GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[1212: マンション検討中さん]

諸経費が入っていない！
固定資産税の下がり方が異常！
修繕計画を反映してない修繕積立金！
納税の説明がない！シミュレーションにも入ってない！

ちゃんとわかった上で購入する分には止めませんよ。メリットはないと思うけど（笑）

[1221: 管理担当]

[No.1187～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[1222: マンション検討中さん]

まあ、彼には頑張ってほしいですね。
可哀想ですが、言ってることが理解できなければ仕方ありません。
せめて、内容を否定できるようになってから、絡んできてほしいものです。

[1231: 管理担当]

[No.1223～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1232: 通りがかりさん]

前にも誰か言ってたが、彼のいうことはだいたいあってる。

これからの人は参考にすべき。

[1233: 通りがかりさん]

フォローするわけではないが、納税なんてどこの会社も説明してこない。
ここだけの話ではない。

ただ、買うときは当然考慮すべき。

[1234: マンコミュファンさん]

そもそもの話、仕入れ値が上がった分を管理費値上げという形で価格転嫁してるだけで別にGAだけが批判される理由にはなってないけどね。

どこの企業もやってることで、それができている企業が過去最高益の決算を叩き出してバブル超えの株高につながってるわけで。

営業の対応云々は属人的な問題でしかない。もちろんマンション投資するには難しい時代であるのは確かだけど。管理安くてCFプラスになる業者見つけたけど、やはり社歴が浅すぎて不安は残る。

あと、なんだかんだGAのアプリは使い勝手良かった。

[1235: 検討板ユーザーさん]

管理手数料値上げしたの、ここくらいだけどね。しかも5倍！まあ、それで利益をあげてるのだから会社としてはいいんでしょう。
投資する場合は管理は変えられるのでCFが一番重要だと思いますが…

あと、シミュレーションが適当なのはここだけではない。今まで言われてきたことを踏まえてそれでも納得できたら買えばいい。

[1236: 検討板ユーザーさん]

逆に値上げしないとこはよくやってけると思うけどね
アマギフ配ってないから？
ならGAでアマギフだけ貰って他で購入ってのが消費者行動しては正解かな

[1237: マンション掲示板さん]

>>1236 検討板ユーザーさん
おっしゃる通り、物件に大差がないなら、ここからはアマギフを貰うだけにして、CFのよいところから買うのが不動産投資としては正解でしょう。

[1238: 検討板ユーザーさん]

>>1237 マンション掲示板さん

具体的にどこの会社の物件がCFが良いのですか？
都内物件限定で管理プランやサービスと合わせてご教授願えますでしょうか。
複数社の話を聞きましたが、物件が異なるので同一条件での比較は難しいのですが、各社で大差なく金利条件はGAが一番良かったです。

[1239: 口コミ知りたいさん]

>>1238 検討板ユーザーさん
管理手数料、どこよりも高くないですか？
過去の投稿みてください。長くなるので。
管理手数料が高いので、物件がフラットならCFが悪くなる。私を含め複数の方の考えです。
金利が逆にどこも一緒でしたが、今は違うのかな？
オリックス、イオン以外ですか？

[1240: マンション検討中さん]

ちなみに手数料が高いのは営業さんも認めていたから、事実だと思いますよ。
物件をみてくれ！といわれましたが、第三者に査定してもらいましたが普通でした。

[1241: 検討板ユーザーさん]

>>1239 口コミ知りたいさん

月の収入と支出が変動するのは嫌だったので、サブリースのプランで比較しましたが大きな差はなかったです。サービス含めるとGAの方が充実しているように思いました。
銀行はいずれもオリックスでしたが、金利は異なってました。

[1242: 検討板ユーザーさん]

サブリースならGAがベストだろうね
他社と違って解約もしやすいし

ただ、サブリースはやめとけ
無駄に高い保険入るのと一緒だ　
まぁみんな保険大好きだから保険会社がめっちゃ儲かってるんだけど

[1243: 口コミ知りたいさん]

>>1241 検討板ユーザーさん
サブリースでしたか。
99％を越える入居率でサブリースは必要ないとの立場です。集金代行の場合、あきらかに高い。
確かに家賃保証でしたら、他社とそんなに変わらないかもしれません。
金利は他社との比較教えて欲しいです。
オリックスはどこも、1．6でした。去年の話です。

[1244: マンション検討中さん]

同じく家賃保証はすすめませんが、個人の判断ですからね。
シミュレーションを精査しておかしい部分や足りない部分を修正させるか、自分でして、納得のいく投資を初めてください。
納税、諸経費、修繕計画がわかっているなら反映させた修繕積立金などなど。

