悩むけどな(0.875対1.6)。 フラットは10年後2.6に戻るから、その時変動が4.2以上でないと当初10年の差(0.725)が埋まらないよね。 11〜20年目の変動が5％で同じ位かな？ 5％超えってバブル初期の頃。 やっぱり変動が有利かなぁ。
|
|
| No.162 |
by 匿名さん 2009-12-27 00:56:37
最強という表現は適切ではないけど、一番魅力なのは間違いないよね。
ただ、２０年固定１％台出てきたから、あとは手数料とかその優遇を受けられるかなどのバランス。 |
|
| No.163 |
by 匿名さん 2009-12-27 01:13:16
|
|
| No.164 |
by omom 2009-12-27 01:26:17
>>161
＞フラットは10年後2.6に戻るから、その時変動が4.2以上でないと当初10年の差(0.725)が埋まらないよね。 11〜20年目の変動が5％で同じ位かな？ どのような条件設定のもとで、そのような計算結果になるのでしょうか？ 今後１０年も０．８７５が続くとは思えませんし、仮に１０年間０．８７５が続いたとしてもそうはなりません。 当初１０年で（１．６の間に）元本の半分以上を減らせる見込みがある場合には、金利上昇リスクも考慮すると、フラットの方が優位だろうと思います。 |
|
| No.165 |
by 匿名さん 2009-12-27 02:14:45
結局既に固定で借りちゃた人が哀れなのは決定ですね。
|
|
| No.166 |
by 匿名さん 2009-12-27 07:42:32
一番哀れなのは、高値で買ってしまった人じゃない?
変動と固定の金利差なんか吹っ飛んじゃう。 |
|
| No.167 |
by 匿名さん 2009-12-27 08:01:25
>当初１０年で（１．６の間に）元本の半分以上を減らせる見込みがある場合には、．．．
それは変動も同じだ。 固定の人は繰上げできるけど、変動の人は繰上げできないと仮定してない？ 10年間一度も繰上げできないような奴はどうせ自滅するよ。 ただ、来年に限って言えば、 10年で完済できるなら、変動。 10年で完済できないなら、フラット。 ってとこかな。 |
|
| No.168 |
by 匿名 2009-12-27 09:06:53
|
|
| No.169 |
by omom 2009-12-27 12:10:45
>>167
＞固定の人は繰上げできるけど、変動の人は繰上げできないと仮定してない？ いいえ。経済力、返済力は同等という前提です。変動も繰上が前提です。 ２．６％になるときにかなり元本が残っているようでは一概にフラット優位とは言い難いので、「当初１０年で（１．６の間に）元本の半分以上を減らせる見込みがある場合には」という条件を付しただけのことです。 また、当初１０年だけを考えても、変動が固定１．６％より有利だとは言えないでしょう。 なお、私は元々変動派ですが妄信的な変動派ではありません。変動より優位性があると思われる固定が登場するのであれば、素直にその魅力は認めます。念のため。 |
|
| No.170 |
by 匿名さん 2009-12-27 12:22:10
＞デフレを意識するなら、固定より変動の方がリスクが少ないのではないでしょうか？
リスクというのは、将来変化の不確実性の度合いです。 物価動向の予想は ①デフレが１０年以上長期化する・・・あったら一大事 ②５年後にはインフレにかわる・・・・一番無難 ③今後１０年安定推移・・・・かなり困難 デフレは長く続かないと読む人が固定を選ぶのです。 ３５年とか３０年とかの長期負債を負うことは、その期間中インフレの時期の比率が 高いという想定をしているわけです。 低金利が続く＝デフレが続く というケースと 低金利が続く 物価安定というケースがあります。 ゼロ成長・低成長が続くと言うのは、ある意味楽観論だと思います。消費の低迷で価格競争が続く 中で放置すればデフレが続き、それを止めるような強力な政策をとればそれを契機に方向転換し ます。 過去の１０年間、個人消費が落ち込まずにこれたのは、企業景気が持ち直す政策の効果でしょう。 規制緩和住宅大量供給は企業の業績を上げ、個人の負債残高を増加させた。 格差が広がるなかでデフレは国民の不満の緩衝材になった。だからこそ国民は「低成長・安定」の錯覚を抱いた。 しかし今後は「凋落衰退」というデフレ本来の事態が到来するかもしれません。 そうなってはいけないと、政権交代が起きた。さて景気回復はなるかという大問題。 定金利を賛美しているうちに日本丸自体が沈没したら元も子もないです。 |
