第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。
北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。
スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。
参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社
事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数(予定)約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー
北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階
南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階
[スレ作成日時]2016-06-17 19:33:07
三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ?
1516:
匿名さん
[2022-02-03 12:26:08]
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土地の評価を安くすれば誰が得するのか?
↓
土地の平均坪単価 800万と500万で比較します。
床の建築費 坪173万 敷地6200坪 容積率 876%
土地代(ビル床単価に含む土地代)800万の時は、坪91万
500万の時は 坪57.4万
(容積率で割った数字)
仮に従前資産 800万の土地を評価した場合
800万÷(173万の建築費+ビル床単価91万)=3.0の変換率
従前に土地100坪所有の人は300坪の床が得られる。
次に土地評価が500万の場合
500万÷(173万の建築費+ビル床単価57.4万)=2.17の変換率
100坪所有の人は217坪しか得られない。
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従前の土地代が高くなれば建築費の割合が小さくなり変換率が良くなる。
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保留床の必要面積を比較します
事業費は940億
保留床の必要面積=事業費÷ビル床単価(建築単価+土地持分)
土地が坪800万の時
940億÷(173万+91万)=35606
保留床面積は35606坪
権利床面積は18723坪
土地が坪500万の時
940億÷(173万+57.4)=40869
保留床面積は40869坪
権利者面積は13460坪
5200坪も小さな床しか確保できない
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従前の土地代が安いとデベの保留床面積が増えて権利者は損をする
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