[1245: 検討板ユーザーさん]

住宅ローンは5年前と比べてもかなり下がってるのに投資用ローンはほぼ変わってないんやね

[1246: 評判気になるさん]

>>1244 マンション検討中さん
今なら金利上昇も加味しなきゃならないでしょう。少なくとも私なら10年後0.5、15年後以降1％はあげるかなあ。
まあ、シミュレーション見るまでもなく投資不適格だけど(笑)

金利が上がれば家賃があがる？
物件価格が上がり続けても、家賃にほとんど反映していないことからも、嘘か本当かは明らかだ。

[1247: 評判気になるさん]

>>1246 評判気になるさん
リノシーで物件買って、ランドネットとか別のとこで管理任せれば管理費が高いとかそういう問題は解決されそうだけど、そうしている人いる?

[1248: 匿名さん]

>>1247 評判気になるさん
ランドネットがいいかは置いといて、ここから買った人は、営業のいうことに納得しているんだから、その発想にはいきつかないのでは？

物件が普通なのは、みなさん認めている。
これからの人で、投資にはCFが重要と考えている人には買う理由がないでしょう。

[1249: 検討板ユーザーさん]

>>1247 評判気になるさん
それができる人は、そもそもここから買わないでしょう。
それをやるメリットは、物件が他社より明かにいい場合のみにあります。物件が並なら、面倒なだけ。

[1250: 坪単価比較中さん]

>>1247 評判気になるさん
他社で購入した物件を格安で管理してくれる会社はないかと、、、
大体の会社の管理条件で条件いいものについては自社販売の商品に限定されてますよ。

[1251: マンション検討中さん]

>>1250 坪単価比較中さん
管理してほしいところで、1件買えば可能かもしれません。一緒に管理してくれるところも多いはずです。

[1252: 通りがかりさん]

そもそも三為業者なんて管理くらいでしか差別化できないんだから管理を変える前提で買うやつなんていないだろ
物件はGAじゃなきゃいけない理由って物件数が多いくらいしか思いつかない
アプリ使いたいとかなら管理変えた時点で使えなくなるしな

[1253: マンション検討中さん]

あの管理アプリうまいよな。
正直、年間1000円の価値もないくらいだと思うが、今の20代30代は紙での契約管理じゃなくて電子で契約管理できている感があった方が100倍安心感ある。
これを競合が軽視する限り、GA一人勝ちで差は開く一方だと思う。

[1254: マンション検討中さん]

どう考えても、CFのほうが大事だけどな(笑)
まあ、考え方は人それぞれか…

[1255: マンション検討中さん]

20代30代、年収600万とかで、そもそも買うこと自体がどうか。
よく調べてからにしたほうがよい。
当然ながら、住宅ローンにも大きく影響する。

[1256: マンション比較中さん]

サービス提供側は都合の良い事しか言わないから本当によく調べて。得をする人がいないとは言わない。示された損益予定表に、

変動金利が上昇する可能性を含めて試算されているか
固定資産税は試算されているか
不動産取得税
修繕積立金は新築時から数倍になるが計算はされているか
壊れたエアコン給湯器食洗器浴室乾燥機その他を直す費用は試算されているか
サブリース手数料の上がる可能性
当然自身が住まない物件は住宅ローンで組むのはNG　金利高めの不動産投資ローンで計算されているか

正直相手は百戦錬磨なのでそれを言っても素人だと論破される恐れがあります。
少しでも不幸になる人が減りますように。

[1257: マンション検討中さん]

GAは大丈夫なものも含まれるが、注意喚起としてはよいでしょう。

あと、初期費用がシミュレーションに入っているか、納税が考慮されているか。
リノベーションとかでかさましされてないか。
サブリースとはいえ、35年間収入が一緒になっていないか。
よく調べてから購入してくださいね！

[1258: マンション検討中さん]

金利上昇の可能性があると思ってるなら、それだかけでやる価値なしになると思いますよ。
金利上昇なら家賃、物件価格があがる？
よほど上昇しない限り難しいでしょう。
物件価格が上がり続けても、家賃への反映は少ない。これが現実。

[1259: 名無しさん]

>>1258 マンション検討中さん
そのとおり。強いて言えば金利上昇すれば、遅れて今度は建物価格が下がってくるから、そのときを狙うのがいい

まぁそれを狙いすぎて何年もタイミング逃してる奴も多いけどな笑

[1260: 口コミ知りたいさん]

そもそもサブリース自体がアカンでしょ
空室保証つけなきゃいけない時点でアウト物件
GAだって昔は物件に自信あるからサブリース不要って一番安いプランを勧めてたはずだよ
今は変わったのか？サブリースつけなきゃいけないような物件しか仕入れられなくなった？