|
| No.171 |
by 匿名さん 2009-12-27 12:36:01
インフレのときは借金が有利、デフレのときは貯蓄が有利 。
だから、インフレのときは金利をあげてデフレのときは金利をさげる。 借金する側は先を読んだ選択が必要。 デフレを意識するなら、ローンを組まずにまず頭金を貯蓄。しかるのちインフレに変化した 時期を見越してローンを組むというのがまっとうな考え方。 まっとうな考え方の人はいま貯蓄をしている。 高額なローンでマンション買おうなんて考えていない。 貯蓄も繰上げ返済も意味は同じようでそうではない。 インフレ時代にゆっくりローンを払っていくうちに借金自体が目減りし デフレ時には低金利の変動＋繰り上げ返済でローン自体をなくす。これが理想。 仮に１０年デフレが続いたとしたらローンを払っている自分自身を見直すべき。 資産価値が下がっているのなら、頭金が返ってくる時点で売却すること。 不動産価格は消費者物価変動との相関が低い。金利がさがるとマネーが流入して 高値になったり金融の引き締めで急落することがあるかだ。 そうなると、物件価値の変化を抜きにローン返済だけ語っても仕方がない。 郊外を買って、価格が下落する人はデフレを想定して変動で借りていること自体 大きな自己矛盾。 彼らは、物価安定、所得安定、不動産価格安定、金利安定（低金利硬直化）と勝手な想像を めぐらしているだけ。 一方、所得に余裕がある人が、価値のさがりにくい場所を５年前頃 買っていればデフレが続いても物件価格は下がらない。 デフレを想定して変動金利で借りていても全く 困ることはない。皮肉な言い方をすれば、物価低迷を低金利で生かし不動産価格の地域格差の間で サヤを抜くことをねらっている。 インフレになるまでじっくり住んでインフレ終了後に高く物件を売ってデフレで賃貸年金暮らしに入れば御の字だろう。 |
|
| No.172 |
by 匿名さん 2009-12-27 14:34:28
>>119
>なお、私は元々変動派ですが妄信的な変動派ではありません。 いやいや、あなたは十分に妄信的な変動派ですから。 今まであちこちのスレに貼り付けてきた妄信的な言動を全否定ですか？ｗ 柔軟な対応力が無く、変動スレを荒れさせる一因になってた人がよく言うよ。 >変動より優位性があると思われる固定が登場するのであれば、素直にその魅力は認めます。念のため。 これまたビックリ発言ですね。 １％台の固定が登場しても（スレの中で我々変動派がその固定の優位性を認めている中でも）、固定叩きに勤しんでいたのは過去のことで流すのですか？ あまりにも驚く発言だったので、我慢できずに発言しました。さようなら。 |
|
| No.173 |
by 172 2009-12-27 14:36:20
アンカー間違えた。169のomomさんへの提言。
>>169 >なお、私は元々変動派ですが妄信的な変動派ではありません。 いやいや、あなたは十分に妄信的な変動派ですから。 今まであちこちのスレに貼り付けてきた妄信的な言動を全否定ですか？ｗ 柔軟な対応力が無く、変動スレを荒れさせる一因になってた人がよく言うよ。 >変動より優位性があると思われる固定が登場するのであれば、素直にその魅力は認めます。念のため。 これまたビックリ発言ですね。 １％台の固定が登場しても（スレの中で我々変動派がその固定の優位性を認めている中でも）、固定叩きに勤しんでいたのは過去のことで流すのですか？ あまりにも驚く発言だったので、我慢できずに発言しました。さようなら。 |
|
| No.174 |
by 匿名さん 2009-12-27 14:48:07
