ザ・パークハウス 国分寺四季の森ってどうですか？

[評判気になるさん]

ザ・パークハウス 国分寺四季の森についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-mori494/index.html

所在地：東京都国分寺市東恋ヶ窪1丁目280番4他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「国分寺」駅 徒歩13分 （北口より）（フォレストエントランスまで）
西武国分寺線 「国分寺」駅 徒歩13分 （北口より）（フォレストエントランスまで）
西武多摩湖線 「国分寺」駅 徒歩13分 （北口より）（フォレストエントランスまで）
中央本線（JR東日本） 「西国分寺」駅 徒歩13分 （北口より）（パークサイドエントランスまで）
武蔵野線 「西国分寺」駅 徒歩13分 （北口より）（パークサイドエントランスまで）
西武多摩湖線 「国分寺」駅 徒歩15分 （北口より）（パークサイドエントランスまで）
間取：2LDK～4LDK
面積：62.68平米～97.49平米
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[801: 匿名さん]

>>800
甘いですね。
マンションは、いろんな意見の人の集まりですから、そう簡単に話はまとまりません。

[802: 通りがかりさん]

>>797 匿名さん
予知能力者でしょうか。10年、20年、30年後陥落率を見積もって下さいますか。

[803: 名無しさん]

>>801 匿名さん
シャトルバスは販促には良くても、高コスト・合意形成がままならずに、解約や契約内容の変更ができないとなるとリスクもありますね。

[804: 通りがかりさん]

>>801 匿名さん
そうですよね、
この世帯数では話は簡単にはまとまらないと、私も思います。

でも、まとまらないうちは初期設定時刻表のまま運行するでしょうし、なくなったらなくなったで、どちらでもいいかな（なんとかなる）と思っています。
シャトルバスは自分の中で優先順位低めなので（問題なく毎日歩けるから）。

[805: 匿名さん]

現在フラットで駅徒歩9分・バスなしのところに住んでいますが、普段は普通に歩けても、バスがあればいいなあという時はちょくちょくあります。
ゆるやかな坂道のある13分だとどうなるのだろう。将来あるか分からないシャトルバスではなくて、市バスの本数が毎時3〜4本になると快適そうです。
あとは高齢者なった時に健康かどうか。健康ならばウォーキングにいいけど、腰を痛めたり、病院通いになるととバスの少なさが堪えそうです。

[806: 通りがかりさん]

不慮の病気は別として、加齢で歩けなくなるのを防ぐためにも、駅まで歩きます（歩かないのが一番腰にきます）。
歩けなくなったらローンの返済も難しくなるし、そうなったら売却して引越してもいいかなと。
そもそも、働き盛りのうちに返済も終える計画です。

[807: 匿名さん]

小金井は土日はシャトルバスはお休みですって。
こちらはどうなのでしょうか？

[808: 通りがかりさん]

>>807 匿名さん
平日のみです。

小金井は民間のバスがたくさん通るので、それでも良いのかも。とはいえ、かなり武蔵小金井駅から遠くて驚きました。

[809: 匿名さん]

残念ながら、シャトルバスがあるということは、それだけ不便なところということなんですよ。
国3.4.6号線が拡幅したら、路線バス通らないですかね。ぶんバスでもいいけど、国分寺駅発日吉町経由で国立駅行の路線バスが通るようになったらいいですね。シャトルバスを心配するより、そっちの方が将来も安心ですから。

[810: 匿名さん]

街中の雑踏がなく森の中だから静かですよ。
そういう雰囲気を好む人がこの物件を購入するのだと思います。

[811: 匿名さん]

森の中？ここの周りは木がほとんどないですよ。
航空写真で見れば、森の中に見えるけど、向かいは古い事務所ビルしか見えませんから、緑の恩恵を受けられるのは、東側角部屋くらいじゃないでしょうか。北側は幹線道路、西側には西武線の線路がありますし。

[812: 匿名さん]

>>802 通りがかりさん
見積もるのと予知は全然違いますよ（笑）
それにそれも見積もれないって言うなら条件が良いとされるマンション買っても同じ話ですからリセールが低いとかも言えないってことで終わりです。

[813: 匿名さん]

>>803 名無しさん
何のリスクですか?