[1261: 検討板ユーザーさん]

>>1260 口コミ知りたいさん
どこよりも安かった管理手数料を5倍に値上げして、どこよりも高くなったからですよ。
サブリースだと、まだ他社並だから勧めやすいんでしょう。

[1262: 匿名さん]

家賃を引き上げた方、あるいは引き下げないでずっとやっている方はいらっしゃいますか

[1263: マンション検討中さん]

家賃は引き上げないね。
10年以上住んでもらってるし、月々の収支が 5000円ほどプラスだから退去リスクよりも継続して住み続けてもらうのを重視したいから。

固都税を考慮すると少しだけマイナスだけど問題ではないかな

[1264: マンション掲示板さん]

退去者が出た際に家賃を引き上げるか、そのままでやっているのか知りたいです

[1265: 通りがかりさん]

周辺相場次第。基本は1000円下げるか継続か。
家賃1000円上げたところで、入室が1ヶ月遅れたらペイするまでに5年以上かかるからね。
よほど周辺相場とかけ離れてない限りあげないわ。そもそも当初の利回りで満足して購入してるわけだしね。

[1266: 通りがかりさん]

物件価格は上がってるけど家賃には転嫁しづらいね
とはいえ23区駅近なら下げる必要もないのでは？
退去から1ヶ月以内に次決まらなかったことないけど
郊外物件を買わされてしまった人？

[1267: 検討板ユーザーさん]

初年度は赤字で税金が帰ってくるとして、
二年目以降、キャッシュフロー赤字なのに
利益が出て納税義務が発生した際にどうやって対応しているのでしょうか?

ふるさと納税の上限が上がるので、少しでもふるさと納税で取り返すとかは可能なんでしょうか

[1268: 評判気になるさん]

>>1267 検討板ユーザーさん
雑費脱税しなければ、納税せざるを得ません。
しかも、年々返済の利益の割合は減っていくので、年々納税額は上がります（笑）

[1269: 名無しさん]

>>1268 評判気になるさん

ふるさと納税で納税するのは可能なんでしょうか

[1270: 評判気になるさん]

>>1268 評判気になるさん
すみません。利益ではなく利息です。

[1271: 名無しさん]

現状と、黒字分加えた所得でふるさと納税のシュミで計算してみてください。
その差額分で貰える返礼品の分が賄える？ことになります。

微々たるものでしょう。

[1272: 名無しさん]

3年前にGAから2軒購入しました。
営業担当が元同僚だったこと、元恋人が購入したことで安心してよく調べず、購入してしまいました。
自業自得なのは重々承知していますが、皆さんの投稿を見てすごく不安になっています。
自身が勉強することも確かですが、専門家に相談したい場合、どの専門家が1番いいのでしょうか。
調べるとFPや不動産会社など色々出てきて、どこが1番きちんと見てくれるのか分かりません。

[1273: 口コミ知りたいさん]

>>1272 名無しさん
一番駄目なパターンですね。
YouTubeで見て勉強して、自分が一番信頼できると思う人に相談してみては？LINE相談とかやってる人も多いですよ。

まあ、この会社は、ワンルームマンション投資肯定派からもボロクソに言われてますから、覚悟は必要です。
管理会社変えるのも手だと思いますよ。契約更新せずに。

[1274: 匿名さん]

>>1272 名無しさん

>>1272
もしも、枠一杯で２軒購入なら、これから住宅ローンは組めません。
自分が賃貸でいいと思っていても、相手は違うかも。

それを踏まえて買っているなら、関係ない話ですが…

[1275: マンコミュファンさん]

>>1272 さん
出口はどう考えたんですか？
売り抜けるにしろ、持ち続けるにしろ、不動産市況の好調が続いてくれないと厳しいような気がします。

持ち続けるなら、金利上昇の想定は必須でしょう。35年上がらないと考えるのは無理がある。

[1276: 匿名さん]

GAことRENOCYでマンション6軒購入しました。一括管理がアプリで出来ることが個人的には最大の魅力であり、投資ポートフォリオ分散のために不動産を入れました。目先数年の節税効果が大きいので複数購入しましたが、仕入れ値に上乗せが大きいので5年後以降売却時点にどこまでトントンになってしまうかはリスクです。最初は日本のアナログ不動産業界をDXするという志に惹かれて購入しましたが、最近は不動産投資初心者をねらった単なる中古物件屋さんになった気がしており、これ以上の追加購入はやめようと思っています。

[1277: マンション検討中さん]

