登記上は別会社でも住所は同じグループ企業。それが売主の物件を仲介するというのはアリですか？

[宅建勉強中]

12月16日号のSUUMO（スーモ）マガジン町田・相模・麻生版に、ヴァンクレール町田（分譲地、一部建築条件き）
という広告が載っているのですが、売主が（株）トーシンファミリーで、仲介が（株）トーシンホームという会社です。
名前からしても同じグループ企業と判りますが、この２つ会社の住所は全く同じなので、別会社といっても
その実態は売主物件ではないのかと思うのですが、こういうのは宅建業法に引っかからないのでしょうか？
もしこれが良いのならば、便宜的に別会社を作ってしまえば、自社物件からも仲介手数料を取る事が出来そうです。
この是非についてわかる方がいましたら、コメントお願い致します。

※SUUMOのホームページで検索しても出てきました。（2009年12月20日現在）

[158: 匿名さん]

124以降155までのレスで残ったのが、5つ。記録的削除。
日本語以前ということだろう。

名誉棄損は一般論に終始すれば、会社名が出ていても問題は無い。

さて、本題。
宅地建物取引業法は、無秩序な不動産取引が横行していたので、消費者保護のために制定した法律である。
知識のある第三者が、消費者を助けて安全な取引を行わせることが目的だ。
会社の一部門を法人化して、仲介することが消費者保護になるだろうか？
否だ。
仲介料を稼ぐことが目的となっており、法の趣旨に反している。
悪乗りのアウトライダ－だ。
おかしいと消費者から指摘があれば、仲介料は半額なり、無しとしなければ、次第に消費者の不満が大きくなる。
目に余ると出来なくなるから、知らない者を対象にこっそりとやることですな。

[159: 匿名]

みずほ銀行で住宅ローンを組むには、みずほ信用保証という保証会社の連帯保証をつけることを条件とされます。
他の保証会社を選ぶことはできません。
ローン契約でそうなっていますから。
そして、みずほ信用保証はみずほ銀行と同じ「みずほフィナンシャルグループ」なのに保証料を払わされます。
私は住宅ローンを組んだ時、実際にみずほ信用保証に保証料を払いました。

みずほ銀行だけではなく、他の都銀も、いや、都銀どころか地銀、信金、農協、金融機関すべて身内の保証会社の保証をつけないとローンを組めないようです。
つまり、金融機関は金利で稼ぎ、身内の保証会社は保証料で稼いでいます。何十年もこうした仕組みが続いてきたのに、社会問題になっていません。


一方、不動産売買で売主のグループ会社が仲介業者の場合、仲介手数料を支払うと、売主は販売益で稼ぎ、仲介業者は手数料で稼ぎます。
でも、購入希望者がその仲介を気に入らなければ、自分で仲介業者を探して選ぶことができます。
たとえ売主にとって専任媒介でも、買主に対しては仲介業者を強制することはできませんから。
他の仲介業者を選ぶというと、売主が物件を売ってくれないという誤解がありますが、そんなことはありませんでした。
そんなことしたら、買主が指定した仲介業者に何を言われるかわかりませんから。
私は実際にこの方法で購入しましたよ。

[160: 匿名さん]

保証料は保険だから、仲介手数料と違って危険負担している。
全く別物、例えにはならないように思うけど。

[161: 匿名]

160
いや、そんなことはないですね。
貴方が他人に100万円を貸す時、自分の奥さんをその他人の保証人にさせますか？
奥さんが保証人としてその他人(借主)に保証料を請求したら、その借主は、なんてがめつい夫婦だと思うでしょうね。
普通は貸主の身内が保証人になるなんて常識外なことです。それを銀行はやるんですね。
グループ会社が名目を変えて収益をあげることがダメというのであれば、銀行の身内である保証会社が受け取る保証料だって同じくダメなはずです。
それに危険負担といっても、そもそも融資する時点で銀行に貸し倒れリスクがあるのだから、
それを銀行が、形式的にリスクを保証会社に移転し、そこで金利以外に保証料という名目で請求する。
支払った借主にとっては、実質的に利息の上乗せと同じです。
それだったら、最初から銀行が金利を上乗せして融資すればすむ話です。
でも、皆さんは、そういうものだと納得しているのか、文句を付けてもどうにもならないと諦めているのか、誰も銀行に文句を言いません。
不動産の仲介業者のように、保証料が安い会社に変更したいと思ってもできません。
銀行のこのような商売が非難されず、不動産屋の場合はダメというのは何故ですか？

[162: 匿名さん]

仲介者にリスクはありませんから、保険とは全く違います。
仲介手数料は、消費者の保護目的です。

奥さんの例えはよくわからない。
旦那が死ぬと混同しない？

[163: 匿名さん]

>161
161さんは十分に銀行を批判的に書いていると思いますし、不動産も悪どい、銀行も悪どいという事でしょう。それで不動産が良いという事にはならないと思います。それから、銀行の件は公正取引委員会は何と言っているのかな？保証会社を自由に選べず、保証料に大きな差があるとしたら、ローンと保証の抱き合わせのように思えますが・・・

ただし、保証料はやはり仲介料とは違いますし、奥さんの例もどうかと思います。
貸し倒れリスクを回避するための保証人を貸主の身内にするなんて事は、普通はナンセンスですからやりません。銀行があえてその貸し倒れリスクをグループ内で負担するのは、ローンが滞った時の対応を柔軟に出来るようにして、少しでも回収をスムーズに進めたいからでしょう。