[814: 匿名さん]

>>808 通りがかりさん

遠くないとバス出す意味無くないですか?

[815: 匿名さん]

>>809 匿名さん
不便だから安いんですよ。で、安いから皆さんここに群がってるわけで。何をそうわかってる話を今更凄いことを発見したように言ってるんでしょう?
利便性も良くて環境も良くて中身もしっかり高グレード、大手デベ。でも激安ってどこにあるんでしょう?

[816: 匿名さん]

>>811
奥まった棟の南側も森林ビューじゃなかったでしたっけ？

[817: 匿名さん]

>>815
安い？
坪単価おいくらくらいなんですか？

[818: 通りがかりさん]

>>816 匿名さん
はい、かなり緑濃いです
安くはない

[819: 匿名さん]

>>817 匿名さん
価格表出てますよ

[820: 匿名さん]

>>818 通りがかりさん
そうですか？グロスで見たらこのご時世にしては激安です

[821: 通りがかりさん]

>>814 匿名さん
ん？
意味ありますよ。本当に遠い…歩けない距離なのでバス必要です（武蔵小金井の物件の話）。だから深夜まで走らせるんだなと納得の距離感です。
武蔵小金井駅が最寄りというのは無理があるかなーと。休日でも15分はかかります。平日朝はどうかな。バス停はマンションから徒歩5分ほどはあります。広いので棟によっても結構違います。


そして、平日、というのは四季の森のシャトルバス運行について書きました。

[822: 匿名さん]

>>816
>>818
グーグルアースの３Ｄで回転させながら見てみればわかりますよ。
木はばっさりなくなって研究所が丸見えです。緑深いとは程遠い。
さすがに会社丸見えはお互いよくないので、塀かフェンスが建つんでしょうね。
まぁ、これから植樹するかもしれませんが、南の至近距離に高木があると日当たりが悪くなりますね。

[823: 匿名さん]

>>821 通りがかりさん
はい、だから遠いからバスを出す意義があるのです。徒歩５分なのにシャトルバスをわざわざだしやしませんよね、ってことです。

[824: 匿名さん]

>>820
どこと比較して「安い」と言ってるの？

[825: 匿名さん]

>>822 匿名さん
地元なのでそんなネットでしかモノを見られない人に言われてもね（笑）
緑はたくさんありますよ

[826: 通りがかりさん]

>>822 匿名さん
モデルルームにも現地付近にも行けばわかりますが、植樹の予定があるようですし、丸見えではないのでは。

[827: 匿名さん]

私もあの辺りは緑が深いと思いますけどね。
静かだし環境は良いと思いますよ。
落ち着ける環境です。
駅から離れているからこそ得られるものもあるのです。

[828: 匿名さん]

>>813 匿名さん
採算が合わなくなってもシャトルバス解約の合意に至らなければ、将来、管理組合の収支を圧迫するリスクではないでしょうか。
シャトルバス必需派と不要派で意見が真っ二つになりそう。
あと、老後の体調はどんなに健康に気を付けても分からないので、民間バスか市バスが通るといいですね。難しいでしょうが。

[829: 評判気になるさん]

>>825 匿名さん

>>825 匿名さん
私も地元です。
車で通りますけど、踏切側からは特にですけど、道からは建物しか見えませんから、森の中には見えませんよ。

[830: 匿名さん]

新しくマンション側に日立が研究棟を建てるようですよ。正確な場所はわかりませんが、前のスレで書いてありましたね。

[831: 匿名さん]

>>821 通りがかりさん
朝は山手線並に西武バスが走る花小金井はむしろシャトルバス不要論が必需派と拮抗していました。
必需派は停留所なしのノンストップを評価、不要派は西武新宿線ユーザーか管理組合の財政を心配して。
ここは健脚ならば歩けるけど、バスの本数ないので判断が難しいですよね。

[832: 通りがかりさん]

研究棟のある西半分は四季の森との間にぽつぽつ木が残っている程度ですが、東向きの棟は社員の通る門と道路を隔てて林が茂っているのは道から見えますね。春になって葉が茂ってきました。