「毎月８万円の副収入」
さすがに批判が多く、最近では一部の広告などでは、「将来的に」をつけている。「将来的」は35年後なんだから笑えてくる。
しかも、家賃が下がるは置いといても、管理費修繕積立金に高ーいリノシー様の手数料も引かれて納税もあるんだから、「将来的に8万円の副収入」でもまだ酷い。
8万円の根拠は家賃。丸々副収入になるわけがない。一旦入るから副収入っていうなら詭弁としかいいようがない。

[1278: 通りがかりさん]

>>1276 匿名さん
不動産DXはどちらかというと業者向けSaaSですね
使い勝手がいいので導入社数は増えてますよ
ちなみに不動産テックとしてDX銘柄グランプリに選ばれたSRE（旧ソニー不動産）の時価総額をGAは抜かしました
少なくとも市場には評価されているようです（笑）

[1279: マンション検討中さん]

株式市場では全く評価されてませんけどね。

[1280: マンション検討中さん]

「不動産投資初心者をねらった単なる中古物件販売屋さん」

おっしゃる通り！

[1281: マンコミュファンさん]

>>1279 マンション検討中さん
グロース市場の不動産分野で時価総額はTKPに次ぐ2位だから
まったく評価されてないはちょっと無理がありますね（笑）
もちろん不動産業自体が市場で評価されにくいというのはありますが
　
投資家にとっていい会社＝顧客にとっていい会社ではないので
もう少し冷静に考えましょうね（笑）

[1282: 通りがかりさん]

そもそも全市場ひっくるめても投資用マンションをメインに扱ってる会社でGAより時価総額上なのってプレサンスとかエスリードくらい
どちらも新築専門で悪質さで言えばGAなんか比べ物にならないｗ
要は顧客の利益と会社（投資家）の利益が反比例するのがこの業界なんだよね
だからマンション投資は中小でやるのが正解
GAも創業したての頃はかなり薄利で売ってたよ

[1283: 口コミ知りたいさん]

>>1281 マンコミュファンさん
顧客にも、株主にもいい会社じゃないでしょ（笑）

株主視点をグロース市場の不動産分野でくくる意味がわからない。

[1284: 口コミ知りたいさん]

時価総額よりパフォーマンスじゃないの？
この地合いで低空飛行なんだから、全く評価されてないでしょ。

[1285: 通りがかりさん]

いや会社の評価は時価総額でいいだろ
パフォーマンスなんて区切る期間によっていくらでも変わる（都合の良いように切り取れる）んだから
たとえばここ1ヶ月の騰落率でいえば三菱地所+5%にたいしてGAは+15%
三菱地所よりGAのほうが評価されてるってバカみたいな話になっちゃうよ？

[1286: 匿名さん]

>>1285 通りがかりさん
なんで1ヶ月でみるの？
まあ、それは置いといて…
投資家にとっていい会社と、時価総額は関係ないって（笑）
時価総額がバカみたいにあっても、パフォーマンスが悪けりゃ、投資家にとって全くいい会社じゃないでしょ（笑）

[1287: 名無しさん]

>>1285 通りがかりさん
区切る位置は投資家によって違うが、大半の人はここのパフォーマンスに満足してないだろう。
もちろん、全てとは言わない。

[1288: マンション検討中さん]

なるほど（笑）

投資家「いやー、株価半分になったけど、この会社時価総額でかいからいい会社だわ！」

こういう考えもあるんですね、勉強になりました。ありがとうございます！

[1289: マンション検討中さん]

GA憎しが強すぎて支離滅裂なこと言ってるなｗ

[1290: 通りがかりさん]

>>1289 マンション検討中さん
おっ、誹謗中傷で逃げますか、残念！

そもそも、GAは嫌いではない。
ただワンルームマンションを、メリットのない層に、誇大ともとれる広告で釣って売りつける行為はねえ…
まともに成長していってほしいものだ。

業界が評価されにくいんでしょ？
投資家にとって業界自体が評価されていない。
時価総額が高かろうが、何だろうが評価されていないってことだ。

[1291: マンション検討中さん]

まあ、どっちでもいいよw

[1292: 購入経験者さん]

キャッシュフローがマイナスって、フルで融資受けてれば普通だと思うんですが。むしろ頭金ゼロでどんどんプラスで金入ってくるって、そんな物件あるんですかね・・・あったとしてもリスク高いか、そもそもそんなリスク高いなら融資おりなくて頭金必要か金利高いとかだと思うんですが。自分の知識が足りないのでしょうか、お詳しい方ご教授お願いします。

[1293: 名無しさん]

>>1292 購入経験者さん
数年前まではフルローンでキャッシュフロープラスが普通でしたよ
今よりもずっと物件価格が安かったので