>>172の方がよっぽどうざい。消えてくれ。
|
|
| No.175 |
by いつか買いたいさん 2009-12-27 14:52:26
>>174しかし、言ってることは確かに事実だよな。だからしゃーないんじゃないか。
|
|
| No.176 |
by 匿名さん 2009-12-27 15:14:11
変動派ピンチ！
うひょひょひょ。 |
|
| No.177 |
by 匿名さん 2009-12-27 15:15:13
変動馬鹿は言動も変動だね。なんちって。
|
|
| No.178 |
by 匿名さん 2009-12-27 15:55:05
それでも現時点では
変動金利が有利なのは事実なんでないかい？ これから家を買う人はフラットでも良いが このスレ書き込みしている固定派の方々は これから家を買うのかい？ |
|
| No.179 |
by omom 2009-12-27 16:12:45
>>172
私以外の人の発言を私の発言だと誤解した上に誹謗中傷とはいただけませんね。 もっともこの種の個人攻撃は、私がコテハンにしているから起こることですね。 今後omomは名乗らないこととします。それが荒れる原因でしょうから。 |
|
| No.180 |
by 匿名さん 2009-12-27 16:40:02
もう家買ったよ。結構低い金利で固定にしといてよかった。
|
|
| No.181 |
by 匿名さん 2009-12-27 16:43:16
＞仰っている内容だと、固定を選択した方が更に怖いと感じたのですが…
自己資金を豊富に用意した人が固定を選んでいたら大丈夫。 変動で毎月１３万払っている人と固定で毎月１３万払っている人ではどちらが 得か・・・という話でなく、どちらが安全かという話です。 元金返済をすることは安全とは全く無関係。安全なのはあくまで当初の自己資金の 投入額です。なぜならデフレのときは借金は少ないほうがいい。インフレなら減らさなくても 自然に目減りする。 返済比率が高い人が固定を選んでいたら最悪です。でもそういう愚かな人は 少ないのでは？ 金利の低迷はデフレの長期化にほかなりません。少しでも景気が上向けば金利はすぐに ０．５％くらいは動きます。今の固定との金利差などすぐに埋まってしまいます。 変動金利は、金利が下がればその分返済が進む。しかし実際デフレも進むわけで０４％程度 金利を下げてくれてもモノやサービスの価値は２％も下がっている。ボーナスが３割減なら 年収は８％はさがっている計算です。 ２％程度のゆるやかなデフレでも１０年で物価は１８％安くなります。不動産と消費者物価は厳密には別に考えるべきですが、５０００万で買った物件が１０年後は４１００万で買える理屈になります。 一方、借入金３５００万円、３５年の変動固定金利差は支払額で月３万円程度、１０年で３６０万。 ローン控除を加えても買わないでいたほうが得という計算になります。 デフレ環境下で住宅ローンを組むメリットがあるのは所得水準が高く金融資産が豊富な層だけです。彼らにとって住宅ローンとは１０年間ローン控除で４００万強の税額が節約でき手持ちのキャッシュを温存し他で運用する機会が得られるたいへん結構な代物。買い替えしたり二軒目を買う理由はそのあたりにあります。それでもさすがに今後はデフレが長期化する懸念を感じて自分の所得 低下を心配しはじめています。 ３５年間全部変動でいくって人はいません。３５年低金利が続いたら日本は終わってます。 さて３５年間ずっと一つのマンションに住み続けている人も稀です。３５年前の１９７４年当時分譲マンションは高級物件と民間の２ＤＫ中心で、あとは公団分譲くらいしかなかったこともあります。大抵は３代くらい持ち主が変わってます。 一方、この３５年間だけでも、スタグフレーション、（１９７４～１９８６）資産バブル（１９８７～１９９０）、不動産デフレ（１９９２～１９９４）、消費者物価デフレ、（２００１～２００４）ミニバブル、（２００６～２００７）再び消費者物価デフレ（２００８～）といろいろあったわけです。 過去１０年比較的安定していた消費者物価のなかで、不動産価格も、ローン金利も長期低値安定 という「安定神話」が生まれたようです。 |