日立は協創棟を作る際に四季の森の南にある木を一部伐採するかもしれませんが、四季の森の東側の林はそのままにするんだと思います。

[833: 通りがかりさん]

>>830 匿名さん
正確な場所、現地にもモデルルームでもらう資料にも書いてありますよ。
百も承知で、それをもってしても、環境の良さを求めるならいい立地と思いました。研究棟との間に桜の木もありますよ。日立だって丸見えは困るでしょう。研究棟なんだからなおさら。

[834: 匿名さん]

>>831 匿名さん
素直に聞きたいのですが、駅までのあの距離を本当に歩けないと思う人が多いの？皆さん昼間仕事で沢山動いて疲労困憊で歩きたくないの？ただ単に歩くのが嫌いなの？老後が心配なだけなの？教えて下さい。私は決して健脚ではありません。

[835: 匿名さん]

>>828 匿名さん
足腰の弱いご老人は停留所1つ分でもバスを使われますからね。東京都シルバーパスもありますし。
その事を思うとバスがなくて生涯安心な駅距離は6-7分くらいでしょうか。ちょうど駅近と呼んでも異論がでない分数です。

[836: 通りがかりさん]

>>831
ぶんバスには高齢者以外にそこそこ若い乗客も混じっているので、東恋ヶ窪まで歩くのが面倒に感じて利用する人もいるんだと思われます。元気な時はじゅうぶん歩ける距離ですが、雨や雪の日、猛暑の日はバスに乗りたくなるかもしれません。

[837: 匿名さん]

>>834 匿名さん
老後が心配です。あと、バスは補助手段でもあるほうがいい距離です。

[838: 通りがかりさん]

>>833
この前その桜を見ました。きれいに咲いてましたね。四季の森の壁が明るい色のせいもあってか、以前は湿気っぽくて陰気な雰囲気だった一帯がすっかり変わっていたのが印象的でした。

[839: 通りがかりさん]

>>838 通りがかりさん
そう、遠くから見てもきれいでした！ 北側道路に面した日立の敷地にも桜や椿が。

[840: 名無しさん]

>>812 匿名さん
結局、陥落率見積りは出して下さらないのですか。出せないのですか。

[841: 匿名さん]

>>828
説明ありがとうございます。
> 採算が合わなくなってもシャトルバス解約の合意に至らなければ、将来、管理組合の収支を圧迫するリスクではないでしょうか。
これですが、どこがリスクになるのでしょうか。シャトルバス用のバジェットはしっかりと会計上管理されますよね。
そしてそれにあわせて管理費が計上されてますよね。なのにどうして採算があわなくなるのか理解できません。
シャトルバスを利用する人が０だったとしましょう。でも管理費としては計上されてますから採算があわないことはありません。
もしかして、利用する人が０なのにそのぶんの管理費を払うのが馬鹿らしい＝採算があわない、とおっしゃってますか？
だとしたら、それはちょっと勘違いが甚だしいです。マンションではシャトルに限らず全員で負担するっていうもとで
動いてますよ。たとえばマンション外壁メンテ、ほとんど痛んでいないし汚れてもない、なのに資産価値維持という名目上
、また適切に維持するために必要という名目上メンテナンスされます。多額の費用をかけて。これも、採算があわない
と思う人がいるとおもいますよ。だって、そのお金をかけることによって資産がどれだけ維持され、またどれだけ建物が
長持ちするのか、の数字もでないのにやってるんですから。これもあなた流に言わせれば採算が合わない行為ですよね。
シャトルだけに限った話ではなく、あなたは単に一般的な管理費の使われ方に疑問を呈してるにすぎず、それを
「リスクである」、というのであればあなたにとっては「マンションは向かない」が、答えです。

[842: 匿名さん]

>>838
綺麗ですよね。マンションというとどうしても立地とか建物設備のハード面に
目が行きますが、植栽はいいですよね。四季が感じられるのは生活に彩をあたえて
くれて気持ちがよくなります。

[843: 匿名さん]