それから「トヨタ」だとか「みずほ」だとか、時々不動産ではない話が出てきますが、不動産に限定しないと話が横道にそれますよ。

[164: 匿名さん]

>162
>仲介者にリスクはありませんから、保険とは全く違います。
>仲介手数料は、消費者の保護目的です。
ここ、ちょっと矛盾してると思います。仲介者にリスクがなかったらどうやって消費者を保護します？
仲介者には瑕疵保証などのリスクがありまし、仲介料の上限が高額なのはその対価だからでしょう。
但し（トーシンの場合そうですが）売主が宅建業者の場合には本来売主が負担すべきものですから、グループ会社の仲介にそのようなリスクはなく丸儲けですね。

[165: 匿名さん]

仲介者に瑕疵保証のリスクがあるのですか？
その辺り、もう少し根拠立てて説明してもらえるとありがたいです。

[166: 匿名さん]

>165
164です。
宅建業者が仲介業務をする場合、瑕疵の有無を調査して買主に説明する義務があります。また当然に期待される調査を怠って買主に損害を与えた場合には、損害賠償する責任もあります。
これらを「瑕疵保証のリスク」という言葉で表したつもりでした。

[167: 匿名]

保証料と仲介手数料の性質が違うのは言うまでもないことです。
しかし、不動産の売主もローンの売主も、販売益(銀行の場合は金利)以外に身内の会社に利益をあげさせていていることには変わりありません。
ここでは売主が本来の利益とは別に、身内の会社に形を変えて利益をあげさせることの是非が論点でしょう？
そういう意味ではなぜ保証料は許されて仲介手数料はダメなのでしょうか?

保証にはリスクがあると言っても、そんなことは関係ありません。
リスクを見込んだ上で延滞率を予想し、利益を上乗せして保証料を設定しているのですから、儲かることについては同じです。
ただ、私は銀行を悪者扱いする気はありません。業務効率を良くしてグループ会社全体が利益をあげることは企業として当然です。
ですからデベロッパーも身内に仲介会社を置き、グループで利益をあげることも否定しません。

[168: 匿名さん]

住宅瑕疵の調査義務があっても専門家ではないから、建築士に依頼すれば責任は建築士となる。
この場合の調査費用は仲介手数料に含まれますか？
宅建資格は取ったが、ずいぶん前で忘れたが、そんな義務は無かったように思う。
（念のため、私は素人ですからね）
売主が仲介者に伝えて、それを購入者に伝えない場合は責任問題となりますが、それを除けば、瑕疵の責任は売主でしょう。
また、当然か否かが争点になれば、証明が非常に難しい。
結局、瑕疵のリスクは無いことになる。

[169: 匿名]

親会社の物件を仲介する業者に仲介手数料の値切り交渉すると普通は結構負けてくれますよね。
銀行の身内の保証会社は絶対に保証料を負けてくれませんから、不動産仲介業者の方が良心的なもしれません。
(ただ、某大手不動産のファミリー仲介業者はびた一文負けてくれませんでした。ですので、仲介業者を別の業者にしました。)

[170: 匿名さん]

これはどちらが良心的かという問題じゃなくて、どちらもNG行為だと思います。
銀行は保証会社を指定する行為がNG。グループの保証会社を使えば金利をさらに引きますよとか、そちらに誘導するのはOKだと思いますけどね。
不動産会社は、本来は売主又は販売代理と表示すべきところを仲介と表示しているのがNG。売り出しの広告っていうのは売主しか出さないでしょ。そこに特定の不動産業者を記載するわけだから、売主と何か特別な関係があるのは明らかであって、中立な立場での仲介など出来ないはずですからね。

[171: 匿名さん]

>>売り出しの広告っていうのは売主しか出さないでしょ。

普通は、仲介業者がだします

[172: 匿名さん]

＞＞銀行は保証会社を指定する行為がNG。

債権者が保証会社を指定することは、必ずしもNGではないと思いますよ。
債権者がこの人（この会社）が保証人であれば融資するという条件を付けるのは自由ですから。
逆に債務者に保証人を自由に選定する権限があるなんてことは聞いたことがありません。

公取委うんぬんの書き込みもありましたが（＞＞１６３）、債務者が保証会社を自由に選べないことを公取委が問題視することはないと思います。

[173: 匿名さん]

いや、それは客から見れば、競争原理が働いても良い。
まあ、直ぐにカルテル化するだろうけどね。
１社専任は、独禁法に掛かりそうだね。

[174: 匿名さん]

保証会社は、銀行の天下り会社になるんだろうね。
旧公庫なら、天下りと批判を受けるだろうね。
良からぬ構造が見え隠れしてる。
駄目だよ。これ。

[175: 匿名]

174さん、おっしゃるとおりです。
銀行には保証会社をはじめ多くの関連企業があって、そこに出向させられるんです。
官僚の天下りと似ています。
ただ高級官僚の天下りと徹底的に違うのは、銀行員時代の高給はありません。給料は半減するのです。
まあ、民間だから、我々納税者たる一般国民はとやかく言えないかもしれないですが。

[176: 匿名さん]

売りだけじゃなくて、買いにまでグループの仲介挟んでるの見ると何だかなって思うよ。
粗末な契約書で100万近く払わされてるのに、こっちの申告手数料の10万も払う気ねーでやんの。
買いの値段も相当刺されてるし。
一般消費者が馬鹿である限り毟れるだけ毟られるだろうね。

[177: 頭が悪いので]

もう少しわかり易く丁寧な言葉でお願いします。

何を仰りたいのか、理解不能です。