|
| No.182 |
by 匿名さん 2009-12-27 16:49:23
ところで元金返済ばかり気にして、住み替えって発想がないのはなぜですか？
子供のため、家族のために買うマンションという言葉に自己陶酔している方々が問題なんですかね。 ５５００万円のマンション買っても将来地価がさがって４５００万円でもっと立地のいい マンションがあったら買い替えしたくなりませんかね。 頭の中ではデフレを想定し、不動産だけ自分で底値と決め付けてるんですね。 家族のために買ったマンションを神格化していませんか？転売など考えない、家族愛の シンボルだ。しまいにはお金に換えがたい・・などと。これは不動産デフレの罠にはまる 典型例ですね。 または、２０年経って子供が成人したら子育てよりわが身の老後を考えて立地を選ぶで しょう。老後のことを考えたらここから先２０年は自分たちの生活を主体に住まいを考えたい と思うようになりませんかね。 家族の愛も育つでしょうし、お子さんも「成長」します。 成長しないのは日本経済なんです。自分の勤める会社も成長しない。 さて今後政府の施策が奏功し５年以内にデフレが収束して年２％程度のインフレに転じたら １０年目にお金の価値は現在とかわらないということになります。しかし毎年２％物価上昇しはじめた時点で変動金利は上がっていきます。 インフレは銀行にとっては「債権の目減り」です。銀行は今変動で貸していても、インフレになっても ５年１２５％ルールで債務者から金利だけ確実に奪い取れるのです。「固定との差額」の繰上げなる ものも知らず知らずに金利に化けてしまいます。 ここでやるべきは繰上げではなく固定への借り換え。でも０，４％上がった時点で固定も０．４％上がります。ここで決断できないと次にまた０．５％上がったらら固定は３．５％、変動は１．９％、まだ 迷うでしょう。 |
|
| No.183 |
by 匿名さん 2009-12-27 17:15:51
私は変動一本にしました。
現状金利は１％切ってますし １０年はローン控除受けられますから。 これを使わない手はないって感じですね。 今後金利が上がったら（私は優遇後２％が目安ですが） 今の恩恵はあきらめて貯蓄を投入するだけです。 |
|
| No.184 |
by 匿名さん 2009-12-27 17:36:47
三菱信託の1.6%優遇により、0.875%で契約しました。とことん比較検討した結果なので悔いはありません。
|
|
| No.185 |
by 匿名さん 2009-12-27 18:44:44
>179
>今後omomは名乗らないこととします。それが荒れる原因でしょうから。 分かってないなぁ～。 名前変えて書き込んでも、あなたの妄信的な発言が続く限り、荒れるのは変わらないだろ？ それくらい頭使って考えたら分かるでしょ？ 名前を変えれば解決ではなく、考えそのものの問題なんだから。 |
|
| No.186 |
by 匿名さん 2009-12-27 18:47:33
>変動派ピンチ！
再来年、フラットの1%優遇が切れたら、立場逆転！ 来年、家を買う人は素直にフラットにしておけばいい。 どうしても変動が得だと思えば、借り替えればいい。 逆はできないから。 |
|
| No.187 |
by 匿名さん 2009-12-27 18:54:01
|
|
| No.188 |
by 匿名さん 2009-12-27 18:57:15
フラットの1%優遇って、まだ少し先でしょ。
今ローンを実行する人はやけくそで変動? |
|
| No.189 |
by 匿名さん 2009-12-27 19:06:35
ローン控除あって実質利息ゼロ。変動でも十分メリットあるが。
|
|
| No.190 |
by 匿名さん 2009-12-27 19:06:46
>ここでやるべきは繰上げではなく固定への借り換え。
なんで固定に借り替えなきゃならないのか。 変動の使い方をわかっていないのでは? 先が読めないからこそ、余裕があるなら繰上げすべき。 いつまでも複利を敵に回すもんじゃないよ。 たとえ今1%以下の金利でも利息を払うのはもったいない。 変動の極意はいかに早く完済するか。 そのために、金利上昇の可能性はあるものの、低金利の恩恵を最大限に利用する。 |