>>841 匿名さん
理論上はそうなのですが、現実には管理・修繕費が足りなくなったり、当初の計画からがほころびが出るケースはあるかと思います。
マンション内託児所も採算が取れずに5年以内に撤退というパターンが多いそうですし、実家のマンションも一部サービスが停止になりました（管理費は下がっていません）。シャトルバスは一番コストがかかるため、もしもの時はメスが入る可能性は0ではありません。

[844: 匿名さん]

皆さん歩くっておっしゃいますが、自転車って選択肢はないのでしょうか？駅前の駐輪場に詳しい方いらっしゃいますか？

[845: 通りがかりさん]

再開発計画でできる駅前ロータリー地下が3000台収容の駐輪場になる予定です。今は駅の周辺に仮設駐輪場が散らばっています。

[846: 匿名さん]

>>843

すいませんが、まず私は「理論上」でも「机上の空論」を話してはいません。すべて現実ベース、事実ベースでお話をしています。逆にあなたのほうが、「妄想ベース」の不安を書いてるだけですよね。そして現実逃避をされている。

> 管理・修繕費が足りなくなったり、当初の計画からがほころびが出るケースはあるかと思います。
それはありえません。もう何十年も前の現代の管理規約、マンション管理会社、ナリッジが確立する前に建てられたマンションならともかく、現代で売られているマンションでそれはないのです。なぜならば、管理費も修繕費も足りなくならないようにたんまりとプールするよう、作られているからです。そしてなによりも、それは「住民だけの問題」ではなく、今の時代は「デベが売った後も儲ける（そこの修繕費、管理費から徴収する）」というロングテールビジネスモデルだからです。
わかりますか？このお金は「住民たちのため」でもありますが、同時に「売り手にとってもさらに吸うための大事な収入源」なんですよ。
デベが本当に売った後はもうどうでもいいや、住民の好きにすればいいや、ってなんだったらそれこそ最初の修繕積立一括金だって、管理費だって必要最小限、計画なんて本来住民が作るもんだからあとはすきにやって、でいいんですよ。でもそうしない。原始規約とはいいつつ随分盛り込みまくってしっかり作り込んである。当然。後から適当に破棄されれば困るのは売主だからですよ。

>マンション内託児所も採算が取れずに5年以内に撤退というパターンが多いそうですし
テナントの話をしてるんですか。。。急に。全く関係ないですよね、それは。

実家のマンションも一部サービスが停止になりました（管理費は下がっていません）。
で、それはいつ竣工の何マンションでしょうか？きちんと調べるのでマンション名を書いてください。

> シャトルバスは一番コストがかかるため、もしもの時はメスが入る可能性は0ではありません。
一番コストがかかるのは管理会社に支払ってる業務委託費用であり、つまりは彼らの利益です。
そして、それを受け入れて合理的に住まうのがマンションです。あなた、戸建と勘違いしてやしませんか？
昔の団地じゃあるまいし、今時のマンションが住民総意で何か変わるとでも？変わりませんよ。そうさせないための
原始規約なんですから。

[847: 匿名さん]

>>844
心配なさらなくても、ここでネガを書いてる人は買う気もない人ばかりですよ。
普通に状況に合わせて文明の設備、サービスを使うだけです。
あなたのいうように自転車だって使えばいいし今時電動自転車は快適ですからね。
普通の民間バスもよし、シャトルもよし、車でもいいし、徒歩だってよい。

ここは駅近ではないけど駅近ではないかわりに良い住環境と価格が抑えられてるっていう
特徴がある。
逆に駅近であればあるほど価格は高いし住環境としては悪くなる方向に触れる。ただそれだけでしょ。
歩くのが無理だとかなんだともはやネガではなくたんなる外野のヤジですよね、それでは。

[848: 通りがかりさん]

>>820 匿名さん
グロスで激安…

[849: 匿名さん]

>>848

このグロス価格で激安って思わない人はもう今の時代に中央線でこの近辺で買えないよ。
無理なら青梅までいけばいいよ。

[850: 匿名さん]

確かに中央線物件では魅力的価格ですね。
西武新宿線や中央線のバス便物件でも同価格が
多かったです。
第一期は他の物件を見てなかったため、登録を見送りましたが、立地、価格、ランニングコスト含めてここのパフォーマンスが一番よかったので、二期で検討してます。