|
| No.191 |
by 匿名さん 2009-12-27 19:09:52
|
|
| No.192 |
by 匿名さん 2009-12-27 19:17:25
繰り上げ急いでしなくても控除が切れるまで繰り上げしないで貯金なり堅い投資をするほうがいいでしょ。元金均等変動の場合は。
|
|
| No.193 |
by 匿名さん 2009-12-27 19:21:57
控除で実質利率ゼロと1%その違いはでかいよ。3000万で年30万、子供手当一年分ですよ。
|
|
| No.194 |
by 匿名さん 2009-12-27 19:43:27
>実質利率ゼロ
変動と固定との相対差を問題にしているのに。 絶対値で論じてどうする。 固定だって1%戻るから、子供手当一年分ですよ。 ってか。 |
|
| No.195 |
by 匿名さん 2009-12-27 19:47:51
無利子と有利子その違いはでかい。無駄なお金は一円も払いたくありません。
|
|
| No.196 |
by 匿名さん 2009-12-27 19:55:22
固定は１％台からローン控除でそこから-１％だから、実質０．５％ほどの差しかないですね。変動とは。
これは安心料としても安いですね。固定の低金利はすでに始まっているし、今から借り入れる人は固定がいいと思うよ。あとは自力で低金利固定の銀行を探して（銀行に相談して）いきましょう！ |
|
| No.197 |
by 匿名さん 2009-12-27 20:10:25
固定に借り換えを勧めたくないのは、たとえ一時的に変動金利が高くなっても、
そのまま金利が高い状態が続くことはなさそうという予想ですね。 素人が固定に借り換えしようかなと思った時には、すでに金利はあがって いる。しかたなく高い固定で契約、その後金利下降という、損を地で いくパターン。 あわてないほうがいいと思うよ。 |
|
| No.198 |
by 匿名さん 2009-12-27 21:35:22
不思議に思うんだが何故固定は来年新規借り入れベースで変動はすでに借りてしまって人が基準で比較してるんだ？
そもそも新規で借りる人が一方的に固定派を名乗り、変動を一方的に批判している事に違和感を感じる。 普通、新規で借り入れる人は（自分も含めて）変動がいいか固定がいいか検討しているはず。なのに固定ありき の前提になってる。 |
|
| No.199 |
by 匿名さん 2009-12-27 21:39:10
印象としては
固定＝シミュレーション出来ない人。感覚や自分の感に頼る人。 変動＝シミュレーションや比較検討が出来る人。損得の意識が強い人。 |
|
| No.200 |
by 匿名さん 2009-12-27 21:45:00
＞変動の極意はいかに早く完済するか。
おーい。一体何年で完済するつもりなんだい？ ２０年？それとも１０年？まさか５年とはいわんだろう。車のローンとはちがうぞ。 ＞低金利の恩恵を最大限に利用する。 威張っていうほどの固定・変動の金利差か？ ３００万や４００万繰り上げたところで金利が上がって１２５％５年ルールで 支払いかわらなかったらものとのままだぞ。 過去の経験論で固定から変動へ借り替えた人は多かったけど、今後は逆だよ。 同じ戦術はそうながくは使えない。状況は１５年前とは大違いだ。 これからは変動があわてて固定に借り替える時代だぞ。 下りのエレベータも地下につけば上昇に転ずる。それと同じ。 低金利の恩恵なんていっているのはバブル時代の理屈とあまりかわらん感じだ。 いつまで続くか低金利。１９８５年頃もこれだけの低金利を利用しない手はない と言ってあわてて住宅買っていたんだけどね。 |
|
by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
||
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
